中美房地产融资模式比较分析
中美房地产市场泡沫的对比探析
中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。
美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。
当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。
我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。
政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。
关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。
在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。
一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。
2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。
宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。
2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。
中美房地产经纪差异比较分析(注册房地产经纪人培训课程)
第一课中美房地产经纪差异比较分析课程内容：一、历史差异二、市场差异三、法律环境差异四、交易流程/环节差异五、经纪公司运作模式差异一、历史差异●形成历史差异·美国房地产经纪行业历史悠久·中国房地产经纪行业十分年轻●发展历史差异·美国房地产经纪行业较为成熟和规范·中国房地产经纪行业处于快速发展中二、市场差异●交易主体不同·美国房地产交易市场以二手房交易为主·中国房地产市场交易以一手房交易为主，二手房交易发展迅猛●消费意识不同·美国房地产经纪市场上，独家委托受到法律保障，而且消费者对房地产经纪公司和经纪人信赖度高,大多数房地产交易都是通过经纪公司完成·中国由于消费习惯和法律保障等原因，独家委托较难实现三、法律环境不同●行业管理部门的差异·美国从事房地产经纪的公司由政府管理·美国从事房地产经纪的经纪人由房协管理·中国从事房地产经纪的法人由政府下设的主管部门进行管理●房协性质及地位的差异·美国房协属于民间组织，其领导人多由各大房地产经纪公司高层担任,对行业政策有一定影响力·美国房协是盈利性组织，每年收取大量经纪人的会费·中国房协属于行业内非盈利组织，属于政府和房地产企业之间的交流桥梁●房协作用的差异·美国房协分为四个层级：全国（United states）房协、各州（State)房协、各县（County）房协、各市（City）房协·美国房地产经纪人一般会自愿参加以上24个房协，并为每个房协支付200300美金/年·中国房协主要面向房地产企业·美国实行独家委托制，因此各级房协都有属于自己的独家委托房源,经纪人加入该协会，能够获取更多的房源信息·各级房协都会在其网站上公布所属会员经纪人的所有交易记录，任何人都可上网查询·各级房协每年都提供一定的培训、资料、资质认证等会员服务·美国房地产经纪人愿意成为房协会员,房协则愿意与交易记录良好的经纪人实现双赢四、交易流程/环节不同●居间和代理·中国广泛存在的居间代理形式,存在经纪人损害一方利益的隐患·美国许多地方规定：房地产经纪人只能代理卖方或买方，即每笔交易必须由买方、卖方及各自的经纪人四方才能成交●过户环节不同·中国的二手房交易多由经纪人代理客户完成签约、过户、按揭等一系列程序·美国许多地方规定:买卖合同签订后，接下来的环节必须交由公证公司进行后续的过户、按揭等服务·公证公司是独立的第三方(可以是经纪公司投资)机构·为保证公证公司提供公正、优质的服务，美国法律规定：每年由州政府对公证公司进行审核(包括不良记录、投诉记录），并依审核结果强制要求公证公司存取一定的保证金（数额随信用记录升高而降低）到指定商业银行；州政府控制该州公证公司的数量，并随时监督其服务质量●产权调查不同·中国的二手房交易中，一般由经纪公司进行产权调查·美国由产权保险公司进行产权调查,交易方支付相应费用·产权保险公司进行产权调查之后，对调查的不动产生成相应的保单，若交易中出现问题，则按照标的物价值进行相应赔付五、经纪公司运作模式不同●薪酬结构不同·中国房地产经纪公司大多采取“适度底薪、低提成”的薪酬结构·美国前十大经纪公司均为“无底薪、高提成（6％左右）”的薪酬结构·美国经纪行业的高提成缘于美国交易程序复杂，交易费用约占交易总额的6％-7％●佣金形成机制不同·中国相关行业主管部门规定佣金收取比例，美国则不强制规定·美国法律规定:严禁市场上较大的房地产经纪公司联合控制市场上的佣金收取比率第二课房地产中介门店经营管理实战【字体:大中小】【打印】房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址——概览◆商铺和办公楼投资情况概览▲ 门店选址—-选址方法△ 经济环境和生活结构△ 区域城市结构·上海的三横三纵△ 规划和政策△ 商业结构组成的市调△ 竞争行业分析·对手投资额、利润率、人员、薪资、规划等△ 当地居民消费习惯分析△ 立地条件研究·交通、人流量、周边商业环境、可见度、朝向△ 同行业调查△ 租金与经营成本构成分析△ 市场定位△ 客户定位▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查房地产中介门店管理■ 门店选址■ 日常管理■ 门店选址◇ 概览◇ 选址方法◇ 信息获取的方法◇ 选址程序▲ 门店选址——信息获取的方法△ 行业部门·例如房地产交易中心等◆商圈调查◆独立调研公司▲ 门店选址——选址程序△ 法律程序·行业限制·注册限制·转租限制△ 工商行政程序经纪人能力需求分析你适合做经纪人吗?常见的6种“问题经纪人”：1.杞人忧天型2。
中美中小企业融资问题比较研究
中美中小企业融资问题比较研究一、引言中小企业作为经济发展的重要组成部分，在促进就业、推动创新、促进经济增长等方面发挥着重要作用。
然而，中小企业在发展过程中常常面临融资困境，而融资问题的解决对于中小企业的可持续发展至关重要。
本文将从中美两国的角度出发，对比分析中美两国中小企业融资问题，并探讨其差异和原因。
二、背景1. 中美两国经济背景介绍中美是世界上最大的两个经济体，具有相似之处又存在着许多差异。
美国是一个市场经济体制，市场化程度高，金融市场成熟；而中国是一个社会主义市场经济体制下的新兴大国，在金融市场方面还存在一些制度和机制上的不完善。
2. 中美两国中小企业概况中小企业在中国和美国都占有重要地位。
根据统计数据显示，中国有超过90%以上的企业都属于中小微型企业；而在美国，虽然大型公司占据主导地位，但仍然有相当数量的创业型中小企业。
三、中美中小企业融资问题比较1. 融资渠道差异在融资渠道方面，中国的中小企业主要依赖于银行贷款，而美国的中小企业则更多地依赖于股权融资、债权融资、风险投资等多元化的融资渠道。
2. 资本市场差异在中国，股票市场相对较为不发达，尤其是对于中小企业而言。
相比之下，美国的股票市场发达，并有专门为中小企业提供服务的创业板和风险投资市场。
3. 利率和成本差异中国的银行贷款利率相对较高，尤其是对于中小企业而言。
而美国的利率水平相对较低，并且有更多针对性地为创新型和高成长型企业提供低成本融资服务。
4. 风险投资环境差异在风险投资方面，中国在近年来逐渐完善相关和制度，并且有不少成功案例。
但相比之下，美国在风险投资方面更加成熟和发达，并且有更多投资机构和投资者愿意为中小企业提供风险投资支持。
5. 相关部门支持差异中美两国相关部门对中小企业融资问题的重视程度有所差异。
中国相关部门通过各种和举措提供一定程度的财政支持和融资担保，但在实际执行过程中，由于制度和执行问题，中小企业融资仍然面临一定的困难。
中美房地产市场比较
中美房地产市场比较在全球经济一体化的背景下，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，对于一个国家的经济发展和社会稳定起着举足轻重的作用。
中美两个世界经济大国的房地产市场无疑是备受关注的焦点。
本文将从政策环境、市场特点和发展趋势等方面对中美房地产市场进行比较。
一、政策环境政策环境对于房地产市场的发展影响重大。
在中国，国家层面高度重视房地产市场的稳定和可持续发展，因此，政府通过一系列政策手段来调控市场。
例如，限购、限贷、调整房贷利率等措施被广泛实施。
而在美国，政府相对较少干预房地产市场，市场更加自由化。
这使得中美两国的房地产市场在政策环境上存在较大差异。
二、市场特点1. 中美房价差异中美两国房价存在明显差异。
中国的房地产市场经历多年的快速增长，房价呈现上涨趋势，尤其是大中城市的房价高企。
而美国房价则相对较为稳定，不同城市之间的房价差异相对较小。
这种差异主要受到经济发展水平、居民收入水平和城市规模等因素影响。
2. 投资属性差异中国的房地产市场在很大程度上被视为一种投资渠道，很多人购房的主要目的是为了投资和保值增值。
相比之下，美国的房地产市场更注重居住需求和住房质量，投资属性相对较弱。
这导致了中美两国房地产市场运作机制和投资模式存在较大差异。
3. 融资方式不同中国房地产市场融资方式以银行贷款和企业自筹为主，购房者需要较高的首付款比例，信贷政策对房地产市场的调控起到重要作用。
而美国的房地产市场则更依赖于抵押贷款，购房者可以通过按揭贷款购房，首付款比例相对较低。
三、发展趋势1. 中国市场仍有增长空间尽管中国房地产市场经历了多轮调控，但随着城镇化进程的推进和人口流动的加剧，中国城市化率还存在提升空间，房地产市场仍具备较大的发展潜力。
2. 美国市场迎来调整期美国房地产市场在2008年的金融危机后经历了调整和复苏。
目前，美国房地产市场整体发展趋势相对稳定，但随着利率上升和经济增长乏力等因素的影响，房地产市场可能面临调整的局面。
从中美住房金融制度分析探讨改革完善我国住房金融政策
点。
拒付。 即便 出口商 有可能 通 过与进 口商 交涉 最终 仍 然在信
用证下得 到付款 ， 毕竟 风险性增 大ห้องสมุดไป่ตู้许 多。
贸易融 资额 度 内的分项 业 务 额度 需 要根 据 不 同的企 业 经 营 范 围和 经 营 特点 区 别设 定 ， 配成 不 同 的额 度 组 搭 合。 在确定 分项 额 度种 类时也应 当结 合企业 资信 状况综 合
收 款买入 、 费廷业务纳 入对 境 外银行 的授 信额 度管 理， 福 不 占用企业 的授 信 额度 。 业 贸易融 资额 度一般 为可循环 企 额度， 在设 定的期 限和 限额内 ， 业可 以重复使 用。 企 但也可
以单为某一项目 核定一次性额度， 可一次或分次支用， 直至
支 用完 毕。
包 括开证额 度、 托 收据 贷款额 度、 口 信 出 议付 额度 、 打包 贷 据 贷款额 度、 打包贷款 额度时要慎之又慎 。
４ 贸易融资额度的分配和使用要严格管理。 、
银行在 对集 团客户授 予 贸易融 资额 度后， 当掌 握额 应 度分 配的主导 权 ， 额度 的分 配与使 用尽量 向其所属的 优 质 企业倾斜 ， 而不能任 由企 业 自 行支配 。▲
用（ ， 一） 国际金 融研 究 ， ０ １３． ２ ０ ，） （
管理ｓ财 富 ／ 燮 ３Ｃ Ｍ 塑 曼
一
随着 住房 制度 改革 和金 融制 度改 革逐 渐发展 起来 的。 国 我
商的风险， 很少考虑购买住房居民及商业银行的风险， 从
的住房金融制度借鉴了新加坡 ， 美国， 德国的模式， 有公积 而在这种制度下的金融风险是由住房购买者或者商业银行 金的性质， 储蓄性质， 也有商业银行抵押贷款的性 质， 属于 来承担。 对于这样一种存在严重的利益扭 曲的房地产金融
美国房地产业与中国房地产业的对比
美国房地产业与中国房地产业的对比作者：孙余恺来源：《中国房地产业》 2015年第10期文/ 孙余恺浙江大学城市学院浙江杭州 310000【摘要】对比中美房地产业的差异，即中美房地产的租售比不同，房地产金融性不同。
分析美国的房地产租售比，引出两者的区别与联系。
在两国房地产金融市场方面进行了较为详细的对比，发现两者在房地产金融方面存在着较多的不同。
美国的高租金保证了出租型房产成为可以产生稳定较高收益的房地产投资的类型。
另外Fannie Mae 也大大加速了美国房地产金融市场的活跃程度。
【关键词】中美房地产；租售比；金融性一、从出售和出租看中美房地产金融价值异同Jud 和Winkler ( 2012) 在简单供求模型的基础上利用1999-2011 年美国130 个城市的面板数据对房价进行了计量检验。
结果显示房价增长受人口增长率、实际收入变动、建造成本变动、利率变动、股票升值和位置固定效应的显著影响。
对于美国的情况来说，根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，美国51 个州区在2004年房价上涨超过10% 的有35 个，其中超过20% 的有6 个。
2004 年下半年，美国全国平均房价按年计算上涨幅度是12. 56%: 到2007 年第一季度，其上涨幅度甚至达到12. 97 % , 4 年的累计上涨幅度达到惊人的50. 56%，平均年涨幅超过10%。
相比来说，美国全国平均房价的年上涨幅度在过去半个多世纪仅为 5. 5%:同时，房价/ 收入比，房价租金比这些房地产关键指标也都达到历史最高水平。
直到次贷危机爆发，美国的房屋价格才停比上涨并转而向下。
对比来说，我国的房地产市场在1998 至2003 年之间一直温和上扬，但在2004 年却陡然上涨14. 4% , 2005 年的涨幅也达7% 以上。
国家发展改革委、国家统计局调查显不，2006年2 月，全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,3 月55. 4% , 4 月幅度是5. 6%。
国内外保障房融资模式的比较及启示
国内外保障房融资模式的比较及启示作者：陈楠来源：《今日湖北·中旬刊》2013年第02期一、发达国家或地区保障房融资模式百姓的住房问题一直是国家民生工程关注的重点，而保障房的融资问题更是保障房建设所需要的资金缺口的重点。
国外成功的保障房融资模式为我国的保障房融资提供了极为宝贵的经验。
但我们绝不能照搬照抄，而应该结合中国的国情出发借鉴和学习国外的保障房融资模式。
值得关注的是不仅要学习国外的保障房融资经验，也要学习其合理的适合保障房融资模式进展顺利的制度和政策法规。
（一）美国保障房融资模式美国是一个经济极其发达的国家，很多的经济运行规律都是靠市场的自我调节实现的，但在市场失灵尤其是公共住房出现了资金无法支持保障房建设的情况下，政府通过相应的立法和经济政策进行适当的调节，使得保障房建设得到大量的资金支持，使保障房能够顺利持续地发展下去。
自1937年开始，美国政府通过支付保障房的建设成本，由租户支付保障房的运营成本。
联邦政府既成为开发建设者，又成为所有者和管理经营者。
为满足保障房的建设需要，地方住房管理局开发设计并发行债券，债券本金和利息由联邦政府支付。
美国政府通过发行房券，低收入家庭的1/3用来支付房租，多出部分由住房券补充。
直到20世纪60年代，这一这样三位一体的传统模式一直运行良好。
但由于房龄增加和通货膨胀的压力造成维修费用和运营成本的增涨，租户变得无力承担房租款。
美国开始实施向私人机构进行补贴，私人机构按比市场利率低的贷款利率贷款给开发商（到20世纪70年代，开发商只需支付的贷款利率只有1%），同时私人机构按市场利率将这部分贷款抵押权出售给联邦抵押协会，联邦政府通过“保证利率”的前提下补贴这部分贷款利息差额。
如图1所示。
20世纪60年代末至70年代初，议会通过一系列的公共住房法修订法案，如1934年的《国家住房法》、《国民住宅法》、1972年的《住房和社区发展法》、《住宅与城市发展法》，开发制定了新的运营补助，补充公共住房运营成本中大量额外支出。
中美房地产市场对比
中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。
然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。
本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。
1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。
根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。
从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。
相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。
2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。
相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。
然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。
值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。
而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。
3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。
中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。
此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。
而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。
此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。
4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。
在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。
同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。
在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。
美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。
结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。
第十四讲中美房地产发展路
三、中美房地产价格差异的分析
根据《福布斯》杂志2007 年7 月综合官方数据对美国
房价收入比最高地区的排名，当时美国房价收入比最 高的3个城市———洛杉矶、旧金山和圣地亚哥，其房 价收入比分别为10.1、9.4 和8.3。 2008 年3 月，中国平均房价收入比约为7.3，大城市中 房价收入比最高的前3 位分别是深圳（16）、北京 （14.2）、杭州（12.4），远高于合理水平。
我国房地产开发过程中的政府的参与方式
在我国实行的是土地有偿使用制度，政府直接负责开
发土地的“招拍挂”，并不直接参与房地产开发建设， 主要工作是土地买卖和监管。具体的开发任务完全由 开发商进行，使得开发商承担着商人和城市建设者双 重身份，当开发商注重利润的获得时，可能不能够很 好地完成保障中低收入者利益、保护环境等城市建设 使命。
二、中美城市住宅发展路径与住宅调控 政策比较
（一）美国城市住宅发展路径与调控政策
30年代以前，第一阶段是纯市场性住宅；
30年代至70年代，第二阶段是福利性住宅为主、
市场性住宅为辅； 70年代至今，第三阶段则又变成市场性住宅供给， 与之前所不同的是，这一阶段的市场性住 宅中还包含了一部分福利性质的市场性住宅。
房价高你信么？ 2. 为什么人们喜欢在中国买房子而不是在美国？ 3. 美国私人土地所有制对于住房发展比中国有优越 性么？ 4. 美国房地产投资的主要品种是什么？ 5. 我们该从美国房地产发展中学习什么？
（如果是增加市场性住宅，其结果依然会是房价继 续上涨）。但这与地方政府的“土地财政”政策又 是冲突的。
四、基于中美房地产发展模式比较的 启示
（一）必须加大福利性住宅在住宅供给中的比例
中国需要建多少保障性住房才能缓解当前的矛盾？
从中美企业融资结构对比思考国内企业融资方式和债券融资环境
从中美企业融资结构对比思考国内企业融资方式和债券融资环境在当今全球化的经济环境中，企业融资是企业发展的重要方式之一。
与融资方式息息相关的是融资结构，而融资结构往往会在一定程度上反映出企业所处的国家或地区的金融环境和市场特点。
中美两国作为世界上最大的两个经济体，其企业融资结构的对比可以为我们提供一些有益的启示，特别是对于国内企业融资方式和债券融资环境的思考。
一、中美企业融资结构的对比在融资方式方面，中美企业融资结构存在一些显著的差异。
在中国，企业融资主要依靠银行贷款和股权融资两种方式。
而在美国，企业融资的方式更加多样化，主要包括银行贷款、债券融资、股权融资和其他融资方式。
在债券融资方面，美国企业发行债券的规模远远超过中国企业。
美国企业也更加倾向于通过股权市场融资，而中国企业更多地通过银行贷款融资。
在融资结构方面，中美两国企业融资结构也存在一些差异。
在中国，银行贷款占据了企业融资结构的主要地位，而债券融资的比重较低。
而在美国，债券融资占据了企业融资结构的重要地位，是企业融资的重要渠道之一。
美国企业的股权融资比重也相对较高。
中美企业融资结构的对比为我们提供了一些启示。
美国企业融资方式更加多样化，包括银行贷款、债券融资、股权融资等多种方式，这种多样化的融资方式有助于降低企业的融资成本、提高融资效率，并且有利于分散风险。
美国企业通过债券市场融资的规模远远超过中国企业，这表明债券市场在融资中的作用至关重要。
债券市场可以为企业提供更加灵活的融资渠道，有助于引入更多的长期资金，降低企业融资成本，促进企业发展。
中美企业融资结构的差异也反映出了两国金融体系和市场特点的异同，这为我们提供了一些有益的启示，特别是对于国内企业融资方式和债券融资环境的思考。
二、国内企业融资方式的思考国内企业融资方式相对单一，主要依靠银行贷款融资。
虽然银行贷款是一种相对成本较低的融资方式，但也存在一些问题。
银行贷款的融资成本相对较低，但融资渠道相对较窄，容易形成融资壁垒。
从中美企业融资结构对比思考国内企业融资方式和债券融资环境
从中美企业融资结构对比思考国内企业融资方式和债券融资环境中美两国企业融资结构的比较可以为我们提供国内企业融资方式和债券融资环境方面的思考和借鉴。
在全球化的今天，中美两国经济关系日益密切，融资结构的比较也成为了一项重要的研究课题。
本文将从中美企业融资结构的对比出发，分析国内企业融资方式和债券融资环境，并对未来的发展方向提出建议。
在中美两国的企业融资结构中，债券融资在一定程度上都占据着重要地位。
从整体来看，中美两国企业融资结构存在着一些显著的差异。
中美两国企业的债券融资规模存在着一定的差距。
根据统计数据显示，美国企业的债券融资规模相对来说更大一些，而中国企业在债券融资方面相对滞后。
中美两国企业债券融资的利率、期限等方面也存在着差异。
美国企业的债券融资更加成熟和多样化，债券利率较低，期限较长，而中国企业的债券融资则相对较高，期限较短。
中美两国企业在债券融资的用途上也存在着一些不同。
美国企业更多地倾向于利用债券融资进行投资和扩张，而中国企业更多地倾向于利用债券融资进行补充资金和流动资金需求。
对比中美企业融资结构的差异，我们可以更清晰地看到国内企业融资方式和债券融资环境的一些现状和问题。
在国内，传统的融资方式主要包括银行贷款和股权融资。
银行贷款对于中小企业来说是比较便利的融资方式，但也面临着利率高、审批时间长等问题。
股权融资则需要承担一定的股权让渡和股东利益的平衡问题。
国内债券融资的市场机制尚未健全，债券利率相对较高，期限较短，且对于中小企业而言，债券融资的门槛也较高，难以获得市场的认可和资金的支持。
国内企业在融资方面存在着一些问题，需要加快改革和完善融资环境。
针对国内企业融资方式和债券融资环境存在的问题，有必要提出一些建议和思考。
国内企业应该加强创新，探索多元化的融资方式。
除了传统的银行贷款和股权融资，企业可以适度借鉴国外融资模式，开展债券融资、租赁融资、信托融资等多元化融资方式，提高融资的灵活性和效率。
他山之石,能否攻玉——中美房地产基金发展状况对比及启示
国要从房地产基金 的法律法规创设 、 投资对象的创新以及扩大机构投 资
者范 围等多个方面着手 ， 加快 房地产 基金投 资体 系的建立 ， 为房地产金
融 的 发展 打 下 基 础 。
国后采取 了开发型 、 投资收租 型、 良 不
资产处 置型三种类型 。 海外房地 产基金进入中国可以通
他幽之石 雾能否攻玉
中美房地产 基金发展状况对 比及 启示
文 ／张 岚
过外 商投资 或者 中外 合资两 种方式 。
外商直接投资 一般都是选择一些介入
较深 的 项 目，成 为 开 发 型 的房 产 基 金 。中外合资 一般 由海外基金提供融
资服务 ，内资 方则负ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ具体开发和投
资管理 。
美 国房地产 基金 发展概况 及 中美房地产 基金的差异
是标 准的证券 化产 品 ， 属于证 券监 来 自房地产有 限合伙公 司和业 主有限 隶
管部 门管 辖 ； 而在 中 国 ，房地 产基 金 合伙公司的竞争 ，房地产 基金及时推
美国房地产投 资基金市场几乎是 主要 由信托公 司发行 ，由银 监会监 管 出有 限期房地产 投资信托 ；为 给私人 全球市场的全部 。２ 世纪 ８ 年 代 ，美 （ ０ ０ 私募 的公 司制 房地 产基 金除 外 ，但 房地 产投资的证 券化开辟道路 ，创立
过４ 美元的房地产项 目。 亿 值得一提的 是 ，２ ０ 年 中国全 国工商联住宅产业 ０４ 商会支持 设立的第一只外资 房地 产基
金 “ 精瑞基金”正式运作 。 从投资类型 来看 ，国外房地产 基金 公司在进入中
虽然有着强烈的融资需求和冲动 ， 是其融资工具却非常有 限， 但 房地产 基金 的发展 目前仍然停留在简单 的信托阶段 ，类似于债权融 资手段。中
中西方融资顺序差异比较及原因分析
中西方融资顺序差异比较及原因分析由于社会历史文化和制度特别是企业制度等社会环境的不同，不同国家企业的融资模式是不一样的。
我国企业融资顺序(一)我国企业融资方式的特点1.留存收益所占比率较低。
这主要是由于我国企业处于扩张期内部积累不够，证券市场优胜劣汰的机制尚未建立，并且由于信息不对称造成的逆向选择和道德风险等问题造成企业整体业绩水平较低，留存收益不高。
2.股票融资比例较高。
上市公司将配股作为再融资的首选方式，由于我国企业负债率高，因此利用股票融资无可厚非。
但是，我国上市公司通过发行上市，负债率已大大降低，仍然特别推崇股票融资。
增发新股是上市公司近年来比较热衷的融资方式。
上市公司自1998年6月龙头股份首开先河以来，这种再融资方式逐渐受到其他公司的青睐。
3.公司债券比例较小。
我国上市公司一直忽视债券融资，自1986年我国发行企业债券以来，累计发行3000多亿元，平均每年只有200亿，2002年上市公司通过股票融资2102亿元，企业债券只有83亿，是股票融资的3.95%。
同国际市场相比，我国上市公司债券融资规模明显偏小。
而美国同期债券融资达9350亿，同期股票融资只有1460亿，债券融资是股票融资的6.4倍。
(二)影响我国企业融资顺序的因素我国上市公司不追求通常认为的资金成本较低的债券融资而偏好股权融资方式。
总体来说，这与我国还不太成熟的市场经济环境和资本市场的发展进程密切相关。
就我国的企业和资本市场而言，存在异常的融资顺序主要有以下原因。
1.偏低的资产收益率限制了内源融资。
我国的上市公司改制前大部分为国有企业，企业改制上市后相关的公司治理结构改革相对滞后，一系列相关因素造成了上市公司业绩普遍较低，而且平均收益呈现普遍下滑的现象。
企业的内源融资主要来源于公司的盈余积累，所以较低甚至亏损的业绩水平限制了我国的上市企业的内部融资比例。
2.资本市场发展失衡。
企业在不同的生产环境和生产阶段，所需资金的期限不同，愿意支付的融资成本和承担的义务与风险也不同，总体来说，利用股权融资还是债券融资是一个随机分配的过程。
刍议中美房地产业的异同
中国房地产业由于政治原 因，曾经 中 断 了 相 当 长 的 一个 时 期 ，而 恢 复 以后 的房地 产业 与解放前 的房地产业几 乎没 有 任 何 关 联 性 。房 地 产 开 发 业 主要 是 进 行 开 发 、销 售 商 品房 的 活 动 ， 开发 、租 赁 的模 式 极 少采 用 。 同时 中 国房 地 产 行
技 术 经 济 与 管 理
— Ｃ ｈ ｉ ２ ０ １ — ３ Ｎ Ｏ ． １ ２ （ ￣） ｎ ａ Ｎｅ ｗ Ｔｅ ｃ ｈ ｎ ｏ ｌ ｏ ｇ ｉ ｅ ｓ ａ ｎ ｄ Ｐｒ ｏ ｄ ｕｃ ｔ ｓ
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刍议 中美房 地产 业 的异 同
业 组 织 更 多 是 由各 级 政 府 的房 地 产 行 业 主管 部 门推 动 甚 至直 接 领 导 下 成 立 的 ， 具 有 较 强 的政 府 色 彩 。 在 改 革 开 放 以 前 住 宅 以实 物 形 式 作 为 福 利 无 偿 分 配 给 城 镇居民， 住 房制 度改 革从 １ ９ ８ ８ 年被 激活 ，
闫 波 董 娜 （ 长春建 筑学院， 吉林 长春 １ ３ ０ ６ ０ ７）
摘 要 ：在 房 地产 业 迅速 发展 的 ３ ０余年 时 间 内 ，虽然房 地 产业 在推 动城 市建 设 、改善 国民居 住 条件 、增加 政 府 财税 收入 等方 面发 挥 了重 大作 用 ，但 是 伴 随 出现 的房 地 产投 资 过热 、房 地 产 泡沫 、房 地 产价 格 高居 不 下 、引起金 融资 产过 多投 向 房 地 产从 而引起 潜在 金 融 风 险 等 问题 。应 该怎 样 定位 房地 产 业 的产 业地 位 ，应 该相 应地 采取 哪 些 产业政 策 ｝ 这 是我 国面 临的一 个 重 大战略 选择 。 关键 词 ：房 地 产 ；对 比 ；研 究 中图分 类号 ：Ｆ ７ １ ３ 文献 标识 码 ：Ａ
中美房地产模式比较
同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 房地产过户及登记的方式、付款方式、 房地 房地产过户及登记的方式、付款方式、.房地 产买卖中的税费、 产买卖中的税费、律师在买卖中的作用等都有 很大的不同。 很大的不同。
2.合同的规范性
美国没有一个全国通用的房地产销售合同 文本,当事人常聘请有关专家代自己订立契约 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 文本 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 而根据我国法律的有关规定,商品房在销售 而根据我国法律的有关规定 商品房在销售 时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房买卖合同。 房买卖合同。 美国房地产交易中大量使用有丰富专业知 识并且要求严格的经纪人,由他们根据实际情况 识并且要求严格的经纪人 由他们根据实际情况 制定适当的合同更为可行。而在我国,当前的房 制定适当的合同更为可行。而在我国 当前的房 地产市场相当不完善,房地产交易中出现的欺诈 地产市场相当不完善 房地产交易中出现的欺诈 问题相当普遍,其中一个重要原因就是合同不规 问题相当普遍 其中一个重要原因就是合同不规 范的问题, 范的问题
中美房地产模式比较
中国房地产开发商普遍追求利润最大化， 中国房地产开发商普遍追求利润最大化，不 愿意与旁人分享， 愿意与旁人分享，因此其最突出的特点是房 地产开发商更多依赖于银行提供资金。 地产开发商更多依赖于银行提供资金。而 “美国模式”特点主要是专业分工细致。做 美国模式”特点主要是专业分工细致。 地就做地，做房子就做房子， 地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出 每家公司只做一个环节来追求增值， 租，每家公司只做一个环节来追求增值，因 在美国，预售的销售模式基本不存在。 此，在美国，预售的销售模ห้องสมุดไป่ตู้基本不存在。 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 开发商、建筑商、 开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属 于围绕资本的价值链环节。 于围绕资本的价值链环节。
中美房地产投资信托比较研究
个 阶段 。近 ｌ 来 ， 地 产 投 资 信 托 呈 现 出 日益 增 长 的 势 ０年 房
买股权等方式实施 。而 且 由于每个 信托 计划合 同不 能超过
维普资讯
第 ６卷 第 ２期
２０ ０６年 ６月
广 东 工 业 大 学 学 报 （ 会 科 学版 ） 社
Ｊ ｕｎ ｌ ｆ ｍｌｄＩ ｎｖｒ ｔ ｆ ｅｈ ｏｏｙ Ｓｃａ Ｓｉｎｅ ｄｔ ｎ ｏ ｒａ ｏ Ｉ ０ｇＵ ｉｅｓｙｏ ｃｎ ｌ （ｏｉｌ ｃ ｃｓＥ ｉｏ ） ＧＩ ｇ － ｉ Ｔ ｇ ｅ ｉ
资金 ， 其融资方式 为股权融 资， 发行股票 ， 由机构投 资者和社
会公众 认 购 ， 时 也可 以从 金融 市场 融资 ， 有资 金上 限。 同 没 而 我 国房 地 产 信 托 计 划 大 多 针 对 单 一 项 目投 入 ， 贷 款 或 购 以
二 、 地产投 资信 托在 中美 两 国的发展 概 况 房
Ｖ０ ． １６ Ｎｏ． ２ Ｊ ｎ．０ ６ ｕ ２０
中 关 房 地 产 投 资 信 托 比 较 研 究
郑 波 谈翠菊
（ ． 汉 理 工 大 学 土 建 学 院 ， 北 武 汉 ， ３００ ２ 武 汉 大 学 经 济 与 管 理 学 院 ， 北 武 汉 ， ３０ ２ １武 湖 ４０７ ； ． 湖 ４ ０７ ） 摘 要 ：文 章 首 先 介 绍 了房 地 产 投 资 信 托 的基 本 概 念 和 分 类 ， 后 阐述 了它 在 中 美 两 国 的 发 展 概 况 ， 析 了 中美 两 然 分 国房 地 产 投 资 信 托 产 品在 资 金 来 源 、 规模 和 期 限 、 织 构 架 、 品托 管 制 度 和 法 律 制 度 等 方 面 的 异 同 ， 而 组 产 进 指 出 了美 国房 地 产 投 资 信 托 的运 作 模 式对 我 国 的借 鉴 和 启 示 。 关 键 词 ：中 国 美 国 房 地 产 投 资 信 托 比较 研 究 中 图分 类 号 ：４７ ９ Ｆ ． ０ 文献标识码 ： Ａ 文章 编 号 ：６ １ ２Ｘ｛０６ ０—０６０ １７— ３ ２０ ｝２０３—３ ６ 中国 自２０ 下半年开始 ， 着 “ 法两 规” 实施 ， ０２年 随 一 的 经
中美房地产开发模式对比
2012 年第 11 期（总第 361 期） 房 地 经 济
中美房地产开发模式对比研究*
■ 李 蒙，洪轻驹
（ 华侨大学土木工程学院，福建 厦门 361021）
［摘 要］ 对此中美房地产开发模式的差异，即政府在房地产开发中参与程度不同，金融市场中融资渠道不同，
房地产开发业内分工专业化程度不同。结合中国现阶段情况提出三点建议: 加大政府在房地产开发
participation degree of government，financing channels in the financial markets and division degth China's situation，this paper makes three suggestions： improving involvement degree of government in
从某种角度而言，我国政府多从宏观角度对房地产业 进行管理，缺少与开发商进行项目层面上的合作。在这个 方面，笔者认为可以借鉴美国的一些经验，即需要多与建 设单位、房地产开发企业加强合作，加大政府在开发过程 中的参与程度。笔者认为至少应该在以下两个方面加大 政府的参与力度：一方面，需要加强对房地产市场的监督， 健全房地产相关的法律法规，杜绝房地产开发过程中的政 府暗箱操作，根除 腐 败，严 格 执 法，取 消 不 合 理 收 费； 另 一 方面应加大与企业的合作和参与程度，例如在保障房的开 发和建设方面，需要对房地产企业进行一定的扶持。
Key words： development model； comparison； real estate in China and America
［中图分类号］F407. 9
中美地产行业融资差异性分析及中国地产行业融资模式演进的研究
地产行业是国民经济的支柱产业，是拉动经济增长的重要驱动力，对于国计民生至关重要。 目前，学术界就房地产在国计民生中的重要作用已经展开了较为深入的研究。许宪春等 （２０１６） 从国民经济核算的角度，就房地产经济 对 国 民 经 济 增 长 的 作 用 进 行 了 定 量 分 析。王 国 军 等 （２００４） 研究了房地产对于其他产业的辐射带动作用。赵阳等 （２０１２） 研究了房地产市场的财富 效应，测算了房地产价格的变化对居民消费支出和经济增长的影响。赵燕菁 （２０１８） 就地产行 业在货币信用创造中的作用进行了分析，指出地产是社会信用创造的 “泉眼”。
地产具有典型的金融属性，地产行业的发展离不开融资的驱动。在经历了近 ２０年的快速发 展之后，中国地产行业正经历着由成长型向成熟型行业的转变。在此期间，地产行业的融资模式 也必然会发生较大的转变。此前，美国地产市场已经完成了从成长型向成熟型转变的过程。因此 对中美房地产融资模式进行横向和纵向的比较分析，将有利于更好地把握中国地产行业融资模式 的演进规律。
二、样本的筛选及统计性分析
（一） 美国地产公司筛选及统计性分析 １美国地产公司的筛选。 根据全球行业分类标准 （ＧｌｏｂａｌＩｎｄｕｓｔｒｙＣｌａｓｓｉｆｉｃａｔｉｏｎＳｔａｎｄａｒｄ，ＧＩＣＳ） 行业分类标准，美国 地产上市公司共分布在两个一级行业，分别是房地产行业和非日常生活消费品行业，共有上市公 司 ２５０家，其中房地产行业包含上市公司 ２２４家，非日常生活消费品行业包含上市公司 ２６家。 根据 ＳＩＣ行业分类标准，美国地产上市公司分布在两个一级行业，分别是建筑业 （共包含 ２５家 上市公司） 和金融、保险及房地产 （共包含 ６５家上市公司）。因 ＳＩＣ覆盖的地产公司数量较少， 下面在进行数据分析时，采用 ＧＩＣＳ行业分类标准。 ２美国地产上市公司的统计特征分析。 （１） 从公 司 组 织 形 式 看， 主 要 包 括 房 地 产 信 托 投 资 基 金 （ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ， ＲＥＩＴｓ） 和非 ＲＥＩＴｓ，以 ＲＥＩＴｓ公司为主 （见表 １）。在全部美股地产上市公司中，ＲＥＩＴｓ公司共 有 １７６家，占比 ７０４０％；非 ＲＥＩＴｓ公 司 共 有 ７４家，占 比 ２９６０％。从 总 市 值 构 成 看，１７６家 ＲＥＩＴｓ类地产公司总市值为 ９７０４３７亿美元，占比 ８１１７％；７４家非 ＲＥＩＴｓ类地产公司总市值为 ２２５１４６亿美元，占比 １８８３％。 （２） 从业务构成看，主要分为商业地产运营商、房地产开发商和房地产服务商，其中以商 业地产运营商为主 （见表 １）。 第一，商业地产运营商。商业地产运营商在美国上市地产公司中占主导地位，占上市公司总 数量的 ８２００％，占上市地产总市值的 ８８４３％。在组织形式上，绝大多数商业地产运营商采用 了 ＲＥＩＴｓ方式，如物流地产龙头普洛斯、零售地产龙头西蒙、仓储地产龙头大众仓储、医疗地产 龙头维尔塔沃医疗、长租公寓龙头公平住屋、办公地产龙头数字房地产等。 第二，房地产开发商。房地产开发商共计 ３２家，占比 １２８０％，总市值 ９９０２４亿美元，占 比 ８２８％。不难看出，在美国地产行业中，房地产开发商并不处于主导地位。 第三，房地产服务商。该类公司数量最少，市值占比最低。主要包括地产评估与咨询行业的
中美上市公司融资方式选择的比较分析
中美上市公司融资方式选择的比较分析作者：金刚杨志贤来源：《经济师》2014年第02期摘要：通过对比分析美两国在企业中融资方面的差别，认为应该吸收美国等发达国家成熟的融资理论。
同时分析了我国独特的社会性质和当前条件下一些不可避免的问题，提出了我国上市公司在进行企业融资时需要注意的几点建议。
关键词：中美两国企业中融资生存与发展中图分类号：F830.91文献标识码：A文章编号：1004-4914（2014）02-082-02资金是企业生存与发展的源泉，企业发展的融资战略是企业走向市场化、国际化必须首先考虑的关键所在，企业融资是企业生存和发展的重要手段。
在美国等发达国家，企业融资问题已不是一个新生事物，作为企业金融学研究的一个重要内容，早已受到企业界和理论界的重视，有关的著述很多，已形成一套比较成熟的理论。
本文旨在通过对比分析中美两国在企业融资方面的差别，吸收美国等发达国家的成熟的融资理论。
同时通过分析我国独特的社会性质和当前条件下一些不可避免的问题，得出我国上市公司在进行企业融资时需要注意的几点建议。
一、中美上市公司融资方式比较1.美国上市公司融资方式分析。
融资模式主要分为内部融资和外部融资两种，自1984年梅叶斯根据信息不对称理论提出融资的有序理论后，纳拉亚南等人也得到了类似的结论。
近半个世纪以来，美国大部分的企业在融资决策上都自觉或不自觉地遵循这一融资规律。
在美国，公司内部融资比率高达75%，而从金融机构和金融市场融资进行外部融资只占12%和13%。
由此可见美国的融资模式主要是以权益性的内部融资为主.对金融机构和金融市场的依赖性不是很大。
即使在外部触资过程中，债券也成为比股票更为主要的融资手段。
自1984年起.美国公司已经普遍停止通过发行股票融资。
而是大量回购自己的股份。
自20世纪90年代起。
美国企业从股票市场上赎回了约6000亿美元的股票，股票市场已经成为负融资场所。
与此同时，债券市场上却新增了10000亿美元的债券。
中美中小企业融资结构比较
中美中小企业融资结构比较【摘要】从融资渠道来看，中美中小企业融资符合吸食顺序理论，即从非正式内源融资到债权融资再到股权融资的顺序。
本文根据中小企业融资理论中的“生命周期理论”比较了中美中小企业的融资结构，并分析了信息不对称对其的影响。
【关键词】中美中小企业融资结构融资渠道融资差异一、中国中小企业融资结构2003年，湖南省统计局做了一次全国范围内的中小企业融资情况调查，此次调查共向1500户企业发出了问卷（每户一份），实际收回673份，其中有效问卷582份，回收率为38.8%。
调查对象包括省内、省外两部分。
调查中，有效问卷的地区覆盖了我国的12个省、市、自治区，其中有效样本具体的地区分布为：湖南293份，占30.34%；浙江68份，占11.68%；江苏96份，占16.5%；广东76份，占13.06%；山东占2.24%，上海占2.28%，北京占1.7%；云南占0.64%，安徽、吉林、福建、陕西各占0.32%（陈晓红，2007）。
从调研的数据发现，中小企业的成立之初举债不多，从而导致资产负债率比较低（见表1）。
因此，依靠权益性融资（内源性和外源性）是企业唯一的融资渠道，即在企业成立之初（0—1年），“业主投资”、“政府投资”和“亲友借款”是他们这一阶段的三大主要融资方式。
具体看来，有386家即66.3%的企业认为“业主与所有者投资”是这一阶段的主要资金来源形式，有25.4%的企业认为亲友借款方式是企业创立时期的资金主要来源方式之一。
在中小企业成长期（2—4年）阶段，企业的资金主要来源为自身的留存收益与业主的追加投资，分别有58.2%和50.8%企业认为这两者是主要资金来源形式。
同时，起初不被看好的“信用担保贷款”形式，由于企业的逐步发展壮大，又有了可抵押品并形成了一定的信用基础，因此，33.7%的企业将其视为主要资金来源形式，中小企业获得银行抵押贷款的可能性也随之增加，有27.9%的中小企业在成长期使用了这一融资方式。