西安科技六路项目商务市场调研报告
西安商业项目考察报告
西安商业项目考察报告考察时间:2005年3月1日;考察项目:骡马市商业步行街、世纪金花地下商场、宏府购物中心; 考察内容:重点了解项目的规划、商业布局、销售情况以及招商情况。
1. 骡马市商业步行街1) 项目概况骡马市商业步行街位于西安市东大街骡马市1号，紧临西安钟楼广场，是西安商业最集中的中心区域。
骡马市商业步行街是在原骡马市商业区的基础上重新拆迁、开发、修建的。
该商业街占地面积4.5万?，总建筑面积25万?，容积率为48%。
骡马市商业步行街由四大区、五条商业街组成，是集购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、展示、商务、金融、酒店、旅游为一体的大型现代化综合性商业步行街区。
2) 商业规划骡马市商业步行街由五条商业街和三组建筑群组成。
商业街主街长360米，街宽8米。
商业建筑群共分地上七层，地下两层，根据不同的分区，业态定位不同。
地上北区以经营珠宝、化妆品、名表、男装、女装、皮具、文化用品、日用生活品等百货为主，均采用店中街、街边店的形式。
六层为奥斯卡影城、溜冰场、电子游乐中心以及美食广场。
地上南区则以主题服饰、时尚购物为主，并配有洗浴、演艺、KTV、酒店、写字楼。
3) 销售、招商情况骡马市商业步行街北区地下一层和地上一至四层为可售面积，商铺分割为独立店面，商铺面积为15—150?，主力商铺面积为20—30?，均价在3—4万元/?之间。
目前面积为30?以下的商铺销售较快，特别是面积为15—20?的商铺只剩2套。
从销售策略上来看，两年售后返租(回报率8%，一次性从房款中扣除返还客户)促进了商业的销售。
招商方面正处于主力店洽谈阶段，该商业拟引进太平洋百货。
2. 世纪金花地下商场1) 项目概况世纪金花位于西安市北大街与东大街交叉口，钟楼广场的西北角，为西安市商业的中心。
世纪金花为地下两层，建筑面积为3.1万?，其中商场经营面积约为2万?。
2) 商业规划世纪金花虽规划为地下商场，但其不可复制的地段优势，加之开发商在区域内的品牌影响力，造就了商场高端的经营定位。
高新六路地块可行性分析报告9.19
90-100 70-80
2010年租金
2011年租金
递增率
2012年预测
2013年预测
都市之门 高新国际商务中心
100 110
130 140
30% 27%
135-150 150-160
160-170 170-190
在2011年，西安甲级写字楼的年增长幅度为20-30%。标准级写字楼租金增长幅度在40-50%。 但是由于西安2011-2012年供给市场出现了近几年的高峰值期，随着未来写字楼的放量，需求市场将相 对萎缩，因此2010年后的3-5年内涨幅应该小于此平均值
丈八街 道办 科技五路 精英 光电 团 结 南 路 沣 惠 南 路
其中：公寓约
商业约 地下室：约 地下车位：约 ㎡ 个
本 案
茶张村路
西工 大软 件园
科技六路
枫林意树
区域价值分析
项目所处地块位于高新新区，是高新区三次发 展的延展区域，未来将聚集众多企事业单位
区域版块分析
高新二期
高新一期
高新新区
木塔国际城区 曲江新区
平米 12000 10000
70000 60000
50000 40000 30000 20000 10000 0
7996
8630
9004
8651
8950
8000
6000
41156 25613 29666 25767 22259
4000 2000 2
2011.03 销量
2011.04
西安高新六路地块可行 性分析报告
★聲明：本報告需要嚴格保密
報告目錄
一、地块基本状况分析 二、项目区域价值分析
三、公寓类项目市场分析
地产科技六路项目市场调研报告.pptx
高新区办公面积在1000平米以上的金融业企业 主要以银行、保险以及担保类企业为主，该类企 业比较关注物业服务、物业形象和档次；
公氛围和档次。
19
【在用项目案例】高新国际：超越区域平台水平硬件配套+高品质物业服务 提升产品核心价值
项目产品核心价值 地段：科技路与高新路路口，占据两大城市主干道优质资源， 交通便捷度高； 商业配套：坐拥世纪金花、金鹰两大商场，中高端商业氛围 浓厚； 硬件配置：超越平台水平的硬件条件，提升项目价值； 品质物业：物业服务水平保持为区域最高水平，获得客户高 度认可，实现项目长期增值；
10
【整体市场】高新、经开为商务市场成交主力，高新区主力成交价格在 8000-9000元/㎡
西安市高新区为商务市场的成交主力，2012年成交42万㎡，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略有 下降，约占38%； 经开区的成交量上升明显，2012年全年成交15.34㎡，2013年上半年成交量已达到10.14万㎡，占全市商务 成交量比重由2012年的22%，上升到28%。
预计到2015年，新增过百亿的总 部类企业达到10家，过十亿的总部 类企业达到300家；吸引全球五百 强区域性总部达到50家；
3
【交通状况】项目紧邻城市干道科技六路，与唐延路、太白南路、高新路、 丈八北路等多条城市干道联通，且附近有10余条公交线路，未来区域内将有 三条地铁线路开通，交通通达性好
西 地铁3号线
轨道交通：3#/6#/8#线双地铁
➢ 地铁6#线2017年通车，通向市中心； ➢ 地铁8#线为完整环线，可自由换乘；
公共交通体系：10条公交线路
﹥ 木塔寨站/木塔寨苗圃站：260、6、 220、311、322、313、260、916、五龙， 从高新西南方向（锦业二路、锦业三路、 郭杜方向）开来，经木塔寨，沿太白南 路通往东北（万寿路、火车站、南门） 不同区域。
西安市场调查报告
西安市场调查报告西安市场调查报告一、引言西安作为中国历史文化名城，拥有丰富的人文资源和旅游资源，吸引着大量的游客和投资者。
本次调查旨在了解西安市场的发展现状和消费者需求，为企业制定合适的市场策略提供参考。
二、西安市场概况1. 经济发展：西安作为陕西省的省会城市，拥有较为完善的产业体系和发达的经济。
随着“一带一路”倡议的推进，西安的对外开放程度不断提高，吸引了大量的外资和跨国公司进驻。
2. 人口结构：西安市人口众多，具有较为年轻的人口结构，年轻人群体占据了较大比例。
这也意味着西安市场对于时尚、娱乐、科技等方面的需求较为旺盛。
3. 旅游业：西安以其丰富的历史文化遗产而闻名，每年吸引了大量的国内外游客。
旅游业的发展也带动了相关产业的繁荣，如酒店、餐饮、纪念品等。
三、西安市场调查结果1. 餐饮行业：调查显示，西安市场对于美食的需求量大，尤其是传统的陕西美食备受欢迎。
然而，随着消费者对健康饮食的关注度提高，有机食品和健康餐饮市场也逐渐兴起。
2. 电子产品：西安市场对于电子产品的需求量大，尤其是智能手机、电脑和家电等产品。
消费者更加注重产品的性能和品质，同时也关注产品的价格和售后服务。
3. 时尚与美容：西安市场对时尚和美容的需求也不容忽视。
随着年轻人群体的增加，对于时尚潮流和个性化的追求也在不断增长。
化妆品、服装、饰品等行业也有着较大的市场空间。
4. 教育培训：西安市场的教育培训行业也呈现出蓬勃发展的趋势。
由于西安市的高等教育资源丰富，吸引了大量的学生和家长前来就读。
因此，辅导班、培训机构等教育培训机构也得到了广泛的关注。
四、市场发展趋势1. 互联网+：随着互联网技术的不断发展，西安市场也逐渐进入了互联网+时代。
电商、在线教育、共享经济等新兴行业正在迅速崛起，为企业提供了更多的发展机遇。
2. 绿色环保：消费者对于环保和可持续发展的意识逐渐增强，对于绿色环保产品的需求也在不断增长。
企业应积极响应绿色环保理念，推出符合市场需求的产品。
西安市写字楼市场分析报告
西安市写字楼市场分析报告1.引言文章1.1 概述部分的内容:西安市作为中国西部重要的经济中心和文化名城，拥有着丰富的历史和深厚的文化底蕴。
近年来，随着西安市经济的快速发展，写字楼市场也迎来了蓬勃的发展。
本报告将对西安市写字楼市场进行全面分析，以揭示当前市场情况，探讨市场需求和竞争情况，并展望市场发展趋势，为投资者提供市场投资建议，帮助他们更好地把握市场机遇，做出明智的投资决策。
1.2 文章结构文章结构部分：本报告将分为三个部分进行分析和讨论：第一部分是西安市写字楼市场概况，将从市场规模、发展历程等方面全面介绍西安市写字楼市场的基本情况；第二部分是写字楼市场需求分析，将从客户需求、租金水平等方面深入分析写字楼市场的需求情况；第三部分是写字楼市场竞争分析，将从房源供应、区域竞争等方面探讨写字楼市场的竞争现状。
通过这三个部分的分析，我们将对西安市写字楼市场进行全面、深入的了解，为市场的发展趋势展望和投资建议提供有力的参考。
1.3 目的目的部分本报告的目的是对西安市写字楼市场进行全面分析，旨在了解当前市场的整体概况、市场需求情况以及市场竞争格局，进而为投资者提供全面准确的市场信息和发展趋势展望，为他们的投资决策提供科学依据。
通过对市场现状和发展趋势的分析，提出相应的市场投资建议，帮助投资者更好地把握市场机遇，降低投资风险，实现投资回报最大化。
同时，本报告也旨在为写字楼市场的相关行业提供参考和借鉴，为市场发展和规范提供有益建议。
1.4 总结总结部分：通过本文的分析可以得出，西安市的写字楼市场具有一定的发展潜力。
随着西安经济的不断发展，写字楼需求量不断增加，市场竞争也日益激烈。
因此，对于写字楼市场投资者来说，需要更加深入地了解市场动态，把握市场需求，找准竞争优势，以及结合市场趋势做出合理投资决策。
在未来的发展中，西安市写字楼市场将面临更多新的挑战和机遇，需要投资者保持敏锐的观察力和灵活的决策能力。
同时，政府也需要积极出台相关政策，引导和规范写字楼市场的发展，促进市场的健康发展。
西安高新区商务市场市场调研报告
详细描述
为了更好地把握市场机会并应对挑战，市场参与者应加 强技术创新和研发能力，提升品牌影响力和知名度。同 时，积极拓展市场渠道，扩大市场份额，优化人才结构 和管理水平，提高企业综合竞争力。
08
结论及建议
研究结论
西安高新区商务市场规模庞大 ，涵盖了多个行业领域，包括
金融、科技、电子商务等。
商务市场发展迅速，吸引了大 量投资，主要来自国内企业和
VS
劣势
尽管西安高新区商务市场的产品具有一定 的优势，但也存在一些不足之处。例如， 部分产品的设计不够新颖，缺乏创新性。 此外，市场的宣传力度有待提高，以提高 品牌知名度和影响力。
产品定位及目标市场分析
产品定位
西安高新区商务市场的产品主要定位于中高 端市场，以满足消费者对品质和性价比的需 求。
目标市场
推动技术创新
鼓励企业加大技术研发投入，推动技术创 新和产品升级，提高市场竞争力。
培育人才
加大对商务市场相关领域人才的培养和引 进力度，为市场发展提供强有力的人才支 持。
加强国际合作
通过加强国际合作，引入国外先进技术和 管理经验，提高西安高新区商务市场的整 体水平。
THANKS
感谢观看
痛点，以及市场中的竞争情况。
实地观察
03
对西安高新区商务市场进行实地观察，了解市场的硬件设施、
环境卫生、交通状况等实际情况。
调研样本情况
商家样本
从西安高新区商务市场的众多商家中 选取了100家商家作为样本，确保样 本的多样性和代表性。
消费者样本
从西安高新区商务市场的消费者中随 机抽取了500人作为样本，以了解消 费者的购买行为和需求。
2. 高效便捷
该区域交通网络发达，公共交通设施完善，方便企业和员工出行。同时，商务市场内各种商业配套设施齐全，能够满 足企业和新区商务市场不仅拥有现代化的办公环境和高端商业配套设施，还拥有优美的自然环境和丰富的 文化氛围，为员工提供舒适、愉悦的生活体验。
铭源地产科技六路项目_市场调研报告
• 地块占地21亩，容积率7，整体较为方正，科技六路临街面长约97米，南北向长约150米，地块 狭长，对后期规划排布有一定影响
高新三大商务商业版块交界处、高端生态教育居住区、城市干道 中段、商务商业氛围较弱的中等规模中高容积率综合物业
[写字楼市场研究]
【整体市场】处于快速发展初期，预计2013年成交面积将在70万㎡以上， 成交均价将保持8500元/㎡左右
白沙路/科技六路
西安文理学院
科技六路
建邦华庭
建材市场
900米
1100米
本
项
目
西安文理学院
510米
科技六路
临街活动板房 项目距太白南路约510米，距高新路（地铁6号线站点）约900米，距唐延路1100米 ；
【地块指标】地块占地21亩，容积率7，整体较为方正，科技六路临街展示 面长约97米，南北向长约150米，地块狭长，对后期规划排布有影响
[写字楼市场研究]
甲级写字楼 乙级写字楼
【市场扫描】主要分布于科技路、唐延路和锦业路沿线
林凯国际
招商大厦
人防超高层项目
科技高路新国际商务中心
禾盛京广中心
唐延路
世纪金源 新长安广场超高层 锦世达项目
西
绿
部 机 场 锦
锦 业 时
地 中 心
都市之门
业 路
代 锦业路绿地·智海
项 迈 中 绿地·领海
目 科铁
3.75/2.8
1560
12
300
12
原装进 口日立
5800
500
中央空 调
5.2
155
玻璃幕 墙
3.7/2.7
1500
西安项目市场调研及定位方案-中兴公司-80DOC
东东二二环环，，全全健健康康主主题题亲亲水水人人文文家家园园————星星河河城城————《中兴公司西安项目》市场调研及定位报告方案《中兴公司西安项目》市场调研及定位方案目录前言第一部分调查说明一、调查目的二、调查内容三、调查方法四、调查范围第二部分市场环境调研一、西安市宏观经济状况分析二、西安市房产市场发展分析三、西安市房产发展走势四、西安市居民房地产消费心理和行为分析五、城东房产发展分析六、区域内房产开发现状及竞争楼盘分析第三部分项目地块开发条件分析一、地块现状描述二、地块SWOT分析第四部分项目开发可行性分析一、市场机会点分析三、物业开发条件设定第五部分产品定位一、目标客户群体定位二、价格定位三、产品定位四、建筑设计建议五、园林设计建议六、小区配套建议七、商业部分定位建议第六部分投资分析测算一、技术经济指标二、成本费用测算前言首先感谢中兴公司给予上海团聚不动产机构这次合作的机会。
在接受中兴公司西安项目的明确工作任务后，我公司抽调策划部资深高级策划师三人，并结合当地的专业人士分为三组，针对“中兴西安项目”的基本情况、市场环境以及周边区域、社会环境及其竞争对手和对东郊区房地产市场及本项目基地等有效针对性区域作了为期12天的实地调研。
通过此次调研，我们认为“中兴公司西安项目”属西安市具较好发展潜力的地产项目，同时项目自身优势和劣势均较为突出和明显。
在后面的分析中，我们将提出项目优势、劣势，并客观的说明其利弊，我们的目的是全面地看待本项目和同行竞争项目的优劣，这对于下一步合理规避风险和实现既定的宣传、销售目标，有着极其重要的意义。
本次调研分析，仅是在初步调查的基础上分析的。
由于市场多变，许多数据尚处于变幅之中，因此我们所能谈汲到的一些理念、结论和建议仅是我方的一得之见，疏漏之处、可争议之处，都是可能存在的，我们力求以严谨的态度来提出问题和分析问题，力求保持观点与实务操作的前后连续性和一致性。
本着对贵公司西安项目负责的态度，我公司集中团队力量，组织了多次议案动脑会议，对市调样本以数据进行统计分析。
西安市商业市场深度调研报告下
服饰品牌：思加图、百思图、百丽、GUESS、奥卡索、
天美意、卡弗儿。
其他品牌：路易莎卫具、 TATA。
万千百货2F主要以服饰品牌为主，如江南布衣、H.T等。
5 典型商业项目分析
1 项目地块地理现状分析
□ 项目位于西安市新城区东五路与东新街之间，
东侧紧邻顺城东巷，与古城墙一路之隔，西接万达 万
广场。目前地块拆迁基本结束，仅临东五路沿街尚 达
余部分建筑未拆迁。
广
场
□ 项目地块南侧，临东新街已建成永兴坊项目， 为一处古建筑群，尚待确定是否纳入本项目地块范 围内。
□ 项目规划条件：建设用地面积：117.2亩，建筑 限高：24米。
大商业 10151 空铺 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m/2F3.3m 商铺面积：188㎡ 租金报价：200元/㎡·月
3# 10108 空铺 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m
2F3.3m 商铺面积：117㎡ 租金报价：100元/㎡·月
经营业态：烟酒专卖 建筑形态：单层 建筑层高：5.6米 商铺面积：20㎡ 商铺租金：167元/㎡·月
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析 （Strength）
劣势分析 （Weakness）
机会分析 （Opportunity）
威胁分析 （Threat）
项目临近千年城墙，历史积淀赋予其优越的 景观资源优势与文化题材；
地处皇城内部，地块稀缺价值，或将吸引诸 多投资客，也为商业发展带来极大的运作空间；
万达作为当前西安热门的项目之一，其销售情况一直保持了良好的状态，销售价格也随之一路攀涨。
5 典型商业项目分析
招商及租金分析
开业时间：2009年12月19日 租金： 万千百货天街：120-150元/㎡·月 十字路：120-180元/㎡·月 沿尚勤路段：100元/ ㎡·月 沿东新街路段：100元/㎡·月 步行街内街：80-120元/㎡·月 物业费： 万千百货天街：35元/㎡·月 步行街街铺：7元/㎡·月 递增率：每两年递增10% 租期：平均租期5年，最长租期8-10年 招商率：步行街招商率约25%。
西安写字楼市场调研报告
sohoA座
丈八二路与锦业路十字
50/㎡/月
/ 65-70/㎡/月 150/㎡/月
11200元/㎡
16250元/㎡ 9904元/㎡ 6336元/㎡
70%
/ 91% 90%
西部国际广场+顶级写字间 高新路 旺座现代城 亚美大厦 高新唐延路沿线 高新区科技路亚美大厦
高新区写字楼：租金价格平均在70—80元/㎡/月、售价平均在10000—12000元/㎡、出租率 70%—80%。
华旗国际
小寨东路
63元/㎡/月
1万元/㎡
84%
碑林写字楼：租金价格平均在50—60元/㎡/月、售价平均在10000元/㎡左右、出租率60%— 70%。
Grand cause Real estate marketing expert 未央写字楼情况
案名 海博广场 荣豪大厦 天地时代 利君v时代 中登大厦 金鹰国际 赛高商务港 金泰财富中心 第五国际 赛高街区 海璟国际 雅荷中环大厦 位置 凤城九路城市运动公园北 龙首十字西北角 凤地二路与未央路十字 城北凤城一路6号 凤城四路与未央路十字 凤城四路 未央区未央路126号 文景路与北二环交汇处东南 央路和凤城二路十字 未央路和凤城五路十字 文景路与凤城二路十字东南侧 凤城一路 租金 34元/㎡/月 45元/㎡/月 85元/㎡/月 45元/㎡/月 65元/㎡/月 24元/㎡/月 48元/㎡/月 50元/㎡/月 70元/㎡/月 48元/㎡/月 60元/㎡/月 42元/㎡/月 售价 8400元/㎡ 9000元/㎡ 7200元/㎡ 1.2万元/㎡ 6500元/㎡ 1.5万元/㎡ 8500元/㎡ 7400元/㎡ 8500元/㎡ 8200元/㎡ 7000元/㎡ 7200元/㎡ 出租率 / 71% 86% 87% 85% 82% 80% 73% 83% 81% 72% 79%
西安市场调研报告
西安市场调研报告西安市场调研报告1. 市场概况西安是中国历史文化名城，拥有丰富的人文资源和旅游资源。
近年来，随着市场经济的发展和城市建设的进步，西安市的市场规模和消费水平逐渐提升。
西安市拥有广阔的市场空间和潜力，市场竞争激烈，市场决策能力强，有利于企业的发展。
2. 消费者需求在调研中，我们了解到西安市消费者对品质和品牌要求较高。
他们注重产品的安全性和可靠性，对新技术和新产品保持开放态度。
消费者偏好购买健康食品、高品质的日用品和家居用品。
此外，西安市消费者对旅游、餐饮和娱乐行业的需求也较大。
3. 竞争对手西安市的市场竞争激烈，各行业的竞争对手众多。
根据我们的调研结果，国内外知名品牌在西安市有一定的市场份额。
同时，一些本土品牌通过不断的创新和营销策略，在不同领域中占据一定的市场份额。
4. 市场机会西安市在旅游、文化、教育和科技等领域有着广阔的市场机会。
随着西安市各项事业的发展，人们对文化娱乐和休闲消费的需求不断增加。
同时，随着西安市的国际化程度的提高，国际品牌进入西安市的机会也增加。
5. 市场挑战西安市作为一个历史文化名城，具有较高的文化和品位要求。
因此，市场中的产品需要注重文化传承和与市场需求的结合。
市场竞争激烈，产品的差异化和品牌的塑造是市场中面临的挑战之一。
同时，市场营销和渠道建设也是企业在西安市市场中遇到的难题。
6. 市场营销策略针对以上的市场概况和市场需求，企业可以采取以下市场营销策略：1)注重产品品质，提高产品的安全性和可靠性；2)依据市场需求，开发适合西安市消费者的产品；3)关注并挖掘西安市市场的潜力领域，提供具有特色的产品和服务；4)通过品牌建设和差异化经营，提高竞争力；5)优化市场营销策略，通过多渠道宣传和推广，增强品牌影响力。
总结：西安市场具有广阔的发展前景和潜力，目前市场竞争激烈。
企业应该根据市场需求，提高产品品质，不断创新，提供与市场需求相匹配的产品和服务。
同时，加大品牌建设和市场营销力度，通过渠道建设和市场推广，提高企业的市场竞争力。
光谷高新六路调研报告
2.其中“藏龙星天地”和“中冶创业苑”及”长咀社区 “为老社区，居住人群饱和，“当代国际城”为新楼盘 已售空，二期还未开盘，居住人群量后期会增大。
项目定位 项目定位
软件工程学院
华师传媒学院
当代国际城
光谷春天
光谷大道
长咀社区 凤凰花园
藏龙星 天地 中冶创业苑 百捷大厦
长咀工 业园
光谷CBC
本பைடு நூலகம்告严格保密
谢谢收看！
软件工程学院
华师传媒学院
当代国际城
光谷大道
公交站 地铁2号线
本报告严格保密
项目方向
项目定位 项目定位
光谷大道
君和格雷斯酒店
如家快捷
7天酒店
本报告严格保密
项目定位 项目定位
项目方向
写字楼，公寓，住宅，酒店，
裙楼？商业街？
项目方向
写字楼（不适宜） 区域以居住为主，写字楼较为分散集中于三环线； 公寓（可做） 可提供部分公寓类产品，满足区域内单身及投资需求 住宅（可做） 区域内住宅较为紧俏，可快速去化 酒店（可做） 区域内可做4000-8000方体量酒店，以投资类产品面世 销售
中冶创业苑
当代国际城
藏龙新天地
沿街 底商
小结
区域内社区较为集中，底商以生活配套商家、低端建 材五金类为主。 整体租金50-100元/㎡
租金价格在100元/M2左右
但商业较为成熟，基本满铺。
区域交通
临近地铁二号线南延长线及高新六路与光谷一路交汇处
位于主干道，十字路口交汇处
门口即是公交站点
项目定位 项目定位
高新六路市场调研
一、区域 二、区域环境
三、区域交通 四、项目用地 五、项目方向
西安市场调研报告
西安市场调研报告
《西安市场调研报告》
一、市场概况
西安市是中国历史文化名城和国家中心城市之一，拥有着丰富的历史遗产和文化资源。
作为一座经济、科技和文化发展较快的城市，西安市市场前景广阔。
随着国家政策的支持和发展规划的实施，西安市市场经济发展趋势良好。
二、市场需求
西安市的市场需求主要体现在房地产、汽车、旅游、教育、科技等领域。
随着城市化进程的加速，房地产市场需求持续增长，特别是高品质住宅和商业用地的需求量较大。
而随着人民生活水平的提高，汽车市场需求也随之增长。
同时，西安市作为旅游胜地，旅游市场需求也居高不下。
教育和科技市场也有着广阔的发展空间，需求不断增长。
三、市场竞争
在西安市场，各个行业的竞争激烈。
特别是房地产、汽车、旅游等领域，竞争压力较大。
市场主体众多，品牌竞争激烈。
在这种市场环境下，企业需要加大产品研发和市场营销力度，提高竞争力。
四、市场发展趋势
西安市的市场发展趋势主要表现在信息化、智能化以及绿色环保方面。
随着科技的发展和创新，智能产品和服务将更受市场
欢迎。
同时，随着人们环保意识的提高，绿色环保产品和服务也将成为未来市场的主流。
五、结论
在西安市场调研中，我们发现市场需求广泛，市场潜力巨大，但市场竞争激烈。
企业需要结合市场发展趋势，加大产品研发和市场营销力度，不断提高产品质量和服务水平，以赢得市场竞争优势。
同时，需要加强品牌建设和企业形象塑造，提升品牌竞争力，实现可持续发展。
西安高新区项目商业综合地块可行性研究报告
西安高新区项目商业综合地块可行性研究报告投资商：中国国银投资（香港）有限公司开发商：华银置业（西安）有限公司2009年12月目录一、宏观经济 (2)1、国内生产总值 (2)2、城镇人均可支配收入 (2)3、固定资产投资额 (3)4、房地产投资金额统计 (3)5、小结 (3)二、西安土地市场 (4)1、土地市场概况 (4)2、土地市场供销 (4)三、西安商品房市场 (6)1、商品房新开工、施工、竣工面积统计 (7)2、商品房销售面积统计 (8)3、各面积段销售套数统计 (8)4、各区域成交均价统计 (9)四、城市发展规划 (9)1、城市总体发展方向 (9)2、城市发展格局 (10)五、项目分析 (10)1、经济技术指标 (10)2、区域规划 (11)3、项目地块定位图 (12)3、SOWT分析 (13)4、基地资源综合评估 (14)六、项目定位 (17)1、定位依据 (17)2、项目定位 (19)七、项目规划设计 (20)1、初步规划设计 (20)2、功能分区 (21)八、经济评价 (22)1、成本分析 (22)2、项目投资成本估算 (23)3、收益分析 (24)3、利润计算 (25)结语 (26)一、宏观经济1、国内生产总值2008 年统计数据显示，西安全年GDP继续保持较快增长，达到2190.14亿元，相比2007年上涨26.07%。
去年，全市生产总值一季度增长14.8%，上半年增长16.1%，前三季度增长16.2%，呈逐季加快态势，四季度尽管金融危机的影响显化，但对全年影响不大。
全年生产总值增长速度达15.6%，连续8年保持了13%以上的速度。
(数据来源：西安市统计局)2、城镇人均可支配收入2008年西安市居民收入提升最快，全年城镇居民人均可支配收入15207元，比上年增加2545元，增长20.1%，扣除物价实际增长13.3%，增速为1997年以来最高。
农民人均纯收入5212元，比上年增加813元，增长18.5%，提高3个百分点，扣除物价实际增长12.1%，增速为1996年以来最高。
西安市商业市场调研报告
10 8
7
1
34
2
1230120/4/3
11
5
➢以新乐汇为首、其他 各类商业项目组合而成 的“大雁塔商圈”，利 用厚重的历史文化积淀 以及独有的开发模式， 将旅游观光景区、文化 产业示范园区、高档住 宅区和商业文化承载区 这四项功能叠加在一起， 在满足本地居住者生活 必需品消费的同时，又 将文化内涵、历史遗迹、 旅游、生活有机结合， 与 相西 承安 。的古都特色一12脉
2020/4/3
9
总结
小寨商圈的发展定位，将以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服 务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境， 树立品牌街区形象，吸引投资者。通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的 良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务 业的新中心。
备注 18
编号 可跟 1 进项
目2 3
项目名称 恒兴·文艺广场 学府首座商铺 东方国际中心
4
乐居都会
5 立丰国际购物广场
6 丹尼尔世纪广场
7
中贸广场
项目位置 城南文艺南路2号 城东城东兴庆路南段 城内东大街东门里路南 城东咸宁西路29号 西安市金花南路6号 康复路东侧长乐西路 长安路与友谊路交汇处西北角
22万平方米
13
紫薇永和坊
雁塔南路与雁展路交汇处西南角
50万平方米
2020/4/3
13
商圈优劣势分析
优势：
1、经过了十年的发展，曲江已经成为西安的一张名片，硬件十分完善； 2、以盛唐文化为背景，唐风元素为主线，体验消费为特征，与众不同、独一无二； 3、将商业与历史文化结合，六大商业业态集中显现，吃喝玩乐一站式消费； 4、将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能叠加； 5、满足本地居住者生活必需品消费的同时，将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合； 6、辐射西安城南，满足附近五公里范围内的消费人群； 7、极大的带动其他相关产业发展。
合富辉煌-西安高新区科技路城市综合体项目定位报告-208P PPT---2
开发总策略
1、依据基点二，发展商投入土地款后不再投入资金； 2、必须由承建方垫资以及销售方销售弥补资金缺口；
滚动式开发是本项目的开发总策略
整体开发策略
要点回顾 产品总策略 盈利总策略 价值总策略 吸纳总策略 开发总策略 形象总策略
形象总策略
时尚 品味社区
填补时尚、品味气质形象的市场空白点 填补时尚、
时尚品味社区的根源
时尚和品味不是简单功能的相加
资源共生
时尚与品味社区集工作人群、生活人 群、消费人群为一体，建筑的功能互 补使相互资源得到利用并相互助益， 是一个产生能动关系的建筑聚落。
聚合增值
不同功能的城市建筑相互聚合，因为 功能的互补，相互之间产生的价值联 动作用使城市综合体成为提升各自价 值的聚合平台。
18.82
2000年
2002年
2004年
2006年
写字楼的去化面临严峻挑战
□价格与销量增幅关键点
高新区写字楼 06年销售价格呈回落趋势
5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200 4000 2000 2001 4230
高新区写字楼销售价格走势
5154 4914 4941
5220 4968
4532
2002
2003
2004
2005
2006
写字楼名称 旺座现代城 海星城市广场 华晶商务广场 金桥国际广场 西高智能大厦 紫云生态大厦
2005年销售面积 33892平米 71790平米 13278平米 6884平米 5066平米 4378平米
2005年价格 4250元/平米 6150元/平米 4400元/平米 4250元/平米 4400元/平米 6100元/平米
高新六路项目产品定位与营销推广初步思路
高新六路项目营销方案
Intelligence 英泰行
h
1
目录 Contents
PART1---市场分析 PART2---产品定位 PART3---营销通路 PART4---包装与推广
h
Intelligence 英泰行
2
Intelligence 英泰行
PART1 市场分析 （高新区）
户型 类型
套内建筑面积
C
三室两厅三卫 65.9
销售面积 公摊面积
77.0
11.1
h
32
Intelligence 英泰行
户型 类型
套内建筑面积
D
两室两厅三卫 50.4
销售面积 公摊面积
58.9
8.5
h
33
东西向
Intelligence 英泰行
A户型建筑面积50.1㎡
h B户型销售面积：67.3㎡
34
产品定位
SOHO工社 精装公寓 纯派LOFT 德式风格公寓 国际化公寓
物业服务
常规物业服务 常规物业服务 酒店物业服务 常规物业服务 常规物业服务
物业费 （元/平方米/月）
1.5
1.5 2.5 1.2 1.2
h
24
Intelligence 英泰行
产品区间界定
A/ 总价控制在30万以下 B/ 单层面积在35平米以下
h
10
Intelligence 英泰行
高新区LOFT基本资料
项目名称
占地面 积
建筑面
（亩） 积
银河新座标 12
43000
社区形 态
套数
面积区 间
主力户 型
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物业级别 开间面积： 所属商圈： 乙级 35-1080平 高新
装修状况：
物业现状： 物业地址： 交通状况： 开 发 商：
毛坯
在建 高新锦业路东段32号（高新管委会 都市之门以西500米 地铁6号线西万路口 陕西南湾房地产开发有限责任公司 价格：14000元/平方米 销售情况：2012年3月开始销售，月均去化 30~40套，按揭97折，一次性95折。200米 超高层预计2013年新年后出售。
科技六路项目商务市场调研报告
营销部 2013.10.25
宏观市场解读：西安商务市场处于快速发展初期，预计2013年成交面 积将在70万㎡以上，成交价格将保持稳定
2010年为商务市场发展的转折年，成交面积较上年 增长70%，成交面积达到63万㎡，2012年突破70万 ㎡； 按照2013年上半年月均成交面积6万㎡计算，2013 年预计成交面积72万㎡
按购买面积赠送车位使用年限
市场总结：写字楼市场整体向好，甲级写字楼注重产品力打造，溢 价幅度大，乙级写字楼控制成本，低价者实现快速销售，高价者销 售状况不理想
西安商务市场处于快速发展初期 西安商务市场开始出现多元分化趋势，但高新区仍为商务的 成交主力。 高度、高科技和硬件配置为产品核心价值主要打造方向，同
指标 数据
高度 层数
标准层面积 大堂面积 大堂层高 层高 柱间距
200米 41
1640㎡ 420㎡ 10.8m 4（净高：大于等于2.8米） 8.4米
幕墙
电梯 户型区间 物业公司
中空钢化LOW-E镀膜玻璃
6部低区电梯，5部高区电梯 357-461㎡ 顾问：戴德梁行，物管公司开发商自持 标准层评价： 优势：中心核心筒，户型方正，使用率 较高；局部做赠送，提升性价比； 劣势：超高层标准层，平面设计灵活性 不足，通风和采光效果较差，舒适度不高； 赠送可实现度低，性价比提升有限；
标准层评价： 优势：中心核心筒，户型方正，使用率 较高； 劣势：超高层标准层平面设计灵活性不 足，通风和采光效果较差，舒适度不高；
总结：与在用甲级写字楼相比，中铁西安中心从高度和硬件配置进行了产品价值提升；标准层
平面设计灵活性较差，影响办公舒适度；
典型项目分析：甲级写字楼——禾盛京广中心：通过高度和硬件配置打 造项目核心价值，标准层平面设计灵活性不足，影响办公舒适度
西部机场锦业路项目
锦业路
4
区域市场解读：SOHO类物业可见供应约47万平米，在售8个项目，未 来供应2个项目，与甲级写字楼相比，竞争环境相对宽松
沣 惠 路 唐 延 路
项目名称 锦业时代 高新大 都荟 东海世纪中心 启迪清扬时代 摩尔中心 高新大都荟 禾盛京广中心
规模 4万 6万 3万 5万 3万 10万 6万 6万 4万
销售情况 在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 待售 待售
启迪清扬时代
禾盛京广中心
梵天科技三路 中投融城国际 摩尔中心 东 海 世 纪 中 心 中 投 融 城 国 际 西部机场锦业路项目 锦 业 时 代 梵天科技路三路项目
小计
锦业路 西部机场锦业路项目
47万平方米
典型项目分析：甲级写字楼——绿地中心销售速度和销售价格均为区域 标杆，市场实现好
2010年为西安市商务市场的转折点，成交均价突破7000元/㎡，成交量突破60万㎡；
2011年成交价格达到顶峰，为9431元/㎡，成交量达到65万㎡；2012年、2013年均出现成交价格略降， 成交量稳定增长的局面。
宏观市场解读：西安商务市场开始出现多元分化趋势，但高新区仍为商 务的成交主力。
典型项目分析：乙级写字楼——东海世纪中心：通过打造空中挑空大堂和引进 高端客户提升项目形象，限于地段发展不够成熟，现阶段处于认筹期
项目位置 项目占地 物业类型 面积划分 市场实现 约25亩
锦业路与丈八六路交汇十字南300米 总建筑面 积 约11万平方米
2栋24层写字楼 300㎡-1700㎡写字间 前期咨询阶段，8500元/㎡（毛坯），排号中
总结：与在用甲级写字楼相比，禾盛京广中心从高度和硬件配置进行了产品价值提升；标准层
平面设计灵活性较差，影响办公舒适度；
典型项目分析：乙级写字楼——高科尚都：通过 包装打造miniSOHO的概念。 对产品的大堂进行升级，形成两层通高提升产品力，实现月均4000平米的去化量
基本信息 项目名称 物业类型 总占地面积 土地年限 工程进度 在售产品 在售楼栋 开盘时间 单价报价 在售楼栋 梯户比 单价报价 在售楼栋 层数
区域市场解读：高新区未来综合体供应量大，可见供应约为210万平 米左右，写字楼两级分化明显
沣 惠 路 唐 延 路 在售及将售项目
昆城国际 高 新 大 都 荟 禾盛京广中心 梵天科技三路项目
项目名称
总供应量 （万㎡） 15.2 4 6万 6 1.6 5 26.9 16.05 29.6
写字楼 （万㎡） 14 19 1 5 0.6 20.9 12 23.8
3、8大科技系统：智慧型新风置换系统、生态立体绿化系统、
感应式恒湿系统、阶梯式水资源综合利用系统、高速势能自 发电电梯系统、楼宇综合智能灯光系统、紫外线感应式遮阳 系统、办公楼综合隔声系统；
4、硬件配置：层高、单体服务面积等均为区域标杆； 件配置提升办公舒适度
总结：超高层奠定区域标杆形象；超高层标准层平面设计灵活性较差，影响办公舒适度；通过高科技和硬
公寓 （万㎡） 无 1 3 无 无 4 2.45 4
销售 情况
绿地中心 锦业时代 高科尚都 东海世纪 金石柏朗 摩尔中心 清扬时代
在售 在售 在售 在售 在售 在售 在售 待售 在售
泰华金贸国际 Cross万象汇 启迪清扬时 代 摩尔中心 东 海 世 纪 中 心
万象汇 泰华金贸
高 科 尚 都
高新大都荟
高新区在售写字楼甲级写字楼分布 图：
项目名称 绿地中心 中铁西安中心
价格实现（万）
速度（平米/月）
1.8-2.4
2000
1.8
1375（以开发商
关系销售为主）
绿地中心与中铁西安中心对比： 地段：均位于锦业路，地段价值等同； 品牌：绿地写字楼品牌优势明显； 产品：均为超高层，硬件配置无明显差异化； 绿地中心 中铁西安中心
绿地中心
中铁西安中心
典型项目分析：甲级写字楼—— 绿地中心：高度提升项目形象，通过高 科技系统和硬件配置提升弥补标准层平面灵活性不足
项目位置 建筑面积 面积划分 物管 销售阶段 17万平米 高新锦业路与丈八三路十字 建筑形式 270米超高层
地下3层，地上57层，300~2000平米 第一太平戴维斯永绿物业 在售，18000元/平米，预计2013年放量5万平方米
LOFT办公 20% 一次性9.8按揭9.9 公寓 75% 一次性1个点 SOHO 3.2m 一次性2个点按揭1个 点
单价报价
7500
Hale Waihona Puke 优惠方式典型项目分析：乙级写字楼——摩尔中心，沣惠南路/不临主干道/soho集群， 月均去化面积约1353平米，去化速度较慢
项目基础数据 项目规模 物业地址 规划 公摊 证件 占地面积73亩，建筑面积40万㎡ 高新沣惠南路与科技六路十字西北角 共10栋写字楼，一期总共3栋楼 23％-25% 无证
项目解析
1、地段：项目紧邻高新区二次开发区CBD核心区域，商业、 商务氛围浓厚；北临南三坏，交通便捷度较高； 2、引进高端客户：签约世界500强企业艾默生入住，提高项
目知名度，展现项目品质；
启示： 通过签约具有较高知名度的企业 入驻，提升项目品牌效应； 产品高标准定制化打造，标定项 目高端形象。
3、空中双层挑空大堂：针对高端客户，打造双层空中企业大 堂；
写字楼竞品关键营销亮点
摩尔中心
推出60套房源（客户自由可选择，不限楼座、楼 层与户型），与客户签订代租和返购协议
代租协议： 承诺交房之日起3年内，以每平米80元的价格帮客户代租写字楼，客户也可以放弃由项目代 租，但须在交房前另行提出申请 返购协议：
框架剪力墙结构，面砖和玻璃幕墙 项目整体呈围合式，中间景观园林面积达5000平方米 配有商业和高级会所，拥有恒温泳池、健身、EVD影院
等时尚潮流配置
商业定位为酒吧、西餐等业态，形成一条特色商业内街， 与项目南侧的高新唯一的市政商业步行街融为一体。锦业 时代实现居住、工作、休闲、娱乐一体的24小时便捷生活。
项目产品核心价值
1、高度：270米，为西安在售和在用项目第一高度，奠定项 目标杆形象，标识性强； 2、品牌：一线品牌开发商，操作经营丰富，在全国有多个
标杆式写字楼项目，具有极强的市场影响力； 标准层评价： 优势：中心核心筒，户型方正，使用率 较高； 劣势：超高层标准层平面设计灵活性不 足，通风和采光效果较差，舒适度不高；
楼高 车位
100米，26层
3177个；一期1124个，其中立体车位 约600个，规划13层立体停车场
项目销售数据
整层 散户 10个整层，面积约9780平米 面积约2400平米
项目客户分析：
客户多集中在高新区域内 投资型客户占比近60% 客户整体实力一般，多为散户
典型项目分析：乙级写字楼——锦业时代，高新管委会旁轻型商务写字间，
44
2.4 18 10 6 6 13.3 210
7.2
1.9 18 10 6 6 13.3
6
0.5 无 无 无 无 无
在售
待售 在售 在售 在售 待售 在售
中 城 融 投
中 铁 西 安 中 心
锦 业 时 代
昆城国际
金石柏朗
机场锦业项目 禾盛京广中心 中投融城 梵天科技三路项目
西安绿地中心
中铁西安中心 小计
西安市高新区为商务市场的成交主力，2012年成交42万㎡，占全市的61%；2013年成交量在全市占比略 有下降，约占38%； 经开区的成交量上升明显，2012年全年成交15.34㎡，2013年上半年成交量已达到10.14万㎡，占全市商 务成交量比重由2012年的22%，上升到28%。