土地估价师实践考核案例分析二
土地估价师 09年案例与报告
一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2008年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2009年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该项目。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2009年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(部分内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后回答有关问题。
(1)该项目设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2008年4月5日开始动工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2008年6月，由于A公司资金原因，该项目停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政基础设施配套已达到“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气”，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2008年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同部分内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求
土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求土地估价师案例分析：农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价中的替代原理和区位论作为基本理论在中得到体现。
【2007年考试真题】A：成本逼近法B：剩余法C：收益还原法D：路线价法E：时间因素2、若经选定的比较宗地的价格为2000元/m2，个别因素条件指数为1.2，而待估土地个别因素条件指数为1.40，则修正后的价格为__元/m2。
A．1067B．1167C．1200D．23343、地租是扣除__后的余额。
A．成本、利润B．利息、税收C．成本、利润、税收D．成本、利润、利息、税收4、由于没有遵循，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
【2004年考试真题】A：替代原则B：变动原则C：协调原则D：收益原则E：时间因素5、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。
A：资本B：注册资本C：实收资本D：法人资本E：土地6、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审7、保险利益的成立，必须符合的条件有__。
A．保险利益必须是受法律保护的利益B．保险利益必须是法律认可的利益C．保险利益一般为经济上的利益D．保险利益必须是确定的利益E．保险利益必须优先考虑投保人的利益8、地籍按功能可分为__。
A．初始地籍、日常地籍B．税收地籍、产权地籍、多用途地籍C．城镇地籍、农村地籍D．常规地籍、数字地籍9、《农村土地承包法》规定，承包方自愿交回承包地的，应当提前__年以书面形式通知发包方。
2010级土地资源管理专业不动产估价实习案例
（2）确定最佳开发利用方式（3）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，你出租费用为年租金的25%。
建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
评估案例六1、1、估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。
取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。
城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。
2、2、评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
3、3、估价过程（1）该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。
（2）根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。
（3）根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
评估案例七1．评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
2、评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。
土地评估案例实操
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有至关重要的意义。
无论是房地产开发、企业并购，还是土地出让、抵押贷款等，都离不开准确的土地评估。
接下来，让我们通过一个实际案例来深入了解土地评估的具体操作过程。
一、案例背景本次评估的对象是位于城市郊区的一块工业用地，面积约为 50000平方米。
该土地周边交通便利，基础设施完善，有多家大型工厂和物流企业。
委托方是一家准备收购该土地用于扩大生产规模的制造企业，他们需要了解这块土地的市场价值，以便做出合理的投资决策。
二、评估目的明确评估目的是土地评估的首要任务。
在本案例中，评估目的是为委托方提供该土地在公开市场条件下的公平合理价值，为其收购决策提供参考依据。
三、评估原则1、合法原则：评估过程必须遵守国家法律法规和相关政策，确保土地的使用和交易合法合规。
2、公平原则：评估结果应公正、客观，不受任何利益相关方的影响。
3、最有效使用原则：考虑土地在当前条件下最合理、最可能的使用方式，以实现其最大价值。
4、替代原则：在评估过程中，参考类似土地的市场交易价格和收益情况。
四、评估方法选择常见的土地评估方法主要有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等。
在本案例中，由于周边有较多类似工业用地的交易案例，且土地收益较易预测，因此选择市场比较法和收益还原法进行综合评估。
五、市场比较法评估过程1、收集交易案例：通过查阅土地交易数据库、咨询房地产中介机构等途径，收集了周边地区近期成交的与评估对象类似的工业用地交易案例。
2、选取可比案例：根据交易时间、土地用途、面积、地理位置、基础设施等因素，从收集到的交易案例中选取了三个可比性较强的案例。
3、建立价格可比基础：对选取的可比案例的交易价格进行修正，使其与评估对象在交易情况、交易日期、土地使用年限、区域因素和个别因素等方面具有可比性。
4、进行因素修正：交易情况修正：考虑可比案例的交易方式是否正常，如是否存在特殊的交易条件或优惠政策，对交易价格进行相应的修正。
( )专业实践总结及土地估价案例分析2篇
专业实践总结估价案例分析参加实践考核人员：土地估价师证书编号：档案号：年月日专业实践总结土地使用权评估是土地评估专业人员根据特定的评估目的，运用合理的方法和参数，对待估土地使用权某一时点的价值进行的评定和估算。
土地使用权评估是随着我国土地使用权制度改革的不断深入而产生并服务于我国市场经济的一项专业技术工作，要做好这项工作，土地估价师不但要具备扎实的专业估价理论知识，更应该在实践中正确运用这些知识，并且在实践中按照国家规定的标准、程序和方法，客观公正地评估地价。
为了全面、系统地掌握土地估价技术，做一名合格的土地估价师，本人自2007年起至今在绍兴德联永业评估有限公司从事土地估价工作，并于2008年参加了浙江省土地估价师协会举办的继续教育培训。
在工作实践中本人按照土地估价师实践的考核要求，严格遵守土地估价技术标准及土地估价师应有的职业操守进行了土地估价的专业实践，努力提高自己的专业技能水平。
现将在土地估价机构参加土地估价专业实践中的认识作一总结。
一、深入领会土地估价的必要性及在地价管理中的重要作用土地是一种资产，在法律上也是重要的不动产，是所有权、使用权、他项物权等权利的载体，而这些权利的市场交易结果通过价格来衡量，因此从价值形态上如何使权利更公平更符合法律层面及市场经济的要求得到行使和保障，最大程度地实现资源配置合理化，土地估价起着重要作用。
同时土地估价对于政府规范土地市场中交易行为，调控土地市场地价变化规律，保持地价水平相对稳定，为地价政策的制订和实施提供了市场标准和丰富的资料，科学评估的地价标准是合理利用土地宏观和微观管理土地和地价的需要。
另外，由于土地资产的不可移动、独一无二、价值量大、供给有限等特性以及不动产市场的不完全性，使得专业土地估价具有存在的必要性和产生的必然性，以减少由于市场信息的不对称而造成的判断失误，并且有助于建立合理的市场秩序，促进公平交易，无论是在土地开发一级市场还是二级市场，无论是在土地出让、转让、抵押、保险、税收、征收或是司法鉴定中都有重要的参考价值。
2021年土地估价师复习重点：案例与报告(2)
2021年土地估价师复习重点：案例与报告（2）交通运输用地估价(一)交通运输用地特点除交通站场外，交通运输用地多呈线状分布，因线路漫长，跨越多个地理区域，土地利用条件复杂。
(二)交通运输用地主要价格影响因素所在地经济发展水平，交通运输工具通行流量、类型、停驻数量和时间，地貌、土质、气候等自然条件等。
(三)交通运输用地估价思路作为与地区经济、社会发展配套利用的基础设施用地，宜从成本核算的角度来考虑其价格，一般宜选用成本逼近法和基准地价系数修正法。
有经营收益的路段、码头、站场等可根据具体情况选用市场比较法、收益法。
(四)交通运输用地估价方法的选择与应用(1)位于城镇中心的交通运输站场用地，应根据当地实际情况，参照同区域相近用途的可比交易案例或基准地价实行评估，并实行年限和用途修正;位于城镇中心外围或边远的交通运输站场用地，宜优先选用成本逼近法，其次可参照当地相近用途最末一级基准地价实行评估，并实行开发水准和年限、用途等修正。
(2)港口、码头用地通常通过特许经营权获取收益，具有一定的垄断性，适宜选用收益还原法评估;在同一区域同一类型用地有正常交易案例的，也可采用市场比较法评估。
(3)其他交通运输用地的经营收益体现的是整体收益，很难将其分摊到某一宗土地上，故不适宜采用收益还原法。
1.城镇基准地价更新条件①为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价实行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准;②基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程;③成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。
成果更新后，原基准地价成果作为历史资料存档保存。
2.城镇基准地价更新内容一般基准地价体系建立后，需要根据市场变化定期做更新，更新内容依据市场变化状况而定，市场变化小时只需对价格做局部调整;市场变化大时需要调整级别等。
中国土地估价师实践考核之案例分析
关于《南宁市解放路71号的国有出让商业用地的评估》估价报告案例分析一．项目背景1、估价目的委托方南宁医药有限责任公司为盘活资金，以其拥有的一宗座落于南宁市解放路71号的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，故委托我公司评估该宗地的土地使用权价值。
故本次评估目的为为委托方办理抵押贷款确定抵押贷款额度提供参考依据而评估委估土地使用权的市场价格。
2、宗地概况委估宗地座落于南宁市解放路71号，位于南宁市中心地带，土地取得方式为政府出让，土地批准用途为商业用地，土地面积为1024.77平方米，土地级别为一级，宗地形状规则，土地开发程度为宗地外“五通”(通电、通路、通讯、通上水、通下水)、宗地上已建有一栋八层钢混结构的商业、办公综合楼，宗地临解放路，宗地周围均为已建成的临街商业楼，人流量较大，商服繁华度较高，商业气氛较浓。
3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2009年2月27日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通排水、通信）,宗地地面上已建有一栋商业办公综合楼的现状条件下南宁医药有限责任公司所拥有的尚有剩余使用年限为54.3年的国有出让商业用地的使用权的价格（该价格不包含地上建筑物及其固着物的价格）。
二．估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
因为委估宗地位于南宁市中心，土地用途为商业，目前建筑容积率达6，而成本逼进法不能准确的反映中心地段的繁华、高容积率等带来的高收益，所以不适宜用成本逼进法对委估宗地进行评估。
由于委估宗地位于市区成熟的老商业区，近几年来该区域类似商业用地的买卖交易很少，市场上较难收集到类似于委估宗地的可比交易案例,故不宜采用市场比较法进行评估。
土地估价案例分析
土地估价案例分析一：高速铁路客运站建设区商业建设用地土地使用权出让价格估价案例分析一：项目区域概况随着武广高速铁路专线的开工建设，郴州市城市基础设施建设进入新一轮的快速发展时期，政府将进一步加大城市基础设施建设的力度。
现拟定对武广高速铁路客运站地区用地进行储备。
目前区域内主要以工业、仓储用地和其它用地为主，有少量居住、公共设施、对外交通和市政公用设施用地。
现规划为以武广客运站新区为核心的新型商务区，规划面积552.65公倾，其中经营性用地365.12公倾。
武广高速铁路专线将2009年底全线通车，到时，区域的商业繁华程度，区域功能和环境质量应得到较大的改变和提升。
二：估价项目概况估价项目座落于郴桂高等级公路旁，距武广高速铁路专线客运站2000M。
规划用地面积4865.2平方米，用地性质：商业，容积率4.0，覆盖率为45%，绿化率为25%。
估价目的：为国有建设用地土地使用权出让价格提供参考。
估价基准日：2008年8月15日。
三：委估项目的初步分析1、土地使用权出让估价应遵循公开、公平、公正的原则，交易是一种市场行为，其价值类型应采用公开市场价值标准，估价基准日应为土地使用权出让日（即为未来土地使用权成交日期）。
2、土地使用权价格的增值来源于规划的武广高铁客运站建设和运营，设定该区域的城市规划，按期实施。
影响地价的因素，如商业繁华度，基础公用设施状况，交通网络，环境情况等变化与规划中的数值变化不大。
3、本次估价项目是在已有规划限制条件下的土地使用权价格评估，估介项目不存在虚征地和无法利用面积，其容积率便为规划容积率，土地用途按2008年8月实施的国家标准《土地利用现状方案》中的二级分类界定。
4、价格内涵：在已有的规划限制条件及实际开发程度（通过现场踏勘，宗地红线外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地红线内场地平整），用途为商业用地，土地使用权期限40年，于2008年8月15日国有建设用地土地使用权出让价格。
土地估价师实践考核案例研究分析二
土地估价师实践考核案例分析二————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2潇湘大道加油站土地出让底价评估案例分析报告周**** 湖南众联评估有限公司425000摘要：潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。
关键词：出让底价基准地价系数修正法假设开发法期日修正系数正文：第一部分评估项目的背景一、估价目的本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。
二、宗地概况根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。
待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。
本次评估土地面积为2700平方米,设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。
三、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月二十日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为40年的商业用地出让土地使用权价格。
第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、估价方法的确定根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
土地估价师案例分析：土地估价报告易出错要点（2）
七、地价定义： 包含：1、基准⽇；2、⼟地⽤途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、⼟地使⽤年期(设定、实际)；5、⼟地使⽤权价格类型(所有权价格、使⽤权价格、抵押权价格)。
价格定义叙述时要说明：①估价期⽇⼟地实际开发程度；②评估宗地外围⽬前的⼟地开发程度；③估价期⽇设定⼟地开发程度必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“⼏通”和宗地内场地平整，和宗地外“⼏通”及宗地内场地平整。
④⼟地⽤途若⼟地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进⾏地价定义。
之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价⽔平，体现着现状利⽤状况，反映了设定⼟地开发程度是否合理。
可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。
1）未界定⼟地开发程度或界定不准确、不匹配情况； 2）未说明⽤途或⽤途界定不符合⽤地类型划分标准或与⼟地证不符； 3）使⽤年限有计算不准，选取不当情况； 4）价格类型描述不准确如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期⽇的市场价格”）； 5）漏掉基准⽇、年限等。
⼋、估价期⽇：是决定估价额的时间，是⼀个时点。
可能会出现的错误：1）写成⼀个时间段；2）缺少⽇、⽉。
九、估价⽇期：是评估报告的起⽌时间。
可能会出现的错误：1）只有起点，⽆截⽌点或相反；2）漏写某项，如：1998年10⽉—11⽉12⽇；3）写为⼀个时间点。
⼗、估价结果： 估价结果包含： (1)⼟地⾯积； (2)单位⾯积地价； (3)总地价； (4)⼤写； (5)货币种类； (6)⼟地估价结果⼀览表。
可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。
土地估价案例与报告-案例分析题_2
土地估价案例与报告-案例分析题1、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息（提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答）？2、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。
企业用电来自3km外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。
土地使用无特别限制。
根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3、某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。
该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500m。
土地估价师实践考核材料
土地估价师实践考核材料尊敬的考官：我是一名具备多年实践经验的土地估价师，非常荣幸能够参加此次土地估价师实践考核。
以下是我在土地估价实践过程中的相关材料，希望能够展示出我的专业能力和经验。
一、实践案例一：商业用地估价在市，一块位于市中心核心地段的商业用地，面积为5000平方米，周边交通便利，商业设施完善，具备很高的商业发展潜力。
根据市场调研和历史交易数据，我采用了销售比法来进行估价。
首先，我收集了近期市场上类似商业用地的交易数据，筛选出了与该地块相似的交易案例。
然后，结合这些案例的成交价格和面积信息，计算出平均每平方米的成交价格。
根据该市场成交价格和地块面积，我预估了该商业用地的市场价值。
接下来，我进行了现场勘察，了解了该地块的具体情况，包括周边商业环境、交通状况、规划限制等。
在此基础上，我进行了价值调整，考虑了地块的位置、土地形状以及土地用途等因素。
最终，我得出了该商业用地的估价结果，并向委托方提交了详细的估价报告。
该估价报告包括了估价方法的说明、市场调研的数据、现场勘察的资料以及估价结果的详细解释和建议。
委托方对报告表示满意，并按照报告中的估价结果进行了土地交易。
二、实践案例二：农用地估价在县，一块位于农村地区的农用地，面积为100亩，周围环境清幽，土壤肥沃，适合农业种植。
根据地区农用地估价的相关规定，我采用了所得法来进行估价。
首先，我进行了农用地的土壤质量评估，采集土壤样本进行化验，评估了土壤的肥沃程度。
同时，我还了解了当地农作物的种植情况及市场行情，结合农作物的产量和市场价格，计算出该农用地的年收益。
接下来，我进行了农用地现场勘察，了解了该地块的具体情况，包括地块形状、水源状况、土地利用状况等。
在此基础上，我进行了价值调整，考虑了土地的位置、形状以及农用地规划政策等因素。
最终，我得出了该农用地的估价结果，并向委托方提交了估价报告。
该报告包括了估价方法的说明、土壤质量评估的数据、现场勘察的资料以及估价结果的详细解释和建议。
土地估价师实践考核成本逼近法评估土地价值分析
Xxxx卫生用品厂房地产抵押价格评估案例XX市xxxx评估有限公司摘要：选用成本逼近法评估土地价格，土地取得费的确定要根据当地的补偿费用标准，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。
但在工业地价交易案例不多时，成本逼近法仍是一种常用的估价方法。
一、估价对象背景简介委托估价方为XX市XX区xx卫生用品厂，估价对象位于xx区xx路3006号，东临北xx村耕地，南临xx路，西临水坑，北临北耕地。
该土地集体土地使用证号为：xx集用（2003）第00620号，土地使用权面积9999.5平方米，用途为工业，使用权类型为划拨，使用终止日期至2022年11月4日，经现场勘察，该建筑物结构完好，使用正常，权属清晰。
该地区规划整齐，交通便利，自然环境较好，基础设施完备，产业集聚效一般，区域位置一般。
二、估价的重点与难点估价对象坐落于xx市xxx路，设定土地用途为工业用地，使用权类型为划拨。
对于评估方法的选择，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。
Xx市xx区工业用地交易案例比较少且可比性也很差，较少的案例不能反映市场的真实情况，无法确定客观公正的抵押价格，所以市场比较法行不通，本估价对象就采用成本逼近法评估该估价对象的价格，在采用其它方法进行验证其价格的合理性。
Xx市有着完善的征地区片综合地价标准，且原则上由市有关部门每2年调整一次，所以实效性也比较强。
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。
在用成本逼近法进行评估时，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益等数据资料比较容易取得，但土地取得费和土地还原率的测算有一定的困难，其测算的准确性直接关系到估价结果的正确与否。
土地估价师案例分析：同宗地使用权是否可以分层出让
案例： 某市国⼟资源局以拍卖⽅式将宗地号为0089的建设⽤地使⽤权出让给A公司，⽤作⼤型商贸城的建设。
双⽅在拍卖后签订了《国有建设⽤地使⽤权出让合同》。
合同约定：该宗地的⽤途为商业⽤地。
以地上60⽶为上限，以地下30⽶为下限，⾼差为90⽶。
合同签订后，A公司⽀付了全部价款，国⼟资源局为其办理了⼟地使⽤权证书。
⼀个⽉后，国⼟资源局挂牌出让0089号宗地。
以地下30⽶为上限，以地下70⽶为下限，⾼差为40⽶的建设⽤地使⽤权，并将此块⼟地的建设⽤地使⽤权出让给了B公司，同时签订了《国有建设⽤地使⽤权出让合同》。
A公司得知后，认为国⼟资源局侵犯了⾃⼰的权益，向国⼟资源局提出异议，要求国⼟资源局收回B公司的建设⽤地使⽤权。
国⼟资源局解释说，他们的做法是将建设⽤地使⽤权进⾏⽴体分割后，分别进⾏出让，不存在违法违规⾏为。
A公司不服，欲向上级主管部门提起⾏政复议。
疑惑： 国⼟资源局能否将同⼀宗地的建设⽤地使⽤权分层出让？ 解析： 本案主要涉及建设⽤地使⽤权分层出让的问题。
建设⽤地使⽤权分层出让，是指将国有建设⽤地使⽤权，⽴体分割成多个不同⾼度且不相重叠的部分，再分别进⾏出让的⾏为。
其前提是将⼟地看成作⼀个空间，享有“空间权”。
所谓“空间权”是指于空中或地中横切⼀断层⽽享有的权利，或对⼟地地表上下之⼀定范围内的空间的权利。
⾃19世纪以来，随着交通拥挤、住宅紧缺等各种社会问题的出现，⼟地所有的个⼈独占性与社会公共性之间的⽭盾激化，国家开始限制⼟地所有者对空间享有的绝对权利。
在我国，随着经济发展速度不断加快，⼈地⽭盾也⽇益突出，合理利⽤空间成为城市科学可持续发展的迫切需要。
《物权法》就此引进了“空间权”，其第⼀百三⼗六条规定：“建设⽤地使⽤权可以在⼟地的地表、地上或者地下分别设⽴。
新设⽴的建设⽤地使⽤权，不得损害已设⽴的⽤益物权。
” 同时，《招标拍卖挂牌出让国有建设⽤地使⽤权规定》第⼆条也作出了相应的规定。
依据这些规定，国家可将⼟地进⾏⽴体的纵向分割，即将⼟地分成不同⾼度的空间，既可以在同⼀宗⼟地上为⼀个⼈设⽴⼀个建设⽤地使⽤权，也可以为两个以上的⼈分别设⽴若⼲个相互之间不冲突的建设⽤地使⽤权。
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土地估价师实践考核案例分析二
潇湘大道加油站土地出让底价评估
案例分析报告
周**** 湖南众联评估有限公司425000
摘要：潇湘大道是永州火车新站的主干道，本案例分析报告就该大道旁边的规划加油站用地在确定出让底价评估过程中的估价项目背景以及碰到的技术问题展开分析和探讨，并就难点问题进行了详细的分析并提出了相应的技术处理解决方法。
关键词：出让底价基准地价系数修正法假设开发法期日修正系数
正文：
第一部分评估项目的背景
一、估价目的
本次评估的目的是为委托方确定估价对象的出让底价提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。
二、宗地概况
根据委托方提供资料，待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，用途为加油站用地，站区用地面积为2700平方米。
待估宗地的实际开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地基本平整。
本次评估土地面积为2700平方米,设定用途为商业用地，设定土地使用年期为40年，待估宗地位于梧桐路以北100米处临潇湘大道，该段道路尚未拉通，临规划中潇湘大道约为60米，深为45米，离火车站中心广场约为1000米，基础设施及公用设施完备程度一般，人流量少，交通便捷度较差，宗地红线内场地基本平整。
三、地价定义
本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日二00七年五月二十日,评估设定宗地已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和宗地红线内场地基本平整的开发程度，设定土地使用年限为40年的商业用地出让土地使用权价格。
第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案
一、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法、成本逼近法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
待估宗地位于冷水滩区潇湘大道，处于永州市城区基准地价覆盖范围内，故选择基准地价系数修正法。
又该土地为待开发空地，适合采用假设开发法进行评估。
二、基准地价系数修正法技术难点及解决方案
1、基准地价存在一定滞后性。
据《永州市人民政府关于更新永州市城区基准地价的通告》（永政函[2004]130号），基准地价的依据是《永州市城区基准地价评估报告》，基准地价的内涵为基准日于2004年12月31日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。
火车新站区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用2004年确定的基准地价存在一定的滞后性。
为解决这个问题，本次估价在期日修正时，适当采用了最新的贷款利率来确定修正系数，从一定角度上提升了该宗地的测算结果，经对周边地区详细的房地产市场调查和综合分析后，我们认为通过技术处理后的价格能更好地反映区域价值的表现。
2、本地没有公布地价指数期日修正系数的确定。
期日修正系数取值的依据种类繁多，主要有中房价格指数、综合用地价格指数、分类用地价格指数、价格变动系数；有直接运用价格指数，也有运用统计的、数学的方法调整价格指数后再运用。
湖南省物价局在网上公布了2001年至2005年主要市州房地产价格指数，
贷款利率做为期日修正的参考，假设从银行贷取等额土地款需要支付的利息，具有一定的代表性和理论基础。
3、大面积商业用地全部参照商业用地基准地价存在一定的不合理性。
商业用地基准地价的内涵是主干道20米进深的土地价值，本次土地面积为2700米，土地进深最高达到60米，考虑到本次估价为修正这个因素，采用了深度修正系数对宗地价格进行修正。
三、假设开发法技术难点及解决方案
1、商业售价的确定存在不确定性。
按照规程要求，售价的确定要通过市场比较法来确定。
但由于宗地用途为加油站，同一供需圈内类似的案例在市场上成交很少，不易选取可比实例，为解决这个问题，我们致电了周边市州的类似用途的销售情况及市场价值，并通过对宗地区域的房地产拍卖成交案例综合分析，确定宗地开发后的总价值。
2、建筑造价没有参考的依据。
由于永州本地未公布明确的建筑造价依据，本次估价主要依据湖南省现行建筑工程概（预算）标准测算，同时参照永州市统计局公布的同类物业重置成本统计值及委托方提供的有关资料，确定该类房屋重建单价为360元/平方米,
3、本地房地产开发市场上涉及的费用存在一定的不平衡性。
房地产开发市场上涉及的费用主要有：获取土地阶段费用：包括拍卖佣金、交易服务费、契税、评估费、测量费、登记费；勘察设计及报建费用：可行性研究费用、勘察设计费、施工图审查费；报建费用：基础设施配套费、质量监督费、安全检查费、人防费、消防费、规划管理费；建设阶段费用：施工招标
代理费、施工用水、用电开户费、办理预售许可证费用；销售交房阶段费用：广告宣传费用、产权登记费、房产过户费、土地过户费；以及整个过程中的管理费用。
由于费用种类繁多，各类房地产开发商交纳的费用种类以及比例也各有不同，本次估价的费用取值参照行业的平均水平，另参照规程的相关要求综合确定，经多次对比分析，该取值具有一定的合理性。
4、容积率的取值存在一定不确定性。
由于在估价期日宗地容积率尚未明确，本次评估参照区域的平均容积率并综合参考行业的平均容积率确定。
第三部分评估项目的难点解决办法及启示
一、基础资料的收集整理对做好评估工作非常重要。
基础资料主要包括历史地价资料、房地产交易资料、土地招拍挂资料、房地产平均售价资料，这些资料在确定一个评估项目最终估价结果时具有很高的参考价值和说服力。
二、评估中遇到的某些无法确定的取值，可以依据市场调查和估价经验综合确定。
基准地价系数修正法中主要涉及难以确定的取值有期日修正系数、还原利率、开发程度修正等，假设开发法中涉及的有销售价格、建筑造价、各项费用取值、行业利润率等。
这些因素都要求估价师在及时关注相关法律法规的同时，应有意识地培养和积累估价经验，以边在一些技术处理过程中能保证地价的真实性和准确性。
参考文献：
1、《房地产估价典型案例分析》吴翔华梁国庆编江苏科学技术出版社2005年1月出版
2、《房地产估价报告精选》湖南省房地产业协会中介专业委员会编2007年6月出版
3、《房地产交易指南》湖南省房地产业协会编2000年6月出版
4、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中华人民共和国国土资源部39号令
周****同志专业实践期内参与评估项目清单证明
以上情况属实，特此证明。
法人代表（签字）：
湖南众联评估有限公司（公
章）
二00八年三月二十三日。