胜利片区控制性详细规划-荆州市人民政府

第一章规划背景随着荆州市中心城区建设用地控制性详细规划的逐步完成，在城乡一体化、区域协调发展的背景下，为促进区域规划、乡镇空间的有序发展，为城乡规划管理提供切实的依据，基于城乡总体规划的近郊城镇建设用地的控制性详细规划的编制已经提上日程。

郢城镇是荆州市北大门，南面紧邻荆州城区，2014年郢城镇海湖村、郢北村、彭湖村、黄山村、高路村、郢城村、岳山村7个村由纪南生态文化旅游区管辖，郢东片区位于纪南生态文化旅游区南部。

随着荆州市旅游业发展，郢城镇以其独特的区位优势、文化和生态环境优势，郢城镇的旅游业将迅速发展，但规划的滞后导致建设的随意性，致使镇区内各类用地相互穿插，城镇建设无序蔓延，空间布局紊乱，同时大型项目无法建设。

郢东片区作为纪南生态文化旅游区主要功能区，它既是城市区域的有机组成部分，也是城乡规划管理的重点统筹区域，因此郢城镇郢东片区控制性详细规划的编制迫在眉睫。

在此背景下，我院受郢城镇人民政府的委托，编制郢东片区控制性详细规划。

规划依据《荆州市控制性详细规划管理技术暂行规定》的相关规定，将郢东片区划分为七个管理单元，分别为海湖单元、鸡公山单元、彭湖单元、黄山西单元、黄山东单元、高路单元、岳山单元，由于鸡公山单元控制性详细规划已编制，本次规划重点是编制海湖单元、彭湖单元、黄山西单元、黄山东单元、高路单元、岳山单元六个单元的控制性详细规划。

第二章现状概况一、规划范围郢东片区规划范围为：东到太湖港，西到庙湖南，北到海子湖、庙湖，南到沪渝高速公路、荆沙铁路、沪汉蓉高速铁路。

规划总用地面积为14.69平方公里，城镇建设用地为9.96平方公里。

二、人口状况2014年末，郢东片区现状居住总人口9300人。

三、用地现状郢东片区现状用地主要包括镇建设用地、区域交通设施用地和水域、农林用地等。

表2-1郢东片区现状城乡用地汇总表（一）镇建设用地1、居住用地现状居住用地主要为城镇居民用地，现有居住用地105.07公顷，占建设用地的76.32%。

2、公共设施用地现状公共设施总用地面积为7.28公顷，占建设用地的5.29%。

（1）文体科技用地规划范围内现状有一所高路小学，用地面积为0.72公顷。

（2）教育机构用地规划范围内现状有二圣寺、皇甲古刹，用地面积为0.23公顷。

（3）商业金融用地现状商业用地主要有四喜农庄、金皇山庄、共乐庄园、谢家桥山庄、秦皇岛度假山庄等农家乐，用地面积6.33公顷。

3、生产设施用地现状生产设施用地面积11.06公顷，占建设用地的8.03%。

主要为福陵食品厂、琦铭食品有限公司、欣日王纺织品有限公司和养殖基地。

4、道路广场用地现状道路广场用地面积12.99公顷，占建设用地的9.44%。

主要为道路用地。

5、市政管廊郢东片区内现有三条天然气长输管道，分别为中石油西气东输天然气管道、中石化川气东送天然气管道、荆石天然气管道，一条输油管道为荆门-荆州成品油管道，五条高压线分别为220KV江周线、220KV江居线、220KV居辉线、220KV纪周线、110KV黄山支线。

表2-2现状城镇建设用地指标表（二）区域交通设施用地区域交通设施用地主要是荆沙铁路、沪渝高速公路、二广高速公路，用地面积19.79公顷。

（四）非建设用地非建设用地主要规划范围内的水域、农林用地、保护区用地，水域526.06公顷，农林用地781.16公顷，保护区（鸡公山遗址）用地4.65公顷。

（五）土地可开发情况评价为了摸清区内可开发土地资源的状况，便于在片区内开发的动作实施，规划将用地分为：保留用地，改造用地，更新用地，新增用地和规划控制用地等五类。

其中，保留用地是指建筑质量较好，配套相对完善，建设较为成熟的用地。

该类用地面积0.13公顷，占总用地的0.01%。

改造用地是指是指不改变该地块用地性质，地块内建筑质量较差，需业态升级改造并加以改造利用的用地。

该类用地面积31.28公顷，占总用地的3.14%。

更新用地主要是指地块的用地性质发生改变的用地。

该类用地面积34.39公顷，占总用地的3.45%。

新增用地主要是原有农林用地、水域及其他非建设用地。

该类用地面积526.51公顷，占总用地的52.84%。

规划控制用地是指规划中予以控制的用地，主要包括需“五线”（红线、黄线、绿线、蓝线、紫线）控制的用地。

该类用地面积404.19公顷，占总用地的40.56%。

主要为贯穿片区内的主次干道用地，交通、环卫、消防等市政基础设施控制用地，蓝线、绿线、紫线控制用地。

综上所述，片区内可用于开发建设的土地包含改造用地、更新用地和新增建设用地，共592.18公顷，占总面积的59.43%。

表2-3用地评价情况一览表五、道路交通状况郢城镇郢东片区内现有草郊路及其他4米左右的小路，现状道路总面积12.99公顷。

六、现状评价（一）、优势条件1、片区紧邻中心城区，与荆州火车站、沪渝高速公路出入口、207国道均很近，北面是海子湖、庙湖，东面是太湖港，地理位置、交通区位十分优越，生态环境优良。

（二）、现状存在的不足1、用地布局混杂，基本为零散的居民点用地，人居环境品质不高。

2、公共服务设施门类及总量均很少，建设水平较低。

3、片区内没有成形的绿化用地。

4、路网密度偏低、道路较窄，交通可达性较差。

5、市政设施配套明显滞后。

第三章规划依据与指导思想一、规划依据1、《中华人民共和国城规划法（2008年）》；2、《中华人民共和国石油天然气管道保护法（2010年）》3、《输油管道工程设计规范》(GB-50253-2014)4、《城市规划编制办法（2006年）》；5、《湖北省城乡规划条例》（2011）；6、《湖北省控制性详细规划编制技术规定(2006版)》；7、《湖北省人民政府关于实行最严格节约集约用地制度的通知》；8、《荆州市城市总体规划（2011-2020）》；9、《荆州市郢城镇镇域规划（2015-2030）》；10、《荆州市城市规划管理技术规定》（2008）；11、《荆州市控制性详细规划管理暂行规定》；12、《荆州市建设工程配建机动车停车位规定》；二、规划指导思想运用系统科学、生态学、社会学、园林学、土地经济学的理念思想，进一步提升地区商业价值，保护和发掘片区的生态景观资源，改善城市风貌，平衡与补偿城市逐步被侵占的绿地，人居环境舒适，确保生态环境的平衡和稳定。

结合《荆州市郢城镇镇域规划（2015-2030）》和城镇红线规划要求，完善片区交通网络结构与城市道路网络拓展的关系，处理好静态交通设施的布局关系。

引入现代城市设计理念，整合公共空间资源，强化与延续城市主轴线，强化对公共空间区域的城市景观设计。

充分利用控规手段，合理引导土地开发强度，协调土地开发与绿线保护的关系，处理好开发土地与保护景观资源之间的矛盾，实现片区的可持续发展。

以人为本，充分考虑人的生存需求、精神需求等因素，努力创造自然环境优美、服务设施配套、自然与人工环境相融合的人居环境。

第四章规划目标与人口规模一、规划目标以郢城镇镇域规划为依据，以保护和利用生态文化资源为目标，深化郢东片区土地利用内容和形式，提高土地利用效益，保护生态环境，营建城镇景观，完片区交通系统，深化片区公共服务设施配套，合理组织城市水系，将郢东片区建设成为以生态文化旅游、文化娱乐、居住及公共服务为主、城镇与水体相互交融、自然与人文和谐发展，空间景观丰富多彩，充分体现郢城镇整体风貌特色的城镇功能片区。

二、人口规模至规划期末，郢东片区城镇建设用地规模996.5公顷。

按照《荆州市郢城镇镇域规划（2015-2030）》的要求，合理分配，确定郢东片区人口规模8.5万人。

第五章用地规划布局一、规划结构根据郢城镇镇域规划要求，依托现状用地及自然条件，结合现状建设条件，确定功能结构为“一心、三轴、四区”。

（一）“一心”海子湖大道与凤凰大道交汇处形成的综合服务中心。

（二）“三轴”凤凰大道、楚都大道和海子湖大道三条城镇发展轴线。

（三）“四区”分别为沪渝高速公路南侧的南部居住区，江汉运河北侧的休闲度假区，沪渝高速公路北侧、江汉运河南侧的北部居住区、文化娱乐区。

二、城乡用地统计表5-1郢东片区规划城乡用地汇总表四、用地分类与构成片区规划城镇建设用地996.5公顷，人口8.5万人。

用地共分为8大类、25小类。

表5-2郢东片区规划用地分类表五、用地布局规划根据镇用地性质和地价极差分析，使本规划用地布局尽量体现其功能作用的要求和相应地价极差规律。

通过合理的用地布局，体现土地的价格，同时满足环境景观、交通等各方面的要求。

按照规划结构，以居住、教育机构设施、文化娱乐设施、绿地为主，形成布局合理的功能片区。

（一）居住用地规划居住用地311.15公顷，占建设用地31.22%，人均居住用地36.60平方米。

容纳总人口为8.5万人。

（二）公共设施用地片区级规划医疗设施包括规划综合医院和专科医院各一所，总用地面积为7.50公顷；规划小学2所，总用地面积为3.76公顷，规划九年一贯制学校2所,用地面积为8.49公顷，规划独立初中1所，用地面积为2.95公顷；规划幼儿园9所，采用指标控制。

规划会展中心1处，面积为14.19公顷，规划体育设施1处，面积为5.04公顷。

居住区级公共设施包括社区服务站一座，采用实线控制，用地面积为3.41公顷，文化娱乐、医疗卫生、体育等设施用地总面积不低于2.85公顷，采取指标控制，其中门诊所三处，每处3000-5000㎡。

居住区级公共设施以服务半径不大于800-1000米内的3.0万人为主要服务对象进行配置，满足居民日常生活、购物、教育、文化娱乐、游憩、社交活动等的需要，规划根据实际情况按用地控制或提出建筑量的要求；居住小区级设施根据实际情况，提出点位控制要求。

表5-3郢东片区规划建设用地平衡表表5-4居住小区级公共设施内容注：设置项目后带“☆”号的为公益性设施项目，其内容和标准为刚性规定，作为配置的下限标准，在规划建设中必须予以保证。

其余项目为非公益性设施项目，其内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。

（三）绿地与广场用地至规划期末，规划布局绿地137.46公顷，占建设用地13.79%，其中公共绿地总面积为133.53公顷，人均公共绿地面积不低于15.70平方米/人，防护绿地用地面积为3.93公顷。

第六章空间景观规划一、规划目标规划以良好的生态环境为依托，发展成为荆州北部的生态文化旅游城镇。

以宜人的生态环境、浓郁的文化氛围、通达的道路交通、完备的服务设施，塑造具有现代特色的郢东片区。

二、景观组织与体系根据本地区的环境条件、城镇发展目标定位和功能布局，规划郢东片区形成“一心、三轴、四带”的总体景观结构。

一心：海湖公园绿心；三轴：凤凰大道、楚都大道和海子湖大道三条城镇道路景观轴；四带：海子湖景观带、江汉运河景观带、太湖港景观带、楚国八百年景观带。