世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
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•世联客户分析模型
•客户定位参考规律 •任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 •而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
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目标客户(1/2)
客 户 区位 群
配套
价格
置业倾向 面积 使用成本 提升形象 片区前景 投资价值
草 ★★
★★
★★★ 小
★★★★ ★★
★
★
创
★
型
成 长 型
快 速 成 长 型
成 熟 型
投 资 客
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★★★ ★★★
★★★ ★★★
★★★ ★★★
★★★ ★ ★★
★★★ ★★
★ ★★★ ★
中
大 宽敞
大 宽敞
★★★ ★★
★★
★★★ ★★
★★
★★★ ★★★ ★★
★★★★ ★★★★ ★★
★★
★★★ ★★★★
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•项目客户定位
•偶得客户 •游离客户 •重要客户 •核心客户
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•其他 •XX大中型企业 •XX产业带动的第三产业 如物流、贸易、事务所等 •外地企业办事处
XX办公企业浏览（1/2）
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XX办公企业浏览（2/2）
•XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
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XX办公市场总结
天津某地产项目营销战略策划(ppt 228页)
市场建立品牌、团队与整合资源；
▌ 企业存在南北差异的文化冲突，可能在项目经营管理、团队建设、产品设计等理念 难以融通北方的地域特征。
企业现状解读 初来乍到
» 项目分析：
▌ 项目位于津南区南末端，交通不便，区域形象不被市场认知，受到众多 项目阻截；
▌ 土地与开发成本高企，导致价格优势不明显；
▌ 高层住宅体量大，面临较大销售压力；
观望 市场解读：
»天津房地产市场与全国各 主要城市相似，市场观望与 持币待购氛围加重。
»因天津房价持续上涨，原 城市主流消费人群被逐渐边 缘化。
2、市场竞争解读
（1）土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃，
2007土地成交是2006年的三倍多，后 续供应巨大，本项目面临巨大竞争压 力！
» 2008年第一季度土地放 量再度加大，预计未来 开发面积将达到甚至超 过2000万平米。
（3）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与 消费分流。
▌ 已规划立项或在建项目如下，这些项目将在3—5年内对外开放、经 营。
项目竞争解读：饱和/同质
京津概念
3、区域板块解读
» 本项目所在区域距离主城市约30公里， 不在天津城市规划发展主导方向。
滨海概念 宗地位置
» 项目规模大，短期供货量巨 大，同时也意味着有大量营 销费用投入，搅动市场，抢 占话语权
» 规划众多高标准、贵族化配 套设施，承诺2年内完成建 设，树立市场信心
» 如何供应适销对路的产品， 颠覆传统营销思路，以疯 狂营销组织与推广手法迅 速抢占市场？
» 能否将高标准配套实现平 民化的享受，给予消费群 巨大价值反差，以切身利 益感受驱动市场？
▌ 40亿销售回款是天嘉湖项目开发 运营关键性的第一步胜利，是未 来5年高速、高效和实现可持续 滚动开发运营的资本；
▌ 企业存在南北差异的文化冲突，可能在项目经营管理、团队建设、产品设计等理念 难以融通北方的地域特征。
企业现状解读 初来乍到
» 项目分析：
▌ 项目位于津南区南末端，交通不便，区域形象不被市场认知，受到众多 项目阻截；
▌ 土地与开发成本高企，导致价格优势不明显；
▌ 高层住宅体量大，面临较大销售压力；
观望 市场解读：
»天津房地产市场与全国各 主要城市相似，市场观望与 持币待购氛围加重。
»因天津房价持续上涨，原 城市主流消费人群被逐渐边 缘化。
2、市场竞争解读
（1）土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃，
2007土地成交是2006年的三倍多，后 续供应巨大，本项目面临巨大竞争压 力！
» 2008年第一季度土地放 量再度加大，预计未来 开发面积将达到甚至超 过2000万平米。
（3）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与 消费分流。
▌ 已规划立项或在建项目如下，这些项目将在3—5年内对外开放、经 营。
项目竞争解读：饱和/同质
京津概念
3、区域板块解读
» 本项目所在区域距离主城市约30公里， 不在天津城市规划发展主导方向。
滨海概念 宗地位置
» 项目规模大，短期供货量巨 大，同时也意味着有大量营 销费用投入，搅动市场，抢 占话语权
» 规划众多高标准、贵族化配 套设施，承诺2年内完成建 设，树立市场信心
» 如何供应适销对路的产品， 颠覆传统营销思路，以疯 狂营销组织与推广手法迅 速抢占市场？
» 能否将高标准配套实现平 民化的享受，给予消费群 巨大价值反差，以切身利 益感受驱动市场？
▌ 40亿销售回款是天嘉湖项目开发 运营关键性的第一步胜利，是未 来5年高速、高效和实现可持续 滚动开发运营的资本；
伟业-天津市津滨滨海国际项目营销策划方案-117PPT118页PPT文档
50000 40000 30000 20000 10000 0
天津市民的收入与消费水平相比以往都有比 较明显的提升 , 人均可支配收入增长13% 。 人均年消费性支出增长达9% 。
2002年
2003年
2004年
天津市GDP（亿元）
2005年
2006年
人均GDP（元）
年份 增长率 人均涨幅
2019年 17.41% 18.55%
该项目总投资约45亿元，规划建筑面积55 万平方米，一期工程将于2009年底建成。 该工程建成后将满足我国未来30至50年发 展空间技术及和平利用空间的发展需求， 对引领我国高科技产业发展有着重大的辐 射和推动作用。
该项目的落户将带动整个开发区发展,大量的外来消费力将进一步支撑本项目主力购买群
17
先进制造业产业区 中心商务商业区
海港物流区
本案
滨海化工区
大 港
滨海新区各产业区经济的紧密联动和发展,将带动整个区域生活和居住配套需求迅速增加
15
区域环境——产业规划
经济技术开发区确定六大功能区
开发区中心商务商业区已确定建 设6个功能区，即于家堡金融区、 响螺湾商务区、解放路商业区、 大沽生态新区、国际航运服务区 和蓝鲸岛国际社区，总面积20平 方公里。
06年
834.59
100
81
80
60
40
20
0
07年前3季度
面积（万㎡） 地块
2007年天津市土地出让比重
4% 43%
43% 10%
中心城区 环城四区 滨海新区 郊县
从06年开始，随着天津城市化进程的加快和滨海新区的开发建设，土地市场日益活跃； 07年土地交易更为活跃,仅前三季度土地的供应就超过06年全年的供应总和,达到834.59万㎡； 07年滨海新区土地出让仅占到全市比重的10%，土地稀缺性日益显现。
伟业_天津中心商业项目营销策略方案_56P
感受：原样板间给客户的美好感受很深（以至于交房时， 该客户不满意）
销售人员的服务以及当时有礼仪人员陪同参观样板间， 有安保人员在看样板间的过程中迎来送往等细节均令该 客户感受良好
品牌：莱佛士
•首次到访时间——认购时间：
•客户对比项目：
2008.4.8——2008.5.9
君隆广场
服务感受型投资者 －－－成交1套
第四阶段09.6-7
09年度营销计划
09年下半年以及入住后阶段营销计划
推广类 •09年营销计划 •政策梳理 •大户型营销方案 •银行贵宾客户渠道活动 销售类 •销售策略的制定 •售楼处外包装建议 •天津中心价格重新制定
推广类 •推广策略 •短信内容 销售类 •样板间验收 报告 •7-12月销售 计划
推广类 •对项目群楼画面、区域图进 行建议 •对售楼处现场进行建议 •对项目围挡进行建议 •对项目渠道活动进行建议 销售类 •大友谊DM邮寄方案 •天津中心大同展会推介报告 •天津中心雪茄品鉴方案 •三禾渠道建议
7月“38”政策建议、汇丰银行渠道活动建议已执行。8月份渠道资源活动已执行；
第三阶段09.1-5
Where?
What?
Why?
购买力
➢资金实力十分雄厚，且具有很强房地产投资经验； ➢在不同城市拥有各类物业持有
购买动因
➢地段价值与产品综合发展价值 ➢未来较高的投资回报率 ➢品牌所带来的未来物业增值的价值，以及产品与服务的细节契合
➢ 对综合体运营的保障性问题
问题
➢ 对未来投资回报的信心的问题
思 我们08年成交客户的关键
08年第四季度营销计划 09年度营销计划
推广类 •4月建议项目楼体广告、南京路梅江路牌2、 项目现场建议、国际大厦巡展建议3、阶段 营销计划 •5月楼市建议、小众营销建议 •6月下半年营销计划 •8月花旗银行渠道活动 销售类 •7月“38”政策建议、花旗银行渠道活动建 议、唐山外埠渠道计划
销售人员的服务以及当时有礼仪人员陪同参观样板间， 有安保人员在看样板间的过程中迎来送往等细节均令该 客户感受良好
品牌：莱佛士
•首次到访时间——认购时间：
•客户对比项目：
2008.4.8——2008.5.9
君隆广场
服务感受型投资者 －－－成交1套
第四阶段09.6-7
09年度营销计划
09年下半年以及入住后阶段营销计划
推广类 •09年营销计划 •政策梳理 •大户型营销方案 •银行贵宾客户渠道活动 销售类 •销售策略的制定 •售楼处外包装建议 •天津中心价格重新制定
推广类 •推广策略 •短信内容 销售类 •样板间验收 报告 •7-12月销售 计划
推广类 •对项目群楼画面、区域图进 行建议 •对售楼处现场进行建议 •对项目围挡进行建议 •对项目渠道活动进行建议 销售类 •大友谊DM邮寄方案 •天津中心大同展会推介报告 •天津中心雪茄品鉴方案 •三禾渠道建议
7月“38”政策建议、汇丰银行渠道活动建议已执行。8月份渠道资源活动已执行；
第三阶段09.1-5
Where?
What?
Why?
购买力
➢资金实力十分雄厚，且具有很强房地产投资经验； ➢在不同城市拥有各类物业持有
购买动因
➢地段价值与产品综合发展价值 ➢未来较高的投资回报率 ➢品牌所带来的未来物业增值的价值，以及产品与服务的细节契合
➢ 对综合体运营的保障性问题
问题
➢ 对未来投资回报的信心的问题
思 我们08年成交客户的关键
08年第四季度营销计划 09年度营销计划
推广类 •4月建议项目楼体广告、南京路梅江路牌2、 项目现场建议、国际大厦巡展建议3、阶段 营销计划 •5月楼市建议、小众营销建议 •6月下半年营销计划 •8月花旗银行渠道活动 销售类 •7月“38”政策建议、花旗银行渠道活动建 议、唐山外埠渠道计划
世联天津宝利长江道项目营销工作沟通报告
主流改善类
刚性需求类
1万-1.2万
第四梯队：刚性需求类 （按照项目质素、地段级别、价值等进行排序）
描述：占据非城市核心地段，配套相对欠缺，城市资源相对不足； 客户：以刚性需求和首次置业为主，受价格驱动明显；
16
城市项目竞争格局
南开区未来区域内供应较少；
未来2年项目周边无新增楼盘供应，区域外主要集中 在老城厢板块和奥体板块，但对本项目影响力有限
未来区域外供应主要集中在老城厢板块和奥体板块两大片区；
长江道周边片区内未来除本项目无供应，未来市场竞争压力较小；
本案 大悦城住宅
住宅建面5.23万㎡，预计20110.10开盘
住宅建面7万，预计10年12月开盘
九州国际
香港建设宾 水西道地块 招商钻石山高层 仁恒广场 富力城三期
住宅建面5.23万㎡，2009年5月起内部认购开盘，首推2栋约3万平,未来存量约14万平米 混合公寓面积约不到10万㎡，预计2010年开盘
93 135
11000
一次性付款优惠6个点，贷款 优惠4个点
2009年8月数据更新
典型项目分析
富力城三期铂宫：品牌开发商、老城厢中等规模项目
位置 开发商 建筑形式 天津富力城3期位于南开区鼓楼西侧（西马路与北马路围合地带） 天津富力城房地产开发有限公司 三期共7栋楼，32层到 顶 70956平米 建筑面积 土地使用 年限 物管公司 物业费 车位 209900平米
约404套
约144套 718
70-90
130-143 -
89
140 -
0.533
0.299 1
招商工作前置，以商业带动其他物业销售，
住宅预计2010年12月亮相， 公寓预计2011年5月亮相
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf
(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf (世联)住宅项目营销顾问工作建议书1. 简介2. 了解项目信息作为一名优秀的营销顾问，要全面了解(世联)住宅项目的相关信息，包括项目的位置、规模、户型、价格、配套设施等。
只有充分了解项目的特点和优势，才能更好地与客户沟通和推销。
3. 建立良好的客户关系良好的客户关系是成功的关键。
与客户建立亲近和信任的关系，可以提高销售的成功率。
要注意主动与客户沟通，了解他们的需求和意见，并及时回复他们的问题和反馈。
4. 优化销售过程为了提高销售业绩，顾问需要不断优化销售过程。
可以通过以下方式进行改进：提前准备好销售材料和样板房，并保持其整洁和有吸引力；学习项目的销售技巧和知识，了解产品的特点和优势，以便更好地推销；主动积累客户资源和数据，建立客户数据库，并及时跟进潜在客户；注重销售技巧的培训和提升，如谈判技巧、沟通技巧等。
5. 加强团队合作作为(世联)住宅项目的营销顾问，与团队的合作至关重要。
建议顾问与其他部门和团队成员保持良好的沟通和协作关系，共同推动项目的顺利进行。
可以定期组织会议和培训，分享经验和交流想法，以提高整个团队的工作效率和业绩。
6. 持续学习与提升要成为一名优秀的营销顾问，持续学习和提升的意识非常重要。
顾问可以通过以下方式不断提高自己的销售能力和专业知识：参加相关培训和讲座，学习销售和营销的最新趋势和技巧；阅读相关书籍和文章，掌握行业知识和市场动态；关注竞争对手的销售策略和营销手段，从中借鉴和学习。
7.在竞争激烈的房地产市场中，作为住宅项目的营销顾问，只有不断学习和提升自己的能力，才能取得更好的销售业绩。
希望以上建议能够帮助您在工作中取得成功。
请完整报告：[世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf](世联住宅项目营销顾问工作建议书.pdf)。
天津泰达林深处别墅项目推广策略提报144PPT
•外在体现为：经济型别墅大行其 道、郊区化别墅成为主流、产品对 自然属性依赖度加强。
•别墅竞争仍然集中在硬件（产品、 生活品质）方面，软件上（服务、 文化、生活模式）的层次依然较低。
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•生活方式、文化氛围、深度服务
将成为未来有效竞争力。
天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
•解析区域
•
购买半岛蓝湾140平米，用于投资
• 关于白楼仕嘉： • 买白楼的房子喜欢住在市里，周边配套交通都很方便。 • 配置标准的档次挺高，有面子，日本大金的户式中央空 • 调，还有中央除尘、电梯刷卡和会所，包括网球场、地 • 下泳池，应该会很舒适。 • 园林做得不错，在市里能有这样的园林还是很难得的。 • 地段是好地段，如果在名气上能和半岛蓝湾一样，一提 • 就知道高档项目，那就感觉很有面子，这个地区的房子 • 也都不怎 么炒作，没什么名气。
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•大梅江 •天津别墅市场二十几个项目,以梅江为大
天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
•１、住宅性质用地 •２、建筑风格多为特点明显的欧式 •３、独栋项目仅三个 •４、都有会所与配套 •５、主要讲水与庭院 •６、容积率０．５左右 •７、体量跨度大
•市场状况呈 现
•别墅市场受版块影响较大，成熟 区域的别墅产品在配套、政策支持、 远景规划具有优势。
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天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
性格
•他们张扬但不刻意炫 耀，真正有价值的东西 自然会吸引众人的眼光
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天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
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性格
•相对于卓越的品质，价格 并不那么重要。烦琐而精致 的细节，其中蕴涵着一种快 乐——精致细心的快乐，同 时也是品质上的快乐。
•别墅竞争仍然集中在硬件（产品、 生活品质）方面，软件上（服务、 文化、生活模式）的层次依然较低。
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•生活方式、文化氛围、深度服务
将成为未来有效竞争力。
天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
•解析区域
•
购买半岛蓝湾140平米，用于投资
• 关于白楼仕嘉： • 买白楼的房子喜欢住在市里，周边配套交通都很方便。 • 配置标准的档次挺高，有面子，日本大金的户式中央空 • 调，还有中央除尘、电梯刷卡和会所，包括网球场、地 • 下泳池，应该会很舒适。 • 园林做得不错，在市里能有这样的园林还是很难得的。 • 地段是好地段，如果在名气上能和半岛蓝湾一样，一提 • 就知道高档项目，那就感觉很有面子，这个地区的房子 • 也都不怎 么炒作，没什么名气。
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•大梅江 •天津别墅市场二十几个项目,以梅江为大
天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
•１、住宅性质用地 •２、建筑风格多为特点明显的欧式 •３、独栋项目仅三个 •４、都有会所与配套 •５、主要讲水与庭院 •６、容积率０．５左右 •７、体量跨度大
•市场状况呈 现
•别墅市场受版块影响较大，成熟 区域的别墅产品在配套、政策支持、 远景规划具有优势。
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天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
性格
•他们张扬但不刻意炫 耀，真正有价值的东西 自然会吸引众人的眼光
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天津泰达林深处别墅项目推广策略提 报144PPT
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性格
•相对于卓越的品质，价格 并不那么重要。烦琐而精致 的细节，其中蕴涵着一种快 乐——精致细心的快乐，同 时也是品质上的快乐。
世联地产战略顾问案例库 (NXPowerLite)精品PPT课件
内重点发展区域站前综合区的控制性规划编制工作
客户问题
在亦庄总规要求下，区域承担的综合服务功能包括哪些内容？ 亦庄产业结构升级以及地块对外交通条件能够为区域带来哪些非工业类功能？ 如何围绕重要交通节点进行功能布局才能实现对于土地的最优利用
顾问内容
国内外产业新城发展案例研究 重要交通设施对于沿线区域发展影响研究 区域功能细化定位研究（商务办公、商务交流、居住以及商业） 交通设施对于土地价值以及功能布局影响研究
经典案例之区域规划顾问Байду номын сангаас
北京轨道交通站点周边土地规划和保障机制研究项目
基本情况 委托背景 服务内容
顾问效果
项目位置：北京 项目界定：以盈利为目标的轨道站点周边土地利
用研究
委托客户：北京城市规划设计研究院 项目阶段：北京正在编制轨道站点周边规划，经
过几十年的建设，政府已经认识到轨道站点的建设 应当与站点周边的土地利用相结合，所以委托世联 对轨道交通站点周边土地利用模式进行研究。
顾问效果
项目位置：北京顺义区 项目规模：占地108平方公里 项目资源：具备良好产业基础和发展机遇
委托客户：首都规划委员会/顺义规划局 项目阶段：2005年1月国务院正式批准的北京总体规划修编成果确定顺义为三座重点发展新
城之一，世联参与首都规划委员会的顺义新城总体规划编制工作
客户问题
如何在北京总规要求下，顺义新城建设成为新城典范？ 顺义的多种优势（机场、汽车城、奥运、生态资源）中，以什么产业为主导？ 如何进行新城的产业规划才能达到土地利用价值最优
委托客户：北京顺义区规划局、北京甄氏集团 项目阶段：国门商务区是作为北京重点发展的顺义新城的重要组团以及北京规划六大产业带
之临空产业带的核心区域，在顺义新城总体规划编制完毕后该区域进入控制性规划编制阶段
客户问题
在亦庄总规要求下，区域承担的综合服务功能包括哪些内容？ 亦庄产业结构升级以及地块对外交通条件能够为区域带来哪些非工业类功能？ 如何围绕重要交通节点进行功能布局才能实现对于土地的最优利用
顾问内容
国内外产业新城发展案例研究 重要交通设施对于沿线区域发展影响研究 区域功能细化定位研究（商务办公、商务交流、居住以及商业） 交通设施对于土地价值以及功能布局影响研究
经典案例之区域规划顾问Байду номын сангаас
北京轨道交通站点周边土地规划和保障机制研究项目
基本情况 委托背景 服务内容
顾问效果
项目位置：北京 项目界定：以盈利为目标的轨道站点周边土地利
用研究
委托客户：北京城市规划设计研究院 项目阶段：北京正在编制轨道站点周边规划，经
过几十年的建设，政府已经认识到轨道站点的建设 应当与站点周边的土地利用相结合，所以委托世联 对轨道交通站点周边土地利用模式进行研究。
顾问效果
项目位置：北京顺义区 项目规模：占地108平方公里 项目资源：具备良好产业基础和发展机遇
委托客户：首都规划委员会/顺义规划局 项目阶段：2005年1月国务院正式批准的北京总体规划修编成果确定顺义为三座重点发展新
城之一，世联参与首都规划委员会的顺义新城总体规划编制工作
客户问题
如何在北京总规要求下，顺义新城建设成为新城典范？ 顺义的多种优势（机场、汽车城、奥运、生态资源）中，以什么产业为主导？ 如何进行新城的产业规划才能达到土地利用价值最优
委托客户：北京顺义区规划局、北京甄氏集团 项目阶段：国门商务区是作为北京重点发展的顺义新城的重要组团以及北京规划六大产业带
之临空产业带的核心区域，在顺义新城总体规划编制完毕后该区域进入控制性规划编制阶段
商业项目定位及物业发展建议.ppt
域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
某集团天津项目整体操作策划案(PPT 90页)
开发可持续目标
目标1 近期培育后期获利：近阶段为项目培育期占用资金额度较大，后期实现项目价值提升，实现高利 润回款。 目标2 良性的财务运营：结合项目的开发策略制定合理的资金计划，保障项目的良性运营
04.11.2019
第12页
思源经纪
二、限制条件
制约1 来自于政府：A区工程进度的和形象要求、B区规划审批滞后影响、E区工程 进度和形象要求、90/70宏观调控政策、5.18加息。 制约2 来自于资金：启动资金的要求，04-08年为市场培育期、09年实现利润，现 金流的保障。 制约4 来自于现状：A区呈现即将入住、E区开工、B区方案完成。 制约4 来自于市场：见下页
远期存在发展集中性大体量综合性商务主题物业的市场基础，但就目前应予以充分培育。
04.11.2019
第14页
思源经纪
三、其它辅助思考
综合分析目前的开发风险
来自于财务资金的偿债风险：高资产负债开发将导致开发商财务风险，而项目目前占用资金量大使后续 开发易产生偿债危机 ，合理安排生产经营周期，尽快形成销售回款 ，实现自有资金滚动开发是项目在大 盘操作中特别是定位阶段对于开发策略的合理排布尤为重要。
未来市场蕴藏机遇
随着天津城市功能的拓展，外来客商大量增加，有望 形成良好的经营环境 政府推出一系列的优越政策支持写字楼市场的发展 商务市场受产业主导易形成聚集效应 产业及产业链引导可提升商务属性的竞争力
市场经营以租为主
超过90%的客户还是希望以租为主，适当地购买一些 写字楼的客户比例不到10%。 主要制约因素有：第一，金融支持上受到很大影响 ; 第二 写字楼的价格过高,超出客户接受范围。
第30页
思源经纪
天津湾项目的外部环境构成格局
城市中央商务区
目标1 近期培育后期获利：近阶段为项目培育期占用资金额度较大，后期实现项目价值提升，实现高利 润回款。 目标2 良性的财务运营：结合项目的开发策略制定合理的资金计划，保障项目的良性运营
04.11.2019
第12页
思源经纪
二、限制条件
制约1 来自于政府：A区工程进度的和形象要求、B区规划审批滞后影响、E区工程 进度和形象要求、90/70宏观调控政策、5.18加息。 制约2 来自于资金：启动资金的要求，04-08年为市场培育期、09年实现利润，现 金流的保障。 制约4 来自于现状：A区呈现即将入住、E区开工、B区方案完成。 制约4 来自于市场：见下页
远期存在发展集中性大体量综合性商务主题物业的市场基础，但就目前应予以充分培育。
04.11.2019
第14页
思源经纪
三、其它辅助思考
综合分析目前的开发风险
来自于财务资金的偿债风险：高资产负债开发将导致开发商财务风险，而项目目前占用资金量大使后续 开发易产生偿债危机 ，合理安排生产经营周期，尽快形成销售回款 ，实现自有资金滚动开发是项目在大 盘操作中特别是定位阶段对于开发策略的合理排布尤为重要。
未来市场蕴藏机遇
随着天津城市功能的拓展，外来客商大量增加，有望 形成良好的经营环境 政府推出一系列的优越政策支持写字楼市场的发展 商务市场受产业主导易形成聚集效应 产业及产业链引导可提升商务属性的竞争力
市场经营以租为主
超过90%的客户还是希望以租为主，适当地购买一些 写字楼的客户比例不到10%。 主要制约因素有：第一，金融支持上受到很大影响 ; 第二 写字楼的价格过高,超出客户接受范围。
第30页
思源经纪
天津湾项目的外部环境构成格局
城市中央商务区
世联_天津_犀地_营销策略报告_112PPT
项目营销策略总纲 07年营销执行报告
汇报思路
31
项目战略目标定义
2
市场/竞争分析
3
项目整体营销策略
4
07年营销执行规划
35
07年营销费用预算
6
附件
汇报思路
31
项目战略目标定义
2
市场/竞争分析
3
项目整体营销策略
4
07年营销执行规划
35
07年营销费用预算
6
附件
世联对项目战略目标的定义
标杆/旗帜 是天津高端公寓市场的
市场大势
1
天津市高端公寓的板块特征明显，项目竞争首先是 板块之争。目前开发的热点不在和平板块。
2
07年高端公寓供应主流仍然是大盘的持续供应，和 平区项目供应量少。
3
均价9000元/m2以上的项目年消化面积、消化套数 会有明显减少。
4
和平板块的均价仍然显著高于其他板块，但板块之 间的价格差异正在逐渐缩小。
2006年天津市场的价格走势（市场大势）
（元/平米）
2006年天津各区成交均价走势比较
10000
8000
6000
4000
2000
0
一月
二月
三月
四月
五月
六月
七月
八月
九月
十月
十一 月
和平区 7987 河东区 5043 河西区 6338 南开区 6140 河北区 4867 红桥区 4536
8171 5305 6933 6249 5054 4702
板块之间的均价 差距正在缩小。
2006年典型高端公寓的价格走势（市场大势）
（元/平米）
价格走势
11000
汇报思路
31
项目战略目标定义
2
市场/竞争分析
3
项目整体营销策略
4
07年营销执行规划
35
07年营销费用预算
6
附件
汇报思路
31
项目战略目标定义
2
市场/竞争分析
3
项目整体营销策略
4
07年营销执行规划
35
07年营销费用预算
6
附件
世联对项目战略目标的定义
标杆/旗帜 是天津高端公寓市场的
市场大势
1
天津市高端公寓的板块特征明显，项目竞争首先是 板块之争。目前开发的热点不在和平板块。
2
07年高端公寓供应主流仍然是大盘的持续供应，和 平区项目供应量少。
3
均价9000元/m2以上的项目年消化面积、消化套数 会有明显减少。
4
和平板块的均价仍然显著高于其他板块，但板块之 间的价格差异正在逐渐缩小。
2006年天津市场的价格走势（市场大势）
（元/平米）
2006年天津各区成交均价走势比较
10000
8000
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0
一月
二月
三月
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八月
九月
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十一 月
和平区 7987 河东区 5043 河西区 6338 南开区 6140 河北区 4867 红桥区 4536
8171 5305 6933 6249 5054 4702
板块之间的均价 差距正在缩小。
2006年典型高端公寓的价格走势（市场大势）
（元/平米）
价格走势
11000
天津销售工作计划PPT怎么做
天津销售工作计划PPT怎么做第一部分：行业背景与市场环境分析（1000字）1.1 行业背景分析描述天津所在行业的整体情况，包括行业规模、增长趋势、竞争格局等。
1.2 市场环境分析分析天津市场的特点、市场规模、发展趋势、竞争对手等。
第二部分：销售目标设定（500字）2.1 总体销售目标确定天津销售团队的总体销售目标，例如年度销售额、销售增长率等。
2.2 分项销售目标设定不同产品或服务的销售目标，例如市场份额、销售额等。
第三部分：销售策略制定（1000字）3.1 客户定位策略分析天津市场的潜在客户群体，并确定客户定位策略。
3.2 营销策略制定天津销售团队的营销策略，包括市场推广、产品定价、促销活动等。
3.3 渠道策略制定天津销售渠道策略，选择适合的销售渠道，例如直销、代理商、电商等。
3.4 销售团队管理策略确定销售团队的组织结构、岗位设置和绩效管理等策略，以提高销售效率和质量。
第四部分：销售预算与控制（1000字）4.1 销售预算制定制定天津销售团队的预算，包括销售费用预算、广告费用预算等。
4.2 销售业绩监控与评估设定销售指标和KPI，并建立业绩监控与评估的体系，确保销售团队的目标达成。
4.3 销售数据分析与利用分析销售数据，挖掘市场需求和趋势，以便及时调整销售策略。
第五部分：销售培训与激励（1000字）5.1 销售培训计划制定天津销售团队的培训计划，提升销售技能、产品知识和市场洞察力。
5.2 销售团队激励机制设计销售团队激励机制，包括薪酬结构、奖惩制度等，激发销售人员的积极性和创造力。
第六部分：市场拓展与合作伙伴（1000字）6.1 市场拓展计划制定天津销售团队的市场拓展计划，包括新客户开发、渠道拓展等。
6.2 合作伙伴关系建立建立与天津市场相关的合作伙伴关系，共同开展市场推广和销售活动。
第七部分：风险管理与应对措施（500字）7.1 销售风险识别识别天津销售团队面临的销售风险，如市场竞争、经济波动、政策变化等。
世联天津京基高尔夫项目前期定位报告105241...(PPT183页)
项目目前周边情况 北临：耕地 东北临：未来工业园用地 南临：津晋公路、未来镇建设用地
工业园
耕地
项目周边缺乏基本 的生活配套，也非 居住热点片区
未来镇建设用地 八里台镇中心
八里台 工业区
10
仅靠津港公路联通天津市区，津港公路双向四车道，道路较窄，昭示性差。但项 目区域位置临近多条高速公路，可联通天津中心城区、滨海地区、大港
谨呈：天津京基房地产开发有限公司
京基高尔夫项目前期定位报告
22
本体分析
报
告
市场解析
提
纲
项目定位
开发策略
物业发展建议 价格定位与经济测算
1 本体条件分析
44
项目位于津南区八里台镇西北部，距外环线9公里，距市中心15 公里，属未来规划的生态特色镇
距中心城区约 40分钟车程
津南区
距八里台镇中心 约4公里
1313
本体分析
报
告
市场解析
提
纲
项目定位
开发策略
物业发展建议 价格定位与经济测算
2 市场解析
报
告
市场解析
提
纲
1515
宏观市场 中观市场 针对性市场
天津整体房地产市场
1616
07年3月份成为天津房地产市场价格出现拐点
目前天津市商品房成交均价在6500元左右
整体价格由07年3 月开始持续走高
月均消化量走势平 稳增长
1.17
7.374
4631.91
70年
津南区
津南区梨双公路南侧
天津市房地产发展(集团)股份有限公 司
居住
124700
142900
1.15
7.725
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
本项目
地段：河西中环 产品：恒温恒湿系统、精装 修 园林：万米奔驰级园林 公共空间：五星级大堂 配套：3000平米品牌健身会 所、业主会所、游泳池
售楼处：现场简单售楼处
海 销售道具：项目沙盘模型
物料：简单户型折页
天 样板间：无
尚 导示系统：无，工程围档品质
很差
景 媒体推广：广东路户外围档广
告；五期每日新报广；焦点、搜 房网首屏旗帜、文字链
•Q:我们如何突破高端板块的重围，另辟一 条康庄大道？
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission? •2 •Who am I ?
•基 础
•2：本体分析
•市场分析
•战 略
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
2. 5000平米中国宅院式园林
•战 略
3. 户型
学习改变命运,知 识创造未来
•推广语 •广东路·地标 级建筑群 •大隐隐于繁 华之上
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •海天尚景——客户分析
•基 础
•市场分析
•本体分析
•竞争分析
•基 础
•市场分 析
•北部中心板 块
•战 略
•五大道板 块
•水上奥运 板块
•大梅江板 块
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •2：北部中心板块
•基 础 •战 略
•市场分析
板块 资源 交通 配套成熟度 代表项目
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •1：锁定竞争对手
•基 础
•市场分析
•本体分析
•竞争分析
•战 略
•竞争项目锁定的目的：
•针对重点竞争对手，界定营销命题 。
•竞争项目锁定的选取原则：
•产品相关 •区域相关
•区域 内
•总价相关
•客户相 关 •后续货 量
•区域 外
•海天尚景
•犀地 •海逸长洲
学习改变命运,知 识创造未来
➢本项目东接海河第六节点的海河80万水上运动世界休闲、娱乐区，将 给本项目提供高品质的运动休闲场所；南接尖山80万富人区，造就天津 新的城市中央富人区气候。
•处于城市传统和战略发展的交汇处，尽 显城市中心地段的魅力和发展前景。
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
北部中心板块 天津传统城市中心 内环 高 富力城、华门名筑、海河大道、泰达城
板块气质 高低端项目、高低端客户混杂，居家
主要客户来源 老城厢、南开区、河北区
价格平台 6600元/平米
二居 80-100万 主流总价
三居 105-120万
学习改变命运,知 识创造未来
未来趋势
老城厢拆迁带来的土地放量以及泰达城110万的高尚住宅，后 续供应量大。随着老城厢拆迁改造，是未来热点区域，品牌 开发商聚集效应。
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission? •2 •Who am
I
?
•6：本项目和高端板块间主力总
价箱体图
•基 础
•市场分析
•23 0
•两居
•三居
•万元/套
•战 略
•180
学习改变命运,知 识创造未来
•130
•80
•北部中 •五大 •水上奥 •大梅 •本项
➢由设计奔驰总部园林的国际精英团队倾心打磨万米奔驰级精品 园林，打造城市中央罕有的高品质城市绿肺，实现人与自然、建 筑与自然的融合。
➢3000平米超级健身会馆，津城住宅项目绝无仅有，为健康生活 带来质的飞跃，成就智尚人生。
➢红酒、雪茄吧、高档餐饮的商务会所的设立，既方便了业主的 就近会客，也体现了项目的高档次。
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •2：竞争分析——海天尚景
•基 础
•市场分析
•本体分析
•竞争分析
•战 略
项目位置 规划总占地面积： 建筑面积 容积率 规划户数 园林 公共空间 社区配套 设备设施
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
我们和海天尚景打什么？ •1 •Mission?
• •2 •Who am I ?
Байду номын сангаас
•基 础
•市场分析
•本体分析
•竞争分析
•战 略
学习改变命运,知 识创造未来
产品卖点
营销手段
海天尚景
地段：河西广东路 产品：通透户型 园林：5000平米中国宅院式 园林
主要客户来源 和平区、河西区、南开区
价格平台 9000元/平米
二居 100-120万 主流总价
三居 170-190万
未来趋势
土地稀缺，未来供应量很少，只有少数犀地20万后续开发 和招商局地块。
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission?
•战 略
客户描述： 河西地缘性客户为主，以公务员和私企业主为主 家庭结构： 30-50岁左右，三口之家，孩子读小学或中学，有为小孩读
重点中学而买房 置业目的：自住，改善现有住房条件 置业取向：比较理性，注重实用，看中户型
客户认可点： 河西广东路地段，配套十分成熟，繁华不失安静 户型不错 园林有特色，在周边楼盘少有
•1 •Mission?
•2：产品 •2 •Who am I ?
•基 础
➢天棚辐射采暖制冷系统使居室温度一年四季恒定在人体最舒适的 •市场分析 温度范围20℃-26℃，而且温度均匀，无噪音、无风感。
•本体分析
•战 略
➢中央新风系统的运用，无需开窗室内即可享有源源不断的经过净 化、除尘处理的新鲜空气。
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •3：竞争分析——犀地
•基 础
•市场分析
•本体分析
•竞争分析
•战 略
学习改变命运,知 识创造未来
项目位置 规划总占地面积 建筑面积 容积率 规划户数 园林 公共空间 社区配套 设备设施
➢透天璀璨星光游泳池，碧波荡漾，嬉戏城市的光辉。
•公共空间具备豪宅的质素。
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •4：项目本体结论
•基 础
•市场分析
•本体分析 •本体条件完全具备豪宅质素。
•战 略
•绝对领先的产品配置能够支撑本 项目作为行业领导者的条件。
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission? •2 •Who am I ?
•基 础 •战 略
•1：市场分析
学习改变命运,知 识创造未来
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•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •1：天津高端市场格局
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •3：五大道板块
•基 础 •战 略
•市场分析
板块 资源 交通 配套成熟度 代表项目
五大道板块 绝对城市中心、五大道人文历史 南京路、中环吴家窑大街 高 犀地、赛顿、和平门
板块气质 贵气、洋气
•刷新天津城市公寓的单价水平，实现 •12000元/平米的均价。
•打造项目品牌，为持续开发打下良好 •基础。
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•报告结构
•1 •Mission? • ——目标梳理
•2 •Who am I ?
•——我们卖什么？
学习改变命运,知 识创造未来
•市场分析
板块 资源 交通 配套成熟度 代表项目
大梅江板块 梅江 友谊南路延长线、解放南路、黑牛城道快速路 低 海逸长洲、卡梅尔、水岸公馆
板块气质 国际化、新兴富人区
主要客户来源 河西区、和平区、南开区
价格平台 6500元/平米
二居 80-100万 主流总价
三居 100-130万
未来趋势
大梅江后续供应量巨大，但大梅江的强劲发展依托于配套 的成熟。
➢断桥铝合金窗框配合中空LOW-E玻璃，既能阻隔窗体的冷热散失 、又能反射紫外线，还能隔音降噪，使居住舒适度提升到一个更高 的档次。
➢同层后排水系统的运用，彻底告别高层冲水噪音，杜绝卫生死角 和细菌的滋生，更好地利用空间，使卫生间更美观洁净。
➢精装修给客户带来的不仅仅是赏心悦目的装修效果，更多的是一 种高品质、环保、尊重住户的居住理念。
三居 97-130万
未来趋势
依托水上公园和08年奥运配套，属于热点上升区域。但水 上公园北部、东部和南部已经开发成熟，未来供应量少。
学习改变命运,知 识创造未来
世联天津新围堤道76号项目策略及销售执行报告67PPT
•1 •Mission?
•2 •Who am I ? •5：大梅江板块
•基 础 •战 略
营销活动：无
产
产品：恒温恒湿高舒适配置 营 尊贵、高品质的销售展示、体
品