123824_物权法

对等情况。
一、物业管理的定位问题
（七）物业管理在房地产开发中的地位
1. 与自然的和谐－－天人合一的理念
2. 人与物的和谐－－物为人用的原则
3. 人与他人的和谐－－群体生活、工作的需求
二、 物业管理的性质和自身特点
（一）物业管理的性质
1. 社会化
双向含义，物业公司到社会上寻找物业，业主到社 会上选聘物业公司。 2. 专业化 指专门的机构，人员，设施技术等。
（六）物业管理的推进将对我国现代化、民 主化进程产生巨大的不可估量的影响。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
（一）不动产登记制度的确立与变化
《物权法》第十条：“国家对不动产实行统一
登记制度：统一登记的范围、登记机构和登记办法 ，由法律行政法规规定。”
现实情况中，房地分家管理是历史形成的，还
会延续一段时间。但各地可以制定地方性统一登记 规定。
建筑物生命周期介绍。
一、物业管理的定位问题
（六）物业服务的三个目的
2.以人为核心——物为人用的要求
创造和提供安全、舒适、文明、和谐的生活工作环境与秩 序，满足不同住用人全方位、多层次的需求。
人对居住的不同层次的需求:
（1）住面积——温饱社会的基本要求 （2）住功能——小康社会的硬件要求
（3）住环境——小康社会的硬、软件要求
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
依法登记体现在不动产登记簿，“不动产登记 簿由登记机关管理” （《物权法》第十六条）。 不动产登记薄的公信力体现在：凡不动产登记 簿登记的交易受法律保护。“不动产登记薄是物权
内容和归属的根据”（《物权法》第十六条）。
注意：产权证和登记薄不一致，以登记薄为准。
通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。”
一、物业管理的定位问题
2.《物业管理条例》的提法 第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过 选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关
场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环
境卫生和秩序的活动。”
（二）业主的组成形式
业主的三个层次：
单个业主、全体业主、业主委员会
（三）统一意志的形成渠道
业主大会的执行机构－－业主委员会
四、业主的民主建设问题
（四）统一意志的形成规则－－民主
民主的基本原则：少数服从多数
但同时要确保障
业主大会议事规则、管理规约
四、业主的民主建设问题
一、物业管理的定位问题
3.《物权法》的说法
第81条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设
施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管 理。” 第82条：“物业服务企业或者其他管理人根据业 主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，
并接受业主的监督。”
注意：物业管理始终没有定义，即其内涵与外
延不清导致定位不准。
一房两售、多售的分析。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
不动产信息的查询。《物权法》第十八条：“ 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记 资料，登记机构应当提供。” 公开的信息内容：不动产登记簿的登记资料； 原则上采取到登记机构查询； 原则上查询人为权利人以及利害关系人；
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
预告登记制度，这是为保全将来发生的不动产 物权而进行的登记，主要用于商品房预售。 《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或 者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物 权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处 分该不动产的，不发生物权效力。
二、 物业管理的性质和自身特点
（二）物业管理的自身特点
(2) 物业管理服务的对象包括人和物：
物业管理的服务对象包括全社会各行各业、各个阶层
的人。
（党政军民学、工农兵学商、男女老少幼） 从物的角度，科技的最新发展首先会应用于人们生活 的各个方 面。物业管理的具体工作内容很复杂。
二、 物业管理的性质和自身特点
2. 全天候、不间断的管理服务工作
（1）物业管理一旦开始，就不能停顿。在时间上是
不能有间断点的。 （2）容易出现间断点的时刻： • 双方进入法律诉讼时期 • 物业服务合同到期到再次选聘之间 后合同义务
二、 物业管理的性质和自身特点
3. 销售环节提前 • 市场化的物业管理，其本质是一种商品的生产和提 供。物业服务公司提供的产品是管理服务和劳务服 务，广大住用人是这种产品的消费使用者。
二、 物业管理的性质和自身特点
4. 产品的生产和消费使用同时产生和结束
（3）如何看待“废品” 物业服务企业： • 1%和100%的关系 • 加强全过程的质量控制 业主： • 宽容、支持、谅解 • 注重监督改正过程与结果（不以追究责任为主）
二、 物业管理的性质和自身特点
5. 物业管理服务提供者直接面对全体住用人
一、物业管理的定位问题
（二）当前最主要的问题是全社会对物业管
理全面、正确的理解与认识不到位
1.二个错误倾向
我来管你－物业公司角度
业主至上－业主角度 2.政府职能转变中的新问题
一、物业管理的定位问题
（三）管理与服务的关系
现阶段，我们把社会化、专业化、市场化的房
屋管理模式称为物业管理。 物业管理是以物为对象，以人为核心，以社会 效益、经济效益、环境效益的统一为目标的管理、 经营和服务工作，将管理和经营寓于服务之中， 通过服务体现体现管理和经营。 物业管理的实现是委托与有偿。
（二）建设用地使用权（国有土地使用权）
《物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以 在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建 设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”
可以分别设立，不是必须分别设立。
此规定的含义与可能带来的问题。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
《物权法》第一百四十九条：“住宅建设用地使用 权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权 期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上 的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定 ；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法 规的规定办理。” 回避了费用问题。
不动产登记收费。《物权法》第二十二条：“不动
产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积
或者价款的比例收取。”原则上采取收取工本费的 办法。 效力的发生。《物权法》第三十条：因合法建造、 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实
行为成就时发生效力。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
物业服务公司的每一个员工直接面对广大住用人。
物业管理服务的这一特征决定了员工的基本素质与即
时表现会直接影响到所提供的服务的质量。 （1）服务的最高境界是满足服务对象的“心理需求” （2）员工的基本心态是搞好管理服务的基础 （3）调整员工的情绪是物业服务公司各级领导者日常管 理工作的重点 （4）广大住用人对员工的尊重、理解是必要的
公司协商定价。
二、 物业管理的性质和自身特点
6. 服务质量与价格之间的弹性关系
物业管理服务是一种体验商品，事前不易准确评价 特点： • 客观评价的专业性 • 主观评价的模糊性 在物业服务合同洽谈期间，对基本价格的准确把握始 终是业主与物业服务公司双方协商的重点与难点。
三、物业管理的主体
（4）住服务——小康社会的软、硬件要求 （5）住品位——后小康时代的追求 环境与秩序管理的基本要求:安全、安静、安逸
现阶段 主要努 力方向
一、物业管理的定位问题
（六）物业服务的三个目的
3.社会责任
社会效益、经济效益、环境效益的统一及做到 同步增长。注意处理： （1）三个效益的联系与关系，谁为主（学生：政治 挂帅、以学为主、身体第一）； （2）物业服务企业的社会责任与权利的某种不对称 现象； （3）业主整体利益的要求和个别业主利益诉求的不
准低、收费低（目前执行政府指导价）； 2. 服务型：适用于商品房，服务标准和收费标准高 于保障型，收费以政府指导价为基础，参考物业档 次协商确定； 3. 享受型：适用于高档商品房，收费为市场调节价。
一、物业管理的定位问题
（六）物业服务的三个目的
1.以物业为对象——没有物业就没有物业管理
确保功能的正常使用与完好；保值增值。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
（三）建筑物区分所有权
此部分内容对房地产开发和物业管理有重要影响和
作用。 建筑物区分所有权，指高层建筑物出现后，各业主 对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共 有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的
不动产所有权形式。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 建筑物区分所有权的构成
原则上不得以人为索引进行查询。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
不动产更正登记。《物权法》第十九条：“权利人、
利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可
以申请更正登记。” 注意与现行的《土地登记规则》和《城市房屋权属登 记管理办法》是两个概念。
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
建筑物区分所有权
专有部分 所有权 共有部分 全体区分所有人 持分权 组织的成员权
在结构上供全体 区分所有人共同 使用 如业主大会
物业管理的几个问题
季如进 教授 清华大学房地产研究所
2010年4月20日
物业管理的几个问题
一、物业管理的定位问题 二、物业管理的性质和自身特点 三、物业管理的主体
四、业主的民主建设问题
五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业
一、物业管理的定位问题
（一）物业管理的概念
1. 最早的官方定位：《城市新建住宅小区管理办法》 （建设部33号令） 第二条：“本办法所称住宅小区管理，是指对住宅小区 内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交 第四条：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管 理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”