香港APM Mall案例透视及其对内地大型商业地产发展启示
北京apm总经理蔡志强：港式商业缘何受宠京城
北京apm总经理蔡志强：港式商业缘何受宠京城北京apm总经理蔡志强不久前，处于王府井商圈的一家知名商场悄然换帅，新的职业经理人来自香港。
这已经不是第一例了，港式商业已经成为王府井商圈的主流，并成为北京市场颇受青睐的一个缩影。
记者特地采访了北京apm(原新东安商场)总经理蔡志强——究竟是什么原因让香港零售企业在北京市场“如鱼得水”。
看装修废物练就细腻在商场品牌日趋同质化的大背景下，商业企业最大的差异体现在服务层面，这恰恰是香港零售企业最大的特色和优势。
蔡志强告诉记者，香港零售企业最大的优势在于细腻的服务。
为了量化这一概念，蔡志强为记者讲述了一个有关细腻的故事。
北京apm的母公司新鸿基地产开发的楼盘一直是香港市场的旺铺，不过，受到青睐并非因为价格因素，而是缘于新鸿基地产细致的物业服务。
一般情况下，为了了解入驻居民对于楼盘的满意程度，不少商家都会采取入户调查的方式，挨家挨户“敲门”，获得居民的反馈，但不少居民迫于服务延续的顾虑，不敢将真实意见反映给商家。
蔡志强告诉记者，为了获得居民对于楼盘的真实反馈，新鸿基地产的工作人员会来到垃圾房翻看居民的装修废物，从而了解新鸿基地产为住宅配备的洗手池、浴盆是被居民所用，还是被直接淘汰。
实际上，从这些渠道获取信息的真实度，远远高于普通的入户调查。
获取信息后，新鸿基地产会根据居民的实际需求调整配备楼盘的软硬件设施。
延续品牌服务品质尽管地产行业与零售领域在经营层面存在差异，但服务理念相同，新鸿基地产也将这种细致的服务观念，移植到商场的日常经营中。
“卫生间的环境好，商场其余的环境就不会差”，蔡志强告诉记者，卫生间环境的优劣是衡量一个商场水准高低的重要标志。
在很多商场，不少女士卫生间都存在排队的现象，在北京apm，为了给消费者提供便利，商场在加大卫生间面积的同时，还同时设置了蹲便器和坐便器。
同时，商场每日都会按时查看卫生纸、洗手液是否充足，卫生间隔断的门是否损坏。
尽管这些服务环节看似微不足道，但一些商场正是因为这种细节的不足，流失了顾客。
大型城市商业综合体研究——中日案例比较分析
第一节大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析课题研究的意义大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。
从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。
为了在2008年奥运会前完成国内重要城市上海、长沙综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察美国、日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。
我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。
日本城市：东京、福冈、京都、大阪中方城市：北京、上海深圳青岛西安一、大型城市综合体分类建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。
北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。
这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。
建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。
各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。
大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：1.交通枢纽型城市综合体图9-1 世界质量最佳的城市综合体—六本木新城2.城市CBD中心的城市综合体图9-2 大阪难波城大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合3.城郊结合部城市综合体由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
中国商业MALL模式分析
徐家汇商圈核心店建筑面积13万平方米内有250个品牌商铺34间特色餐饮5000 平方米的国际美食广场15000平方米的‘富安百货’5000平方米国内首家数码影院，6500平方米联华超市4200平方米名店运动城商品档次中档顾客为上海本地人商场人流极旺
港汇广场业态及其分布
已开业或即将开业的 MALL 部分
名次
城市
MALL名称
规模（万平方米）
主力店
13
福州
元洪城广场
12
13
重庆
华宇广场
12
13
上海
港汇广场
12
台湾MEGA富安百货
13
台北
广州
天河城
13
日本吉之岛JUSCO
12
北京
新东安广场
13
12
福建福埔
福埔SM城市广场
13
12
南海
城市广场
13
万客隆、百盛
13
上海浦东
新世纪商厦
12
八佰伴百货
我国MALL排行榜 (7)
MALL 是什么？
Mall全称 Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态西方国家也称为 Shopping Center，即“购物中心”但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致Mall （购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心 Mall提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受
我国MALL排行榜 (1)
已开业或即将开业的 MALL 部分
apm告诉你如何在北京商业占据一席之地
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体验致胜
让顾客不舒服的地方就是需要改 进和需要创新的地方。9年商业变革路途 中，北京apm几乎把这句话做到了极致。
洞悉顾客变化 让购物中心做到“与时 俱进”
如今的北京apm,包含了餐饮、化妆 品、轻奢区、儿童等多种业态，如果将品 牌比作一个购物中心的血液，那么北京 apm则一直致力于强化自身的“造血功 能”，依照市场环境与消费者喜好积极调 整业态比例，主动调整落位不合理的租 户，强化内部管理制度等等，都是其让自 身保持血液常新的方式。
几年来，蔡总一直有一个习惯：通过 新媒体渠道搜集顾客反馈。这种对顾客 口碑的重视，以及对网络的关注，使得北 京apm从2012年开通微博账号平台至今， 先后获得了“新浪微博-全国房地产商业 类项目影响力第一名”、“新浪微博-全国 商场(包括港澳地区)/购物类官方账号影 响力第一名”、“新浪微博-北京房产行业 微博影响力排行榜第一名”等荣誉。
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不光是粉丝会，北京apm每年都会 举办上百场活动。从每年春季和秋季的 两场大型时装周趋势发布、各种主题节 活动、郁金香展、美食节、恐龙展、街舞
大赛、公益行、迪士尼白雪公主展、超能 特工队展、蝴蝶体验园、乐高城市展等， 平均一年共计做了三百多场活动，基本上 日日不间断，完全体现了apm全天候的概 念。在各项活动举办期间更是吸引了大批 的顾客，2016年圣诞节当晚的客流量峰 值更是达到23万人次，创历年新高。通过 现场摇一摇、微信优惠券等互动方式将 品牌活动与现场活动相结合，增强了顾客 停留时间，也让租户的信息在现场活动中 获得更好的转化，实现每一个到店的顾 客都能有很好的购物体验。
地铁商业成功案例_优秀地铁商业案例
地铁商业成功案例—优秀地铁商业案例蒙特利尔地下商城把地铁商业和地下街建设，规划到城市建设一体化当中。
像蒙特利尔地下商城就连接了10个地铁站，2个公共汽车终点站，1200个办公点，3个大型展览楼和其他娱乐场所。
此外，奥林匹克公园，贝尔中心，蒙特利尔火车站，艺术广场等也都位于这块区域。
融入市政规划当中，让蒙特利尔地下商城成为人们日常生活当中不可或缺的一部分。
新加坡City Link Mall塑造体验感，也是地铁商业的一大特色。
新加坡City Link Mall地下街链接City Hall HRT 站，每年约有1200万人次进出。
时尚新颖的设计，制造独特视觉效果，带领顾客进入一个超现代的感官世界，使前來购物的顾客流连忘返。
郑州・锦荣悦汇城这些地铁商业成功案例，也为业界人士注入一剂强心针。
而位于目前港区唯一成熟商圈的锦荣悦汇城，紧邻地铁2号线，是港区首个集30万方奇幻商业、智能酒店式公寓于一体的地铁商业综合体。
以空港多元化生活为起点，未來项目将打造为多元化的商业休闲综合体，为港区引入风靡全球的"Lifestyle ShoppingCenter"，成为港区时尚板块，打造集文化、艺术、餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的情景式购物中心。
香港APM商场对市场研究透彻，定位清晰，是香港地铁商业的关键所在。
APM Mall位于香港九龙观塘，连接观塘等多个地铁站，加上其是香港首个开创潮流概念的商场，为顾客提供购物休闲、潮流的时尚新体验，使其成功成为国内游客及香港年轻人的消费娱乐热点之一。
大阪梅m地下街在日本大部分行人习惯于在地下空间行走，这是地铁商业发达的主要因素。
以日本大阪的梅川地下街例，每夭的客流量约40万人次，这相当于该地区80%-90%的行人选择地下街行走。
地下街商店出售名种商品，从日常生活用品到高级装饰品，从现代电器到名贵古董等，凡是地上有的地下大体俱全。
如此庞大的客流量和应有尽有的商品，让梅m地下街得以长盛不衰。
从国外MALL的概况看我国MALL的前景
从国外MALL的概况看我国MALL的前景从国外mALL的概况看我国mALL的前景作者：佚名时间：2008-3-25浏览量：作者:许利华Shoppingmall，即购物中心，是一个集购物、餐饮、服务和娱乐于一体的综合性购物场所。
mall起源于欧美，最早出现在上世纪50年代，经过近半个世纪的发展，mall已经成为一种比较成熟的商业形态。
据悉，在欧英国家mall的销售额已占据其社会消费品总额的—半左右。
mAll作为一种较先进的商业形态于上世纪90年代引入我国的一些发达大城市。
近几年，随着我国传统百货业的衰落，零售界掀起了造malI运动。
如北京、上海、东莞、广州、深圳、武汉等都开始纷纷在建或准备发展一到两个mall。
中国发展mALL 的前景到底如何呢?一、国外购物中心的概况Shoppingmall的前身是购物广场。
购物广场和购物中心的区别在于前者在室外广场上，后者在室内。
所以，前者以“开放”为特征，后者以“相对封闭”为特征。
美国的第一座mall于1956年建于明尼亚波利斯的郊外。
这种室内mall的建筑高潮始于80年代后期，90年代中期开始减缓。
在高峰期间，美国平均每年有60座大型mall拔地而起，最多的一年建了100多座。
国外的mall经过几十年的发展逐步走向成熟，现在已经成为—种较为完善的零售模式。
国外mall 的主要特点有：1．以人为本的舒适购物环境国外一些较为成功的mall为了最大限度地满足消费者的购物需求，让消费者的购物成为一种快乐的体验，都奉行以人为本的经营理念，将消费者的利益放在首位。
为了体现以人为本的宗旨，mall大多设有较多的休闲、娱乐设施。
欧洲最大的mall一Bluewater为了追求消费者最大的满意，用将近15000平方米作为娱乐休闲场地，并伴有风景如画的7个湖泊和20公顷的园地、花园，并建有自行车道、划船和野餐区，还有一个1000平方米的大型温室建筑，以热带雨林为主题，拥有30米高的热带树木，以及池塘和瀑布。
香港apm商场基本情况介绍1942386073
Apm二楼 Apm大堂高层
Apm二楼t:>>PARK
入驻品牌
化妆品&时装： Clavin Klein Jeans、Agnes b、Polo Jeans、MORGAN、BASS、Double Phoenix、Cour Carr、I.T. Ltd.、Arnold Palmer、issue、b ab、5cm、i.t. loves mickey、Chevignon、Levi’s、Esprit、G2000、 Password、Adidas、2%、 Bossini 配饰 Swatch、Swarowski、MaBelle、J’s、周大福、Joy & Peace、Strawberry、 Mirabell、FX Creation、时间廊 美容 Biotherm、L’OCCITANE、L’Oreal、DHC、Clinique、~H2O 、Body Shop、 GLYCEL、Maybelline 礼品 Hallmark、Trendyland、ELLA
开发商：香港新鸿基地产集团 项目地点：九龙观塘观塘道（为创 纨之城五期之商用部分） 楼高：11楼 营业面积：约60万平方尺（约 55555平方米） 正式开业：2005年7月17日 档次：高档业态 定位：年青消费者 主要业态：精品百货、电器、食肆、 娱乐
融合Am和Pm营业至凌晨，不受时间约束，尽情享受购物。悬浮旋转X-SITE是 室内空间最大亮点
入驻品牌
电器 国美、丰泽、百老汇、CMK 超级市场 吉之岛 食肆 baan、元气寿司、Italian Tomato Cafe、SUZUKI Tokyo Cafe、 Pappagallo、 Roma Roma、红蚂蚁、Starbucks、家传沪晓、和花亭寿司、赤丸制面所、御泰坊、味 千拉面、意粉屋、和民、茶荟、利苑酒家 娱乐 Palace APM 戏院 游乐场卡拉OK
商业地产必读香港购物中心的借鉴与吸收1.pptx
香港没有一般意义上的郊区型购物中心，所有购物中心均为都市型 购物中心。都市型购物中心以垂直型为主，商业向空间发展的特点 比较明显。香港购物中心绝大多数在3层以上，5－9层的很普遍， 其中最高达到18层。
购物中心 太古广场 又一城 青衣城
楼层数 5 7 4
购物中心 海港城 时代广场 朗豪坊
楼层数 4 12 13
三、大力发展社区型购物中心，社区型购物中心占 总数的80％以上。
• 香港购物中心有个显著的特点，就是社区型购物中心发达。在香港每个 议会区都有自己的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的 80％以上。
• 香港多数社区型购物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌动， 车水马龙，证明香港的社区型购物中心相当成熟，发展程度很高，社区 型购物中心有能力留住本区居民，并营造良好的商业氛围。
酒店
写字楼
合三为一，实现商业资源互通互用
• 香港很少把购物中心建成纯商业物业，社区型购物中心和区域 型购物中心都是如此，尤其是位于城市中心的区域型购物中心。
• 香港的很多购物中心都是集写字楼、酒店、购物中心于一体， 典型的有太古广场。太古广场总建筑面积21万平方米，有4座塔 楼，功能包括购物中心、五星极酒店、高级写字楼。单纯从购 物中心的角度来说，酒店及写字楼的住客、租客都将是购物中 心稳定、具有较高消费能力的潜在消费群。
三、区域型购物中心往往以百货为核心主力店， 社区型购物中心往往以超市为核心主力店。
• 香港区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现象比较普遍， 主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛百货、生活创库、 永安百货等，其中玛莎百货开店最多，在时代广场、太古城中心、 又一城等购物中心内均有玛莎百货店。
• 购物环境舒适性已经大
香港商业地产考察心得及特色大型mall分析
80年代至今
至今，香港综合铁路系统全长168.1公里，由9条市区线共80个车站组成， 并且香港地铁也是世界上盈利状况最好的城市地铁。
地铁分布状况
路线名称 观塘线 荃湾线 港岛线 东涌线 将军澳线 迪士尼线 机场快线 通车日期 1979年10月1日 1982年5月10日 1985年5月31日 1998年6月22日 2002年8月18日 2005年8月1日 1998年7月6日
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靓丽立面
红色主题的靓丽立面，时尚、大方、引人注目
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时尚吊顶
时尚、最大化节约成本
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车行道及停车场
盘旋而上的车行 道，让客户可以 驱车直达购物中 心的不同楼层， 并在购物中心的 15、16楼设置
了停车场，方便
客户到达高区的 休闲娱乐餐饮区
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溜冰场
全港首个符合国际标准的溜冰场
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时尚设计
也是吸引客户驻留的 购物中心的一大吸引 点： 休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
分布广泛
气分散到各个楼层：
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太古城广场——二层设置大型反斗城
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
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分布广泛
magabox——10-13层设置娱乐、餐饮、溜冰场
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
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共通点 3
休闲娱乐餐饮业繁盛
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分布广泛
青衣城——底层食肆
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
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东荟城——二至四层沿滑冰场设置餐饮
分布广泛
休闲、娱乐、餐饮的各 个楼层分散布置，将人
气分散到各个楼层：
MALL商业综合体案例分析
•
四层为塔楼的中庭和平台设的士站、停车场地等
• •
一至三层： 商业主体，内街式分布。
•
•
高档商业，以精品店为主。
楼层越高，铺面划分越小。
•
负一层
•
•
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临 地铁出口设一圈商业。
楼层分布3-4
楼层分布1-2
楼层分布-1
甲级写字楼部分
45 23%
51 26%
77 39%
1 1%
100%
2、深圳华润万象城
•
•
概况：
建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐；开发理念： 全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力店+店中店
•
•
• • • • • • •
商业规划设计：
对环境作出贡献的同时也得到环境的回报
街区的营造（完善的步行系统/风格化的建筑群—人文符号）
营造开放式街区，注重建筑与环境的有机结合
强调建筑空间影响人们行为方式的原则
地下停车场空间的畅通
建筑类别 公寓
计算单位 每户车位
标准车位 0.5
商业
一类
二类
每1000㎡建面
2.5
2
•商业停车：120个 •公寓车位：大于450个 设计时需要考虑商业车流与住宅车 流的分离，并分别设出入口 -1、-2F -1F—2F -2F—1F 地下空间
规划设计： • 1、在总体规划上，建筑在南北向被有机的组织起来，写字楼区（1）面向长安街，并有其 面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围； • 2、公寓区（2）位于用地北部，拥有它相对独立的公寓区花园及水景，且花园、水景在不 同的平台高度上高低有致，形成整洁，宜人的空间秩序；另一方面，也使花园充分拥有阳光、 拥有更大的日照角度。不同季节都尽可能给居民以最宜人的活动空间； • 3、商业区（3）与酒店（4） 位于用地的中部，由写字楼和 酒店共同围合成一个在北京独 具特色的主题公园，既形成了 东长安街商业区的延续，又为 酒店提供了广阔的城市公园性 空间。通过建筑空间与元素的 组织，使公共空间富有人情味， 使北京华贸中心紧紧融入CBD 的商业氛围中。 • 4、商城和广场以"水主题"贯 穿，是为整个华贸中心项目的 公共共享空间而设计的
香港典型商业地产解读
香港典型商业地产解读近些年，我国商业地产发展空间巨大，但经验不足。
本文将通过介绍香港商业地产自上世纪60年代一期“海运大厦”竣工以来中国香港的商业地产形式和经验，通过对分布在新界、九龙和香港岛的各类购物中心约的具体剖析并参照我国大陆地区的地域条件及人文特点进行分析，从可以帮助相关行业和政府有关部门更深层次的了解商业地产的未来发展趋势[1]。
标签：商业地产；地产形式；地域特点香港商业地产自上世纪60年代一期“海运大厦”竣工以来中国香港的商业地产有50个以上，总的商业建筑面积超过200万m2。
太古广场作为香港地区的核心位置，其地理位置优越，建筑外部风格都本着现代、简约的特点[2-3]。
其外部空间布局和内部结构形式均融入了一些绿色和简单的设计元素。
该建筑在1～3层是购物区域，其布局方式更是简单、合理并不失雅致，它在正常达到了购物商场所必须的空间需求以外还融入了大量的人文特点，比如其通过一些空间的排布以及一些细节的处理方式使该建筑展现出了作为一个国际都市的特点和风度。
该建筑还利用视觉特点和空间布局将空间布置方式服务于环境和购物气氛，为该建筑的成功起到了必不可少的作用[4]。
该购物建筑的主要出人口是一个非常重要的位置，该建筑利用该位置上下3层大空间的空间特点，让人进入该入口第一眼即看见此巨大的空间，通过色彩差异和空间布局方式，让购物者以此大空间为中心向其他方向展开，使整个空间的布置更加简洁，让进入者的视线通过视觉导识自然、清晰的找到自己感兴趣的产品所处的位置。
在购物者运用视觉导识的过程中，设计者一定要做到设计元素和整个购物空间环境的完美融合，尽可能的实现空间布置与视觉意识形态的自然结合。
这种案例我们也可以在澳门的Grand Cana购物广场中看到，但该广场的整体设计风格与太古广场是差异很大的，Grand Cana购物广场采用的是古典豪华的欧式风格，不过他们的中心设计理念都是在大空间中植入视觉导识。
太古广场的空间布局和设计方式是非常具有其特点和借鉴性的。
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析
上海新天地、香港太古汇等14个城市综合体案例分析城市综合体的案例 1、东京城市副中心――新宿 2、德国柏林市波茨坦广场――索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC 5、香港太古城 6、纽约洛克菲勒中心 7、加拿大多伦多伊顿中心 8、东京的阳光城 9、新加坡新达城 10、上海新天地 11、伦敦码头区――金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场城市综合体（1/2）所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”城市综合体（2/2）城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。
东京城市副中心―新宿（1/5）东京城市副中心―新宿（2/5）东京城市副中心―新宿（3/5）新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日本连锁书店纪伊国屋的总社? 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内东京城市副中心―新宿（4/5）新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。
最新整理案例研究购物中心香港圆方elements横向式购物中心的布局之道.docx
质感观察xxxx圆方Elements，横向式购物中心的布局之道。
上周与大家分享的购物中心Hysan Place希慎广场高达17层，是罕见的“垂直式”购物中心，当然，xxxx还有高达19层的MEGAbox红点商场。
而这次与大家分享的圆方Elements，是xxxx首个、也是最大的横向式布局购物中心，xxxx本地高端客户聚集的购物天堂。
作为西九龙地标群的重要组成部分，圆方Elements与君临天下、天玺、凯旋门以及ICC环球贸易广场共同组成当今世界上数一数二的都市精华中心。
圆方Elements，取意中国“外圆内方”的智慧，为全球富人打造的顶级购物天堂显然，圆方Elements在最早的定位期，就明确要做HK最顶级的购物中心，这与周边客户群体的财力和消费习惯有关，相比HK其他购物中心的人潮嘘嚷，这里有别样的格调与悠闲，大陆游客来到这里的也不多，这反而为真正有消费力的人群提供了良好的氛围。
根据基地的形态，圆方Elements邀请Benoy担任设计，以“外圆内方”概念进行规划和设计，将中国五行元素融入其中，为Elements圆方奠定了浓郁的中国基调，而众多世界顶级品牌则尽显异国风情。
Elements融合中西文化于一体，也是xxxx首个把艺术元素融入建筑规划的购物中心，场内各个区域放置切合主题的雕塑作品，顾客行走其中，如同环游世界。
巨无霸的横向式“分区”，为单层面积超大的购物中心提供分区借鉴圆方Elements主体为两层，而每一层的面积达到约3.7万平米，如此“巨无霸”的单层面积，为购物中心的动线划分和分区布局带来巨大的挑战。
圆方Elements在内部打造了一个大环线的主力动线，并辅以少量的次主力动线，同时根据动线的布局，巧妙的将中国五行元素“金木水火土”作为内部分区的五大区域，由此开创xxxx首个横向式大型购物中心，在五大分区之外，圆方Elements还将地铁、的士、巴士等交通建筑和购物中心的结合，增加客流流量的同时，大大提高了顾客往来的便利性。
戴建明-国内外购物中心经典案例分析及借鉴
国内外购物中心经典案例分析及借鉴目前，全国各地炒得最热的商业地产一种是购物中心，一种是批发市场。
购物中心在大众消费商业地产中，可以创造最高的租金，比如北京的东方新天地今年年初最高的租金达到２６０美金/平米；同时北京南三环的京温市场（温州人在北京做的批发市场），整个规划、建筑标准、装修条件都很普通，但一层租金达到７０元人民币/平米，每平方米月租金也在２千以上。
显然，购物中心以及批发市场的开发都得到了投资者的关注，但购物中心投资开发的利润能否最终获得，对开发商有很大的考验。
中国购物中心行业的发展必须充分借鉴国外成功的经验，也必须依据中国消费市场的特点进行市场化调整。
1、国外购物中心的经典案例美利坚MALL是全球第二大ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ，四个角是主力店，中间围合的是７万６千平方米的主题公园，设计空间简化，最大限度避免不同商家不同档次百货店的负面影响。
餐饮、娱乐以及零售这三大形态的互动做得比较前端。
每年的营业额将近５０亿美金，投资商是加拿大的三五集团和美国的西门集团。
从娱乐的角度来说，国内的娱乐大多都在大型的公园或者娱乐设施里面，但是在美利坚MALL里面，娱乐体验设施极具吸引力。
美利坚MALL里面有一个娱乐项目叫谷物场，模拟农村的场景，对于城市化的进程开拓比较快的社会来讲，城市的小朋友从小缺乏对农村的了解，这么一个低成本的体验内容，对城市的小朋友有相当大的聚合力。
这个项目也是全世界唯一在购物中心里面有大学的商业。
从此看出美利坚ＭＡＬＬ的影响力和聚合力并不亚于迪斯尼的影响，项目里面还有酒店，不是简单的标准间，房间风格各异。
韩国乐天世界，作为典型的亚洲地区的购物中心项目，比较好地借鉴了欧美的一些娱乐，通过娱乐元素带动市场。
美利坚ＭＡＬＬ的娱乐项目在乐天世界也存在，但有区别，比如漂流独木舟，中国和乐天世界的漂流独木舟上去就是一刻钟的简单漂流过程，但在美国漂流独木舟的半个小时，所有漂流的人沿途可以看到很多卡通的人物。
香港圆方商场案例研究(95p)
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项目定量
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项目定量
物业分期建设指标 九龙站物业第三期建设指标:
100000 5886 128845 82750 231778 72472 95000 21300 1050
412
第四期 （君临天下) 第五、六、及七期
864 1743
已于2003年落成 2006-2008年分期落成
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项目背景分析
项目区位 当今通称的“香港”，包括香港岛、“九龙”（南九龙半岛）和“新界”三个部分。属于香港岛的 有中西区、湾仔区、东区、南区。属于九龙（包括新九龙）的有油尖区、旺角区、深水步区、九龙 城区、黄大仙区、观塘区。属于新界本土的有沙田区、大埔区、北区、荃湾区、葵青区、屯门区、 元朗区、西贡区 。在香港九龙半岛顶端西九龙的海滨填海区域，近年来崛起了一座全球规模最大、 价值最大的城市综合体“Union Square（联邦广场）”。
grandcinema是全球首间超体感影院破天荒装置了首度结合视觉听觉和触觉的infrasonic系统以音响系统配合全港独有特别设计的震动影院座位当座位感应到影片音效中人耳不能听到的超低音频infrasound时座位便随即产生震动让观众以身体感受前所未有的完美影院音效全方位尽享超越臵身现场的观影娱乐
九龙站
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apm商业模式
apm商业模式从上世纪90年代起，Shopping Mall开始风靡国内的大中城市，MALL 越建越大、越建越多，但是经营状况比较好的Mall却寥寥可数。
由于经营业绩不佳，Mall一时成为争论的焦点。
APM是新鸿基地产在香港开业不久的旗舰商场，但是获得了很大的成功。
差异的主题定位、优秀的选址和交通规划、特色的建筑设计等几方面原因是APM成功的重要因素。
一、内地Mall的发展自上个世纪90年代进入中国，Shopping Mall长出了具有中国特色的“犄角”——越建越大，越建越多。
而建造如此规模庞大的购物中心，是中国经济在20多年来取得令人惊叹成果的一种体现。
迄今为止，中国拥有的MALL从总面积上来讲比任何一个国家的都要大。
据统计，美国在建的购物中心规模一般在9.3万平方米左右，而中国的Mall动辄20万平方米。
加拿大的西埃德蒙顿购物中心刚刚把“世界最大的购物中心”的交椅让给了北京的时代金源购物中心。
据预计，到2010年，世界十大购物中心中至少有7家有望在我国安家落户。
实际上，金源时代购物中心只是内地众多Mall的一个缩影。
内地的很多Mall都单纯追求规模，并且没有经过合理的商业规划，导致最后的经营业绩平平。
二、香港APM Mall简介香港的APM Mall是新鸿基地产于东九龙发展的旗舰商场，位于九龙观塘，总面积大约6万平方米。
APM Mall是一个以年轻人为主要目标客户群体，以“品味生活志”和“潮流时尚体验”为概念的大型商场。
同时，该Mall也是香港首个开创“夜行概念”（夜间休闲）的商场。
APM商场名称的由来，是将AM（上午）和PM（下午）融合起来，即打造24小时购物消费场所，与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应。
由于目前香港和上海等内地大都市的商场通常只营业到晚上10点，新鸿基地产特别把APM定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情购物休闲，并把口号定为“Play more，Sleep less”（玩多点，睡少点）。
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香港APM Mall案例透视及其对内地大型商业地产发展启示
从上世纪90年代起，Shopping Mall开始风靡国内的大中城市，MALL越建越大、越建越多，但是经营状况比较好的Mall却寥寥可数。
由于经营业绩不佳，Mall一时成为争论的焦点。
APM是新鸿基地产在香港开业不久的旗舰商场，但是获得了很大的成功。
差异的主题定位、优秀的选址和交通规划、特色的建筑设计等几方面原因是APM成功的重要因素。
一、内地Mall的发展
自上个世纪90年代进入中国，Shopping Mall长出了具有中国特色的“犄角”——越建越大，越建越多。
而建造如此规模庞大的购物中心，是中国经济在20多年来取得令人惊叹成果的一种体现。
迄今为止，中国拥有的MALL从总面积上来讲比任何一个国家的都要大。
据统计，美国在建的购物中心规模一般在9.3万平方米左右，而中国的Mall动辄20万平方米。
加拿大的西埃德蒙顿购物中心刚刚把“世界最大的购物中心”的交椅让给了北京的时代金源购物中心。
据预计，到2010年，世界十大购物中心中至少有7家有望在我国安家落户。
实际上，金源时代购物中心只是内地众多Mall的一个缩影。
内地的很多Ma ll都单纯追求规模，并且没有经过合理的商业规划，导致最后的经营业绩平平。
二、香港APM Mall简介
香港的APM Mall是新鸿基地产于东九龙发展的旗舰商场，位于九龙观塘，总面积大约6万平方米。
APM Mall是一个以年轻人为主要目标客户群体，以“品味生活志”和“潮流时尚体验”为概念的大型商场。
同时，该Mall也是香港首个开创“夜行概念”（夜间休闲）的商场。
APM商场名称的由来，是将AM（上午）和PM（下午）融合起来，即打造24小时购物消费场所，与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应。
由于目前香港和上海等内地大都市的商场通常只营业到晚上10点，新鸿基地产特别把APM定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情购物休闲，并把口号定为“Play more，Sleep less”（玩多点，睡少点）。
三、APM Mall成功的因素
APM Mall很快就取得了很大的成功，体现了新鸿基地产超强的商业运作能力。
APM Mall成功的因素主要有以下几点：
1. 差异的主题定位
APM Mall定位为年轻人为主要消费对象、以夜间消闲及“品味生活志”为概念的大型商场，树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路。
有了明确的定位之后，Mall的设计和运营方式都服从于这个主题。
为了迎合年轻人的品位和需求，APM采用了前卫、人性的建筑设计，并且延长营业时间，满足年轻人夜生活的需求。
2.优秀的选址和交通规划
APM位于东九龙观唐地铁站上部，地理位置很好。
为了吸引更多的客流，AP M还进行了很好的外部交通规划，使得顾客通过各种方式都能方便的到达APM。
主要表现在行人流、公交交通、私家车等几个方面。
3.有特色的建筑设计
在建筑设计方面，APM首度引入XSite的设计概念，设计别树一格，创造一个新颖刺激的空间。
为了营造更好的休闲娱乐氛围，APM还在二层建造了一个很大的平台，分为6个主题区域，满足不同品位的消费者。
平台上设计了大量的园
林，地板采用天然木，并用灯光制造出不同的几何图案和不同层次的光线，营造出独特、舒适的休闲环境。
4.人性化的细节设计
为了方便顾客购物，APM还着眼细节，做了很多人性化的细节设计，如设置婴儿护理间；快速扶手电梯；影像等候区；购物便利柜等区域。
5.合理的规模及优化的业态、店铺组合
APM的规模较小，但业态齐全，Mall内高、中、低档的比例搭配合适，集购物、娱乐、餐饮、休闲等各种功能于一身，集合了超市、个人护理及便利店、时装、美容、礼品、影音、餐饮、娱乐等各种零售业态，能吸引大量的人气。
店铺组合方面，APM引入吉之岛超级市场作为主力店，有效的吸引客流并分散租金的风险。
其它经营面积均散租给各品牌店，散租的比例很高，通过统一的运营管理，获得较高的收益。
6.强劲的品牌推广活动
为了扩大APM的知名度，吸引客源，APM进行强劲的品牌推广。
在传统节日举办一些活动，在节日以外，还不定期邀请一些明星举办签唱会，并不时创办展览会、举行趣味比赛。
这些活动使得年轻人在APM不仅能享受购物的乐趣，还能近距离接触明星和观看趣味节目，使得APM迅速在年轻人中名声鹤起。
四、内地发展Mall的不利因素
美式Mall的兴起与汽车文化和郊区化有着紧密的关联，Mall漂洋过海来到中国，成为现阶段中国零售业的焦点。
但是中美的国情不同，Mall在内地的发展还存在很多不利因素。
1.交通要素：欧美国家道路四通八达，交通便利，私家车普及，Mall一般设在郊区。
但国内的交通道路设施比不上发达国家，私家车也远远未能普及，如
此势必将给国内交通和能源造成更大压力，因此，目前在郊区开办大型Mall并不适合国情。
2.购买力要素：中国是发展中国家，国内消费者的购买能力还不足以支撑巨大的MALL群体。
同时普通大众难以一下消费得起高档品牌商品。
3.融资渠道：开发Mall不但投资周期长，而且对资金需求巨大，动辄数十亿。
国内不少Mall的开发资金基本上都是依赖银行贷款。
如果国家进行宏观调控，收紧银根，势必带来很大的资金风险。
4.缺乏专业人才：当前，Mall已进入了专业化开发时代，开发Mall不但需要高素质的开发商，同时也需要有经验的经营管理团队的共同参与。
然而，内地的开发商、投资商大都缺乏Mall经营管理经验。
五、内地发展Mall的启示
由于以上因素的限制，欧美的Mall不能直接搬到中国来，需要进行改良以适应中国的国情。
香港和内地在有些地方很像，人口密度大、饮食和消费习惯相近，因此内地的Mall可以参考香港的经验。
1.选址应该以市区、公共交通好的区域为主
国内城市人口密度高，私家车拥有量少，开车购物不切实际，且中国人习惯每天购买新鲜日常食品和就近消费。
Mall的开发应该是市区为主，并且要选择在公共交通较好的区域，通过公共交通吸引大量的客源。
2.Mall的规模不宜太大、产品档次应该高中搭配
目前国内的生活水平不高，大众群体难以一下消费得起高档品牌商品。
内地的Mall的档次不宜太高，应该适当考虑大众群体的消费，不应单纯走高端路线。
规模也不宜太大，要和当地的购买力相适应。
3.差异化的主题定位
目前国内的Mall还是主要以购物为主，餐饮、娱乐、休闲等方面的功能较弱，新建的Mall需要通过主题的营造来吸引更多的客源。
Mall需要通过主题设计使Mall的娱乐休闲功能更加突出，有所差异来吸引消费者。
4.合理的业态和店铺规划
Mall的店铺组合方面，主力店的吸引力很强，租赁的面积大，但是租金水平较低；一般的品牌店依靠主力店经营，租金较高。
Mall的管理者需要通过合理的店铺组合，有效的平衡经营风险和收益。
5.拓宽融资渠道
Mall占用的资金量很大，单纯依靠银行贷款风险太大。
而商业地产是很好的融资平台，依托Mall的平台，运营商可以通过发行REITs或信托的方式来融得更多的资金。
——摘自《德思勤观察》。