洛阳某商贸城策划报告

洛阳某商贸城营销策划报告

前言

此次受贵司委托，能有幸对贵司所开发的位于连霍高速公路洛阳东出口处的“洛阳经济园”项目为之全程营销策划。欣喜之余，却又不胜惶恐，面对贵司的如此重托，虽然我司已有多年的商业地产运作经验，但这毕竟是1500亩的商业项目，市场的风云突变注定了我们操作每个项目都容不得半点马虎，必将殚精竭虑，全力以赴，最终才能达到项目的成功！

为此，我司特地从郑州、洛阳等各个案场抽调数名业务精英，共同组成了一支十余人的专业团队，对洛阳各大专业市场、百货商场、以及对洛阳整体的商业投资环境进行了全面的了解。

由于本项目周边的商业基础几乎是一片空白，毫无借鉴之处，同时离市中心商业区较远，缺乏商业项目所必须的人气和交通条件，我司在经过大量市场调研分析，从而寻求目前洛阳专业市场的行业空白点，以及本项目在销售推广中切实可行的突破点，为本项目进行精准的市场经营定位。

在明确本项目的市场经营定位之后，我司将围绕本项目的市场定位，对销售价格、行销策略、推广策略、管理策略、业务策略等合理的建议。但对于一个如此巨大的商业项目来说，牵涉到政府相关法规、投资环境、交通条件等诸多客观条件，并不是依靠单方面的力量就能保证项目的成功，而在实战中将要随着市场的变数灵活掌握，也必将需要贵司更多的支持，才能保证项目的顺利进行，给贵司一份满意的答卷！

由于时间仓促，难免会有不足之处，还望各位老总给予指正，并不吝赐教。

某某策划公司

二00五年五月于古都洛阳

目录

第一章洛阳房地产市场综述

第二章目标市场研判

第三章竞争市场研判

第四章项目市场定位分析

第五章项目价格建议分析

第六章项目规划布局建议

第七章项目行销策略

第八章项目推广策略

第九章项目经营及物业管理第十章项目业务执行策略

尾言

第一章洛阳房地产市场综述

【提示】

本部分内容主要针对目前洛阳整体房地产市场概况，以及商业整体投资环境进行概述，从宏观上勾画出本项目将面临的市场状况，使之成为本项目在今后整体操作过程中的市场依据，为项目的运作提供有力的指导作用。

第一节 2004年洛阳房地产市场现状

一、市场总述

2004年洛阳全市商品房销售面积达133万平方米和房屋12.5万套，交易金额达28亿元，分别比上年增长45.9%和47%，远远高于全国商品房的销售增长速度。

●经济形势的持续好转。随着“工业强市”战略的逐步实施，我市国有大中型企业效益逐步好转，职工收入不断增长，购房成为首选，从而提升了居民的购房能力。

●国家宏观调控政策的实施给市场发展带来契机。随着开工项目的减少和物价的回升，一部分人担心房价会上涨；再加上银行利率低于物价上涨，存钱显得不划算，也使部

分居民将积蓄投资到房地产领域，二次置业者明显增多。

●市场房源品种增多，品质改善，价格适宜。房地产开发商积极调整开发思路，迎合消费者需求，将各种档次的优质楼盘推向市场，并通过报纸媒介等宣传途径，展示形象，

推介楼盘，增加了消费者的购买欲望。

●上半年洛阳楼市热点不断，精彩纷呈。纵观今年楼市销售状况，自春节以来大体呈逐月递增态势。1月至3月，销售商品房23.8万平方米，4月销售11.6万平方米，5

月销售10.6万平方米。房地产销售市场的巨大潜力已开始全面显现，旺盛的市场需求和消化能力已成为推动房地产市场健康发展的巨大动力。

➢需求潜伏能量

２００4年房地产市场如此热销的局面再次有力地证明了洛阳楼市购买力的旺盛，说明洛阳楼市仍然有潜力可挖。那种所谓洛阳年住宅供应量已达到多少，每年需求量只有多少，所以洛阳房地产已经供过于求了，发展到了最高峰等形而上学的教条是错误的，是站不住脚的。

➢市场追逐创新

“润峰广场”创造了洛阳商铺价格的第一，并引起了彻夜排队订购的火暴场面，开盘当天预订6000万对洛阳乃至整个河南省来说都不能不称之为销售奇迹。

珠江路商业街的形成使得沿线商铺和和大部分住宅售罄，并成为洛阳餐饮的领头军。

九州城市之心和恰恰居的小户型热销，证明了随着洛阳的外来人口的增多，人们的投资意识已逐渐浓厚。

碧水云天的高价位虽在初期颇有争议，但封顶后无敌的洛河美景引发的热销仍旧得到市场追捧。

由此看来竞争不可怕，空置也不可怕，关键是如何扭转这样的现状，机会与出路无时不在，但机会和出路只会降临在有勇有谋、能了解并掌握市场、勇于创新的强者身上。

➢概念营销渐远

随着产业的发展、市场的成熟、消费者购房更理性化，概念营销已经成为强弩之末，以概念营销为理念策划的楼盘，在控制一定成本的前提下，各种包装已达到可能条件下的极致，造成了无论是别墅、豪宅还是公寓、写字楼之间大量相互克隆，同质化现象更趋严重。

对于房地产这个透明的行业而言，永远是后来者居上，纯粹的产品优势转瞬即成为对手攻击的靶子，这就要求营销策划必须不断地创新，才能保证产品不断的创新，使得“产品”与“市场”相协调。

二、2004年开发情况分析

（一）市场概况

1、区域特性异常明显

涧西区和西工区还是大多数人购房的首选位置。这说明经济中心、文化中心和政治中心对人们的吸引力是较强的。这两个区域便利的交通、繁荣的商业、完善的配套设施等往往是购房者心动的理由。这也多少给在这两个区域有楼盘的开发商一丝安慰，尽管市场竞争十分激烈，但需求毕竟是楼盘热销的直接动力。

2、精致多层呼之欲出

今年预计开工量在30万平方米左右。今年的多层项目在社区规划、景观设计、产品形式等方面超过以往，呼唤了多年的多层精品时代才刚刚到来，遗憾的是来的太晚，市区好一些的地段几乎没有多层用地，因此多层的价格有大幅攀升的趋势，同外地大城市一样，多层和高层一个房价。

3、写字楼烽火拉开帷幕

写字楼项目并没有在同一时间一哄而上，真正的好地段、好产品，面市速度快的项目是不愁卖的，这给写字楼投资者很大的选择空间。在洛阳市场，写字楼平均售价一般都在2000元左右，这个价格将来只要写字间出租每月每平方米在15元上下，就能冲抵按揭，而目前市场上写字楼租金基本都在20元以上。可见小的投入对大部分的投资客还是有较大吸引力的。

4、商铺竞争火势正旺

“润峰广场”第二轮“五年回购”主题投资热潮引起了洛阳商业地产楼市的新一轮销售热潮，大手笔的广告攻略还是吸引了诸多投资客的眼球。另未做销售的“丹尼斯百货”也将加入到年底开业的热潮当中，更好的带动南昌路乃至整个涧西区的经济。“君临广场”年底开业，也带动了开发商场式店铺项目的继续升温。

5、外地消费群不容忽视

据统计，2004年洛阳市高层住宅有14%都出售给外地客商，他们对地产商铺的投资比率也占到32%。许多有投资价值的楼盘都成为外地客商的首选。外地人已经成为洛阳楼市购买力中不可忽视的重要组成部分。