售价与租金回报关系分析
租金反推法
"租金反推法"与"租金权重修正表"的实操应用（市调必备）近日，随着政府对房地产政策的再次放宽，楼市、房价等问题又被各方热议。
作为房地产行业中的商业地产，我们又可以从中房价得到什么启示？本期以上海各区房价为依据，介绍如何运用“反推法”和“租金权重修正表”，来合理推算商铺租金的一些公式及实际应用。
内容以抛砖引玉为主，目的是帮助商业地产人在市调时能快速做出初步判断。
一、租金反推法租金反推法是商业地产定价中较科学的定价方法，可以作为定价方法的补充，或者在当地同类型商业没有租金只有售价的情况下，先比较出售价水平，再以售价反推法得出租金价格。
公式：商铺租金=商铺售价×市场投资年回报率÷365（天）说明：市场投资年回报率一般为8%（投资回报年限为12.5年）商铺售价单位为（元/平方米）商铺租金单位为（元/平方米/天）二、房价与商铺售价的关系根据不同城市的统计，商铺售价一般约为房价的1-3倍。
房价单位为（元/平方米）三、案例试算根据以上一、二的公式和关系，对上海各区房价进行反推各区租金，房价数据来源为CRIC2014系统，统计时间为2015.01.01-2015.03.24。
如下图：可反推得到如下租金结果：我们看到，绝大部分的数据区间能够反映该区域的平均租金水平和基数，但有部分数据显示的租金会偏低或偏高的。
这是因为我们市场投资年回报率取当前市场普遍认可的回报率造成的。
所以，如果我们需要得到更为精确的租金数据，特别是有针对性的某个物业或购物中心，我们就要从相等地段区域同类行业性质物业对比中修正获得，主要参与对比因素包括“周边环境”“规划及建筑”“配套设施”“营销管理”四大部分。
根据上表，我们选择已知租金条件的购物中心作为参照，进行深度的对比，这一过程称之为价值实现度对比：最后根据上述得出的结果，进行租金的修真，即可得出更精确的租金数据。
租售比 规律
租售比规律让我们来了解一下租售比的计算方法。
租售比=房屋租金/房屋售价*100%。
例如，一套房屋的月租金为5000元，售价为100万元，那么它的租售比就是5%。
租售比越高，说明房屋租金相对较高，投资回报相对较快；租售比越低，说明房屋售价相对较高，投资回报相对较慢。
租售比的规律可以从两个方面来分析。
首先是从市场供需关系的角度来看。
当房屋供大于需时，租售比往往较低。
这是因为房屋供应过剩会导致租金下降，而房屋售价相对稳定，从而使租售比降低。
相反，当房屋供小于需时，租售比往往较高。
这是因为房屋供应不足会导致租金上涨，而房屋售价相对稳定，从而使租售比增加。
其次是从投资回报角度来看。
一般来说，投资房地产的目的是获得稳定的租金收入和资本增值。
当租售比较高时，说明投资回报相对较快，这对于投资者来说是有吸引力的。
然而，过高的租售比也可能意味着租金过高或者房屋售价过低，可能存在投资风险。
相反，当租售比较低时，说明投资回报相对较慢，但也可能意味着房屋售价过高或者租金过低，同样存在投资风险。
租售比还受到地区、房屋类型、市场状况等因素的影响。
不同地区的租售比可能存在较大差异，一般来说，一线城市的租售比较低，而二线及以下城市的租售比较高。
不同类型的房屋，如住宅、商铺、写字楼等，租售比也会有所不同。
市场状况的变化也会对租售比产生影响，例如经济发展、政策变化等因素都可能导致租售比的波动。
需要注意的是，租售比只是衡量房地产投资的一个指标，不能作为投资决策的唯一依据。
投资者还需要考虑其他因素，如购房成本、房屋需求、租客稳定性等等。
在进行房地产投资时，应该综合考虑各种因素，做出明智的决策。
租售比规律是一个复杂的问题，受到市场供需关系、投资回报等多方面因素的影响。
投资者在进行房地产投资时，需要对租售比进行综合分析，结合其他因素进行判断。
只有在全面考虑的基础上，才能做出理性的投资决策，获得更好的投资回报。
算投资回报率的计算公式
算投资回报率的计算公式：
投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
1、例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢
现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：％
2、案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取万元的租金。
那么，他的投资回报率将是多少呢现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=%
点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
商业地产租金和售价的关系935129742
在此本人也想发表点自己对商业地产的观点和看法1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测售价与租金回报分析假设目前售价15000/ m2 租金3/天/m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：9000 年租金：108000年投资回报率：7.2%资回报年限：13.9年假设目前售价15000/M2 租金2/天/ m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：6000 年租金：72000年投资回报率：4.8 %资回报年限：20.8年按照国际商业项目正常的投资回报10%售价15000/m2的商业租金应该在4.17/ m2/天按照商业项目正常的投资回报8%售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是6000/月、72000/年×10=720000总价/100 m2=7200/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是9000/月、108000/年×10=1080000总价/100 m2=108000/ m2相反测算方法按投资回报8%测算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是6000/月、72000/年×12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是9000/月、108000/年×12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2本人还特此做过一张租金与售价的分析表适用与任何项目售价与租金回报分析单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.0015,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.1115,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.5015,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.2915,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.6715,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.0020,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.1120,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.5020,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.2920,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.6720,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.008,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.119,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.5012,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.2912,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.6714,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.0010,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.1111,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.5012,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.2915,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.6718,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.0012,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.1113,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.5015,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.2918,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.6721,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.0014,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.1115,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.5018,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.2921,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.6725,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已收的房价款吐出来返还业主2 小业主转手困难的问题这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了首先做为商铺本身来讲购入总价决定回报收入比如说一套商铺购入总价为100万开发商承诺回报为8%也就是年收益是8万(不包括个人所得税和租赁税等税收)但是上家把这套商铺转让给下家时房价发生了变化,因为上家把商铺转让会产生一系列产权交易的税费(营业税5.55%+差价部分差价税20%+契税3%+银行利息 6.12%)等成本转加到房价上这样一来该商铺总价必然抬高20%-30%而且上家1分钱都没赚的情况下,但是回报收入还是8万也就是说回报率就不是8%了肯能是5%(不包括个人所得税和租赁税)了甚至更低了,这重情况下谁还会接手这商铺?3 开发商风险规避开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了→商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏最终受到迫害的还是商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者还有很多内容想跟大家一起探讨由于目前工作原因没时间暂时写到这里以后有时间再来和大家交流探讨本人QQ号298517574 有兴趣者可以联系我一起交流目前中国房地产市场和将来的发展趋势。
商铺投资回报率如何计算
商铺投资回报率如何计算商铺投资回报率的计算方法有多种，以下是几种常用的方法供投资者参考。
第一种是租金回报率，公式为每月租金收益乘以12再除以购房总价。
例如，XXX购买了一套售价160万元的商铺，每月可收取1.4万元的租金，那么他的投资回报率为10.5%。
这种方法计算简便，但只考虑了租金和房价，不适用于使用按揭贷款购房的情况。
第二种是考虑了前期主要投入的租金回报率法，公式为(税后月租金-按揭月供款)乘以12再除以(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
例如，XXX首付100万元，贷款60万元，按揭20年，那么他的投资回报率为 5.76%。
这种方法比较全面，但未考虑前期的其他投入和资金的时间效应。
第三种是租金回报率分析法，公式为(税后月租金-每月物业管理费)乘以12再除以购买房屋总价。
这种方法简单易用，但没有考虑全部的投入与产出，不能作为投资分析的全面依据。
第四种是内部收益率法，公式为累计总收益除以累计总投入。
这种方法考虑了多种投入和产出，但计算较为复杂，需要考虑按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等其他投入、累计按揭款和累计物业管理费。
商铺投资回报率是投资者关注的焦点之一。
一般来说，商铺的投资回收期大约在8年左右，此后的年出租收益率一般可以达到8%。
好的商业旺铺可以达到16%以上。
不同的商铺情况会有所不同。
计算商铺投资回报率可以使用两个公式。
公式一适用于没有贷款的一次性投资。
公式二适用于贷款投资的收益计算。
这两个公式都考虑了主要的收入和支出部分，但还有一些可能和必要的支出，如购买商铺应交的契税和商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出，都需要充分考虑，才能够算出一个更加真实的投资回报率。
投资商铺需要考虑的因素很多，只有充分考虑各项支出，才能够得出一个准确的投资回报率。
同时，需要注意的是，通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据，未来租金的涨跌是个未知数。
如何计算投资回报率
如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％商铺投资回报率的计算商铺投资收益率四种算法目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
算投资回报率的计算公式
算投资回报率的计算公式：
投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
1、例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？
现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：％
2、案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取万元的租金。
那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=%
点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
房屋售价和房屋租金的租售比关系
房屋售价和房屋租金的租售比关系某市的租售比已经到达738个月，出租67年一分钱也没有赚到.【国际上的租售比】 = 总房款 / 月租金 = 2００至3００个月，即合理的总房价应该是２００个月至３００个月（即17年至２5年）的租金就能收回总房款。
虽然我国有城市化等情况，但是西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于100年，我国计算租金只能67年（70年土地所有权需要掐头去尾），所以我国的租售比可以取值300个月（25年），不应该超过300个月。
计算租售比时应该扣除费用，才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。
有扣除费用的租售比计算如下。
2010年初，在二线城市的E市，买普通一手房100平米，单价1.5万元（包括税费），装修、家具、家电等5万元，合计从“口袋里”掏出155万元（没有按揭）。
100平米的新房，目前的月租价大约是0.25万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.75万元 - 平均每年0.45万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为2.3万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.21万元。
【有扣除费用的租售比】 = 总房价155万元 / 每月租金净收益0.21万元 = 738个月。
738个月 / 11个月 = 出租67年才能收回155万元的购房款。
就是说，2010年初追高买房，花155万元，长期投资67年，在住房和土地使用权都化为乌有后、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱仍然是155万元，一分钱也没有赚到。
这就是有扣除费用的租售比738个月(67年)的实际含义。
1993年前后，五年期银行存款实际利率曾经达到百分20（利息 + 通货膨胀的保值贴补率）。
2010年初，处于历史最低值的五年期银行存款利率月是3.6％，国债、理财产品、债券型基金高于此数。
中美都开始实行货币紧缩政策，加息之声不绝于耳。
商铺租金与售价的关系
案例
市场租金反推售价得出：商铺均价为5735元/㎡
根据调查，我们综合周边平均租金水平约为0.5-1.5元。社区集中商业的年回 报率一般在6-8%之间。我们取中间值7%为推算依据。
收益还原法售价表 临街商铺平均日租金 年收益率 参考均价（元/m2 ）
1.1
7%
5735
计算公式：① 1.1*365/7%=5735 ② 1.1*365*15年=6022.5
根据复合市场比较法、收益还原法两种定价方法，同时结合海门市场商业售价与临街独立商铺培育周 期，分别给予0.7、0.3复合加权，本项目建议销售均价为：
11530×0.7+5735×0.3=9792元/㎡，取整9800元/㎡。
(以上定价建议为整体基准价，具体各商铺销售价格视栋位置、商铺位置、商铺面积等参数有所不同，不含包租）
2、租金与销售价格换算方式
均销售价格= 平均日租金×365天× （12—15）年
商铺的售价主要由两大因素决定：一是租金的现状水平；二是对未来租金水平的预期 ； 投资者对商铺未来租金的保守预期，会降低其对商铺售价的支付意愿。 开发商对商铺未来租金的乐观预期，会促使售价远高于商铺目前的价值。
在设计的年限内要有超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑 售价。
商铺租金与售价的关系
租金水平决定商铺的核心价值，商铺的售价围绕价值而波动。
计算公式
1、投资回报率
ROI＝收益÷总投资（售价）×100%
假设以出租商铺作为收益方式，年投资回报率=年租金收益÷总投资×100% ，国内商铺年平均的回报预期在 7% 左右，一般12—15年收回投资成本，按 此计算出商铺的售价。
商铺租金与售价关系
假设以出租商铺作为收益方式，年投资回报率=年租金收益 ÷总投资×100%，一般12—15年收回投资成本，按此计算出商 铺的售价。
2、租金与销售价格换算方式
均销售价格= 平均租金×（12—15）年×12月
商铺租金与售价关系
3、租金与售价的关系
在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售 价格。 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经 营中的租金涨幅百分比来支撑售价。 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不 可超过5%。 每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余 应越来越大，满足投资价值。
算投资回报率的计算公式
算投资回报率的计算公式：
投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价
1、例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？
现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％
2、案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。
那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%
点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
二手房交易中的租金回报率如何计算
二手房交易中的租金回报率如何计算在二手房交易中，租金回报率是一个重要的指标，它能帮助投资者衡量投资二手房产是否具有潜在回报。
租金回报率计算方法简单，投资者只需将每年的租金收入与二手房购买成本进行比较。
通过计算租金回报率，投资者可以更好地了解二手房的投资潜力，从而做出明智的决策。
租金回报率的计算公式如下：租金回报率 = 每年的租金收入 / 二手房购买成本 × 100%其中，每年的租金收入是指投资者从出租房屋中获得的年租金总额，二手房购买成本是指购买二手房所花费的总成本，包括购房价格、装修费用、税费等。
举个例子，假设某二手房购买总成本为30万元，每年从出租房屋中获得的租金总额为1.2万元，那么租金回报率就可以计算为：租金回报率 = 1.2万元 / 30万元 × 100% = 4%通过以上计算可知，该二手房的租金回报率为4%。
需要注意的是，租金回报率并不是唯一的评估指标，投资者还需要综合考虑其他因素，如房屋增值潜力、租户稳定性等。
租金回报率只是一个辅助指标，能够帮助投资者初步了解投资回报的情况。
在实际操作中，投资者也可以结合其他数据进行更加详细的分析，以得出更准确的结论。
比如，可以考虑将房屋的购买成本再减去每年的房屋维修费用、管理费用等成本后再计算租金回报率，以便更全面地评估投资回报。
综上所述，租金回报率是二手房交易中的一个重要指标，它能够帮助投资者衡量在购买二手房后通过出租房屋所获得的回报情况。
投资者可以通过简单的计算方法得出租金回报率，并结合其他因素进行评估，以便做出明智的投资决策。
尽管租金回报率是一个重要的参考指标，但投资者还需要仔细研究市场情况，并综合考虑多种因素，以降低投资风险，取得更好的投资回报。
投资回报测算方法
投资回报的测算方法如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。
那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％编辑本段商铺投资回报率的计算商铺投资收益率四种算法投资回报率目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法投资回报率房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。
商业地产租金和售价的关系研究
亚太地区主要城市写字楼市场租金和资本值趋势
蓝色代表租金，灰色代表资本值
1
市场分析-成熟市场分析
曼哈顿核心区域写字楼租金售价指数
160.00 140.0曼哈顿核心区域写字楼租金售价相关性分析
140.00
120.00 100.00
80.00
60.00 40.00 20.00 0.00
A
B
C
300.0 250.0 200.0 150.0 100.0 50.0 0.0 0.0
y = 1.534x - 47.67 R² = 0.697
50.0
100.0
150.0
200.0
250.0
从近十年的香港核心区域甲级写字楼交易数据可以看到，整体上租金和售价都有高速增长，但 从时点上看，租金和售价的变化趋势相差甚远甚至有逆向。从统计分析角度看，相关性也较 低。 从实际情况考虑，香港政府控制土地开发节奏，香港投资的持续升温，人民币对港币的升值造 成的资本市场的火爆，都是推高地价的原因。而香港商业市场的繁荣是租金增长的动力所在。
3 数据来源：香港特别行政区政府
市场分析-原因分析
发展中区域地价和房价上涨原因分析： 1、土地使用权垄断（政府控制招拍挂）造成了土地供给的低弹性 2、城市化速度快于房地产开发速度使房地产总量仍然不足（部分城市化率达到90%，住宅和商业以及公共 设施配套的需求激增，新建成的供给有限，造成上涨预期） A:总量不足和土地供给的低弹性制造了房价和地价上涨预期 B:相对宽松的货币政策即可导致资产价格上涨 (资产价格受预期收益和贴现率影响巨大，贴现率的小幅波动影响到对未来预期的判断)
100.00 120.00 140.00 160.00
公寓的投资回报率计算方法
根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）／售价
计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）／购入价
详细一点就是：
1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。
但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12
说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12－15年之内都是合理的投资。
该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
作为一个投资品种，商用公寓租金回报比商铺要低，但却很稳定；比住宅的租金回报高，投入的成本则只是比住宅高一些。
黄韬表示，近几年，广州商用公寓价格不断上升，租金升幅却比不上价格升幅，因此商用公寓租金回报率在去年下降至3%-4%。
但今年随着商用公寓价格回归合理水平，其租金回报开始上升，普遍达到5%-8%，比普通住宅项目3%左右的租金回报要高得多，这是吸引更多投资客入市的原因。
房屋买卖合同中的租赁与租金收益分析
房屋买卖合同中的租赁与租金收益分析（以下为示例文章，供参考）房屋买卖合同中的租赁与租金收益分析房屋买卖合同旨在规范房屋的买卖行为，明确双方权益和责任。
当涉及到房屋租赁与租金收益时，买卖合同中的相关条款和分析也显得尤为重要。
本文将从租赁期限、租金收益分配以及其他相关事项方面，对房屋买卖合同中的租赁与租金收益进行分析。
一、租赁期限分析在房屋买卖合同中，租赁期限对双方的权益具有重要影响。
通常情况下，租期一般为一年，但根据实际情况可以灵活协商。
租赁期限的确定需要综合考虑房东和租户的需求，并达成双方的共识。
对于房东来说，较长的租赁期限可以稳定收益，减少空置时间，降低租户更换的频率，节省相关手续和费用。
而对租户来说，较短的租赁期限则更有灵活性，可以根据生活或工作变化来选择是否继续租住。
除了租赁期限，还需关注租金的涨幅问题。
买卖合同中应明确租金的调整方式，如按市场行情调整、按通货膨胀进行调整等。
双方可根据当地房地产市场和租赁规定，协商确定合理的租金涨幅，以确保租金与实际市场价值相符，保障双方的权益。
二、租金收益分配分析在房屋买卖合同中，租金收益是买家购房的重要考虑因素之一。
针对租金收益分配，买卖双方可根据合同约定进行协商，找到适合双方的方案。
以下是常见的租金分配方式：1. 固定租金：双方约定固定金额的租金，租金支付周期可按月、季度或年度支付。
这种方式简单明了，双方权益清晰明确，适合长期合作的伙伴关系。
2. 比例分配：根据租金收益的比例进行分配。
比例的确定一般考虑到买卖双方的投资额度、所有权比例等因素。
这种方式适用于多方共同购买房屋投资，根据各自投资比例分配租金收益，公平合理。
3. 固定加比例分配：即固定租金与比例分配的结合。
双方可以约定固定租金作为基础收益，并按比例分配超出部分的租金收益。
这种方式可以平衡稳定收益与投资比例之间的关系。
三、其他相关事项分析除了租赁期限和租金收益分配外，房屋买卖合同中还涉及其他相关事项的分析。
租金倒推售价的4种方法
一、比较法：
在同一市场上寻找类似房地产（即租金、区位、内部结构及质量等与对象相同或相近）的售价作为参照，经适当修正来确定。
二、经验法：
月租金＊150个月=大概的房屋价值。
然后根据新旧程度和人气加权30--50％就是推出的房屋售价。
也就是说40元/平方米的地方，销售价格在7800—9000元/平方米。
三、投资回报法：
举例而言: 一套100平的商铺，租金在￥40/平/月，该如何推算该商铺的售价呢?
公式为：
商铺单价=（年租金／回报率）／回报率。
解答如下：
年租金=40*100*12=48000元
商铺总价48000÷8%=600000元
假设投资12-13年能够收回，回报率=8%
商铺单价=600000÷100=6000元/平方
四、收益法：
租赁收入扣除运营费用（维修费、管理费、保险费和税金等），具体扣除项情况而定）确定净收益，在此基础上再测算售价。
就所给商铺而言，一般运营费用为25%左右，回报率一般取8%，收益年限主要应根据土地使用权年限、建筑物尚可使用年限综合实际使用情况来确定，因未给出可收益年限，故不便确定，暂按30年确定（可根据具体情况自己酌情确定，代入公式即可），则售价（单位面积）：
[1-1/(1+0.08)^30]*40*12*(1-25%)/0.08=4000元(左右)。
算出后，自己可根据周边情况做适当修正来确定最终售价。
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售价与租金回报关系分析
1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系
目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测
售价与租金回报分析
假设目前售价15000/ m2 租金3/天/m2 面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000 月租金回报：9000 年租金：108000
年投资回报率：7.2%
资回报年限：13.9年
假设目前售价15000/M2 租金2/天/ m2 面积：100 m2
该商铺出售总价：1500000 月租金回报：6000 年租金：72000
年投资回报率：4.8 %
资回报年限：20.8年
按照国际商业项目正常的投资回报10%
售价15000/m2的商业租金应该在4.17/ m2/天
按照商业项目正常的投资回报8%
售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天
相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是6000/月、72000/年×10=720000总价/100 m2=7200/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话
租金是9000/月、108000/年×10=1080000总价/100 m2=108000/ m2
相反测算方法按投资回报8%测算
假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是6000/月、72000/年×12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2
假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话
租金是9000/月、108000/年×12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2
本人还特此做过一张租金与售价的分析表适用与任何项目
售价与租金回报分析:
15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,000 10 10.00
15,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,000 9 11.11
15,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,000 8 12.50
15,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
15,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00
单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年) 20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200,000 10 10.00
20,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180,000 9 11.11
20,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160,000 8 12.50
20,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140,000 7 14.29
20,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120,000 6 16.67
20,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100,000 5 20.00
单价（元/m2）总价 (元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年) 7,200 720,000 2.00 100 6,000 72,000 10 10.00
8,000 800,000 2.00 100 6,000 72,000 9 11.11
9,000 900,000 2.00 100 6,000 72,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72,000 7 14.29
12,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72,000 6 16.67
14,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72,000 5 20.00
9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,000 10 10.00
10,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,000 9 11.11
11,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,000 8 12.50
12,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,000 7 14.29
15,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.67
18,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,000 5 20.00
单价（元/m2）总价 (元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年) 10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 108,000 10 10.00
12,000 1,200,000 3.00 100 9,000 108,000 9 11.11
13,500 1,350,000 3.00 100 9,000 108,000 8 12.50
15,429 1,542,857 3.00 100 9,000 108,000 7 14.29
18,000 1,800,000 3.00 100 9,000 108,000 6 16.67
21,600 2,160,000 3.00 100 9,000 108,000 5 20.00
单价（元/m2）总价 (元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年) 12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126,000 10 10.00
14,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.11
15,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126,000 8 12.50
18,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126,000 7 14.29
21,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126,000 6 16.67
25,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126,000 5 20.00
但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已收的房价款吐出来返还业主
2 小业主转手困难的问题
这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了
首先做为商铺本身来讲购入总价决定回报收入
比如说一套商铺购入总价为100万开发商承诺回报为8%也就是年收益是8万(不包括个人所得税和租赁税等税收)但是上家把这套商铺转让给下家时房价发生了变化,因为上家把商铺转让会产生一系列产权交易的税费(营业税5.55%+差价部分差价税20%+契税3%+银行利息6.12%)等成本转加到房价上这样一来该商铺总价必然抬高20%-30%而且上家1分钱都没赚的情况下,但是回报收入还是8万也就是说回报率就不是8%了肯能是5%(不包括个人所得税和租赁税)了甚至更低了,这重情况下谁还会接手这商铺?
3 开发商风险规避
开发商目的非常明确就是以开发项目然后销售赢利为目的他把市场的宏观调控及经营风险转移到了→商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者身上了,而且开发商将产权拆零分售给了小业主但是经营权又牢牢的抓在自己手里,这样的话这个商铺如果将来经营得非常成功的话获利最大的还是开发商自己而小业主只有固定的回报8%或者10%这样一个固定收益没有权利跟开发商共同分享到利益,再换句话说如果经营失败开发商又把商场管理公司做为挡箭牌推在最前面而他自己是没有任何责任和风险的,其实就是开发商在用小业主的产权在玩商业游戏
最终受到迫害的还是商业管理公司和→投资者(小业主)还有→商铺的直接经营者
还有很多内容想跟大家一起探讨由于目前工作原因没时间暂时写到这里以后有时间再来和大家交流探讨.。