解读“深圳挂牌出让全国首例养老用地”

解读“深圳挂牌出让全国首例养老用地”
2014年4月10日，深圳两块社会福利用地挂牌出让，吸引了35家企业，最终起拍价分别为6850万元和4000万元的两宗地分别以4亿元和2.8亿元的价格拍出。

这是全国首例养老用地挂牌出让，而且还是以这样高的价格拍出，着实让所有人极为震惊，于是各种看法和评论在各大媒体刊出，一时间众说纷纭。

忆百孝心网特邀评论员莫子昕为您详细解读：此次，深圳挂牌出让全国首例养老用地，首先应分析的是“全国首例”，因为此前的社会福利用地都是由政府投资开发，民办养老机构只能采取租赁场所的形式来经营。

所以，土地所有权和规划管理权都归政府管理，企业只是其中的租户，必须按照国家的要求来经营养老机构。

这样的模式由来已久，一方面和国家的土地管控政策有关，但是更重要的是因为养老机构涉及民生问题，公办的福利机构不以盈利为目的，民办的养老机构虽带有企业的盈利性质，但终究是社会福利问题，不能和纯粹的商业行为等同。

所以从这个层面上来说，原来的政府投资开发，企业租赁经营的模式，十分符合社会福利行业，更加保证社会福利用地的规范和有效，促进社会福利事业的有序开展，有利于享受社会福利人群的合法权益的维护。

但是，随着社会经济的发展，我国正在快速的进入人口老龄化社会，而这种人口压力迅速的转移到社会福利机构身上，我国的养老机构数量和规模都不足以应对庞大的人口压力，于是导致了目前养老院的诸多困境，笔者曾在忆百孝心网上做过关于养老院困境的详细报道，感兴趣的可以自行查阅。

而土地问题，就是这些问题产生的原因之一。

政府把控着土地的投资开发，作为一种社会福利来使用，一方面极大的降低了土地的升值空间，其次，企业租赁经营，割断了完整的资金链，无法做到资金的有效运转，企业对养老产业的把控力度受到很大削弱。

因此二者的分开，对养老产业的发展是一种极大的阻碍，虽然可以满足一些基本的养老需求，但是也会使其停滞不前，难以跟上时代发展的步伐。

因此，此次深圳首个挂牌出让养老用地不得不说是一个很大的突破和创新。

将社会资本引入养老产业，打破传统格局，政府将投资开发的权限移交给企业，一定程度上卸下了政府身上的包袱，可以使得政府资金更加有效的使用在其他养老产业上，同时也为社会福利事业增加了改善的契机，更多的民营资本进入，可以缓解养老院的数量和质量矛盾，极大的促进养老事业的进步。

而对于企业来说，可以将养老院建设和管理接轨，实现了整个资金链的对接，达到资金的完整流通，提高资金的周转率和使用率。

此举减少了许多政策限制，也增强了企业对于整个养老环节的把控，便于做出实时调整，企业在盈利的同时也为自身树立一个公众良好形象。

由此看来，此举将会是双赢的局面。

但是这么好的创举，为何会引来众多非议和评论呢？忆百孝心网特约评论员，带你进行更深层次的分析。

首先，此次来参加拍卖的是一些中小型企业为主，并未发现知名的房地产开发企业，反而有一些外贸、金融投资行业的商家来参加。

这是一个很奇怪也很真实的现象，这样一个共赢的机会，房地产大佬却都不感兴趣，不来参加就说明目前没有这个想法，偌大的舞台让给别人来表演，很是匪夷所思。

但是请想一想，这是全国首例，而且是养老用地，企业的目的是盈利，但是养老产业是社会福利事业，你必须做到两者兼顾，你始终处在民众监督的风口浪尖上，稍微疏忽就会一败涂地。

此外，养老是一个长久的工程，回报周期长，回报率低，不符合企业的资本迅速升值愿望。

所以那些知名房地产企业都在观望，而政府目前也是一种试探性开放态度。

其次，这两块土地拍卖的价格之高，完全超出了所有人的预期。

虽然和商业用地比不及十分之一，但这是养老用地，它的福利性质决定了它的盈利空间并不会太大，有些专业人士预估计收回成本大概需要26年，而土地的使用年限是50年。

这对于一个企业来说，真的不算是一个明智的选择，资本被牢牢套住，很难实现迅速盈利，如果经营不善的话，很有可能亏损。

这让许多人对于这两个公司高价拍下土地的行为大为不解。

再者，这两宗地块的土地用途均为社会福利用地，出让公告中用途都注明属于养老设施，但并未详细说明具体建成什么，仅在最后的一个条件中强调，“竞得人须与深圳市民政局签订相关用地监管协议书”。

因为是首次出让，政府担心参加竞拍的企业太少，造成触底的尴尬局面，于是放低了限制，虽说是有一定道理，但是仅仅注明土地要建设养老设施，没有具体的规划，就面前看这等于是完全放空土地的管理，而之后和民政局签订的用地监督协议书是否能够实现监督的作用，也是不得而知的。

所以从这一方面来看，对于普通民众，尤其是需要享受社会养老福利的人来说，内心安全感得不到保障，存在诸多的质疑之声也就不足为奇了。

所以说，现在的拍卖只是一个良好的开端，广大民众所看重的是如何对土地的有效合理使用，企业自身素质是一方面，而政府与社会的监督更是不可或缺的一环。

另外需要特别提出的是，第三方社会公众媒体，应该积极起到良好的舆论监督作用。

通过加强监督和管理，使得整个流程公开透明化，才能打消社会各阶层对此的猜忌。

最后，虽然这是全国首例，但是在北京、上海等一线城市都开始着手试点，而此次高价拍卖，相信会让政府更有信心和决心加大养老用地的改革，而拍卖也许是其中很重要的一种方式。

但是此次高价拍卖，也必然会对以后土地的拍卖造成影响，我们所要防范的就是这种盲目的跟风竞拍，我们渴望看到的是一个合理有序的公平竞拍环境。

所以需要通过相关法律
和政策的出台，给养老土地的拍卖行为定下一定的范畴，同时也要结合实际情况加以正确的引导，保证这一创新之举发挥其功效，保证其长久持续的进行，保证每一块社会福利用地真正切实的运用到民众所迫切需要的福利事业上，而不是民众眼中的昙花一现。

在实践中检验真理。

目前的众说纷纭、褒贬不一都是合理存在的，每一次改革的突破，都必然会遭遇诸多的困境，都不可能是一帆风顺的。

我们需要的是耐心的等待，用最终的成果来评判是非对错，但是我们要相信未来会越来越好的。

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