营改增热点.难点问题汇编(三)doc

营改增热点、疑难问题汇编（三）八十三、物业公司代收代交的水电费、代收的维修基金在地税时是虽然开票但交营业税时可以差额扣除，营改增后，怎么开具发票？答：物业公司代收水电费，如果以自己的名义为客户开具发票，应按适用税率申报缴纳增值税。

同时符合以下条件的代收代交的水电费，暂不征收增值税：（1）自来水公司、电力公司将发票开具给客户；（2）物业公司将该项发票转交给客户；（3）物业公司按自来水公司、电力公司实际收取的水电费与客户结算。

维修基金，是指物业公司接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金，不属于增值税征收范围，也不能开具增值税发票。

八十四、实行差额征税的营改增纳税人怎样适用小微企业增值税优惠政策？答：营改增后，部分行业适用差额征税的增值税政策，这些行业的小规模纳税人在适用小微企业免税政策时，应该按差额之前的销售额来确定是否可以享受小微免税的政策。

八十五、房地产开发企业预收款包括哪些？答：预收款是指房地产企业实际取得的售房款。

包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）；二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。

八十六、公司对达到条件的安置房店面承租户给予20—40%的租金减免，该项减免金额从收取的租金中进行支付，该笔金额是否可以开具红字发票进行冲减?答：可以。

八十七、一般纳税人销售自行开发的房地产项目如果取得无法划分的进项可以抵扣吗？答：根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）”。

八十八、试点纳税人提供租赁服务，采取预收款方式，5月1日之前已经收款，暂未开票。

五月之后可否对该部分应税收入开具国税增值税专用发票？答：不可以。

纳税人该笔租赁收入应申报缴纳营业税。

在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外），不能开具增值税专用发票。

八十九、纳税人从事现代服务业适用税率是6%计算销项税额，那么其取得的17%的进项税发票可否按规定进行抵扣？答：可以。

九十、纳税人提供企业管理服务，与客户签订的合同是按季收费，6月末收取二季度管理费时应如何开票？全额开具国税发票还是按比例划分后分别开具地税发票和国税发票？答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第四十五条的规定，增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。

因此，该业务应全额开具国税发票。

九十一、营改增后，餐饮企业外卖和现场消费应如何缴纳增值税？答：餐饮企业外卖为销售货物行为，现场消费为提供餐饮服务，应分别核算销售额，按各自适用税率或征收率分别计算应纳增值税额。

（广佛会计交流平台注：此问题可参考《营改增热点、难点问题汇编一》的第三则，解释得更为详细。

）（八十三至九十一来源于厦门市国家税务局《营改增政策问题解答》系列））九十二、明星代言，若只约定使用明星的肖像权属于广告服务还是属于转让其他无形资产-肖像权转让？答：对明星个人而言属于转让其他无形资产-肖像权转让。

九十三、营改增后，提供杀虫灭蟑服务，应按什么项目征收增值税？答：应按居民日常服务。

九十四、酒店式公寓按月或按季向客户提供住宿服务，同时提供客房服务，按住宿服务还是不动产租赁服务征收增值税？答：提供住宿服务的同时提供客房服务。

按住宿服务征收增值税。

九十五、酒店租给他人用作注册公司，此类收入在计算缴纳增值税时是按住宿服务还是按不动产租赁？答：提供客房服务按照住宿业，不提供住宿服务按不动产租赁。

九十六、酒店长期为某公司高管包住，并且合同约定有线电视费等自付，此类业务收入归入住宿服务还是不动产租赁？答：提供客房服务按照住宿业，不提供住宿服务按不动产租赁。

九十七、酒店的会议室出租给其他公司开展会议使用，按会议展览服务还是按不动产租赁？答：提供会议服务按照会议展览服务，不提供会议服务按不动产租赁。

九十八、2016年3月1日开始进行不动产在建工程，2016年7月31日建造完毕，此项不动产能否进行抵扣？如果可以抵扣，应该怎样抵扣？答：2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

九十九、纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，没有按规定预缴增值税的，应由哪里的税务机关进行处罚？答：根据《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第17号）第十二条的规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

（九十二至九十九来源于北京市国家税务局《热点问题》系列））一零零、取得的不动产和不动产在建工程怎样抵扣？答：1.基本规定（1）适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

①抵扣时间。

60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

②取得的形式。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

房地产开发企业自行开发的房地产项目，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。

③融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。

融资租入的不动产即出租人根据承租人所要求购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。

不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁行为。

施工现场修建的临时建筑物、构筑物，包括在施工现场修建的临时工棚，简易住房等。

例：2016 年6 月5 日，某增值税一般纳税人购进办公大楼一座，该大楼用于公司办公，计入固定资产，并于次月开始计提折旧。

6 月20 日，该纳税人取得该大楼的增值税专用发票并认证相符，专用发票注明的增值税税额为2000万元。

按照规定，2000 万元进项税额中的60%,1200万元将在本期（2016 年6 月）抵扣，剩余的40%，800万元于取得扣税凭证的当月起第13 个月（2017 年6 月）抵扣。

（2） 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分2年从销项税额中抵扣。

不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。

分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

注释：纳税人购进货物和设计服务、建筑服务用于改建、扩建、修缮、装饰不动产，购进的该部分材料成本计入不动产原值的，按照如下情况处理：①购进该部分材料成本未达到不动产原值50%，则该项购进材料的进项税额可于当期全部抵扣。

②购进该部分材料成本达到或超过不动产原值50%，该项购进材料进项税额中的60%于当期抵扣，剩余的40%于取得扣税凭证的第13 个月抵扣。

例：某增值税一般纳税人2016年6月10日购入材料用于不动产的改建，增值税专用发票上注明的金额为1000万元，税额为170万元，该部分材料成本计入不动产原值。

①如果不动产原值为2500万元，该次改建支出未达到不动产原值50%，则170万元可以在当期（2016年6月）全部抵扣。

②如果不动产原值为1500万元，该次改建支出超过不动产原值50%，则170万元当期（2016年6月）只能抵扣102万元（170×60%），剩余68万元（170×40%）在取得扣税凭证的第13个月（2016年7月）抵扣。

（3）已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%例：2016 年6月15 日，纳税人买了一座楼办公用，2000 万元，进项税额220 万元，该纳税人在当期抵扣132 万元，待抵扣88万元。

2017 年4 月，纳税人将办公楼改造成员工食堂，用于集体福利。

如果2017 年4 月该不动产的净值为1600 万元，不动产净值率就是80%，则该纳税人2017年需要转出的进项税额为：（132+88）×80%=176万元。

（4）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

注释：增值税一般纳税人取得增值税专用发票，未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。

例：2016 年6 月15 日，某增值税一般纳税人购进办公楼一座共计3330 万元（含税）。

该大楼专用于职工宿舍使用，计入固定资产，并于次月开始计提折旧，分10 年计提，无残值。