富地分公司十二五规划

富地分公司十二五规划根据金泰集团公司“十二五”发展目标，海淀分公司结合企业经营实际和企业五年规划，分层次制定了“调整经营结构，转变经济增长方式，面向市场，提升扩张，做优支撑，做强两翼，推动区域经营向专业经营的转变，确保12180目标，力争实现15180”的发展战略。

提出要以“巩固、创新、人才、和谐、提升”为目标，下大力气调整经营结构，扩大餐饮、超市经营规模，进一步增大经济总量，由区域经营向专业经营迈进。

对此，富地分公司领导班子进行了深入研讨，下面由我代表富地分公司党委及领导班子，汇报我公司“十二五”发展规划：一、企业发展现状。

1．资源业态分布：我公司目前有：20号楼写字楼：总面积4423.58平米，可出租面积3707.14平米，含有50套写字间。

地下室平均单价1.43元/天，一层平均单价1.75元/天，二层平均单价1.91元/天，三层平均单价1.92元/天。

13号楼居室房：总面积1774平米，含有20套88.7平米两居室住房。

平均单价2210元/月。

东底商房：总面积678.83平米。

平均单价1.85元/天。

西底商房（18号楼幼儿园）：总面积622.06平米。

平均单价1.12元/天。

地下车库库房：总面积17795.56平米，含有44个地下库房。

平均单价556元/月。

地下车库停车位：含有340个停车位（包括已卖出的20个车位）。

2．经营指标：2010年我公司经营指标年保底389万元，年力争432万元。

目前已完成229万元，对比2009年增加了53万元，已完成力争指标的53%。

3．经营管理模式分析：我公司在经营方面采用分级营销、指标月查等手段，每级有相应的价格权限，与租户交谈时免去复杂的流程，租务人员可以围绕价格权限灵活制定谈判方案，提高效率。

严格相关流程，确保租户按期足额交纳租金。

在管理上落实岗位责任制，加强考核力度，注重环节流程，提升服务意识，积极采用科学化的管理机制。

目前，主要存在经营与管理还不能有效地结合，管理、维修人员若服务意识不强，则会影响到服务品质，租户满意度下降，空置率增加，经营工作受影响。

未来五年里，我公司目标是将物业管理和物业经营融为一体，在做好管理工作的同时，发挥每一平方米物业的增效潜力，将物业管理从一般维护、运行阶段提升到对管辖物业全过程的营销、服务和管理层面，将服务眼光由局部放大到整体，统一考虑、安排，从而为租户提供更全面，更彻底的服务。

4．品牌管理分析：我公司目前对品牌宣传途径有三种：名片宣传、网上刊登广告以及外立面建立招租广告牌。

总的来说，面向客户主要是老租户、部分网客和过客以及怡美小区的业主。

2010年年初至现在出租率维持在100%，公司对广告宣传方面投入较少，范围较小，影响力宣传力都不大。

5．竞争能力分析：与上地商圈其他竞争对手相比，我公司价位适中，因租金里包括物业管理费，服务费，卫生费等额外费用，对中小型企业来说比较有吸引力，中小型企业一般受市场冲击较大，维持时间短，变动变化较快，出租率很难有稳定的保障。

总体来说，我公司对外竞争能力不足，一是没有形成自身规模优势，二是缺乏电子商务平台等科技手段的支持。

在招租时对中小型客户存在很大的依赖性，处于一种较为被动的状态，对外市场竞争力较弱。

6．产业链分析：1、产品结构单一。

我公司主要收入来自房屋租金，虽然地下车库停车费占有一定的比率，但所占比例只有20%，因此，经营结构比较单一。

2、产业缺乏联动。

房屋经营与地下车库经营在业务联动程度、经营收入对比上还不匹配，地下车库可利用的优势还没有完全体现。

整体来看，我公司还没有形成具有核心竞争力的产品，还没有形成自己的租赁产业链。

二、发展规划目标。

1．经营指标、各业态增长指标：2010年至2015年公司预计完成收入为439万元、449万元、458万元、472万元、486万元、500万元。

20号楼五年内经营指标为200万元、205万元、210万元、220万元、230万元、240万元；东西底商五年内经营指标为72万元、72万元、73万元、73万元、74万元、74万元；居室房五年内经营指标为48万元、50万元、52万元、54万元、56万元、58万元；地库库房五年内以每年1万元增长；停车费收入五年内计划完成80万元、81万元、81万元、82万元、82万元、83万元。

2．实现利润、成本费用：由于20号楼空调设备、会所外围设施、13号楼壁挂炉使用年久，趋于老化状态，继续更新。

预计2010年至2015年成本费用有所增加，分别为411万元、419.74万元、427.78万元、439.82万元、451.86万元、463.9万元。

3．用工增减情况、职工收入：五年内公司用工不再增减，五年内职工收入以金泰集团人均收入情况为准。

4．管理机制完善：建立市场管理体系，使企业迅速融入市场，运营规范化。

5．人才规划：五年内形成一支懂经营、会管理的人才梯队。

由老、中、青三代组成。

6．安全“0”指标：实现安全事故发生率为零的目标。

三、规划发展措施。

1．挖掘业态潜力，找到经济增长点。

为实现既定目标，对现有资源进一步挖掘，利用写字间，居室房，底商房三大资源，根据市场形势以及客户需求，灵活调整房屋面积、单价，要以每年递增的趋势逐步上调房屋租金。

写字间、底商房租赁单价以每年0.1元递增；居室房月租金每年递增200元。

另外，发挥地下车库这一优势资源，变通思维，将空置的车位合成库房整间出租，减少空置面积，提高利润。

2．引进先进设备，提高业态水平。

经海淀公司批准，计划2010年在我公司地下车库安装摄像头设备。

有了更加先进的电子仪器，不仅免去了许多与车主间关于刮蹭的矛盾，而且提高了服务水平，可以增加停车费收益。

预计一年内，固定车位费用可以由目前的2900元提高至3300元、不固定车位费用可以由目前的4100元提高至4500元。

预计年收入增加6.4万元。

3．引入市场管理体系，提升服务质量。

为适应市场，提高经营利润，服务质量水平的提升不容忽视。

我公司计划2010年开始完善规划企业管理体系，包括完善纪律守则、岗位责任制、职工考核制度。

此外，对环节流程的控制提出了更高的要求，制定接保修管理规定，上门维修人员服务满意度调查。

并运用科学化管理机制，建立租户满意度调查表，每周部门例会制度等，更好的了解租户的需求。

通过一套完整的企业管理体系，使企业运转规范化、市场化。

4．严控经营成本，节俭持家。

采用预算法制订、专人每周不定时监督、检查好成本控制、及时纠正经营偏差。

对租赁、维修人员实施每日“四转”法，勤走多看，每天上下午两小时巡视一次，重点查看公共区域温度，夏天供冷平均保持21度，冬天供暖平均保持23 度。

发现浪费水、电的情况，及时处理，加强节能减排工作的落实，做到人走灯灭，牢固树立勤俭办公的思想意识，控制好经营成本。

此外，我公司计划将地下车库电灯统一换成节能灯，一年预计能省电费28285度，节省费用19800元。

5．加快人才培养，打造业务骨干。

为实现人才规划目标，我公司逐步健全职工教育培训工作体系，推动学习型领导班子、学习型班组的有效建设，一方面积极参加上级组织的经营、劳资等人员的培训活动，另一方面鼓励他们在实践中成长，不断学习吸收新的知识。

要求职工重点重视过程分析，总结好的经验，吸取教训，不断进步，使经营管理人员通过系统的培训，提高经营管理水平，适应企业的发展。

公司还将选出各部门领军人物，对他们的先进事迹加以宣传，形成人人争当模范，人人为企业奉献的氛围，不断优化骨干人才年龄、专业和知识结构。

6．安全无小事，做精、做细安全工作。

2010年，我公司进一步落实安全保卫工作责任制，强化监督，细化责任，层层管理，人人有责。

公司计划购买安全方面书籍十余本，集中组织职工学习，通过安全知识答卷的形式，加大安全教育宣传力度，提高全体员工的安全意识，把职工思想统一到“安全无小事”的高度。

坚持周检制度，重视幼儿园下沉、底商房天然气壁挂炉老化两个隐患，加强信息沟通，防止安全工作出现死角，创造安全环境，提高物防和技防水平。

四、五年内重点工作。

1．建立健全标准化管理体系。

建立一套系统的管理体系，使每名员工行为、举止、工作流程标准化，量化细化工作准则：完善岗位责任制，明确各岗职责；建立日常员工行为准则，规范职工行为；创建部门例会制度，确认一个阶段内的工作目标；建立来访客户信息统计表，以便及时回访；将租户满意度调查表系统化管理，通过信息挖掘软件分析出租户满意、不满意的地方，及时改进总结，保持出租率的稳定。

有了标准化的系统，我们企业才有了走市场化路线的基石。

2．强化软实力，提升品牌、服务品质，打造知名度。

加强企业文化建设，设计富地公司LOGO标志，打造富地公司企业文化树，将“和谐、创新、求实”作为企业理念，利用互联网技术，制作公司主页，加大市场化宣传力度，提升公司的整体形象。

用高水平的服务品质，打造出企业知名度。

3．充分利用现有资源，拓展业态，走合作双赢路线。

我公司以房屋租赁为主，在经营工作中，不乏一些新型租赁模式，在地下车库，有些小区业主想将我公司车位改成库房，自行租用；在20号写字楼外立面上争抢广告板区域，都以一年1600元的价格出租；写字楼附近也有自动饮水机厂家与我们洽谈租赁事宜，成功以一年2000元的价格出租。

由此可见，利用现有资源，深入挖掘经营增长点，使我们实现经济可持续发展的必经之路。

利用与租户之间的联系，形成公司之间的合作，形成双方面发展，可持续合作的局面，共同发展，实现双赢。

五、遇到问题。

1．房屋主体结构老化，设备设施急需维护。

由于年头久，房屋主体结构出现了下沉，20号楼写字楼外立面的大理石墙砖已经大面积脱落，院内的地砖也出现了开裂现象，若维护，又是一笔不小的开销；不维护，对公司形象造成影响，直接影响到房屋出租率。

此外，写字楼整体供暖、冷设备使用年头过长，设备虽然每年都在维护，但运转已不及去年状况，写字间内的盘管、管道老化，出现过漏水状况，有一间房屋的空调不凉，即便维修人员上门清洗了滤网，但房屋温度还是下不来，一查才知是盘管老化，给公司经营造成了负面影响。

2．幼儿园区域下沉造成重大隐患。

18号楼地面基底下沉，造成我公司18号楼租用房屋玻璃窗以及房屋顶部严重变形，造成了严重的安全隐患，我公司曾多次催促建筑方怡美家园物业解决此问题，目前海淀建委已出面干预此事，由海淀区建委牵头，我公司领导人员与开发商、建筑商、怡美物业进行了座谈会，目前进展缓慢，租用我房屋的租户是经营幼儿园的，幼儿园孩子家长对地面基底下沉现象有很强烈的不满，有的甚至已经办理了转园手续，租金收缴工作异常艰难。

结语：与同行业的成熟物业企业相比，我们还很年青，对物业产业的发展还存在着认识上的不足，在物业产业的经营管理上还存在着差距，还没有培育出具有市场较高知名度的物业租赁品牌，打造具有完全市场竞争力的物业租赁专业板块，还需要我们为之不懈努力。