房地产估价4第五章 市场比较法
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。
在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。
本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。
原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。
其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。
通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。
应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。
评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。
2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。
评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。
3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。
通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。
优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。
优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。
- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。
- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。
缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。
如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。
- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。
- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。
如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。
房地产评估市场比较法
房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。
其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。
具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。
（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。
（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。
（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。
3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。
表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。
房地产估价之市场比较法资料讲解
第四章市场比较法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
房地产估价中的市场比较法
房地产估价中的市场比较法，就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法（见《房地产估价规范》（GB/T50291-1999））。
市场比较法又称市价法，它是一种最简单、有效的方法，是因为估价过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产进行估价。
因此，在《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）第5.14条指出：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。
当然，选用市场比较法，必须的前提条件是：1 、需要一个充分发育活跃的房地产市场。
房地产市场上，房地产交易越频繁，与估价对象相类似房地产的价格越容易获得；2 、参照物及估价对象可比较的指标、技术参数等是可以收集到的。
运用市场比较法估算估价对象的价格或价值，重要是能够找到与估价对象相同或相似的参照物。
与估价对象完全相同的参照物是不可能找到的，这就要求对类似房地产参照物进行修正调整，其修正调整的指标、参数等资料的获取和准确性，是决定市场比较法运用与否的关键。
随着我国房地产业的发展，房地产市场日趋活跃，交易非常频繁，为市场比较法运用奠定了基础。
但是，由于市场信息的不对称而造成的相对阻塞，估价人员直接、及时获取最新成交案例的机会相对较难；交易情况、交易内幕的不透明，这二种情况制约了市场比较法估算估价对象的价格或价值的股价精度。
因此，如果估价人员的经验不足，选择的参照案例不能全面反映对价格或价值的影响、对房地产市场的发展趋势判断不准、对同类房地产市场的特征把握不全面而不分修正因素的主次、不按照《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对市场比较法的技术规范操作等，就会影响估价精度而造成股价结果的偏离。
为了准确反映估价对象的价格或价值，提高估价结果的精度，我认为应：一、提高估价人员的规范意识、全面理解和把握《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）精神。
房地产估价之市场比较法资料讲解
第四章市场比较法教学时数：6 课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取教学难点：估价对象房地产比较修正教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。
教学内容：第一节基本原理一、市场法的概念1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。
2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。
——类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——前提：交易市场已经形成——比准价格3、理论依据：替代原理4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格X交易情况修正系数X估价期日修正系数X 区域因素修正系数X个别因素修正系数二、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。
不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）三、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础⑤进行交易日期修正⑦进行个别因素修正④进行交易情况修正⑥进行区域因素修正⑧求出比准价格第二节搜集交易实例应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。
市场比较法
1.平均数 ⑴ 简单算术平均数 ⑵ 加权算术平均数
V 1 n
V1 V2 V3 Vn n
V
i 1
n
i
f1V1 f 2V2 f 3V3 f nVn V f 1 f 2 f 3 fn
2.中位数
fV
i 1 i
n
i
把修正出的各个价格按从低到高或从高到低的顺序排列，当 项数为奇数时，位于中间位置的那个价格为综合出的价格， 当项数为偶数时，位于中间位置的那两个价格的简单算术平 均数为综合出的价格。
估价对象状况下的价格=可比实例价格×个别因素修正系数
指数 =可比实例价格× 估价对象个别因素条件 可比实例个别因素条件 指数
100
=可比实例价格×
例5 有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实
例所处区域的环境位于待估对象。经分析，可比实例在商
服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方 面综合起来的作用比估价对象好2%。试对该可比实例进行 区域因素修正。 估价对象价格=可比实例价格×区域因素修正系数
置、地势、土地使用权年限等影响房地产价格的因素。
由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素与个别因素不同，
因此具体比较内容不尽相同。在实际比较中，应该把比较的内容列表，使
其规范化，且一目了然。值得注意的是，交易实例的区域因素与个别因素， 是交易实例当时的区域因素状况和个别因素状况。
16
例6
区域因素 1.繁华程度 2.道路通达度 3.公交便捷度 4.对外交通 5.环境质量 6.景观 7.城市基础设施 8.社会公共设施 9.规划限制 10.治安状况
第五章 市场比较法
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 本章内容
市场比较法在房地产评估中的运用
市场比较法在房地产评估中的运用发布时间： 2004—6—10 9:18：00 在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。
我们不仅要懂得这些方法的基本原理,更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。
下面以市场比较法为例来具体谈一谈.市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质.即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。
运用市场比较法估价的操作思路如下：一、搜集交易实例运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。
这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息.搜集交易实例应包括下列内容:1、交易双方情况及交易目的；2、交易实例房地产状况；3、成交价格；4、成交日期；5、付款方式；6、其它一些附加说明（图片资料）。
二、选取可比实例根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。
选取的可比实例应符合下列要求：l、估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点相近,不能超过一年;3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
三、建立价格可比基础运用市场比较法进行评估的过程中,在选取可比实例之后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。
换算处理应包括下列内容：1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。
2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多.3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。
4、统一面积内涵和面积单位。
四、进行交易情况修正由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异,所以我们有必要进行交易情况修正,排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法引言房地产估价是指通过对房地产市场的分析和评估，确定房屋的价值。
其中，市场比较法是常用的房地产估价方法之一，它通过比较类似房产的市场交易价格，来确定目标房产的价值。
本文将详细介绍房地产估价中的市场比较法。
1. 市场比较法的基本原理市场比较法是一种根据类似房地产交易的市场数据进行估价的方法。
其基本原理是将目标房产与已成交的类似房产进行比较，通过分析这些类似房产的成交价格，得出目标房产的合理估价。
2. 市场比较法的步骤市场比较法的具体步骤如下： - 首先，确定目标房产的基本特征，包括面积、地理位置、建筑结构等。
- 然后，搜集类似房产的市场交易数据，包括成交价格、成交时间、基本特征等。
- 接下来，对比目标房产与类似房产的差异和相似性，确定适用于目标房产的比较因子。
- 然后，计算目标房产的相对价值指数，即根据比较因子对目标房产进行打分。
- 最后，根据相对价值指数，计算出目标房产的估价区间，确定其合理的市场价值。
3. 市场比较法的优点和局限性市场比较法有着以下优点： - 相对简单：市场比较法的数据来源相对容易获取，不需要进行复杂的模型计算。
- 适用性广泛：市场比较法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性高：市场比较法的估价结果直接基于市场交易数据，具有较高的可信度。
然而，市场比较法也存在一些局限性： - 数据不准确：市场比较法要求比较的数据是真实的市场交易数据，但实际中存在数据不准确或缺失的情况。
- 相似性判断困难：确定适用于目标房产的比较因子和类似房产存在一定的主观性，不同估价人员可能得出不同的结果。
- 市场波动性：市场比较法的估价结果容易受到市场波动的影响，市场行情不稳定时，可能会导致估价的不准确性。
4. 如何提高市场比较法的准确性为了提高市场比较法的准确性，可以采取以下措施： - 加强数据搜集：确保比较数据的准确性和完整性，可以通过房地产市场报告、交易记录等渠道获取更多可靠的数据。
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。
市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。
市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。
2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。
通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。
2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。
3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。
4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。
5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。
3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。
•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。
•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。
3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。
如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。
•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。
•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。
4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。
房地产估价第5章 市场比较法
二、选取可比实例 （一）选取可比实例的必要性 （二）选取可比实例的要求
Hale Waihona Puke 三、市场比较法的基本原理购房者常常看好几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选 取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选 出自己最满意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。
四、市场比较法适用的条件
（一）适用对象 市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房
一、搜集交易实例 二、选取可比实例 三、建立价格可比基础
返回
一、搜集交易实例
（一）搜集交易实例的必要性 （二）搜集交易实例的内容 （三）搜集交易实例的途径 （四）建立交易实例库
返回
（一）搜集交易实例的必要性
运用市场比较法的先决条件是需要拥有大量真实的交易实例（一些 不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的）。只有拥有了大量 真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理 的价格或价值。如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场 法无法使用。
返回
（二）搜集交易实例的内容
搜集到的交易实例内容完整、真实，是提高估价准确性的一个基本
前提条件。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，通常包括下列 几个方面：
1）交易当事人的情况 2）交易实例房地产的基本状况 3）成交日期 4）成交价格 5）付款方式 6）交易情况
（三）搜集交易实例的途径
1）查阅政府有关部门的房地产交易资料。 2）向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财 务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易 情况。 3）与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获 取房地产的要价资料。 4）查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。 5）参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取 有关资料。 6）同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的 交易实例及经手的估价案例资料。 7）专业房地产信息提供机构购买房地产价格资料。
房地产估价三大基本方法
房地产估价三大基本方法一、市场比较法。
市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。
想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。
这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。
比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。
不过呢，这当中也有很多小细节要注意。
像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。
还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。
这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。
市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。
二、成本法。
成本法就像是算一笔关于房子的大账。
你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。
然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。
还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。
就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。
房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。
不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。
但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。
三、收益法。
收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。
如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。
比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。
就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。
不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。
房地产估价方法之市场比较法
课题五市场法
三、统一采用单价
四、统一币种和货币单位
在统一采用单价方面，通 常为单位面积上的价格。
如：单位建筑面积、单位 套内建筑面积或者单位使用 面积上的价格、楼面地价
在统一币种方面，不同币种的 价格之间的换算，应采用该价格 所对应的日期时的汇率。在通常 情况下，是采用成交日期时的汇 率。
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。
课题五市场法
（一）市场状况调整的价格指数法 （1）采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指 数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格 （2）采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：
可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期 的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时 的价格指数＝在估价时点时的价格
课题五市场法
例4 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税 费由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应 由卖方缴纳的税费为正常成交价格7%，应有由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，试求该 宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
例5 某宗房地产交易，买卖双方在合同中写 明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉 及的税费由卖方来负担。据悉，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价 格7%，应有由买方缴纳的税费为正常成交价 格的5%，试求该宗房地产的正常成交价格。
课题五市场法
对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚 了交易税费非正常负担的情况，然后依此计算即可。
具体是将成交价格调整为依照政府有关规定，无规定的 依照当地习惯，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
市场比较法房地产估价
房地产估价
二、理论依据
替代原理
第四章
市场比较法
房地产估价
三、应用条件
（一）基本条件
1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源
2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
正常价格 卖方净得 1 1 卖方税费率
50 120
1 1 1 .5 %
4230 元 / 平方米
第四章
市场比较法
房地产估价
二、交易日期修正
——市场状况修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
第四章
市场比较法
正常价格 买方付出 卖方净得 1 1 买方税费率 1 1 卖方税费率
正常价格
第四章
市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。
②环比指数
例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分 别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上 个月为100）。 某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到 2005年3月。
6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2
第四章 市场比较法
房地产评估__市场比较法
交易 实例
面积
成交 价格
付款方式
甲 建筑面积 80万 三期付款，首期16万人民
200平方米 人民币 币，第二期于半年后付32 万元人民币，余款32万元
第四章 市场比较法
第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法的步骤 第三节案例分析
第一节 市场比较法的基本原理
一、市场比较法的概念 别称：市场法,交易实例比较法,比较法 是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地
产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修 正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 求出的评估价格称为比准价格。
仓库：单位体积 码头： 泊位
停车场：车位
旅馆： 房间或床位
电影院：座位
医院： 床位
保龄球馆：球道 网球馆：网面
注意：有些可比实例适宜先进行某些修正后，再
转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价 格修正更容易、更准确。
3、统一币种和货币单位
在统一币种方面，不同币种的价格之间的 换算，应采用该价格成交日期时的市场汇 价。
8．可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。
三、建立价格可比基础(五统一)
建立价格可比基础包括5个方面： 1、统一付款方式； 2、统一采用单价； 3、统一币种和货币单位； 4、统一面积内涵； 5、统一面积单位。
1、统一付款方式 由于房地产的价值量大，成交价格往往
(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以 约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案 例资料。
房地产估价—市场比较法总结
一、市场比较法：难点是交易修正。
1、适用对象和条件：适用对象是经常性交易的房地产。
适用条件是同一供求范围内的类似房地产交易案例较多。
2、搜集交易实例。
搜集内容：①交易双方的基本情况和交易目的。
要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。
交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等;②交易实例房地产的状况（权益、区位、实物三方面）。
包括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利状况;③成交日期;④成交价格。
包括房地总价、房屋总价、土地总价及相应的单价和房屋租金等，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况;⑤付款方式。
一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容;⑥交易情况。
（见下面5）3、选取可比实例。
选取可比实例时应符合：（案例在3个以上10个以下）①可比实例所处地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区。
②可比实例的用途应与估价对象的用途相同（居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等）。
③可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。
（钢结构、钢砼结构、砖混结构、砖木结构、简易结构）④可比实例规模应与估价对象的规模相当（面积不能相差太大）。
⑤可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同（出让与划拨、商品住宅与经济适用房等）。
⑥可比实例的交易类型应与估价目的吻合（抵押、租赁、买卖、征用等）。
⑦可比实例的成交日期应与估价时点接近（一般在一年以内）。
⑧可比实例的成交价格应是正常成交价格或可修正为正常成交价格。
4、建立价格可比基础。
统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位（不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算—买入价和卖出价的平均价）、统一面积内涵（土地分划拨、出让，建筑物分使用面积、套内面积和建筑面积）、统一面积单位。
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第四章 市场比较法
房地产估价
举例
某可比实例的建筑面积为120平方米， 某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调 120平方米 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中， 50万元 查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买 卖双方正常情况下的税费率分别为3% 1.5%， 3%和 卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可 比实例修正为正常情况下的单价。 比实例修正为正常情况下的单价。
（五）统一面积单位 平方米，公顷、 平方米，公顷、亩、平方英尺、 平方英尺、 坪……
第四章 市场比较法
房地产估价
举例
将实例A 将实例A、B、C统一为以人民币表示的 每平方米建筑面积单价
A实例：建筑面积：200平方米 实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 成交价格：160万元人民币 付款方式：成交日付50万元，半年后付50 50万元 50万元 付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5% 60万元 一年后付60万元，月利率0.5%
第四章 市场比较法
房地产估价
三、建立价格可比基础
（三）统一币种和货币单位 币种：人民币、美元…… 币种：人民币、美元…… 单位： 万元…… 单位：元、万元…… （四）统一面积内涵
建筑面积的价格=使用面积的价格× 建筑面积的价格 使用面积的价格×使用面积占建筑面积的比率 使用面积的价格 使用面积的价格=建筑面积的价格÷ 使用面积的价格 建筑面积的价格÷使用面积占建筑面积的比率 建筑面积的价格
第四章 市场比较法
房地产估价
二、理论依据
市场比较法的理论依据是房地产交易中的 替代原理 。由于替代原则的作用因而可通 过类似房地产 已知交易价格 类似房地产的已知交易价格 类似房地产 已知交易价格的比较求得对 对 象房地产的未知价格 象房地产 未知价格 三、市场比较法与估价原则的关系 替代原则、供求原则、均衡原则和适合原则 是形成市场比较法的基础 基础。 基础
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房地产估价
四、应用条件
（一）基本条件
充分发展的房地产市场、 1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源 有充足的、近期的、 2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料
（二）具体条件
1、充分的交易实例资料 2、资料具有相关性 3、市场供求关系基本一致 4、明确显示具备的条件 5、资料必须详实可靠
房地产估价
§4-3 各项修正计算
一、交易情况修正
（一）修正目的 将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格
第四章
市场比较法
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易
——小 住宅 ——小 ——大 厂房 ——大
第四章
市场比较法
房地产估价
（二）收集资料的内容
1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况
土地——繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共 繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、 土地 繁华程度 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素； 配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大 形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限…… 地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限 建筑物——建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布 建筑物新旧程度、 建筑物 建筑物新旧程度 装修、设施设备、 工程质量、建筑结构、楼层、朝向…… 置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向
1 正常价格 = 卖方净得 × 1 − 卖方税费率
50 1 = × = 4230元 / 平方米 120 1 − 1.5%
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市场比较法
房地产估价
二、交易日期修正
（一）修正原因
市场变化
（二）修正目的
上升 下降 平稳
将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格
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二、交易日期修正
第四章 市场比较法
房地产估价
五、市场比较法估价步骤
求出比准价格
进行各项修正
建立价格可比基础
选取可比实例
搜集交易实例
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市场比较法
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§4-2 可比实例的选择
一、搜集交易实例
（一）收集资料的范围
1、按类似房地产交易的频繁程度定
——小 交易频繁 ——小 ——大 交易较少 ——大
2、按房地产的性质与类型定
1、价格指数法
①定基指数
估价时点价格 = 可比实例在成交日期时的价格 × 估价时点时的价格指数 成交日期时的价格指数
例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例 为评估上海某区一套住宅于2004 月底的价格， 2004年 中有一可比实例成交于2003 2003年 价格为5000 5000元 平方米。上海市2003 2003年 中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月 2004年 月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。 03.7 03. 1150 03.8 03. 1173 03.9 03. 1194 03.10 03. 1215 03.11 03. 1236 03.12 03. 1255 04.1 04. 1273 04.2 04. 1289 04.3 04. 1304
100 = 5263元 / 平方米 正常价格 = 5000 × 95
某可比实例，成交价格为5000元 平方米， 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价 5000 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易 调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析， 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。 5%左右 比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。
成交价格、成交日期、 3、成交价格、成交日期、付款方式
第四章
市场比较法
房地产估价
（三）收集资料的途径
1、查阅政府有关部门的房地产交易资料 2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的 查阅各种报刊上有关房地产出售、 广告， 广告，查阅有关房地产交易的信息 3、扮装成欲购房地产的顾客 参加房地产展示、交易会， 4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地 产的信息、 产的信息、行情 5、同行之间随时交流、互相提供行情资料 同行之间随时交流、 6、其他途径
成交价格 ×
2004年3月价格指数 1304 = 5000 × = 5670元 / 平方米 2003年7月价格指数 1150
第四章 市场比较法
房地产估价
② 、环比价格指数 采用环比价格指数进行修正的公式是： 采用环比价格指数进行修正的公式是： 可比实例在估价时点的价格＝ 可比实例在估价时点的价格＝可比实例在其成交日期 的价格×成交日期的下一时期的价格指数× 的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的 价格指数× × 价格指数×…×估价时点时的价格指数 某市某类房地产的环比价格指数如下表： 某市某类房地产的环比价格指数如下表：某宗房地产 2007年6月15日的交易单价为 日的交易单价为6000元/平方米，估价 平方米， 年 月 日的交易单价为 元 平方米 时点为2007年10月15日。计算该宗房地产在估价时点 时点为 年 月 日 单价。 单价。
（三）交易日期修正的方法
一般公式： 一般公式： 时间修正后估 =可比实例价格×交易日期修正系数 价时点价格
估价时点分值 = 可比实例在成交日期时的价格 × 交易日期分值
= 可比实例在成交日期时的价格 ×
()
100
价格指数法、 价格指数法、价格变动率法
第四章 市场比较法
房地产估价
（三）交易日期修正的方法
第四章
市场比较法
房地产估价
举例
C实例： 建筑面积：144平方米 建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000 10000元 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款 付款方式：
第四章
市场比较法
100 正常价格 = 5000 × = 4762元 / 平方米 105
第四章 市场比较法
房地产估价
交易税费非正常负担的价格修正
正常价格：交易中买卖双方还需要各自支付税费的价格。 正常价格：交易中买卖双方还需要各自支付税费的价格。 买方付出 ：买方付出的包含了交易税费在内的实际价格 卖方净得 ：卖方得到的不需要再支付税费的净收 正常价格+ 买方付出 = 正常价格+买方税费 = 正常价格+正常价格×买方税费率 正常价格+正常价格× 正常价格－ 卖方净得 = 正常价格－卖方税费 = 正常价格－正常价格×卖方税费率 正常价格－正常价格×
第四章
市场比较法
房地产估价
举例
B实例： 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 平方英尺 汇价为： 美元=8.27 =8.27元人民币 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元， 10万美元 付款方式：成交日首付10万美元， 余款向银行申请10 10年期抵押贷款 余款向银行申请10年期抵押贷款
房地产估价
（二）造成成交价格偏差的因素
6、交易税费非正常负担的交易
7、相邻房地产的合并交易