房地产上市公司2010年财务分析

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万科2008-2010财务表分析

万科2008至2010年度财务报表---偿债能力分析一、概述企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。

债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。

短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。

长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。

对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。

二、万科基本情况介绍万科成立于1984 年5 月, 以房地产为核心业务。

1988年进入房地产领域, 同年发行股票2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。

1991 年开始发展跨地域房地产业务, 同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。

1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。

1993 年,4500 万股B 股发行并在深交所上市, 募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。

1997 和2000 年, 共增资配股募集资金10.08 亿元, 实力增强。

2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份, 完成专业化。

2002 和2003 年, 发行可转换公司债券34.9 亿元, 进一步增强了资金实力。

1984 至2005 年, 万科营业收入从0.58 亿元到105.6亿元, 增长182 倍; 净利润从0.05 亿万元到13.5 亿元, 增长270 倍, 业务扩展到19 个大中城市, 树立了住宅品牌,分别于2000 和2001年入选世界权威财经杂志———福布斯的全球最优秀300 家和200 家小型企业, 获“2005 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四, 在行业中业绩优异。

房地产行业财务报表分析

项目
应收账款周转率存货周转率流动资产周转率总资产周转率总资产增长率销售增长率华远地产
66793.58
0.16
0.170.15来自28.75%129.25%
10家房地产上市公司应收账款周转率
2010年10家上市公司的应收账款周转率的平均值为167.2613；其中最高的是华远地产66793.58，最低的是阳光城9.69。
1.33
0.11
78%
36.25
-10%
-17%
10家房地产上市公司流动比率
2010年10家上市公司的流动比率的平均值为1.925；其中最高的是泛海建设3.42，最低的是外高桥1.03。
10家房地产上市公司速动比率
2010年10家上市公司的速动比率的平均值为0.605；其中最高的是栖霞建设1.52，最低的是华远地产0.11 。
50%
-43%
10家房地产上市公司营业利润率
2010年10家上市公司的营业利润率的平均值为24.27%；其中最高的是陆家嘴53.40%，最低的是泛海建设10.26%。
10家房地产上市公司净收益营运指数
2010年10家上市公司的净收益营运指数的平均值为8.26%；其中最高的是招商地产103%，最低的是外高桥-50%。
10家房地产上市公司存货周转率
2010年10家上市公司的存货周转率的平均值为0.33；其中最高的是外高桥1.05，最低的是泛海建设0.05。
盈利能力分析
项目
净资产收益率总资产利润率营业毛利率营业利润率经营成本利润率净收益营运指数华远地产
19.47%
4.15%
52.41%
33.89%
2010年10家上市公司的投资性资产占资产总额百分比的平均值为11.46%；其中最高的是陆家嘴42.36%，最低的是阳光城0.05%。

2010年房地产上市公司中报解析

2010年，房地产市场可谓跌宕起伏。

第一季度的市场火爆，直接引致4月份号称史上最严厉的调控政策“新国十条”出台。

新政出台后，对房地产企业产生了不小的震动，5—7月份企业拿地热情锐减，销售也进入僵持观望状态。

随着8月份房地产上市企业中期报告的不断出炉，发现新政下上市房企的业绩表现依然强劲，但资金需求和资金压力明显增大。

本报告根据Wind数据库，以申银万国行业分类的135家沪深房地产上市公司为研究范围，重点研究中报营业收入前20强的典型企业。

一、上市房企整体特征简述1.营业收入和净利润同比增3成以上营业10市公司中期报告政策的一季度的火爆截至到2010年6月，沪深两市房地产上市公司总营业收入1452.15亿元，同比增长36.55%；净利润224.65亿元，同比增长30.44%；每股收益为0.11元，同比增长13.36%；每股经营性现金流为-0.70元，销售毛利率为36.68%。

2.资金需求大，长期借债大幅增加截至2010年6月，房地产上市公司资产负债率为67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。

135家公司的借款达3317亿元，同比2009年6月的2120亿元增长56.46%，同比2009年底增加了32.06%。

其中长期借款为2487亿元，同比2009年6月的1411亿元增长76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比2009年6月的710亿元增长16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

3.经营性现金流由正转负，资金链趋紧经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月份房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元，已创近几年同期最大负值。

在135家上市公司中，每股经营现金流为负值的增加到88家，而上年同期只有43家。

2010年上半年上市房企经营活动现金流量净额为-837.56亿元，而2009年同期则为418.06亿元。

2010年房地产经济分析

2010房地产行业分析一、全国房地产发展状况一、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。

8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。

1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。

1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。

8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。

房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。

二、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。

1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。

其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。

8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。

三、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。

其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。

2010中国房地产上市公司研究成果发布

“2010中国房地产上市公司TOP10研究报告”内容摘要：1.整体发展状况分析“2010中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括119家沪深房地产上市公司和33家大陆在港上市房地产公司。

研究结果显示：2009年，房地产上市公司的经营业绩突出表现为资产规模、收入规模、利润规模的快速增长，存货消化周期的缩短，以及现金流状况的明显改善。

但受目前楼市新政的影响，房地产上市公司融资和拿地受限，资金压力加大，投资信心下降，尽管上年的预收账款为2010年的营业收入结转打下了良好基础，但如严厉的房地产调控政策延续，预计2010年房地产上市公司的业绩将呈现规模扩张减速、存货周转放缓、流动性风险加大、市值缩水明显四个主要特征。

1.1 经营规模：资产规模与收入规模平均增长25%以上，强者愈强格局凸显（1）开发建设与土地储备提速，企业资产规模迅速增长总资产的增长综合反映了上市公司经营规模与企业实力的提升。

2009年，受良好市场形势影响，沪深及大陆在港上市房地产公司的平均总资产规模保持了快速增长态势，且增速较2008年有明显提高。

其中，沪深房地产上市公司平均总资产为91.36亿元，同比增长29.68%，增速较上年同期提高8个百分点；大陆在港上市房地产公司平均总资产为337.13亿元，同比增长25.42%，增速较上年同期提高12个百分点，资产规模增长幅度明显。

在良好市场预期影响下，大部分房地产上市公司积极扩大开发规模，加快土地储备速度是推动企业总资产规模快速增长的主要原因。

（2）项目结算面积提高促进营业收入增长，收入规模明显分化2009年，随着市场刚性需求的大量释放，房地产上市公司当年的项目结算规模也得到大幅提升，推动全年营业收入快速增长。

2009年沪深房地产上市公司平均营业收入为23.30亿元，同比增长24.79%，增幅较上年提高14个百分点；大陆在港上市房地产公司平均营业收入为68.55亿元，同比增长30.54%，增幅较上年提高近25个百分点。

上市公司2010年年报分析报告(全版)

我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告财政部会计司课题组自2011年1月18日陕国投A（000563）和S*ST圣方正（000620）公布2010年年度财务报告（以下简称年报）起，截至2011年4月30日，沪深两市共计2129家上市公司如期公布了2010年年报。

其中，沪市上市公司902家，深市主板上市公司486家，深市中小板上市公司553家，创业板上市公司188家；金融类上市公司36家，非金融类上市公司2093家；同时发行A股和H股的上市公司（A+H股上市公司）66家。

我们采用逐日盯市、逐户分析的方式监控了2129家上市公司2010年的年报披露，经过3个多月艰苦细致的工作，完成了对2129家上市公司2010年年报的深度分析。

现将2129家上市公司2010年年报分析情况报告如下。

本报告侧重于企业会计准则在上市公司的执行情况分析，尤其是全面掌握各项具体准则在上市公司的实施情况。

本报告共分为五个部分：一是上市公司基本情况分析，二是企业会计准则执行情况分析，三是上市公司执行企业会计准则存在的主要问题，四是结论，五是下一步工作。

一、上市公司基本情况分析（一）上市公司2010年年报审计情况分析2129家上市公司中，被出具标准审计意见的有2020家，占比为94.88%；被出具非标准审计意见的有109家，占比为5.12%。

109份非标准审计意见中，84份为带强调事项段的无保留意见，占比为77.06%，占全部上市公司审计意见数的3.95%；17份为保留意见，占比为15.60%, 占全部上市公司审计意见数的0.80%；8份为无法表示意见，占比为7.34%，占全部上市公司审计意见数的0.37%。

109份非标准审计意见中，108份为我国国内会计师事务所出具，仅深南电A（000037）1份被德勤华永会计师事务所出具了带强调事项段的无保留意见。

国际“四大”会计师事务所（以下简称“四大”）审计的上市公司家数为119家，占全部上市公司家数的5.59%。

2010房地产行业统计分析

房地产开发与经营行业统计分析报告一、案例的现实意义上市公司的经营业绩与其股票价格、市场价值息息相关，因此反映上市公司经营业绩的定期公开披露的中期会计报告、年度会计报告就成为社会各界密切关注的重要信息之一。

对所有上市公司的财务报告进行统计整理和分析，把握上市公司整体的经营状况、经营业绩的水平和变化趋势，无论是对投资选择，还是政府的决策与监督，都是不可或缺的。

本案例探讨的就是面对大量的财务报告数据信息如何进行统计整理与分析，这对于投资者、投资咨询人员或是理论界研究者，都具有实际的指导意义。

通过本案例的学习讨论，有助于大家掌握统计描述和相关回归分析的方法，同时积累应用这些方法的实际经验和教训。

二、行业现状、结构及研究目的改革开放以来，房地产市场变化显著。

期间经历了由住房分配到个人买房的市场化进程，特别是我国推行住房市场化改革以来，房地产市场价格体系开始形成，并逐步成熟。

房地产行业经过20余年的快速发展已初具规模，成为经济建设的支柱性产业之一。

易居房地产研究院、中国房产信息集团联合发布的数据显示，2009年，我国房地产企业销售20强合计实现销售收入5231亿元，入围前20的企业均已突破百亿大关。

统计表明：2008年度排行榜中，销售过百亿的房企有12家，而2009年，过两百亿的就有12家。

数据显示，房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。

2009年1-11月，全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。

在新增供应方面，1-11月，全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米，同比增长15.8%。

其中，11月当月的新开工面积达到1.62亿平方米，较10月份环比增长98.73%。

8月份开始，新开工面积连续上升。

其中，8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。

4个月新开工面积已高于2007年同期水平。

近几年，居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，房地产市场也在调整中迅速壮大。

2010年度房地产公司财务工作年终工作总结

2010年度房地产公司财务工作年终工作总结时间如梭，转眼间又跨过一个年度之坎，回首望，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。

年初，置业公司经营管理模式调整，财务工作并入财务部；客旅分公司人员分流，财务工作又并入财务部；新公司像雨后的春笋一样不断地涌现，会计核算、财务管理工作纳入财务部。

**年*月份集团公司推出财务合同管理月，财务部被推向了阵地最前沿；**年*月份集团公司实际预算管理，财务部是冲锋陷阵的先锋队。

公司内部，要求管理水平的不断地提升，外部，税务机关对房地产企业的重点检查、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控，在这不平凡的一年里全体财务人员任劳任怨、齐心协力把各项工作都扛下来了，下面总结一下一年来的工作。

一、职能发展过去的一年，财务部在职能管理上向前迈出了一大步。

*、建立了成本费用明细分类目录，使成本费用核算、预算合同管理，有了统一归口的依据。

*、对会计报表进行梳理、格式作相应的调整，制订了会计报表管理办法。

使会计报表更趋于管理的需要。

*、修改完善了会计结算单，推出了会计凭证管理办法，为加强内部管理做好前期工作。

*、设置了资金预算管理表式及办法，为公司进一步规范目标化管理、提高经营绩效、统筹及高效地运用资金，铺下了良好的基础。

财务合同管理月总结公司推出“财务、合同管理月活动”，说明公司领导对财务、合同管理工作的重视，同时也说明目前财务管理工作还达不到公司领导的要求。

为了使财务人员能充分地认识“财务、合同管理月活动”的重要性，财务总监姚总亲自给财务部员工作动员，会上针对财务人员安于现状、缺乏竞争意识和危机感，看问题、做事情缺少前瞻性，进行了一一剖析，同时提出财务部不是核算部，仅仅做好核算是不够的，管理上不去，核算的再细也没用，核算是基础，管理是目的，所以，做好基础工作的同时要提高管理意识，要求财务人员在思想上要高度重视财务管理。

如对每一笔经济业务的核算，在考虑核算要求的同时，还要考虑该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响问题，现在考虑不充分，以后出现纰漏就难以弥补。

2010年房地产业分析

一、
房地产行业前景Βιβλιοθήκη （一）市场在救市政策的推动下逐步企稳市场在救市政策的推动下逐步企稳救市政策回升
当中国房地产市场经历了 2008 年的低迷后，一季度市场在救市政策的推动下逐步企稳回升，并且此后市场的回升态势远远出乎意料之外，市场成交不断攀升，广州、深圳、成都、重庆、杭州等城市 2009 年的成交量创下了近十年来的新高。
中国处于第二阶段，在城市化率超过 50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主阶段，大城市的房价表现将显著优异；。鉴于此，我们认为未来三大经济圈的核心城市，如上海、北京、广州、深圳，尤其是这些核心城市郊区的房价相对会有更大的潜力。
（三）借鉴专家根据300指数评级借鉴专家根据指数评级
（六）从周期来看，名义房价可能略上涨从周期来看，
计算注解：计算注解：
房地产周期与货币政策紧密相关：较低的利率水平会促使房地产价格上涨，而较高的利率水平会导致房地产价格下跌；中国2008 年的名义房价大约还要下跌 8-12 个季度：就中国的情况来看，08年 2 季度末应该是利率的高点，鉴于中国城镇化还处于加速阶段，我们判断利率下降 11-15 个季度后，实际房价才能上涨，也即自 08 年 2季度末起大约 8-12 个季度后名义房价才能上涨；即2010度房价上涨
（二）供应的不足，股票价格升供应的不足，
而与此相矛盾的是，市场供应受 08 年开发商放缓动工的影响，无法及时跟上，多数城市供应出现 1040%的下滑，造成市场的供不应求状态，导致了部分城市成交的“供应式”下滑。
（三）资性需求入场，引爆了豪宅市场，资性需求入场，引爆了豪宅市场，房价节节走高
（二） 10年通货膨胀严重，实行了货币紧缩，提高利率，让房地产业的快速发展得到一定的阻碍，暂且低迷，让股价下降。但从下表有可看出：股票投资风险小

对万科房地产企业2010年财务报告的分析

对万科房地产企业2010年财务报告的分析———基于成本核算与管理的视角荆波一、对万科房地产企业2010年财务报告的分析本文对万科房地产企业的财务报告的分析,目的是研究房地产企业成本核算和管理的问题。

从总体来看,公司资产增长额为780亿元,年末为2156亿元;从负债和股东权益来看,负债增长额为688亿元,年末为1610亿元,所有者权益增长额为92亿元,年末为546亿元,其中留存收益增长额为64亿元。

这意味着,房地产企业债务仍然很高,投资者的资本不但得到了保值,而且得到了增值。

从资产结构看,公司上年末的资产总额中,流动资产占了95.31%,说明流动资产所占比重大,资产增值主要依赖流动资产增加。

存货占资产总比重由年初的65.46%下降为62.83%,对利润增加有正面影响。

存货主要包括:已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料。

根据最新市场及销售情况,公司对存货也计提了存货跌价准备,符合谨慎性原则。

应付账款的比重由年初的11.68%降到了年末的10.51%,尽管如此,应付账款占权益总额的比重比较大,绝对数额也大。

综上所述,公司资产的总体质量较好,资产的分布较合理。

这就表明了,万科房地产企业在成本核算和管理上建立了比较健全的政策。

2010年利润总额为119亿元,较上期的86亿元上升38%;正常营业利润为118亿元,占比为99%,其中投资收益为7亿元,说明本期盈利主要靠自身经营。

在收入构成中,收入总额为507亿元。

从本期企业经营债权增长幅度小于销售收入的增长幅度,说明企业的售货回款非常好,出现了供不应求的局面。

纵观收入变化可以看出,企业收入来源主要以营业收入为主,经营正常。

营业成本为396亿元,较上期减少;主营业务税金及附加为56亿元,大幅增加。

由分析可以看出,万科在报告期内,公司进一步展开成本优化措施,加强标准化规范手段,深入开展成本对标,提高集中采购度水平,以充分发挥规模优势。

二、基于房地产企业的成本核算和管理视角面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控,房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题。

房地产上市公司2010年财务分析

目录摘要 (1)Abstract (1)一、国内外研究综述 (2)（一）国外研究状况 (2)（二）国内研究状况 (2)二、研究样本的选取 (2)三、财务状况分析的指标体系设计 (3)四、主成分分析法概述 (3)（一）主成分分析法的基本原理 (3)（二）主成分分析法的具体步骤 (4)五、模型的建立 (4)（一）分析指标的构建 (4)（二）指标间相关性判定 (5)（三）确定主成分 (5)（四）综合评分 (6)（五）结论 (8)六、主要问题及解决措施 (9)（一）主要问题 (9)（二）解决问题的措施 (10)致谢 (11)参考文献 (11)深市房地产上市公司2010年财务状况的主成分分析摘要：本文以我国57家深市房地产上市公司为样本，运用主成分分析法，建立我国房地产上市公司的财务状况主成分分析模型，并据此对房地产公司的财务状况进行打分排名。

通过单项财务比率排名和综合排名之间的比较，发现我国房地产公司财务状况主要存在以下几方面的问题：融资结构不佳、偿债能力有待改善，资金管理不善、公司资产的流动性差，并提出改善财务状况的具体措施：优化资本结构、加强对债务规模及其结构的控制，加强对流动资金的控制，拓宽融资渠道、盘活有效资产，完善公司机制、从制度上杜绝财务危机的情况发生，加快脚步培养企业核心竞争力，防范财务危机。

关键词：深市房地产上市公司；主成分分析法；财务状况分析Shenzhen exchanges in 2010 real estate listed companyfinancial status of the principal component analysisHu Luxi(Business School of Jishou University, Jishou Hunan 416000)Abstract:Based on our 57 shenzhen exchanges estate listed companies as a sample, using principal component analysis, establish China's real estate market of the company's financial situation pca model, accordingly the estate of the company's financial situation to rank rankings. Through individual financial ratios between the rankings and integrated rank is found that China's real estate company financial situation exists mainly in the following aspects: the question poor financing structure, solvency remained to be improved, the fund mismanagement, of the company's assets, and put forward improving illiquid financial status of the concrete measures: optimizing the capital structure, strengthen the scale and structure of debt, to strengthen the control of cash flow control, to broaden the financing channels, revitalize the effective asset, the perfect company mechanism, from system of the financial crisis on eliminate happen, cultivate enterprises core competitiveness to step up, preventing financial crisis.Key words:Shenzhen exchanges estate listed companies; principal component analysis; Financial condition analysis在上市公司的财务状况综合分析中，由于财务指标众多，容易混淆使用者的视野，所以必须选取几个彼此独立的财务指标代替原本数目较多且有一定关联性的指标，在保证原有信息量的基础上简化分析过程，这是房地产公司财务状况综合分析过程中亟待解决的一个十分有意义的问题。

2010中国房地产业报告

2010房地产行业：开发投资年度增幅创十年新高
2010年以来，不断走稳的宏观经济形势以及房价仍然快速上涨等方面因素增强房地产市场预期，促使开发企业加大了补库存的力度，房地产开发投资依然保持了快速增长态势。国家统计局数据显示：2010年全国完成房地产开发投资48267亿元，同比增 33.2%，增幅同比提高17.1个百分点。全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑，而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏，全国商品房投资在2010年出现大幅上涨，全年同比增长33.2%，涨幅创下2001年以来的历史新高。虽然2010年以来经历了三轮房地产调控，但并未对房地产业发展形成根本影响，房地产开发的前景依旧被看好。 2010房地产开发投资增速保持高位，下半年小幅回落。商品住宅投资高位运行，全年同比涨幅创历史新高。政策调控效果低于预期，商品房成交量再创历史高位，西部城市化进程加速成交比重积比重上扬。三四线城市的购房需求逐渐被释放，其市场容量将成为市场的主体。
刚需旺盛小户型成交活跃 2010年，在调控政策逐渐加码的背景下，不少项目成交趋于冷淡，而90 平方米以下的小户型成交仍占优势，一线城市小户型成交比重有所增加，二线城市整体表现相对稳定。在楼市调控政策的打压下，部分改善性需求退出市场，而市场上潜在的刚性需求仍较为旺盛，推动小户型成交保持较好势头。
2010保障房：推进力度加大保障房建设目标基本达成保障房：保障房
2010年初中央保障房建设计划拟安排保障性住房中央预算内投资632 亿元，安排住房保障总支出993亿元，计划2010年完成580万套保障房建设，2011年继续建设680万套保障房，2012年建设620万套保障房，3年内共建设1880万套保障房，保障性住房建设力度不断加码。大幅提高保障房用地供应根据国土资源部公布的2010年度住房用地计划，全国30个省、市、区（西藏除外）住房用地计划拟供应量约18.5万公顷。较2009年全国住房实际供地7.65万公顷和前五年平均年度实际供地量5.465万公顷有大幅度增加。其中保障性住房用地约2.45万公顷，占总住房用地比重为13.2%；棚改房用地3.66万公顷，占20%；中小套型商品房用地8.04万公顷，占44%。这三类住房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77% 2010年全国保障性住房建设目标超额完成年全国保障性住房建设目标超额完成 2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，超额完成年初国务院部署的任务。从重点省市来看，完成情况也都比较理想。

对万科房地产企业2010年财务报告的分析

对万科房地产企业2010年财务报告的分析作者：荆波来源：《中国乡镇企业会计》 2011年第11期荆波一、对万科房地产企业2010年财务报告的分析本文对万科房地产企业的财务报告的分析，目的是研究房地产企业成本核算和管理的问题。

从总体来看，公司资产增长额为780亿元，年末为2156亿元：从负债和股东权益来看，负债增长额为688亿元，年末为1610亿元，所有者权益增长额为92亿元，年末为546亿元，其中留存收益增长额为64亿元。

这意味着，房地产企业债务仍然很高，投资者的资本不但得到了保值，而且得到了增值。

从资产结构看，公司上年末的资产总额中，流动资产占了95.31%，说明流动资产所占比重大，资产增值主要依赖流动资产增加。

存货占资产总比重由年初的65.46%下降为62.83%，对利润增加有正面影响。

存货主要包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料。

根据最新市场及销售情况，公司对存货也计提了存货跌价准备，符合谨慎性原则。

应付账款的比重由年初的11.68%降到了年末的10.51%，尽管如此，应付账款占权益总额的比重比较大，绝对数额也大。

综上所述，公司资产的总体质量较好，资产的分布较合理。

这就表明了，万科房地产企业在成本核算和管理上建立了比较健全的政策。

2010年利润总额为119亿元，较上期的86亿元上升38%；正常营业利润为118亿元，占比为99%，其中投资收益为7亿元，说明本期盈利主要靠自身经营。

在收入构成中，收入总额为507亿元。

从本期企业经营债权增长幅度小于销售收入的增长幅度，说明企业的售货回款非常好，出现了供不应求的局面。

纵观收入变化可以看出，企业收入来源主要以营业收入为主，经营正常。

营业成本为396亿元，较上期减少：主营业务税金及附加为56亿元，大幅增加。

由分析可以看出，万科在报告期内，公司进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。

公司2010年财务分析报告

公司2010年财务分析报告报告目录一、2010年经营指标完成情况(1)经营指标完成情况（2）经营情况分析（3）本公司经营情况与同行业经营指标对比二、销售状况分析（1）市场销售情况分析（2）各销售办事处完成销售情况（3）产品销售结构分析（4）新药销售情况分析（5）#费用分析（6）药公司各办事处投入产出分析三、成本费用控制情况分析（1）各剂型单位生产成本变动情况（2）主要产品成本变动情况分析（3）采购成本对产品成本的影响（4）燃料、动力成本分析（5）期间费用控制情况（6）各部门费用控制情况四、经营风险评价五、财务部门应对措施（1）加强日常成本控制（2）建立健全预算准备机制，制定符合企业实际的全面预算管理目标，并进一步细化预算（3）财务精细化管理，为决策者提供前瞻性预测信息（4）国家税收政策不断出台，需要不断提高财务人员的自身素质，适应新形势六、2011年展望公司2010年财务分析报告2010年，公司克服宏观经济形势、行业竞争和内部产品结构等多方面因素影响，努力挖潜降耗、提高效益，强化营销、加强基础管理，采取了多种积极措施，并取得了一定成效，但由于受内外部条件制约，公司效益略有下滑。

公司主营业务突出，主营业务收入主要来源于##用药的销售收入，营业利润为公司利润的主要来源。

2010年度随着国家不断深化医疗体制改革、对部分药品多次调控价格、反商业贿赂行动进一步开展、全面规范和整顿药品市场秩序等一系列政策的落实，同时伴随着全球金融危机的后继影响，国内外经济发展的不确定因素进一步复杂化、多样化，药品生产经营企业的经营环境发生了较大变化。

在此形势下，公司积极调整经营策略，在逆境中求发展，强化工作流程控制，外拓市场、内抓管理，使公司生产经营有序进行、持续发展。

2010年公司实现销售收入10,254.53万元，同比增长0.95%，实现利润1,294.34万元，同比下降20.47%。

下面就去年公司的经营和财务状况进行一个回顾和总结。

房产产业链2010年度财务数据分析

房产产业链2010年度分析报告一、房产产业私募基金动向：1、2011-8-26 地产大鳄加快布局各路资金冲向商业地产2010年全国商品房销售额达5.25万亿元，比上一年增长18.3%。

其中商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

“招保万金”四大住宅地产巨头中，已有三个明确表态“从商”。

万科宣布，未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年，商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地则将在今年的土地投入计划中，有20%的资金会投向商业项目。

2、2011-8-5 海外资本觊觎中国商业地产称"好时机"来了新加坡腾飞集团中国区总裁吴来顺曾表示，今年将在北京、上海等地继续收购商业物业，注入到其在中国设立的腾飞中国商业地产基金中。

同时，继续成立更多的境外房地产基金来投资中国项目，包括积极筹措成立国内人民币房地产基金(私募基金PE)和房地产投资信托(REITs)。

到2015年，雅诗阁旗下的公寓单位将从目前的26000多套增加到40000套，增长约53%。

亚太市场将是最重要的市场，其中中国项目增加到33家，公寓数量超过6000套。

外资青睐中国，一方面是因为中国房地产资产价格上涨幅度大于亚洲其他国家，也大于欧美，一方面是和人民币升值预期也有关系。

3、2011-06-13保利商业地产将放量隐形大佬开始浮出水面保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿。

保利地产董事长宋广菊透露，目前保利地产已经成立了自己的商业团队，在总部有商业管理中心，同时在佛山、宁波、天津、成都和广州的商业项目也已经进入各种运作阶段。

因此，在有了团队和经验的基础上，保利下一步会寻求更专业的管理结合。

4、2011-04-01外资私募狙击商业地产资金规模达千亿美金DTZ戴德梁行日前发布的全球房地产投资报告指出，今年全球预计会有1040亿美元资金投向亚太区的房地产市场，较2010年年中的资金量上升45%。

房地产行业10年年报及11年一季报简析

房地产行业10年年报及11年一季报简析商品房销售额增速前高后低。

2010年全年销售额达5.25万亿，高于2010年年初市场对于政策影响的过于悲观的预期。

2011年一季度销售额同比增速为27%，仍好于预期。

由于政策效应逐步累计，第二季度销售额增速可能开始下滑。

商业地产销售额增速高于住宅。

商业及办公楼由于不受调控影响，增速高于住宅销售额增速。

由于此次调控主要针对住宅市场，且商业地产及写字楼等物业形态价格相对合理，商业地产及写字楼物业销售额增速高于住宅。

商业地产仍然值得看好。

房价上涨，毛利提升。

由于房价大幅上涨，进入结算的项目土地获取较早，成本较低，近3年，房地产开发的毛利、净利润率均维持较高水平。

随着房价上涨受到抑制、土地成本上升及建造成本上升，房地产企业盈利水平可能趋平或略有所下降。

存货周转率持续下降，可能趋稳回升。

存货周转率下降的一个重要原因是近几年开发企业拿地迅速，存货增加。

受政策压制，使得企业不得不收缩拿地行为，同时，如果保障房比例大幅提升，那么，存货增速可能会明显下降，从而存货周转率可能回升。

预售账款大幅增加，资产负债率上升。

房地产上市公司资产负债率继续攀升至70.5%的历史高位。

资产负债率上升一个原因是预售账款的普遍提升，近2年由于销售十分火爆，大量货币资金以预售账款以负债形式体现在资产负债表中。

如万科A预售账款占总负债的52%，保利地产占45%，招商地产占32%。

经营性现金流由正转负。

除09年外，近近几年房地产上市公司经营性现金流整体为负。

2011年企业开始减少拿地，经营性现金流负值减少。

税费增加也是一个重要原因。

一季度税费净流出223.8亿，约占净流出的55%投资建议：标配，逢低买入。

主要逻辑仍为估值修复。

由于商品房销量下半年可能缩量，预期将转为悲观，从而制约估值修复的空间与持续性。

因此，基于当前估值水平若有15%～20%以上的抬升，建议逢高适度降低配臵。

重点推荐公司：中天城投、世茂股份、招商地产、泛海建设、北京城建。

2010年商业地产上市公司年报综合分析

招商地产
公司战略委员会确立了住商并举、产居一体的商业模式
远洋地产
2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标
龙湖地产
到2015年，商业项目由现时6个增加至18个，租金收入增加至约20亿元，投资物业业务占整体利润的10%
本报告重点分析专业类与混业经营类商业地产公司（十家）；对于新进入类商业地产公司（五家），由于商业地产方面数据资料普遍缺失，本报告仅对其发展模式进行简要分析。
样本企业
持有物业规模
（万平方米）
租赁经营收入
（亿元）
平均租金
（元/平方米/月)
2010年
2009年
2010年
2009年
2010年
2009年
陆家嘴
83.24
74.12
7.03
4.76
70.38
53.52
北辰实业
104.00
51.00
14.14
8.19
113.30
133.82
华润
115.02
80.03
14.89
3、土地储备与在建项目丰富，商业地产潜在供应量巨大
2010年，十家样本企业（一、二类）除万通地产外，其余均有新增土地储备，合计新增规划建筑面积高达1052.82万平方米；且商业地产用地所占比例不断提高，以金融街为例，该年商业地产用地占土地储备比例为73.58%，同比上升近41个百分点。土地获取方式方面，项目收购以其独特优势逐步超越招拍挂，成为商业地产公司的首选，比如SOHO中国新增66.9万平方米土地储备全部通过项目收购方式获得。与此同时，样本企业在建商业地产项目高达1274.88万平方米，甚至超越新增土地储备。丰富的土地储备与在建项目，预示着未来商业地产供应面积巨大。如此强大的产品供应确保了商业地产市场的可持续发展，但却可能导致供大于求，市场竞争加剧。

浅析2010年中国房地产上市公司盈利能力

作者：廖伯谦
作者机构：四川路桥通锦房地产开发有限公司,四川成都610041
出版物刊名：时代经贸
页码： 165-166页
年卷期： 2012年第2期
主题词：房地产上市公司盈利能力因子分析法分析
摘要：为分析2010年中国房地产上市公司经营盈利状况，本文从偿债能力、收益能力、成长能力三个方面选取了八个财务指标，在搭建评价经营盈利能力指标体系的基础上，利用SPSS17．0软件的因子分析法建立房地产上市公司盈利能力综合评价模型。

考虑到可行性原则，本文选用的是1994年9月之前上市的38家房地产公司2010年的财务数据，在对原始财务数据做了标准化处理之后进行适度性检验、提取因子、计算各园子得分，最后对因子进行了单个得分以及综合得分的排序。

以期为管理者更好地管理企业，为投资者制定合理的投资决策提供参考。