东方之门市场深化定位报告

全国百强县排名名列前茅
2009全国县域经济百强县（市）
江苏江阴市 第一名 江苏昆山市 江苏张家港市 江苏常熟市 第二名 第三名 第四名 江苏吴江市 浙江慈溪市 江苏太仓市 0.7 1.87 1.1 1.41 1.5 私营企业数 量（万户）
苏州五县市经济运行稳定，发展迅速
昆山，张家港，常熟百强县排名连续10年名 列前10，经济发展迅猛
截止2008年全市“机动车”保有量已达到近 200万辆，居全国第四位； 私家车位居全国第三 “私家车”数量达到 70.44万辆
2008年中国私家车保有量排名 140 120 100 80
苏州私家车年度新增示意图 80 70 60 50 40 30 20 Βιβλιοθήκη Baidu0 0 05年 06年 07年 08年 09年
苏州私营企业数量增长图 16 14.13 14 12.2 12 10.27 10 8.21 8 6 4 2 0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 5.91 7.27 11.01
年均增 长约 20%
苏州本土私营企业分布结构 8 7 6 5 4 3 2 1 0 苏州市 昆山 常熟 张家港 吴江 太仓 1.87 1.41 1.1 1.5 0.7 7.55
本案
长三角典型 豪宅
长三角城市 不缺乏顶级豪宅，不缺乏顶级客户
上海佘山高尔夫别墅
2000-4000万/套
上海埔东汤臣高尔夫别墅 1500-30000万/套
苏州太湖高尔夫山庄
700-2000万/套
杭州钱塘江东方润园
900-2000万/套
苏州经济地 位分析
苏州经济全国排名处于领先地位，在长三角城市中仅次于上 海，经济的高速发展必然催生本土大量财富新贵的诞生
常熟服装城目前拥有35个专业市 场，2.8万个商铺，8万多名经营 人员，入驻知名品牌5000多个， 总代理、总经销和专卖店有1000 多家， 年交易额达450亿元，位 居“中国十大服装专业市场”榜 首。 规模市场打造了产业基础，常熟 已经成为了中国重要的服装产业 基地。常熟已拥有4700多家服装 服饰企业,年产量达6亿多件 （套），年产值600多亿元 。
开盘累计去 化套数 30 10 86 2010年1月报价 （元/M2） 2000万/套 2000-3000万/套 交付标 准 毛坯 毛坯 毛坯
五县市 企业比 例46%
备注：规模以上企业为产品销售收入超过 500万以上的私营企业
苏州实力客 户-外商
大量实力国际企业的进驻，带来大量具有国际消费理念的高端 外籍客源
固定资产净 值平均余额 （亿元） 1223.06 1905.31 2284.86 3876.46
年份 2004 2005 2006 2007
沙钢集团，全国最大的民营钢铁 企业 ，目前拥有总资产1300亿元， 职工35000余名， 旗下拥有8个集 团子公司。2009年《财富》世界 500强排行榜第444位，2009中国 企业500强 第35位。 “沙钢”牌商标还获得“中国驰 名商标”，并以品牌价值95.69亿 元荣列中国500最具价值品牌第 67位 集团董事长沈文荣 荣获 2009CCTV中国经济年度人物
谨呈： 苏州乾宁臵业有限公司
东方之门深化报告
市场论证
户 型 研 究 总 纲
东 方 之 门 豪 宅
客群描摹
七大标准
户型优化
市场客户论证
城市经济基础分析
分析背景 长三角经济圈分析 长三角典型 豪宅 苏州经济地位分析 苏州五县市经济实力分析 小结
分析背景
东方之门位于长三角经济圈中排名前列的苏州
截止2008年底，苏州市累计利用外资达518亿美元，
133
140 120 100 80 60 40 20 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 88 91 107 112 118
引进外国和港澳台项目2万余个。
苏州是中国大陆三大台商投资密集区之一，截止
2008年底已拥有台资企业8500多家，投资额超过 1000万美元的台资项目近2000个，超１亿美元的项 目60个 。
1551.75亿元
苏州五县市经 济实力分析
苏州五县市经济增长迅猛，为苏州大量财富新贵的诞生地
五县市历年GDP增长图 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 张家港 常熟 昆山 吴江 太仓 2003年 365 475 314 234 180 2004年 475 565 430 281 210 2005年 576 679 570 340 248 2006年 705 809 730 403 300 2007年 842 972 932 501 367 2008年 1050 1150 1500 618 440
99
68
47
35
奥迪
宝马
奔驰
苏州的消费 能力-奢侈品
07年开始，世界各地的奢侈品牌齐聚苏州，开始渗透到苏州 人生活的各个领域，苏州奢侈品城市排名迅速上升消费
2009年度中国大陆奢侈 品城市排名
01.上海 02.北京 03.杭州 04.深圳 05.成都 06.广州 07.沈阳 08.大连 09.南京 10.天津 11.昆明 12.青岛 13.重庆 14.苏州 15.哈尔滨 16.宁波 17.武汉 18.长沙 19.西安 20.无锡 备注：排名按照品牌的齐 全度与品牌档次，仅做参 考
小结
苏州消费能力位居全国前列，全国奢侈品消费排名逐年上升； 私营企业数量及规模以上企业数量众多， 实力高端消费客群 数量庞大； 苏州五县市本土经济实体分布较多，相当部分高端客源 分布与 此。
苏州豪宅购买力市场验证
苏州千万豪宅项目分布 苏州千万豪宅项目去化分析 苏州千万豪宅客户分析 小结
规模以上外商和港 澳台商投资企业 （个） 1972 2947 3278 4351
苏州世界500强进驻数量
工业总产值 （亿元） 4689.04 6628.43 8347.02 10784.05
工业增加值 （亿元） 1239.59 1669.91 1718.59 1968.46
资产合计 （亿元） 3515.49 5301.37 6452.70 8541.08
小结
长三角城市经济圈为国内城市经济圈的领头羊，拥有雄厚的经 济基础与强大的消费能力，是千万豪宅的集聚地，拥有大量潜在 的顶级臵业客户； 苏州经济排名在长三角城市中仅次于上海，经济的高速发展必 然催生本土大量财富新贵的诞生
城市购买力分析
苏州消费能力分析 苏州实力客户分析 本土典型经济实体分析 小结
苏州千万豪 宅项目分布
苏州千万豪宅主要分布在吴中区环太湖板块和古城区板块， 前者为度假别墅，后者为园林别墅
银丽高尔夫
平门府 拙政东园
姑苏人家
晋合水巷邻里
天伦随园
太湖高 尔夫山 庄
太 湖 天 阕
华丽家族太上湖
苏州千万豪 宅去化分析
苏州目前存在千万元以上的住宅产品，可见市场上的确拥有一大批 资金实力雄厚的客户
外商投资企业已成为苏州经济社会发展的强大引擎，
大量外商投资企业的落户， 导入了大量高端客群进 驻苏州市场 ，并呈现逐年递增的趋势
2008年
本土典型经 济实体
吴江盛泽丝绸纺织之都
张家港沙钢集团
常熟国际服装产业
盛泽是著名的“丝绸之乡”，现 已成为中国丝绸纺织业主要的生 产基地、出口基地和产品集散地； 全镇现有纺织工厂近2000家，纺 织品贸易商行近6000家，拥有工 业资产500余亿元，其中资产在 30亿元以上的龙头企业4家，超亿 元的骨干企业80多家，形成一个 以恒力集团、盛虹集团、吴江鹰 翔化纤有限公司、江苏新民纺织 科技股份有限公司等一批大型企 业为龙头
2008年苏州GDP全国第五，长三角城市 第二； 苏州是江苏省GDP最高的城市，中国 GDP最高的地级城市 ； 2008年苏州消费品零售总额全国第12名
全国城市社会消费品零售总额排名 6000 5000
6701亿元
4000 3000 2000 1000 0 北京 上海 广州 深圳 重庆 天津 武汉 南京 成都 杭州 苏州
07年4月，GUCCI中国第13家门店进驻观前美罗，当天客户排队进场选购，首日营业额超400万，随后 Fendi、Salvatore Ferragamo、Loewe、Chloe、Ferre、D&G、MaxMara、Montblanc、Vertu、 Cavalli专卖店陆续开业 07年10月，拥有153年历史的世界顶级奢华品牌LOUIS VUITTON（路易威登）宣布入驻泰华， 在LV的领 头带动下，TOD′S、MARC BY MARC JACOBS、MOSCHINO 等近50家国际一线品牌也在此汇聚。 09年1月，外资百货巨头久光百货开张， 500多个国际品牌进驻 09年2月，拥有国际40多个品牌Tex-Land在苏州奥特莱斯开张，其后DIESEL、MISSSIXTY、GUESS、CK 及 PRADA、EmporioArmani等大牌也将陆续进场 09年下半年， SELVA、FRANCKPROVOST等家居类奢侈品纷纷落户苏州第六空间家居卖场
苏州实力客 户-本土
苏州本土规模以上企业数量众多，潜在顶级消费人群数量庞大， 其中来自五县市约占1/2
截止2007年底，苏州成为上海、北京、 广州、深圳之后第五个私营企业数超过10 万家的城市； 截止2008年苏州累计有私营企业14万家； 私营企业户均注册资本242万元，名列江 苏省第一 苏州私营企业规模以上企业5386家，注 册资本过1000万的企业数量过万 苏州本土私营企业数量中，46%分布于 苏州五县市 苏州本地实力企业家1/2来自苏州市，其 他来自苏州五县市
300 250 200 150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 69 63 176 138 139 79 53 93 69 75 87 59 102 55 116 106 46 12 8 245 217 164 173 171 177 151 166 114 226
6000
8000
10000
GDP
2008年全国GDP和社会消费品零售总额的坐标体系中，位居第三 经济增长潜力与消费潜 力巨大
苏州的消费 能力-私家车
苏州私家车保有量位居全国第三，05-09年每年以10万辆的 速度递增
私家车数量连续数年都以每年10多万辆的速 度增长。 每100苏州人中汽车拥量有达11辆
苏州的消费 能力-销零
苏州GDP和社会消费品零售总额位居第三梯队的领先地位，消 费能力的持续提升为高端地产市场奠定了坚实的经济基础
社零 5000 4000
北京
第一梯队
广州 上海 南京
3500
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2000
第二梯队
苏州 深圳
第三梯队
杭州
4000
长三角经济一体化加速了城市经济的融合和互通，同时促成消 费半径的城际性扩张
本案
长三角经济 圈分析
长三角经济圈—中国12大城市经济群的领头羊，拥有雄厚的经 济实力与强大的消费能力，潜在高端客户群数量庞大
长三角是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块，长三 角GDP占中国经济总量接近1/4。 长三角集中了近半数的全国经济百强县，聚集着近100个年工业产值超过100亿元的产业园区， 目前世界500强企业已有400多家在这一地区落户。 长三角经济一体化，加速了区域经济的融合和互通，同时促成消费半径的城际性扩张 GDP： 2008年GDP全国排名前10的城市中，长三角城市 占居了4席位，分别为上海，苏州，杭州，无锡 私营企业： 截止2008年年底，江苏拥有81.6万户私营企业，浙 江拥有66.9万户私营企业，占居全国私营企业的 23% 社会消费品零售总额： 2008年社会消费品零售总额1500亿元以上的12个 城市中，长三角占居了4席位，分别为上海，苏州， 南京，杭州
70.44万
60 40 20 0 北京 上海 苏州 成都 广州 杭州 天津 重庆 武汉
苏州的消费 能力-名车
苏州目前聚集了8家世界知名品牌汽车的4S店，月度的上牌量保持在 稳定的水平，其中奥迪月均上牌量超过百辆
苏州4S店目前有8家：宝马、奔驰、奥迪、讴歌、英菲尼迪、沃尔沃、捷豹、路虎
三大品牌汽车2009年苏州上牌量示意图