世联_2012年天津融府大厦综合体项目整体定位及物业发展建议_155p_前期策划
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天津市写字楼市场分析报告
天津市写字楼市场分析报告1.引言1.1 概述天津市作为中国重要的经济中心之一，其写字楼市场一直备受关注。
本文将对天津市写字楼市场进行深入的分析和研究，包括市场现状、租金走势分析和发展趋势预测。
通过对市场的概况和趋势进行分析，旨在为投资者和相关行业人士提供有益的参考和建议。
同时，也希望通过本文的分析，能够更深入地了解天津市写字楼市场的特点和发展方向。
1.2 文章结构文章结构部分的内容应当包括以下方面：1. 文章主要分为引言、正文和结论三部分。
2. 引言部分包括概述、文章结构、目的和总结四个方面，主要介绍了撰写该报告的背景、目的和意义，并概括了各个部分的内容和结论。
3. 正文部分包括天津市写字楼市场现状、写字楼租金走势分析和写字楼市场发展趋势预测三个方面，详细分析了当前天津市写字楼市场的情况，并预测了未来的发展趋势。
4. 结论部分包括市场分析结论、建议与展望和结束语三个方面，总结了整篇报告的主要结论和发展建议，并对未来发展趋势进行了展望和总结。
1.3 目的：本报告旨在对天津市写字楼市场进行深入分析，以了解当前市场现状、租金走势以及未来发展趋势。
通过对市场的分析，我们希望能够为投资者、开发商和经营者提供有益的信息和建议，帮助他们做出明智的决策。
同时，我们也希望通过本报告能够为政府部门提供参考，帮助其制定更加有效的政策，促进写字楼市场的健康发展。
通过本报告的撰写，我们希望能够为市场参与者提供全面、客观的信息，帮助他们把握市场脉搏，实现自身利益最大化。
1.4 总结总结部分通过本文的分析，我们可以得出以下几点总结：1. 天津市写字楼市场现状良好，租金走势稳定，市场需求持续增长。
2. 随着天津市经济的发展和城市化进程加速，写字楼市场仍有较大的发展空间和潜力。
3. 在未来，我们建议相关部门和企业加大对写字楼市场的投入，加强规划管理和服务水平，以满足市场需求。
4. 希望本文的分析和预测能为天津市写字楼市场的发展提供有益的参考和建议。
城市综合体前期物业介入方案
城市综合体前期物业介入方案1. 引言城市综合体是指将商业、住宅、办公、娱乐、文化等多种功能融合在一起的大型综合项目。
在城市发展中，城市综合体的建设已经成为提升城市形象、满足市民需求的重要举措。
然而，在城市综合体的前期筹备阶段，物业介入是至关重要的一环。
本文将介绍城市综合体前期物业介入方案，包括物业选址、物业规划、物业管理等方面。
2. 物业选址在城市综合体前期，物业选址是一个重要的决策环节。
在选择物业的位置时，需要考虑以下几个因素：•交通：物业应该位于交通便利的地段，方便市民和商家的出行。
•人口密度：物业周边应有较高的人口密度，以保证市场需求。
•竞争环境：需要对周边的竞争环境进行分析，避免选择与竞争过大的地段。
3. 物业规划3.1 功能规划物业规划应根据城市综合体的定位和需求进行，可以包括商业区、住宅区、办公区、文化娱乐区等不同功能区域的划分。
各功能区域的规划应考虑到市民和商家的需求，力求实现需求的最大化。
3.2 设施设备规划物业规划也需要考虑到综合体内的设施设备配套。
例如，商业区需要有购物中心、超市、餐饮店等，住宅区需要有配套的停车场、健身房、公共空间等。
设施设备的规划应充分考虑到综合体的整体需求，提供便利的服务和设施。
4. 物业管理4.1 运营管理物业的运营管理是保证城市综合体顺利运营的关键。
运营管理包括以下几个方面：•商户管理：与商户建立合作关系，进行租赁管理、销售管理等。
•财务管理：进行财务预算、资金管理、费用控制等。
•客户服务：提供优质的客户服务，解决市民和商家的问题和需求。
4.2 安全管理城市综合体的安全管理也是重要的一环。
安全管理包括以下几个方面：•人员安全：加强保安力量，确保市民和商家的人身安全。
•设施安全：定期检查设施设备的运行状况，防止事故发生。
•突发事件应急处理：建立应急预案，做好应对各种突发事件的准备。
5. 结论城市综合体前期物业介入是保证城市综合体顺利建设和运营的关键环节。
天津市cbd区域绍兴道项目商业部分策划建议
3 75㎡
8 200㎡
15 350㎡
首层分割方案
19.08.2021
16140㎡ 20 150㎡ 26140㎡
17 180㎡
18 150㎡
19 140㎡
21 90㎡
22 50㎡
27 200㎡
23 170㎡
28 170㎡
25 220㎡
29 200㎡
二层分割方案
3、营销方案三
19.08.2021
一层商业 二层办公
• 河西区是发达的工业区。区属企业近2000家，职工40000多人，有区街 集体经济、商业服务业经济、房地产经济、校办经济、劳动服务经济、 民政福利经济、居委会经济等7个经济系统 。
• 区商委系统所属企业近1000家 ，年交易额超亿元的市场4个，全区市场 年交易额达22亿元。
• 河西区有天津10大景观之一的电视塔；有国内外宾朋下榻的迎宾馆、天 津宾馆、乐园宾馆、水晶宫饭店、喜来登大酒店；有天津工业展览馆、 国际展览中心、国际科技咨询大厦和友谊商场；有市政府大礼堂。
19.08.2021
2、营销方案二
科学合理地进行物业的分割，进行零散销售 销售对象： 1）中小企业业主 2）对此地段感兴趣的投资人 3）特殊行业经营者（私营诊所、美容等）
19.08.2021
1 40㎡
5 170㎡
9
分
60㎡
割
2
6 185㎡
10 165㎡
方
220㎡
11 200㎡
案
7 135㎡
12 200㎡
2）地铁一号线的贯通，往来交通的畅通，为本项目的销售带来 强大的机会；
3）周边属高档居住区较为密集的区域，伴随着入住率的不断提 高，消费需求增大，商业销售成功率提升；
世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-
物业 价值
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
实 现 短 期 价 值 实 现 长 期 价 值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收 回项目投资？（收回投资）
短期市场 风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？ 长期经营 风险 （实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件 及客户目标确定 1、项目可发展的物业方 向如何 2、各类可发展物业配比 通过经济测算 确定利润最大 化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向 如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件 及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及 目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒 店
酒店客户访谈 酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：
星级酒店代表：雅兰 经济型酒店：7 days inn，城市客栈 投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
【房地产精品资料】天津·海河新天地商业项目写字楼定位报告
客 户 定
些对办公楼要求高的客户都纷纷租用或买用天星河 畔广场，仍处在期房阶段的三联广场等项目也受到 写字楼用户的关注，显现出河东区高档写字楼的供 需缺口。另一方面，河东区的乙级写字楼客户主要
位
是小型私营企业和外来办事处，随着天津市经济的
快速发展，预计未来几年内河东区的写字楼客户需
求将进一步增加。 （定位根据详见WORD文件）
但本项目因为所处区域为河东区，甲级写字楼的量不能
产 品 定
过大，因此单栋面积从市场需求、总高度、单层面积、 建筑成本等多重因素考虑，甲级写字楼的面积控制在 30000平方米为宜。
位
•乙级写字楼规模定位
•天津市乙级写字楼的单栋写字楼面积从10000—110000 平方米，主要集中在10000—50000平方米，河东区写字 楼单栋面积一般在50000平方米以下，考虑到本项目的 客户主要以河东区企业为主，乙级写字楼的单栋面积建 议在20000平方米左右。
【房地产精品资料】天 津_·_海河新天地商业项
目写字楼定位报告
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2020/10/30
【房地产精品资料】天津·海河新天 地商业项目写字楼定位报告
•市场背景
•
市 场 分竞 析争 环 境
➢ 1、天津市写字楼分布特点：天津市写字楼主要分布在 河西、和平区，河东与其它区域相对较少，传统的商务区 域占据了市场的主导地位，聚集着天津的高档写字楼。典 型分布区域有：小白楼区域、南京路区域、友谊路区域。 ➢ 2、产品档次与客户构成：传统的商务区产品档次较高， 多为甲级或以上的写字楼，客户主要是大中型企业、外资 企业。南京路、小白楼、友谊路等传统商务区的写字楼在 未来3-5年内仍将是市场的主体，不论从供应量还是出租 率水平、租金水平仍占市场的主导地位。 ➢ 3、客户需求：天津的写字楼客户普遍选择传统商务区 作为办公地点，对小白楼、南京路和友谊路三大传统商务 区较认同，小白楼和南京路沿线是受访者最向往的办公地 点，有小部分受访者选择东站附近作为其首选办公地点。 ➢ 4、河东区及项目周边竞争环境：本项目周边成熟的写 字楼供应较少，缺乏专业性的中高档商务设施。项目周边 的写字楼档次多为乙级或以下，客户主要是中小型企业和 外省企业的办事处。十一经路是河东区客户在选择办公地 点时的首选，是未来本项目写字楼主要竞争区域对手。
世联上海康城前广场商业项目商业定位报告中稿drdk
莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
区域商业
地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。
数据来源《上海商业统计年鉴》
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
大润发（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
良好
易买得（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
闵行商圈
便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；
B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装
世联大连正达学府园项目整体定位与物业发展建议80PPTM
大连房地产市场板块化格局已逐渐形成
，各板块依托不同的资源形成其核心竞 争力
机场新区板块 西山板块
华南泉水板块
高价板块〉 7000
中价板块
5000-7000
低价板块〉 >5000
华南泉水板块：位于甘井子区北部，凭借较 低的房价（均价4000）和开发区产业人口支撑 起房地产市场，是大连低价房主要供应区域。
•壹品漫谷项目概况 •占地15万㎡，总建面约16万㎡； •建筑形式:叠拼、情景洋房、小高层； •目标客户：高校教师和产业人口 •预计销售价格：5500-6000元/㎡ •开发商：大连友谊合昇房地产开发有 限公司 •营销主题：优雅阶层慢生活
•老年公寓由百合山庄开发商大连峰凌实业公司进行开发。项目用地 性质为地方产权，产权年限50年。由于其特殊的产权性质，项目销 售不能进行银行贷款，需一次付款。项目定位为老年公寓，面向大 连养老客户。目前建筑已封顶，但项目尚未进入销售期。
•旅顺口区
•甘井子区
•沙 •西 河岗 口区 区
•中 山 区
•城市中心区
学习改变命运,知 识创造未来
•由于受西部山地影响，城市建成区发展 至本地块即截止，使本项目成为城市西向 尽端地。
世联大连正达学府园项目整体定位与物业发展建议 80PPTM
项目周边高校、产业聚集，大区域城市 面貌较好，人文氛围浓厚
未被定义的城市边缘区
世联大连正达学府园项目整体定位与物业发展建议 80PPTM
学习改变命运,知 识创造未来
A
开发目标解析
B
区域背景分析
C
房地产市场扫描
世联大连正达学府园项目整体定位与物业发展建议 80PPTM
房地产进入高速发展期，市场需求旺盛
(世联怡高)综合体物业发展定位研究及报告模板第一部分(内部资料
评估指标
高可达性、便利性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性
立体高效的交通系统 强大的对外辐射型 高升值前景
释义
位于交通主干道，交通便利
建筑密度高，功能集中 建筑风格统一；单体相互配合；
与外部空间的统一 自成体系
最大限度利用土地资源，避免过 于集中于某一特定功能 整体设计，流动空间
住家消费人流
第20页，共71页。
1.7.综合体发展趋势：城市-区域一体化
城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
综合体
城市功能
区域经济 城市中心
城市形象
第21页，共71页。
1
综合体的理论模型
2
综合体策划思路辨析
3
综合体策划实战模板——以万达、丁豪、振兴街项目为例
4
综合体案例库
写字楼可以与酒店共享大堂
第12页，共71页。
1.5.综合体发展模式
上海，上海商城
深圳，华润中心
日本，博多运河城
商业核心 模式
酒店核心
模式
发展模式
住宅核心 模式
写字楼核心
模式
广州，中信广场 深圳，信兴广场
均衡发展
模式
深圳，星河国际
第13页，共71页。
香港，太古广场
1.5.综合体发展模式
功能种类 商业核心模式 酒店核心模式 写字楼核心模式 均衡发展模式 公寓核心模式
第7页，共71页。
马赛公寓
1.2.综合体的发展历程
•第一代综合体——20 世纪30年代至50年代 ——郊区购物中心
这些购物中心大多选择在高速公路附近，以一组综 合体或建筑群为主，把一系列零售商店、超级市场 组织在内，而周围是大面积的停车场。可以说郊区 购物中心为现代建筑综合体的建设提供了许多成功 的经验。新泽西花园购物中心是一个奥特莱斯业态 的特色购物中心，本项目是新泽西最大的奥特莱斯 购物中心，位于新泽西州高速公路旁边，与纽约曼 哈顿车程为半个小时距离 。
世联富力北郊综合体项目定位及物业发展建议中
后续供给——主要以住宅或综合
—体—公后寓工续市供场程给中的补充物业出现，后续 • 白图桦片林可间 见首创供国际城给正量尚国约际中心15-项2称目0万名 平类型米 规模
紫薇风气
首创国 SOH 际城 O公寓
3万
白桦林 居住 间 公寓
2万
银池•品 商务 3万平 智天下 公寓 米
正尚国 际中心
酒店 服务 公寓
写字楼 /住宅
罄，在售
售价
•
工程均价 为60006500左右；
双子座公 寓位于北
天地时代 在售， 广场 速度
（精装）均 价5800
6800
第5国际 尾盘 3700（售罄） 4600
45
40
1栋，几 35
赛高街区 区域内商
30 25
乎售完 务公寓租 20
金水平
15 10
均价6900 （58007400）
市场上的未公来寓开小数展状潜况不力错较根大本上都是投
资客在买，不太愁卖。在政府附近，临近公 园，还有很大的交通、地铁利好，做公寓对 —投能市有店着上客大有紧就多目—面 商 未看资卖场风效政客户都单邻在的前西积住来中客到上景劳府运将是纯着工年区安不公这风也的御也搬站会办居公程轻7域世能寓0个景是高园可迁明大公住旁人内0联太可区0御很 ， 有 以 ， 年 幅 的 的 ， 边 都根地大 以以域园大 经 ， 加 城 使 增 小 公 市 。 在本产， 考上的的的 开 精 进 市 用 加 企 寓 政 而 附上虑。3筹公0公吸 区 装 去 中 后 。 业 ， 府 且 近都，-划寓寓4引 域 修 。 心 ， ， 如 马 经 租是但0经市，。 的 上 都 对 住 果 开 房商平整理场主居 的 也精 可 会 把 区 子住米体前戴要住 是 搬装 以 向 装 的 住公，档景宜是公一过公 做 北 修 公 。寓价次比斌投寓少来寓些迁做司现，格做较资有局，不文移好很在里很得好。需部地多章，点多没面容要，这求，铁，，再，，有也易比随里的没站只酒加效很好
XXXX年金地天津市国际广场项目定位报告
一、项目背景金地天津市国际广场项目位于天津市，是一座综合性商业写字楼项目，总建筑面积约30万平方米。
项目周围配套齐全，交通便利，是一个理想的商务办公场所。
二、项目定位金地天津市国际广场项目定位为高端商业写字楼，旨在打造一个集商务办公、时尚休闲、文化艺术于一体的综合性商业综合体。
三、市场分析1.商务办公需求：随着天津市经济的不断发展，越来越多的企业选择在天津设立办公地点，商务办公需求日益增长。
2.时尚休闲需求：现代都市人们生活压力大，追求高品质的生活方式，对时尚休闲场所的需求逐渐增加。
3.文化艺术需求：随着文化产业的兴起，人们对文化艺术的关注度逐渐提高，对文化艺术场所需求不断增加。
四、项目特色1.高端商务写字楼：金地天津市国际广场项目的商务写字楼部分将采用国际化标准打造，为企业提供高品质的办公空间。
2.时尚休闲场所：项目将引入多元化的时尚休闲品牌，打造集购物、餐饮、娱乐于一体的时尚休闲场所。
3.文化艺术中心：项目将设立文化艺术中心，举办各类文化艺术展览和活动，为市民提供一个艺术氛围浓厚的场所。
五、市场推广1.线上推广：通过互联网平台，宣传项目的特色、优势和吸引力，吸引更多关注者。
2.线下推广：利用各类大型展会和商务活动，展示项目的魅力，吸引潜在客户。
3.合作推广：与知名品牌合作，在项目中引入更多优质商户，丰富商业配套，提升项目的吸引力。
六、经营管理1.优质服务：提供优质的商务办公服务、时尚休闲体验和文化艺术活动，满足客户多样化需求。
2.精细管理：项目管理团队将严格把控各项工作，确保项目运营顺利，提升客户满意度。
3.创新发展：不断创新商业模式，引入新产品、新服务，持续提升项目的竞争力和价值。
七、发展展望金地天津市国际广场项目将秉承“创新、卓越、共赢”的理念，致力于打造一个高端商业综合体，为商务人士、时尚青年和艺术爱好者提供一个优质的生活工作场所。
相信在市场的认可和支持下，项目必将取得良好的发展，并成为天津市的地标性商业项目之一以上为金地天津市国际广场项目定位报告，谢谢！。
天津环球金融中心商业综合体项目推介书
• 陆路支 撑
• 海陆支 撑
• 空路支 撑
• 城市定 位
• 投资环 境
• 硬件支 撑京山、京沪、京九、津蓟等多条铁路穿境而过
•京津公路
•京山铁路
•京津塘、京沪、京沈、唐津多条高速贯通城市
•京九铁路
•京蓟铁路 •京沈高速
•京津塘高 •速二线
•京津塘 •高速
•京保高速
强大路网功能，实现城际间自由切 换
•中环
•内环
•海河
•城际火车站 •意奥风情区
•和平路金街
•金融城
•哈密道景观轴
•天津市政府
•滨江道
•
• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 交通中 心
• 政策中 心
• 教育中 心
➢海河经济发展带将以六大节点为依托，重点发展 商贸业、餐饮业、国际会展业、文化旅游业、金融 商务服务业、房地产业六大产业。 ➢在发展经济的同时，还将进一步完善对海河生态 环境的保护与建设从而使海河周边区域成为适宜人 居和创业的经济带、文化带和景观带。
• 关键词： • 和平路、滨江道、恒隆广场
高度繁华的都市消费娱乐中心
•
• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 关键词： • 海河、六大节点、和平广场
•传统文化商贸区
依托海河经济带动天津发展•中与央城金融市商务复区兴
•都市消费娱乐 区
•智慧 城
•
• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 交通中 心
• 政策中 心
• 海陆支 撑
• 空路支 撑
• 城市定 位
• 投资环 境
• 硬件支 撑京山、京沪、京九、津蓟等多条铁路穿境而过
•京津公路
•京山铁路
•京津塘、京沪、京沈、唐津多条高速贯通城市
•京九铁路
•京蓟铁路 •京沈高速
•京津塘高 •速二线
•京津塘 •高速
•京保高速
强大路网功能，实现城际间自由切 换
•中环
•内环
•海河
•城际火车站 •意奥风情区
•和平路金街
•金融城
•哈密道景观轴
•天津市政府
•滨江道
•
• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 交通中 心
• 政策中 心
• 教育中 心
➢海河经济发展带将以六大节点为依托，重点发展 商贸业、餐饮业、国际会展业、文化旅游业、金融 商务服务业、房地产业六大产业。 ➢在发展经济的同时，还将进一步完善对海河生态 环境的保护与建设从而使海河周边区域成为适宜人 居和创业的经济带、文化带和景观带。
• 关键词： • 和平路、滨江道、恒隆广场
高度繁华的都市消费娱乐中心
•
• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 关键词： • 海河、六大节点、和平广场
•传统文化商贸区
依托海河经济带动天津发展•中与央城金融市商务复区兴
•都市消费娱乐 区
•智慧 城
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• 经济中 心
• 金融中 心
• 商业中 心
• 文化中 心
• 景观中 心
• 交通中 心
• 政策中 心
商业项目定位及物业发展建议
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑴区域居民消费情况特点分析： ①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整 体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空 间。 ②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高 生活质量的消费要求越来越高。 ③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。
四、理解客户：
基于以上对市场及项目的理解，从居住地区及投资心理分 析确定本项目的目标客户主要分为投资类客户与经营类客户两 大类，以下对两个月的来电客户分析：
四、理解客户：
（一）到访客户面积需求分析：
从以右图表分析可以得出：
300-400 2%
200-300 8%
400-500 1%
500以上 1%
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
二、理解区域：
3、纵横观点：
⑴塘沽区作为新兴的国际化港口城市，发展态势迅猛，其天 津市经济中心的地位日益凸显，在此大势之下，其城市的外 扩的速度明显加快，人口数量稳步增长，各方面消费需求快 速拉升。而开发区和保税区的国际化进程日益加快，并与塘 沽区相互依托，凭借其商业的快速发展，其国际化进程及前 景被普遍认可，投资价值极高。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑶区域交通分析：
①整体概述：为了在目前的基础上进一步 改善滨海新区的交通状况。新区计划在 2006 年前，以塘沽为轴心建成“三环” 道路，交通的发展将会使得塘沽区整体城 市发展再此推上一个新的高峰，也必将带 动当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋货 市场为中心的周遍商业地产，交通便利的 城市商业区将迅速发展。
商业项目定位及物业发展建议.ppt
域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
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项目位于道里区公路大桥，周边聚集了城市江畔公园、高端酒店、 高端住宅，具有明显的地段优势…
Ø项目区位概况：
•项目位于哈尔滨道里区公路大桥，传 统城市核心区，具备成熟完善的城市 设施配套； •江南江北的交通枢纽，增强区域的辐 射功能、管理功能、集散功能和服务 功能。 •附近聚集了城市公园、高端酒店、商 务、商业等城市级配套，具备强烈的 城市意向和城市价值；
Ø交通区位
•距离火车站直线距离？？公里，？？ 分钟车程； •距离中央大街商圈直线距离？？公里， 15分钟车程； •与哈尔滨强势旅游资源仅有一江之隔， 地理位置优越；
呼兰
松北 群力
道外
中央 大街 道里 火车站
会展 中心
南岗
香坊
哈西
本报告是严格保密的。
2
…项目前身融府康年曾经哈尔滨松花江畔的第一高度，具备较高的 识别性和既有的关注度，但如今光辉不在荒废多年…
3
…项目属于典型老楼改造项目，产权复杂且限制条件诸多，具备相 当操作难度，无实力的企业望而却步…
1 45
3 2
本报告是严格保密的。
本项目占地56451.58平方米，总建筑面积 11976.2平方米。大厦总高度138米。 Ø项目地块分为酒店、银行及核算中心三 部分： 1、酒店部分：（图中2+3的一部分+4，建 面37895.43平方米） ü负一层2209.23平，为设备房、洗衣间等。 ü1-5层酒店裙楼部分（图中4）14358.25平 方米。 ü21-38层（除34层设备间）（图中3）共 17084.16平方米。 ü锅炉房、游泳池及设备间（图中2）共 4243.79平方米 2、银行部分（图中3的一部分+5） ü主塔6-19层（图中3），共13300平方米 ü地下一层车库1998平方米，共50个车位 ü裙房1-2层（图中5），共3258.15平方米 3、另有核算中心占地4186.3平方米，建面 2893.36平方米，此部分无产权
通过其全资子公司哈尔滨鑫达高 分子材料有限责任公司从事改性塑料 的研发、生产和销售，主要用于汽车 行业。公司的汽车专用塑料产品被广 泛应用于奥迪、红旗、大众、马自达 等三十余种车型的外饰件、内饰件及 功能件。
本报告是严格保密的。
政府
解决多年遗留的难题，修复城市老牌地标形象
n项目搁置多年，在周边区域城市面貌的迅速提升的
谨呈：鑫达集团
融府大厦综合体项目整体定位及 物业发展建议
世联地产沈阳公司顾问中心
2012年7月7日
版权声明： 本报告（含附件）仅供世联地产内部分享使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有， 未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、 复制和发布报告中的部分或全部内容。
4
…鑫达集团凭借企业雄厚的实力与多方资源协调与整合的能力，欲 接手本项目的改造与开发，并致力达成多方的共赢…
鑫达集团（CXDC），大中华 地区首家NASDAQ上市的塑料 新材料企业
黑龙江鑫达国际集团是国内最早 从事汽车专用改性塑料生产的厂商之 一。在22年的发展中，已成功的完成 了原始积累。主导产品汽车专用改性 塑料在国内第一家实现10万吨的生产 能力，为企业全面参与国际竞争奠定 了监视基础；
5
背景下显得极不协调，多年未有具备实力的企业接手
银行 企业
抵债部分处置并改善办公条件
n3.8万抵债房的资产处置 n2.5万银行办公部分的规整和安置
实现经济利益的同时，奠定企业的形象与口碑
n充分挖掘项目价值，完成利润目标 n实现在主产业外的品牌落地 n建立与政府、银行良好的合作关系，为企业Biblioteka 来发 展奠定良好基础融府康年
融府大厦由哈尔滨森融房地产开发有限公司建于 1997年，获得当年建筑工程最高奖项“鲁班奖”，高度 在中国排名第1363位，当年是哈市最高建筑。
本报告是严格保密的。
融府康年酒店主楼38层，地下负一层，有179间各式客房，设有2个 中餐厅，2个西餐厅，36层的“凌旋阁”旋转餐厅提供精美的中西自助餐， 并可一览哈尔滨美丽的市容。酒店设有可容纳400人的康年殿宴会厅和多 功能厅，可以承办各种会议及宴会，并提供装有先进的影音及灯光等设 备。同时，酒店附设夜总会，并配备了先进的健身娱乐设施。