商品房预售各方当事人风险防范法律对策

合集下载

浅析商品房非法预售现象及对策

的管理部门加大政策法规宣传力度。费者之所以去购买开发商非法预消售的房屋，因为他们对相关的政策法规是及认购非法预售房屋可能产生的后果损失不了解，因此房地产管理部门应通过电视、报纸等媒体加强这方面的宣传，引导消费者购买手续齐全的房屋，使开发商的非法预售行为没有生存土壤。严格执行预售许可证制度，查处违法预售行为。稚贼市房地产管理法》４条第４规定，品房预售应当向县级以上人民政商府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；《而城市商品房预售管理办法》６条规定：商品房预售实行许第 “ 可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《品房预售许可证》商。未取得《品房预商售许可证》不得进行商品房预售。，的， ”第三季度条规定：开发企业进行商品房预 “ 售，当向承购人出示《应商品房预售许可证》售楼广告和说明书应当载明俯品房，预售许可证》的批准文号。地产管理部 ’ 傍门应当加大检查、督和处罚力度，非监对法预售行为进行严厉处罚。加强预售资金监管，防止“ 烂尾 ’ 象现发生。《市商品房预售管理办法》第１城１条规定：开发企业预售商品房所得款项应 “ 当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。 ” 房地产管理部门可设立专门的商品房预售资金监管机构，商品房预售资金实行专户
箜篁鱼固
浅析商品房非法预售现象及对策

房地产法律风险防范手册

房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册1. 引言房地产行业作为一个重要的支柱产业，在经济发展中扮演着重要的角色。

然而，随着房地产市场的不断发展和变化，各种法律风险也随之而来。

对于从事房地产行业的机构或个人来说，了解和防范房地产法律风险十分重要。

本手册旨在为房地产行业参与者提供一些常见的法律风险防范措施和建议，帮助他们更好地理解并应对房地产行业中的法律挑战。

2. 预售合同法律风险防范2.1 合同条款的规范性预售合同是购房者与开发商之间的重要法律文件，合同条款的规范性直接影响到双方的权益。

在签订预售合同前，购房者应仔细阅读合同内容，并确保合同条款合法、合规。

确保合同中的商品房面积、户型、配套设施等关键信息明确无误。

注意合同中的各项费用，如房屋定金、首付款、尾款等，确保金额和支付方式清晰明确。

注意合同中的解除合同、退房、退款等相关条款，以防意外情况发生时保护自身权益。

2.2 项目审批和土地使用权在购房前，购房者应了解开发商所涉及项目是否获得了相关审批，并确保土地使用权合法。

购房者可以通过以下方式进行核实：查阅相关政府部门网站公示的项目审批文件。

获取开发商出示的土地使用权证或相关文件，确保土地使用权合法。

2.3 房屋质量保证购房者在购房时可通过以下方式确保房屋质量的保证：查看开发商的信誉和口碑，选择有良好声誉的开发商。

寻求专业的房屋检测机构进行房屋质量检测，确保房屋质量达到标准。

关注开发商提供的质量保证期限，确保在保修期限内享受售后服务。

3. 建设工程合同法律风险防范建设工程合同是开发商与承包商之间的重要法律文件，对于房地产项目的质量和安全起着关键性作用。

以下是一些防范建设工程合同法律风险的建议：3.1 合同内容和约定在签订建设工程合同前，开发商应仔细审查合同内容和约定，并确保以下事项：工程范围、质量标准、工期等关键约定清晰明确。

施工方必须具备相关资质和信誉。

合同中应包含保证金及违约责任等条款。

3.2 施工监管和验收开发商应加强对施工过程的监管和控制，确保施工符合相关法规和质量标准。

加强商品房预售执法管理的对策及建议

加强商品房预售执法管理的对策及建议随着我国房地产行业的兴起和迅速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。

商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人支付定金或房价款的行为。

商品房预售是房地产转让的重要方式，对于加快房地产融资，搞活房地产市场，稳定房地产开发经营的外部环境，加快居民住房条件的改善起到了积极作用。

房屋销售实行预售制度的同时，也出现了不和谐的因素，许多开发商不同程度地发生了各种违法预售行为，扰乱了商品房市场秩序，损害了广大购房群众的合法利益。

这些年，我们逐步加大了对商品房违法预售的查处力度，带着如何加强对商品房预售的管理、有效地开展商品房违法预售执法监察工作的课题，结合执法工作实际，进行了调研。

一、我市商品房市场的现状由于历史原因，我国大部分省市居民住房条件一度十分困难。

以前国家作为住房供应的主体，加之单位财力有限，同时受旧体制的约束，住宅建设难以形成良性循环机制。

九十年代初，我市房地产业进入。

的项目是商住楼，其中商用房屋办理了预售许可证，但住宅并未达到预售条件，却以商业用房的预售许可证冒名顶替，预售住宅。

2、开发企业无证预售行为的危害商品房预售不同于现房现售，有可能随着政策、市场及开发商的原因出现变数，购买期房本身就存在风险，而购买没有取得《商品房预售许可证》的期房，风险就更大，一旦开发商不能按期交房或房屋出现质量问题，甚至开发商携款逃跑，购房人都很难得到法律保护，交纳的定金也难以返还。

很多购房者明知开发商没有取得《商品房预售许可证》，但为了获得优惠的价格和优先选择自己喜欢的房屋户型的机会，往往会不惜代价冒险购买无预售许可证的房屋。

如我市轰动一时的“东方莫斯科”项目就是最明显的例证，虽未取得《商品房预售许可证》，但因为价格相对便宜，而卖出了大量房屋，由于该项目手续不全及其他违法问题，被依法强制停工，若不是最终由政府接管，将会给上千户的购房者造成严重的经济损失。

房地产企业如何规避法律风险

房地产企业如何规避法律风险一、引言近年来，随着房地产业的蓬勃发展，房地产企业面临的法律风险也日益增加。

房地产企业应该认识到，合法经营与健康发展不能仅仅依赖市场机制，更需要合规经营，积极规避各类法律风险。

本文将就房地产企业如何规避法律风险展开讨论，为企业提供可行的参考和建议。

二、遵纪守法作为房地产企业，遵纪守法是首要原则。

企业要加强与政府相关部门的沟通和交流，及时了解国家和地方政策法规的变化。

企业要严格按照法律要求申报、办理相关手续，确保责任的明确和义务的履行。

同时，企业要建立健全内部合规制度，加强员工的法律教育和培训，提高员工的法律意识和风险防范意识。

三、合同管理房地产企业在与合作伙伴进行合同签订时要审慎核查合同内容，确保各项条款的合法合规性。

同时，要与律师事务所进行有效合作，确保合同的撰写和审查符合法律法规的要求。

在合同履行过程中，企业需建立起完善的合同管理制度，确保各方按照约定履行合同义务，避免引发纠纷和法律风险。

四、土地使用与不动产登记土地使用权是房地产企业运营的基础。

企业在进行土地获取和使用过程中，要严格遵守土地法律法规，确保土地的合法取得和使用。

此外，不动产登记是保护房地产权益的重要手段，企业要积极进行不动产登记，确保权属清晰，避免法律争议。

五、规范销售行为房地产企业在销售过程中应严格遵守市场秩序，坚决杜绝违法违规行为。

企业要确保销售广告内容真实准确，不夸大宣传、虚假宣传，避免误导消费者。

同时，要依法签订购房合同，并明确约定双方的权益和义务，避免引发购房纠纷和法律争议。

六、建立风险预警机制房地产企业应建立健全风险预警机制，及时识别和应对法律风险。

企业可以委托专业律师事务所进行法律风险评估和预警，制定相应的风险防范和处理方案。

同时，企业要密切关注法律法规的变化和政府监管的动态，及时调整企业运营策略，规避潜在的法律风险。

七、加强风险应对能力当法律风险发生时，房地产企业要及时应对，积极采取法律手段进行维权和解决纠纷。

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控商品房预售抵押登记是指开发企业在未取得预售许可证的情况下，将尚未建成的商品房作为抵押物进行抵押登记，并通过抵押贷款融资的一种方式。

这种融资方式在一定程度上缓解了开发企业资金压力，但同时也存在一定的法律风险。

本文将从银行的角度，探讨商品房预售抵押登记中的法律风险防控措施。

应当明确商品房预售抵押登记的法律依据。

《中华人民共和国抵押法》第二十一条规定：“预售商品房抵押，需要土地行政管理部门批准法人、非法人单位的抵押登记。

”可见，商品房预售抵押登记需要取得土地行政管理部门的批准，否则将被视为无效登记。

银行在办理商品房预售抵押登记时，需要事先核实开发企业是否已获得土地行政管理部门的批准，以避免因登记无效而导致的法律风险。

银行应当审查抵押物的真实性和合法性。

根据《中华人民共和国合同法》第一百四十六条的规定：“债务人债务的全部或者部分，可以抵押给债权人。

抵押的财产不得违反法律、行政法规的规定。

”在商品房预售抵押登记中，银行需要核实开发企业名下的商品房是否真实存在，并且符合法律法规的要求。

银行还应当核实开发企业是否有出售该商品房的合法权利，以避免因抵押物不存在或权利受限而导致的法律风险。

银行应当加强对预售款的管理和监督。

根据《商品房销售管理办法》，开发企业应当设立专门的预售款账户，并将预售款存入该账户，用于商品房项目建设。

银行在办理商品房预售抵押登记时，应当核实开发企业是否按照规定设立了预售款账户，并积极进行预售款监管，确保预售款的使用符合合同约定和法律法规的要求。

只有确保预售款的合理使用，银行才能将预售款作为抵押物进行登记，避免因违规使用预售款而导致的法律风险。

最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书

最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头
治理的司法建议书
尊敬的最高人民法院，
近年来，我国商品房市场发展迅猛，但也暴露出一些问题，如商品房预售过程中的矛盾纠纷频发。

为了加强商品房预售监管，解决矛盾纠纷，我们向最高人民法院提出以下司法建议：
1. 健全商品房预售监管机制：建立完善的商品房预售监管体系，明确各相关部门的职责和任务。

加强对开发商的资质审核和监督，确保其合法合规经营。

加强对商品房预售资金使用的监管，杜绝违规行为。

2. 加强信息公示和透明度：要求开发商在商品房预售过程中及时公示相关信息，包括预售许可证、房屋设计图纸、价格等，确保购房者充分了解相关信息。

建立健全相关信息公示平台，方便购房者查询。

3. 完善商品房预售合同制度：明确预售合同中的各方权益，加强对预售合同的监督和保护。

在合同中规定开发商应承担的责任和义务，确保开发商按合同履行义务。

加强对合同的法律解释和规范，避免合同条款过于倾向于开发商，保护购房者权益。

4. 加强纠纷调解和仲裁机制建设：建立健全商品房预售纠纷调解机构和仲裁机构，提供有效的调解和仲裁服务，为纠纷解决提供更加便捷和高效的途径。

加强对调解和仲裁结果的执行力度，确保各方权益得到有效保护。

以上是我们的司法建议，希望最高人民法院能够重视商品房预售监管工作，加强协同推进矛盾纠纷源头治理，进一步完善我国商品房市场监管体系，维护购房者的合法权益，促进商品房市场健康发展。

谢谢您的关注和支持！
敬礼
XXX预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理工作组。

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控首先，商品房预售抵押登记存在的法律风险主要来自于以下几个方面：一、预售房屋是否符合土地规划用途和建设工程规划？在进行商品房预售抵押登记时，银行需要确定预售房屋是否符合土地规划用途和建设工程规划。

如果房屋所在的土地规划用途和建设工程规划有变化，可能导致银行的担保物不可抵押，从而影响银行的贷款风险。

二、担保物是否存在转让、赠与、抵押、查封等纠纷？在进行商品房预售抵押登记时，银行需要确认担保物是否存在转让、赠与、抵押、查封等纠纷。

如果担保物存在这些纠纷，银行可能面临风险，甚至可能导致其贷款本金和利息的无法收回。

三、担保人是否存在欺诈行为？针对上述风险，银行应采取以下措施进行风险防控：一、加强对担保物和担保人的审查。

在进行商品房预售抵押登记时，银行应加强对担保物和担保人的审查，严格核实土地规划用途和建设工程规划、房屋产权状况以及担保人还款能力等信息，确保担保物和担保人具有稳定的价值和充足的还款能力。

二、制定合理的担保方案。

在进行商品房预售抵押登记时，银行应根据风险评估结果，制定合理的担保方案，确保担保物及其价值足以保证银行的借款本金和利息。

三、加强合同管理和风险提示。

在进行商品房预售抵押登记时，银行应加强合同管理和风险提示，将借款风险、担保物的权属状况、担保人还款能力等信息向借款人进行完整、准确、真实地披露。

同时，银行还应在合同中确定担保条件，防止拟定的担保方案无法执行。

总的来说，商品房预售抵押登记为银行提供了一种便利的融资方式，但同时也带来了一定的法律风险。

银行应加强对担保物和担保人的审查，制定合理的担保方案，并加强合同管理和风险提示，从而有效地防范法律风险。

房地产法律风险防控实务

房地产法律风险防控实务随着经济的发展和城市化的进程，房地产行业在我国经济中的地位逐渐突出。

然而，在这个行业内，各种法律风险也随之而来。

为了保护房地产市场的稳定和公平发展，高效的法律风险防控实务显得尤为重要。

一、土地法律风险防控土地是房地产行业的重要资源，因此，土地法律风险防控至关重要。

首先，要确保土地出让程序的合法性，遵循土地管理法律法规，确保土地合法性和合规性。

此外，要谨慎地选择土地使用权的转让方，确保其合法性和诚信度。

二、商品房预售合同风险防控商品房预售合同是房地产交易的核心文件，也是潜在的法律风险的源头。

为了防止风险的发生，开发商应遵循相关法律法规，确保预售合同的内容合法、真实，并对合同中的关键条款进行明确和细致的定义，避免模糊和歧义。

三、房地产交易中介服务风险防控房地产交易中介服务是房地产交易中不可或缺的一环，但也存在一些法律风险。

在选择房地产中介机构时，买卖双方应严格审查其合法资质和信誉度。

同时，在签订中介服务合同时，双方应明确权责，规定争议解决机制。

四、房地产开发商风险防控房地产开发商作为房地产项目的主体，其经营管理风险直接影响到项目的合法性和可持续发展。

因此，开发商应严格遵守相关法规，确保项目合规运营，防止非法操作和违规行为的发生。

同时，建立健全的内部管理制度，加强对项目的跟进和监督。

五、物业管理法律风险防控物业管理是房地产项目交付后的重要环节，也是潜在法律风险的集中体现。

为了防控这些风险，物业管理公司应建立健全的内部管理制度，加强人员培训和业务水平提升。

同时，加强与业主之间的沟通和协商，及时解决纠纷和争议。

六、金融法律风险防控金融风险是房地产行业法律风险的重要组成部分。

开发商和购房者在购房过程中常常需要借助金融机构提供的贷款服务，因此，需要注意金融合同的签订和履行过程中的法律风险。

同时，金融机构也需要严格遵循监管规定，杜绝不规范操作和违法违规行为。

总结：房地产法律风险防控实务是保证房地产交易的稳定和公平的重要手段。

住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施

销售法律风险及其防范措施-宣传资料
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。

房地产企业法律风险防控

房地产企业法律风险防控随着房地产行业的蓬勃发展，房地产企业面临的法律风险也日益增加。

为了保护企业的合法权益，有效防范法律风险，房地产企业需要加强法律风险防控。

本文将从法律风险的来源、常见的法律风险以及房地产企业的法律风险防控措施等方面进行探讨。

一、法律风险的来源1.政策风险政策法规的频繁调整和不确定性，给房地产企业带来了政策风险。

例如，政府可能会出台新的限购政策、调控政策等，这些政策的变化可能会对企业的经营产生重大影响。

2.土地风险土地是房地产企业最重要的生产要素，土地的取得和使用涉及诸多法律风险。

例如，土地所有权问题、土地合同纠纷等，都可能导致企业的合法权益受损。

3.合同风险房地产企业在与购房者、供应商、施工单位等进行合作时，签订的合同涉及较多，合同的履行与未履行都可能带来法律风险。

例如，购房者违约、供应商提供低质量产品等。

4.侵权风险房地产企业在进行广告宣传、建筑施工等过程中，可能存在的侵权行为会引发法律风险。

例如，侵犯他人知识产权、侵权广告等。

二、常见的法律风险1.土地纠纷风险土地的所有权确认、土地收购与补偿、土地交易合同纠纷等问题都属于土地纠纷风险。

房地产企业需要注重土地的合法性认证，确保合作的土地交易符合相关法律法规。

2.施工安全风险在房地产项目的建设过程中，施工安全风险是一大隐患。

房地产企业应严格遵守施工安全相关法规，确保建设过程中的安全。

3.商品房销售风险购房者合同纠纷、商品房质量问题等是涉及到房地产销售的风险。

房地产企业应加强与购房者的合同管理，完善售后服务，确保购房者的合法权益。

4.知识产权风险在房地产开发中，企业可能会使用他人的知识产权而引发纠纷。

房地产企业应加强知识产权的管理与保护，确保自身的合法权益。

三、房地产企业的法律风险防控措施1.建立健全法律团队房地产企业应该建立专业的法律团队，加强对法律问题的研究和分析。

法律团队可以为企业提供专业的法律咨询和风险防控建议，确保企业合法合规运营。

购买预售商品房的风险及对策

２１年第２００２期总第９期６
经济研究导刊
ＥＣ０Ｎ０ＭＩＳＡＲＣＨＧＵＩＣＲＥＥＤＥ
Ｎｏ２２０１．２，０
Ｓｆｌ．６ｅａ９ｉＮｏ
房购买预售商品的风险及对策
张
垄
（徐州市住房保障和房产管理局，苏徐州２１０）江２００
、
加大商品房预售的门槛
根《市商品房预售管理办法》城规定，入开发建设资投金达到工程建没总投资的２％以上，５就可以商品房预售。在实际Ｉ作当中，ｒ隐蔽ｊ啊呈（地基）的完成就已经达到了总工程投资的２％，５这对开发商来说是以全部工程款的１／可以４就进行商品房预售，用承购人的钱来进行后期的投入和收益，这可以说是小投入、收益、风险、回报，种完全应该大小大这由开发商承担的风险完全转嫁到消费者身上，了风险由消出费者承担，利益则是开发商的。应该加大开发商工程款的投资份额，样就算开发商不能完成后期的投入，要遭受很这也大的经济损失，售部分的商晶房也可以折抵给承购人减少预消费者品房预告登记制度，消费者吃颗定建让
心丸
根据《物权法》２第Ｏ条第ｌ规定，当事人签订买卖款 “ 房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，分该不动产的，发生物权效力。处不 ” 预告登记，是为促保全一项请求权而进行的不动产登记。该项请求权所要达到的目的，在将来发生不动产物权变动。是承购人在与开发商签订预购商品房协议后，只是拥有了债权的请求权，属于《同法》合保护的范畴，只有办理了预告登记，这种债权的请求权就具备了物权的效力，具有排他就性，物权法》是《保护的范畴，物权大于债权，就是说进行也预告登记的请求权，以对抗后来发生的不动产物权的处可分，这样所登记的请求权就得到了保护。以承购人在今后所只要办理了不动产预告登记，发商再出售或抵押其不动开产就不发生法律效力。《物权法》出台有效地保护了预售的商品房承购人的合法权益，消费者拥有了保护自己合法使权益的途径和法律依据。

开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防

开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防随着银行服务观念的改变以及广大群众消费观念的改变，按揭贷款已经成为房屋购买人支付房款的主要方式.据有关资料统计，在近几年的预售商品房当中，90％以上的房屋购买人采用按揭贷款方式支付房款.按揭贷款的盛行,有效地促进了房地产市场的繁荣。

和银行、消费者一样，开发商无疑也是按揭贷款的获益者，但在按揭贷款关系中开发商也面临许多的法律风险。

一、按揭贷款中的当事人及法律关系一般来说,在按揭贷款关系中涉及到银行、开发商、房屋购买人三方当事人。

从法律关系上来讲三方之间存在着如下法律关系。

1、开发商与购买人之间的商品房买卖法律关系。

购房人以按揭形式购买商品房须与开发商签订商品房买卖合同，在合同中约定房屋的支付方式为按揭贷款。

一般来说双方会在商品房买卖合同中约定购房人先交20—30％的首付款，其余款项采用按揭贷款的方式由银行直接划到开发商账户。

2、购房人与银行之间的借贷关系。

银行审核购房人的有关资料后,对于符合按揭贷款条件的房屋购买人银行与房屋购买人签订借贷合同，双方之间建立起借贷关系。

3、购房人与银行之间的抵押担保关系。

购房人与银行建立借贷关系的同时，银行同时会在有关条款中要求购房人将所购房屋抵押给银行。

4、开发商与银行、购房人之间的担保关系.由于房屋抵押登记必须在取得房屋权属证书以前才能办理，所以银行与房屋购买人之间虽然签订抵押合同，但在办理抵押登记之前该行为并不生效，因此银行都要求开发商在按揭贷款中提供阶段性的担保。

即在办理抵押登记之前由开发商为购房人的还款提供担保责任，购房人不还款开发商要承担连带保证责任。

在三者关系中银行是债权人，购房人是债务人，开发商是保证人。

在上述法律关系中,开发商与购房人之间的商品房买卖关系是通过双方签订《商品房购销合同》实现的.购房人与银行之间的借贷关系,购房人与银行之间的抵押担保关系、开发商与银行、购房人之间的担保关系是通过三方签订的《抵押借款合同》实现的。

购买预售商品房法律风险防范下竣工备案交付使用产权办理三个阶段的法律风险及防范对策

购买预售商品房法律风险防范下竣工备案交付使用产权办理三个阶段的法律风险及防范对策时间： 2011年11月15日来源：丰顺商会作者：周石文浏览次数： 1123 商品房预售最早出现于香港，是由已故商界传奇人物霍英东发明的。

1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。

在我国住房制度改革初期，为了促进我国内地房地产行业的发展，借鉴了香港房地产开发的经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，但也因各种因素引发众多风险，比如国家法律、法规相对缺失，缺乏有效监管；购房人缺乏相关法律法规素养；社会诚实信用体系的不健全等，使得预售商品房的风险不能根本消除。

基于以上诸多的原因，我们把预售商品房买卖划分为四个阶段：买卖合同签订阶段、竣工备案阶段、交付使用阶段和产权办理阶段，分别分析每个阶段存在哪些风险，以及针对风险有哪些防范对策。

本刊上期刊登了预售商品房买卖合同签订阶段的法律风险及防范，本期将进一步分析预售商品房在竣工备案、交付使用和产权办理三个阶段存在的法律风险及防范对策。

竣工备案阶段法律风险及防范目前在竣工备案阶段中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

很多开发商在还没有取得《竣工验收备案表》的情况下，就将房屋交付购房人入住使用了。

这种现象在很多地方存在。

这样做存在很大的风险，因为根据法律法规规定：房地产项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

如果开发商未能取得竣工备案，将对购房人产生很大的不利影响：1、商品房未能取得《竣工验收备案表》，就不能排除该商品房在建筑质量方面可能存在重大的缺陷。

2、《竣工验收备案表》直接关系到以后能否办房产证，如果未通过验收就办理入住，将来该房屋可能很难拿到《竣工验收备案表》，进而致使无法办理房产证，到时如果再要求退房损失就会比较大。

3、未通过验收就办理入住，等到将来取得《竣工验收备案表》后，再想按合同让开发商支付全部逾期交房违约金，就会有很大的难度。

面向购房者利益的商品房预售风险分析及防范

维普资讯
第３４卷第１９期２００８年７月
山西建筑
ＳＡＮＸＩＡＲＣＨＩＨＴＥＣ）王Ｅ
Ｖｌ．４Ｎｏ１０３Ｉ．９
Ｊｄ．２００８
・２７・３
文章编号：０９６２（０８１ —２７０１０ —８５２０）９０３—２
部门提供决策参考。
２２房地产开发商自身的信用风险与道德规范．
房地产开发商的信用风险包括房地产开发商在缔约时是否
２房屋预售阶段预购人面临的风险表现形式
２１标的物物化风险．商品房预售中的标的物物化风险主要包括两方面：）１商品房能否最终建成的风险。从预售合同签订、商品房建造到建成交付
程综合效益的原则，才能做好工程量清单模式下的工程变更控制［］黄世娟．３固定总价合同形式下跟踪审计［］中华建设，０７Ｊ．２０及管理工作。参考文献：
（）５—０８：９６．
［］张红Ｅ．４１公路工程变更管理工作初探［］山西建筑，０７Ｊ．２０，
预售方仅能根据其自的开发设想向预购方对身金的筹集；）２转移房产市场上商品房供过于求时引发的房价下跌房尚在建造之中，房屋作预期描述，而预购方也仅能根据预售方的预期描述包括广的风险；）３有利于欲购买商品房的社会大众在房产市场上商品房
预售商品房说明书、售楼现场模型等等来预计自己所欲购买供不应求时，预先确定房源并有可能获得今后房价上涨的差价。告、的商品房。这些建立在预计基础上所形成的售房合同，与面对已尤其是商品房预售有利于解决开发商建设资金这一优势是现房经现实存在的房屋所订立的售房合同相比较，合同约定被违反的销售所无法比拟的。鉴于此，有必要对进一步完善商品房预售制，度，并深入剖析其存在的风险因素及应对措施，以期为相关管理风险产生的概率更大。

我国商品房预售资金监管制度问题及对策

我国商品房预售资金监管制度问题及对策摘要：商品房预售是目前我国房地产开发中主要的销售方式。

商品房预售资金也成为房地产企业的一种融资方式。

由于在这种交易关系中直接涉及购房人的切身利益，如果不对商品房预售及预售资金加以有效的监管，势必会使购房者及相关利益主体承担巨大风险，同时严重扰乱房地产市场的秩序。

因此对上述问题的研究，尤其是在资金监管层面上加以制度方面的规制，具有积极的现实意义。

本文通过分析我国商品房预售资金监管制度中存在的问题，并在此基础之上提出相应的建议，以进一步规范商品房预售资金的监管方式，防范房地产企业的资金安全隐患，保障购房者的权益，促进房地产市场的健康发展。

关键词：商品房；预售资金；监管；一、我国商品房预售资金监管的必要性商品房的预售资金含义是房地产开发商将仍未完工中的商品房出售给购房者，购房者按合同约定支付给开发商的资金。

对预售资金进行监管的目的是防止资金被挪作他用导致楼盘无法按时完工。

商品房是一种与社会稳定和人民生活息息相关的特殊商品，从中央到地方各级政府都高度重视，规范房地产市场，包括土地出让、规划审批、建筑管理、经营行为、价格管理等，目的是防止开发商截留和挪用预售资金，从而导致开发项目资金链断裂，最终出现未完工的建筑或携款潜逃等现象，从而引发群体性事件。

在引导和促进房地产业健康有序发展的同时，预售资金监管的实施将对维护购房资金的安全、购房人的合法权益和化解潜在风险隐患都将发挥举足轻重的作用。

二、目前我国商品房预售资金监管模式及问题相关调查数据显示，我国商品房预售资金监管模式大体上可以分为三种：一是房管部门监管模式；二是银行监管模式；三是监理机构监管模式。

虽然在实际应用过程当中这三种类型的资金监管模式都发挥着各自不同的优势，但是其中仍然存在着许多弊端。

（一）房管部门监管模式目前在我国应用最为普遍的即是房管部门监管模式，这也是当下最符合我国以行政监管为主导的传统模式。

房管部门监管模式具有其相对独特的权威性、监管方式的特殊性和全面性，但其中也会有一些不足之处，其中最显著的问题是房管部门可能会滥用权力或出现权利寻租。

商品房销售的法律风险及防范

商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。

商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。

2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。

这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。

二、商品房预售的条件《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商及购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。

如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。

三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。

5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使

5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。

以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。

本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。

本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。

以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。

民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。

对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。

同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。

房产管理中的风险与应对措施

房产管理中的风险与应对措施随着经济的发展和城市化的进程，房产管理成为了一个不可忽视的问题。

房产作为人们最基本的生活需求之一，其管理涉及到诸多的风险和挑战。

本文将探讨房产管理中的风险，并提出相应的应对措施。

首先，房产管理中的法律风险是不可忽视的。

在购买和持有房产的过程中，法律问题可能会带来巨大的风险。

例如，在购房过程中出现合同纠纷、产权争议等问题，都可能导致购房者的利益受到损害。

为了应对这一风险，购房者可以寻求专业的法律咨询，确保自己在购房过程中的合法权益得到保护。

其次，房产管理中的经济风险是需要关注的。

房产作为一种巨大的资产，其价值波动可能带来不确定的经济风险。

购房者需要时刻关注房地产市场的变化，以便及时做出合理的决策。

此外，购房者还应该合理规划自己的资金，降低财务风险。

对于物业开发商和房地产公司来说，风险的控制需要从供给与需求的平衡、资金管理和投资回报的分析等方面入手，制定科学的经营策略。

再者，房产管理中的安全风险亦是需要关注的。

房产的安全问题包括建筑结构安全、用电安全、消防安全等。

购房者在购买房产时应仔细评估建筑的质量以及相关安全设施的齐全性，确保自己及家人的生命安全。

同时，物业管理公司和房地产开发商需加强对房屋质量的控制，定期进行安全检查和维修工作，确保房产的安全性和可靠性。

另外，房产管理中的运营风险也需要引起重视。

运营风险主要包括物业维护、租赁管理、环境卫生等方面。

对于购买了房产的个人而言，应保持良好的日常维护和管理，及时处理维修问题，确保房产的长期价值。

同时，物业管理公司应加强对物业的维护工作，提供全面的服务，提高业主的满意度。

对于租赁管理而言，房产拥有者需加强对租客的筛选和管理工作，防范租金欠缴、违约等问题，保障自身权益。

最后，房产管理中的人为风险是需要警惕的。

人为风险包括诚信风险、内部管理风险等。

购房者在购房过程中要选择有信誉和口碑良好的房地产开发商，确保房产购买的真实性和合法性。

商品房预售各方当事人风险防范法律对策

浅析商品房非法预售现象及对策

房地产法律风险防范手册

加强商品房预售执法管理的对策及建议

房地产企业如何规避法律风险

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

最高人民法院关于加强商品房预售监管协同推进矛盾纠纷源头治理的司法建议书

商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控

房地产法律风险防控实务

住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施

房地产企业法律风险防控

购买预售商品房的风险及对策

开发商在预售商品房按揭贷款中的法律风险及预防

购买预售商品房法律风险防范 下 竣工备案 交付使用 产权办理三个阶段的法律风险及防范对策

面向购房者利益的商品房预售风险分析及防范

我国商品房预售资金监管制度问题及对策

商品房销售的法律风险及防范

5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使

房产管理中的风险与应对措施

购买预售商品房法律风险防范下竣工备案交付使用产权办理三个阶段的法律风险及防范对策