【哈尔滨】物业服务企业经营困境破解与物业服务收费问题培训(2015年4月18日)

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物业管理收费难的原因及对策

物业管理收费难的原因及对策文/郎丰云物业管理服务既然是一种商品，就有价值和使用价值，业主支付一定费用后可以享受专业的物业服务来获得价值。

而物业服务企业通过提供服务并收取一定的服务费来获得价值补偿。

但在现实中，被服务的一方是否愿意按时缴费，提供服务的如何才能尽快收回相应的回报，却一直是困扰双方的大问题。

本人从事物业管理工作多年，也在最基层的工作干过，深知从事物业服务工作的步履艰难，也深切体会到物业收费人员的困惑与苦恼，依法而论，物业服务费收费难的原因大致有三类：一、物业管理服务质量不佳引起的欠费行为一是物业服务企业没有摆正自身是服务者的位置，对业主管理和约束过多，不能全方位提供服务满足业主的需求。

二是一些物业服务企业从业人员素质不高，服务意识淡漠，重收费、轻服务，导致服务成本居高不下，服务质量不高，业主感到不满意后常用的抗争手段就是拒交或拖欠物业服务费。

二、业主自身原因引起的欠费行为有各别业主的消费习惯与观念还未从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业服务看做是使自己物业保值、增值的行为，也有部分业主认定物业服务公司是小区的管家，不管大事、小事就找你物业公司。

诸如：邻居高声放音乐，装修噪音，宠物扰民等，还有个别业主贪占小便宜，既想不缴费或少交费，又想享受到好的物业服务，因此，总是找出各种借口来达到拖延缴费或少交费的目的，这类业主虽然数量不多，但影响却是极坏的。

三、业主维权是非不分，物业服务公司无端受过主要包括为小区配套的加压泵房与楼房太近，电压不稳，绿化环境不合理，房屋质量有问题解决不及时，配套设施不完善，承诺不对现等问题，甚至连小区外面的马路上没有路灯也会成为业主拒交费的借口。

还有业主因市政道路施工造成不便。

如：突然停水、停电、停有线也归罪于物业公司没有提前告知是失职，物业公司成了“冤大头”。

有的业主虽然法律意识和维权意识较强，但对物业管理服务不是很了解，把“炒公司”和不缴费当成维权的利剑，对物业管理服务不是讲求质价相符，而是吹毛求疵，要求太高，把物业公司当成全能佣人或服务机器，稍有不合意，便以不交服务费相威胁，这类情况在个小区都有出现。

哈尔滨物业收费标准

哈尔滨物业收费标准哈尔滨市的物业管理服务收费标准是由市政府相关部门根据市场行情和实际情况制定的，旨在保障物业管理服务质量，维护业主和住户的合法权益，促进社区和谐稳定发展。

物业收费标准的合理性和透明度直接关系到业主和住户的利益，因此务必要了解清楚相关收费标准，避免发生不必要的纠纷和误解。

首先，根据哈尔滨市政府相关规定，物业管理服务费主要包括基本管理费、公共维护费和公共能耗费三部分。

其中，基本管理费用于物业管理人员工资、社区设施设备维护等日常管理服务支出；公共维护费用于小区公共区域的维护和修缮支出；公共能耗费用于小区公共设施的能源消耗支出。

具体收费标准如下：1. 基本管理费，按照小区建筑面积或住户套数进行计算，一般以每平方米或每套房屋为单位进行收费，具体标准由物业公司和业主代表大会协商确定，并报相关部门备案。

2. 公共维护费，按照小区建筑面积进行分摊，用于小区公共区域的日常维护和修缮支出，具体费用由物业公司定期公示并报业主代表大会审议通过。

3. 公共能耗费，按照小区建筑面积进行分摊，用于小区公共设施的水电气等能源消耗支出，具体费用由物业公司提供相关账单并报业主代表大会审议通过。

除了上述基本收费项目外，根据实际情况和业主需求，物业管理服务还可能涉及其他费用，如停车费、垃圾清运费等。

这些费用的收取必须合理合法，并经过业主代表大会的审议通过，确保公开透明、公平公正。

在收费标准的执行过程中，物业公司应当严格按照相关规定履行收费程序，不得擅自调整收费标准或增加额外收费项目。

业主和住户有权要求物业公司提供收费明细和相关支出票据，对收费情况进行监督和检查，确保收费合理合法。

总之，哈尔滨市的物业管理服务收费标准是为了维护社区秩序，提升居住环境质量，保障业主和住户的合法权益而设立的。

物业公司和业主代表大会应当共同遵守相关规定，确保收费公开透明、合理合法，促进社区和谐稳定发展。

希望业主和住户能够了解相关收费标准，积极参与社区事务，共同营造一个和谐宜居的社区环境。

哈尔滨市物业服务收费管理办法

哈价联发〔2013〕39号关于印发《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知各区、县（市）价格行政主管部门、物业行政主管部门、街道办事处、各物业服务企业、各房地产开发建设单位：为了规范物业服务行业收费行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，我们制定了《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。

哈尔滨市物价监督管理局哈尔滨市住房保障和房产管理局2013年11月4日哈尔滨市物业服务收费管理办法第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发<关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见>的通知》等规定，制定本办法。

第二条本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为适用本办法。

第三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。

第四条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。

由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮，上浮幅度原则上不高于30％。

别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。

为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。

哈尔滨市物业服务收费管理办法

哈尔滨市物业服务收费管理办法《哈尔滨市物业服务收费管理办法》出台，物企“先服务后收费”试行仨月业主不满意一律不调价本报讯（记者王辛娜杨建平）昨天，经过近一年的蕴酿和对200个物业项目样本的调研摸底，市物价局、市住房局联合出台《哈尔滨市物业服务收费管理办法》。

该办法的出台为全市提供了全新的住宅物业服务标准和与之相配套的收费政策。

今后，破解物业难题和化解物业矛盾，全市物业行业有了可操作性的“抓手”。

业主交多少费用，物企该提供什么样的服务，双方都将有可约束性的依据。

《办法》从定价结构和物业服务标准方面有了本质性改变。

强化了服务项目与服务成本的对应性，制定出了比较完备的物业服务项目和考核标准，实现了服务项目的细化与要素成本的量化相对应，增强了服务收费标准的支撑力。

在物业服务要素成本的构成上，突出保障业主最关心的清扫保洁、共用设施设备维修养护部分，在收费标准上增加了这部分比重，相应减少了综合管理方面的比重，使物业新政更趋于完备成熟。

《办法》按照“质价相符”的基本管理要求，规定“物业服务监管实行日常考评制度，对于连续两次考评不合格的物业服务企业，给予按级差物业服务收费标准下浮10%的处理，对于连续考评不合格的，应降低级差物业服务等级和收费标准”。

对认真整改达到要求的，可上浮10%，回到原标准；对于不认真整改的，经考核确认后可以降低服务等级，直至辞退。

市住房局负责人表示，物业企业凡涉及需要按照新标准调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意同意的，方可调整；业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体曝光。

市区相关物业管理部门，对有争议、有纠纷的物业收费确定，要坚持双方自愿委托的原则，充分发挥政府调节价格矛盾的职能作用，制定详细具体的操作规则，让广大业主、物企满意。

哈市住宅物业服务定价成本标准单位：元/月·m2（建筑面积）基础物业服务定价成本服务项目基础管理屋面日常保养维护二次加压供水化粪池清淘单元电子门维护合计金额— 0.033 0.052 0.040 0.005 0.130 级差物业服务定价成本服务项目综合管理公共区域保洁服务公共区域公共区域绿公共部位设施合计日常清冰雪保洁化养护（绿地设备日常运行（不含绿保洁合计面积年成本）保养维修化养护）秩序维护一级 0.10 0.16 0.01 0.17 0.08 2.36 多层 0.03 0.38高层0.04 0.39 二级0.17 0.18 0.01 0.19 0.13 2.86 多层0.05 0.54高层0.07 0.56 三级0.25 0.24 0.02 0.26 0.21 4.40 多层0.14 0.86高层0.17 0.89 四级0.32 0.31 0.02 0.33 0.30 4.94 多层0.24 1.19高层 0.28 1.23 特有物业服务政府指导价限额车辆管理服务项目电梯管理室内停车泊位物业服务费住宅区道路公共空装修管理公共责任险间停车泊位服务费金额11—120 1.平面车位物业服务费元/月·户 80元/月；有塑胶或环氧树 5元/次·m2——脂地膜加10元/月。

剖析物业服务费涨价难的深层原因及对策

剖析物业服务费涨价难的原因及对策银川万福人家物业服务有限公司贠英随着社会物价、人工成本的刚性增涨，物业服务成本也是“水涨船高”，物业服务行业企业大面积亏损已是当前形式下路人皆知、心知肚明的事实。

在这种情况下，物业服务企业为何不撤出亏损的普通住宅小区呢？答案显而易见。

一是物业服务企业在当前形式下咬紧牙关坚持，想用坚持渡过亏损的难关；二是物业企业不愿意在辛辛苦苦打拼多年的物业服务项目白白流血流汗、一劳无获；三是物业服务企业担忧撤管成为接管下一个项目的“滑铁卢”。

实践证明：物业服务企业不到万不得以必须撤离的地步，大部分企业依然会选择坚持，想用坚持感动业主，继而用逐步上调物业服务费的方式来解决企业的生存是唯一的期望。

从现实中看到，近些年有部分住宅小区已经通过召开业主大会，实现了物业服务费相应上调的目标，但涨价难的事实已成为行业各界人士有目共睹、心照不宣的共同话题。

物业服务费顺应市场发展涨价难的深层次原因究竟在那呢？我们应如何应对和解决当前形式下的困难呢？笔者现结合某住宅项目上调物业服务费的经历剖析物业服务行业涨价难的深层原因，以便与行业各界人士共同交流。

一、物业服务费涨价难的共性问题（一）政府相关部门对物业服务业的漠视是物业服务费“涨价难”的症结之一。

在市场经济条件下，良好的社会秩序，稳定的社会环境，是在一整套法律法规体系的调整下有序的进行的。

然而，在物业管理服务市场，一方面是2004年颁发的《普通住宅小区物业实行政府指导价的实施管理办法<以下简称政府指导价>》，从颁布实施至今已长达7年之久，却从未随着市场经济、社会物价上涨而进行调整。

仅从国家统计局数据显示看出：“2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%。

其中，城市上涨3.4%，农村上涨3.3%；食品价格上涨7.0%，非食品价格上涨1.7%；消费品价格上涨4.1%，服务项目价格上涨1.7%。

1-4月份平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨3.7%”。

物业管理收费中存在的问题及对策

物业管理收费中存在的问题及对策
◆毕艳荣
（齐齐哈尔中北物业有限００５）
【摘要】物业管理在推进住房制度商品化、社会化，改善居民居住环时发放产权证所造成的纠纷。开发企业为追求利润最大化，而有意境方面发挥了积极作用。然而，随着物业管理范围的扩大；物业纠损害业主的利益，减少必备的配套设施建设。由于法规不完善，政加之前期物业在接手管理时，不从业主利益出发，纷日益增多，已经成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作府部门的失察，的难点，本文通过分析物业管理收费现状，从业主、开发单位、物业不做细致检查，使业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这管理企业和政府方面剖析物业管理收费难的原因，并根据对这些些遗留问题更增加了难度。原因的归纳总结，提出解决这些问题的具体方案，以期促进物业管（３）物业管理企业的原因。首先是管理服务水平低。员工整体
理行业的发展繁荣。
【关键词】物业管理物业收费收费对策
物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容业管理公司在管理时如果方式、方法不当就容易“ 开罪 ” 一些业主，貌等管理项目进行维护、修缮活动。物业管理服务费是物业管理企造成拒交管理费现象；再次．费用支出不透明。物业收取的管理费业赖以生存的基础，是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及其使用情况应当定期向业主公布，接受业主监督。由于物业工作及业主、物业使用人切身利益的大事，因此备受业主、物业使用人缺乏透明度，不愿向业主公开管理费收支情况。使业主只见交费，和物业管理企业三方的关注。不明支出，造成心里不平衡，进而拒交管理费。目前物业管理收费的情况三、物业管理收费难问题的对策物业管理服务收费应当根据所提供的服务内容及服务质量、《物业管理条例》对各方业管理中的责任、权利和义务作了明深度，遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适确的界定，理顺了相关主体之间的关系。要求开发商在房地产开发应的原则确定。项目的规划、设计、施工阶段就要聘请前期物业管理企业，配套完（１）收费标准到位，服务水平打折。根据物业企业资质等级以善物业管理的各项设施。这将有效避免由于物业管理条件的先天及提供的服务不同，实行不同级别的收费标准，但有的物业企业按性不足而引发的欠费纠纷。业主违反物业服务合同约定，逾期不交物价部门核定收费标准收取费用后，对业主提供的服务却大打折纳物业费的，物业可以向法院起诉。根据这一规定，物业可以最终扣。通过诉讼途径解决业主欠费问题。但笔者认为治标不治本，为了从（２）收费手续不全，明码标价不力。物业企业在取得《物业管理根本上解决物业管理收费难，还应做好以下几方面工作。资质证书》和《工商营业执照》后，办理《服务价格（收费）监审证》，（１）加强宣传，提高物业管理消费意识。加强物业管理知识的方可依据批复的收费项目和标准收费。同时还要在小区出入口处宣传，提高业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同设置收费公示栏。大部分物业企业没有按照规定实行明码标价，即交纳物业管理费用是每个业主的法定义务，让业主懂得不交、少使标价也是内容不全，格式不规范。交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响（３）自立收费标准、超标准收费、强行收费现象严重。很多地方其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主不执行规定的收费标准，乱向装饰公司，装饰工人，业主收取各项的合法权益。费用。强行收取公摊费，公共部分，公共设备设施如楼道，消防通道（２）对开发商的监管力度。应监督开发商做到宣传与实际相的照明，路灯，照明灯等部位的费用，强行收取小区停车月租费。符，设计施工合理，完善相应的硬件设施，还要加强对开发商建房二、物业管理收费难的原因工程质量和环境质量的监管，防止开发商偷工减料，降低公共配套（１）业主自身原因。首先业主对物业管理的认识，通常停留在设施和环境质量的行为，以免给入住后的居民留下隐患。 “ 不管什么问题，均由物业管理公司协调解决” ，而一旦其额外需求（３）管理公司应规范自身的行为。物业公司应加强自身建设，得不到满足时，则以种种理由拒交物业管理费。但事实上物业管理培育正确的服务理念，要摆正自己和业主之间的关系，，严格按照公司只是根据开发商或业主大会的委托合同进行专业管理服务的《物业服务合同》提供物业管理服务。主管部门应加强监管力度，促单位，并不是所有问题的解决者；其次，业主 “ 我出了钱，就可以对使物业公司提高服务质量，为提高业主、使用人的满意率，物业公物业服务横挑鼻子竖挑眼 ” 的观念，稍有不适就拒交管理费。但在司应主动在自身上找原因。物业公司应在加强自身建设，树立正确《物业管理条例》中明确了服务与收费应遵循“ 质价相符 ” 的原则，的服务理念，提高服务质量上下功夫，调整内部机制，加强内部管物业提供的服务是与业主交费完全相关的；再次，业主对自己在物理，建章立制，制定服务标准，规范行为准则，不断提高服务质量，业管理中的法律地位认识不清。主要体现在业主相邻关系方面，如从而达到业主的认可和满意。装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等。物业在服务过（４）加强对物业管理市场的监管职能。只有政府智能部门严格程中履行的是协调、管理、服务的职能。但往往因业主自身的原因，物业管理企业进行经营资质管理，才能把不规范、不诚信的物业管造成邻里纠纷，若物业管理公司处置不当则陷入管理费难收的局理企业清除出市场。严格推行物业管理招投标制，可以为业主选择面；第四，市场化要求物业管理公司提供服务并自负盈亏，业主就物业管理者提供了较大的空间，业主可以充分行使自己的权利，保需要缴纳合理的费用，但一些职工面对每月几十甚至上百元的物护自身的利益。同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。在业管理费，感到无力支付，造成物业管理收取难。这种体制下，所有的物管企业都通过公平的市场竞争来获得物业（２）开发建设遗留大量问题。由于开发建设时擅自变更规划、管理项目，竞争的压力会促使物管企业不断提高管理水平和服务设计不完善；拆迁中遗留的矛盾；房屋及附属设施质量缺陷……面质量。那些服务质量差、不规范的物业管理公司将会被淘汰，实现积缩水、配套设施不全；物业管理配套设施权属界定不清，不能按物业管理的规模化、社会化、专业化经营。

完善哈尔滨市物业管理机制的对策思考

完善哈尔滨市物业管理机制的对策思考本篇论文目录导航：【题目】哈尔滨市物业管理中存在的问题与对策【绪论】哈市物业管理模式发展探析绪论【第一章】物业管理及其理论基础【第二章】哈尔滨市物业管理行业现状调查【3.1】物业管理工作机制的问卷与访谈【3.2 3.3】哈尔滨物业管理问题与成因分析【第四章】完善哈尔滨市物业管理机制的对策思考【结语/参考文献】哈尔滨物管机制建设研究结语与参考文献第四章完善哈尔滨市物业管理机制的对策思考物业管理服务与人民群众生活密切相关，进一步增强全市物业管理，不仅能有效化解业主与物业之间的冲突，还能助推物业行业向良性方向发展，对改进居民生活质量、增进城市管理、提升城市品位、提升城市形象具有重要意义。

为此，立足上文对哈尔滨市物业管理机制存在问题及其产生原因的分析，笔者认为要结合哈尔滨市物业管理的特点，分别从以下方面入手，加大力度、多措并举，切实完善物业管理工作机制。

第一节规范物业管理市场化运作的影响一、完善物业管理市场配套政策政府这次将形成一批服务的新业态，要打破原有政府支持建设的物业管理市场模式，积极探索政府引导市场化运作的物业管理市场化运作，经过试点探索新型服务形式。

结合物业企业资质证书换发工作，重点对全市物业企业规模、资金、专业技术人员等条件予以审验，对资质条件不符合规定、没有承接项目的物业企业，依法进行处置。

修订《哈尔滨市物业管理招投标办法》，尽快制定出台物业企业退出市场有关法规，进一步明确开发商、物业企业等相关主体责任，打破“谁开发、谁管理”模式，鞭策房地产开发与物业服务分开，促使物业市场公平竞争，为有效处理开发商控制前期物业管理招投标、物业企业弃管等问题提供政策根据。

二是引入第三方监管，建立信用评价和奖惩机制。

对物业企业市场行为及服务质量进行动态考察、归纳评价，落实奖惩措施，信用杰出的企业赋予优先提升资质级别、适量减免保证金等激励敦促战略，信用不好的企业给予下降或注销资质级别、扣缴保证金、禁止承接新项目等惩戒措施。

物业管理收费中存在的问题及对策

物业管理收费中存在的问题及对策随着城市的不断发展，物业管理越来越成为城市管理的重要内容之一，物业管理收费也逐渐成为物管企业的主要收入来源之一。

然而，在对物业管理服务收取费用的过程中，也出现了一些问题。

本文将对物业管理收费中存在的问题及对策进行探讨。

一、收费不明确在物业收费过程中，有些物管企业收费不够明确，没有对业主进行详细的解释和说明，甚至有些项目的收费标准不是很清晰。

这就容易给业主留下不公正的印象，影响物管企业的形象和信誉。

对策：建立明确的收费制度，制定详细的收费标准，对业主进行详细的解释和说明，避免收费不明确的情况发生。

另外，物业企业应当在收费方面建立良好的沟通机制，积极与业主交流，及时解决业主提出的问题和疑虑。

二、收费标准不合理物业管理涉及到的服务项目比较广泛，例如保安、保洁、绿化、停车等，不同的项目收费标准也不同。

有些物管企业在制定收费标准时，没有根据实际情况进行合理的制定，导致一些服务项目收费过高或者过低，给业主带来不必要的负担，影响了物业企业的形象和信誉。

对策：物业企业要根据实际情况进行收费标准的制定，并根据市场行情和服务质量进行适当调整。

另外，物业企业应当定期开展收费情况的公示，公示标准和收费项目，保证相关服务的合理性和公正性。

三、收费违规行为现象严重物管企业在收费过程中，有的收费人员存在一些不规范、违法的行为，比如暴力催收、强制收费、私自改动服务项目、强制推销等，这种收费行为不仅影响了业主的利益，也会损害物业企业的声誉。

对于一些违规收费企业，更应立即采取强有力的法律手段惩戒。

对策：物业企业要加强内部管理，明确收费程序和流程，加强对收费人员的培训，提高其职业素质和服务意识。

落实相关和法律法规，严厉打击违规收费行为。

四、业主参与意识不足在物业管理服务收费中，业主的参与是非常重要的一环。

由于一些业主参与意识不高，在物管企业制定收费标准和制度时没有出现合理的建议和建议，使得物业企业的收费与实际情况不符，影响了业主的利益。

破解物业管理收费难题

（）体舆论对物业服务企业服务工作的质疑，长二媒助
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【刊纪事】本
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ＥＮＴＶＥ
规范，不透明；理事务不公开，占管侵
业主利益。
提升行业社会公信度。
出不穷，多物业服务企业根本无法解决。许而业主认为交物业费给物业公司就必须对此负责，果矛盾直接在业主和物业服务企业结
今仍徘徊在 “ 政府主导”时代，物业服务费采用政府指导价和市场调节价相结合的方式，而占市场主体超过三分之二的
排在倒二、三的位置。倒
舆论环境有待培育、会对物业管理行业缺乏信任感等等问社
（）主认知错位。多业主认为交四业许了管理费，是找物业服务企业解决不好凡
题—直困扰和阻碍着行业更好的发展。我认为造成以上问题
最主要最直接的原因是物业管理收费难，即物业服务费标准不高和物业服务费收交率低 —
就是管理不好，解释不认可就是服务态度不
好，不动就找媒体曝光。至有业主发生动甚车辆或家庭财产被盗，其他业主相邻关因
查验。格按照办法》规定的内容、严
流程和时间操作，做好查验后与开并
（）力宣传 “ 价相符 ”的四大质消费观念，育业主 “ 钱买服务 ” 培花

关于印发《哈尔滨市物业服务收费管理办法》的通知(哈价联发〔2013〕39号)讲诉

第三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第四条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。

别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。

为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。

哈尔滨市物业服务收费管理办法

哈尔滨市物业服务收费管理办法第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发＜关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见＞的通知》等规定，制定本办法。

第三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

第四条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价。

别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价。

为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。

第五条市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。

市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。

区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职责，负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。

街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的管理工作。

哈尔滨物业服务收费管理办法

哈尔滨市物业服务收费管理办法第一条为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展和改革委员会《物业服务收费管理办法》、《哈尔滨市物业管理条例》、《哈尔滨市人民政府办公厅关于印发〈关于居民庭院环境卫生长效管理指导意见〉的通知》等规定，制定本办法。

第二条本市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用的行为适用本办法.第三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈，促进物业服务标准和收费标准通过市场竞争形成。

第四条物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅、公寓，下同）、与住宅配套使用的电梯、单体车库、室内停车泊位及利用公共空间设置的停车泊位的物业服务收费实行政府指导价.由建设单位专门规划建设的，住宅区院内为居民提供三产服务的经营用物业（不含临街门市），物业服务收费标准可按住宅物业服务收费标准适当上浮,上浮幅度原则上不高于30％。

别墅、公寓以及商场、酒店、写字楼等其它物业服务收费实行市场调节价.为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费,除政府部门有规定外,实行市场调节价.第五条市物业行政主管部门负责制定物业服务标准及管理政策，负责物业服务活动的监督管理工作。

市价格行政主管部门负责制定物业服务收费标准及管理政策，负责物业服务收费的监督管理工作。

区物业行政主管部门和区价格行政主管部门按照各自职责，负责辖区内物业服务标准和收费标准的日常监管工作。

街道办事处、社区居委会在其职权范围内协助各级物业行政主管部门和价格行政主管部门做好物业服务标准和收费标准的管理工作。

哈尔滨市人民政府关于物业服务企业退出物业服务项目有关事宜的通告

哈尔滨市人民政府关于物业服务企业退出物业服务项目有关事宜的通告文章属性•【制定机关】哈尔滨市人民政府•【公布日期】2017.02.28•【字号】哈政规〔2017〕13号•【施行日期】2017.02.28•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文哈尔滨市人民政府关于物业服务企业退出物业服务项目有关事宜的通告哈政规〔2017〕13号为了规范物业服务企业退出物业服务项目行为，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《物业管理条例》《哈尔滨市物业管理条例》等有关规定，现就物业服务企业退出物业服务项目有关事宜通告如下：一、物业服务企业退出物业服务项目，应当遵守法律法规的规定以及物业服务合同的约定，严格履行退出程序，依法办理退出交接手续，移交有关资料、财物。

区物业行政主管部门、街道办事处和乡（镇）人民政府应当加强对物业服务企业退出物业服务项目行为的指导与监督。

二、业主委员会与物业服务企业办理交接时，应当通知所在地街道办事处、乡（镇）人民政府。

街道办事处、乡（镇）人民政府要现场指导双方做好物业管理用房、有关资料、财物和相关管理服务事项等的交接和登记工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府可以根据实际需要，提请区人民政府协调公安部门维护现场治安秩序，配合做好移交工作。

三、物业服务企业未按照规定办理退出交接手续，移交有关资料、财物的，由物业行政主管部门依法予以处理。

四、物业服务企业退出物业服务项目时，业主大会未选聘新物业服务企业的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织社区物业服务机构或者由区物业行政主管部门，指定应急的物业服务企业进行临时接管。

经业主大会决定，业主也可以自行管理。

五、物业服务企业擅自终止服务的，三年内不得在本市承接新的物业服务项目，物业服务企业的法定代表人在三年内不得从事物业管理活动。

六、本通告自公布之日起施行。

哈尔滨市人民政府2017年2月28日。

哈尔滨市物业服务收费管理办法

哈尔滨市物业服务收费管理办法随着城市化的迅速发展，物业管理的重要性也愈发凸显。

哈尔滨市物业服务收费管理办法就是为了规范物业管理行业的发展而制定的一项法规。

本文将详细阐述该办法的出台背景、目的、内容与实施效果等方面。

一、出台背景历史上，哈尔滨市的物业管理一度存在较大的混乱现象，导致了许多不公平和不透明的情况。

例如，收费标准不一、服务质量参差不齐、滥收费用等问题时有发生。

这些问题不仅伤害了业主的切身利益，也严重扰乱了市场秩序。

为了加强对物业管理市场的监管，保护业主的合法权益，提高物业服务的水平和品质，哈尔滨市区物业服务收费管理办法于2014 年6 月1 日正式出台。

二、目的哈尔滨市物业服务收费管理办法的制定旨在为物业服务行业的健康发展提供保障，推动行业规范化、市场化和专业化的发展。

主要目的如下：1.规范物业服务的收费行为，遏制“乱收费”行为的发生。

2.加强对收费标准的监管，保证物业服务的价格合理公正。

3.提升物业服务水平，满足业主日益增长的需求。

4.建立健全的物业服务监管制度，规范行业发展，加强市场竞争。

三、主要内容1.收费标准的制定哈尔滨市物业服务收费管理办法规定，物业服务费应按照服务品质和服务项目分类收取，并依据面积、楼层、装修程度等因素确定标准。

若在收费标准的制定过程中存在争议，业主可以通过监管部门进行申诉。

此外，物业服务费的调整应提前30 日公告，未经业主同意擅自涨价的行为是违法的。

2.服务内容的规范哈尔滨市物业服务收费管理办法规定物业服务企业应为业主提供清洁、保安、绿化、设施维修等各方面的服务，并建立相应的服务保障制度。

同时，物业服务企业应根据业主的意见和需求来调整服务内容，积极解决业主反映的问题。

3.监管机制的建立为保证物业服务市场的公平和透明，哈尔滨市物业服务收费管理办法规定，物业服务企业应当在物业服务辖区内规范经营，不得压低技术水平或恶意竞争。

监管部门也应当根据法律法规，加强对物业服务企业的监督，确保其依法开展业务。

关于物业管理收费难问题的若干思考

关于物业管理收费难问题的若干思考
肖一立
【期刊名称】《经济技术协作信息》
【年(卷),期】2010(000)015
【摘要】随着城市建设的发展，物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专
业化、规范化、市场化的特征在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。

但是，由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。

不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的危机．如何解决好这一问题也已成为业内关注的焦点。

【总页数】1页(P12-12)
【作者】肖一立
【作者单位】哈尔滨市热力公司物业公司
【正文语种】中文
【中图分类】F299.233.3
【相关文献】
1.对我国前期物业管理若干法律问题的思考 [J], 许步国
2.对我国住宅物业管理纠纷若干问题的法律思考 [J], 许步国
3.对当前物业管理企业发展若干问题的思考 [J], 王庆春
4.关于构建和谐物业管理若干问题的再思考 [J], 宋学明
5.关于物业管理中若干法律问题的思考 [J], 诸葛诚
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哈尔滨市物业管理方案

哈尔滨市物业管理方案一、引言随着城市化进程的不断加快，物业管理作为城市社会管理的重要组成部分，更加凸显出其重要性与必要性。

哈尔滨作为中国东北的大城市，其物业管理面临着日益复杂的挑战和问题。

本文将针对哈尔滨市的具体情况，提出一套适合该城市的物业管理方案，以期为城市社会和谐稳定、居民安居乐业作出应有贡献。

二、当前问题分析1.管理模式不合理目前，哈尔滨市的物业管理模式主要以传统的物业公司为主，业主委员会较少发挥作用，导致管理效率不高，管理秩序混乱。

2.管理服务不到位由于部分物业公司管理水平不高，导致服务质量参差不齐，部分小区管理不善，导致一些居民的生活环境受到影响。

3.物业费问题部分小区存在物业费使用不规范，缴费不足，导致小区设施保养不及时。

三、物业管理方案1.创新管理模式在物业管理模式方面，我们建议引入多元化管理模式，鼓励业主委员会和物业公司合作共管，并充分发挥社区组织的作用，加强对小区管理的监督和管理，提高管理效率和质量。

2.优化服务流程针对管理服务不到位的问题，我们建议物业公司建立健全的服务流程，引入更多科技手段，提升服务水平，满足居民的需求，营造良好的居住环境。

3.完善物业费管理在物业费问题方面，我们建议建立完善的物业费管理机制，引导物业公司和业主委员会共同管理物业费，明确物业费使用的规范和程序，确保居民的缴费意愿以及小区设施的正常运营和维护。

四、推进措施1.政府引导政府部门可以通过出台相关政策，加强对物业管理的监管，推动物业公司和业主委员会合作共管的模式，鼓励和支持物业公司提升管理服务水平。

2.社区自治鼓励居民参与小区管理，积极参与业主委员会的组建和管理事务，加强社区自治，推动小区管理的民主化、规范化和科学化。

3.建立监督机制建立完善的物业管理监督机制，引入第三方机构对物业公司和业主委员会的管理工作进行监督，打造公开、透明的管理环境，促进管理规范化和专业化。

五、结语哈尔滨市的物业管理问题是一个长期存在的社会难题，解决这一问题需要政府、物业公司、业主委员会等多方共同努力。

《物业企业市场拓展痛难点分析及解决方案》的启发

《物业企业市场拓展痛难点分析及解决方案》的启
发
树立良好品牌形象是重点。

品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。

一个好的品牌往往使人对生产该产品的企业产生好感,最终将使消费者对该企业的认同,从而能够提高企业的整体形象因此,品牌战喀实际上已演变成为企业为适应市场竞争而精心培养核心品牌产品,再利用核心产品创立企业品牌形象,最终捉高企业整体形象的一种战,是企业用来参与市场竞争的一种手段。

因物业管理养一新兴产业,月前还不够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。

事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竟争日趋激烈的今天,品牌战略显得尤
为重要,品牌能让人们保持忠诚和充分信赖,好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。