2015年土地估价师《土地估价实务》：分析相关资料(1)
土地估价师考试：土地估价分析（一）
⼟地估价分析
(⼀)分析确定⼟地估价技术思路的原则
⼟地估价技术思路的确定，不仅要考虑本次评估的⽬的、估价对象的状况，还要结合评估标的所处市场的状况、所能了解到的资料的状况，最终能采⽤多种⽅法进⾏校验，这样才能保证⼟地估价结果的相对准确性。
1．考虑估价⽬的
不同的估价⽬的，对应的评估结果内涵不⼀致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽⼀致。
2．考虑估价对象状况
估价对象的不同状况，所适⽤的⽅法应有不同。
⽐如收益还原法等，要求以持续使⽤为前提，对评估基准⽇时估价对象不可能持续⽣产或使⽤的标的是不适⽤的。
3．考虑市场发达状况
市场的发达状况决定是否适⽤市场⽐较法、剩余法、收益还原法等。
只有市场上有⾜够相似或相近的案例，才能从市场反应⾓度认知⼟地的价值。
4．多种⽅法相结合
⼟地的价值⾼，常常评估⾯积⼤，总价值也⼤，所以在评估中⼀般要求⽤两种以上的⽅法，从不同的⾓度考证⼟地的价值。
5．考虑现有资料情况
巧妇难为⽆⽶之炊，因此在评估中还要充分考虑能够了解、掌握的所有资料的程度，⽐如如果没有掌握基准地价评估的成果及修正体系，就不要采⽤基准地价系数修正法。
2015年土地估价师土地估价案例与报告资料：土地估价技术报告
2015年土地估价师土地估价案例与报告资料：土地估价技术报告一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据。
A：区位B：剩余价值C：地租D：级差地租E：时间因素2、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2％。
现上市需按作价入股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元／平方米．假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为元／平方米。
A：24．00B：28．57C：30．00D：31．58E：时间因素3、下列不适于利用市场法评估的房地产类型为。
A：商品房B：旅馆C：写字楼D：学校E：时间因素4、2004年4月，赵某下岗后从事个体经营。
2008年4月，其个体企业实际交纳增值税20万元，消费税5万元，营业税15万元。
则，该个体企业2008年4月应交纳的教育费附加为__。
A．免于交纳B．0.6万元C．0.75万元D．1.2万元5、有一栋楼房，楼房的还原率为5%，该处地价为1000元/m2，土地还原率为10%，该栋楼房的价格为50000元，则综合还原率约为__。
A．10%B．5%C．3%D．2.5%6、利用外资的形式很多，一般将其分为__。
A．订立进出口贸易合同B．直接从国外介入资金C．吸引外国资本在国内进行直接投资D．接受外国政府和国际金融机构的援助性贷款E．利用外资进行国外贸易7、营销分析是运用__技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。
A．市场营销B．市场策划C．市场预测D．市场细分8、营销分析是建立在对的基础上的，包括对竞争对手的分析。
A：市场深刻理解B：市场的绝对熟悉C：市场独特见解D：市场足够了解E：合法性9、为制止工程建设活动随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设．【2004年考试真题】A：技术责任制B：设计交底制度C：全面质量管理制度D：监理体制E：土地10、在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为__体系。
15年农用地土地使用权估价报告(一)
15年农用地土地使用权估价报告(一)15年农用地土地使用权估价报告背景介绍近日，国土资源部发布了《15年农用地土地使用权估价报告》，该报告展示了中国农用地的整体状况和趋势，为各地制定农业政策提供了重要的参考依据。
报告内容该报告总结了2015年全国土地使用权流转均价、土地总流转面积、农业用地的平均租金和地价等相关指标，并对比了不同省份在土地流转方面的情况，进行了深入的分析和解读。
其中，报告指出：2015年全国土地使用权流转均价为6325元/亩，土地总流转面积为3.3亿亩，农业用地平均租金为343元/亩，农业用地平均地价为2079元/亩。
对农业政策的指导意义该报告的发布，为各地制定农业政策提供了有力的支撑。
据悉，国土资源部将利用这些数据，进一步研判农村土地的市场价格和趋势，发掘土地资源的使用潜力，推动农村经济的发展。
同时，这也警示各地政府，要加强对土地流转、土地使用权等方面的监管和管理，以保障农民与土地的合法权益，促进农业稳步发展。
结语本次《15年农用地土地使用权估价报告》的发布，无疑是对中国农业发展的一次巨大推动和促进，为我们未来的农业生产发展提供了极大的支持和参考。
问题分析然而，这份报告也引发了一些问题和疑虑。
一些专家指出，该报告并未考虑到不同地区土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，这可能导致指标的失真或不准确。
同时，土地流转的问题也需要引起我们的重视。
尽管土地流转可以有效地提高土地利用效率、推动产业升级，但一些地方的土地流转却存在诸多问题，比如一些农民的土地没有按照市场价格转让，一些地方出现非法征地、恶意霸占等问题。
对策建议为了保障农民的合法权益，促进土地资源的合理利用，我们需要采取一系列措施来加强对土地流转的监管和管理。
比如：•建立健全的土地流转监管机制，加强对土地转让方和承租方的审核和监管，杜绝恶意炒作、非法转让等行为的出现。
•完善土地流转价格评估机制，充分考虑土地质量、农作物种植价值、水资源等因素的影响，制定合理的流转价格。
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础土地估价是指根据土地的特征、用途、位置以及市场需求等因素，通过一系列的评估方法和技术，对土地进行估价的过程。
土地估价是不动产估价的重要组成部分，对于土地的买卖、租赁、担保等交易活动具有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的实务与基础知识。
一、土地估价实务1. 土地估价的目的和应用土地估价的目的是确定土地的市场价值，为土地交易提供参考依据。
土地估价的应用范围广泛，包括土地出让、土地租赁、土地抵押、土地担保等。
不同的应用场景需要考虑不同的因素，因此在进行土地估价时需要根据具体情况选择合适的方法和技术。
2. 土地估价的方法和技术土地估价的方法和技术主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法，通过比较相似土地的交易价格，确定待估价土地的市场价值。
收益法是基于土地的收益潜力进行估价，主要适用于商业用地和投资用地的估价。
成本法是根据土地的重建成本进行估价，适用于特殊用途土地的估价。
3. 土地估价的要素土地估价的要素包括土地的位置、用途、面积、形状、周边环境等。
土地的位置是影响土地估价的重要因素，地理位置优越的土地通常价值更高。
土地的用途也会影响其估价，不同用途的土地有不同的市场需求和价值。
土地的面积和形状也会对其估价产生影响，通常情况下，面积越大、形状越规则的土地价值越高。
周边环境包括交通、教育、商业等设施的配套情况，也会对土地估价产生影响。
二、土地估价基础知识1. 土地估价的法律法规土地估价是受到法律法规的约束和规范的。
我国土地估价的相关法律法规主要包括《不动产估价师法》、《房地产估价通用原则》等。
在进行土地估价时，需要遵循相关法律法规的规定，确保估价结果的合法性和准确性。
2. 土地估价的数据来源土地估价需要依赖大量的数据，包括土地市场数据、地价数据、用地政策数据等。
这些数据可以通过房地产市场监测系统、土地市场交易信息平台、政府部门发布的相关数据等渠道获取。
在进行土地估价时，需要对数据进行分析和整合，确保数据的准确性和可靠性。
2015土地估价师案例分析_农用地估价试题(卷)
2015土地估价师案例分析：农用地估价试题一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》规定，没有成立项目法人的，__根据经批准的移民安置规划大纲编制移民安置规划。
A．项目主管部门B．移民区和移民安置区县级以上地方人民政府C．项目法人D．项目主管部门应当会同移民区和移民安置区县级以上地方人民政府2、《土地管理法》规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经__批准。
A．原批准机关的本级人大B．原批准机关的本级政府C．原批准机关的上级主管部门D．原批准机关3、“杜能圈”是以城市为中心，向外按的顺序呈圈层分布。
【2004年考试真题】A：自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区B：自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区C：自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区D：自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区E：时间因素4、下列关于国家实行土地登记制度，说法不正确的是__。
A．县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册B．乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册C．依法登记的土地所有权和使用权受法律保护D．任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权E．县级以上人民政府对所管辖的土地进行登汜造册5、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，往往涉及项目的投资、租售收入和（）等一系列问题。
A．效益B．风险C．资金筹措D．市场前景6、按土地价格使用目的，地价可分为：买断价格、租赁价格和__。
A．抵押价格B．使用权价格C．申报地价D．评估价格7、在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为__体系。
A．K=2B．K=3C．K=4D．K=78、某企业编制12月份“销售预算”，已知该企业在10月份和11月份发生的销售收入 (不含税)分别为100万元和150万元，预计12月份发生的销售收入(不含税)为130万元，该企业每月的含税销售收入在当月收回50%，下月收回30%，下下月收回20%，增值税税率为17%，假定不考虑其他因素，则该企业预计资产负债表年末“应收账款”项目为__万元。
2015年土地估价师《土地估价实务》：分析相关资料(1)
2015年土地估价师《土地估价实务》：分析相关资料（1）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的。
A：重置价格B：重建价格C：市场价格D：收益价格E：时间因素2、土地估价中，替代原则实际上与有较深的渊源关系。
A：剩余法B：收益还原法C：成本逼近法D：市场比较法E：合法性3、下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是（）。
A．民营企业占用的土地B．公园自用的绿地C．国有企业占用的土地D．间接用于农业的生产用地4、我国目前的地籍管理主要包括：土地调查、土地登记、土地统计和。
【2002年考试真题】A：土地分等B：土地定级C：土地管理D：地籍档案管理E：调节消费结构5、__还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原利率。
A．土地B．建筑物C．综合D．其他6、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为。
【2007年考试真题】A：交易底价B：公告价格C：基准地价D：标定地价E：时间因素7、修正是市场比较法中的一个基本修正。
A：区域因素C：个别因素D：使用年限E：时间因素8、某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元．若投保火灾险，其投保价值最高为万元。
【2009年考试真题】A：30B：60C：70D：90E：时间因素9、选择同类或相似资产作为参照物而确定重置成本的方法属于__。
A．细节分析法B．功能价值法C．物价指数法D．统计分析法10、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。
对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。
A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%11、下列选项中，属于应分摊公有建筑面积的物业是．【2009年考试真题】A：人防工程地下室B：作为公共使用的地下室C：可转为车库使用的架空层D：为多幢房屋服务的设备、管理用房E：土地12、因土地评估或者其他经济管理工作中受行政处罚，自被行政处罚之日起不满年的不予办理注册登记。
土地估价基础与实务
土地估价基础与实务土地估价是一项重要的物业服务，它不仅涉及经济效益的分析，而且在社会经济发展中扮演着重要角色。
土地估价应遵循估价理论与估价实务，以实现准确而可靠的估价效果。
一、土地估价理论土地估价理论要求估价专家熟悉影响土地价值的因素，以便更好地掌握土地估价的基本原则，并熟悉估价方法及其适用范围，以保证估价的精确性和有效性。
土地估价理论主要涉及以下几个方面：1.场价值法这是最常用的估价方法，根据考察市场上面积、用途、位置相同的土地价格，推算出待估土地价格。
有时根据实际情况加以修正，以确定估价价格。
2.益法根据土地的潜在收益和当前市场投资收益综合分析，以测算土地的市场价格。
3.较法比较法基于其它同类土地的价格进行推算，根据与待估土地有关的因素，如地理位置、交通条件、市政设施等，推算出其价格。
4.唇法润唇法是把土地分割成多个小块，对每一块小土地做独立估价，最后综合地价单价。
5.资法投资法是把土地的经营收益作为估价的依据，通过把土地估价的收益率改变，计算出一组估价结果，由此推断出土地的估价价格。
二、土地估价实务土地估价实务是根据估价理论在实际估价中的运用，包括土地考察、影响因素分析、估价原则判断、数据处理、估价结论等步骤。
1、土地考察土地考察是估价实务中的重要环节，是对待估土地的形势、规划、政策、构造、地貌等各方面情况进行调查的过程，以便对待估土地进行准确的评估。
2、影响因素分析影响因素是指市场价值、收益率、地理位置等因素，它们对于土地价格形成有重要影响。
影响因素分析是一项重要的技术工作，要求土地估价师综合运用经济学、心理学、社会学、地质学和地理学等学科的知识，以确定影响土地价格的各类因素。
3、估价原则判断估价原则不仅存在于估价理论中，同时也是估价实务中的重要依据。
估价原则要求估价师在进行估价活动时，必须秉承客观、公正和专业的原则，以确保估价结果的准确性和可靠性。
4、数据处理数据处理是估价实务中的重要环节，主要包括数据的采集、定性分析和定量评价等。
2015土地估价实务：土地估价报告审核的方法
2015土地估价实务：土地估价报告审核的方法一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、目前，我国实行土地__。
A．私有制B．公有制C．私有制和公有制相结合D．以上答案都不对2、为了掌握开发区土地利用情况而进行的全国开发区规模和土地利用效益调查属于（）。
A．统计报表B．动态调查C．专门调查D．静态调查3、在估价中，土地开发程度一般根据待估宗地条件、（）和实际已开发程度确定。
A.估价原则 B.估价目的 C.估价方法 D.估价程序4、我国实行国有土地有偿使用制度是从__开始的。
A．1986年《土地管理法》B．1982年《宪法》C．1982年《国家建设征用土地条例》D．1988年12月修改后的《土地管理法》5、某建设用地项目需征收基本农田以外的耕地25公顷和其他土地75公顷，根据《中华人民共和国土地管理法》，耕地和其他土地应__审批。
A．均报国务院B．分别报国务院、省级人民政府C．分别报省级人民政府、国务院D．均报省级人民政府6、市场比较法中比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括__。
A．统一价格时点B．统一面积单位C．统一付款方式D．统一货币种类和单位7、一个经济主体的行为，不通过市场交易而直接对其他经济主体的经济环境和经济利益产生影响，这种现象称为．【2006年考试真题】A：集聚效应B：扩散效应C：规模效应D：外部效应E：土地8、在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为__体系。
A．K=2B．K=3C．K=4D．K=79、土地价格是土地权利和的购买价格。
A：价值B：有效需求C：使用价值D：收益E：时间因素10、在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括。
【2009年考试真题】A：土地取得费B：土地开发费C：利息D：税费E：时间因素11、用成本逼近法估算土地价格时，可暂把征地费用当做转换用途土地的计算。
2015年土地估价实务：城市经济学的性质考试题
2015年土地估价实务: 城市经济学的性质考试题一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1.由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价称为。
A: 土地总价格B: 公告地价C: 交易底价D: 申报地价E: 时间因素2.某城市基准地价对应的商业、工业、居住用地的平均容积率分别为2.1.2．5, 根据容积率测算表规定, 容积率上下每相差0．5, 容积率修正幅度分别为±15％、±5％、±10%．有甲、乙、丙三宗土地, 用途分别为商业、工业、住宅, 容积率分别为2.1．5.3．三宗地的容积率修正系数的大小排序正确的是。
【2006年考试真题】A: 甲=乙-丙B: 甲>乙>丙C: 乙＞甲＞丙D：丙最大, 乙次之, 甲最小E: 时间因素3.我国现行制度规定, 企业的坏账准备采用__进行估计。
A. 应收账款余额百分比法B. 销货百分比法C. 账务分析法D. 赊销百分比法4.下列关于土地复垦, 说法正确的是__。
A. 土地复垦是指对在生产建设过程中, 因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地, 采取整治措施, 使其恢复到可供利用状态的活动B. 土地复垦恢复后的土地, 要因地制宜, 可作为农、林、牧业用地, 也可用作工矿用地, 有的还可作为建房、游览、娱乐用地. 但应优先用于建设用地C. 土地复垦, 实行“谁使用、谁复垦”的原则D．承包复垦土地, 应当以合同形式确定承、发包双方的权利和义务E. 用地单位和个人应当承担土地复垦的义务5.某建设项目购买一台国产设备, 其购置费为1800万元, 运杂费为10％, 则该设备的原价为万元．【2008年考试真题】A: 1620B: 1636C: 1800D: 1980E: 土地6.土地市场的运行同其他市场一样, 也离不开__这一最基本的外部环境。
A. 法律保障B. 市场经济C. 市场机制D. 国家保护7、《土地复垦规定》规定, 生产过程中破坏的国家征收的土地, 根据规划设计企业不需要使用的土地或者未经当地土地管理部门同意, 复垦后连续__年以上不使用的土地, 由当地县级以上人民政府统筹安排使用。
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础一、引言土地估价是指对土地进行评估、估算其市场价值的过程。
在房地产开发、土地交易、土地征收等活动中，土地估价起着重要的作用。
本文将介绍土地估价的实务与基础知识，以帮助读者了解土地估价的基本概念、方法和步骤。
二、土地估价的基本概念1. 土地估价是指通过对土地的各项要素进行分析、评估，并运用估价方法，确定土地的市场价值。
土地估价的结果可以作为决策、交易和法律依据。
2. 土地估价的市场价值是指在一定时间内，以现金交易的方式，愿意购买的合理价格。
市场价值受供需关系、地理位置、土地利用规划等因素的影响。
三、土地估价的方法1. 比较法：比较法是指通过对类似土地的交易价格进行比较，得出土地价值的方法。
该方法适用于市场活跃、类似土地较多的情况。
2. 收益法：收益法是指通过预测土地未来的收益情况，计算出土地的现值。
该方法适用于土地用途明确、收益稳定的情况。
3. 成本法：成本法是指通过计算重建或替代土地所需的成本，并考虑土地磨损和附属设施的价值，得出土地价值的方法。
该方法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。
四、土地估价的步骤1. 数据收集：收集土地所在地区的市场交易数据、土地规划、土地利用状况等相关信息。
2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括比较分析、收益分析和成本分析，以确定适用的估价方法。
3. 估价模型构建：根据选择的估价方法，构建相应的估价模型。
比如，比较法可以建立价格指数模型，收益法可以建立现金流量模型。
4. 估价计算：根据估价模型，运用相应的计算方法，对土地进行估价计算。
比如，比较法可以通过价格指数和交易价格，计算出土地的市场价值。
5. 估价报告编制：将估价计算结果整理成估价报告，报告应包括土地的基本信息、估价方法、估价过程和结果等内容。
五、土地估价的注意事项1. 数据的准确性：估价结果的准确性依赖于收集到的数据的准确性和完整性，因此数据的收集应尽可能全面、详细。
2. 估价方法的选择：不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据实际情况选择合适的方法。
2015土地估价师实务：特定资料的收集与分析考试题教学提纲
2015土地估价师实务：特定资料的收集与分析考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、公式“还原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用代表。
【2008年考试真题】A：一年期定期存款利率B：一年期贷款利率C：证券年平均收益利率D：期货年收益利率E：时间因素2、某开发区总面积为5平方千米，其中可供出让的土地面积为3.5平方千米。
经测算该开发区总的平均地价为3000元/平方米，若某公司预受让该开发区15亩的用地，则其需交纳__万元的地价款。
A．2250B．3000C．4000D．50003、根据《土地利用现状分类》，下列表述不正确的是。
A：耕地包括水田、水浇地、旱地等B：园地包括用于育苗的土地C：林地包括居民点内部的绿化林木用地D：水域及水利设施用地不包括滞洪区和已垦滩涂中的耕地、园地、林地、居民点、道路等用地E：35％～50％4、农业区位论的创始人是。
A：亚当·斯密B：冯·杜能C：阿尔申尔德·韦伯D：大卫·李嘉图E：时间因素5、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。
A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B．估价期日C．估价机构对估价结果有解释权D．估价结果的法律责任6、预期收益原则可以在估价方法中得以应用。
A：剩余法B：市场比较法C：成本法和剩余法D：剩余法和收益还原法E：时间因素7、剩余法估价中计算利息的基础是。
A：地价款、开发建筑费B：地价款、开发建筑费、不可预见费C：开发建筑费、专业费D：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费E：时间因素8、决定土地价格高低的主要因素是的存在。
A：垄断地租B：级差地租C：绝对地租D：相对地租E：时间因素9、在以下选项中，__是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。
2015土地估价师《土地估价实务》：土地的基本类别之公共服务用地考试题
2015土地估价师《土地估价实务》：土地的基本类别之公共服务用地考试题一、单项选择题（共29题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、地价管理政策要与相应的__相配合，在土地市场上才能发挥作用。
A．社会监督B．政府干预C．地价管理制度D．群众觉悟2、以下土地用途中，不属于土地利用现状分类体系中一级类土地用途的是__。
A．耕地B．牧草地C．交通用地D．特殊用地3、以下因素中，__是土地价格存在的根源。
A．级差地租B．垄断地租C．绝对地租D．相对地租4、《国家赔偿法》规定，复议机关应当自收到申请之日起__个月内作出决定。
A．2B．3C．5D．75、土地价格存在的根源是。
A：经济地租B：绝对地租C：级差地租D：垄断地租E：合法性6、企业“预付账款”科目期末若有借方余额，则反映．【2004年考试真题】A：已预付的全部货款B：退回多付的货款C：已结转的预付款D：尚未结转的预付款E：土地7、土地统计不包括__。
A．土地统计科学B．土地统计调查C．土地统计工作D．土地统计资料8、居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离为合理的服务半径，一般为米，在地形起伏的地区还应减少．【2007年考试真题】A：300～500B：500～800C：800～1000D：1000～1200E：土地9、符合__条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押。
A．土地使用者为中国公民B．领有国有土地使用证C．具有合法的地上建筑物、其他附着物D．具有合法的产权证明E．土地使用者为其他经济组织10、在公园的下列房产中，应免征房产税的是．【2008年考试真题】A：影剧院B：饮食部C：照相馆D：售票处E：土地11、某房地产开发公司于2006年10月1日将某块土地的使用权以300万元的价格转让出去，计算增值额时，允许扣除项目金额为216．65万元，则该公司在这笔土地交易中应缴纳的土地增值税为万元．【2007、2006年考试真题】A：150．00B：90．00C：83．35D：25．01E：土地12、成本逼近法中，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数的，计息期为开发期。
土地估价师土地估价实务土地估价报告审核
土地估价师土地估价实务土地估价报告审核土地估价是指对土地的货币价值进行评估、估算的过程，主要用于土地买卖、抵押或用于税收计算等方面。
土地估价师是从事土地估价工作的专业人员，需要掌握土地估价实务和土地估价报告审核等相关技能。
本文将详细介绍土地估价师的工作内容和职责。
一、土地估价师的工作内容土地估价师是在国家授权和监管下，负责进行土地估价的专业人员。
一般而言，土地估价师需要掌握土地估价的各种方法和工具，如市场比较法、收益法、成本法等；同时还需要熟悉土地市场和法规政策等领域的知识。
具体来说，土地估价师的主要工作包括：1. 土地估价实务土地估价师需要对不同类型的土地进行评估，包括工业用地、商业用地、住宅用地等等。
在进行土地估价时，需要先对该土地的地理位置、土地用途、用地限制、市场环境、土地产权情况等因素进行分析，然后根据不同的估价方法，结合市场价格进行估算。
2. 土地估价报告编写土地估价师在进行土地估价后，需要编写土地估价报告。
该报告需要包括土地性质、土地位置、土地用途、估价依据、评估方法等内容。
土地估价报告的编写需要严格遵守国家规定的标准和格式，确保报告的准确性和可靠性。
3. 土地估价报告审核土地估价师在编写土地估价报告后，需要进行审核，确保报告的内容和结论的准确性和合理性。
在审核过程中，土地估价师需要仔细核实所涉及的数据和信息，并对报告的逻辑性进行审查，同时还需要了解相关法规政策的规定，确保报告的合法性。
二、土地估价师的职责1. 技术咨询和评估服务土地估价师需要为客户提供技术咨询和评估服务，包括土地的价值、市场走势、法规政策等。
在提供服务的过程中，需要依据客户的需求和情况，提供专业的建议和解决方案。
2. 技术研究和开发土地估价师需要积极进行技术研究和开发，不断更新和完善估价方法和工具，提高技术水平和服务质量。
同时还需要参与国家和地方有关土地估价的法规和政策的制定，为行业的发展做出贡献。
3. 其他相关工作土地估价师还需要参与土地评估的标准和规范的制定和修改，并对有关行业的新政策和法规进行了解和研究。
2015土地估价师实务：收集资料、实地踏勘
2015土地估价师实务：收集资料、实地踏勘一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、地籍测量与普通地形测量都需重点测量的要素是__。
A．重要地物B．等高线C．土地权属界线D．树木2、在孤立国，农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成关系。
A：正比B：反比C：不相干D：难以确定E：时间因素3、土地交易时，土地价格的形成最终取决于。
A：政府土地行政主管部门B：政府物价管理部门C：土地估价师D：土地交易双方E：时间因素4、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。
A．空间B．法律C．精确D．自主E．连续性5、某宗工业用地，土地取得费为100元／平方米，相关税费为50元／平方米，土地开发费是200元／平方米，利息为15元／平方米，投资利润率为25％，则土地投资利润为元／平方米。
A：86．00B：87．50C：88．00D：91．25E：时间因素6、税收的种类有很多，以课税对象的性质为标准，税收可分为__。
A．流转税B．所得税C．行为税D．其他税种E．营业税7、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A：多用途性B：增值性C：普遍性D：个别性E：时间因素8、某煤矿风井用地以划拨方式取得土地使用权，后采用国有土地租赁方式进行有偿使用，合同约定年租金为3万元／亩，租期15年．据调查，当地同类工业用地市场租赁年租金为5万元／亩．假设土地还原率为7％，则评估该宗地法定最高年限的出让土地使用权价格为万元／亩。
A：27．6B：41．4C：69．0D：71．4E：时间因素9、《物权法》中所规定的土地用益物权包括__。
A．土地承包经营权B．建设用地使用权C．抵押权D．地役权E．宅基地使用权10、按企业在社会再生产过程中所处的环节不同，可以将企业分为__。
A．生产企业B．工业企业C．交通企业D．流通企业11、根据旧城区土地利用和开发特点，某投资费用的构成主要有__。
A．安置补助费B．福利费C．土地费用D．前期工程费E．房屋开发费12、土地定级因素是指对土地有重大影响，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。
土地估价师资料——第一、二部分详细整理资料
第一部分土地基础知识一、土地的概念（一）土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
这一定义把握以下几个要点：（1）土地是综合体。
土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。
（2）土地是自然的产物。
人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。
（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。
（4）土地是地球表面的陆地部分。
陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。
（二）其他学科对土地的定义土地概念的区分1．从经济学角度从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力。
2．从地理学角度从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。
（二）土地的特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
1．土地的自然特性（1）土地面积的有限性。
人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地的面积。
（2）土地位置的固定性。
决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时也决定了土地市场是一种不完全市场，不是实物交易，而是土地产权流动的市场。
（3）土地质量的差异性。
（4）土地永续利用的相对性。
只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。
2．土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。
（2）土地用途的多样性。
（3）土地用途变更的困难性。
（4）土地增值性。
（5）土地报酬递减的可能性。
（6）土地的产权特性（7）土地的不动产特性（三）土地的功能1．人类生存的物质基础2．人类生产生活的场所（四）我国土地资源的特点（1）土地面积绝对数量大，相对数量小。
土地估价基础与实务
土地估价基础与实务土地估价是建立在经济学、法学、地质学和水文学等多种学科的基础上的一门综合性的实践性学科。
估价是一种有系统及科学依据的评估工作，是研究各种不同类型土地市场价格的过程。
通过估价，可以为合同交易提供有效的参考价格，可以为政府宏观经济调控提供重要的参考依据，在相关部门或企业的决策和规划中也能发挥重要作用。
土地估价的目的在于提供有关土地的客观评估，以便当事人做出明智的决策。
它需要对不同类型的土地进行评估，并分析各方面的影响因素，根据实际情况综合考虑，最后确定土地的价值。
土地估价与其它评估形式有所区别，其基本原则可以归纳为三大要素：首先，研究市场价格。
估价计算时，首先需要衡量土地的市场价格，即土地价格与当地经济社会发展水平的关系，以及土地的流转情况，以免出现估价结果过高或过低的情况。
其次，结合土地本身的特性。
土地的价格不仅受当地经济社会发展水平的影响，还受土地自身的特点影响，如土地的大小和形状、土地的拥有年限及土地建设的完备程度等因素都会影响土地的价格。
最后，综合地价因素分析。
土地价格的形成不仅受当地经济社会发展水平及土地本身特点的影响，还受到当地政治、文化、历史、农业、旅游和环境保护等因素的影响，因此，估价时必须综合考虑这些因素，并在实践中实行更加合理的价格。
土地估价实务是基于上述原则的实践过程，例如，数据收集、现场勘察、价格比较、数据关联、差异分析等。
此外，还需要考虑土地变更的不确定性的因素，例如政府规定及地质情况等。
最终，根据综合分析，结合市场价格及土地本身特点，确定出有效参考价格。
总之，土地估价是一门复杂的学问，需要熟练地掌握专业知识并具备高超的实践能力，才能胜任土地估价的实务工作。
要保证估价结果的准确性，估价师不仅需要掌握基本的土地法规，还需要严格遵守诚实、公正、客观的原则，以及严格的管理制度，以保证估价结果的公平性。
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2015年土地估价师《土地估价实务》：分析相关资料（1）一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的。
A：重置价格B：重建价格C：市场价格D：收益价格E：时间因素2、土地估价中，替代原则实际上与有较深的渊源关系。
A：剩余法B：收益还原法C：成本逼近法D：市场比较法E：合法性3、下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是（）。
A．民营企业占用的土地B．公园自用的绿地C．国有企业占用的土地D．间接用于农业的生产用地4、我国目前的地籍管理主要包括：土地调查、土地登记、土地统计和。
【2002年考试真题】A：土地分等B：土地定级C：土地管理D：地籍档案管理E：调节消费结构5、__还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时使用的还原利率。
A．土地B．建筑物C．综合D．其他6、政府为管理土地市场，由专门部门、专门人员评定的不同等级或不同区域的土地使用权市场平均价格称为。
【2007年考试真题】A：交易底价B：公告价格C：基准地价D：标定地价E：时间因素7、修正是市场比较法中的一个基本修正。
A：区域因素C：个别因素D：使用年限E：时间因素8、某宗房地产的总价值为90万元，其中土地价值20万元，通过抵押获得贷款60万元．若投保火灾险，其投保价值最高为万元。
【2009年考试真题】A：30B：60C：70D：90E：时间因素9、选择同类或相似资产作为参照物而确定重置成本的方法属于__。
A．细节分析法B．功能价值法C．物价指数法D．统计分析法10、在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。
对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。
A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%11、下列选项中，属于应分摊公有建筑面积的物业是．【2009年考试真题】A：人防工程地下室B：作为公共使用的地下室C：可转为车库使用的架空层D：为多幢房屋服务的设备、管理用房E：土地12、因土地评估或者其他经济管理工作中受行政处罚，自被行政处罚之日起不满年的不予办理注册登记。
A：1B：2C：3D：5E：时间因素13、管理费用是指企业的行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，下列属于管理费用的是__。
A．公司经费B．咨询费C．诉讼费E．材料费14、在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础下，应具有同样价格，即原理。
A：等价B：替代C：均价D：平均E：合法性15、《协议出让建设用地使用权规定》规定，同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照有关规定，采取__方式出让。
A．协议B．拍卖C．挂牌D．招标E．划拨16、__是世界上第一部关于区位理论的古典名著。
A．《赋税论》B．《“孤立国”对农业和国民经济之关系》C．《政治经济学与赋税原理》D．《关于地租之性质及其进步的研究》17、城市规划与土地利用总体规划是中国两个重要的法定规划。
以下对于二者及其关系的理解的表述，不正确的是。
A：对土地资源的安排与使用都是两个规划的重要内容B：城市总体规划确定的城市建设用地规模不得超过相同年限的土地利用总体规划确定的城市建设用地规模C：城市规划主要涉及城市范围土地的合理使用，土地利用总体规划主要涉及城市范围以外农业土地的合理利用D：两个规划都应以规划期内市域及中心城城市人口规模的预测为依据E：土地18、某城市二级住宅用地平均容积率为2．0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元／平方米．现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4．0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元／平方米。
A：950B：1200C：1300D：1500E：时间因素19、某企业于1998年11又以出让方式取得某一商业用地40年使用权，地价为2000元／㎡．假设土地还原率为6％，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为元／㎡。
A：1724B：1806C：1910D：2000E：时间因素20、市场经济运行中调节经济活动的主要手段是__。
A．价格B．工资C．利润D．汇率21、有人说，对土地的投资是风险最小的投资。
这表明了土地的经济特性。
A：土地经济供给的稀缺性B：土地用途的多样性C：土地用途变更的困难性D：土地增值性E：35％～50％22、在缴纳城镇土地使用税时，考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的__。
A．10%B．20%C．30%D．50%23、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是．【2009年考试真题】A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税D：中外合资企业和外资企业不需要缴纳城市维护建设税E：土地24、在会计处理中，在建工程竣工验收决算后，借记、贷记科目分别为．【2009年考试真题】A：在建工程、固定资产B：固定资产、银行存款C：固定资产、在建工程D：在建工程、工程物资E：土地25、下列选项中，__决定有效需求的数量，也决定不动产的市场需求量。
A．收入的高低B．人口密度的分布C．消费结构D．消费习惯二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面符合基准地价的条件设定技术要求。
A：未来某一时点B：完整权利状况下C：平均容积率下D：平均开发程度下E：最佳利用方式下2、耕地保护管理的主要内容具体有。
A：基本农田保护管理B：耕地占补平衡管理C：土地整理复垦管理D：耕地保护执法E：土地统计3、与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于__因素。
A．城镇区位B．城镇集聚规模C．区域经济发展水平D．区域土地供应潜力4、下列保险的职能中属于派生职能的是__。
A．分散危险B．组织经济补偿C．融通资金D．充当投资中介5、《土地权属争议调查处理办法》规定，本办法所称土地权属争议，是指或者归属争议。
A：土地所有权B：土地使用权C：土地抵押权D：土地承租权E：土地他项权6、宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为__。
A．其顶点与底边中点垂直距离的1/2，底边中点深度B．临街线，底边中点深度C．其顶点与最深处距离的1/2，最深处深度D．临街线，最深处深度7、土地估价项目委托合同的内容一般包括（）。
A．估价方法选择B．估价服务费及支付方式C．估价程序D．估价对象E．估价目的8、马克思主义地租理论认为，资本主义社会地租是以__为前提的。
A．土地私有制B．土地所有权的垄断C．土地所有权与使用权的分离D．土地经营权的垄断9、按照《禁止供地项目目录》禁止提供建设用地的是。
A：国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺涉及的B：国家产业政策规定禁止投资的C：大量毁损人地资源或以土壤为生产原料的D：危害国家安全或者损害社会公共利益的E：对须在全国范围内统筹规划布点的10、土地市场的主要特点可以概括为。
【2009年考试真题】A：交易实体的非移动性B：土地市场的区域性C：土地市场的垄断性D：流通方式的单一性E：土地价格不断上涨11、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。
A．工期索赔B．费用索赔C．合同中明示的索赔D．合同中默示的索赔E．工程变更索赔12、完备的房地产中介服务体系应包括等【2004年考试真题】A：房地产金融中介B：房地产市场中介C：房地产法律中介D：房地产服务中介E：资本金利润率13、在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有。
A：设施类型是否齐备B：设施价格C：设施水平D：使用保证率E：设施使用频率14、下列资产中，属于流动资产的有。
A：货币资金B：应收账款C：递延资产D：短期投资E：机器设备15、土地管理的目的是。
A：维护土地公有制B：实现土地资源的可持续利用C：调整土地关系，提高土地利用的经济效益、生态效益和社会效益D：单纯加强耕地保护E：我国台湾实行私有土地面积最高额的限制16、各级人民政府应当依据，组织编制土地利用总体规划。
A：国民经济和社会发展规划B：国土整治和资源保护要求C：土地需求能力D：土地供给能力E：各项建设对土地的需求17、《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》规定，对__，一律不予报批征地。
A．没有出台被征地农民社会保障实施办法B．已出台被征地农民社会保障实施办法C．被征地农民社会保障费用已落实D．被征地农民社会保障费用不落实E．没有按规定履行征地报批前有关程序的18、在敏感性分析中，选择分析影响因素的原则是。
A：能对该因素加以严格控制B：对该因素数据的准确性把握不大C：该因素变动会较大地影响方案的经济效果D：能说明该因素发生的可能性E：不需对该因素作定量描述19、根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是。
(2009年试题)A：未成林地B：迹地C：灌木林地D：有林地E：苗圃20、工程结算一般包括（）等形式。
A．定期结算B．阶段结算C．竣工结算D．施工结算21、无形资产的特点不包括__。
A．非实体性B．确定性C．专有性D．收益的持续性22、在房地产开发项目经济评价中，是考察项目盈利能力的静态指标。
A：净现值B：成本利润率C：投资利润率D：内部收益率E：资本金利润率23、下列，属于省级政府耕地保护责任目标考核标准。
A：省级行政区域内的耕地保有量不得低于国务院下达的耕地保有量考核指标B：省级行政区域内的基本农田保护面积不得低于国务院下达的基本农田保护面积考核指标C：省级行政区域内的征收土地指标不得低于国务院下达的征收土地指标D：省级行政区域内各类非农建设经依法批准占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积与质量E：省级行政区域内各类非农建设经依法批准占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得高于已占用的面积与质量24、为实施土地调控，国家明确规定，各地在出让工业用地时，价格不得低于之和。
(2006年《土地管理基础与法规》试题)A：土地取得成本B：拆迁安置补偿费C：征地安置补偿费D：土地前期开发成本E：按规定收取的相关费用25、《反不正当竞争法》规定．对虚假宣传行为的处罚，可以根据情节处1万元以上__万元以下的罚款。