XXXX深圳好好年项目发展战略及定位报告

联排别墅 200-300 ㎡ 小于1%
房型
面积
单房-1房 30-60㎡
小2房
60-65㎡
大2房
70-90㎡
中小3房 85-140㎡
大3房 150-180㎡
4-5房 130-180㎡
创新复式 88-140 ㎡
顶层复式 250-350 ㎡
整栋大复式 180-300 ㎡
联排别墅 200-300 ㎡
合计
三次推导
> 海洋民俗、海洋考古、海洋信 仰、与海洋有关的人文景观等 都属于海洋文化的范畴
> 海洋文化标识，展示深圳盐港 地区滨海发展历程，以及历史 演变，更好的诠释盐港的现状 与未来
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主体博物馆：主体博物馆，增强项目参与性与娱乐性，还原深圳 历史的原封原貌，增强项目文化积淀
> 企业高管、企业主 客户群体
> 区域原住民
> 小生意人 > 事业初创者
> 周边小区原住民子女 > 高收入年轻精英阶层
> 香港、龙岗、宝安私营企业主 > 各地投资客
> 小孩刚出生或已上学
生命周期
> 刚结婚或小孩出生不久 > 单身或者刚结婚
> 小孩成年独立居住
> 客户生命周期范围较广泛
来源区域 > 盐田、罗湖 具象描述 > 看重景观资源环境
好好年项目发展战略及定位报告
Centaline Consultants
2011.8
整体定位：我们的定位必须体现以下七点
> 是城市级的 > 是滨海物业的代表 > 是具有标志性的 > 是区域的价值高点 > 是有强烈城市意向的 > 是可回避竞争的 > 是可实现跨越式发展的
辐射珠三角的城市代表项目 稀缺的资源条件成就经典传承的作品 能代表新时代的深圳，城市发展中的“一级”
田 自住客较多，年龄30-40岁
罗湖占一半，其次是福田、南山为 罗湖、福田客户为主，投资客户多于度假客户多于自住客
，盐田客户少
主 户，年龄特征40-50岁，看重其在山中的位置和海景
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4
结合区域客户结构及本项目实际情况，对本项目客
客户定位 户进行界定
核心客户 主要客户 边缘客户
4%
大2房 70㎡以上
25%
中小3房 大3房 4-5房 复式 别墅
85-140 ㎡ 150 ㎡以上 120㎡以上
30% 5% 5% 10% 小于1%
房型 单房-1房
小2房 大2房 中小3房 大3房 4-5房 创新复式 顶层复式 整栋大复式 联排别墅
二次推导
面积 30-60
套数比例 20%
60-65㎡
>独具海洋文化理念的 新型项目 >资源型居住度假生活 演绎
理念超前
特色突出
源自文库
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4
盐田港区域原以本地客户为主，随着深盐二通道通车
客户定位 ，罗湖、福田客户占到大多数
年份 楼盘名称
客户来源
特征描述
2002年
2003年 2005年
南方明珠 二期、东 海丽景 和亨家园
集中商业打造：立足盐田辐射深圳的集中商业体，高档核心主力 店提升城市商业档次与品位，激发盐田商业活力
> 打造深圳都市文明，将盐港建 设成为真正的知名的休闲购物 聚会场所
> 生活百货：打造专业主题购物 场馆
> 超级市场----大型综合超级市场 ，创造“时尚、健康、快乐” 的经营理念
> 影视城----为生活添加更多的乐 趣，让生活离我们更近
紧张
节奏
>他们少有时间去休闲， 他们需要在紧缩的都市 中去享受会友、休闲、 娱乐…
>休闲之余感受真正的深 圳渔村文化的原始文明 和特色鲜明的休闲街区， 尽情放松是他们的梦想
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时代精英：有消费的新理念、新思想，在个人的消费中希望拥有 属于他们的社区和有一定居住品位
二次推导
房型
面积 套数比例
单房-1房 30-60㎡ 20%
小2房 60-65㎡ 4%
大2房 70-90㎡ 25%
中小3房 85-140㎡ 25%
大3房 150-180㎡ 7%
4-5房 130-180㎡ 8%
创新复式 88-140 ㎡ 6%
顶层复式 250-350 ㎡ 2%
整栋大复式 180-300 ㎡ 2%
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旅行观光：来深圳旅行者，他们不会错过深圳最具代表性的城市 印象的地区停留，购物、就餐、休闲…
>他们来到这座城市，他们以 好奇的眼光记录着这座城市 所发生的点点滴滴 >他们代表着一种理念：生活 需要调节，绷得太紧的神经 需要放松 >他们来到这座城市期待着这 里能给他放松，而不是奔波 >这里给他们不仅仅是的愉快 和休息，而且是美的享受
套数比例 套数推断
20%
1568
4%
310
20%
1568
25%
1960
10%
786
10%
786
6%
470
2%
156
2%
156
小于1%
35
100%
7795
面积比例 9% 2% 16% 26% 15% 15% 7% 6% 4% 1%
100%
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Part 1
商业客户定位
> 福田
> 南山
> 整个深圳及香港
> 对社区环境和高端配套 敏感
> 对区位和周边配套比较 重视
> 看重物业管理 > 喜欢创新的户型设计 > 对价格比较敏感
> 对升值潜力比较感兴趣 Code of this report | 6
户型推导修正
房型 单房-1房
面积
结合项目属性初 步建议套数比例
20%
小2房 70㎡以下
富有活力的商业形态组合，高档核心主力店结合，提升城市商业 档次与品位，激发深圳东部地区的商业活力。
> 高档核心主力店采取错位经营 方式，迎合高端客户需求，为 区域注入活力
> 以国际中高档品牌为主，融合 国内顶集品牌，高价位、高形 象吸引高尚客户群体
> 体现对生活的关怀，营造温馨 、舒适、和谐的生活氛围
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货轮水手：在工作闲暇之余，可以找到一个释放自己配备身心的 场所，尽情的享受生活
> 他们来自海内外，在货轮上度 过漫长的时间，生活乏味
> 他们努力在工作至于去追求另 外一种生活方式
> 他们追求着陆后的释放，强行 把自己拉回到显示生活中
> 闲暇之余，放松属于他们的主 要生活组成
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Part 2
商业整体定位
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商业形式定位：综合地理位置、环境以及文化历史背景，项目商 业打造为集中商业、街区商业、游憩商业为一体的综合商业模式
特色街区商业
集中商业
集中商业：承载项目商业整体形象，作为未来盐田商业发展核心，填补盐田缺少集中 商业空白，突破盐田目前商业格局的主力核心
> 小尺度使商业街更丰富、更亲 切
> 餐饮、精品、美容、品牌专卖 ……,让都市生活更有情调
> 街区生活：逛不完的街、看不 完的人、找不完的乐、24小时 不停息的都市疯狂
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打造体验式的街区生活，使街区成为活力和价值的体现
> 让蔡屋围成为“喝不完的 美酒、逛不完的街、找不 完的乐、24小时聊不完的 天”的地方…
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1
商务人士：来往盐港以及盐港内部，且迫切需要在附
服务对象 近找到他们会友、休闲、娱乐等功能的各国商务人士
>他们代表着一个生活： 忙碌、紧张、高节奏。
>他们需要、期望在本区 域内找到他们暂时的归 属：居住、会友、休闲、 娱乐…；
>他们追求有品位的生活， 他们关注热点与时尚；
> 深圳渔村原始风貌的以及渔民生活方式还原展现 > 盐港发展历史发展历程，讲述盐港从发展到现在以及未来发展蓝图展
示 > 货轮博物馆：世界各国货轮知识介绍，以及世界著名港口简介，使来
此游客，足不出户就能领略全世界货轮、货港的发展历史
> 餐饮、餐吧----满足目标人群的 商务需求
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主力高档商业店要颠覆盐田现有的商业模式，以全新的面貌展现 核心区高档商业的价值感
> 通过电梯、空中花园等提升集中商业 建筑的商业价值
> 大堂挑高突显商业建筑气质
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金港盛世
当地工作及居住的人
当 盐田港及物流、船务公司的中高级员工、沙头角保税区内
员工、政府公务员、本地居民，部分企业白领及香港消费
地 群体、私营业主
片区内的工作人员，其他投资客为 主要为片区的企业职员（约65%），部分工业区企业管理
户
主 人员，其他投资客户。
当地居民及片区企业员工及私营 主要为本地居民及片区企业员工及私营业主。
Part 2.3
游憩商业定位
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1
海洋文化：海洋文化商业标识，贯穿整个商业，赋予
文化长廊 商业海洋文化底蕴
> 缘于海洋而生成的文化，也即 人类对海洋本身的认识、利用 和因有海洋而创造出来的精神 的、行为的、社会的和物质的 文明生活内涵
> 海洋文化的本质，就是人类与 海洋的互动关系及其产物
业主
2007年 裕达华庭 当地工作及居住的人。
盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主。
2008年
2010年 2010年
花港 鹿港国际
幸福海 金山碧海
客户主要来自罗湖
罗 客户主要来自罗湖，投资客户居多，自住客户年龄偏小。
盐田附近居民
湖 盐田附近居民，几乎都是全家一起到场选房的 。 福
主要来自罗湖、福田
特色商业街区：承载项目内部商业间过渡，迎合当代都市人居家生活个性化的需求， 使高尚生活的多样化表现的载体
游憩商业：作为项目避免同质化，自身独有的条件，打造成为项目亮点商业
游憩商业
海岸城
COCOPARK
中心城
万象城
金光华
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Part 2.1
集中商业定位
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> “晚上10点，蔡屋围的生 活刚刚开始”…
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街区是城市的基本元素，城市精神和生活价值荟萃之地，沉淀城 市历史和人文
街区基本特征：
互动性、便利性、共 享性、多样性、包容 性和防卫性 目前国外比较有名的 街区： 日本东京新宿 香港中环 目前国内比较有名的 街区： 上海新天地 阳朔西街 北京建外soho 天津第五大道
实现价值高于城市中心其它区域 可辩识，明显区别于其它区域
拉开与其他项目的差距 采取一切可能的超常规的手段
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整体定位：具有领先水平蕴涵独特海洋文化的国际港口海滨综合 体，深圳海滨项目新典范
>打造深圳国际港口的标 志性物业 >成就滨海物业的经典
国际港口物业 独特海洋文化
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将项目打造成开放的、有丰富城市生活和深圳印象的街区，延续 城市历史和人文
> 深圳现有的具有街 区特征的蛇口酒吧 街和华侨城开放度 都不够，不具有丰 富的街区生活。
> 规划设计注意高密 度、小尺度街区和 开放空间的混合使 用。
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> 全新的消费环境、全新的业态 组合引导全新的时尚生活方式 ，打造成为区域集休闲娱乐、 餐饮、购物于一体的体验式特 色商业
> 激发区域活力、演绎中心生活 新景象
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Part 2.2
街区商业定位
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街区商业打造：服务住宅区以及承载项目内部商业间过渡，迎合 当代都市人居家生活个性化的需求，尽情品味高尚生活的多样化
4%
70-90㎡
25%
85-140㎡
25%
150-180㎡
7%
130-180㎡
8%
88-140 ㎡
6%
250-350 ㎡
2%
180-300 ㎡
2%
200-300 ㎡
小于1%
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户型推导修正结果：产品以三房为主力户型，产品发展历程为紧 凑型向舒适型及豪华型过度
主要来自盐田及罗湖的自住客户
福田、南山及香港的自住兼投资客户 来自深圳及香港的投资客户
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4
客户定位 本项目客户具象描述
1
主要客户
2 次要客户
购房原因
> 追求更高品质的居住 环境
> 改善居住环境，提升自 身价值标签
> 结婚或者居住的功能型 需求
> 投资需求
>他们游乐世界，以挑剔而 好奇的眼光关注着这座城 市；
>他们代表着一个时尚：注 重生活品质而淡化消费支 出。
>他们 憧憬搜索到能满足 他们的好奇的一切；
>他们高贵而富足，他们追 求品牌，引领时代潮流；
>作为公众人物，他们不可 能花费大量时间在都市穿 梭，要让紧凑的城市满足 他们的一切…
高贵富足
引领潮流