土地财政依赖与房价上涨
政府财政最大的依赖就是土地财政
政府财政最大的依赖就是土地财政，而这个土地财政必须建立在房地产业发展之上。
从开始到现在，政府需求越来越大，对土地财政的需求也越来越高，最终的结果就是现在的房价越来越高，由此可见，当初房地产市场化其实就是一个阴谋，而抛弃保障性住房建设供给，就是这个阴谋中最重要的一个政府行为，今天包含城镇居民在内，多数买不起房的民众，就是受害于政府的这个卑劣行为。
当然，很多人还被蒙蔽于因买不起房而造成生存压力不减的错误误区中，并未了解到政府推高房价与抛弃对房价过高的行政管制的根本意图。
实际上，从税收角度讲，物价越高，政府所得的税收比例就会越高，而房价在价格体系中，恰恰就是直接影响物价的最重要因素，包含现在居民生活所必须消费的生活物品，以及医疗、教育等等其它消费，它们的价格变化都与房价是密不可分的。
房地产的另一个本质就是政府以外的既得利益集团剥削。
当然，这个既得利益集团与政府也有着密不可分的关系，他们的主要成员就是部分政府官员和少数红色资本家以及红二代，这群人是房价上涨后最直接的受益群体，他们不仅从事、参与着房地产开发建设与大宗土地买卖，还直接影响着政府政策的出台与落实。
最终，在政府本意就不想压制房价上涨过快，调节人均收入快速上涨的情况下，他们就直接的从房地产上获取到无比丰厚的利润，是政府以外的第一个剥削阶层。
那些普通投机需求的炒房者从房地产市场上所获取的利益与他们之间相比，简直是九牛一毛。
直接一点的说，房地产实际上就是改革开放以来政府本质转换成特殊剥削阶层后，所塑造的一个以剥削行为为主体的工具，这个工具的使用者有两个群体，一是当今日益腐败与贪婪的政府，二是以政府腐败官员与少数红色资本家和红二代及其部分太子爷所组成的另一个既得利益集团。
政府依靠城市化与房价来运用租地敛财和增加税源、增长税负等行为对民众进行第一道剥削，以政府腐败官员、少数红色资本家、红二代与部分太子爷利用政府敛财行为的便利炒地、炒房、囤积居奇对普通民众进行第二次剥削。
关于房价上涨深层原因及对策的思考
关于房价上涨深层原因及对策的思考过去5年，在国家房地产宏观调控下，房价一路上涨，目前房价处于高位运行。
文章从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就抑制房价提出几点对策建议。
2009年我国部分城市房价快速上涨“，地王”不断涌现，已引起中央高度关注，“房价问题”成为2010年两会最热议话题。
回顾自2005年以来的房地产调控，期间政府出台过“国八条”“国六条”“国十五条”等一系列政策文件，涉及土地政策、税收政策、货币政策、住房政策等方面，但房地产调控却屡屡不见效果，房价仍步步高升，严重超出了普通家庭购房的能力。
剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。
一、房价快速上涨的深层原因（1）地方政府过度依赖土地财政1994年开始我国实行分税制，1994年之前，中央财政占整个税收中的比例约占23%，1994年实行分税制之后，中央财政占整个税收中的比例约占50%，中央财政的比重急剧增加，导致地方财政的比重急剧下降。
而地方的城市建设等各项事业的发展需要大量资金，土地出让金成为政府税收外的重要收入来源。
根据2010年两会财政部提交的报告，2009年，全国地方政府的财政收入为3.258万亿元，其中土地出让金收入为1.591万亿元，约占50%，土地出让金已经成为地方政府重要的收入来源之一。
2009年土地出让总面积20.9万公顷，同比增加38.3%,土地出让金收入同比增加了63.4%，总体看土地的价格呈上升趋势，这些推动了房屋成本的增加。
地方政府对土地出让金的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。
（2）土地出让制度导致“地王”频现我国现行经营性用地都必须采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其中拍卖是世界公认的最公平的方式，挂牌和拍卖方式都是价高者得。
地方政府在利益的驱动下，为求土地收益最大化，几乎都采用挂牌和拍卖的方式，导致地价不断刷新。
土地财政对中国经济发展的影响及对策研究
土地财政对中国经济发展的影响及对策研究中国经济的发展一直都是全球瞩目的焦点。
其中，在经济建设过程中，土地作为重要的战略资源，发挥着巨大的作用。
而土地财政，则是土地资源的重要运营模式之一，对于中国经济的发展也产生了深远的影响。
那么土地财政如何影响中国经济，应该如何应对与协调呢？一、土地财政带来的潜在问题要探讨土地财政的问题，首先需要明确到什么是土地财政。
在一定的经济体制下，地方政府可以取得土地的所有权和使用权，并且可以通过土地的租赁、使用、转让等方式来获取租金和附加值，而这些收益所形成的财力进一步被用于地方政府的经营和发展，这种模式就是土地财政。
土地财政的出现，在一定程度上可以推动地方政府的经济建设，但同时也会务虚行炒地价，导致土地恶性竞争、资源浪费、市场泡沫等问题。
这些问题都属于土地利用失衡的问题，可能会在一定程度上影响到中国经济的长久发展。
二、土地财政对中国经济的影响1.对城市房价的影响在土地财政的逐利冲动下，许多地方出台了一些政策，支持房地产行业的发展。
这种情况下，房地产市场也因此处于过热的状态。
由此带来的问题，就是对城市房价的不断上涨。
这种情况对消费的影响是显而易见的，不仅会让很多中低收入群体难以买到自己的房子，而且也会让社会财富集中，更加由富者愈富的局面。
同时，高房价也让一些城市人才流失、企业外迁等现象越来越常见。
2.对城市建设的影响土地财政模式下，地方政府更加注重土地使用收益的增长，而这也导致他们有可能更多地重视城市地标性建筑、广场、园林等。
这些项目常常是政绩工程、虚高工程的代表，不仅会浪费巨额财务，而且还会在城市建设的实际效益上。
居民们日常生活的实际需求则可能会忽视，例如城市道路、排水管道、环卫设施等基础设施建设。
3.对社会治理的影响企业申请各种土地证书等行政手续往往会卡管多重，经济成本居高不下。
这也就激发了一些企业参与腐败行为的诱因，缩紧了经济的成长空间。
同时，在土地财政的各种运行模式下，一些地方政府会把主要的精力放在土地财政的实际运作和工作上，可能会忽略其他重要的社会任务，例如对弱势群体，如城市中的流动人口、低收入人群等的保障。
房价过高的原因
房价过高的原因第一，投资推动。
住房消费存在严重的“投资化”倾向。
投资过度就是投机，投机性购房之风愈刮愈猛，对高房价起到了推波助澜的作用。
第二，资金推动。
货币政策相对宽松，市场流动性充足。
资金充裕必然刺激投资需求，而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷，大量资金就涌向房地产市场，必然使房价过快上涨。
第三，地价推动。
近年来，“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。
很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过分倚重，再加上现行土地“招拍挂”制度不完善，价高者得，造成“地王”频出，地价与房价相互影响、交替上涨。
第四，制度原因。
我国房地产市场的发展历史不长，体制机制还不健全。
同时，房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。
特别应看到，房价过高还与城镇化快速发展有关。
近年来，城镇化持续快速发展，大量农村人口向城镇转移，城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。
从更深层的意义上讲，高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。
比如，长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出，大量人口向东部地区和大城市集中，造成这些地区住房压力过大；现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称，成为引发“以地生财”问题的重要原因；腐败问题在房地产领域比较突出，导致国家宏观调控政策执行力弱化，等等。
这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。
高房价不单单是房地产领域的问题，而是各种因素共同作用的结果。
解决广大群众的住房问题，必须从我国国情出发，在总结经验的基础上，进一步深化住房制度改革。
应坚持市场机制和政府调控“两手抓”，特别是强化政府公共服务职能，形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化住房政策体系。
概括来讲，就是要做到“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。
“低端有保障”，通过保障性住房建设解决低收入群体的基本住房需求。
低收入群体由于自身经济条件的限制，没有能力进入市场，只能依靠政府保障解决住房问题。
房价高的根本原因
房价高的根本原因房价高的根本原因（上篇）随着经济的发展和城市化进程的推进，房价一直处于高位。
这使人们越来越关注房价高的根本原因。
本文将从供需关系、土地稀缺、政策调控以及投资投机等方面来探讨房价高的原因。
首先，供需关系是导致房价高的重要原因之一。
随着人口的增长和城市化进程的加速，住房需求不断增加。
然而，供应方面却不足以满足需求。
中国的土地制度决定了土地供应受到限制，并且土地资源有限。
在城市土地供给的不足的情况下，房价自然会上涨。
其次，土地稀缺是导致房价高的另一个重要原因。
由于中国国土面积有限，土地资源供应不足。
大量人口涌向城市，对土地资源的需求也急剧增加。
政府对土地使用进行限制，导致土地供应短缺，从而推高了房价。
另外，政府的调控政策也是房价居高不下的重要原因之一。
一方面，政府通过限购、限售等政策来控制购房需求，以保持市场稳定。
然而，这些措施只是暂时性的，难以从根本上解决房价高企的问题。
另一方面，政府对于土地出让金、开发商资金等方面的管控不足，导致开发商对盈利的追求，进一步推高了房价。
最后，投资投机也是造成房价高企的重要原因之一。
中国的房地产市场一直被视为一种稳定、高回报的投资方式。
因此，很多人将购房视为一种投资手段。
这种投资热潮进一步推高了房价。
许多人购买房产不是为了居住，而是为了炒作和炒高房价。
这种投资投机的行为使得房价一直保持在高位。
综上所述，供需关系、土地稀缺、政策调控以及投资投机等多种因素共同作用，导致了中国房价的居高不下。
要解决这个问题，需要政府加大对土地供应的管理和调控，同时加强购房政策的实施，防止炒房行为的发生。
只有通过综合措施的持续推进，才能使房价保持合理的水平，满足人民对居住需求的同时实现经济的可持续发展。
房价高的根本原因（下篇）在上篇中，我们讨论了供需关系、土地稀缺、政策调控和投资投机对房价高企的影响。
在本篇中，我们将继续探讨房价高的根本原因，并重点关注收入分配不均和金融政策的影响。
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动之间存在着密切的关系。
本文将从宏观经济、政策因素和市场供求等角度来探讨这一关系。
土地财政地方债与房价变动之间的关系与宏观经济形势有关。
在经济增长周期中，土地市场活跃，土地供求紧张，土地出让收入大幅增长，地方政府借助土地财政实现财政收入的增长。
这些土地出让收入往往以地方债的形式出现，用于融资地方政府的基础设施建设和社会福利项目。
当经济下行压力增大，房地产市场需求减弱，土地出让收入也会相应下降，地方政府的偿债压力增大，甚至出现偿债困难。
这种情况下，地方政府往往通过放宽房地产政策，刺激房地产市场，支持房价的稳定甚至上涨，以保证自身的偿债能力。
政府调控政策也对土地财政地方债和房价变动产生影响。
在房地产市场泡沫较为严重的情况下，政府会出台一系列的调控政策以遏制房价过快上涨。
这些政策往往包括限购、限贷、限售等措施，以减少投资者的投机行为，降低投资炒房的热情。
这样一来，房价上涨的势头会得到遏制，土地出让收入也会相应减少，从而对地方债务偿还能力造成一定的压力。
为了缓解这种压力，地方政府可能会采取新的融资方式，如发行地方债券，以平衡财政收支。
土地财政地方债和房价变动之间存在着密切的关系。
宏观经济形势、政府调控政策和市场供求关系都会对二者产生一定的影响。
在制定土地财政和房地产政策时，需要综合考虑多方面因素，并制定适当的调控措施，以实现房价和土地财政的稳定发展。
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系土地财政地方债与房价变动之间存在着紧密的关系。
土地财政是指地方政府通过出让土地使用权来获取财政收入的一种方式，而地方债是指地方政府为了筹措资金而发行的债券。
房价变动则是指房地产市场中房价上涨或下跌的情况。
下面将从土地供需关系、土地财政政策和房价调控措施三个方面来论述土地财政地方债与房价变动的关系。
首先是土地供需关系的影响。
土地供需关系是影响房地产市场的重要因素之一。
随着经济的不断发展和城市化的进程，人口不断增加，对住房需求也在不断增加。
而土地供给是有限的，土地供需失衡容易导致房价上涨。
此时，地方政府会通过出让土地使用权来增加土地供给，以满足市场需求。
而土地财政收入的增加又能够缓解地方政府的财政压力，进一步提高了地方政府对房价的调控能力。
其次是土地财政政策的影响。
土地财政政策是指地方政府通过对土地资源的开发和利用来筹集财政收入的政策。
地方政府通过土地政策的调控来影响房地产市场的发展，从而对房价起到一定的影响。
地方政府可以通过提高土地出让价格、减少土地供应量等措施来抑制房价上涨。
如果地方政府过度依赖土地财政收入，可能会导致土地资源的过度利用和房地产市场的过度投资，从而加剧了房价的波动。
最后是房价调控措施的影响。
地方政府为了控制房价的过快上涨，常常会采取各种调控措施，如限购、限售、提高贷款利率等。
这些调控措施常常需要耗费大量的财政资源，地方政府通过发行债券来筹措这些资金。
土地财政地方债与房价变动之间存在着密切的关系。
如果地方政府发行的地方债过多，会导致债务负担加重，进而对土地财政产生压力，可能会对房价调控的效果产生一定的影响。
土地财政地方债与房价变动之间存在着复杂的相互关系。
土地供需关系、土地财政政策和房价调控措施等因素都会对土地财政地方债和房价的变动产生影响。
地方政府在制定土地财政政策和房价调控措施时，需要综合考虑各种因素，以实现土地财政地方债和房价的稳定和可持续发展。
分税制改革背景下的土地财政与房价关系
04
分税制改革背景下土地财 政与房价关系的实证研究
实证研究方法与数据选择
研究方法
采用定量分析方法，利用中国各省市 的面板数据进行研究。
数据选择
选取1999年至2018年的相关数据，数 据来源于国家统计局、中国土地市场 网等权威机构。
实证结果分析
土地财政对房价的影响
通过分析发现，土地财政对房价具有显著的 推动作用，即土地财政越活跃，房价上涨越 快。
方法
本研究采用文献综述、实证分析和案例研究相结合的方法。首先梳理相关文献，总结前人研究成果和不足之处； 然后利用面板数据和计量经济学模型，对分税制改革、土地财政与房价的关系进行实证分析；最后以典型城市为 例，进行案例研究，验证模型的合理性和现实性。
02
分税制改革与土地财政
分税制改革的背景
1994年分税制改革的背景是财政收 入占GDP的比重过低，中央财政收 入占比过低，地方财政收支难以平衡 。
改革的目标是提高财政收入占GDP的 比重，增加中央财政收入，增强中央 政府的财力。
分税制改革对地方财政的影响
分税制改革使得中央政府集中 了大部分税收收入，地方财政 收入相对减少。
地方财政收入减少后，地方政 府的财力受到限制，难以承担 基础设施建设等公共支出。
为了弥补地方财政的不足，地 方政府开始通过土地出让收入 来筹集资金，形成了土地财政 。
分税制改革背景 下的土地财政与 房价关系
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目录
• 引言 • 分税制改革与土地财政 • 土地财政与房价关系分析 • 分税制改革背景下土地财政与房
价关系的实证研究 • 房价调控政策与土地财政改革建
议 • 结论与展望
01
引言
研究背景与意义
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系随着城市化的不断推进和人口的持续增加，房地产市场日渐活跃，房价水平也在不断上涨。
与此地方政府为了筹集资金投入新的基础设施建设，经常需要进行土地出让和发行地方债。
土地财政地方债与房价变动之间存在着密切的关系。
本文将分析土地财政地方债与房价变动的关系，以及其对经济和社会的影响。
土地财政地方债是地方政府为了筹集资金而发行的一种债券。
土地财政地方债的发行通常是通过土地出让来进行资金筹集的，地方政府将土地出让给开发商，开发商支付地价款，地方政府收取土地出让金作为土地财政收入，同时发行地方债以融资。
土地财政地方债的发行对房价的影响主要表现在以下几个方面：1. 土地财政地方债的发行增加了土地成本，加大了开发商的资金压力，迫使开发商提高房价以获取更高的销售收入。
2. 土地财政地方债的发行导致了土地供应的减少，地方政府通常会控制土地供给的节奏和数量，以保证土地出让金的收入。
土地供应的减少导致了房地产市场的供给不足，从而推高了房价。
3. 土地财政地方债的发行会增加房地产商的资金成本，房地产商会将这部分成本转嫁给购房者，导致房价的上涨。
土地财政地方债的发行对房价产生了正向影响，导致了房价的上涨。
土地财政地方债的发行与房价的变动紧密相关。
2. 房价上涨导致了购房者的购房成本增加，购房者在支付高额房款的可能会缩减消费，影响其对其他商品和服务的消费需求，降低了经济的需求。
3. 房价上涨可能导致购房者的负债率增加，加大了购房者的债务风险，一旦房价下跌，购房者会面临着还款困难，使得贷款违约的风险增加，影响了金融系统的稳定。
房价的变动对土地财政地方债也存在一定的影响，房价的上涨可能减轻了房地产商的需求，但同时也增加了购房者的负债和金融风险，对经济和社会造成了一定的影响。
土地财政地方债的发行和房价的变动之间存在着相互影响的关系，二者之间相互制约、相互影响。
土地财政地方债与房价变动之间存在着密切的关系，二者之间相互制约、相互影响。
土地财政对城市化发展影响
土地财政对城市化发展影响【摘要】土地财政对城市化发展影响是一个复杂而重要的话题。
土地财政在城市化发展中发挥着关键作用，影响着城市的发展方向和速度。
土地出让金、土地利用规划以及城市土地资源开发利用都对城市化进程产生影响。
虽然土地财政在促进城市化发展中起到积极作用，但也存在着负面影响。
需要对土地财政政策进行优化，以更好地促进城市化发展。
土地财政对城市化发展产生着深远影响，对城市化的推动和规范都具有重要意义。
如何在优化土地财政政策的同时促进城市化发展，成为需要深入研究和探讨的问题。
通过合理的政策设计和实施，可以实现土地财政与城市化发展的良性互动，推动城市化向着更加可持续和健康的方向发展。
【关键词】土地财政, 城市化发展, 影响, 出让金, 利用规划, 资源开发, 积极作用, 负面影响, 综合影响, 优化政策。
1. 引言1.1 什么是土地财政对城市化发展影响土地财政对城市化发展的影响是指土地资源在城市化过程中所起到的财政作用。
土地财政包括土地出让金、土地利用规划、城市土地资源开发利用等方面。
它们对城市化发展的速度、质量、效益都会产生重要影响。
土地财政的有效运作可以为城市化提供资金支持、推动土地资源合理利用、规范城市化进程，进而促进城市经济、社会、环境的协调发展。
土地财政对城市化发展的影响是综合的、长期的，需要政府、社会、市场等各方共同努力，加强沟通合作，优化土地政策，实现城市化的可持续发展目标。
这一问题需要深入分析和探讨，以更好地指导土地财政政策的制定和实施，推动城市化发展朝着更加健康、平衡、可持续的方向发展。
1.2 土地财政在城市化发展中的作用在城市化发展过程中，土地财政还可以发挥积极作用。
通过调整土地出让政策，合理制定土地价格，可以促进土地资源的合理配置，避免土地过度开发等问题。
土地财政还可以通过税收政策等方式，引导土地开发主体合法合规开发土地，规范土地市场秩序，保障城市化发展的可持续性。
土地财政对城市化发展有着重要的影响和作用，可以有效推动城市化进程，提高土地资源利用效率，促进城市经济社会的健康发展。
过度以地生财的十大害处
过度“以地生财”的十大害处方忠敬“土地财政”是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。
土地出让后，地方政府还能获得包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。
仅此两项就占到地方税收的近四成。
在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成了财政收入的主要来源。
资料显示，2001—2003年,全国土地出让金达9100多亿元, 相当于同期全国地方财政收入的35%，2004年达到近6000亿元，2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。
在有些县市,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上。
十几年来，“土地财政”对缓解地方财力不足、公共品供给融资难、创造就业机会和提升城市化水平等都有很大促进作用。
但是，在“土地财政”模式下，难免产生高价地进而产生高价房，有悖于国有土地的基本属性，收益过程不尽合理、公平，存在一些弊端。
第一，透支未来收益，损害了子孙后代的利益土地资源具有稀缺性、位置固定性、不可替代性的特点，目前这种依靠开发土地作为发展动力的“土地财政”，是一种权力寻租竭泽而渔的短视行为。
各用途出让的土地达40年、50年、70年不等，地方政府在出让土地时，按照年限累计的地租做了一次性收取并用于当期支出，虽然短时间内增加了财政收入，但实质上透支了未来几十年的收益，相当于“爷卖仔田”。
这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展和长远利益。
第二，导致了城市无序扩张和土地的浪费一些地方政府过分依赖以地生财建设城镇（市）带来了城市规模的无序扩张，耕地被吞食的越来越多，建设用地的利用越来越粗放。
目前，中国城市建设用地总量已达世界第一。
城市人均建设用地达133平方米，高于发达国家人均82.4平方米61.41%、发展中国家人均83.3平方米59.66%。
我国在城市化过程中出现了土地城镇化超过人口城镇化的现象和“平地建城植树，基本农田上山”的怪象。
房价难调根在土地财政
章 玉 贵： 上 海外 圈语 学院院长． 教授。
另一方面，在每次民众热盼政府出台有效调控政策 之前 ，有关参与主体都会围绕相关政策展开，一季度房地产交易
带动地方财政收入增速明显 ，为１ ７ ４ ２ ８ 亿元 ，同比增长
１ ３ ． ７ ％，但 同期中央财政收入同比下降０ ． ２ ％。 各地政府对土地财政的痴迷 ，既是因为卖地的快钱 效应 日渐明显 ，也由于经济迟迟未能转型导致既往经济
续 多 久 ？ 》 等 著 作 。
赖， 力争让百姓真正享受经济发展成果 。 ◎
１ ６ 国土资源 导刊
济发展的着力点放在制造业等实体产业领域 ，更需要地 方政府戒掉房地产之瘾 ，真正告别土地财政。 梳理十年来的房地产 调控轨迹 ，尽管 以房价涨落 为相关部 门调控 目标的做法看起来很美 ，例如，从当初 以限制房价过 陕上涨为 目标到让房价回归合理价位的 目
标 ，政策出发点即便不算最优也是次优。但问题关键在
世 纪 的收 入 。
沉疴不断表达出来 ，使得地方政府被迫卖地还债 。
长 达 十 年 的房 地 产 调 控 之 所 以 “ 调 而 不 控 ” ，表 面原 因在 于 目标 与手段 严 重不 匹配 ；深 层 次原 因则 在 于
既有政绩考核体系约束下地方政府对土地财政 的严重依
赖 。破解 房地 产 困局 ，既 需要 在 战 略转 型的框 架下 将 经
似 已失 控 。
面，那么 ，所有针对二级市场的所谓杀手锏 ，最终都有 可能将调控成本转嫁到刚性需求的市场主体身上 ，就会
形 成 某种 意义 上 的助推 房价 上涨 的格 局 。
土地作为地方政府拥有 的王牌资源 ，其稀缺性和 开发过程中的保护性理应得到地方政府的尊重 ，但这些
地价与房价关系的经济学解析
地价与房价关系的经济学解析地价与房价是密切关联的，它们之间存在着经济学上的一些解析。
本文将通过地价与房价的供需关系、产权制度、市场竞争等方面，对这一关系进行经济学解析。
供需关系是地价与房价关系的重要因素之一。
地价与房价的供需关系可以互相影响。
房价的上涨会导致土地投资回报率上升，从而拉高了地价。
而地价的上涨也会推动房价的上涨，因为土地成本的增加会转嫁到房价上。
土地供给的限制也是地价与房价上升的原因之一。
如果土地供给受到限制，而需求仍然存在，那么土地价格就会上升，从而推动房价上涨。
产权制度对地价与房价关系的影响也很重要。
产权制度的不完善或者不稳定会对地价与房价产生负面影响。
如果产权制度不明确，土地产权得不到保护，那么土地的价值就无法得到充分体现，从而抑制地价与房价的上涨。
产权制度的稳定也能够促进房地产市场的健康发展，从而推动地价与房价的上升。
市场竞争也会对地价与房价关系产生影响。
市场竞争的程度越高，房地产市场就越活跃，地价与房价的波动也就越大。
在竞争激烈的市场环境下，开发商为了争取购房者，往往会提供更加优惠的价格，从而推动房价下降。
而地价也会随着房价的下降而适度下降。
宏观经济因素也会对地价与房价产生影响。
货币政策的宽松或者紧缩会直接影响到房地产市场。
当货币政策收紧时，购房者的购买能力减弱，推动房价下降。
地价也会随之下降。
而当货币政策宽松时，购房者的购买能力增强，房价与地价也会相应上涨。
地价与房价是相互影响的，供需关系、产权制度、市场竞争、宏观经济因素等都会对它们之间的关系产生影响。
了解和分析这些因素对地价与房价的影响，可以帮助决策者制定合理的政策，促进房地产市场的稳定发展。
房价上涨 的原因
房价上涨原因
我国住房制度改革20多年来，城镇家庭的居住条件显著改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一。
然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快
居民收入增加是房价上涨的首要原因。
改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，消费结构不断升级，投资能力越来越强，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高，房价在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。
宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。
我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖；而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。
同时，我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。
可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。
“土地财政”是房价上涨的重要原因。
在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。
在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并最大限度地挖掘农村土地资源。
如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了。
从＂土地财政＂视角看房地产价格
而 政府 转 让土地 带来 的收 入减 少将 是一 笔 巨人 的机 会 成小 ， 于 是 地方 政府将 把 这部 分损 失转 嫁给 开 发商 ， 以高额 的土 地价 格 卖给 开 发商 ， 然后 开发 商进 一 步抬 高房 价将 价 格负 担再 次 转移
给 居
、
‘ ‘ 分税制” 改革对地方政府的影响
制土地Ｉ ｉ Ｉ 让量 ， 使得 土地 市场 供 不应 求 ， 供需 失衡 使 得房 地产 价 格 迅速 上涨 。
（ 二） 政府招商引资政策进一步抬高房价。
地方 政府 并不 会对 所 有 的土地 都 高价 卖 十 １ Ｉ 反， 地 万 政 府 为了吸 引外 商来 本地 投 资， 会 降低 十地 价格 这 就 导致 了“ 低 价 出让： 【 ： 业用 地 、 高价卖Ｉ ｊ Ｉ 居化 用地 ” 的现 象 。政 府 … 丁经 济 发展 的考 虑 ， 希 望通 过 外商 投入 增加 财 政收 入 、 促 进 小地 Ｇ ＤＰ 的增 长。于是 地 方政府 制 定税 收优 惠 政策 ， 用 最低 的土地 Ｉ Ｉ ５ 让 金来 笼络 外商 进行 投 资， 这 无疑 减 少 了转 让土地 获得 山 让金 的 收入 。 另一 方面 ， 居 住 市场存 在 刚性 需求 ， 居 民购 房 欲 颦很 强 。
土 地是 房 地产 业主 要 的投 入 要素 ， 士地 价 格的 上涨 必然 导 致房 地 产 价格 的上 涨 近 Ｊ Ｌ 年来， 土地 …让金 在地 方政 府财 政 收 入 巾所 － 的 ｔ ： Ｌ ｑ ０ 不 断增 人 ， 成 为 我 地 方财政 的 重要 财源 。 由于对 十地 … 让金 的过 度依 赖 ， 地 政府 采墩 了“ 以地 生财” ． 手 ｉ Ｉ “ 饿地” 的政 策 ， 导 致房 屋价 格被 垄 断 ， 抬 高 了房 价 。
土地价格与房价波动的关系
土地价格与房价波动的关系近年来，土地价格和房价波动成为了社会关注的焦点之一。
土地是房地产市场的基础，其价格波动往往会对房价产生重要影响。
本文将探讨土地价格与房价波动之间的关系，并分析其影响因素。
一、土地价格对房价的影响土地价格是指土地出让的价格，直接影响到开发商的成本。
土地价格上涨会增加开发商的建设成本，从而推高房价。
相反，如果土地价格下降，开发商的成本会减少，对房价产生降低的影响。
土地价格对房价的影响在不同地区和不同时期可能存在差异。
在热门城市或核心区域，土地供应相对稀缺，需求旺盛，土地价格往往较高。
高昂的土地成本迫使开发商提高房价以保持利润空间。
而在一些发展较为滞后的地区，土地供应相对充裕，土地价格较低，开发商可获得更多的利润空间，对房价下降起到一定的缓冲作用。
二、房价对土地价格的影响房价是市场上房屋交易的价格，也是购房者支付的成本。
房价的变动与土地价格息息相关。
当房价上涨时，购房者需支付更高的价格，进而提高了购房成本。
购房需求的增加会刺激土地需求，使土地价格上涨。
因此，较高的房价可以间接推动土地价格上升。
反之，当房价下降时，购房者支付的成本减少，购房需求减弱，进而导致土地需求下降，从而对土地价格产生一定的下降影响。
三、影响土地价格和房价波动的因素除了相互影响，土地价格和房价的波动还受到其他因素的共同影响。
1. 经济周期：土地价格和房价的波动与经济周期密切相关。
在经济高增长期，土地和房价通常会上涨，因为经济活动增加，购房者需求增加。
而在经济衰退期，土地和房价可能会下降。
2. 政策调控：政府出台的房地产政策对土地价格和房价波动有着重要影响。
例如，限制购房政策、土地供应政策等都可以导致房价和土地价格的波动。
3. 人口流动：人口的流动也是影响土地价格和房价波动的因素之一。
当人口向大城市或热门地区流动时，土地和房价往往会上涨。
相反，当人口外流或流向次要城市时，土地和房价可能会下降。
四、总结土地价格与房价波动存在着密切的关系。
房地产市场价格快速上涨存在多重原因
从 上述 因 素 出发 ， 决 房 价 快 速 上 涨 问题 ， 解 可
以采取 以下政 策措 施 。 １ 改 变单 一 的 Ｇ Ｐ政绩 考 核 体 系和 土地 垄 断 ． Ｄ 供 给模 式 。改变 土地 财政 的现 状 ， 必须 优 化领 导 干 部考 核机制 ， 变单 纯 以 Ｇ Ｐ为 标 准 的政 绩 观 ， 改 Ｄ 改
格。
２ 加 大土地 供应 ， 快 保 障性 住 房建 设 。国土 ． 加 资 源部 门和 地 方政 府 应 该 加 大保 障房 土 地 供 应 的 比例 。按 照 ２ ０ ０ ７年 ９月 ３ 日国土资 源 部 《 于认 ０ 关 真 贯彻 （ 国务 院关 于解决 城 市低 收 人家 庭住 房 困难 若 干意 见 ） 中要 求 的“ 租 住 房 、 济适 用 住 房 和 》 廉 经 中低价位 、 中小 套 型 普 通 商 品住 房 建 设 用 地 ， 其年
的 ” 断供给 主体 ， 必 通 过 制造 “ 荒 ” 提 高拍 垄 势 地 以 卖价 格 ， 以此 增加 财政 收 入 。因此 ， “ 王 ”不 断 新 地
产 生 ， 地价 格 急 剧 上 涨 。土 地 价格 的上 涨 ， 加 土 增 了房 地产商 品 的成 本 ， 而推 高 了房价 。 进 ２ 房地 产市 场供 给结 构 严重 失 衡 。 当前 ， 国 ． 我 房地 产市场 供 给 总 量 中， 障 房 （ 括 经 济 适用 房 保 包 和廉 租房 ） 比例 仅 占 １ ％ ， 的 ０ 由市 场 供 给 的 比例 高 达 ９ ％ 。而在新 加坡 ， 况 却恰 好 相 反 ， ９ ％ 的 ０ 情 即 ０ 住 房 由政 府提 供 ， 由市 场 提供 的仅 占 １％ ；３ 的 ０ ８％
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系引言：随着中国经济的持续快速发展，房地产市场成为重要的经济增长点。
土地财政作为地方政府的重要财政收入来源之一，与房价变动密切相关。
土地财政地方债与房价变动之间存在一定的相互影响关系，深入研究这种关系有助于我们更好地理解房地产市场的运行机制，为政府制定相关政策提供参考。
一、土地财政地方债与房价变动的基本概念1. 土地财政地方债：土地财政是指通过土地出让、土地增值税等方式获取利润，并用于城市建设、社会事业等用途的一种财政形式。
地方债是指由地方政府借款发行的债券。
土地财政地方债则是指地方政府通过土地财政手段所借款发行的债券。
2. 房价变动：房价变动是指房地产市场中房屋买卖价格的波动情况。
房价的变动受到市场供需关系、政策调控等多种因素的影响。
二、土地财政地方债与房价变动的关系1. 土地财政地方债对房价的影响：（1）土地供给与需求关系：土地财政通过土地出让收入的增加，增加了地方政府的财政收入，从而增加了土地供给。
土地供给的增加会增加房屋的建设规模，进而影响供需关系，从而对房价产生影响。
（2）土地成本与房价关系：土地财政的实施会导致土地出让金的增加，同时带来土地成本的提高。
土地成本的上升会对房价产生影响，进而影响房地产市场的供需关系。
（3）土地资金投入与房价关系：地方政府通过土地财政手段筹集到的资金往往会用于城市建设和社会事业等方面。
这些资金的投入会间接提升了房地产市场的整体经济水平，进而影响房价。
（4）土地政策与房价关系：土地财政作为地方政府的财政收入来源之一，会受到土地市场的政策调控影响。
地方政府的土地政策调控会对土地财政产生直接或间接的影响，进而对房价产生影响。
2. 房价变动对土地财政地方债的影响：（1）房价变动对土地出让金的影响：房价上涨会提高土地出让金的收入来源，从而增加地方政府的土地财政收入。
房价的大幅波动也可能导致土地出让金的变动不确定，给地方政府的财政收入带来不稳定性。
土地财政地方债与房价变动的关系
土地财政地方债与房价变动的关系近年来，我国房地产市场一直备受关注，房价的变动成为了社会各界关注的焦点。
而土地财政地方债和房价变动之间的关系也备受研究者和决策者的关注。
土地财政地方债与房价变动之间存在着怎样的关系？这是一个复杂且需要深入研究的问题。
我们需要了解土地财政地方债的概念。
土地财政是指财政行政管理部门从土地出让收入中领取的财政性税收和非税收入，也被称为土地出让金。
地方债是地方政府为筹措用于基础设施建设、经济社会发展和保障民生等用途而发行的债券。
土地财政地方债是地方政府通过土地出让收入发行的债券，是地方政府获取资金的重要方式，也是支撑地方基础设施建设的重要资金来源。
土地财政地方债与房价变动之间的关系涉及到多个方面的因素。
土地财政地方债的规模和发行对于房地产市场的资金供给有着直接的影响。
土地财政地方债的规模越大，发行量越多，地方政府用于基础设施建设等方面的资金将增加，这可能会带动房地产市场的需求，从而影响房价的变动。
土地出让金的增加也会直接影响土地市场的供需关系，从而影响房地产市场。
土地财政地方债对于城市规划和土地利用政策的制定也有重要影响，这也会直接影响房价的变动。
土地财政地方债与房价变动之间的关系在实践中呈现出了很多复杂的特征。
一方面，土地财政地方债的发行给地方政府带来了资金的便利，这在一定程度上为城市基础设施建设和经济社会发展提供了保障，有利于提升城市的发展水平和竞争力。
土地财政地方债的过度发行也带来了一定的负面影响。
过度发行土地财政地方债可能会导致房地产市场的过热，甚至引发房地产泡沫，从而给整个经济带来风险。
土地财政地方债的发行规模和房价变动之间的关系也需要从宏观经济角度来分析。
土地财政地方债的发行规模过大可能会引发通货膨胀，从而带动房价的上涨；但是土地财政地方债的发行规模适度的情况下，有助于促进城市经济的发展，也能够保持房地产市场的稳定。
在当前的经济形势下，地方政府为了促进经济增长和城市发展，往往会通过土地财政地方债的发行来获取资金。
房屋土地资产管理问题及建议
房屋土地资产管理问题及建议一、引言随着城市化进程的加速和人口数量的增长，房屋土地资产成为了极为重要的资源。
然而，在其管理过程中存在着许多问题，尤其是在土地资源稀缺性、土地征收与补偿、土地使用权流转、土地财政依赖、城市规划与土地利用、农村土地管理、地产市场监管和法律法规建设等方面。
本文将对这些主要问题进行分析，并提出相应的建议。
二、土地资源稀缺性问题：土地资源日益稀缺，尤其是在城市地区。
这导致土地成本高昂，对城市发展和住房供应构成压力。
建议：采取集约利用土地的策略，提高土地使用效率。
这包括推广高层建筑、地下空间利用以及立体绿化等创新技术。
同时，应鼓励和引导城市规划向多层次、多功能的城市综合体发展。
三、土地征收与补偿问题：土地征收过程中存在着补偿标准不合理、征收程序不透明等问题，导致被征收者权益受损。
建议：制定公平、透明的补偿标准，并确保被征收者得到公正的补偿。
同时，应对征收程序进行公开，确保过程的公正性和透明度。
四、土地使用权流转问题：在土地使用权流转方面，存在着流转不畅、市场机制不健全等问题。
这限制了土地的有效利用和价值的最大化。
建议：建立健全的土地流转市场机制，促进土地的流通和价值的最大化。
同时，应降低流转过程中的交易成本，以促进土地市场的健康发展。
五、土地财政依赖问题：许多地方政府过度依赖土地财政收入，导致房价高企和房地产市场过热。
建议：寻找新的财政收入来源，减少对土地财政的依赖。
同时，应通过房地产税等手段对房地产市场进行调控，降低房价上涨的压力。
六、城市规划与土地利用问题：城市规划不合理导致土地利用不充分，甚至出现浪费现象。
同时，缺乏公众参与和环境评估也使得城市规划往往与实际情况脱节。
建议：加强城市规划的科学性和公众参与性，使规划更加符合实际情况和公众需求。
同时，应注重环境评估在城市规划中的作用，确保城市的可持续发展。
七、农村土地管理问题：农村土地管理薄弱，存在着利用不充分、流转不畅等问题。
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白１ ９ ９ ８年 住 房 改 革 以来 ， 房 地济 的 支 柱 行 业 之 一 。房 地 产业 的快 速
政 收入 的比重来对土地财政依赖度 Ｔ Ｄ Ｙ Ｌ进行 衡量 。
面的负面影响。第一 ， 房 价的过度 波动会导致宏观经济 的波
动。国际货 币基金组织在发达国家房地产价格暴跌 的研究 中
三、 实证分 析
本文所 用数 据为面板 数据 ， 为 了避免 伪 回归 ， 需要 对模 型 中的变量进行单根检验。 检验结果表 明所有变量的一阶差
幅波动 ， 将会对社会经济的方方面面产生巨大 的负面影响。 房
地产行业危机会成倍传导到其他行业 ， 甚 至引发金融危机 ， 造 成社会 的动荡 。 宋勃（ ２ ０ １ ０ ） 总结 了房价过度波动三个 主要方
均住房建筑面积与总人 口数的乘积得 出。 为 了捕述地方政府
对 于 土 地 财 政 的依 赖 程 度 ， 本 文选 取 土 地 财政 收 入 占地 方 财
地 方 政 府 对 于 土 地 财 政 的依 赖 对 房 价 上涨 的影 响是 如 何 呢？
地方 政府 重要 的财政来 源。 充裕的财政预算外收入也让地 方 政府 尽可能改善城市 的基础建设 ， 更好得 为城市 的经 济发展
做好 规划 和 引 导 。 房 地 产 业 的发 展 对 经 济 、 社 会 发 展 良性 的
发现， 它所 造成 的损失 是股 价暴跌 造成 资产 损失 的 ２倍 以
上， 且最终 影响国内生产总值平均下跌 ８ ％。第二 ， 房地产价 格 的过度波动会导致资源配置的扭曲 。 房价 的高速上涨或 吸 引到更多各行各业 的资金流向房地产业 ， 而导致社会经济结 构失衡 。第三 ， 当房地 产价格一 旦停止上 涨 ， 或上涨趋 势减 慢， 将会对 房地产业投 资的其他 行业 、 提供信 贷资金 的银 行 产生重大影响 ， 导致 金融风险积聚 。 例如 ， 美 国房地产次贷危 机就引发 了 ２ ０ ０ ８ 年全球金融危机 。由此可见 ， 研究房地产快
发展 ， 拉动 了建筑 、 钢铁 、 水泥 、 家 电等 与之相关 的产业 的发
展， 创造 了大量的就业机会 ， 为中国 Ｇ Ｄ Ｐ的增 长 作 出 了卓 越
加 收入来源 。 为此 ， 地 方政府有动机去抬高土地价格 ， 从而获
得 高额 土 地 出 让 收入 ， 导 致 地 方 政 府 对 于 土地 财 政 的依 赖 。 因
二、 研 究样 本
本文 以我国 ３ ０个省 区为研 究样本 ， 其 中包括除 台湾省 之外的 ２ ３个省和北京 、 天津 、 重庆、 上海 ４个直辖市 ， 以及除 西藏以外 （ 西藏部分 数据缺失 ） 的 ４个 自治 区。样本 区间为 ２ ０ ０ ０ － － － ２ ０ １ ２年。文 中房地 产价格 、 居民收入 、 总人 口数等数 据来 自 ２ ０ ０ ０ － － － ２ ０ １ ２年的《 中国统计 年鉴》 中的商品房 平均销
摘
要： 房 价 近 年 来 的快 速 上 涨 、 中 国特 殊 的 土地 市 坊 以及 财 政 分 权 导 致 了土 地 财政 的依 赖 。这 一 问题 已 引起 国
内学者的重视 ， 并做 出了大量研 究。从政府预算 支出对土地财政 的依赖度这一视 角来看待近年来房价的快速上涨 ， 并
运 用系统 Ｇ ＭＭ 法进行 实证分析 。结果表明 ， 土地财政依赖度对房价的上涨有正向作用。
２ ０ １ ５ 年第 ｌ ４期
经济研究导刊
ＥＣ ＯＮＯＭＩ Ｃ ＲＥ Ｓ Ｅ ＡＲＧＨ ＧＵＩ ＤＥ
Ｎｏ ． １ ４， ２ ０１ ５
总第 ２ ６ ８期
Ｓ ｅ ｒ ｉ ａ ｌ Ｎｏ ． ２ ６ ８
土地 财政依赖 与房 价 上涨
．
王 茂 习
（ 上 海 大 学 悉尼 工商 学 院 ， 上海 ２ ０ １ ８ ０ ０ ）
售价格 、 人 均 可 支 配 收入 、 常 住 人 口数 。 房 地 产 存 量 数 据 由人
推动作用 ， 每 一位公 民都能切身感 受到。 然而 ， 房地产业 高速 的发展致使 今 日的房 价之高 ， 令民
众 难 以承受 ； 而房 地产 行业 与众 多行 业有 着千 丝万缕 的关 系， 因 此 房 地 产 行 业 有 着 牵 一 发 而 动 全 身 的 重 要 性 。房 价 大
关键词 ： 土地 财政 依 赖 ； 房价上涨 ； 系统 Ｇ Ｍ
中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ９ ． ２ ３
文献标 志码 ： Ａ
文章编号 ： １ ６ ７ ３ — ２ ９ １ Ｘ（ ２ ０ １ ５ ） １ ４ — ０ ２ １ １ － ０ ３
一
、
中 国房 地产 行 业现 状
价， 土地 出让方式 ， 土地供给等角度进行研究。 其 中一些学者 着重探讨 了土地财政对房价 的影响 。 我国 ２ ０世纪 ９ ０年代实
速上涨的根源具有重要的现实意义。 目前 ， 国 内学 者 对 于 土 地 与 房 价 的 关 系 更 多 的 是 从 地
收 稿 日期 ： ２ ０ １ ５ — ０ ３ — ３ １
分是稳定的 。一阶差分方程符合 建模要求 。
近年来政府对于房地产市 场的干预呈现常态化 ， 虽 然 干
预 的原 因各有说辞 ， 但是地方财政对土地财政 的依赖会加 大 政府干预的力度 。 据此可 以建立一个 同时考虑土地财政依赖 度 的计量经济学模型 ：
的贡献 。同时 ， 土地是 房地产业最为重要 的生产资料 ， 这促使 土地 市场 商品化。地方政府作为土地市场 的唯一 供给者 ， 处
于垄 断 地 位 ， 独 享 土 地 出让 收 入 ， 土 地 出让 收 入 也逐 渐 成 为
此， 要想推高土地价格 ， 必须有房价 的不断上涨作为支撑 ， 那么