郑州曼哈顿总体策划报告
沃尔玛曼哈顿店商圈分析报告
沃尔玛曼哈顿店商圈分析报告110304前言1、研究目的2、研究方法（一）调查背景1、郑州市零售行业概况2、沃尔玛简介（二）商圈范围的确定（三）商圈分析1、商圈覆盖区域2、商圈内住宅区3、顾客类型（五）竞争店铺1、周边商店聚集状况2、主力竞争对手（六）结论（七）建议（一）前言一、研究目的我们小组作业是选择一个大型综超或超市并对其商圈进行分析。
其具体问题主要由以下几点；1、商圈规模调查：商圈的范围、2、选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况3、商铺调查：商圈内有哪些零售商，面积多大，距拟建地块多远主要考虑到所学知识范围、能力范围及调查问题的意义大小，我们组经过慎重的思考和细致的分析决定选取沃尔玛曼哈顿店作为调查对象。
通过调查问卷的形式获取顾客的基础信息，包括顾客的性别，年龄，受教育程度，职业，月收入状况，来这边购物的方式等。
我们在让顾客填写调查问卷时会着重询问一下关于他们的来店频率和住宅地址等信息，从而大致确定商圈范围，并予以分析。
这次分组作业给我们提供了一个在实践中并获取知识、锻炼能力的机会。
我们在实地调查中，把所学知识与零售学知识结合起来综合运用，在实践中巩固所学知识，提高分析解决问题的能力，并通过实际调查零售企业，加深同学们对零售企业的认识，着重提高同学们的认知能力、沟通能力和团队协作能力，为今后的学习奠定坚实的基础。
二、研究方法1、调研方法：实地走访、跟踪调查、问卷调查、二手资料收集2、数据来源：问卷收集、实地考察、查找资料文献、网上资料、工作人员提供信息在这次调研中，我们小组在曼哈顿进行了两天的考察，力求保证资料的真实性和及时性，我们综合几种较易实施的方法得到了所需要的资料。
当然也有一些缺憾，对于沃尔玛和曼哈顿广场的官方资料我们没有搜集完整。
（二）调查背景一、零售企业自身状况及背景（1）、郑州零售行业格局郑州现在主要的零售企业有丹尼斯、家乐福、家世界、世纪华联、北京联华、易初莲花、麦德龙等。
发展战略-新景祥_郑州胜岗项目市场定位与发展战略_71P_XXXX年
升龙系产品解析
项目名称 总建筑 容积 入市 开发基础
面积
率 时间
曼哈顿广场 86万㎡ 6.5
2007 燕庄 城中村
升龙国际
120万㎡ 5.5
2008 小李庄 城中村
中原新城
180万㎡ 5.6
2008 大、小岗刘 城中村
凤凰城
185万㎡ 6.18
2009 凤凰台 城中村
鸟瞰图
郑州曼哈顿——升龙系的代表，容积率6.5的城市综合体
城市综合体，夗业态聚集，充分体 现综合体优势
高容积率，充分挖掘地块价值，平 衡大觃模旧改投入
大体量商业的开发，提升利润空间 夗样主流户型的设计，客户认可度
高 地段优势明显
升龙系之户型配比分析
房型 曼哈顿广场
升龙国际
中原新城
凤凰城
一房 二房
套数 2091 350
占比 54% 9%
二、通过点式突破而非系统发力的方式，实现项目产品力的提 升
三、瞄准城市上升群体，打造“城市上升区”为核心理念，对 亍客户价值适度重构
通过产品力提升实现溢价的模式研究
方向
建筑
配套
材料设备
园林觃划
案例
UHN国际村
珠江帝景
锋尚国际公寓
顺驰领海
案例1：UHN国际村——通过夸张的建筑造型实现区域高价
项目位亍朝阳东北三环国 展桥北300米；分三期开发， 一期：1#；二期：7#、9#； 三期：2、3、4、5、6、8、 10 建筑主体以28层的短高板 弅为主，“高桥”不“低桥” 交相辉映，构成极富造型感 的“U”型、“H”型和 “N”型。 该项目以追求现代感、国 际感，舒适而优雅、时尚而 有格调的白领阶层为目标客 群。 一居60平米，二居100～ 120平米，三居130～160平 米 一二期售完，三期“名堂” 均价9900元/平米
曼哈顿商圈分析
曼哈顿商圈分析曼哈顿商圈分析报告班级：物流⼀班姓名：罗⼦丹学号：252010111007关于曼哈顿商圈的分析报告曼哈顿简介：郑州曼哈顿商业⼴场，作为郑州经济发展和郑东⼤经济区的纽带，于2006年由河南省升龙置业有限公司投资建设，于2008年正式落成，占地11.3万平⽅⽶，该项⽬总投资40亿元⼈民币。
项⽬整体规划涵盖了⾼档住宅、公寓、商务办公、商业等多种形态。
作为⾦⽔区与郑东新区连接的纽带和桥梁，这⼀郑州早期的城市综合体不仅承担着提升城市形象的重任，更蕴藏着巨⼤的商机，是郑州程式化进程中重要的⼀部分。
这个号称40亿巨资打造的新商圈随着燕庄的拆迁⽽⾛进郑州⼈民的视野，并成为财富指向的新兴奋点。
规划地块以⾦⽔路为轴线分为南北两个区域，规划建筑总计35栋⾼层住宅，将以⾦⽔路为轴线分为南北两个区域。
⾦⽔路北侧为⾦融、办公区，⾦⽔路南侧为⾼档住宅、商业配套区。
这两⼤区域⼜被⾦⽔路、未来⼤道等多条道路分割为７⼤部分。
⾦⽔路以北分Ｃ、Ｄ两块，拟建5栋商务楼，下⾯３层发展商业，上⾯作办公或酒店式公寓之⽤。
⾦⽔路以南有Ａ、Ｂ、Ｅ、Ｆ、Ｇ五部分，下⾯两层为商业⽤房，上⾯作⾼档住宅。
1.商圈分析⑴地理区位：曼哈顿位于⾦⽔与未达⼤道的交叉地带，向东濒临中州⼤道，三条主⼲道的黄⾦围合，是中原⼈流、物流、财富的汇聚之处，拥有百万消费⼈群。
曼哈顿商业⼴场是东向进⼊郑州的第⼀个商业中⼼，是最东向最聚⼈⽓的商业区，是郑州市商圈中最具发展潜⼒的商圈。
⑵商业环境：曼哈顿⼴场项⽬⾃⾝规划有48.2万平⽅⽶的住宅项⽬，该“⼗字中⼼”区中约有30万左右的常住⼈⼝，具备强⼤的消费能⼒。
是⼀个集⾼档居住、商务办公、商业、娱乐休闲为⼀体的综合建筑群，将融合国际先进规划理念，打造成省会标志性建筑群落。
曼哈顿商业⼴场以世界500强企业为起点：全球著名的希尔顿酒店，世界零售巨头沃尔玛，全国500强企业国美电器，五星奥斯卡影城等知名企业尽在左右，⾼档消费⼈群源源不绝。
沃尔玛选址分析(1)
未来的发展机会：
随着经济的发展迅猛已经刚刚确立的中原经济特 区，郑州市未来几年的城市规划中，政府机关、 企事业单位将逐步向郑东新区进行搬迁，这无疑 对曼哈顿商业广场未来几年的发展带来了利好， 随着这些单位的逐步搬迁，势必会将更多的人气 带到金水商圈，人气的聚集不仅会为商户带来盈 利，同时也会提升曼哈顿广场的租金。
沃尔玛选址分析(1)
尽管曼哈顿广场面对着许多威胁，然而从 从长远角度来看，随着郑州经济的发展、郑东 新区的迅速崛起，众多大型知名卖场、商家的 入驻，曼哈顿广场会拥有更多的人气，愈加具 有商业价值，拥有广阔的发展前景。
沃尔玛选址分析(1)
二、沃尔玛对新店选址的要求
沃尔玛选址分析(1)
郑州沃尔玛的选址要求
沃尔玛选址分析(1)
2.便利性分析 便利性分析的主要指标是交通易达性。
交通易达性即交通便捷程度，主要取决于 购物者从起点(一般是家里)到购物地点所 花费的时间。交通状况的好坏直接影响到 客流量 和商品的运输成本。
沃尔玛选址分析(1)
• 曼哈顿广场位于有着“郑州城市名片”之称的金水路和重要的南北 交通要道——未来大道的交会处，东临郑州市重点规划道路中州大道 （老107国道），是老郑州与郑东新区的衔接处。按照规划，曼哈顿 广场所在地应是未来郑州的中心，早已吸引了众多金融、商业等机构 的聚集，未来大道也被称为“财富大道”。曼哈顿广场位于金水路和 未来路的交叉口，有多路公交经过，交通四通八达，每天人流量和车 流量多。
• 商圈要求 • 物业要求 • 停车场所要求 • 其他要求
沃尔玛选址分析(1)
商圈要求
• 在1.5公里内常住人口达到10十万人 • 邻近城市交通主干线，至少双向四车道。 • 商圈内人口年龄结构以中青年为主 • 人口畅旺，道路与项目的衔接性较好 • 核心商圈内没有超过5000平方米的同类业
沃尔玛曼哈顿店商圈分析报告
沃尔玛曼哈顿店商圈分析报告沃尔玛曼哈顿店商圈分析报告110304前言1、研究目的2、研究方法（一）调查背景1、郑州市零售行业概况2、沃尔玛简介（二）商圈范围的确定（三）商圈分析1、商圈覆盖区域2、商圈内住宅区3、顾客类型（五）竞争店铺1、周边商店聚集状况2、主力竞争对手（六）结论（七）建议（一）前言一、研究目的我们小组作业是选择一个大型综超或超市并对其商圈进行分析。
其具体问题主要由以下几点；1、商圈规模调查：商圈的范围、2、选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况3、商铺调查：商圈内有哪些零售商，面积多大，距拟建地块多远主要考虑到所学知识范围、能力范围及调查问题的意义大小，我们组经过慎重的思考和细致的分析决定选取沃尔玛曼哈顿店作为调查对象。
通过调查问卷的形式获取顾客的基础信息，包括顾客的性别，年龄，受教育程度，职业，月收入状况，来这边购物的方式等。
我们在让顾客填写调查问卷时会着重询问一下关于他们的来店频率和住宅地址等信息，从而大致确定商圈范围，并予以分析。
这次分组作业给我们提供了一个在实践中并获取知识、锻炼能力的机会。
我们在实地调查中，把所学知识与零售学知识结合起来综合运用，在实践中巩固所学知识，提高分析解决问题的能力，并通过实际调查零售企业，加深同学们对零售企业的认识，着重提高同学们的认知能力、沟通能力和团队协作能力，为今后的学习奠定坚实的基础。
二、研究方法1、调研方法：实地走访、跟踪调查、问卷调查、二手资料收集元、建设规模达80万平方米的郑州曼哈顿广场也因此被看作郑州新的商业中心，集高档住宅、公寓、写字楼、商业等多种形态于一体。
其1到2层为商场，3到5层为商务酒店层和商务公寓，以上为高级住宅区。
周边分布有河南省委、省政府、省人大、省政协、河南省公安厅、黄委会等众多党政机关，金融商业机构繁多，商品交易所等其他一些大型商业机构也设置于此。
中州皇冠假日酒店、索菲特国际饭店、兴亚建国饭店等星级酒店都位于金水路两侧。
郑州曼哈顿商圈分析
郑州曼哈顿商圈分析物流一班郭秀峰252010111045淡崇阳252010111032郑州曼哈顿商圈分析郑州曼哈顿位于郑州市金水路与未来路交汇处，2006年的3月18日由于现代城市规划的发展，燕庄被现代的高楼大厦所取代，而在这期间也形成了一个极具商业价值的广场，他就是郑州曼哈顿广场。
郑州曼哈顿广场与现代郑州市北扩东展的理念相迎合，从市政府、市政各种机关以及郑州市火车站、高铁路口等都可以看出。
郑州曼哈顿所拥有的潜在价值到底有多大，而且郑州曼哈顿与郑州新区的CBD互成掎角之势，两者相得益彰。
所以如果你想造就你的人生梦想与辉煌，那么就来此展现你的人生梦想吧！现在我们就郑州曼哈顿的固定人群以及流动人群进行分析。
1．商圈分析根据郑州曼哈顿广场所处的地理位置和对城乡贸易中心顾客构成的分析，可以把郑州曼哈顿广场现有的区域市场规划分为三个商圈，即基本商圈、次要商圈和辐射商圈。
基本商圈：以曼哈顿为中心，东之107国道，西至紫金山。
北至东风渠，南至郑汴路。
为中心的商圈半径约3~4公里，常驻人口从多。
这一商圈为曼哈顿的基本商圈，其购买力有40%~50%可能在本商圈内实现。
次要商圈：东至龙子湖高校园区，西至工人新村、二七等地，北至北三环城中村，南至南三环城中村，这一商圈市曼哈顿的外围商圈。
辐射商圈：曼哈顿广场辐射区为城东、城南扇形辐射区，包括中牟、开封等县城，这是曼哈顿广场可以开发的潜在市场。
2．固定人口分析在郑州曼哈顿广场辐射区内，有较稳定的大板块式的居民构成。
郑东新区现已由房地产开发商开发出一片广阔天地。
可以说现在的曼哈顿地区已经入住了许许多多的白领人士，除去南邻的沈庄等城中村外，绝大多数还有国家机关、高等院校等。
光是龙子湖高校园区的十几所搞笑所建设的教师楼群已经多达七八十栋。
这种紧凑的居民构成和消费阶层，为曼哈顿商业广场的发展带来了发展动力。
而曼哈顿广场附近的居民都拥有较高的文化水平，消费水平以中等为主。
广场的对面是CBD中心，而东侧则多为政府机关大院，以及龙子湖高校园区的十几万学生，尽管学生的消费水平有限，但是这么庞大的学生人群也拥有一定的消费水平。
沃尔玛选址分析
• 系列商品为什么总要竖排列？
超市的商品一般都是零售。货架每一 格至少陈列3个品种（畅销商品的陈列可少 于3个品种），每平方米要达到11至12个品 种的陈列量。
• 目前普遍使用的陈列货架高165－250厘米、长90－200厘米，这种货 架最佳的陈列段是处于上段和中段之间的段位，这种段位被称为陈列 的黄金线。以高度为165厘米的货架为例，黄金陈列线的高度一般在 85－120厘米之间，它是货架的第二层、第三层，是眼睛最容易看到、 手最容易拿到商品的陈列位置。这个位置一般用来陈列高利润商品、 自有品牌商品、独家代理或经销的商品。 其他两段位的陈列中，最上层通常陈列需要推荐的商品，下层通常是 销售周期进入衰退期的商品。
4.节约成本的分析 郑州的地价每年都在涨，尤其是我们郑 东新区的地价上涨趋势更大。提早在曼哈 顿商业广场定居，在长期看来有利于节约 地价成本。
5.商业集群效应
• 曼哈顿商业广场上分布着国美，苏宁，麦 当劳，赛博数码广场等知名商店，吸引着 各种消费者，这无形中也为沃尔玛超市准 备了一批临时决定消费的潜在顾客。 • 还有共用消防，卫生等市政设施，节约了 这方面的成本投入
物业要求
• • • • • • 物业纵深在50米以上，原则上不低于40米。 层高不低于5米，净高在4.5米以上。 柱距要求在9米以上 楼板承重在800千克/平方米以上 正门超过两个主出入口 每层有电梯连接
停车场所要求
• 至少300个以上地上或地下顾客免费停车位 • 必须为供货商提供20以上免费货车停车位 • 商场在社区边缘需做到社区居民与商场客 流分开
如今这里已建成高品质的办公楼、公寓、住 宅和商业区域，形成一个全新的大型现代化商业 中心和城市标志性景观。
曼哈顿所处位置的优越性：
广厦曼哈顿项目运营战略与整
市场属性---房地产市场分析
市场属性研判结论 安阳房地产施工和竣工比超过4.5，在未来1-2年会出现一定的供
过于求的状况；
安阳市2009年土地供应虽同比下降，但未来商品房的供应量将 进一步增速，竞争将加剧； 安阳市商品房销售量增速明显； 在售项目建筑形态较为丰富，纯高层社区较少，整体设计注重 不同建筑单体穿插布局； 在售项目产品户型面积普遍偏大，主要以85-110㎡两房、120150㎡三房、150-165㎡四房为主； 地段的差异和建筑形态多样性造成价格过渡区间较大，2800— 5500元/㎡价格区间，直接造成客户群体明显分化。
两房：85110㎡； 三房： 110-140㎡
两房：80-110 ㎡；三房： 120-130㎡
两房：8489㎡； 三 三房： 135-145㎡； 房：123140㎡； 四房： 175-220㎡ 四房： 161-164㎡
销售价格
高层：3000元/ ㎡；多层：3500 元/㎡；
/
3700-4000元/㎡
为领袖城市而来
广厦曼哈顿项目运营战略与整体定位策划报告
2010年12月
郑州·高新区
房地产市场报告
上海盛励机构 2010.12
本次研究的思路与方法论
以“三驱动、三纬度“定位方法论多 角度、多层次论证项目运营的科学性。
本体分析与开发属性研判 运营关键点与开发策略分析 我是谁与该怎么办？
三驱动项目定位研究 三纬度项目定位优化
市场属性---房地产市场分析
商品房成交均价情况
2004-2009年安阳市商品房销售价格及增幅 3000 2000 1000 0 商品房均价 增幅 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2010年 1650 1673 1892 2334 2534 2736 1.39% 13.09% 23.36% 8.60%
商业报告Manhattan_Plaza-Trade_Mix_plan
DTZ-Manhattan Plaza业态规划说明Manhattan-The Fifth Avenue.商业规划——从市场角度提出专业意见，务求设计出一个合乎实用性、市场性及最佳招商效益的商场模式及最吸引消费者的商场。
戴德梁行将运用丰富招商经验，发挥[郑州曼哈顿广场目]的地利优势，并就消费者的需求和利用商场及商户间的微妙关系及市场情况，提出最佳商品结构组合与商户组合建议。
利用本行国际国内商业网络，实现此项目专门主题店铺结合特色中小型品牌租户的商户组合，令整个商场的投资回报及发展潜力清晰可见，充分激发投资者热情，最终实现良好的租售状况。
u郑州曼哈顿广场的市场机会及商业前景如何？-本项目地处郑州城区及CBD新区的连接纽带，商业辐射能力强大-周边环绕四五星级酒店、甲级写字楼、高档社区，具中高品质商业发展潜力-本区域商业尚未成形，相比龙湖商圈将会更快的形成未来城市商业中心u结合市场，如何达致最佳的土地利用与商业目标？-燕庄具备形成城市中高档商业中心的潜力-有效引导，使新建商业成为有效的商业供应-让商业部分能够独立的表达其物业功能-达致对写字楼、酒店（公寓）、住宅部分的价值提升-成为该区域最主要的购物中心，形成区域的竞争优势u我们目前的商业形态符合期望的目标定位吗？-商业街、商场还是购物中心？- The Fifth Avenue In Manhattan-北京，东长安街，东方新天地-郑州，金水西路，曼哈顿广场-中国的，亚洲的，世界的；郑州的u A/B区的业态区域划分A-1/F-NW国际名品廊这是一个郑州追求时尚的成功人士不可不去的部分，在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如万宝龙、琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。
第五大道国际名品廊主力店铺是来自香港的[进思名店城]（Js Boutique），Js装修典雅尊贵、格调高雅时尚，总面积近3000平方米。
国际名品廊提供VIP会员客户服务，聚集这里的国际品牌有——HUGO BOSSD & GVERSACEZEGNADunhillARMANIPOLO RALPH LAUREN, POLO SPORT, POLO GOLFST. DUPONT parisLes Copains, CHRISTINAEFFE, KATHLEEN MADDENKENZOVERRIBRUNO MAGLISONIA RYKIEL, PALISE, TIPS,BASSETLANVINLIFTNazareno Gabrielli………等约30个世界名牌重点提示：本区域尤其强调龙头国际品牌及名品专门店对于其它品牌招商的带动作用以及促进珠宝、钟表同强调生活方式（Lifestyle）的国际名酒、烟草雪茄及周边商品的引进。
宝地曼哈顿策划要点
宝地·曼哈顿策划实施纲要项目概况宝地曼哈顿项目位于云飞南街以东，两河交汇处，东临东湖森林公园、南临女儿河、西临云飞南街、北临小凌河，占地面积64.09万平方米，其中净地面积54.45万平方米，需要动迁的面积为9.64万平方米。
政府出让土地的条件是高层住宅达到30栋30万平方米，中高层住宅20万平方米。
项目规划建筑面积105万平方米，其中住宅面积83万平方米，商铺6.3万平方米，集中商业8.8万平方米，酒店写字楼8万平方米，奥体中心及游泳馆1.5万平方米，容积率1.65。
住宅中：15层以上高层住宅42.9万平方米，8—12层住宅13.5万平方米，多层住宅26.6万平方米，连排别墅4.4万平方米。
目前，多层住宅全部用于团购并已经完成，剩余产品中基本为高层和商业。
目录一、开发目标二、开发战略三、开发要点(一)规划设计(二)扩初设计(三)区域价值(四)景观绿化(五)营销推广(六)商业业态(七)施工图纸(八)竖向配套(九)工程管理(十)物业管理(十一)资金筹集四、效益测算五、开发控制1、成本控制2、质量控制3、风险控制六、动迁安排七、组织实施一、开发目标利润总额4亿元销售收入36亿元开发周期5年二、开发战略（一）战略核心以现金流为核心，以打造区域价值为牵动，以产品创新为主体，以品牌再造为保障，确保目标利润实现。
（二）战略实施1、以团购房为主要突破口，提升人气和知名度；2、以景观高层为挑战，进行全面创新，战胜困难、攻克难关；3、以商业为利润支撑点，合理规划业态布局；4、以打造区域价值为重点，以交通配套、景观绿化为先行，分期开发。
三、开发要点（一）规划设计1、规划理念（1）由规则走向自由，亲近自然；（2）对话宝地城、对话老城、对话两河（3）将新都市主义融入到规划中（4）形象定位：160万㎡大型宝地板块，现代都市新城区。
2、规划原则（1）严格执行规划有关规范、规定；（2）在空间上进行创新，创造良好的居住环境；（3）坚持为高层销售创造良好的环境；（4）充分利用周围的自然景观资源；（5）尽量实行人车分流和商住分离；（6）规划集中商业区，各小区设置便利店：（7）坚持生态、节能、环保。
郑州曼哈顿·首府认筹方案
停车区 1、配备4名保安，负责到访客户车辆引导； 2、指引客户进入客户等候区。
停
收款区
封闭
车
入会区
区域
场
发号处
发号处 1、布置4名工作人员，按客户到场 先后顺序发放顺序号； 2、工作时间从8点钟准时开始。
客户等候区
客户等候区 1、本区域布置200张椅子； 2、配备10名保安，负责维持现场秩序，并引导客户就座； 3、按客户顺序号从左到右，从上到下顺序，在等候区就座。 4、按客户到场先后顺序，引领客户到发号处；
1、引导员负责引导客户至入会区办理入会事宜； 2、销售人员验看客户出具的收据，核对无误后，协助客户填写入会申请函，保证 填写准确无误； 3、销售人员收取客户填写完整的入会申请函，将客户联交给客户，发放升龙名仕 会会员卡，并做好登记； 4、引导员引导客户离场。
1、4名保安负责维持内场秩序，保证活动顺利进行，对封闭区域进行看护，禁止客 户翻越警戒线； 2、后出口2名保安，专责看护出口，做到“只许出，不许进”。
1、引导客户按顺序就坐； 2、活动开始后，按叫号顺序引导客户； 3、维持客户等候区的秩序，保证到访客户安全。
1、活动开始后不允许客户擅自进入内场； 2、维持现场秩序，保证每组客户在引导员引导下，顺序进入内场； 3、保证外场任何状况不会影响内场活动进行。
1、10名财务人员，分成8组负责收取客户交纳的升龙名仕会会费（2万元/会员）； 2、收取会费后，发放收据； 3、引导员负责引导客户缴款、缴款后到入会区办理手续。
➢包装费用预算
项目 数量
费用 预估
花篮 30个 3000元
彩旗 250个 2500元
红色气柱 10个 1000元
升空气球+条幅 6组
曼哈顿居住区调研报告精品PPT课件
小凌河 女儿河
北坝区就是沿小凌河区域，轻松愉快的迈阿密风情是北坝区的设计风格。北坝区中设计了游艇码头 ，垂钓平台，滨水步道，环景平台，充分体现了该地的风情特点。
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小凌河 女儿河
东坝区采用的是美式设计手法，体现美式风情。下沉式亲水广场的设计，以不同的景观高度空间丰
富视觉感受。位于主景轴上的和平岛，我们将规划设计一个标志性建筑。
宝地·曼哈顿位于云飞南街以东，女儿河与小凌河交 汇处,是一个总占地面积为64.09万平方米，建筑面积 为106万平方米的超级大盘。
三面临水，毗邻着3000米的女儿河带状公园、78万 平方米的原生态东湖森林公园，是辽西罕见的公园 汇集区。
总户数7500户。其中住宅面积83万平方米，集中商 业8.8万平方米，酒店写字楼8万平方米，奥体中心 1.7万平方米，游泳馆约3000平方米，并配备了国际 化幼儿园和大型的shoppingmall。
小凌河 女儿河
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小凌河 女儿河
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小凌河 女儿河
自由广场在景观路上，主要资源为大坝区域。南坝区就是滨女儿河这一沿河区域。采用的是 加州风情，体现阳光、绿荫和海滩，在南坝区设计有游艇码头、阳光健身广场、休闲文化广 场，充分体现了美式加洲的文化风情，并与东坝区相呼应，大气而不失典雅、风趣。 25
PPT素材：/sucai/ PPT图表：/tubiao/ PPT教程： /powerpoint/ 范文下载：/fanwen/ 教案下载：/jiaoan/ PPT课件：/kejian/ 数学课件：/kejian/shu xue/ 美术课件：/kejian/me ishu/ 物理课件：/kejian/wul i/ 生物课件：/kejian/she ngwu/ 历史课件：/kejian/lish i/
郑州曼哈顿的项目整合推广案PPT资料52页
20-35F 17F
12层，一个游泳池占据了整个楼层，一出 电梯几乎直接进入水池。夜晚池底的照明系统将
水池变得通亮，整个楼层的水和游泳者仿佛漂浮与半空中
10层保健医疗区。
从9层电梯一出来，来访者将发现自己在一条昏暗的门廊里， 直接通向更衣室，脱下衣服戴上拳击手套，进入隔壁拳击房间 更衣室也用作牡蛎餐厅，在这里可以俯瞰整个哈德逊的景色。
戴着拳击手套、享用着牡蛎——这就是9层 的情形（21世纪的行动方式）
底下
1-8F
享受办公
疯狂购物
繁华生活
在下城俱乐部，每一个楼层的 安排都是精致和违背常规的
每一个楼层上不同的“表演” 只是城市景象的一个片段
这样一幢建筑是“按计划”生活的 一个偶然形式，是一个典型的
“微缩城市”
这是一个时代变化的需要， 我们将迎来“微缩城市”的居住体验， 将迎来大都市生活方式的典范， 它涵盖了项目的卖点，并作出总结——
它是什么呢？
装置艺术墙
营销立意
它就是主流Mainstream 城市综合体
纽约曼哈顿
繁华的 城市的
成熟的 生活的
时尚的 便捷的
核心的 面子的
而
这
从mainstream开始， 郑州曼哈顿广场
进入>>>
你好！ 现在是北京时间23点59分59秒 郑州曼哈顿时间22点59分59秒
22：59：59
城市综合体
主流Mainstream，国际生活体验区， 不是昨天，不是明天，就在当下-----
郑州曼哈顿广场
基于上述推导，总结出曼哈顿广场的 核心价值+总体项目形象-------
曼哈顿·首府
----主题推广思路
超规模城市综合体
同致行 郑州曼哈顿项目营销执行报告53页
曼哈顿项目营销执行报告（住宅部分）同致行郑州分公司 二零零六年十月十六日目录第一篇 营销战略 2 一、战略构思 2 二、战略执行 3同致行 -郑州曼哈顿项目营销执行报告53页第二篇 营销定位 一、项目主题定位 4 二、主题定位及诠释 三、住宅案名确定 4 四、客户定位 4五、价格定位 6 （一）价格定位依据 （二）价格操纵实施 第三篇 营销执行 一、执行策略指引 二、营销推广执行第一篇 营销战略 一、战略构思 【营销总纲】建立项目差异化的高形象，提升项目市场价值，在合理的营销周期内， 为项目和升龙赢取更大的市场利润！【营销思想】10 （一）营销推广时期划分 10 （二）工程进度与营销节奏的配合 （三）推售策略操纵 13 （四）推广主题延展（营销概念） （五）时期执行 14 三、营销费用预算 33 第四篇 营销危机评估及应计策略 一、预热期内，市场关注度弱 37 二、内部认购客户不足 38 三、开盘解筹率低如何办？ 391213 37依靠片区优越的人文资源进行强势炒作，利用渗透力强的前期预热， 以极具竞争优势的多元化产品 +颇具感染力的情形营造， 完成整个项目的推 广！【营销目标】高形象、中价格入市、快速上涨 ,以合理实效的推广费用实现 100%销售 ! 【营销原则】 通过对市场的充分认知，以准确的项目定位营造市场差异化特点，在 猛烈的竞争环境下，以提供独到的居住生活方式及销售主张取得消费者的 充分认可，为实现项目开发利益与项目风险最优化配置的目标而服务。
二、战略执行1、五大形象诉求点 高端、大众媒体：覆盖中高端客户群 高档次 高品质 高素养 高气质2、六大通路组合 剑出鞘天下知 通道决定出路！导视全覆盖公布，扩大项目知名度！ 社区价值展现 卖场包装—树立高尚社区形象；通道传播—扩大片区知名度。
产品价值展现营销中心/样板区/看楼通道/架空花园 /商业街区等配套完美展现。
附加价值展现 知名商家引入提早纳入营销；引进国际知名物管全面形象提升。
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核心问题 的界定
各业态的特征和价值规律不一，如何科
学制订推盘节奏和各阶段营销策略，解 决短期资金回收与利润最大化的矛盾
4
商业部分既是本项目的最大难点，又是最大 的价值点，如何制订招商及销售策略，平衡 销售与招商的矛盾，实现商业价值最大化。
项目的核心问题
2
剖析各业态之间的矛盾与价值点，结合总体营销
我们的思考
1
策略，制订最优化的综合体营销模式
2
3
以“在风险较小化的前提下追求利润最 大化”作为本项目的总体营销策略
解决问题 的思路
改造价值观，通过提升项目品牌价值， 达到提升市场的认知价值的目的。
4
5
结合市场及开发战略和综合体的价值规律 ，制订最佳的推盘节奏，实现最佳的投资
以主题化、特色化形成商业的差异化竞争优 势，在以销售为第一目标的基础上实现可持
第四大战役：大决战（商业销售阶段）
时 目
间： 07年6月中～7月底 标：重点推广商业，传递商业投资价值，引爆投资狂潮
推广主题：携手商业巨头，共享财富盛宴 核心战术：模特儿大赛 / 财富论坛
辅助战术：招商签约/报纸/电视 / 户外 /车体/ DM / 短信
第五大战役：攻坚战（持销阶段）
时 目
间： 07年8月中～10月底 标：重点推广商业，兼顾住宅
全员营销
客服 营销
顾客
营销
顾客
人事 财务 工程、财务
实施“全员营销”,从发展商公司最高领导层开始,所有非营销部门 都须以营销部门为核心进行运作.
精细化营销
为实现目标,在各个环节上都必须追 求完美,打一场“超限战”．
2
1
核心营销策略
品牌策略
5 2
服务营销策略
核心营销策略
人文营销策略
4
3
事件造势策略
与本项目总体规划特征相吻合。
各业态案名建议：
住 宅——曼哈顿〃首府
商 业——曼哈顿〃第五大道（The Fifth Avenue） 写字楼——曼哈顿〃时代金融中心
总体形象定位
形象定位
形象定位原则：
厚重与高度
包容性 可延展性 历史与现代交融 引发客户的价值认同
在总体定位统领下，各业态各自表述
郑州曼哈顿总体营销策划报告
深圳市同致行物业顾问有限公司 2006.10.11
报告思路与结构
项目思考
项目分析
项目定位
营销策略
项目的核心问题
1
本项目是典型的都市综合体项目，各业态既相互
制约又相互支持，如何扬长避短，解决对立统一
我们的思考
1
问题，是营销成败的关键。
2
3
如何挖掘本项目的核心价值点，通过差 异化营销策略提升项目的市场影响力， 从而提升市场价值？
他是中原最具影响力的都市综合体
他是中原房地产的价值标竿
他是中原的城市形象工程之一
他是升龙公司品牌影响力的升华
关于战略目标的思考…… 我们的战略目标？
以销售和资金回笼为第一目标？ 以树立品牌和形象为第一目标？
√
品牌与销售速度两者都要……？
如何实现战略目标……
集为大，散为活
“集”——各项目同时动工，形成规模效应；多业态整体推广，以
难点三
开发周期长，市场不确定因素多 ，存在一定的市场风险
写字楼竞争激烈，销售存在一定压力。
难点四
2
写字楼
矛盾点
住宅
人流冲突
冲突
商业
矛盾点
高端写字楼
档次冲突
商业
冲突
住宅
矛盾点
商务人士
形象冲突
居家人士
冲突
购物人士
报告思路与结构
项目思考
项目分析
项目定位
营销策略
总体开发战略
总体战略定位
——打造中原标志性的都市综合体
推广主题：阶段性主题变换 核心战术：促销 / 以老带新/现场活动
辅助战术：圣诞酒会/招商签约/报纸/电视 / 户外 /车体/ DM / 短信
第五大战役：歼灭战（一期清盘阶段）
时 目
间： 07年11月中～12月底 标：重点推广整体形象定位，以及住宅
推广主题：阶段性主题变换 核心战术：促销 / 以老带新/现场活动
时尚舞台＋运动广场----STREET MALL的“体验”所在
如何实现战略目标……
以商促商，挤压市场
主力店、韩日、港澳、福建、浙江、广东等商户进驻引起市场轰动； 控制性销售挤压市场抢购。
如何实现战略目标……
扩大市场，渠道封锁
将市场范围辐射至地县，扩大客户来源（占客户总量50％）； 宣传推广封锁交通要道，辐射周边地县。
活动时间：2006年12月－2007年5月(从认筹开始——住宅开盘当天抽奖)
——系列大型活动系列
活动营销三
活动目的：通过时尚活动，塑造第四代商业形象，配合商业销售 。
活动主题： 郑州模特儿大赛
活动形式：发展商赞助，由相关媒体与主办单位共同举办 活动时间：2007年7月－2007年8月(商业开盘)
服务 营销
——系列大型活动系列
活动营销三
活动目的：通过公益活动引起市场轰动， 塑造社会形象，配合认筹和开盘 。 活动主题： 《中华骨髓基金会》全城慈善捐赠 活动形式：由发展商联合《中华骨髓基金会》和郑州政府相关部门发起郑州全民捐款 每捐款50元可获得抽奖券一张 在各大商场设臵宣传背景版和捐款箱 发展商提供500万价值的商品房作为捐款者中奖的奖品 抽奖活动须得到政府支持，由公证处进行公证 聘请明星作为慈善爱心大使 大规模的媒体、户外广告配合支持
形象定位
燕庄1960 · 曼哈顿2006 ——见证城市的历史与未来
报告思路与结构
项目思考
项目分析
项目定位
营销策略
总体营销策略
同致行认为:
“三大前提”是实现总体战略目标的根本保证!
1
突破传统价值观
三大前提
精细化营销
全员营销
突破传统价值观
传统观念壁垒
全新价值观
实现战略目标，必须突破单一业态传统的营销思维，搭建全新价值体系
辅助战术：圣诞酒会/招商签约/报纸/电视 / 户外 /车体/ DM / 短信
下阶段工作重点
住宅、商业的营销执行报告 宣传推广计划
宣传渠道的建立，包括：户外广告、车体
楼书、招商手册、三维动画、海报等宣传物料 现场包装（售楼处、围墙、楼体、导视）
臵业顾问培训
主力店招商 福建、温州商会、次主力店和散户商家资源整合
量子营销策略
品牌 策略
郑州价值的标竿
品牌策略
社会影响力巨大
一个真正的 城市运营商
城市功能的完善
旧城改造的样板
品牌策略
必须通过持续的品牌渗透和形象宣传，与市场进行长期的交流
（包括：社会责任、文化、理念、品味、服务、营销 ……），才
能实现项目价值最大化。
人文 营销
燕庄有着厚重而辉煌的历史，独有的人文资源能增强客
住宅1、2、3、5＃：07.5.1 A、B 商 业：07.7 住宅4、6＃：07.10 E 地块住宅： 07.11
06 年
07 年
08 年
09年
第一大战役：造势（形象差异化阶段）
时 目
间：9月底～12月中 标：塑造厚重人文价值/差异化形象在市场中脱颖而出
推广主题：燕庄1960，曼哈顿2006——见证城市的历史与未来
洽谈区
贵宾室
视听室
是人们在接受了产品或服务包括其所携带信息的刺
沙盘区
激以后，所作的一种肯定的心理状态，是人们对产
模型区
品的一种主观的综合的评价。
看楼通道
上 看楼电梯
CS的要求：在每个环节让每个客户体验价值
CS服务接待流程
样板层
永远比客户期望的要多一点
体验式营销
CS销售服务——
一切从客户出发，从每个环节体现优质服务；
——系列大型活动系列
活动营销一
活动目的：吸引市场关注，为项目奠基造势。
活动主题：飞艇巡行
活动形式：在飞艇上喷上案名在郑州各商业区上空飞翔 活动时间：2006年10月，连续一周
——系列大型活动系列
活动营销二
活动目的：配合推广主题，塑造人文底蕴，提升附加值。 活动主题：伟人重返燕庄 活动形式：请毛主席的特型演员仿照毛主席当年视察燕庄的情景 在售楼处现场举办燕庄历史图片展、《Hello，燕庄》售书 活动时间：2006年11月
辅助战术：新闻发布会 / 户外广告 / 报纸/电视 / 体验营销/ 样板房
第三大战役：登陆战（住宅销售阶段）
时 间：07年4月～6月中
目
标：重点塑造住宅形象，传递住宅卖点
推广主题：金水路〃国际级〃一站式生活梦工场 核心战术：《中华骨髓基金会》全城捐赠活动抽奖/住宅解筹 辅助战术： 房展会/招商签约/报纸/电视 / 户外 / DM / 短信 / 体验营销
如何实现战略目标……
品牌的影响力
历史沉淀的品牌——曼哈顿，无论过去还是现在，都是时代的标竿； 塑造新时代的品牌——通过各类型活动营销增强社会的影响力；
以客为尊提升品牌——CS销售模式、高规格的会所、引进知名的物管
和商业经营管理公司，提升项目的品牌价值。
如何实现战略目标……
文化的影响力
公寓填补了商务居住的市场空白，并强化了国际化 的形象气质，对其它业态价值有提升作用。 写字楼对其它业态的形象和价值均有提升作用。
价值四
价值五
难点与矛盾点
1
难点
•… 难点一
– ...
项目规模大，功能多，容易给市场造成形象识别的混乱。