推进宅基地“三权分置”面临的困难问题及建议

推进宅基地“三权分置”面临的困难问题及建议

农村土地制度改革是一项牵一发而动全身的基础性改革，是实施乡村振兴战略的核心动能。但推进宅基地“三权分置”面临四方面问题，亟待关注。

（一）宅基地管理相关法律法规亟需修订和完善。当前，随着城镇化进程的不断加快和土地集约经营、规模化流转带来的新情况、新问题，有关宅基地管理的依据的法律主要是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等，对于中央一号文件提出的宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，缺乏明确的法律依据。另外，如对于宅基地抵押担保，《物权法》第184条和《担保法》第37条均规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”。目前，推进农村宅基地三权分置亟需法律规范。

（二）宅基地闲置现象普遍存在。目前，随着新型城镇化的大力推进，越来越多的农村人口进城务工、定居，在城市购买商品房，农村出现了很多的闲置宅基地，不少村中老宅荒废，造成土地浪费。另外，虽然我国出台了鼓励农民将其闲置宅基地退还给集体的相关政策，但因政策普及率不高以及其他因素影响，多数农民处于观望状态，使得闲置宅基地成了农村“沉睡”的资产。

（三）宅基地价值评估难、处置难，银行参与积极性或不高。目前宅基地使用权的价格评估还存在较大难度，有很多的不确定性因素。另外，宅基地使用权作为抵押物处置时，

受让范围非常有限，即便在有限的集体经济组织范围内，金融机构处置抵押物也面临很多困难。所以，宅基地使用权抵押违约后的处置和清偿成本较高，这会在很大程度上影响金融机构的供给意愿。

（四）农村集体经济组织成员资格难界定。固化宅基地资格权，必须严格界定农村集体经济组织成员的资格条件。农村集体组织是由其成员构成的，然而目前农村集体经济组织的成员资格尚未界定清楚。2003年实施的《农村土地承包法》首次提出了农村集体经济组织成员的权利。2007年《中华人民共和国物权法》第59条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。但农村集体经济组织的成员如何界定，法律并没有明确的说法。从实践来看，农村集体经济组织成员资格界定多数处于乡村自我管理的状态。

针对以上问题，基层建议：一是建议尽快修改、出台相关的宅基地法规政策，修订《土地管理法》，出台新的《农村宅基地管理办法》，把宅基地流转问题纳入法制化、规范化的轨道。二是探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，村集体以出租、合作、出资等方式，盘活利用空闲农房和闲置宅基地，增加农民财产性收入。三是完善农村宅基地流转机制，建立规范的农民住房交易市场，放宽市场准入机制，探索非集体经济组织成员有偿使用宅基地制度，增加市场活力，提高土地利用效率。四是出台农村集体经济组织成员资格认定标准，明确农村集体经济组织成员资格。