财产行为税政策管理

房产税、城镇土地使用税
主要内容及要点
房产税、城镇土地使用税
一、基本概念、历史沿革、开征目的 和意义 二、特点、税制要素 三、征管规定 四、减免税 五、管理要点
基本概念
房产税是以城市、县城、建制镇和工矿区 的房屋财产为征税对象，以房产的计税余值或 出租房屋的租金收入为计税依据，向房屋产权 所有人征收的一种税。 城镇土地使用税是对在城市、县城、建制 镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按 其实际占用的土地面积和规定的土地等级征收 的一种税 。
房、土两税特点
四、特点比较（七个方面）： 1、房产税、城镇土地使用税都源自城市房 地产税，征收时间较长，在1994年工商税制改 革中都予以保留，目前是二税并行，分别征管。 未来的改革方向，统一被房地产税取代。 2、纳税人一致 基本上，缴纳房产税的纳税人，都是土地 使用税的纳税人。
房、土两税特点
四、特点比较： 3、征收范围一致 都在城市、县城、建制镇和工矿区范围内 征收。 4、房产税、城镇土地使用税的税收政策基 本一致 现行各项税收政策规定的制定出台，涉及 到房产税、城镇土地使用税，针对的行业、单 位、项目，政策规定大体保持一致，基本上同 征同免。
房、土两税特点
一、性质： 1、按收入归属：房产税、城镇土地使用税 收入全部归属地方，都是地方税。 2、按征税对象：房产税是财产税，是对纳 税人拥有房屋这种财产征收的“个别财产税” 或“单项财产税”；而城镇土地使用税是对土 地使用人通过占用和使用土地获取的土地级差 收益进行分配，是一种级差资源税。
房、土两税特点
目的和意义
三、房产税、城镇土地使用税开征后，适逢我国进入 城镇住房制度改革时期，由于对个人拥有的非经营性房 屋不征税，从而有效地配合了我国城市住房制度改革推 进。 四、当前，在“分税制”财政体制下，开征房产税、 城镇土地使用税，还有利于筹集地方财政收入；同时， 房产税、土地使用税是最稳定的地方税财源，随着经济 发展和城市建设，税源呈现出稳定的增长趋势，增收潜 力很大。
税制要素
四、税率税额 （一）房产税采用比例税率： 1、从价计征：1.2% 2、从租计征：12% （2001年1月1日起，对个人按市场价格出租 的居民住房，减按4%税率征收；对企事业单位、 社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租 用于居住的住房，自2008年3月1日起，减按4% 的税率征收房产税）
税制要素
• 房产税的计税依据有几个概念要明确： 2、如纳税人未按会计制度规定记载房产原值， 应按规定调整； 3、如纳税人房产原值明显不合理的，应重新评 估； 4、如纳税人没有房产原值的，应由房屋所在地 税务机关参考同类房屋价值进行核定； 5、从租计征仅限房屋的出租部分，如部分出租， 应按出租面积占全部房屋面积的比例予以扣除， 分别计征；
税制要素
• 房产税的计税依据有几个概念要明确： 6、租金收入包括货币收入和实物收入； 7、融资租赁的房产，因租赁费与租金内涵不同， 且租赁期满后房屋产权随之转移，实际是一种 分期付款购买形式，应按房产计税余值计征； 8、中央空调、电梯等设备，不论是否单独记帐， 都要纳入房产原值中一并计算征收。 9、自2011年起土价费用不论会计核算如何处理， 都要并入计税房产价值，一并征收房产税。
税制要素
二、征税范围： （一）房产税、城镇土地使用税•暂行条例‣规 定为：城市、县城、建制镇和工矿区 1、房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和 工矿区内的房屋； 2、土地使用税的征税范围是城市、县城、建制 镇和工矿区内的国有土地和集体土地。
税制要素
（二）房产税、土地使用税征税范围具体解释： 城市：包括市区和郊区； 县城：县人民政府所在地； 建制镇：镇人民政府所在地； 工矿区：工商业较发达、人口集中、符合国 务院规定建制镇标准，未设立建制镇的大中型 工矿企业所在地。
历史沿革
一、房产税、城镇土地使用税的前身是城市 房地产税。 二、我国对房产、土地征税的几个历史发展 阶段： 1、1950年1月，中央人民政府政务院颁布 •全国税政实施要则‣，设臵房产税和地产税 两个独立税种，后经税务会议讨论研究，决定 将两个税种合并，并规定只在核准的城市征收。 1951年8月，政务院颁布•城市房地产税 暂行条例‣ ，正式开征城市房地产税。
财产行为税 政策管理
云南省地方税务局税政三处 朱静强 2014年11月22日
财产行为税
概念：
以纳税人拥有的财产数量或财产价 值为征税对象或为实现某种特定的目的、 以纳税人某些特定行为为征税对象的税 种。
对财产行为课税的作用
1、筹集地方财政资金，提供地方政府行 使其职能所需的部分财力。 2、对财产行为征税也是国际惯例，大部 分实行分税制的国家，都将财产行为税划归地 方税。 3、调节经济作用，促进社会经济正常健 康发展，节制社会财富分配不均。（财产税税 额与拥有支配的财产成正比，财产多的多缴， 财产少的少缴）
目的和意义
一、房产税的开征，有利于促进、加强房产管理， 提高房屋使用效益，从而达到控制固定资产投资规模 的目的；有利于调节财富和收入分配。由于房屋是财 富的主要表现形式，对房屋、尤其是对单位和个人拥 有的经营性房屋征税，而对个人拥有用于居住的房屋 不征税，从而实现运用税收杠杆调节财富的积极作用 。 二、城镇土地使用税的开征，有利于加强对土地的 管理，促进土地使用者合理节约使用土地，合理利用 城镇土地，提高土地使用效益；同时，可调节不同地 区、不同地段之间土地级差收入，鼓励企业公平竞争。
税制要素
一、纳税人
（一）房产税根据•暂行条例‣规定： 1、房产产权所有人； 2、产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳； 3、产权出典，在出典期间，因为房产的产权所有人已无 权支配房产，房产税由承典人缴纳； 4、为便于征管，保证房产税及时入库，在产权所有人、 承典人不在房产所在地或者产权未确定及发生租典纠 纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳 。
税制要素
（二）土地使用税的计税依据： 纳税人实际占用的土地面积（按平方米计 算） • 土地使用税的计税依据确定方法： 1、已核发土地使用证书的，按照土地使用证书 记载的面积确定； 2、尚未核发土地使用证书的，按照有权批准使 用土地的机关的批准文件所批准的土地面积确 定；
税制要素
• 土地使用税的计税依据确定方法： 3、无土地使用证书和批准文件的，按照纳税人 申报的实际土地面积确定，纳税人申报的土地 面积偏低又无正当理由的，由主管地方税务机 关核定； 4、因扩建、改建、城市规划调整等原因增加或 减少的土地，按照变动后的实际土地面积确定；
房、土两税特点
三、特定征税对象： （一）房产税的征税对象是房屋。 具体征税方法根据房屋的经营使用方式决 定： 用于经营的自用房屋，按房产计税余值； 用于出租的，按房屋租金收入。 （二）城镇土地使用税的征税对象是占用、 使用国有土地和集体土地的行为
房、土两税特点
三、特定征税对象： （三）城镇土地使用税实行差别幅度税额 一是调节土地级差收入。级差收入的产生 取决于土地的位臵； 二是根据市政建设状况和经济繁荣程度确 定不等的负担水平，使不同城市、城镇，适用 不同税额，同一城市、城镇的不同地段，也适 用不同税额。
税制要素
（二）城镇土地使用税根据•暂行条例‣规定： 1、拥有土地使用权的单位和个人； 2、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的， 由代管人或实际使用人纳税； 3、土地使用权属未确定的或权属纠纷未解决的， 由实际使用人缴纳； 4、土地使用权共有的，由共有各方分别纳税 。
税制要素
☆城镇土地使用税纳税人的重大调整： 2006年12月31日，国务院以第483号令公布 了•国务院关于修改†中华人民共和国城镇土 地使用税暂行条例‡的决定‣，根据这一决定， 自2007年1月1日起，将征收范围扩大到外商投 资企业和外国企业。
历史沿革
2、1973年为简化税制，将对国内工商企业 征收的城市房地产税并入了工商税，之后，城 市房地产税的征收范围只限于城市房地产管理 部门、有房地产的个人和外侨。 3、1980年财政部•关于中外合资企业、华 侨、侨眷拥有的房产、住宅以及使用国家土地 征免税收问题的通知‣（[80]财税字第082号） 明确，对中外合资经营企业、中外合作经营企 业、外商独资经营企业、华侨和侨眷拥有的房 产，仍按•城市房地产税暂行条例‣规定征收。
房、土两税特点
四、特点比较： 5、二税的征管规定基本一致 （1）两税都由所在地地税机关负责征收； （2）两税都实行按年征收，分半年或季、 月缴纳，征收期限基本一致。 6、房产税和城镇土地使用税的征税对象不 同：房产税→房产；土地使用税→占用、使用 土地的行为
房、土两税特点
四、特点比较： 7、房产税、城镇土地使用税的计税依据和 计税方法不同：房产税以房产计税余值和出租 租金收入，按比例税率分别计算征收；城镇土 地使用税以占用和使用土地的面积，按每平方 米适用等级税额计算征收。
★城镇土地使用税的性质问题： 根据宪法规定，城镇土地所有权归国家， 单位和个人只有使用权而无所有权，土地使用 税实质上是对占用和使用土地这种资源的行为 征税。 可理解为准财产税，但非严格意义上的财 产税。 从城镇土地使用税定性，决定其征税原则 是：多占地多缴税，占好地也要多缴税。
房、土两税特点
二、特定的征税范围： 两税都在城市、城镇范围内征收，也就是 条例所称的“城市、县城、建制镇和工矿区”。 房产税对城镇范围内的经营性房屋征税； 土地使用税对城镇范围内经营性占用、使用土 地征税。 另外，二税都只对单位和个人的经营性房 屋和占用、使用土地征税。因为非经营性单位 和个人，暂不进行征税。
我国财产行为税包括的税种
十个税种： 城市维护建设税、房产税、城镇土地 使用税、车船税、印花税、土地增值税、 耕地占用加（云南省政府基金）
性质分类
1、财产税：房产税、车船税； 2、资源税：城镇土地使用税（有财产 性质特点）、资源税、烟叶税； 3、行为税：耕地占用税、土地增值税、 印花税、契税； 4、附加：城建税、教育费附加、地方 教育附加。