售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法
商铺租聘租金的核算与返还规定
商铺租聘租金的核算与返还规定商铺租金的核算与返还规定随着商业地产市场的发展，商铺租赁成为了许多企业的重要方式之一。
而商铺租金的核算与返还规定对于租赁双方来说，都有着重要的意义。
本文将对商铺租金的核算和返还规定进行详细探讨，以帮助租赁双方更好地了解相关规定。
一、商铺租金核算规定商铺租金的核算是租赁双方之间最为关注的问题之一。
在商铺租聘租金的核算过程中，需要注意以下几个方面：1. 租金计算方式商铺租金计算方式有多种，可以按照面积计算，也可以按照营业额计算。
租赁双方应在签订租赁合同之前明确商铺租金的计算方式，并在合同中详细注明。
2. 租金周期商铺租金的周期可以是每月、每季度、每半年或每年一次。
租赁双方应在租赁合同中明确约定租金的支付周期，以避免后续纠纷。
3. 租金递增商铺租金递增是指在一定期限内，按照约定的比例逐年递增。
租赁双方可以根据市场行情和商铺的地段、规模等因素来协商商铺租金的递增方式，并在合同中明确注明。
4. 租金减免在商铺租赁过程中，有时会出现商铺营业额低于预期的情况。
为了保持租赁双方的利益平衡，合同中通常会约定一定条件下的租金减免规定。
租赁双方应根据实际情况，在合同中明确注明租金减免的条件和比例。
二、商铺租金返还规定商铺租金返还规定是指商铺租赁期满后，租金的返还方式和条件。
在商铺租赁合同中，通常会约定以下几种返还规定：1. 押金返还商铺租赁合同中通常会规定租赁双方需提供一定金额的押金作为保证金。
在租赁期满后，如果租赁双方没有违约行为，押金会按照约定的方式和时间返还给租赁方。
2. 租金返还商铺租金返还是指商铺租赁期满后，将商铺租金的余额返还给出租方。
一般情况下，在租赁合同中会明确约定租金的返还方式和时间。
3. 装修费用返还在商铺租赁过程中，租赁方通常需要进行一定的装修和改造。
为了保证租赁双方的权益，租赁合同中通常会约定一定条件下的装修费用返还规定。
4. 其他费用返还商铺租赁合同中还可能存在其他费用的返还规定，比如物业管理费、水电费等。
商铺投资回报率计算方法
商铺投资回报率计算方法我折腾了好久商铺投资回报率计算这事儿，总算找到点门道。
我一开始真的是瞎摸索啊。
我就想啊，这商铺投资回报率，肯定得看看我投了多少钱，然后再看看能赚回来多少呗。
最开始我就简单地想，比如说我花了100万买个商铺，然后每年光租金就能拿到5万。
那我就直接用这5万除以100万，得到，换算成百分数就是5%，我还以为这就完事了呢。
但是后来我发现不对劲儿啊。
我有个朋友跟我说，我这样算太简单了。
因为买商铺的时候可能还有一些别的费用呢，像什么税费、中介费之类的，这些都得算到投资成本里去。
比如我买那个100万的商铺，税费交了8万，中介费给了2万，那我这实际的投资成本就变成110万了啊。
这时候再算回报率，就应该用5万除以110万，那就不是5%了，是%左右了。
这个差别虽然看起来不算太大，但是对于投资来说那可挺重要的。
还有就是关于这个租金的收入计算。
有些商铺可能不是全年都租出去的呀。
我就又遇到过这种情况，我另外一个商铺呢，有段时间空着没租出去。
我刚开始算回报率的时候就按照一年12个月都有租金收入算的，那肯定就不对了。
这个时候呢，就得按照实际的出租月份来算租金收入。
比如说一年只租出去10个月，每个月租金5000块，那这一年的租金revenue就是5000乘以10等于5万，再按照之前算投资成本的方法去算回报率。
再有就是商铺可能还会有一些增值的部分。
比如说过了几年，这商铺的价值涨到120万了。
这个增值的部分怎么算到回报率里，我也想了好久。
我还试过一种方法，就是把增值的这20万加上这几年收到的租金总额，然后再除以总的投资成本，这样算出来一个综合的回报率。
不过这种方法在实际投资界里是不是完全正确我也不敢说，但是对于我自己看我这商铺投资到底赚没赚钱，还是挺有用的。
我还得再强调一下这个投资成本一定要算清楚啊，还有租金收入一定要根据实际情况来算。
咱们投资商铺可得把这些算明白了，不能像我一开始那样稀里糊涂地就以为自己算准了回报率。
最新售后返租操作模式及计算方式
售后返租计算及商铺租金回报率计算方法
“不破不立，不止不行。”
• 售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同 时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍 引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦"解套 "的漫漫征途，如何破？本专题为，从售后返租优 劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金 回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售 后返租困局提供借鉴。
商铺返租方案
商铺返租方案商铺返租方案1. 背景介绍在商业地产领域，商铺返租是指商业地产市场上商铺的租赁方与租户达成一项租赁协议后，由租户将商铺再次出租给第三方的行为。
商铺返租方案是商铺租赁方为提高商铺利用率，增加租赁收入而采取的一种策略。
本文将介绍商铺返租方案的相关内容，包括背景介绍、返租流程、风险控制和优势分析等。
2. 返租流程商铺返租方案的流程主要包括以下几个步骤：步骤一：确定返租条件商铺租赁方需要与租户达成一致，明确商铺返租的条件，包括租期、租金、返租对象等。
商铺租赁方需要根据市场情况和自身需求来制定合理的返租条件，以吸引合适的返租对象。
步骤二：选择合适的返租对象商铺租赁方需要通过市场调研和租户背景调查等途径，选择合适的返租对象。
返租对象的选择应考虑其信誉度、经营实力和发展潜力等因素，以确保商铺的长期稳定收益。
步骤三：与租户协商商铺租赁方需要与租户进行协商，明确返租方案的具体细节，包括返租期限、返租费用、返租管理责任等。
双方应达成一致并签署正式的合同文件，保证返租方案的实施。
步骤四：监督管理商铺租赁方需要对返租过程进行监督管理，确保返租租户按照合同约定履行返租义务。
监督管理包括对租户的经营状况进行定期评估和跟踪，确保商铺的收益最大化。
3. 风险控制商铺返租方案带来了一定的风险，商铺租赁方需要采取相应的措施进行风险控制。
主要的风险包括返租租金未按时支付、返租租户经营不善导致商铺价值下降等。
为了降低风险，商铺租赁方可以采取以下措施：- 设立返租保证金：要求返租租户在返租前支付一定的保证金，以应对租金未支付等情况。
- 定期评估经营状况：商铺租赁方可以定期评估返租租户的经营状况，及时发现问题并采取相应措施。
- 终止合同条款：合同中可以约定一些终止合同的情况和条件，以应对返租租户经营不善等情况。
4. 优势分析商铺返租方案有以下几个优势：- 提高商铺利用率：通过商铺返租，商铺租赁方可以提高商铺的利用率，降低商铺空置率，增加租赁收入。
商业返租方案分析
返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。
而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
商铺投资回报率如何计算
商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。
(1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金（专题阅读）约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。
那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。
(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。
案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。
套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。
不能解决多套投资的现金分析问题。
且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。
(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。
商铺售后返租协议
商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。
本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。
售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
商业业态承租水平与租金回报率计算方法
60%了解各业态承租水平、各级城市整体租金水平以及租金回报率的测算是购物中 心成功盈收的关键。
本专题主要从商业业态承租水平、各级城市租金水平调研以及租金回报率测算等 方面，阐述购物中心租金制定需要考虑到的各个方面，供招商运营人员参考。
一、不同业态和城市的商铺承租水平不同业态的承租水平快餐承皀水平較音r T 股为営Ik 菴的896-12^ 7餐恢承穏水平踣吒于快餐案,的为昔业魁75^呂％ ;承程水平底「要求面1汝「廻可夷螟科慕考怵息、餐饮场所「是购塌字心必要因義「 旗至最融昙 影底，依懸辟莒业惡分配.F 哥］水平在3叹芒右，环^＜平約占髡趣芳的KTV 的簷包R 莊,玛全£宣业戡tE^舷］在现-铢左右;禺租能力量低「但能黨集人流「设置在商场高楼慝.既I 擁星團槟零求「又可捋人流 引导上承，同聒升周边裔邮值理市的租金水平■几乎昙就住I .仅为芸业蕊为2珀-3%左S ・因孫市毛利厭低； 爾商税瓦-承相水平眼”威至地下匪可农足茴枳需3^ -交可毘集人盂”向 m涵相面秩憨,斑水工量髙「放在商场最隹位置；B 歳養场屈裔毛H 业态”毛称悴f 在2聊-3曲，因曲承程水平也歳高,的为昔业生活服务类ILEA 10导语/超市弔器宅謁K 附旗穆出千营业甌的2%吱5光左石百黄 服饰类 高于市值20%市但翹H)80%市值L'J TF 27.5%miiutt 13%餐饮类休闲娱乐类I各个业态租金水平分析总结支歸金怎因高租金客湄自1居毛利率于其他业态耒舷离金专业市场类 娱乐怵闲类可聲捕X 量的商场勢势解 上址 痕申小型店舞的曝淖「对于 开反商內剧俚歸芥旃害足到了鳶餐件用.故这喚k 玄謝亍翟金拥 有很的辿桥能力,陌支爾全不会很肓处于人口居住誉漂区「通笔炯］的毛和淸克氏・M 乘用:»惶皆的方 式「因此惑于翹金的鬲担能力幷不星特刖的強「但县田于冥又星住 宅社区生活所必颁业态,孜住宅开发商对其需要有个较为清晰的走位, 具可L 墟肓住宅苗號逵睫瞬隼松格不同级别城市的租金水平在租金方面，至2014年下半年，一线城市首层商铺租金报价平均达元 / tf /天，而二线城市仅为每天每平方米元，前者为后者的倍左右。
如何计算租金回报率
租金回报率如何计算一、以销售返租回报率计算经济分析的条件1.租金计算根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给商铺的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+商铺租金-不可预见费=纯销售额其中：·实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
·回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额；·商铺租金是租期内开发商得到的总收益；·不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；·纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况下获得的收益。
以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知，已知均价指市场推导出的市场均价）假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：2.计算过程根据前面部分表格的计算数据说明：按照商铺租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
计算过程如下：第一种：按8年租期算将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×1 2×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/平方米到100元/平方米的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该购物中心商铺的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。
商铺投资返租方案
商铺投资返租方案一、投资优惠政策交1万抵2万，交5万抵7万，交10万抵13万二、返租5年政策·1-5年返租率分别为总房款的6%，6.5%，7%，7.5%，8%，5年共返租金35%；·客户将所购商铺的经营权转让给商业管理公司，作为回报，商业管理公司将前3年租金收入一次性返还给客户，客户可将其用于冲抵购房首付款。
前3年为6%+6.5%+7%=总价的19.5%；·第4年和第5年每年返一次，后两年分别按7.5%，8%的比例向客户支付租金，5年后可保底100%原价回购。
·客户若想自营，须与商业管理公司另行签订租赁协议。
5年后根据市场续签返租合同，可以自己经营、出租，也可交由商业管理公司继续管理。
三、保底回购政策所有铺都可按自愿原则申请按原价回购。
按实际成交价返还，须签定回购协议，并要有第三方担保。
回购的金额为客户实际购买总价款，税费由乙方承担。
四、示例以一层C0026号60.95平米商铺为例：·报价5792元/平米，总价35.3022万元；·享受交10万抵13万元优惠后，总价为32.3022万元；单价为5300元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为323022万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=260033万元，单价为4266元/平米。
·一套60平米商铺总价优惠近10万元！首付13万元，做十年按揭，每月还款仅1000多元！·第4年支付租金24228元！第5年支付租金25843元！保守估计8年回本！8年纯赚一套商铺！再以二层A33号25.31平米商铺为例：·报价6208元/平米，总价15.7124万元；·享受交5万抵7万元优惠后，总价为13.7124万元；单价为5418元/平米；·购房时返租三年，实际缴纳总房款为13.7124万元×【100%-（6%+6.5%+7%=总价的19.5%）=80.5%】=11.0385万元，单价为4361元/平米。
商铺回报率简单算法
商铺回报率简单算法
商铺回报率是指商业地产投资者在一定时间内从租金、销售额、资本增值等方面获得的收益与资产成本之比。
是商业地产投资者评估投资项目收益率的重要指标之一，也是衡量商业地产市场风险和投资价值的重要指标之一。
那么如何计算商铺回报率呢？
商铺回报率的计算方法相对简单，主要应根据商铺的净收益和投资成本来计算。
商铺的净收益是指商铺所有收益减去所有支出后的余额，也就是商铺的盈利。
投资成本则是指购买商铺的总成本，包括购买价格、装修费用、税费等各种费用。
商铺回报率=净收益÷投资成本×100%。
例如，如果您花费100万购买商铺，每年可以获得10万元的净收益，那么该商铺的回报率为10%（10÷100×100%）。
但需要注意的是，商铺回报率并不是一成不变的，因为商业地产市场的变化是不可预测的，商铺的租金、销售额等收益也会受到市场的波动。
因此，商铺回报率应该作为参考指标，而不是决定投资的唯一因素。
在投资商铺时，还应该结合市场走势、商铺位置、租户信誉度、租约条款等多方面因素进行综合考虑，降低投资风险，提高收益率。
- 1 -。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款旳8％☐回报计算期：实际交付有效期，如2月28日交付使用，回报期为2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％旳回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％旳返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享有3年8％旳年回报，发展商承当3年回报旳所有风险，同步享有超过年回报差额旳租金收入。
☐甲乙双方：签定返租合同，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳有关税费，合计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承当物业管理费与空调费，招租旳客户承当这些费用。
而通过招商旳品牌商家不承当，由商场旳项目管理公司承当。
☐开出极具诱惑力、驱使力旳优惠条件吸引有出名度旳百货公司以租赁或合伙旳方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位旳规定，结合目前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化旳商场形象，保证所采用旳返租方案顺利实行。
为此，寻找经营商场旳商家可谓方案可否执行旳重要前提及保障。
那么，以什么样旳合伙方式与之联手打造商场形象呢？如下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁旳方式进场经营长处：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定旳市场出名度及号召力，同步有丰富旳经营管理经验。
3、通过商家旳物流配送体系，节省经营成本，增长赚钱。
缺陷：1、由于商场体量较小，较难找到故意向旳商家进场经营。
2、出租租金收入与否能与年回报8％旳返租租金持平或赚钱较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼旳商场，拟定租金受益，租赁期限以以上为宜。
2、物管费用及其她由物管公司承当。
3、双方签定租赁合同，明确双方权利义务关系。
4、合同中列明租金旳增长幅度及增长周期。
商铺租赁返还
商铺租赁返还商铺租赁返还是指在租赁合同期满或提前终止时，将商铺返还给出租方的一项程序。
本文将从租赁期满返还和提前终止返还两个方面探讨商铺租赁返还的具体内容和注意事项。
一、租赁期满返还当商铺的租赁期限到期后，租赁双方需要按照合同约定进行返还程序。
以下是租赁期满返还流程的详细说明。
1. 租赁商铺验收在租赁期满之前，承租方需将商铺进行清洁和维修，并确保符合合同规定的条件和标准。
出租方将根据合同约定的时间进行验收，检查商铺的状况，确认是否满足返还要求。
2. 商铺返还手续一旦商铺通过验收，双方需要进行相关的返还手续。
首先，承租方需要将商铺内的所有设备、装修和其他物品返还给出租方，确保商铺在返还时与租赁开始时的状态相同。
出租方将对商铺内的物品进行清点和验收，并与租赁期初的清单进行对比。
3. 租金结算在商铺返还的同时，租赁的最后一个月的租金也需要结算。
出租方将核对承租方的租金支付情况，如有欠款，需在商铺返还之前进行清算。
4. 合同解除一旦商铺返还并完成租金结算，租赁合同即刻解除。
租赁双方可以在此时进行最后的结算和协商，以确保双方的权益得到保障。
二、提前终止返还在某些情况下，商铺租赁合同可能会提前终止，此时租赁返还的程序需要根据具体情况进行调整。
以下是提前终止返还的一般步骤。
1. 提前通知当租赁一方决定提前终止合同时，需要及时通知对方，并陈述提前终止的原因。
提前通知可以帮助双方更好地协商返还事宜，并避免纠纷的发生。
2. 协商返还条款在提前终止的情况下，双方需要重新协商返还条款。
具体内容可能包括提前返还商铺的时间、商铺的状况要求、租金结算等。
双方需要达成一致，以确保双方的权益得到保障。
3. 商铺返还一旦提前终止协议达成，商铺返还的程序可以按照租赁期满返还的步骤进行，包括验收、清点物品、结算租金等。
4. 合同解除提前终止返还的最终步骤是合同解除。
当商铺返还并完成租金结算后，双方可以进行最后的结算，并解除租赁合同。
总结商铺租赁返还是商业租赁合同结束时的重要程序，需要租赁双方充分沟通和协商。
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售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。
从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析：模式 长期售后返租 特征商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式短期售后返租 特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感分割灵活，客户层面广劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象； 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；劣势承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售 2、售后返租操作方式 A、招商→经营→销售→返租定义该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。
此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同 优势 该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小 劣势 情况无法预测，价格较高 B、招商→销售→返租→经营定义用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。
此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同 优势是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定,如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营 劣势 视招商情况而定，有一定的风险 C、销售→返租→招商→经营定义该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。
因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺" 优势该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。
拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营 劣势 对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性D、销售→返租→放任 定义 开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报 优势该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险 劣势 后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收二、 售后返租操作风险及规避技巧 A、 差价补贴风险差价补贴风险大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低 发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金 规避方法 发展商首先需判断自身资金的使用效如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已率优势在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴 劣势 这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性B、 返租期满后产权分散风险返租期满后产权分散风险 分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾 虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题 大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值规避方法 成立业主委员会业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系 通过类似“股权”的形式在实现整体效益情况下，全面公平保障所有业主收益 可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等 业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式以实现商场的统一经营前期分割规划充分考虑经营需要 合理组织人流走向通道，合理设置通道的长与宽，尽量保证铺位的分割，做到“分则好售，合则好用” 返租期满后大型商家不再租用，可通过商场本身布局，组织成立相应的主题商场以对应招商 大型商家整体承租后再分割销售，作为一种商铺的营销模式，有其存在的合理性：最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾 C、 大商家经营不良风险 大商家经营 不良风险 在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大 由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。
这种操作模式的方式是：难点商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主 小业主作为商铺的投资者而存在 发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者 从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：两个基本点 发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益 两个关系发展商与小业主的承包经营关系 大型商家与发展商的承租方与出租方的关系规避方法 选择实力雄厚的知名商家 知名商家具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营能力较强 针对自身项目素质要判断市场经营前景，就如同是社区大型商业地产商选择大型超市一样：充分迎合了市场需求与商家经营的联动关系社区中大量的家庭消费需求可为超市提供源源不断的生意机会：商家的持续经营就有了良好的基础，租金也就有了稳定支付的保障 重视商业管理公司以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由扮演的角色 商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。
三、 售后返租型商铺租金回报率计算方法 1、 计算方法 以好百年家居为例，从经济条件、计算过程、计算方法与公式3大方面解析售后返租回报率制定过程：品牌档次好百年家居是从事家居商品流通的大型家居连锁企业。
好百年各分店主要经营中高档家居商品并为家居商品供应商提供商品展示、分销、物流配送及信息服务。
品牌规模从2002起，好百年开始逐步向全国市场扩张，其在上海的店铺目前主要是东方店（营业面积3万平方米）。
2004年后，其扩张的触角主要在北京、上海、广州等中心城市，其单店面积一般都超过4万平方米。
拓展计划未来10年，好百年计划要在全国主要大中城总计开设100家以上分店，而上海作为其主要扩张目标城市，对于我们来说，可以说是就在身边的机会。
租用方式 好百年的扩张，一般是选定一个合适的商业项目（商业地产招商），开发商采取带租约销售的方式。
先进行商铺销售，再将商场整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。
发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。
为了便于计算和具有代表性，先设定几个条件： 租期时间为8、10年计。
选定二层作为面积来计算（两层面积为7000㎡计） 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。
根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额其中： 实际销售总金额：是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。
回报客户的金额：是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额； 好百年租金：是租期内发展商从好百年得到的总收益； 不可预见费：是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在发展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现100%销售的情况 下获得的收益。
假设商场在正常经营状态下的市场推论价格已知。
假设为：计算数据说明：按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。
前三年的租金保持不变，从第四年开始，按照每年12%递增。
2、计算过程与公式第一种，按8年租期算：将已知数据带入到公式中，得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格，带入到公式中，则得到相应的销售均价，既当该好百年的租金达到某个价格时，要实现相应的销售整体均价，才能保证发展商能够得到纯销售额。