美国房地产开发模式及流程
香港、美国、中国房地产发展历史
• 1944年，国会通过了“退伍军人再就业法 案。·成立了退伍军人管理局·建立了该局 的住房贷款担保计划。
• 1949年通过了具有划时代意义的“住房法 案”，该项法案把“为每个美国家庭提供 合适的住房和舒适的居住环境。当作整个 国家的目标。
• 1950年之后·随着三分之二的新建房屋在迅速 扩张的郊区中落成，很多中心城市的人口开 始减少
香港房地产业兴衰背后的动因
• 香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地 还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到 600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的 巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最 根本原因。 港府的高地价政策为香港房地产业的投机买卖 起到了推波助澜的作用；其次，当局颁布的建筑条 例、“十年建屋计划”、“居者有其屋计划”和大 型公共设施建设计划也有力地推动香港房地产业的 发展。
1985年到至今
• 80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进 一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升 了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急 升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。
90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂 炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居 民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右， 若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房 价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破 灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左 右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周 期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年 底才慢慢有复苏的迹象。
• 1966年全国历史保护法案强调保存现有的 建筑结构，而不是把这些旧的建筑毁坏以 给重新开发让路。
• 20世纪70年代和80年代出现的抵制税收情 况使政府减少了基础设施维护工作。
房地产开发：从“香港模式”到“美国模式”
一
、
色。 预售制度对开发商的资金要求不高， 门槛低 ， 使得 开发 商数量 较 多 ， 有益 于市 场 竞争 。通 过预 售 使得 开 发商迅速获得回款 ， 保障后续资金的到位。从某种意 义上说 ， 品房 预售 制度 促 进 了 国 内房 地产 业 的迅速 商
发展。
现 ， 少地 方 出现 了“ 粉贵 过面 包 ” 不 面 的怪 象 。 开 发 商大 规模 的囤地 ， 以使土 地 向大 型 房地 产 可 企业 集 中， 形成 土 地 资源 垄 断 。在土 地 市场 火爆 的情
维普资讯
本刊 记者 李 求 军
说起房地产开发模式 ，就不能不提到 “ 香港模 式 ”。所 谓香港 模 式 ， 简单 说就 是 房地 产开 发 的全 部
流程 ， 买地 、 从 建造 到销 售 、 理 全部 由一家开 发 商独 管
方 面也 反映 出相关 配 套法 律法 规 的缺位 和 不完 善 。 由 此 可见 ， 品 房预 售 制 度 是功 过 并 存 ， 商 总体 趋 向渐 渐
然 而 ， 售 制度 也造 成 了很 多 问题 ， 预 例如 ： 开发 商 把 已售 的商 品房 再度 销售 ， 同一 套 房卖 给 多位业 主 ， 收取 多笔 购 房款 ； 复 抵押 骗 取 银 行贷 款 ； 重 由于后 期 资金 链 出现 问题 造成 楼盘 烂尾 ， 房 者支 付 的预售 款 购 无处 追讨 等等 ， 至还 出现开 发商 携 款潜逃 事 件 。这 甚 些现 象一 方面 说 明预售 制 度本 身存 在 一些 问题 ， 一 另
美国房地产开发程序
美国房地产开发的九大步骤美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环相扣，保证房地产业的顺利发展。
美国人口出生率虽然不高，但移民多，这就要求为新增人口提供住房。
居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。
美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验，制定了比较完备的法规制度，值得我们借鉴。
一、市场分析( Market Analysis)1．人口(Population)：人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。
人口增长包括自然增长和移民增长。
增长可能是持续的或季节性的。
2．就业率(Employment)－就业率的增长表示生产的发展，也就预示着房地产市场的繁荣。
3．收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。
美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。
以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。
4．供求关系(Supply Demand)：5％的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。
可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。
在这些多余房屋售出之后，即可开始新一轮开发活动。
此外，还应调查，现有空房都是什么类型的，其价格如何。
5．可行性研究(Feasibility Study)：技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行，而且要进行多种方案的比较。
在进行经济可行性研究时，可采用编制现金流量表的方法来进行分析，这是最方便和直观的，便于调整分析。
二、选址(Site Selection)美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出用途规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定了每一块土地的用途，建筑物的类型等。
各州的规定不尽相同，但大同小异。
选址就是寻求有开发价值的土地。
美国房地产业简介
美国房地产业简介作为近十年来在中国最火爆的行业，房地产业的一举一动无不吸引着众人的目光。
这个行业诞生了福布斯中国富豪榜上一半的名单，也承载了太多人的财富、梦想、焦虑和悲欢。
如果把目光投向大洋彼岸的美国，美国的房地产行业又是怎样的一副光景？提起这个问题，可能许多人首先想到的是房利美房地美，是至今让全球经济步履维艰的次贷危机，是仍旧处在价格低谷的美国房市。
无可否认，这些现象都反映了美国房地产市场的重要一面，但房利美和房地美所代表的房地产抵押贷款行业，终究只是这冰山露出水面的一角。
在正式开始这一篇之前，必须要说明的是，中美两国的房地产行业存在巨大的差别。
美国可以做为一面镜子，让我们看清自己，但镜子本身与我们自己，却是截然不同的两种。
一、金融危机与美国房地产业如果要分析美国的房地产行业，就不能回避2008年金融危机。
这场金融危机对美国的房地产行业造成了如此巨大的打击，直到今天，美国的房地产公司仍然深陷于行业衰退的泥潭中无力自拔。
从财富500强的变化中可以显著的看到这种剧变。
在金融危机之前， 2008年美国财富排行榜全美1000强企业中包含了12家住宅建筑商、10家不动产商，这是近年来美国房地产行业入围公司最多的一年。
财富排名榜的主要依据是上一年度的销售收入数据，2008年，有8家住宅建筑商、4家不动产商入围全美财富500强。
入围财富500强的8家住宅建筑商：Centex、D.R.Horton(DR霍顿公司)、Lennar（莲娜公司）、Pulte Homes（普尔特）、KB家居、NVR、Hovnanian Enterprises （霍夫纳尼安公司）、Toll Brothers（托尔兄弟公司），都是纽交所上市公司，其中Centex已经于2009年被普尔特集团收购并停牌退市。
4家不动产商中，ProLogis（普洛斯）、CB Richard Ellis Group（世邦魏理仕）和Host Hotels & Resorts（酒店控股）也是纽交所上市公司，只有Realogy不是上市公司，但Realogy是著名的21世纪不动产（纽交所代码：CTC）的母公司。
美国房地产金融模式
本科生论文（设计）美国房地产金融运作模式的特征姓名第六小组班级130407专业物业管理摘要美国的住宅金融机制是在政府干预和市场调节下发展成熟起来的,其成功的运作模式在弱化和规避住房金融风险等方面发挥了重要作用。
因此,借鉴美国的经验,对促进我国房地产金融业的发展,启动我国的住房消费有着重要意义。
美国以投资银行为主体的市场主导型金融体系，具有天然的资本运营能力，实现了资本的市场化流动及有效配置，支撑美国经济结构调整和产业升级。
投资银行与生俱来的“金融创新”品质，通过融资证券化和资产证券化提供了经济快速增长所需要的更高流动性和信用催化，并借此主导五次并购浪潮，淘汰落后产能，推动经济结构优化。
同时，投资银行体系顺利化解高新技术和中小企业的融资困难，通过风险投资支撑技术创新和产业升级，培育其迅速成长为美国经济的新支柱。
因此，投资银行体系及其创新对于美国的崛起具有巨大的引领和推动作用。
关键词：房地产金融；运作模式；融资证券化AbstractThe U.S. housing finance system is the government intervention and market regulation under the development of mature, the successful mode of operation has played an important role in weakening housing and avoid financial risks etc.. Therefore, learn from the experience of the United States, to promote the development of China's real estate financial industry, has important significance to our housing consumption. The United States as the main market dominated financial system, with a natural capital operating capacity, the realization of the capital market and the effective allocation of capital, to support the U.S. economic restructuring and industrial upgrading. Investment bank is born with "financial innovation" quality, through the securitization financing and asset securitization provides rapid economic growth needs more high flow and the catalysis of credit, and take the leading fifth wave of mergers and acquisitions, eliminate backward production capacity, promote the optimization of economic structure. At the same time, the investment banking system to smooth the financing difficulties of high-tech and small and medium enterprises, through the risk of investment to support technological innovation and industrial upgrading, nurturing its rapid growth as the new pillar of the U.S. economy. Therefore, investment banking system and its innovation has great guiding and promoting role for the rise of the United stateKeywords: real estate finance; mode of operation; financing Securitization引言 (1)一、房地产金融的内涵 (1)二、美国房地产金融运作模式的特征 (1)（一）证券融资型化 (2)（二）美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 (2)1.丰富的资金来源(一级市场) (2)2.完备的二级市场 (2)（三）健全的保险市场 (3)（四）房地产金融市场的竞争性与开放性 (3)（五）房地产融资工具多样化 (4)（六）抵押贷款证券化程度很高 (4)三．美国住房金融机制的具体运作 (5)引言美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展，尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化；二是政府的作用，“居者有其屋"的理念一直贯穿美国战后。
美国房地产法中的抵押与拍卖
美国房地产法中的抵押与拍卖在美国的房地产市场中，抵押与拍卖是两种常见的交易方式。
抵押是指借款人通过将自己的房产作为抵押物，从银行或其他金融机构获得贷款。
而拍卖则是指将房产以竞价的方式出售，将产权转移给最高出价者。
本文将探讨美国房地产法中抵押与拍卖的相关法律规定与流程。
一、抵押在美国，抵押是一种常见的房地产融资方式。
借款人可以将自己的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构贷款。
抵押的主要目的是为了提供额外的资金，用于购买房产、债务偿还、扩大经营等目的。
1. 抵押合同抵押贷款需要借款人与贷款机构签订抵押合同。
抵押合同是一份法律文件，规定了借款人与贷款机构之间的权利义务。
其中包括贷款金额、利率、还款方式、还款期限等相关内容。
借款人通过签署抵押合同，将自己的房产作为贷款的抵押物，以确保贷款机构在借款人未能按时偿还贷款时，具有追讨债权的权力。
2. 抵押登记在美国，抵押贷款需要进行抵押登记。
抵押登记是指将抵押合同提交给相关的政府机构，登记房产的抵押权。
抵押登记的目的是确保贷款机构在未来如果需要执行抵押权时，能够得到合法的支持。
3. 还款与违约借款人需要按照抵押合同的约定，按时偿还贷款。
如果借款人未能按时偿还贷款，贷款机构有权启动抵押程序，将房产进行拍卖以追回借款的本金与利息。
此外，借款人还需承担违约金等费用。
二、拍卖拍卖是一种将房产以竞价方式出售的方式。
在美国，拍卖通常被用于解决贷款违约以及法院判决等情况下的房产交易。
1. 预售公告与评估在进行拍卖之前，需要进行预售公告与评估。
预售公告是指将待拍卖房产的相关信息予以公示，以吸引潜在买家。
评估则是对房产进行价值评估，确定拍卖底价。
2. 拍卖程序拍卖程序在不同州份可能会有所不同，但总体流程相似。
拍卖会通常由拍卖师或代表政府的官员主持。
参与拍卖的买家需要进行资格审查，并支付一笔保证金。
在拍卖过程中，买家根据房产的现有状态与价值，进行竞价。
最终，出价最高的买家将赢得竞拍，并与卖方进行房产转移手续。
美国房地产开发流程
美国房地产开发流程
一、寻找开发项目
1.确定开发类型
（1）住宅开发
（2）商业地产开发
2.寻找合适土地
（1）考察土地位置和周边环境
（2）确认土地可用性
二、进行可行性研究
1.进行市场调研
（1）分析目标市场需求
（2）确定项目市场定位
2.进行成本测算
（1）评估开发成本
（2）制定预算计划
三、获取土地开发许可
1.提交开发申请
（1）准备开发申请材料
（2）递交至相关政府部门2.取得开发许可
（1）等待审批结果
（2）完成开发许可手续
四、进行设计与规划
1.设计方案制定
（1）寻找建筑设计公司（2）制定开发设计方案2.规划方案制定
（1）制定土地规划方案（2）确定设施规划
五、开始施工
1.签订施工合同
（1）选择施工公司
（2）签署施工合同
2.开始施工
（1）施工准备工作
（2）正式动工
六、完工验收与交付
1.进行竣工验收
（1）完成建筑工程
（2）进行竣工验收
2.交付使用
（1）完成相关手续
（2）交付给购房者或使用方。
美国房地产市场的资产证券化模式探究
美国房地产市场的资产证券化模式探究近年来，美国房地产市场的资产证券化模式备受关注，尤其是在房地产抵押贷款危机中暴露出来的问题。
本文将探究美国房地产市场的资产证券化模式，包括其定义、历史背景、运作流程、存在的问题和未来发展趋势。
一、定义资产证券化是将一些高风险、高收益的资产打包成证券，出售给投资者，从而分散风险、降低成本的一种金融手段。
在房地产领域，资产证券化是指将房地产抵押贷款打包成证券，称为“抵押贷款支持证券”（Mortgage-Backed Securities，简称“MBS”）。
这种证券是由许多不同的抵押贷款组成，每个抵押贷款都被称为“支持证券”的一部分。
投资者购买支持证券，就相当于购买了一小部分的许多不同抵押贷款的权益。
二、历史背景资产证券化在20世纪50年代开始兴起，但直到20世纪70年代才得到了真正的发展。
在过去的几十年中，资产证券化已经成为全球金融市场的主要特点之一。
在美国，房地产抵押贷款的资产证券化始于1980年代初期。
当时，房地产危机导致了严重的抵押贷款违约和银行倒闭，资本市场中对投资高风险房地产项目的需求下降，各种金融机构开始寻求一种新的金融产品。
1983年，美国房屋贷款银行（Federal Home Loan Mortgage Corporation，简称“Freddie Mac”）和联邦国民抵押贷款协会（Federal National Mortgage Association，简称“Fannie Mae”）开始将抵押贷款打包成MBS出售。
1986年，支持证券交易协会（Ginnie Mae）也推出了自己的MBS产品。
这些MBS产品的相对较低的风险和相对较高的收益吸引了许多投资者的青睐，使资产证券化逐渐成为房地产市场的主要融资手段。
三、运作流程资产证券化的运作流程可以分为以下几步：1.申请开立抵押贷款：房地产投资者向金融机构申请购买抵押贷款。
金融机构根据贷款人的信用状况和还款能力审核贷款申请。
MLS介绍讲解学习
一、美国MLS模式介绍MLS英文全称为Multiple Listing Service，即多重上市服务，是20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中。
在房地产中介代理市场，MLS发展尤为成熟，不仅仅是一种营销模式，更是被行业广泛接受的严谨而先进的行业准则和经营管理模式。
MLS在国外发展已逾70年，被成功运用于英国、美国、澳大利亚、日本、新西兰、新加坡等国家，形成了一套成熟、简单的基本规范和操作模式。
MLS通过独家代理和资源共享的操作模式以及佣金分成的利益驱动机制，为MLS系统内成员提供统一规范的操作方式，使客户委托的房地产出售、出租业务能在较短的时间内完成。
1.MLS参与主体及权责在MLS模式下，房产中介交易活动一般主要涉及四种行为主体：卖方、买方、委托经纪人(listing broker)及销售经纪人(selling broke r或称买方经纪人buyers’broker)。
“委托经纪人”是与卖方签订正式或非正式的“委托协议”，提供相应房源信息发布服务并代表卖方协助完成交易的经纪人。
“销售经纪人”是介绍买方、成功匹配房源与客源、促成房产交易完成的经纪人。
当委托经纪人能找到与卖方要求相匹配的买方并促成交易完成时，委托经纪人同时也是销售经纪人，在这种情况下，委托经纪人将得到卖方支付的全部佣金。
相反，如果交易的买方是由另一个经纪人，即销售经纪人介绍的，那么委托经纪人将按事先承诺的佣金分配比例支付一部分佣金给销售经纪人。
值得注意的是，在MLS系统下，委托经纪人与卖方建立的委托代理关系一般为独家代理关系。
卖方赋予特定经纪人在特定时期内(通常为60天或者90天)寻找买方的专有权。
按照MLS系统规定，委托销售代理在签订独家代理的“委托协议”之后的3个工作日以内，应将所有协议内容及交易信息上传到MLS系统，包括卖方的房产特征、卖方开价、交易状态、有效交易期限、佣金率及佣金分配比例等。
美国房地产
一、美国人的住房情况美国东临大西洋，西滨承平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥湾。
所属阿拉斯加州位于北美州西北部，夏威夷州位于承平洋北部。
总面积9372614万平方公里，海岸线长22680公里。
美国是世界经济大国。
经济高度畅旺，工农业出产门类齐全，集约化程度高，国民出产总值位居世界首位。
1997年GDP为80830亿美元，人均超过3万美元，居主要工业国家的首位。
对GDP的奉献中，农业占2%，工业占23%，效劳业等占75%。
在家庭收入方面，虽然美国贫富悬殊，10%的人占有90%的财富，但富裕和贫困的人口都是少数，绝大大都人过着普通的生活。
图一是美国家庭在1967年至1997年三十年间的收入中位数曲线，从中可以看出，美国的普通家庭收入一直在30000~38000美元之间，增长幅度和变化幅度并不大，此中1997年美国家庭年收入中位数为37005美元，这说明美国的经济开展是比较平稳的。
虽然美国普通家庭收入并不很高，但总体生活本质较高，大局部人拥有本身的住房。
美国当局为了解决国民的住房问题，采纳了许多有效办法，如为低收入家庭提供廉价的房屋，采纳资金搀扶减税等政策鼓励旧屋改造，通过典质证券化包管购房按揭资金等。
一般来说，一个小家庭只要有一人有不变的工作，都可以买得起房。
图二是近30年来，美国家庭自有住房率曲线，从中可以看出，美国一直以来维持比较高的自有住房率。
1997年，美国自有住房率为66%〔指独户型房屋〕，独户型房屋平均价为13.39万美元。
在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房〞政策〔affording housing〕起了很大作用。
在美国买得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，而且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。
例如，按1997年美国家庭收入中位数37000美元，那么当每月住房分期付款不超过863元时，这样的房屋就是买得起的，按这个尺度，假设银行提供9成30年按揭〔这是美国最遍及的按揭成数和年限〕，年利率7%，那么美国中等收入的家庭买得起的住房房价约为14.24万美元，而目前美国独户型房屋的均价为13.39万元，因此中等收入的美国家庭都是买得起的，房价是合理的。
美国房地产开发模式及流程
美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)（一）土地利用的控制法规 (4)（二）土地制度 (5)（三）房地产税收 (5)（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)（一）土地获取的方式 (6)（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)（三）土地的获取程序 (6)（四）开发建设 (8)（五）租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是：1、土地自由供应。
美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。
美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。
比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。
美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。
各个链条中，金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
香港、美国房地产发展历史
• 香港房地产和金融业的紧密关系，房地产业靠银 行的信贷支持而发展，银行业靠房地产业的发展 而获利。据统计，1981年至1987年房地产信贷规 模占香港总贷款规模的比重始终在30%以上，60 年代中则高达80%。香港优越的地理位置、完善 的基础设施和自由港政策吸引大量游资和资本涌 入房地产业，也促使香港房地产业日益兴旺。 战后以来香港爆发的6次地产危机中，有3次 直接或间接因为西方经济危机，还有两次与政治 因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就 内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特 殊的供求关系及其投机性。 香港经济属于开放型的自由市场经济，在多 数行业难以形成垄断性的经济力量，但在房地产 领域却具有明显的垄断色彩。
第三周期：遇挫
• 1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于 1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投 资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导 致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整， 香港地价下跌40%，楼价下跌了30-40%。
第四周期：遇挫
• 1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976 年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978 年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)， 解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港 人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增 加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌 等)逐步形成。 承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市 场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英 香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底， 香港楼价比1981年下跌60%，1983年房地产市场 全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签 署后，市场才重新复苏。
6.大萧条与第二次世界大战 • 1929年开始的大萧条在美国历史上持续时 间最长· 也是最严重的经济衰退。在股票市 场崩溃之前，房地产的泡沫就己经破灭 • 1931年后房地产公司大量破产 • 胡弗总统和国会1932年建立了联邦住房货 款银行系统，合并和重组了储蓄和贷款协 会 • 1934年成立的联邦住房管理局引发了住房 金融革命
房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析
房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。
可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。
此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。
尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。
因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。
原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。
国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。
第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。
第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。
对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。
但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。
中美房地产模式比较
同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 同时中美两国房地产模式在：交易价格的管理、 房地产过户及登记的方式、付款方式、 房地 房地产过户及登记的方式、付款方式、.房地 产买卖中的税费、 产买卖中的税费、律师在买卖中的作用等都有 很大的不同。 很大的不同。
2.合同的规范性
美国没有一个全国通用的房地产销售合同 文本,当事人常聘请有关专家代自己订立契约 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 文本 当事人常聘请有关专家代自己订立契约。 而根据我国法律的有关规定,商品房在销售 而根据我国法律的有关规定 商品房在销售 时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房地产开发企业和买受人应当订立书面商品 房买卖合同。 房买卖合同。 美国房地产交易中大量使用有丰富专业知 识并且要求严格的经纪人,由他们根据实际情况 识并且要求严格的经纪人 由他们根据实际情况 制定适当的合同更为可行。而在我国,当前的房 制定适当的合同更为可行。而在我国 当前的房 地产市场相当不完善,房地产交易中出现的欺诈 地产市场相当不完善 房地产交易中出现的欺诈 问题相当普遍,其中一个重要原因就是合同不规 问题相当普遍 其中一个重要原因就是合同不规 范的问题, 范的问题
中美房地产模式比较
中国房地产开发商普遍追求利润最大化， 中国房地产开发商普遍追求利润最大化，不 愿意与旁人分享， 愿意与旁人分享，因此其最突出的特点是房 地产开发商更多依赖于银行提供资金。 地产开发商更多依赖于银行提供资金。而 “美国模式”特点主要是专业分工细致。做 美国模式”特点主要是专业分工细致。 地就做地，做房子就做房子， 地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出 每家公司只做一个环节来追求增值， 租，每家公司只做一个环节来追求增值，因 在美国，预售的销售模式基本不存在。 此，在美国，预售的销售模ห้องสมุดไป่ตู้基本不存在。 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 每一环节部门通过完成各自的任务获取利润， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 其真正的幕后主导是资本（一般就是基金）， 开发商、建筑商、 开发商、建筑商、中介商以及其他环节都属 于围绕资本的价值链环节。 于围绕资本的价值链环节。
地产理论之潘石屹去美国看到的和想到的
地产理论之潘石屹去美国看到的和想到的潘石屹，这位在中国地产界曾经风云一时的人物，当他踏上美国的土地，所见所闻必然会在他的心中掀起层层波澜。
他眼中的美国地产市场，与他所熟悉的中国市场相比，有着诸多的不同和相似之处。
美国的城市规划和建筑风格展现出了与中国截然不同的特点。
在美国的一些大城市，高楼大厦与传统的低层建筑相互交错，形成了独特的城市景观。
而在中国，城市的发展往往更加追求现代化和规模化，高楼大厦如雨后春笋般拔地而起。
潘石屹看到，美国的一些住宅区，房屋风格多样，注重个性化和舒适性，每户都拥有相对独立的空间和庭院。
相比之下，中国的住宅小区则更倾向于高密度的居住模式，以满足庞大人口的居住需求。
在房地产市场的运作机制方面，潘石屹发现美国有着更为成熟和完善的体系。
美国的房地产市场法规健全，交易流程透明规范，对消费者的权益保护十分重视。
而中国的房地产市场在过去几十年中虽然发展迅速，但在法律法规的完善和执行方面，仍有不断进步的空间。
潘石屹在美国也注意到了房地产金融的差异。
美国的金融市场为房地产行业提供了丰富多样的融资渠道，包括房地产信托投资基金（REITs）等创新金融工具。
这使得房地产企业能够更灵活地获取资金，同时也为投资者提供了更多的选择。
在中国，房地产金融的发展相对较为传统，主要依赖银行贷款和预售制度。
美国的房地产市场对于土地资源的利用也给潘石屹留下了深刻的印象。
他们更加注重土地的可持续发展，强调生态保护和资源的合理配置。
相比之下，中国在快速城市化的过程中，土地资源的开发和利用有时显得较为粗放。
在看到这些差异的同时，潘石屹也会思考如何将美国的一些先进经验和理念引入到中国的房地产市场中。
他或许会想到，中国的房地产企业可以更加注重产品的品质和个性化，不仅仅是追求数量和速度。
同时，在市场运作中，应进一步加强法律法规的建设，保障交易的公平和透明。
然而，潘石屹也应该明白，中国的国情与美国有着本质的不同。
中国庞大的人口基数和快速的城市化进程决定了不能完全照搬美国的模式。
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史可以追溯至十七世纪，当时公开交易的出现见证了政府对地产投资
者的积极扶持以及对地价市场的控制——这也是美国房地产发展的开端。
在十八至十九世纪，经济增长的加快带动了土地交易的旺盛活动。
莱特兄弟的抵押贷款出现在十九世纪，
它使房地产加倍成为一种投资可行的财产。
二十世纪以来，出现了对房地产投资的兴趣，并由此引发了一系列的房地产法律的发展。
如在补贴和流动性方面，政府出台了一系列规定来支持投资者，关于土地管理、地税、土地发展等也出现了涉及法律法规，以支持房地产投资者把资金投入可行的项目上。
20世纪80年代以来，正好与各种网络平台技术的兴起同步，房地产市场可以给投资
者提供解决方案，方便快捷地实现网上房地产投资。
随着经济的发展，美国的住房市场也
在不断革新：先进的��美观的建筑设计、宽敞的公共活动场所，以及完善的物业管理体系，使得美国城市变得更加现代化，也推动了美国房地产市场的发展。
从近年来来看，美国房地产市场目前处于良性循环当中，受到外部因素（如税收政策、利率变化）的影响，一直处于比较稳定的水平，受到投资者的热烈欢迎。
2018年，美国房地产市场几乎达到了近几十年来的历史纪录高点，全美住宅销售额首次突破7.25万亿美
元的大关，达到7.54万亿美元，比2017年猛增8.8%。
总之，在美国，房地产投资被认为是一种成熟而安全的投资，无论是登记房地产投资
者还是境内房地产投资者，都在不断增多。
在房地产投资上，必须做好自身资产配置，不
断深入了解有关政策，发掘投资动向，管理走势，以及进入新时代房地产投资环境中的概
念与趋势，以最大程度地实现投资者的理财收益。
房地产公司简介
房地产公司简介房地产公司是一种以房地产开发、建筑、销售为主要经营范围的公司，主要提供房地产相关的各种产品和服务。
房地产公司的发展起源于20世纪初的美国，经过近百年的发展，今天已经成为全球经济最重要的产业之一。
本文将对房地产公司的发展历程、组织结构和业务模式等方面进行简要介绍。
一、发展历程房地产公司的发展历程可以追溯到20世纪初美国的地产泡沫。
在当时，美国的房地产市场经历了一波热潮，大量的人们涌进房地产行业，购买并开发土地，希望从中获得高额利润。
在这样的市场环境下，房地产公司开始逐渐兴起，并逐渐成为推动整个房地产市场发展的重要力量。
随着房地产市场的巨大发展，房地产公司也开始逐渐成熟。
在20世纪中叶，随着建筑技术和材料的不断创新和发展，房地产公司开始采取大规模化、工业化的生产方法，实现了房屋生产的大规模化和高效化。
同时，随着房地产市场的不断发展和国民经济的不断增长，房地产产品也逐渐丰富化，从单纯的住宅产品向商业、办公、工业、旅游等多元化发展。
在21世纪初，随着全球经济的一体化和国际化进程的加速，房地产公司的国际化发展也逐渐成为行业的重要趋势。
大型国际房地产公司如瑞士的瑞安房地产、美国的房地产、中国的万科地产等开始在全球范围内展开业务，实现了全球资源和市场的优化配置，成为房地产行业中的领军企业。
二、组织结构房地产公司的组织结构通常包括董事会、执行董事、总经理和相关职能部门等。
董事会是房地产公司的最高决策机构，负责确定公司战略、预算和其他重大决策。
执行董事负责具体的经营管理工作，领导公司的日常运营。
总经理负责公司各部门的协调和管理，确保公司各项业务的平稳开展。
职能部门包括财务、市场、人力资源、法律等，为公司经营提供各种支持和服务。
三、业务模式房地产公司的主要业务包括房地产开发、物业管理、销售和租赁等。
房地产开发是房地产公司的核心业务，通常包括土地购买、规划设计、施工管理和工程验收等各个环节。
在开发过程中，房地产公司需要投入大量的资金、技术和人力资源，对市场的产品、客户需求、竞争环境等进行精细的分析和判断。
迪拜房地产开发流程
迪拜房地产开发流程
迪拜的房地产开发流程主要包括以下几个步骤：
1. 规划和许可：在开始房地产开发之前，必须获得规划和建筑许可。
规划和许可阶段涉及多个步骤，包括制定详细规划、提交建筑方案、获得许可并支付相关费用。
2. 融资：房地产开发需要大量资金，因此需要进行融资。
迪拜有多种融资渠道，包括银行贷款、房地产投资信托基金（REITs）和私募股权基金等。
3. 建设：获得规划和建筑许可后，就可以开始建设了。
建设阶段通常需要雇佣承包商和建筑工人，并采购建筑材料。
这个阶段可能需要数月或数年的时间，具体取决于项目的规模和复杂程度。
4. 销售和营销：一旦项目建成，就需要进行销售和营销。
这通常涉及广告宣传、房产展销会、中介代理等多种方式。
成功的销售和营销需要精准的市场定位和定价策略。
5. 物业管理：销售完成后，物业管理成为重要的环节。
这包括维护房产、处理维修问题、收取租金和物业管理费用等。
物业管理需要有一支专业的管理团队，以确保房产的长期价值和投资回报。
需要注意的是，以上流程可能因地区和具体项目而有所不同。
在迪拜进行房地产开发还需要遵守当地法律法规和相关规定，因此建议在专业人士的指导下进行。
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美国房地产开发模式及流程目录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长 (2)二、美国房地产企业的经营模式特点 (3)三、美国土地法规、制度及房地产税收情况 (4)（一）土地利用的控制法规 (4)（二）土地制度 (5)（三）房地产税收 (5)（四）中美商品房价格构成比例比较 (5)四、美国房地产开发程序 (5)（一）土地获取的方式 (6)（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格 (6)（三）土地的获取程序 (6)（四）开发建设 (8)（五）租赁与销售 (11)五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险 (12)一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。
美国地产模式的背景及特点是：1、土地自由供应。
美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。
2、专业分工明确。
美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。
有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。
土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。
不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。
比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。
3、以金融运作为核心。
美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。
各个链条中，金融产业链最为发达。
美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。
开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。
4、收益大众化。
美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。
二、美国房地产企业的经营模式特点1、经营专注化收缩战线，出售非房地产业务，集中精力于房地产；通过把业务做大做强规避经营风险，而不是通过多元化经营；代表公司Pulte Homes Inc. (美国第一大房地产开发商）。
2、地域多元化以公司总部所在地为依托，逐渐向周边地区拓展；步步为营，每拓展到一个新地域都力争占有较大的市场份额；通过地域多元化规避经营风险，增强竞争实力；Centex Corp. （全美第三）。
3、管理二级化两层管理架构，权责明确；公司总部仅负责财务融资、资金调度、风险管理等；区域性经营决策权下放地方；避免公司总部的错误决策给区域性业务带来负面影响；代表公司D.R. Horton （美国第四大开发商）。
4、服务全程化以客户为中心提供一揽子衍生性增值服务，做到一站式经营；提供住房抵押贷款、住房保险等售后增值服务；几乎所有的美国大型房地产开发商都提供全程服务；注重品牌维护；努力提高品牌认知度；品牌梯度化、层次化；针对不同层次的客户使用不同的品牌，用品牌细分市场；每一品牌都代表一定的标准；大规模复制成功品牌；通过品牌取得溢价；代表公司: D.R. Horton，下辖13个品牌。
5、注重兼并收购总体讲，兼并收购与自主开发的收入持平；越是大型房地产开发商越重视兼并收购；大型开发商主要通过兼并收购进入新的区域市场或细分市场；代表公司：Centex Corp.和Pulte Homes Inc.6、注重标准化生产材料通用化；户型模块化；生产标准化、程序化；麦当劳路线；通过通用化、模块化、标准化使品牌的大规模复制成为可能；通过标准化大大降低工程复杂度提高效率；代表公司: Centex Corp.三、美国土地法规、制度及房地产税收情况（一）土地利用的控制法规1、总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。
2、分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。
分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。
3、建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。
根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》，改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》。
4、地块划分规则（subdivision regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。
地块划分规则主要规定地块的大小、分布、坡度、街道的宽度、建筑退红线要求、市政设施的安装、公共用地的面积等等。
5、除了规划法规对土地利用的限制外，环境保护法律也对土地利用有严格的约束。
6、私人对土地利用的控制除了政府对土地利用的控制外，私人业主和土地分割商等在转让土地时往往也设定一些对土地用途的限制条件，这些限制条件一般用契约的形式规定，如“在这块地上不能建设建筑面积小于2000平方英尺的住宅”等。
一般情况下，私人对土地用途的限制契约都到登记机关登记，对今后的后续受让人都有约束力。
（二）土地制度美国的土地所有制是多元化的，私人约占有58%，联邦政府占有约32%，州及地方政府占有约8%，剩余的2%的土地为印第安人保留地。
在法律许可以及规划的范围内，各种所有制形式的土地可以自由买卖，政府并不干预私人土地的用途，可出售、出租、自用等。
土地的供给端的自由买卖交易制度保证了上游土地资源供给的充足。
（三）房地产税收目前美国50 个州全部征收不动产税，各州和地方政府税率略有不同，大约在1%-3%。
美国征收不动产税和我国土地招拍挂制度实现的财政收入有些类似，但招拍挂实现财政收入是使未来土地出让期内土地使用权的供求关系所体现的经济价值，不具有可持续性而且极易扭曲土地当期价格。
（四）中美商品房价格构成比例比较四、美国房地产开发程序美国房地产开发法制较健全，开发程序环环相扣。
居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。
美国房地产住宅建造过程开发分批量生产和小规模定制两种。
下面以批量生产为例来说明。
（一）土地获取的方式土地获取的方式有三种形式：购买、期权控制、通过兼并其他公司来获得那家公司的土地储备。
土地的获取需要大量的资金支持和存在不确定风险。
维持与开发地政府与社团的良好关系是获取优质土地的前提条件。
（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出土地规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定每一地块的用途、建筑物的类型和规模等。
各州规定不尽相同，但大同小异。
土地规划一般不能更改。
申请改变要有充分理由，经有关当局批准。
但也有一个例外——远郊区暂不宜开发的建设用地，可以较容易地获准转为农业用地，以避税。
开发商根据土地规划用途选取自己需要的地块。
（三）土地的获取程序1、选址。
美国开发商一般选择生地开发，但也可以是熟地。
美国兴建住宅极少进行城市旧房改造。
选择地块考虑的要素主要有：1）交通：距离高速公路、火车站、汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。
美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某地块的先决条件。
这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责维护这段路。
2）上下水：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够排污量。
得不到足够排污量常称为开发的一个难题。
3）公用设施—电力、煤气、电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。
但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年内能售出或租出15%的居住单元，使有关公司能收益，回收投资以盈利。
4）大小和形状：地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不小。
太大的地块应分片购进，滚动开发。
畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。
5）地貌：地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。
地势平缓使土方工程量小，但增加排水工程费用。
过于陡斜的现场有时使土方工程量太大，林木茂密的现场，将使清场费用增大。
6）土质：软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻烦。
如地表全是岩石须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。
最后，地下水位不应过高。
7）景观：美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。
8）位置：地块的位置很大程度决定着开发的成败。
位置优劣由多种因素决定，其中最重要的是距离城市中心的远近。
2、估价。
1）估价方法：美国地产估价通常用还原法、成本法、比较法。
2）估价考虑因素：主要考虑其可开发性（居民收入水平、收购价格、地域社会关系）、时间紧迫性等。
3）估价机构：估价协会成员（M. A. I.）承担。
由他们提出估价报告。
4）估价报告内容：①地产的产籍和一般情况的描述；②提请报告人；③提请报告的目的——一般市场价格，保险价值，清算价值，诉讼价值，租赁价值或商业价格；④估价日期；⑤土地已开发情况的详细叙述；⑥地产的历史情况和周围环境；⑦该地产的最佳用途；⑧可比价值；⑨估价方法；⑩估价员资格证明。
3、购地贷款。
买卖双方就地价达成协议后，开发商开始寻找贷款。
开发商将土地全部押给银行，银行对该地块进行再估价，然后发给土地估价的60～80％（视市场兴衰）的贷款，开发商须另筹20～40％。
开发商筹足购地款后，委托产权保险公司审查该地是否有无债券债务、产权争议。
在筹足购地款、弄清产权之后，即可成交。
4、成交。
成交是地主、开发商和银行三家为主进行签约的会议。
除此之外，产权保险公司，地主一方有关该地块的债权人或受权人（如有时）也应参加。
成交会后的一件重要工作就是向对该地块有管辖权的房地局进行产权和抵押登记。
成交会上买卖双方还应支付如下一些费用：买方：印花税（协议）、地契及抵押登记费、第三方保管费、律师费、产权保险费、测量费；卖方：土地检验估价费、印花税（地契）、原抵押撤消登记费、第三方保管费、律师费、经纪人费、测量费、会议费。
（四）开发建设1、设计报批——美国各州都有自己的设计规范，不同的州有所不同无论是单体建筑、综合楼群或住宅小区，开发的第一步是做出总体规划（总体平面设计和房屋的初步设计），报请建设局批准。
第一次报批主要是审核各项指标，如建筑密度、容积率、道路、绿化率等。
批准后再进一步做出施工图，再报批（同时缴纳建筑许可费和施工监理费）。
第二次报批主要是审查各项标准，如防火，卫生等各方面是否符合相应的标准。