公共政策调控房地产经济

公共政策抑制房价过高--房地产泡沫的形成及治理姓名学号3090101048学院【内容摘要】自住房体制改革以来在住房改革和房地产市场发育过程中出现了一些突出的矛盾和问题。

近几年来一些城市房价上涨过猛，涨幅较高，引发全社会对房地产行业的关注。

本文在描述了房地产行业的当前形势，并分析其出现的原因后，提出了一系列可行的建议措施，并提出针对不同情况进行调控的思路。

【关键字】房价过高；原因；公共政策；宏观调控；分类调控。

一、前言从1998年住房体制改革以来，房地产投资增长和房价上涨过快的问题日益严重，直至今天成为我国宏观调控首当其冲的对象。

取消福利住房体制后，市场成为推动住房发展的主导性力量，在很短的时间内，这只无形的手就发挥了巨大的作用，把大量的社会经济资源吸引到房地产行业，促使房地产行业进入高速增长阶段。

然而，物极必反，过快的房价增长成为我们当今社会经济生活的焦点问题。

二、我国当前房地产形势分析房地产业在我国的发展时间不过二十几年，但发展速度较快，价格攀升幅度较高，尤其是2003年后，价格年增长率达30％以上。

自2006年开始，中央频出宏观政策对房地产业施以调控，包括提高贷款利率抑制住房消费信贷，促进房地产业健康发展的“国六条”与“国十五条”直至今年“十一”期间的“国十条”等系列措施，但未取得明显效果，房价依然一路飙升。

2008年虽遭遇国际融危机的冲击，全国房价在经历小幅下滑之余，依旧强势上涨。

当前的房价到底高不高，房地产经济是否存在泡沫，房价最高会达到什么程度，这些问题成为人们共同关注的焦点，也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。

分析我国房地产市场发展过热的原因，主要有以下几点因素：(一)经济增长和积累经过三十年改革开放，国民经济高速稳定发展，居民财富不断积累，他们的“余钱”越来越多，可支配的财富额度也越来越大。

在投资渠道有限的情况下，居民把目光集中到具有投资和消费双重属性的房地产产品上，导致了房价不断上涨。

无疑经济长期增长和财富不断积累是促使房价上涨的根本动力。

（二）旺盛的市场需求首先，由于住房分配方式改革，过去通过福利分配来实现的住房需求累积到现阶段集中等待实现，这部分的住房需求是历史遗留问题；其次，现阶段经济发展产生现期住房需求，这部分需求通过现在的市场来实现；再次，在未来房价上涨的预期和为后代留下财富的传统观念的作用下，有一定经济实力的父母选择为下一代提前购置房产，将未来的住房需求提前到现在来实现。

未来住房需求的提前实现会导致房屋的闲置，过去、现在和将来的住房需求集中实现，必然造成住房供求关系紧张，这种多期需求集中实现加速了房价上涨。

（三）所有参与主体的利益趋同1、政府因土地收入与房地产市场繁荣和房价上升的利益趋同。

随着土地使用制度的改革，中国已经结束了过去以行政划拨为主的土地无偿使用形式。

并进入到以“招拍挂”出让为主的土地有偿使用阶段。

“招拍挂”制度的推行，充分发挥了市场对土地资源的配置作用，为中国土地市场的发展带来了很好的绩效。

2、开发商因高额利润与房地产市场繁荣和房价上升的利益趋同。

由于住房规划和建筑已经具有相对成熟的技术，房地产作为一个新兴的产业行业准入的门槛比较低，加之房地产开发销售产生的高额利润吸引了各行各业资本家进入，不断涌入巨额的社会资本使全国迅速成立数以万计的房地产开发企业，大量投资建房，带来膨胀的住房供应。

3、商业银行因高额利润与房地长市场繁荣和房价上升利益趋同。

亚洲金融危机过后，银行迫切需要寻找优良的资产投放信贷。

1998年起，开始调整住房贷款支持的重点，由过去主要支持普通住房的开发建设转变为主要支持普通住房的消费和配套设施建设。

个人购房抵押贷款具有的优质资产属性和高利润特性促使商业银行将信贷业务重点转向个人购房贷款，个人房贷发展为银行信贷业务的主要利润增长点。

此外。

由于我国资本市场融资渠道单调，房地产融资高度依赖银行，使银行在房地产经济中成为主要的资本提供者。

4、国内实体经济资金助长房价攀升。

近年来，随着房地产市场的升温，大量制造业资金流入房地产行业。

如，联想房地产、海尔房地产、雅戈尔房地产等，几乎所有的制造业都将目光瞄向了房地产业。

有数据显示，我国目前已有300多家上市公司涉足房地产开发领域。

事实上，制造商进入房地产业出于两方面原因，一是自2004年下半年开始发酵的土地、信贷紧缩政策，使由银行垫款买地、以极少资金即可成为开发商的时代一去不返，这使得没有现金实力的投机发展商难以为继，相反，却成为诸多拥有“现金流”企业问鼎房地产的天然屏障，因此，进军房地产业已是完成初期资本积累之后的制造商的优先选择。

二是金融危机大背景下实体经济依然没有根本好转，外需突降、内需不振，诸多因素都很不明确，制造业总体获利式微甚至亏本。

然而，楼市却保持着持续的上涨劲头，成为企业资金最安全的“避风港”，如此的诱惑使诸多制造企业把资金再次投入楼市成为本能之举。

三、公共政策控制房地产泡沫如果不对房价进行抑制，将损害我国绝大多数人的利益而引起严重的社会问题。

无论是从经济民生，还是从政府的经济发展战略、经济与金融体系的安全性来说，抑制高房价都应该成为政府工作最为关注的重点问题。

我觉得为解决我国房价现状，应该坚持并完善以下几方面的政策措施。

（一）实施财税体制改革，降低地方政府对“土地财政”的依赖程度。

地区经济的发展，应该是依靠科技创新，依靠实体经济，通过产业振兴，名正言顺地收取企业和纳税人的税收来实现。

应该清醒地认识到，世界上没有一个大国是靠出卖土地来支撑政府支出的。

（二）征收闲置税，禁止房产投机，抑制“炒房”行为。

切实执行土地开发的有关法律法规，严厉打击囤地囤房行为。

此外，也可以借鉴韩国的一户一宅、多宅重税的政策，例如，对住宅空置者征收闲置税。

以上两项政策从财税体制改革入手，不但可以从根本上解决地方政府对土地财政的过度依赖，也可以缩小城乡居民收入差距和全国贫富差距，建立和谐、稳定的社会。

此外，早在2003年就已经提出的开征物业税的想法应尽早实施。

开征物业税将增大炒房者的炒房成本，有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场。

目前房地产的投机行为表现为两种现象：一是“炒地”，二是“炒楼”。

开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。

此外，由于物业税有阶段的增加，也加大了“炒楼”者囤积住房的成本，有力打击“炒楼”者的“积极性”。

开征物业税大大拓宽地方政府税收征收面，增加财政税收。

总之开征物业税对抑制被炒高的房价和地价有很大作用。

（三）加快廉租房、经济适用房、两限房等保障性住房建设。

如果政府用大部分卖地的钱来建保障性住房，少搞一些政绩工程、形象工程，人们的住房问题将会得到更进一步的解决。

这将更好的维护人民的根本利益，缩小贫富差距，保障民生，维持公民对政府的信赖。

（四）提高房地产市场的准入门槛，继续加强市场规范措施。

房地产市场持续过热发展，其重要原因就是市场准入门槛低，特别是房地产开发门槛过低，造成大量资本涌人房地产市场，抬高房地产价格。

对此，建议政府应通过制定相关法律法规，严格房地产开发企业和中介机构的市场准人，加强资质核准及日常监管工作，严格审查新开工项目，防止重复建设造成资源浪费。

（五）因为观念影响行为，应引导人们转变住房消费观念。

一要引导正确的住房观。

“居者有其屋”并不意味着要拥有自己的产权房，租房也是有其屋的一种形式。

但是，当前偏高的住房租赁税费征收，在一定程度上扰乱了住房租赁市场的秩序，此外私下出租现象普遍，既不规范，又造成税费流失。

应当从政策层面鼓励住房租赁，引导并规范租赁市场健康发展，缓解购房压力。

其次要合理引导住房消费观，量力而行，不要过分超前消费，不要盲目攀比跟风，在这方面大众舆论的作用非常重要。

（六）加强房地产信贷管理，规范房地产投资市场。

一是房地产投资商的信贷管理。

银行等金融机构要严格执行有关信贷管理规定，规范发放贷款行为。

另外，要加强调查，防范土地储备贷款风险，要认真评估和审慎发放土地储备贷款。

二是消费者信贷管理。

提高购房首付比例，减少房贷优惠，严控信贷资金流向房地产市场。

事实上在购房中真正需要依赖银行支持的，是那些收入不高的自住房购买者，所以就控制信贷来说，这项政策的就是为了打击投机性购房，不让投机者利用银行信贷来赚钱，因此，必须加强房地产消费信贷管理。

把我国房地产市场变成以消费为主导的市场而避免以投资为主导的市场。

防止当房地产泡沫吹得巨大时，居民住房消费被严重挤出。

（七）上述的建议措施大部分政府已经出台了相应的公共政策并且实施，以表示政府对房地产市场进行规范化调整的坚定决心，只是深度和广度或者实施力度上有待提高。

虽然说政府的介入，有利于经济发展的平衡，但并非政府的调控均见成效，在全国范围内推行某一政策措施，一刀切的做法是不合理的。

应根据各地的不同情况进行针对性的调控，对症下药，具体问题具体分析，进行差异性调控，即分类宏观调控。

例如首先对各地的房价进行分析，最好是建立一套完整的指标评价体系，来分析房价上涨的真正原因。

由于各地的实际情况不一样，其房价高涨的原因是不一样的，有的地方是因为投机行为导致的房价过高，有的地方是因为供给量远远落后于需求量，有的地方是因为土地价格过高。

然后针对这些不同的原因，制定不同的公共政策来调控房价。

调控时充分预测外部因素可能发生的变化，采取措施积极引导、适当控制。

此外也可以对不同地域，不同主体，不同目的的购房者都加以分析并进行分类调控。

四、结语尽管我国房地产行业处在畸形发展的困境中，我们应该客观的看待这一问题。

有关商品房价问题各方面反映比较多，认识也不尽一致。

从政府的职能防止房价上涨过快是为了切实保护人民群众的切身利益，避免造成经济泡沫，但在分析数据的过程中难免根据一时一地的信息作出判断，毕竟还没有达到全国性普遍房价过高的地步，所以我们要乐观地看待房价问题，相信政府能通过一系列强有力的公共政策有效抑制房价，最终保证我国国民经济持续高速健康地发展。

【参考文献】[1]王祖山,《房价上涨的动力、政策选择与房价理性回归趋势》[2]陈波，《中国房地产价过快上涨的原因、危害及调控对策》[3]王菁娜，陈朔,《我国房价上涨的特殊原因及对策建议》[4]张其光，丛诚，《论我国城镇住房发展与住房制度规划》[5]刘希模，《我国房价居高不下的成因及其对策》[6]李怀宝，《抑制我国房价的政策探讨》[7]袁伟伟，《浅议住房价格的分类调控》[8]杜伟岸，田天，《我国房地产市场的差异化调控》[9]房勤英，张琳，杨杰，《浅谈当前房价过高形势下房地产调控政策》[10]熊方军,马永开《中国房地产市场非均衡性与分类宏观调控》。