美国房地产开发程序

美国房地产开发的九大步骤美国房地产开发历史较长，已经形成一套完整的体系，房地产开发、建设和经营管理方面的法制也比较健全，开发程序环环相扣，保证房地产业的顺利发展。

美国人口出生率虽然不高，但移民多，这就要求为新增人口提供住房。

居住建筑的开发是美国房地产开发的重点。

美国房地产开发尤其是在居住建筑开发方面积累了丰富的经验，制定了比较完备的法规制度，值得我们借鉴。

一、市场分析( Market Analysis)1．人口(Population)：人口的增长速度是预示房地产需求的最主要的指标。

人口增长包括自然增长和移民增长。

增长可能是持续的或季节性的。

2．就业率(Employment)－就业率的增长表示生产的发展，也就预示着房地产市场的繁荣。

3．收入(Income)：家庭收入的多少决定了它买房的能力。

美国房地产商认为购房抵押贷款的月供为其家庭收入的25％为宜，加上其他贷款（如购买汽车）的月供总计不应超过其家庭收入的35％。

以年息5.5％的25年贷款计算下来，可以购买的房屋的总价为其家庭年收入的4倍左右。

4．供求关系(Supply Demand)：5％的空房率(Vacancy Rate)可以作为供求的临界线。

可将实际空房率如5％乘以该地区年平均出售房屋的套数，求得多余房屋的套数。

在这些多余房屋售出之后，即可开始新一轮开发活动。

此外，还应调查，现有空房都是什么类型的，其价格如何。

5．可行性研究(Feasibility Study)：技术上的可行性和经济上的可行性应同步进行，而且要进行多种方案的比较。

在进行经济可行性研究时，可采用编制现金流量表的方法来进行分析，这是最方便和直观的，便于调整分析。

二、选址(Site Selection)美国全国各城镇都有自己的规划法，依法对所管辖的土地作出用途规划，城市和郊区都有详细的规划图，规定了每一块土地的用途，建筑物的类型等。

各州的规定不尽相同，但大同小异。

选址就是寻求有开发价值的土地。

一般是生地，但也可以是熟地。

所谓熟地是指已经开发，在地上建有道路，在地下已敷设公用设施管网的土地。

美国兴建住宅极少进行城市旧房拆迁改造。

选择地块要素(Site Factors)主要有以下内容：1．交通(Transportation)：距离高速公路、火车站或汽车站的远近；是否要修筑连接支路，或购买通过权，是首先要考虑的。

美国地方政府常常把修筑或拓宽一段路作为开发某一地块的先决条件。

在这种情况下，应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责该路段的维护。

2．上下水(Water and Sewer)：要从市政当局获准，从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够的排污量。

得不到足够的排污量常常成为开发的一个难题。

3．公用设施(Utilities)－电力、煤气、电话、有线电视等设施的室外部分一般由各有关公司无偿投资建设。

但开发商要出具一份保函，保证在建成后的一年内能售出或租出15％的居住单元，使各有关公司能收益，回收投资以致盈利。

4．大小和形状(Size and Shape)：地块不宜太小，小地块建不了几栋房，但花费的精力并不少。

太大的地块应分片购进，滚动开发。

畸形地块会使道路和管线加长，施工费用增大。

5．地貌(Topography)：地面的平整与否将影响房屋的造价和可建房屋的数量。

地势平缓使土方工程量小，但增加排水工程费用。

过于陡斜的现场有时使土方工程量太大，林木茂密的现场，将使清场费用增大。

6．土质(Soil)：软弱地基、膨胀土等将给施工带来一些麻烦。

如地表全是岩石须要进行大量爆破作业，也是不适宜的。

最后，地下水位不应过高。

7．景观(View)－美国人选住宅非常注重景观，水边是最佳选择，其次是树林边等。

8．位置(Location)－美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是：“位置、位置、还是位置”。

地块的位置很大程度上决定着开发的成败。

位置的优劣因多种因素而定，其中最主要的一条是距离城市中心的远近。

距离城市中心近一些，交通费用少一些，上下班时间省一些。

因此，距城市中心较近的住房房价高，但容易出售。

但是，距城市中心愈近，地价愈高。

开发商在选址时，要多方比较，以期获得最大收益。

三、估价地块初选后，接下来就应对其做出估价。

美国地产估价通常采用的方法有：成本估价法(Cost Approach to Value)、纯收益法(Income Approach to Value)和市场比较法(Market Comparison Approach to Value)。

估价只有估价协会的成员才有资格来承担，由他（们）提出估价报告。

估价报告应包括如下一些内容：①地产（有时包括其上的房产）的产籍和一般情况的描述；②提请报告人；③提请报告的目的—一般市场价格，保险价值，清算价值，诉讼价值，租赁价值或商业价格；④估价日期；⑤土地已开发情况的详细叙述；⑥地产的历史情况和周围环境；⑦该地产的最佳用途；⑧可比价值；⑨估价方法；⑩估价员资格证明。

四、组织形式(Organization)美国房地产企业没有资质要求，可以由个人、集体或公司经营。

1. 个人经营(Individual Proprietorship)：以个人的名义，不成立任何公司或经济实体来购地开发。

这是小规模开发最常用的形式。

由于没有成立任何经济实体，所以不缴纳任何营业税和公司所得税，全部收益都归在个人名下。

但利润收入较多时，缴纳按累进计算的个人所得税，使收益锐减。

另外，风险将全部由个人承担。

2. 合伙关系(Partnership)：这是中、大型项目常用的组织形式。

往往是开发商邀请地主和有能力出资的个人或企业参加合伙关系。

地主因投入土地，而占有一定的股份（一般为35～55％）。

其他出资人按其投入资金的多少也占有一定比例股份。

开发商除投入一定数量的资金外，还因负责经营管理而占有比其投入资金应占份额更多一些的股份。

上面所说的这种合伙关系是合伙关系中的一种，被称作“有限合伙关系”。

在这种合伙关系中，开发商是总合伙人，负责经营管理，责任是无限的；其他投资者是有限合伙人，有权监督审查，责任是有限的。

合伙关系虽然是一个组织，但美国法律仍把它视为个人的集合。

因此，也不缴纳营业税，收益分配给每个参加的人（包括法人），各人向国家缴纳个人所得税。

3. 股份公司(Corporation)：这是长期、持续项目开发最常用的组织形式。

它的优点是把个人和公司从责任上分开。

股东们可以分配到公司的全部收益，但公司的风险分摊到股东头上的只限于他投入的股金，而不象以上两种形式，风险将全部个人或参加人承担。

另外，股份公司的股份可以自由转移，并不固定在某个人的名下。

股份公司的缺点是：要缴纳两层税。

先要在公司一级缴纳公司所得税，分到个人手上以后，还应缴纳个人所得税；二是管理费用大；受到联邦或州政府法规的约束较多。

五、购地贷款(Land Loan)地址选定，机构组织起来之后的第一件事就是寻找购地贷款，购进土地。

即或象前面提到的，地主投入土地，但地主往往只肯投入一部分，余下部分仍要求以现金支付。

银行接到申请贷款的报告后，要组织自己的房地产部门（美国商业银行都设有房地产部）的人员对报告的内容进行核实，要对地块重新估价，而不是以申请人的估价为发放贷款的依据。

美国许多商业银行发放房地产贷款，普通储蓄银行和保险公司有时也发放此项贷款。

这种贷款都是抵押贷款，只能拿到银行对该地块估价的60～80％（视市场兴衰）的贷款。

开发商筹足地价款后，还应委托产权保险公司(Title Insurance Co.)进行产权审查，审查该地块是否“干净(Clear)”有没有“纠纷(Encumbrances)”。

所谓纠纷是指：附加用途限制(Zoning Restriction)，地役权(Easement)，抵押(Mortgage)，留置权(Lien)，未付费用(Charges)，未付税金(Unpaid Tax)，未了诉讼等(Pending Legal Action)。

这些纠纷一般应在土地过户前全部予以清除。

买房买地到银行申请抵押贷款，银行一定要你出示产权保险证书。

产权保险是一次性付费，终身收益。

而且产权保险的费率很低，只有房地价的0.3—0.5%。

在筹足贷款，弄清产权之后，即可成交过户。

六、土地过户(Closing)过户是开发商、地主和银行进行签约的会议。

除了三方代表和他们的律师之外，产权保险公司的代表也应参加。

另外，地主一方有关该地块的债权人或受权人（如有时）也应参加。

在会上，银行受开发商的委托将贷款，开发商将自筹地价款交地主。

开发商和银行签订《土地贷款协议书(Land Loan Agreement)》，地主将地契和产权保险文件交银行。

开发商和地主签订《土地买卖协议书(Agreement of Sale)》。

与此同时，地主向有关债权人清偿债务，债权人签署《释放书(Release)》，将地上的纠纷清除。

上述各项文件都必须有律师的签字和公证人的公证方能生效。

成交会后的一件重要的工作就是在该地块管辖的地方政府进行产权和抵押登记，这样才最终完成产权的转移。

购地贷款的偿还是按售房情况分次进行的。

例如，该地块上共建造了200套住宅，则把地块理论上划分成200小块，每售出一套住宅偿还相当一小块地的贷款，贷款银行出具这一小块地的释放书（Release）。

七、开发建设(Development and Construction)地块和地上建筑物可同期开发，也可分期开发。

分期开发就是进行场地平整，埋设地下管网，兴建公用设施，修筑道路，进行绿化，待以后由同一开发商或转手由另一开发商，再新建造房屋。

1．设计和报批(Design and Permit)：无论是单栋建筑、综合大楼或住宅小区，开发商的第一步就是做出总体规划－总平面设计和建筑物的初步设计，报建设局批准。

这一次报批主要是审核各项指标，如建筑密度、容积率、道路、绿化等。

批准后再进一步做出施工图，再行报批。

第二次报批主要审查各项标准，如防火，卫生等方面是否符合相应的标准。

批准后，缴纳建设许可费(Building Permit Fee)和施工监督费(Building Inspector Fee)，即可开始施工。

2．施工贷款(Construction Loan)：开发商可以向银行申请施工贷款，贷款的条件往往是：（1）贷款分期发放，每次由开发商根据实际发生的费用（发票）填写申请贷款的数额；（2）协商一个贷款累计发放的最高限额；（3）以售房收入的大部分（70％左右）还贷。

从以上条件中可以看出，开发商在施工开始，还没有实物进度时是拿不到施工贷款的。

所以，开发商还应自筹一部分资金用于启动。

由于每笔贷款的大部分用于还贷，因此，在某个时期会出现一手还贷一手借贷的情况。

从贷款条件中还可以看出，开发商没有可能把贷款挪作它用。