房地产现金流量与资金时间价值
项目现金流量与资金的时间价值讲义
项目现金流量与资金的时间价值讲义一、项目现金流量与时间价值的关系项目现金流量指的是项目在未来某个时间周期内所产生的现金流入和现金流出。
而资金的时间价值是指由于时间的推移，同样金额的资金在不同时间点上具有不同的价值。
因此，项目现金流量与时间价值有着密切的关系。
二、资金的时间价值的原因1. 通货膨胀: 由于未来通货膨胀的存在，同样金额的资金在未来的购买力会相对较低。
因此，未来的现金流入要比现在的现金流入更有价值。
2. 机会成本: 投资项目需要占用一定的资金，这些资金本可以用于其他投资或者放置于银行获取利息。
因此，因为投资项目而无法获取的利息也需要考虑在内。
3. 风险: 未来现金流量的到来存在一定的不确定性和风险。
投资者为了承担这种风险，在计算现金流量的时候需要对风险进行定价，从而影响资金的时间价值。
三、现金流量的贴现现金流量贴现是将未来的现金流量按照一定的贴现率折算到现在的价值。
贴现率即是考虑了时间价值的利率。
贴现率的选择需要基于投资项目的风险、市场情况、项目预期收益率等因素综合考虑。
四、现金流量与资金的时间价值决策在项目投资决策中，分析现金流量与资金的时间价值是十分重要的。
通常情况下，如果项目现金流量的预期回报高于项目所需的贴现率，意味着该项目的现值为正，具有投资价值。
相反，如果项目的现金流量无法覆盖贴现率，那么该项目的现值为负，不具备投资价值。
五、资金的时间价值的运用项目评估和决策过程中，需要计算投资回收期、净现值、内部收益率等指标，这些指标都考虑了资金的时间价值。
通过对项目的现金流量进行贴现，可以更准确地评估项目的风险与回报。
同时，在决策过程中，需要将不同时间点上的现金流量进行比较，从而选择最具有价值的项目。
综上所述，项目现金流量与资金的时间价值有着密切的关系。
在项目评估与决策过程中，可以运用现金流量贴现的方法，考虑资金的时间价值，从而更准确地进行投资决策。
六、现金流量与资金的时间价值的计算方法1. 净现值：净现值是指项目未来现金流入和现金流出的折现值之差，即项目净现值=现金流入的贴现值之和 - 现金流出的贴现值之和。
现金流量与资金时间价值培训课件
•
第二章现金流量与资金时间价值
§1 现金流量
二、现金流量分析的基本工具
现金流量图——表示现金流量的工具之一 （1）含义：把经济系统的现金流量绘入一幅时间坐标图中，表
示现金数额、流向、对应的时间点。
200
200
200
0
1
2
3
n-1
n
100
150
•
第二章现金流量与资金时间价值
§1 现金流量
A= ?
1
2
3
4
5
P=30000 i=8%
A=P
i (1+i)n (1+i)n –1
= 30000
0.08(1+0.08)5 (1+0.08)5 -1
= 7514（元）
•
练习题
❖ 小李目前购得房屋一套，全价120万， 首付40万，剩余部分准备商业贷款，计 划贷款25年，按目前的利率他每月需要 还款多少？
琐。并且，式（2-8）中没有直接反映出本金p、年金A、 本利和F、利率i、计息周期数n等要素的关系，因此，有必 要对算法进行改造。 ❖ 复利计算的基本类型
一次支付情形 多次支付情形
•
第二章现金流量与资金时间价值
1000 收入 01 2
34
借款人
支出
1262
01
1262 收入
2 34
支出
1000 贷款人
P=1000
0
1
2
3
4
F=?
•
第二章 现金流量与资金时间价值
单利方式利息计算表表2-1
年末 借款本 利息（元） 本利和（元
金
）
现金流量与资金的时间价值概述
现金流量与资金的时间价值概述一、现金流量的概念和重要性现金流量是企业运作中最重要的经济因素之一。
它反映了企业在特定时间段内创造和使用现金的情况。
现金流量可以分为经营活动现金流量、投资活动现金流量和筹资活动现金流量三类。
经营活动现金流量是企业主要的现金流来源，反映了企业经营业务过程中产生的现金收入和支出。
投资活动现金流量反映了企业投资项目的现金收入和支出。
筹资活动现金流量反映了企业通过发行股票、债券等方式筹集现金的情况。
现金流量对企业的重要性体现在以下几个方面：1. 评估企业的盈利能力和偿债能力。
现金流量是企业经营活动的直接体现，它可以反映企业经营活动的持续性和稳定性，是评估企业盈利能力和偿债能力的重要指标。
2. 判断投资项目的可行性。
现金流量是评估投资项目可行性的重要依据，只有能够产生持续现金流量的投资项目才具有价值。
3. 辅助决策。
现金流量的分析可以帮助企业管理层做出合理的决策，如是否借款、终止不盈利的业务等。
二、资金的时间价值的概念和计算方法资金的时间价值是指同样金额的钱在不同时间点的价值是不同的。
它的核心思想是钱的时间价值是随着时间的推移而变化的，时间越早，价值越高。
资金的时间价值体现了资金的投资回报和风险。
资金的时间价值的计算方法主要有以下几种：1. 未来现值法。
未来现值法是指将未来的现金流量以一定的贴现率折算至现在，得到现值。
现值越高，表示资金的时间价值越高。
2. 现值法。
现值法是指将未来的预期现金流量以一定的贴现率折算至现在，得到现值。
现值法适用于现金流量的预测比较准确的情况。
3. 内部收益率法。
内部收益率法是指通过求解使得净现值为零的贴现率，来确定投资项目的回报率。
内部收益率越高，表示资金的投资回报越高。
4. 贴现期望值法。
贴现期望值法是指通过考虑不同贴现率下的可能情景，计算出不同情景下的期望现金流量。
该方法适用于现金流量预测存在不确定性的情况。
三、现金流量与资金的时间价值的关系现金流量与资金的时间价值是紧密相关的。
现金流量与资金时间价值
例：年利率为12%，存款额为1000元，期限 为一年，分别计算一年1次复利计息，一年 4次按季度复利计息，一年12次按月复利计 息一年后的本息和和实际利率。
解： 按年计息F=1000（1+12%）=1120元 实际利率为12% 按季度计息F=1000（1+12%/4）4=1125.51元 实际利率为（1+12%/4）4—1=12.55% 按月计息F=1000（1+12%/12）12=1126.83元 实际利率为（1+12%/12）12—1=12.68%
一、现金流量的概念
在房地产投资分析中，把某一项活动作为 一个独立的系统，把一定时期各时点上实 际发生的资金流出或流入成为现金流量。 流入系统的资金叫现金流入 流出系统的资金叫现金流出
对于房地产开发项目来讲：
现金流入 销售收入 出租收入 其他经营收入 现金流出 土地费用 建造费用 还本付息 经营费用 税金
（二）公式与系数 1.一次支付的现值系数与终值系数 如果在时间点t＝0时的资金现值为P，并且利率i已定，则复 利计息的n个计息周期后的终值F的计算公式为： F＝P(1+i)n 上式中的(1+i)n称为“一次支付终值系数”。 当已知终值F和利率i时，很容易得到复利计息条件下现值户 的计算公式： P=F[1/(1+i)n] 上式中的1/(1+i)n称为“一次支付现值系数”。
房地产投资分析的目的
根据特定房地产开发投资项目所要达到的 目标和所拥有的资源条件，考察项目在不 同的运行模式或技术方案下的现金流出与 现金流入，选择合适的运行模式或技术方 案，以获取最好的经济效果。
二、现金流量图
现金流量和资金时间价值
1060
0
1120 1180 1240
0
0
1240
❖（四）复利法： ❖1、复利的概念：对本金和利息计息，
❖Fn=Fn-1*(1+i)，In=i*Fn-1
…
公式的推导如下：
F=P(1+i)n I=F-P=P[(1+i)n1]
年份
年初本金P
1
P
2 P(1+i)
当年利息I
P·i P(1+i) ·i
例题1：假如以年利率6%借入资金1000元,共 借4年,其偿 还的情况如下表:
年 年初欠款 年末应付利息
1 1000 1000 × 0.06=60
2 1060 1000 × 0.06=60
3 1120 4 1180
1000 × 0.06=60 1000 × 0.06=60
年末欠款 年末偿还
称为等额支付偿债基金系数，记为
01
23
F n-2 n-1 n
A=？
（A/F，i，n）=
-等额支付偿债基金系数
例题
例4：某厂欲积累一笔福利基金，用于3年后建造职工俱乐部。此 项投资总额为200万元，设利率为5%，问每年末至少要存多少钱 ？
➢（4）等额支付系列现值计算公式 已知一个技术方案或投资项目在n年内每年末均获得相同数额的收 益为A ，设利率为i，求期初需要的投资额P 。
货币的支出和收入的经济效应不仅与货币量的大小有关，而且 与发生的时间有关。由于货币的时间价值的存在，使不同时间上 发生的现金流量无法直接加以比较，这就使方案的经济评价变得 比较复杂了。
第二节：资金的时间价值
一、资金时间价值的概念
不同时间发生的等额资金在价值上的差别，就称为资金的时间 价值。是指资金经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现金流量和资金时间价值
现金流量和资金时间价值一、现金流量的重要性现金流量是企业生存和发展的重要指标，也是财务管理中的关键概念之一。
它反映了企业经营活动所产生的现金及等价物的流入和流出情况，是企业真实的经济状况的体现。
现金流量的准确把控可以帮助企业评估经营情况、制定决策、规划未来发展方向。
二、资金时间价值的概念和意义资金时间价值是指在不同时点，同一笔资金的价值不同。
这是由于时间的推移会影响资金的购买力和流动性。
了解资金时间价值有助于企业正确衡量收入和支出的价值，有助于进行风险分析和决策制定。
三、现金流量和资金时间价值的关系现金流量和资金时间价值有着密切的联系，二者相互影响。
企业在评估现金流量时必须考虑资金时间价值的影响，进而合理衡量现金流量的真实价值。
同时，资金时间价值的概念也为企业提供了更多的决策依据，帮助企业更好地管理资金。
四、现金流量和资金时间价值的应用1.在企业投资决策中，现金流量分析是评估投资项目收支平衡和收益情况的重要手段，同时要考虑资金时间价值的变化来进行风险评估。
2.在财务规划和预算编制中，需要考虑不同时点的现金流量以及资金时间价值的概念，制定更加合理和可行的财务目标。
3.在融资和债务管理中，现金流量和资金时间价值的分析可以帮助企业更好地把握债务偿还时机，避免出现资金周转不足的情况。
五、结论现金流量和资金时间价值是企业财务管理中的两个重要概念，二者相辅相成，相互影响。
了解和运用现金流量和资金时间价值的概念有助于企业更加准确地评估经营状况、制定决策、规划未来发展方向，从而实现可持续的经济增长和价值创造。
以上是关于现金流量和资金时间价值的简要介绍，希望对您有所帮助。
02现金流量与资金时间价值
“资金的时间价值”——日常生活中常见
——今天你是否该买东西或者是把钱存起来以后 再买？不同的行为导致不同的结果，例如：你有 1000元，并且你想购买1000元的冰箱。
利用等值的概念，把在不同时点发生的资 金金额换算成同一时点的等值金额，这一 过程称做资金等值计算。
资金等值计算有一次支付类型、等额支付 类型、等差支付类型和等比系列支付类型 等。
以折算率（或利率）i和期数n为参变量时， 现值P、终值F和等额年金A三者之间互相等 值转换的计算公式。
公式中常用的符号规定如下：
信贷利息 广义的利息
经营利润
利率——利息递增的比率，用“i”表示。
利率(i%)=
每单位时间增加的利息 本金
×100%
计息周期通常用年、月、日表示，也可用半年、 季度来计算，用“n”表示。
利率的高低由下列因素决定：
社会平均利润率，即单位投资所能取得的 利润。
通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失 所应作的补偿。
解：P=250，i=10.44％，n=8
8年总利息为 I=250×0.1044×8=208.8元
8年末本利和为 F=250×（1+0.1044×8） =458.8元
四、复利
复利法 当期利息计入下期本金一同计息，即利息 也生息。
F1 P P i P1 i F2 F1 F1 i P1 i2 F3 F2 F2 i P1 i3
er
1
n n
n n
第三节 资金的等值
资金等值的概念：在利率的作用下，不同时点发生 的、绝对值不等的资金具有相等的经济价值。
现金流量与资金时间价值—现金流量
150
现金流入
现金流出
01
200
23
现金流量的 大小及方向
时间 t
• 从上述内容可知，现金流量图包括三个要素：大小——现金流量的数额；流向——现金流入或流出；时间点 ——现金流入或流出所发生的时间点。
建筑工程经济—现金流量
例：某工程项目预计初始投资1000万，第3年开始投产后每年销
售收入抵消经营成本后为300万，第5年初追加投资500万，当
年见效且每年销售收入抵消经营成本后为750万，该项目的经
济寿命为10年，残值100万，试绘制该项目的现金流量图。
解：该项目的现金流量图为：
100 750
300 300
0
1
2 3 4 5 6 7 8 9 10
年
500 1000
建筑工程经济—现金流量
现金流量表——表示现金流量的工具之二 • ——即将相关现金流量列于表格内 • 基本形式 • 现金流量表是指能够直接、清楚地反映出项目在整个计算期内各年现金流量（
(2) 流动负债:指将在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借 款、应付账款、预收贷款、应付工资、应交税金等。
建筑工程经济—现金流量
（3）经营成本 ——是流量分析。
经营成本＝总成本费用－折旧费－维简费－摊销费－利息支出
总成本费用＝生产成本+销售费用+管理费用+财务费用
• 工程项目在整个考察期间各时点t上实际发生的资金流出或资金流入统称为工 程项目的现金流量。
建筑工程经济—现金流量
（二）现金流量的分类 现金流量可以分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。 • （1）现金流入是指流入工程项目的资金，用符号（CI)t表示，通常来自于营业
现金流量与资金时间价值概述
现金流量与资金时间价值概述现金流量是指企业在一定时间内通过生产经营活动而实际收入和支出的现金流入和流出的数量和时间。
资金时间价值是指相同金额的现金在不同时间点的价值是不同的，因为现金可以通过投资获得回报，在不同的时间点有不同的机会成本。
现金流量与资金时间价值是企业经营决策和财务管理中的重要概念，其相互关系对于企业的经营和财务决策具有重要影响。
现金流量是企业经营活动的重要指标，它可以直接反映企业生产经营的结果和财务状况。
企业的现金流量既包括经营活动现金流量，也包括投资活动和筹资活动现金流量。
经营活动现金流量是企业主要的现金流量来源，它反映了企业的生产经营活动的现金流入和流出。
投资活动现金流量反映了企业通过投资所产生的现金流入和流出，包括购买和出售固定资产、投资收益等。
筹资活动现金流量反映了企业通过筹集资金所产生的现金流入和流出，包括借款、偿还债务、股利分配等。
资金时间价值是指相同金额的现金在不同时间点的价值是不同的。
这是由于现金可以通过投资获得回报，在不同的时间点有不同的机会成本。
在资金时间价值的概念下，企业的现金流量可以通过贴现技术计算其现值，以便更好地理解其价值。
贴现技术可以将未来的现金流量折算到现在的价值，以便进行比较和决策。
当资金时间价值被考虑在内时，较早到来的现金流入被认为是较有价值的，因为它们可以投资获得更长时间的回报。
相反，较晚到来的现金流入被认为具有较低的价值，因为它们较晚到达，所以有较少的投资机会。
现金流量与资金时间价值的关系是密切的。
现金流量的计算需要考虑资金时间价值的影响，因为考虑到时间价值可以更好地评估和比较不同时点的现金流入和流出。
在投资决策中，现金流量的考虑和评估可以帮助企业选择最具经济效益的投资项目，并最大化现金流入。
在财务决策中，现金流量的估计和预测可以帮助企业规划和管理资金，以便更好地满足业务需求和偿付债务。
总之，现金流量和资金时间价值是企业经营决策和财务管理中的重要概念。
资金时间价值与现金流量
资金时间价值与现金流量在财务管理中，资金时间价值和现金流量是两个重要的概念。
资金时间价值指的是资金随着时间的推移而产生的变化，即同样金额的资金在不同的时间点具有不同的价值。
现金流量则指的是企业在一段时间内产生的现金流入和流出的情况。
资金时间价值的理论基础是“时间价值的金钱”。
根据这个理论，由于资金在不同的时间点具有不同的价值，因此在进行财务决策时需要考虑资金的时间价值。
简单来说，一笔未来的资金收入或支出，与现在的资金相比，价值会有所折扣或增加，这取决于贴现率以及时间的远近。
贴现率是用来计算资金时间价值的重要因素。
贴现率是一种衡量资金的时间价值的指标，通常由市场利率来决定。
比如，如果贴现率为10%，那么未来一年的1000元现金流量，在现在的价值就是909.09元。
这是因为未来得到的1000元相较于现在的价值要折扣10%。
现金流量是资金时间价值理论在实践中的具体表现。
企业在运营过程中会产生一系列的现金流入和流出，例如营业收入、资本支出、债务支付等。
在进行投资决策或进行财务规划时，需要对现金流量进行分析和评估。
通过计算现金流量净现值、内部回报率等指标，可以评估企业的投资项目是否具有盈利性和可行性。
资金时间价值和现金流量的重要性不容忽视。
在资本市场中，投资者通常会考虑资金时间价值来评估投资项目的回报率和风险。
而在企业内部，对现金流量的管理和分析能帮助企业制定合理的财务策略，确保企业的持续运营和发展。
综上所述，资金时间价值和现金流量在财务管理中起着重要的作用。
考虑资金的时间价值可以帮助我们更准确地评估投资项目的盈利能力，而对现金流量的分析和管理则有助于企业进行财务规划和决策。
资金时间价值和现金流量在财务管理中起着重要的作用。
在进行投资决策、财务规划以及风险评估时，理解和应用这两个概念可以帮助我们做出明智的决策，实现资金最大化的效益。
首先，资金时间价值是指同样金额的资金在不同时间点的价值不同。
这是因为资金可以被用来进行投资获取收益，而资金时间价值则是由投资的收益率和时间的推移所决定的。
现金流量及资金的时间价值概述
现金流量及资金的时间价值概述现金流量是指企业在特定期间内收到和支付的现金金额。
它可以分为三类：现金流入、现金流出和净现金流量。
现金流入包括销售收入、借贷资金等；现金流出包括采购成本、人员工资等；净现金流量是指现金流入减去现金流出的结果。
资金的时间价值是指现金流量在不同时间点的价值不同。
即使金额相同，现金流量在不同时间点的价值也会有所不同。
这是因为现金流量的时间价值受到通货膨胀和利率的影响。
通货膨胀会导致货币贬值，而利率则是对资金的价格进行衡量。
在财务决策中，考虑现金流量和资金的时间价值可以通过几种方法来进行。
最常用的方法是净现值（NPV）和内部收益率（IRR）。
净现值是将未来现金流量折现到现值，并减去初始投资。
如果净现值为正数，则说明该项目是有价值的。
净现值可以帮助企业评估投资项目的可行性，并做出是否投资的决策。
内部收益率是指使净现值为零的折现率。
它可以帮助企业评估投资项目的回报率。
如果内部收益率大于企业的机会成本（通常是企业的资本成本），则该项目是值得投资的。
除了净现值和内部收益率之外，资金的时间价值还可以通过其他方法进行评估，如报酬期限法和收益指数法。
报酬期限法是指计算项目回收成本所需的时间。
这可以帮助企业评估项目的回收速度，并对不同项目进行比较。
收益指数法是指项目的净现值与初始投资的比率。
它可以帮助企业评估项目的投资效果，并决定是否投资。
总的来说，现金流量及资金的时间价值是财务管理中非常重要的概念。
通过考虑现金流量和资金的时间价值，企业可以更好地评估投资项目的可行性，并做出明智的决策。
这些方法可以帮助企业最大化投资回报，并提高财务绩效。
现金流量与资金的时间价值计算
现金流量与资金的时间价值计算现金流量是衡量企业经营活动的重要指标之一，它反映了企业所获得的现金流入量与流出量。
现金流量对企业的经营决策和投资决策都具有重要的参考价值。
而资金的时间价值是指在不同时间点上的相同金额的资金具有不同的价值，即未来的一笔资金相对于现在相同的金额要少一些。
一、净现值法（Net Present Value，NPV）净现值法是将项目和投资产生的现金流量进行折现后，计算现金流量的总现值与投资成本之间的差额。
如果净现值大于零，则该项目是可接受的，说明该项目所产生的现金流量超过了投资成本。
净现值计算公式如下：NPV=CF[1]/(1+r)^1+CF[2]/(1+r)^2+…+CF[n]/(1+r)^n-C其中，CF是现金流，r是贴现率，n是现金流的期数，C是投资成本。
二、内含报酬率法（Internal Rate of Return，IRR）内含报酬率是指使得净现值为零的贴现率。
即IRR是项目的贴现率，使得项目的净现值等于零。
IRR计算公式如下：NPV=0=CF[1]/(1+IRR)^1+CF[2]/(1+IRR)^2+…+CF[n]/(1+IRR)^n-C三、贴现率法（Discounted Payback Period，DPP）贴现率法是计算项目回收期的一种方法。
它是指将项目未来各期现金流量按照贴现率折现后进行累加，当累加现金流量大于等于零时，该时点就是项目的回收期。
贴现率法计算公式如下：Sum (CF[t]/(1+r)^t) >=0不同的计算方法主要适用于不同的情况。
净现值法是比较常用的方法，它能够直接衡量投资的价值和回报。
内含报酬率法是反映投资项目的收益能力，可以帮助投资者衡量项目收益的相对规模。
而贴现率法则更加关注现金流实际到手的时间，可以帮助企业在现金流入和流出之间做出更为精确的预测。
除了上述三种方法外，还有其他一些计算现金流量与资金的时间价值的方法，如比较剩余价值法、资本预算法等，不同的方法适用于不同的情况和需求。
房地产现金流量与资金时间价值
房地产现金流量与资金时间价值引言在房地产行业中，现金流量和资金时间价值是两个非常重要的概念。
现金流量指的是房地产项目在一段时间内产生的现金收入和支出，而资金时间价值则是指现金在不同时间点的价值差异。
本文将分析房地产现金流量与资金时间价值的关系，并探讨如何进行合理的资金管理以优化现金流。
房地产现金流量的特点房地产项目的现金流量特点主要包括以下几个方面：1.长期性：房地产项目的开发、销售、租赁等过程通常需要较长的时间周期，现金流量主要集中在一段时间内，例如项目销售后的长期租金收入和物业管理费等。
2.高风险性：房地产项目的投资风险相对较高，例如市场变化、政策变化等因素都可能对项目的现金流量产生重大影响。
3.递增性：随着项目的建设和运营，现金流量通常会逐渐增加，例如租金收入、销售收入等。
资金时间价值的概念与计算在跨越不同时间段的现金流量中，由于时间的变化，现金的价值也会发生变化。
资金时间价值的概念认为相同金额的现金在不同时间点的价值是不同的，早期的现金有更高的价值，而相同金额的现金在未来的时间点的价值相对较低。
资金时间价值的计算通常使用现值和未来值的概念。
现值是指将未来的现金流量折算到当前时间的价值，而未来值是指将当前的现金流量折算到未来某个时间点的价值。
常用的资金时间价值计算方法有净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等。
房地产现金流量与资金时间价值的关系房地产现金流量与资金时间价值密切相关。
对于房地产项目，合理的现金流量管理能够最大化资金的时间价值，提高项目的整体盈利能力。
1.现金流量的优化对资金时间价值的影响通过合理的现金流量管理，可以降低项目的筹资成本，提高资金周转速度。
这样能够最大化现金流量的价值，降低项目的财务风险，从而提高资金的时间价值。
2.资金时间价值对现金流量管理的影响资金时间价值的变化影响着对现金流量的决策。
在项目投资决策中，需要考虑项目的现金流量施行期和资金投入期之间的时间差异，以及未来现金流量的变动趋势。
第2章——现金流量与资金时间价值
等比支付系列现值与复利公式
基本参数
1.现值(P)：发生或折现在一个特定时间序列起点时的价值 2.终值(F)：发生或折现在一个特定时间序列终点时的价值 3.等额年金(A)：发生或折现在一个特定时间序列各计息期末
时的价值 4.利率、折现率(i)：贴现率、收益率 5.计息期数(n)
实质是资金作为生产要素，在生产、交换、流 通和分配的过程中，随时间的变化而产生的增值。
资金的时间价值
资金时间价值的含义
(1)资金用于生产、构成生产要素、生产的产品 除了弥补生产中物化劳动与活劳动外有剩余。
(2)货币一旦用于投资，就不可现期消费，资金
使用者应有所补偿。
G——W
资金转化为： 生产资料 劳动对象 劳动力
购买商品或使用服务所支付的现金 经营租赁所支付的现金 支付给职工的工资、奖金 支付的各种税费
项目计算期
含 义:
经济评价中为进行动态分析所设定的期限，包括建设期 和运营期。建设期指项目资金正式投入开始到项目建成投产 为止所需要的时间。运营期分为投产期和达产期两个阶段。
注意问题:
(1)项目计算期不宜定的太长 (2)计算期较长的项目多以年为时间单位
F F (F / A,10%,5) 2 6.105 12.21
等额分付类型
【例2-4】一台机械设备价值10万元，希望5年收回
全部投资，若折现率为8%，问每年至少等额回收
多少？
A=？
解：已知P，i，n，则有：
A
P
i(1 i)n (1 i)n
1
10
0.08(1 0.08)5 (1 0.08)5 1
如图：
A+G A
现金流量与资金的时间价值概述
现金流量与资金的时间价值概述现金流量与资金的时间价值是财务管理中非常重要的概念之一。
在进行投资决策、资金筹集和财务分析时，了解现金流量与资金的时间价值能够帮助企业做出明智的决策，优化资金的利用效率。
现金流量是指公司在一定期间内收入和支出现金的总量。
理解现金流量的重要性在于它反映了企业的经济状况和资金活动。
现金流量是决策者进行投资计划和资金管理的基础，它不仅可以用来评估企业的盈利能力，还可以用来评估企业的偿债能力和流动性风险。
企业在投资项目上进行决策时，需要考虑该项目的现金流量是否能够产生足够的利润覆盖成本，并产生持续的现金流入。
资金的时间价值是指同一金额的资金在不同时间点的价值是不同的。
在财务管理中，重要的是考虑到资金的时间价值，因为钱的价值随着时间的推移而发生变化。
时间价值的核心原则是贴现和复利。
贴现是指将未来的现金流量按照一定的折现率折算为现在的价值，而复利是指通过投资获得的收益再投资产生的收益。
在进行现金流量与资金的时间价值的计算和分析时，需要考虑到以下几个关键因素：1. 折现率：折现率是资金时间价值的核心概念，它反映了投资风险和市场利率等因素。
折现率越高，现金流量的现值越低，反之亦然。
企业可以根据自身风险和利率的变动情况来确定合适的折现率。
2. 现金流量的时间分布：现金流量可能呈现出多种不同的时间分布模式，如固定现金流入和流出、不规则现金流入和流出等。
在进行资金时间价值计算时，需要将现金流量对应的时间点和对应的折现率进行匹配。
3. 对决策的影响：现金流量和资金的时间价值对决策有重要影响。
如在进行投资决策时，需要将未来的现金流量折现为现在的价值，以判断该投资项目是否具有吸引力。
在进行资金筹集决策时，需要考虑资金的时间价值对成本的影响，避免因为时间价值的损失而付出更多的成本。
总之，现金流量与资金的时间价值是财务管理中非常重要的概念。
通过学习和运用这些概念，企业可以更好地进行投资决策、资金筹集和财务分析，优化资金的利用效率，提高企业的盈利能力和偿债能力。
房地产估价师房地产开发经营与管理-现金流量与资金时间价值(二)
房地产开发经营与管理-现金流量与资金时间价值(二)(总分：91.99，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：27，分数：27.00)1.下图表示的是房地产开发企业______经营模式下的典型现金流量图。
∙ A.开发—销售∙ B.开发—持有出租—出售∙ C.购买—持有出租—出售∙ D.购买—更新改造—出租—出售（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 有土地成本和建造成本及相关费用投入说明是“开发”模式，有租金收入和运营成本说明是“持有出租”模式，有转售收入及转售税费说明在持有一段时间后出售。
2.某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是______。
∙ A.月∙ B.季度∙ C.半年∙ D.年（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] (1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用试算法得出m=4。
3.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。
甲实际支付的利息额，I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为______。
∙ A.I甲＞I乙∙ B.I甲＜I乙∙ C.I甲=I乙∙ D.I甲≥I乙（分数：1.00）A.C.D.解析：[解析] 甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I甲=Pr，I乙=P[(1+r/12)12-1]，根据常识可推断出I甲＜I乙。
4.关于资金等效值的说法，错误的是______。
∙ A.在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等∙ B.在资金等效值计算中，年值是序列值∙ C.资金运动起点时的资金额称为时值∙ D.绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 资金运动起点时的金额称为现值，在资金运动过程中的某一时间点上与现值等值的金额称为时值。
3现金流量与资金时间价值计算
2.支付间隔相同，通常为1年； 3.每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同 时发生。
例题
例6：某人贷款买房，预计他每年能还贷2万元，打算15 年还清，假设银行的按揭年利率为5%，其现在最多能贷 款多少？
P
A
1 i1
i n
i
n
1
2 P / A,5%,15
年末
0
1
2
3
4
5 … n-1 n
现金流入 现金流出
6000
1300 1900 2500 … 2500 290 0
500 700 900 … 900 900
净现金流量 -6000
0
0 800 1200 1600 … 1600 200
0
累计现金流量 -6000 -6000 -6000
-
-
-… … …
5200 4000 2400
2、某项目第一、第二、第三年分别投资100万、70万、50万； 以后各年均收益90万，经营费用均为20万，寿命期10年， 期末残值40万。试画出现金流量图。
参考答案
第1题
100
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
100 150
1、某企业计划投资的一个项目，在第一年年末需要投资100万元，第二年年末需要投资 150万，项目能在以后三年内每年年末产生100万的收入。试画出现金流量图。
F
A1
i n
i
1
A1 i1
i n
i
1
6000 1 0.04 F / A,4%,4
6000 1.04 4.246
26495.04元
4.等额分付资本回收计算公式