天津世联顾问_新世点第18期_2014年年报
解读
2015年：探明底部，复苏上行2014年，中国经济“新常态”成为高大上的财经流行语。
其实，中国房地产业也进入了“新常态”，政策变调、增速下滑、结构调整、利润压缩、企业分化等行业新特征日渐显现。
从市场短期变化而言，经历2013年的市场繁荣之后，2014年市场全面降温，不分一二三四线城市，不分高中低档产品，皆出现了明显降温。
成交量下滑、价格下跌、投资增速放缓、房屋开工下降，所有市场指标皆下滑。
但也应看到积极信号，比如房贷政策由紧趋松，比如中央实行“分类指导，双向调控”，比如地方政府因地制宜的采取了放松限购、支持合理需求的措施。
在政策暖风频吹之下，四季度少数指标复苏，比如大城市的住宅成交显著反弹，房价环比跌幅收窄，市场信心有所恢复。
2013年，易居研究院的年度报告如此预测2014年：高位振荡，逐步降温。
如今基本被验证。
展望2015年，易居研究院预测：探明底部，复苏上行。
虽然，当前只是少数城市、少数指标复苏，全国市场还沉浸于“寒冬”之中;但是，《2015年度全国房地产市场报告》已开始畅想“春之声”。
一、政策预判(一)经济政策：稳中求进，适度宽松，首要目标是稳增长从国际背景看，2015年美国经济继续走强，而日本和欧洲仍偏弱。
与之相适应的经济政策，日本和欧洲将比美国宽松化。
2014年10月美国QE刺激全部退出，2015年是否加息存在一定变数，但2015年内部整体来看，仍执行偏低利率政策，因此虽然对全球流动性有负面影响，但程度并不严重。
而日本和欧洲，还将继续实行超宽松货币政策，还可能进一步宽松化。
将美欧日综合考虑，2015年我国面临的外部货币环境，虽然宽松程度不如2014年，但仍处于历史上偏宽松区间。
展望2015年国内经济政策走向，必须关注两个会议。
面对经济运行的新常态，在12月5日召开的中央政治局会议指出，坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，促进经济持续健康发展和社会和谐稳定。
世联行介绍分析课件
环保意识
提高全员环保意识，倡 导绿色生活和低碳出行
方式。
环保行动
积极参与环保公益活动 ，推动社会共同关注和
参与环境保护。
环保责任
履行企业环保责任，为 建设美丽中国贡献力量
。
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世联行介绍分析课件
目录
• 世联行简介 • 世联行业务模式 • 世联行市场竞争力 • 世联行未来发展展望 • 世联行社会责任与可持续发展
CHAPTER 01
世联行简介
公司背景与发展历程
公司成立时间
早期业务
世联行成立于1993年，是国内最早从事房 地产专业咨询的服务机构之一。
公司早期主要从事房地产市场研究、投资 咨询等业务，逐步在业内树立了良好的口 碑。
02
世联行还积极拓展新的服务领域 ，如房地产金融、房地产投资等 ，以满足客户不断变化的需求， 并推动公司的持续发展。
CHAPTER 03
世联行市场竞争力
市场竞争力分析
品牌影响力
世联行作为中国房地产代理行业 的领先品牌，具有较高的知名度 和美誉度，能够吸引客户和合作
伙伴。
渠道优势
世联行拥有广泛的销售渠道和客户 关系网络，能够快速获取市场信息 和客户需求，为客户提供定制化的 服务。
世联行不断探索创新，通过引入新技 术、新方法和新思路，不断提升服务 质量和效率，为客户创造更多价值。
综合性
世联行的业务模式涵盖了房地产服务 的全产业链，从市场研究、策划、代 理到交易和金融服务，能够满足客户 全方位的需求。
业务模式创新
01
世联行不断探索业务模式的创新 ，通过数字化转型、智能化升级 等手段，提升服务效率和客户体 验。
世联区域与城市发展方向顾问业务分析模块
区域发展方向迄今服务过的主要案例： 北京市顺义新城整体功能定位与产业研究（108 平方公里） 合肥政务新区规划市场研究（12平方公里） 西安经济技术开发区发展研究（4平方公里） 武汉江岸区永清片区区域发展（0.5平方公里） 深圳大梅沙2.5平方公里区域规划研究 北京温榆河绿色生态走廊项目（7平方公里） “蓝色盐田”区域形象营销行动计划 廊坊开发区项目规划发展研究（30平方公里） 深圳红树林填海区土地出让营销方案执行（2.9 平方公里） 佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位 研究（256平方公里） ……
土地运营（转让）
常规项目 二级房地产 开发
二级开发
协助寻找投资商
协助土地转让/股权转 让
启动区发展策略研究
前期工作的评估、调整
项目市场定 位研究
启动区与物 业发展建议
营销策略
6
提供的顾问服务
区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图
阶段
启动期
（1～2年）
成长期
（2年左右）
持续发展期
（3～4年）
稳定期
6. 区域营销
6.1 区域形象主题的确立 6.2 区域价值的整合与展示 6.3 关键事件及设施营销 6.4 渠道策略 6.5 卖场规划 6.6 公共关系营销
本报告是严格保密的。
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世联区域与城市发展方向顾问研究服务的业务主线及其核 心研究内容
区域与城市发 展方向研究
区域发展
•土地价值的评估与地块划分 •取地范围与取地策略研究 •区域整体功能定位研究（规划市场 评价） •区域产业发展研究 •开发模式与盈利模式研究 •启动区选择及开发策略研究 •协助与政府签订相关协议执行服务
土地出让信息公布 招商引资 土地招拍挂的实施 政策支持
领峰贵金属
监管机构
香港金银业贸易场成立于1910年 / 领峰交易的合约均会获得由贸易场认证
派发建仓及平仓的 “交易编码”, 客户可 以透过编码在贸易场查询每一笔合易的 详细数据
最佳平台
资本杂志杰出企业成就奖：
杰出贵金属交易平台
领峰优势
服务优势 24小时在线客服，全年无休。 每笔取款专人跟进，短信取款通知。 网上视频操作教程，简单易懂。 第一手金融信息，助你掌握行情走势。
领峰优势
平台稳定
为了让客户享用最先进高效、公平可 靠的交易服务,领峰在服务器系统和 MT4交易平台上投放了大量资源
支付通道进行汇款，约10分钟即可到账。人民币注资及取 款用同一汇率计算，公平公正。
中国以外地区客户 港澳台或其他地区的银行卡进行存款，则需要通过您的网上
银行、ATM或银行柜台汇款给我们的公司账号办理存款。
取款流程
为客户提供业内最方便快捷的取款服务。 24小时全天候受理取款，不限次数及金额。 建设银行、工商银行、农业银行及招商银 行可2小时到账，业内最快。
领峰简介
领峰贵金属有限公司(Acetop Precious Metals Limited) 香港注册成立 专营贵金属网上交易服务 受香港金银业贸易场监管 持有AA类行员执照 (行员编号: 145) 授权经营伦敦金/银, 人民币公斤条及香港99金、公斤条业务 秉承「服务领先、走在最前」的企业宗旨
获利方法
盈亏计算方法: (卖出价 – 买入价) X 合约单位 X 手数 – 过夜
利息 – 佣金 过夜利息计算方法: 收市价位 X 合约单位 X 手数 X 利率 (买入
1.25%/卖空0.75%) X (日数/360)
20140304_天津世联顾问-客户访谈提纲-示例 (1)
天津世联地产-顾问营业部问卷编号：保密协议：世联地产承诺，本访谈所涉及所有个人信息和资料绝不外泄。
客户访谈问卷========================【访谈目标】==========================访谈主要问题：1．蓟县客户对房地产项目的选择逻辑；2. 蓟县客户对本项目的看法，认可点；3. 蓟县客户生活方式导致的理想居所、产品细节打造以及能够接受的产品价位；4. 蓟县客户的价值观、理财观念、休闲消费观念；5. 蓟县客户的基本背景和财富人生；访谈目标：1、一期的入住业主2、世联资源客户；====================【选择物业的置业逻辑类问题】======================= 1.对蓟县发展的看法？TIPS:引导客户蓟县发展的看法？引导问题——你觉得未来蓟县的发展方向在哪里？①蓟县北城区府君山附近②蓟县东北城区天一绿海近③蓟县东南城区家乐超市附近④蓟县规划新城西区附近⑤蓟县西南区域杨园子附近（描述此区域具体可讲为蓟县城关政府）⑥蓟县南部外环迎宾路附近2、置业观：您购买豪宅的置业观是怎样的？您认为什么因素是最重要的？□地段□小区品质升级□首开价格□综合体配套□开发商品牌□板块升值潜力□物业管理□富人身份标签3、您对项目所在地块的看法，如位置、交通、河景等，除此外是否考虑应该加入考虑配套因素，如学校、购物？①价格②朝向、通风/采光③小区及周边区域未来发展升值潜力④小区周边环境、整体形象⑤周边公共交通条件⑥建筑材料、建筑质量⑦距离工作单位距离⑧周围生活设施配套⑨小区内景观和人文环境⑩户型设计⑾建筑风格、外观⑿开发商品牌实力⒀小区物业管理和服务⒁社区会所和商业配套⒂赠送面积______________________________________________________________________________ ====================【客户心目中理想居所】============================ 访谈关键点：从还原客户生活状态得到客户到对产品的需求。
世联、易居、合富辉煌资料整理
易居 1.2000年，上海房地产住宅消费服务有限公司正式成立。 2.2001年，上海房屋销售有限公司正式成立，全面介入房地产营销代理行业。 3.2002年，与上海房地产住宅消费服务有限公司重组合并为新的上海房屋销售有限公司。 4.2003年，上海房屋销售有限公司组建中国事业部，北上北京、南下香港、中占武汉、西挺 重庆，开始构筑起东西南北中全国流通服务流域市场，成为中国房地产营销代理的领导企业 5.2004年,上房销售通过增资扩股完成公司改制,并成功在海外成立了易居(中国)控股公司。 6.2005年1月,易居相继成立了华东、华中、华北三大区域运营事业总部。 7.2005年5月,原上海房屋销售有限公司正式挂牌成为上海房屋销售(集团)有限公司。 8.2005年7月28日,上海易居房地产研究院正式揭牌成立。 9.2005年11月18日，上海房屋销售(集团)有限公司和上海臣信房地产经纪有限公司联合成为" 10.2005年底,上房销售再设立了华南、西部和港澳区域运营事业总部。 11.2006年3月16日，易居CRIC2006中国房地产决策咨询系统(上海版)启动暨签约仪式举行。 12.2006年3月28日，易居（中国）控股有限公司在上海与瑞士信贷集团之崇德基金、DLJ房 地产基金牵头的等四家国际著名投资公司正式签署协议引进2500万美金国际战略投资 13.2006年5月8日, "易居(中国)"品牌由易居(中国)投资控股有限公司正式推出。 14.2007年8月8日，易居中国在纽约上市，成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。 15.2008年，公司成立易居中国房地产投资基金I。
。
1.四大业务板块：以上房销售为代表的营销代理板块、以克而瑞为代表的决策咨询板块、以 易居臣信为代表的房产经纪板块和以易居房产基金为代表的基金管理板块。 2.商业模式核心：把具有独特竞争优势的信息咨询业务作为切入点，推动一手房代理销售业 务和二手房中介业务的发展，从而有效地撬开市场空间。 3.学术依托：易居房地产研究院 4.四大平台：集团资本、资源、品牌、模式
世联行-同济2014城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻
1
指数研究的关键在于指标体系的合理设计。一方面，支撑房价上涨、市场规模 扩大的基础是城市人口与产业经济两大因素， 另一方面， 当房地产供给与人口、 经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩 大、具有投资价值的房地产市场。因此，我们主要从城市人口、产业经济和市 场特征三方面入手构建城市房地产投资价值指数的指标体系。尽管中国房地产 市场具有特殊的复杂性，但通过对近百个影响因素的科学筛选，最终得到的指 标体系不仅直观， 并且能在统计意义上解释 90%以上的城市房地产价格波动和成 交量变化。当然，这些指标的选择也是根据中国城市房地产的发展水平和国家 统计口径的数据约束量身定制，那些不具普遍意义、数据可获性差的指标均未 考虑。指数测度方法的具体介绍则请参见报告附件 1。 本报告选取了我国 120 座地级及以上城市作为研究样本（详见表 0） ，所选城市 遍及中国除西藏以外各省、自治区、直辖市，覆盖了东中西部逾 20 个城市群， 能够全面体现中国城市发展的总体特征；所选城市无论是从人口密度、经济总 量，还是从房地产市场规模来看，其房地产业都具备相对更强的发展潜力，并 且城市间在房地产市场的发展阶段、驱动因素、增长空间等方面又具有显著的 多样性和差异性，能够充分反映中国城市房地产发展的整体现状和典型特征， 具有较强代表性。但是，由于国家统计口径仅覆盖了 35 个大中城市商业营业用 房和写字楼市场的指标数据，导致城市商业地产投资价值指数、城市写字楼投 资价值指数的研究样本暂局限于这 35 个大中城市。 城市房地产投资价值指数是世联地产继成功构建世联购房者信心指数后推出的 又一重要市场研判工具，将其打造成为中国城市房地产投资的风向标和导航仪 是我们对该指数寄予的殷切愿望，希望各位读者提出宝贵的指正意见。 表 0 2014 城市房地产投资价值指数研究样本
【房地产】世联：如何当好房地产新军的参谋官
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向房地产，进军>>
地产新生力已经初具规模
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定义地产新军
所谓新军
首次进入房地产领域进行项目开发的发展商，以及开发 面积不足50万平米的经验欠缺型开发企业； 属于快速成长型企业，对房地产行业的求知欲强，具备 较高的学习能力，对项目有较高的期望值； 房地产开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决 策能力弱； 对资金和人才的需求非常高；
55万
23.32万
1080亩
570亩
项目类型
住宅、酒店
住宅
住宅
住宅
服务阶段
规划方案市场论证及调 规划方案市场论证及调旧项目改造 、物业发 定位及发展战略 、物
整建议、营销策略
整建议
展建议 、营销
业发展建议 、营销
•企业背景；
•企业背景；服装是支 •企业背景；
•企业背景；纺织品产
•土地获取；关系
柱产业
服务阶段
整体定位及物业发展建 整体定位及物业发展建规划方案调整及启动区定位及发展战略 、物
议
议
策略、营销战略与策略 业发展建议 、营销
•企业背景；温州私企 •企业背景；
•土地获取；关系 •土地获取；
•目标：
•目标；
•需求：
•需求；
开发商特征描•问题；缺乏先进房地 •问题；
述
产思维
•企业背景； •土地获取； •目标； •需求； •问题；
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地产新军的成长之路>>
2014年1-9月重庆世联行市场总结-成交量仍需价格主动调整才能有效释放介绍
随着各地楼市限购集中松绑进入尾声，限贷政策宽松也将是大势所趋，首 套贷款利率将会不同程度下降，二套房贷的放松也逐渐可以预期，楼市逐渐回 归市场化。但从“金九”成交情况看，购房者观望气氛并无明显改善。我们认 为9 月以后的成交量仍需价格主动调整才能有效释放，推盘旺季房企仍需延续 以价换量的推盘策略和谨慎观望的拿地策略。
23城市首套房贷款利率情况
23城市二套房贷款利率情况
资料来源：CEIC
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数据及信息整理：世联行市场研究部 数据及信息整理：世联行市场研究部
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政策与市场化 在第一轮城市松绑限购之后，第二轮松绑政策主要为各省级部门出台的地方救 市细则，从全国范围看，限购已经不是影响市场的关键政策。
第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出
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数据及信息整理：世联行市场研究部 数据及信息整理：世联行市场研究部
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城市表现 库存居高不下是短期内抑制部分城市房地产表现的重要因素，而从更长期角度 供求格局变化是决定房地产走势的根本因素。未来住宅销售和投资的增长空间 已然非常有限，而在目前改善性需求被严格抑制和购房者观望心态严重情况下， 房地产市场供求失衡和库存压力将更加显著。
世联行客户中投资客占比 世联行客户年龄段结构
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数据及信息整理：世联行市场研究部 数据及信息整理：世联行市场研究部
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限购全面放开，房贷宽松大势所趋
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数据及信息整理：世联行市场研究部
房地产与经济 房地产市场调整对中国投资依赖型经济产生显著影响，伴随着房地产下滑，中 国经济自去年4季度以来进一步明显放缓。
二类居住用地
5月19日 北部新区照 母 二类居住用地 二类居住用地 南岸茶园 5月29日 二类居住用地、 服务设施用地
世联行2014年上半年房地产市场总结与下半年展望剖析
世联行2014年上半年房地产市场总结与下半年展望2014-07-20 中国房地产总裁俱乐部一、上半年房地产市场总结1.全国房地产各项指标表现情况(1成交继续下滑,1-5月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大1-5月份,商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。
其中,住宅销售面积下降9.2%,办公楼销售面积下降5.8%,商业营业用房销售面积增长0.6%。
商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。
其中,住宅销售额下降10.2%,办公楼销售额下降14.0%,商业营业用房销售额增长2.5%。
(2土地市场趋于冷清下滑,成交增速下滑,6月成交土地溢价率持续回落6月份,40个大中城市成交土地溢价率持续回落。
整体上随着今年部分企业的策略改变,原先部分激进的企业会趋于保守,我们认为今年市场的土地市场会更加理性。
(3从客户看,2014年上半年投资客占比进一步走低(4从年龄段来看:购房年轻化,65%客户低于35岁由于调控及房产税原因,50岁以上购房者比例将持续走低;40-50岁豪宅买家持续被二手分流;18-25岁逐步成长为刚需主力客群。
(5品牌开发商业绩:目标完成率较低,多数销售同比下降2.各线城市市场表现均不佳(1一线城市:成交量同比均大幅下降(2二线城市:重庆、成都、长沙成交量同比大幅回落,武汉相对稍好,成交均价波动区间不大(3天津、合肥成交量同比不同程度下降,杭州成交量腰斩(4沈阳、厦门成交量大幅下降,沈阳价格走势平稳,厦门价格继续上扬(5宁波成交量同比大幅下降,南宁成交量同比均有不同程度上涨(6三线城市:东莞、惠州和中山等成交量同比不同程度下降,佛山成交量小幅上升,但价格有所下调(7无锡、徐州和常州成交量同比下降,泸州小幅上涨3.库存持续攀升,去化压力增大(1一线城市:库存暂处于良性阶段,去库存周期持续上升,广州去化压力较大(2二线城市:成都、重庆去化时间仍在合理区间内(3南昌去化时间在合理区间内,苏州库存和去化时间迅速攀升。
世联：天津花园5座蓝廷国际_市场定位
15 10 5 0
国内生产总值以均值超过12.6%的速度飞速 发展。增长速度连续三年位居四大直辖市之 首。
GDP增长率 小于4% 4-5% 5-8% 房地产业发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
GDP(亿元)
GDP增长速度(%)
大于8%
天津滨海战略的发展和城市经济近年加速增长将促进房地产业高速发展。
世 聯 地 産
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（二）需求状况
2003年以后，受基础设 施建设投资和拆迁的影响， 为房地产市场带来了巨大 的刚性需求。
一、天津房地产市场概况 ——天津房地产市场情况
拆迁量 住房安置需求（万平米）
2001
2002 2003 2004
200
150 450 300
600
450 1350 900
天津GDP 北京GDP 上海GDP 深圳GDP 天津增长率（%）
5 0
2221.36 2488.15 2762.96 3275.56 3895.06 3123.46 3425.43 3958.15 4575.06 5236 11.8 10.2 13.2 5558 12.1 10.2 15 6510 14 9.2 19.2 7347 14.9 11.9 17.3
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二、区域及高端市场研究
市场研究之价格分析 市场研究之产品分析 市场研究之客户分析 区域及高端市 场研究结论
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市场研究之价格分析——市场消化情况
项目 名称 时代奥城 富力城 犀地 赛顿 麦收 海天尚景 目前均价 （元） 7894 7150 8641 9468 6150 — 主力户型 （m2） 150-200 100-150 120-170 200-250 120-170 100-150 主力总价 （万元） 100-200 80-120 100-140 200-240 80-120 — 销售速度 （套） 44 86 32 7 12 —
天津房地产市场年报
2014津新房成交量跌两成价涨3.21% 刚改入市——2014年天津楼市白皮书成交篇一、2014年迎调整年津改善型购房者入市2014年，天津乃至全国的房地产市场呈现出许多不同于往年的微妙局面，楼市非常“戏剧性”，从年初的开门遇冷、旺季爽约，再到后来的连番利好政策发布，楼市回暖也算是为2014年画上了完美的句号。
2014年的天津楼市，分阶段来看，上半年从政策层面上来看相对稳定，而从市场层面来讲，则是一个调整年。
上半年市场需求量虽然很大，但是“悲观预期”一定程度上影响了房地产市场的销售，浓厚的观望氛围使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新的变化。
随后中央提出“分类调控”大思路，地方政府频频微调政策以救市。
伴随“津十六条”、“9.30”房贷新政及央行降息等政策的出台，楼市也实实在在地受到政策利好呈现回暖迹象。
从成交量上来看，2014年天津全市共成交商品住宅91450套，同比2013年降两成，降幅达21.11%；成交面积956.63万平米，同比降19.06%；全市成交均价10546元/平米，整体涨幅3.21%，全市19区县，仅宁河同比略有下降，武清基本持平，其他17区县同比全线上涨。
从2008-2014年天津商品住宅成交走势来看，成交量虽然不敌2013年，但是较2011年和2012年分别有7.06%和8.50%的涨幅，全市商品住宅年度成交均价稳定上涨。
二、2014年天津楼市成交之变■ 改善型购房者入市2014年，随着天津限购的全面取消，无论是新房还是二手房，改善型需求均有增加的趋势。
12月份，天津新房成交套均面积（成交商品住宅的平均户型面积）更是达到了112.37平米的历史高位，改善型需求逐渐入市。
■ 市内六区成交均价领涨中心城区由于土地稀缺、供地较少，不仅引房企争相竞逐，而且也使购房者趋之若鹜。
由于市内六区供地较少，2014年全年开盘的项目仅有31个，仅占整个天津15.74%。
由于市场供应较少，2014年市内六区商品住宅成交套数同比2013年降了四成（降幅达40.81%），而均价坚挺，全年均价达22139元/平米，同比涨幅高达18.98%。
2太平洋人寿2014年度信息披露报告
2013 年 1月1日 10,541,077 1,532,958 740,001 2,064,949 430,765 11,967,199 57,001 95,903 763,943 4,942,328 5,700,339 139,334,589 113,094,406 219,585,268 30,940,772 440,157 1,520,000 4,147,030 3,398,141 644,044 431,747 812,753 1,525,972 4,513,194 559,224,536
2014 年 12 月 31 日 6,540,896 16,493,337 2,645,152 1,886,787 362,125 12,537,501 10,643 11,380 926,344 5,946,499 12,252,922 132,732,583 129,489,791 276,771,937 57,706,152 3,548,654 1,520,000 4,195,538 789,971 539,330 6,986,405 673,893,947
中国太平洋人寿保险股份有限公司 2014 年度信息披露报告
一、公司简介 （一）法定名称及缩写 法定名称：中国太平洋人寿保险股份有限公司 缩写：太保寿险 （二）注册资本 人民币 76 亿元（经中国保监会 2014 年 12 月 31 日《关于中国太平洋人寿保险 股份有限公司变更注册资本的批复》（保监许可〔2014〕1180 号）同意，公司注册 资本增加至 84.2 亿元，并于 2015 年 4 月 2 日完成注册资本工商变更登记手续。） （三）注册地 上海市银城中路 190 号交银金融大厦南楼，邮政编码：200120 （四）成立时间 2001 年 11 月 9 日 （五）经营范围和经营区域 经营范围：承保人民币和外币的各种人身保险业务，包括人寿保险、健康保险、 意外伤害保险等保险业务；办理上述业务的再保险业务；办理各种法定人身保险业 务；与国内外保险及有关机构建立代理关系和业务往来关系，代理外国保险机构办 理对损失的鉴定和理赔业务及其委托的其他有关事宜；《保险法》及有关法律、法 规规定的保险资金运用业务；经批准参加国际保险活动；经中国保监会批准的其他 业务。 经营区域：北京市、上海市、天津市、重庆市、黑龙江省、吉林省、辽宁省、 河北省、山西省、山东省、安徽省、江苏省、浙江省、福建省、江西省、广东省、 海南省、广西壮族自治区、湖南省、湖北省、河南省、云南省、贵州省、四川省、 陕西省、甘肃省、新疆维吾尔自治区、宁夏回族自治区、内蒙古自治区、青海省。 （六）法定代表人 徐敬惠 （七）客服电话和投诉电话 全国统一客服电话和投诉电话为 95500
科学时代2014年商业趋势预测
36特别报道 │ Special Report2014.01 Shanghai Economy 特别报道│Special report 2014.01 Shanghai Economy全球努力创新在玻璃纤维连接我们所有人并使得全球化竞争变得前所未有的激烈之前，所有工人，不论技术好坏、来自哪个城市、国家或洲际，他们之间的竞争比我们想象的更加公平。
在这个网络时代，班加罗尔、巴塞罗那和波士顿变得彼此相邻，就连上海和圣保罗都是。
世界变平了。
未来的关键问题是：在这样一个平面世界里，如何在竞争中取得成功？方案1：非常非常努力工作，工作很长时间但报酬不高。
方案2：在创造性和革新方面领先。
方案2更好——五大洲的国家都意识到了这一点。
他们都想要下一个斯蒂夫•乔布斯开始在附近的车库工作，而不是在这个平面世界的另外一端工作。
如何实现这一点是全球努力创新的核心。
竞争吗？计算机在帮助中国人和印度人与你竞争吗？或者你能通过创新的方式让机械化智能机反过来帮助你战胜他们吗？T恤上印上“热爱地球”，而是在减少世界污染的问题上迈进一大步，以此作为提高将近90亿居民生活质量的远大目标的一部分。
像比尔·盖茨（微软）、杰夫·贝索斯（亚马逊）、伊隆·马斯克（贝宝）、谢尔盖·布林（谷歌）等人正投入几十亿元开展新措施，即大胆创新，以使得我们的未来更加适合人类。
加入他们的思维方式和行为方式，你的品牌将畅游于充满同情心的上升流。
从摇篮到摇篮将成为新的循环思维模式——认真的充满奉献的思想。
科学时代2014年商业趋势预测作者：卡尔·罗德 方提斯大学（荷兰） 译者：曹扬 上海应用技术学院推荐书籍：《世界是平的》；作者：托马斯•弗里德曼。
中国领导人真正希望的是下一代内衣或机翼也能在中国设计。
这是下个十年事情发展的方向。
所以，在未来的30年里，我们将经历从“中国制造”到“中国设计”到“中国创造”的变化。
最佳案例：中国设计、意大利制造。
天津世联兴业房地产顾问有限公司高碑店分公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告天津世联兴业房地产顾问有限公司高碑店分公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:天津世联兴业房地产顾问有限公司高碑店分公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分天津世联兴业房地产顾问有限公司高碑店分公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务纪、房地产营销策划。
（依法须经批准的项目，1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
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0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70%
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成交结构
一级市场
整体土地成交3505万㎡，同比下降 15%；
住宅用地成交1242万㎡，同比下降 22%；
商办用地成交330万㎡，同比下降 30%；
工业用地成交1927万㎡，同比下降 7%。
一级市场
二级市场
2014年居住用地成交溢价率宗数分布
2% 1% 1%
6% 7%
83%
三级市场
0% 0.1-2% 10-50% 50-100% 100-150% 150-200%
83%居住土地底价或接近底价成交
•溢价率在100%以上的仅有2宗： 一宗：2014年4月福州泰禾房地产开发有限公司在武清 区高村镇摘得，楼面价4127元/㎡，溢价率200%； 另一宗：2014年1月天津恒通华创置业有限公司在南开 华苑摘得，楼面价9633元/㎡，溢价率141%。
300
200
100
0
市内六区
环城四区
滨海新区
远郊区县
万㎡
2013年成交建筑面积（万㎡）
323
309
232
722
2014年成交建筑面积（万㎡）
385
245
98
514
2013年楼面地价（元/㎡）
12200
4101
1679
1359
2014年楼面地价（元/㎡）
10952
4272
2013
1618
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
住宅 1586 1242 -22%
商办 471 330 -30%
工业 2067 1927 -7%
其他 8 6
-21%
0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35%
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溢价率
新世点SLGW-A-201410号（总第15期）
83%土地底价出让，土地市场活跃度下降，投资趋理性
新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
• 一级市场预测未来市场供应
• 二级市场扫描需求活跃指数
• 三级市场佐证客户购买能力
另一面，楼市寒风萧瑟，全市在透支蓝印的基础之上 才得以回弻千万平台，大平台之下，哪个区域表现活 跃，哪个区域又黯然失色？
供需结构：表明全市供求态势，了解城市供求压力； 量价平台：表明全市量价兑现情况，了解不市场平台容量的差异； 量价走势：表现全市月度成交量价走势，了解年度市场活跃情况； 分区量价：反应全市各个区域的成交量价兑现，锁定需求活跃区域； 产品结构：反应丌同面积段的需求活跃程度； 价格等高线：描绘主城区住宅产品价格分布； 存量分析：盘点全市存量情况，反应全市去库存的压力程度。
2014年的天津土地市场选择“高冷”演戏。 高公建比例提高了准入门槛，央字头大鳄唱主角。 与之对应的是83%的底价成交，投资理性而冷淡，是看清了天津这座城市面粉与面包之间的微薄。 高冷之下，仅有的活跃度留给了环内一南一北，以盘活旧工业再造城市的功能模范区域，正式登上历史舞台。
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新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
万㎡
供需结构 继2013年供需比走低后，2014年反弹至1.5，供过于求
一级市场
二级市场
三级市场
1600 1400 1200 1000
800 600 400 200
0
商品住宅供应面积（万㎡） 商品住宅成交面积（万㎡） 供需比
一级市场
新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
市内六区量跌价升属性突出，同比量跌36%，价升19%
环城四区、滨海新区、远郊区县量跌价稳
二级市场
三级市场
市内 六区
环城 四区
滨海 新区
远郊 区县
量同比 -36% -20% -11%
-7%
价同比 19%
6%
4%
2%
数据来源：世联数据平台
万㎡
2013-2014年天津各片区商品住宅成交量价对比
2012年各片区占比 2013年各片区占比 2014年各片区占比
2012-2014年片区占比走势
市内六区 21% 17% 13%
环城四区 34% 38% 37%
滨海新区 19% 17% 18%
远郊区县 26% 28% 32%
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存量盘点
一级市场
新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
商办用地供应333万㎡，同比下降 42%；
工业用地供应1854万㎡，同比下降 28%；
2014年下半年，天津市政府下达 “土地结构调整”政策，天津土地供 应面积大幅减少。
数据来源：世联数据平台
新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
土地供应全线收缩，同比收缩31%
工业用地仍为供应主力，居住类用地供应下降31%
• 二级市场扫描需求活跃指数 • 三级市场佐证客户购买能力
成交结构：反应全市土地成交结构，了解各类土地成交态势； 居住用地成交：表现居住类用地市场成交态势； 溢价率：衡量居住类土地成交的活跃程度；
2014年，土地底价出让为主，投资更趋理性，哪个板 块还是拿地的热点区域？哪个区域拿地安全系数更高？ 哪个区域依然是投资蛋糕？
二级市场
三级市场
万㎡
2014年天津商品住宅月度成交量价走势
160 140 120 100
80 60 40 20
0 1月
2014年各月成交面积（万㎡） 75 2014年各月成交均价（元/㎡） 10018
数据来源：世联数据平台
2月 59 9578
3月 70 10430
4月 86 9710
5月 144 8984
流拍2宗、停牌2宗
•2014.2.21，津南咸水沽津南挂2013-35、37号两宗地停 牌； •2014.3.20，西青张家窝津西青(拍)2013-03号宗地流拍； •2014.4.23，武清下朱庄某住宅地块流拍。
数据来源：世联数据平台
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分区成交
一级市场
2014年居住用地成交建筑面 积占比
数据来源：世联数据平台
新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
土地成交结构不供应吻合，整佑同比下降15%
居住类用地同比下降22%
二级市场
三级市场
2013-2014年分用地性质土地成交情况对比
2500
2000
1500
万㎡
1000
500
0
2013年成交建筑面积（万㎡） 2014年成交建筑面积（万㎡） 同比
量同比 价同比
市内 六区 19%
-10%
环城 四区 -21%
4%
滨海 新区 -58%
20%
远郊 区县 -29%
19%
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【数字解构市场真相】
一级市场预测未来市场供应
二级市场扫描需求活跃指数
新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
三级市场佐证市场购买力
土地遇冷+底价出让+环内主城热潮
分区成交：分析拿地主要行政区分布，挖掘热点拿地区域； 地价等高线：描绘主城区地价分布，推选合适拿地区域； 土地成交地图：聚焦热点拿地板块，预测未来市场主要供应区域。
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供应结构
一级市场
整体土地供应3391万㎡，同比下降 31%；
住宅用地供应1200万㎡，同比下降 31%；
环城四区：占比37%，2014年较2013年占比 基本持平；
滨海新区：占比18%，2014年较2013年占比 基本持平；
远郊区县：占比32%，2014年受冲刺蓝印影响 持续上量为天津商品住宅成交增长的主要驱动， 较2013年上涨4%。
数据来源：世联数据平台
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
2012 1167 886 1.32
2013 1364 1159 1.18
2014 1428 955 1.50
0.00
备注：供需比=当年商品住宅供应面积/当年商品住宅成交面积
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量价平台
一级市场
新世点SLGW-A-201413号（总第18期）
商品住宅在蓝印政策刺激下回弻天津正常市场平台
天津库存居于高位，全市平均去化周期达31个月
滨海新区去化周期最长，达57个月
二级市场
三级市场
万㎡
900 800 700 600 500 400 300 200 100
0
存量（万㎡）
去化周期（月）
2014年分片区商品住宅存量情况
市内六区 271 26
环城四区 634 22
滨海新区 809 55
60
50
30
注：存量为截至2014.12.31商品住宅已批未售存量； 去化速度按2014年的月均去化速度。
年度成交955万㎡，同比量跌17.6%，价升3.2%
二级市场
三级市场
万㎡
1400 1200 1000
800 600 400 200
0
成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡）
2006 835 4807
2006-2014年天津商品住宅成交量价
2007 968 6119
2008 500 6917
2009 1330 7414
500
400
300
200
100
0
2013年成交面积（万㎡） 2014年成交面积（万㎡） 2013年成交均价（元/㎡） 2014年成交均价（元/㎡）