世联_取地和进入策略
最新整理开发培训土地一级开发世联关于区域土地一级开发的经验分享.ppt
开发商与政府之间在 区域发展、经济目标实 现和土地增值上有着广 泛共同利益
同时，二者在土地增 值的分配上也存在潜在 矛盾冲突
地区经济发展 城市化 财政收益 政治成就
区域开发 土地增值
利润实现导向 下的财务与市 场目标
政府
开发商
由于面临着各自不同的约束，政府和开发 商均难单独完成区域的成功开发
单独进行一级开发的 政府
在所购土地上规划并 建造房地产项目，租 售给驻商
宣传，吸引 驻商
宣传、营销，吸 引驻商和消费者
日常运营、维修 和其他管理
开发商在参与区域开发的每个阶段价值链 中有不同的权力和利益点
区域开发是一个价值 创造的过程。
开发主体通过在价值 链的不同阶段所拥有的 权力和能力，来创造价 值和获得利益。
影响区域规划 掌握土地开发经 权 营权 能 土地一级开发(基 建)
根本原因在于我们没有把握此类区域一级 开发的基本规律（盈利模式）
这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级 开发的操作经验。
而世联的研究发现，这种大规模区域一级开发本身是 有一些规律可循的，它与开发商比较熟悉的二级开发 是有比较大的差异的。
一 开发商在区域一级开发中的机会 与盈利模式
——基于战略层面的研究
在现有政策条件下， 在土地一级市场获得土 地使用权，对土地进行 项目开发、招商和合法 转让，是常规的获得收 益途径。
国家禁止经营性用地 的协议出让及私营机构 拥有土地出让权。但我 们仍将在现有政策框架 下，试图探索开发商在 直接获得土地收益上的 空间。
获得土地 增值收益
间接获 得收益
二级开发 股权转让 公开转让 招商
通过摘牌获取土地，是 实践中证明市场风险小、 便于操作的获地方式
世联行介绍分析资料讲解
世联商业简介
2、商业地产_精选案例
6
2、商业地产
运营商
发展商
零售商 (租户)
操作阶段
➢ 3/4/5 ➢ 4/5/6 ➢ 7/8 ➢ 1/2/8 ➢
商业业务
商业前期定位与规划推进服务 招商与开业服务 商业运营管理服务 投融资服务 零售商选址
1
项目选址
2
3
4
寻找融资渠道 获取土地 项目规划
5
项目设计
盐田三、四村和西山吓村旧城 改造项目
呼和浩特东湖项目
盐田三、四村和西山吓村及永 山东邹平一河两湖项目
庆村、小径墩村搬迁改造项目 苏州中新科技城项目
……
山东城阳区土地出让项目 山东邹平“一湖两河”项
目
……
恒天国家创意产业园区项目 无锡北塘区锡北产业园项目 海口美丽沙土地运营项目 世联参加了海南亚龙湾二期、
全程专业化服务体系
顾问咨询
项目可行性研判 用地取地战略研判
区域市场研究 运营模式研判 项目发展战略及定位 项目整体建筑指标策略 物业类型指标策略 客户定位、形象定位、产品定位 项目物业发展建议 项目总体功能布局建议 园林景观设计建议 建筑单体设计建议 建筑安装工程建议
销售/租赁代理
销售代理 项目营销策略总纲 项目营销执行报告 产权单位划分建议
服务客户——房地产一、 二、三级市场的参与者：政 府、房地产开发商、机构及 个人业主等
山东区域
世联业务体系
代理业务
综合业务
其他业务
住宅销售
住宅顾问
商业
写字楼
战略顾问 资产
金融
销售代理
住宅产品线研究 住宅产品线升级 住宅客户专题研究 项目营销顾问
世联策划方案
世联策划方案1. 引言在现代社会，各种规模的活动和事件都需要经过精心的策划来确保其成功举办，并有效地传达活动的目的和价值。
世联策划公司作为专业的活动策划公司，致力于为客户提供全方位的活动策划服务。
本文将详细介绍世联策划方案的基本架构和具体实施内容。
2. 背景2.1 公司简介世联策划公司成立于2010年, 总部位于上海，是一家综合性的活动策划公司。
公司拥有一支经验丰富、专业素质过硬的团队，具备从活动策划到现场执行的全流程服务能力。
世联策划公司致力于为客户提供高效、创意、专业的活动策划方案，以满足不同客户的需求。
2.2 策划目标世联策划公司的策划目标主要包括以下几点：•提供创新的活动策划方案，突出不同活动的特色和独特性。
•有效地传达活动的目的和价值，吸引目标受众的参与和关注。
•提供全方位的服务，从策划到执行，确保活动的成功举办。
•积极引导行业的发展，提升活动策划行业的整体水平。
3. 策划方案3.1 活动策划概述世联策划方案主要包括以下几个方面的内容：•活动策划方案的制定和执行。
•活动主题的确定和宣传。
•活动场地的选择和布置。
•活动时间的安排和控制。
•活动人员的组织和指导。
•活动后续的跟踪和总结。
3.2 活动策划流程世联策划公司在活动策划过程中，采用以下六个步骤来确保活动的顺利进行：1.策划准备：明确活动的目标和需求，制定详细的策划方案和执行计划。
2.活动策划：确定活动的主题、内容、形式和规模，制定相应的宣传方案，确保活动的成功举办。
3.活动预备：选择合适的场地和时间，布置活动场地，准备所需设备和物资。
4.活动执行：按照策划方案和执行计划进行现场组织和指导，确保活动的顺利进行。
5.活动总结：对活动的整体效果进行评估和总结，提出改进意见和建议。
6.活动跟踪：与客户保持密切的沟通和合作，为客户提供后续服务和支持。
3.3 核心竞争力世联策划公司的核心竞争力主要包括以下几个方面：•专业团队：公司拥有一支经验丰富、专业素质过硬的团队，能够提供全流程的活动策划和执行服务。
世联地产圣地亚哥之市场定位及营销规划资料
中高档定位，主打5+2概念，以低密度和环境为出发点 因此，客户主要以深港家庭、退休养老等为主。 客户中也有部分注重环境而购买过渡的年轻人。
厦门岛内没有低价房（5000以下）
1
2
大厦门的城市化已经有实质性进展
3
房地产开始面向投资和财富化
4
近郊大规模开发代替岛内小规模
5
厦门对周边吸引力增强，加速集聚
R1：岛外楼盘与岛内楼盘在形象和价值体系上存在巨大差异
类似工人宿舍的出租房形象 价格低2200元左右
R1：本项目所在片区，在消费者心中认知度不高，心理距离远，不愿前往，难以形成口碑传播
思维导图
第一部分：我们的问题
R1、R2、Q1的结构化分析
第二部分：我们的客户
项目档次定位 目标客户 客户访谈AIO量表 客户行为解读
第四部分：我们的战略
营模特征分析 营销总战略
第三部分：模式研究及案例分析
第五部分：我们策略
营销执行策略 项目卖点、主打语 核心价值主张 推广调性及示意
R1背景：厦门进入快速城市化的进程
客户 特征
目前厦门的郊区化主流表现仍为被动郊区化，表现为政府催熟，如海沧大量的经济适用房，以及与市区相比更低的价位，或在市区缺乏类似的大规模或低密度产品。 少部分是依靠资源和产品拉动，但相对市区仍然是低价拉动； 厦门处于被动郊区化或主动郊区化初级阶段
厦门所处阶段
从发展条件看，厦门以被动郊区化为主， 少量主动郊区化为辅（自然资源或特殊产品资源）
高性价比
世联理论土地出让营销策略(PDF 62页)
国家产业政策 及行业发展
（宏观层面）
以现阶段为例
国内成熟发展商，保持观望，拿地谨慎； 而外资及部分新进入的开发商相对乐合观理价，格 投资热情高涨；房地产市场已经发展到 一个比较有争议的阶段。
复苏阶段 发展阶段 危机阶段 萧条阶段
微观层面——地块价值认知四大基本要素
地块价值认知 （微观层面）
¾土地区位（繁华度、交通通达度等） ¾城市设施（城市基础设施、社会服务设施等） ¾环境优劣度（环境质量、自然条件等） ¾其它（人口密度、建筑容积率、城市规划等）
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通？ • 地块的市场价值是多少？目标客户能接受吗？ • 如何在经济目标和其他目标之间，如社会目标等实现良
【房地产】世联：如何当好房地产新军的参谋官
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向房地产，进军>>
地产新生力已经初具规模
2
定义地产新军
所谓新军
首次进入房地产领域进行项目开发的发展商，以及开发 面积不足50万平米的经验欠缺型开发企业； 属于快速成长型企业，对房地产行业的求知欲强，具备 较高的学习能力，对项目有较高的期望值； 房地产开发经验不足，对项目操作流程把控力不足，决 策能力弱； 对资金和人才的需求非常高；
55万
23.32万
1080亩
570亩
项目类型
住宅、酒店
住宅
住宅
住宅
服务阶段
规划方案市场论证及调 规划方案市场论证及调旧项目改造 、物业发 定位及发展战略 、物
整建议、营销策略
整建议
展建议 、营销
业发展建议 、营销
•企业背景；
•企业背景；服装是支 •企业背景；
•企业背景；纺织品产
•土地获取；关系
柱产业
服务阶段
整体定位及物业发展建 整体定位及物业发展建规划方案调整及启动区定位及发展战略 、物
议
议
策略、营销战略与策略 业发展建议 、营销
•企业背景；温州私企 •企业背景；
•土地获取；关系 •土地获取；
•目标：
•目标；
•需求：
•需求；
开发商特征描•问题；缺乏先进房地 •问题；
述
产思维
•企业背景； •土地获取； •目标； •需求； •问题；
7
地产新军的成长之路>>
城市进入研究—世联方法 PPT
城市群； 二级城市群经济总
25000
►向北京、上海、深圳公 司多位世联一线业务同仁 征询城市发展建议
►……
进行的研究
►《中国城市群》 ►《城市群与城市国际化》 ►《美国城市发展模式》 ►《美国城市城市化的历史 解读》 ►《中国城市竞争力报告》 ►《中国120个城市竞争力 的提升》 ►《京津冀地区城乡发展规 划研究》 ►全国十一五规划纲要 ►多个城市的规划文本 ►《MGI china consumer demand》 ►……
为什么以城市群作为研究范围 城市群是区域经济的主要划分 单位； 城市群是国际竞争的基本单位 ； 城市群能够反应城市之间的有 机联系与功能分工；
城市群划分标准 根据国家十一五规划及地方规 划的划分标准，将中国大部分 城市划分为17个城市群及城镇 密集区
12
35
4
10 7
11 14 1
6
9 17
15
8
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参考的数据
►世联平台 ►中国房地产信息网数据 库 ►搜房网数据库 ►《中国房地产年鉴》 ►各城市2000~2006年统 计公报 ►各城市官方统计网站 ►部分城市统计年鉴 ►中国土地监测中心网站 ►……
世联的研究思想（1/2）
பைடு நூலகம்区域单中心城市阶段
大区域中的城市发展阶段
（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
——访谈纪要（2007.4.30）
协信对于异地发展的思考
集中力量，先扎一个城市。 在异地发展中选中的地方，不会少于2~3个项目。一定是把一个城市做透。 今年进一个城市，开盘后明年下半年再进一个城市。 要出去一定要成功，在新市场一定是做成熟的产品。 在选择进入市场的时候还有一个考虑，如果走低端市场，比如说像贵阳、 长沙，面临人才资源的缺乏，而走高端市场，比如北京、上海，就能够吸引 到高端的人才资源。人才能够决定企业的命运。
世联地产房地产开发流程与房地产项目开发
世联地产房地产开发流程与房地产项目开发房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个环节和各个相关方的合作。
在这个过程中，房地产开发公司的角色至关重要。
本文将详细介绍世联地产的房地产开发流程，并探讨房地产项目开发的关键要素。
一、世联地产房地产开发流程1. 需求调研与分析：作为一个专业的房地产开发公司，世联地产首先需要进行市场调研，了解当前市场的需求和趋势。
通过调研数据的分析和研究，世联地产能够确定适合开发的项目类型和规模。
2. 土地选址与收购：在确定了房地产开发项目的类型和规模后，世联地产将开始寻找合适的土地。
这个过程需要考虑多个因素，包括地段、交通便利性、周边配套设施等。
一旦找到合适的土地，世联地产将进行土地收购谈判，并确保在法律和规定的框架内完成交易。
3. 规划设计：土地收购完成后，世联地产将邀请专业的规划和设计团队对项目进行规划和设计。
在这一阶段，世联地产需要考虑项目的整体布局、建筑风格、功能设置等方面的要求，并确保项目规划符合相关的法律法规和市场需求。
4. 施工建设：规划设计完成后，世联地产将着手组织施工建设。
这个过程涉及到项目的各个细节，包括施工队的组织、材料采购、施工管理等。
世联地产需要确保项目按照规划和设计的要求进行施工，并保证施工的质量、安全和进度。
5. 营销与销售：在项目建设的同时，世联地产将积极开展项目的营销与销售工作。
这包括制定营销策略、开展市场推广、组织样板房开放等。
世联地产将与房屋中介、销售团队等合作，确保项目能够吸引购房者的关注，并成功销售。
6. 交付与售后：当项目建设完成并成功销售后，世联地产将进行交付与售后工作。
这包括办理相关的产权手续、为业主提供入住指导和售后服务等。
世联地产重视客户体验，在交付与售后阶段积极与业主沟通，并及时解决存在的问题。
二、房地产项目开发的关键要素1. 市场需求：房地产项目的开发必须基于市场需求的准确判断。
世联地产在进行市场调研和分析时，需要全面了解市场的需求和趋势，以确保开发的项目能够满足消费者的需求。
世联活动策划方案
世联活动策划方案一、活动简介世联活动是一个旨在促进国际友好交流和合作的年度活动。
通过组织各国青年学生参与进来，通过交流和合作，培养他们的国际视野和团队合作能力，从而促进全球青年之间的友谊和合作。
二、活动目标1. 培养青年学生的国际视野和文化交流能力。
2. 提倡世界和平与友谊，加强国际合作。
3. 增进各国青年之间的了解和互信。
三、活动内容1. 交流文化：组织来自不同国家的青年学生参与文化交流活动，包括音乐、舞蹈、传统工艺品展览等。
2. 主题演讲：邀请各国青年学生代表发表演讲，分享各自国家的文化、历史和发展经验。
3. 青年合作项目：组织青年学生参与合作项目，包括社区服务、环境保护、教育支持等。
4. 团队建设：通过团队合作活动，提升青年学生的团队合作能力和领导力。
四、活动流程1. 预备阶段- 确定活动主题和目标。
- 筹备活动所需的资源，包括场地、设备、资金等。
- 向各国发出邀请函，邀请青年学生参加活动。
- 安排活动日期和时间。
2. 启动仪式- 在活动开始前举行启动仪式，宣布活动的正式开始。
- 邀请重要嘉宾发表开幕演讲。
- 介绍活动的背景和目的。
3. 文化交流- 安排各国青年学生展示自己国家的文化特色。
- 组织文化交流活动，包括音乐、舞蹈、传统工艺品展览等。
- 在活动期间安排文化之夜，各国青年学生表演传统节目。
4. 主题演讲- 邀请各国青年学生代表发表主题演讲。
- 主题包括文化、历史、发展经验、青年发展等。
- 通过演讲，促进各国青年之间的交流和互动。
5. 青年合作项目- 安排青年学生参与合作项目，以解决社会问题和改善生活环境为目标。
- 可以包括社区服务、环境保护、教育支持等活动。
- 通过合作项目，培养青年学生的责任感和团队合作能力。
6. 团队建设- 安排团队活动，以提升青年学生的团队合作能力和领导力。
- 组织团队游戏、团队挑战等活动。
- 鼓励青年学生主动参与和发挥自己的领导才能。
7. 闭幕仪式- 在活动结束前举行闭幕仪式，总结活动成果。
世联_取地和进入策略
•业
•意向地区房地产市场
•区
现状及发展前景
•域
•战 •策略层面
•略
•意向地区能否实现企
•下
业的开发目标
•解
•探讨企业在意向地区
•析
开发目标的实现度
•意
•向
•执行层面
•地 •如何进入意向地区？
•区
•进入策略
•意向地区在其背景区域中的角色和定位 •意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险 •意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险 •横向观察：周边其他城市的房地产发展 •其他发展商的在意向地区的表现及动态
根据特尔菲法（通 过专家对影响因素权 重作出统计估算）计 算，参考固安县及周 边区域基准地价修正 体系各因素权重，确 定七大核心因素对地 块价值影响的权重比 ；
按照土地价值大小 ，地块分为四个等级 ：很好、好、一般、 差，分别用20、15、 10及5代表。
1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%） 考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。 2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%） 考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、 对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交 通的通达便利程度。 3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%） 考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服 务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。
•30
由以上分析，产业评分如下图所示
•注释 •很好：20 •好：15分 •一般：10分 •差：5分
•6 •
城市规划影响分析
大北京规划、固安 县规划及廊坊规划对 本区域土地价值存在 着影响
世联嘉兴中心区综合体项目营销策略报告
随着互联网技术的发展，数字化营销将成为未来营销策略的重要方向 ，需要充分利用大数据、人工智能等技术手段，提升营销效果。
后续工作与改进方向建议
持续创新营销策略
提升服务质量
加强与合作伙伴的合作关 系
数字化营销升级
结合市场趋势和客户需求，持续创新营销 策略，保持项目的市场热度。
通过培训和激励机制，提升员工的服务意 识和技能水平，为客户提供更加优质的服 务体验。
项目市场分析
• 目标客户群体：以嘉兴本地中高端消费者和周边城市的投资者为主，关 注生活品质和投资收益。
• 市场规模：嘉兴中心区的综合体市场规模预计在未来几年将持续扩大， 市场需求旺盛。
• 竞争对手分析：目前嘉兴中心区已有多个综合体项目，竞争激烈。但通 过精准的市场定位和创新的营销策略，有望在竞争中脱颖而出。
世联嘉兴中心区综合体项目营销策 略报告
汇报人： 日期:
目 录
• 项目概述 • 市场定位策略 • 营销组合策略 • 营销执行与管理 • 结论与展望
01 项目概述
项目背景
地理位置优越
嘉兴中心区位于浙江省嘉兴市核心地段，交通便利，通信发 达，人口流动大，对综合体项目具有极高的市场需求。
综合体项目兴起
和竞争力。
促销策略
价格优惠策略
根据项目的市场定位和竞争状况，合理制定价格优惠策略，如折 扣、赠品等，以吸引客户的购买欲望。
营销活动策划
举办各类营销活动，如开盘仪式、房产展览、品鉴会等，增加客户 与产品的互动和体验，提高客户的购买意愿和忠诚度。
品牌推广与合作
通过与知名品牌、意见领袖的合作，提升项目的品牌价值和知名度 ，增强客户对产品的信任和认可。
与合作伙伴建立更加紧密的合作关系，共 同打造更多高品质的活动和项目，提升项 目的品牌影响力和吸引力。
世联开发模式与策略大全
学习改变命运,知 识创造未来
边缘新城是随着城市郊区化的发展而形 成的
•阶段 •划分
•人口郊区化 •（1920-1950年）
•制造业郊区化 •（1950-1970年）
•零售业郊区化 （1970-1980年）
•办公业郊区化 •（80年代以来）
汽车时代的到来使得
郊区开发不再沿铁路
•发 展
•产业新城
Port Sunlight （英国，利物浦） 筑波科学城（日本，筑波）
•边缘新城
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
•TOD新城 •副中心新城
千里新城（日本，大阪） 多摩新镇（日本，东京都） 沙田新市镇（中国，香港）
东京临海副中心新城（日本，东京） 拉德芳斯副中心（法国，巴黎）
– 注重景观设计，新城公园用地占 了总用地的20%，并设计了成线性 型的公园。
– 采用就业岗位分散的模式，给人 们提供了较多的选择余地。
– 提供良好的社会服务促进了早期居 民和公司的迁入
–土地使用上预留待发展用地，能够 随发展、需求的变化灵活调整 。
学习改变命运,知 识创造未来
世联开发模式与策略大全
•第二代新城(1955-1966)
规模比第一代新城大 建筑密度较高 更多注重城市景观设计 功能分区不明显 淡化了邻里概念 综合考虑了地区经济发
展问题，把新城作为地 区经济的增长点 应对私人小汽车的增长 ，道路交通处理较为复 杂
•缺点
密度太低，建筑分散， 缺少城市生活氛围
人口规模偏小，公共设 施配套不足或运营困难
•48.2k m
•伦敦
学习改变命运,知 识创造未来
世联开发模式与策略大全
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告98PPT
位报告98PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
项目研究工作的阶段划分
2005.1.13---至今
第一阶段 区域整合营销定位与 各地块的初步定位
Байду номын сангаас
第二阶段 基于总体定位下各地 块物业发展建议
第三阶段 区域整合营销战略与 各地块的策略策略
核心结论： ❖产业园的发展历程
❖产业园的发展模式
❖产业园成为城市中高 价值区域的核心支撑点
案例分析见附表1
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告 98PPT
我们了解了成熟产业园区的发展历程以及区域价值 核心支撑点，来反思大连软件园一期和二期各自处 于一个什么样的状态？
学习改变命运,知 识创造未来
➢问题3：如何实现四、五期价格7000元/平米的目标 ➢问题4：如何在保证学苑广场项目形象的首要前提下，快速回现 ➢问题5：借鉴软件园一期的开发，二期河口湾项目如何实现利润 最大化
学习改变命运,知 识创造未来
世联大连软件园区域整合营销定位与各地块定位报告 98PPT
报告框架
目标及问题界定 案例借鉴
软件园界定
一期发展相对成熟，二期才处于起步期
➢软件园一期： 已发展5年，企业进驻100余家，3平方公里的建设基本结束
➢软件园二期： 第一个产业项目刚开始建设，大量土地（约20余KM2）仍为生地
项目界定
项目都处于软件园入口位置，有一定资源
➢软件园一期三块地： 四期：软件园入口、山体资源、居住区内 五期：软件园入口、坡地物业、小规模 学苑广场：软件园入口、小规模、居住区与学府区之间
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1、商服繁华程度 2、道路交通状况 3、基础配套设施状况 4、环境条件 5、产业影响因素 6、城市规划 7、宗地现状及内部资源
七大核心因素权重值及考虑因素
项目名称
时间
廊坊固安工业园区项目取 地和进入策略研究
2004
城市 项目规模 委托客户
服务内容
廊坊 30平方公里
廊坊市开发区 三浦威特园区 建设发展有限 公司
土地价值评估与地块划分、 取地策略（取地规模、范 围及次序）、项目整体定 位与发展战略、区域开发 模式与运作、启动区发展 定位及发展建议
中山房地产市场研究
5. 如何确定取地规模从而使得效益最优？
6. 企业进入市场的时间节奏是怎样的？
7. 合理的取地成本是多少？
世联对取地和进入策略研究的理解及观点 Opinion >
进
战略层面
意向地区外部环境的变化带给房地产业的机遇与风险
企
进不进入该地区？
意向地区城市及产业发展给房地产带来的机遇与风险
在进行取地和进入决策时开发商最关注以 下问题
1. 在企业战略和开发目标的指导下是否要进入意向地 区？
2. 意向地区房地产市场和土地市场的现状和未来发展 趋势是怎样的？
3. 现时意向地块的评估价值是多少？影响现时土地价 值的关键因素有哪些？意向地块的发展前景如何？
4. 哪些地块价值大、对区域发展最为关键？哪些地块 必须在近期拿？哪些可以远期拿？
业
意向地区房地产市场现
横向观察：周边其他城市的房地产发展
区
状及发展前景
域
其他发展商的在意向地区的表现及动态
战
策略层面
略
意向地区能否实现企业
下
的开发目标
意向地区房地产市场研判
市场总量、消化情况 客户群与产品情况
解
探讨企业在意向地区开
意向地区土地市场状况
析
发目标的实现度
竞争对手情况
意
向
执行层面
地
如何进入意向地区？
经典案例：廊坊固安工业园区项目取地和 进入策略研究
可能取地范围反映在“廊坊市固安新城 （2003-2020）”
可能的取地面积高达 30平方公里左右，反映 在“廊坊市固安新城总 体规划（2003-2020）” 上，即为西起西玉、柏 村，东至纪庄
为保证最终取地范围 的准确，可能的取地范 围向东扩展1公里左右；
根据以上原则，世联把区域土地进行网格 划分，并进行编号
1
2
5
3
68
4 79
10 11 12 13 14
15 16 17 18 19
20 21 22 23 24
25 26 27 28 29
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影响土地价值的七大核心因素
基于“固安县土地基 准地价”、 “北京市土 地基准地价”及固安的 现实情况，世联总结出 影响宗地土地价值的七 大因素
根据特尔菲法（通过 专家对影响因素权重作 出统计估算）计算，参 考固安县及周边区域基 准地价修正体系各因素 权重，确定七大核心因 素对地块价值影响的权 重比；
按照土地价值大小， 地块分为四个等级：很 好、好、一般、差，分 别用20、15、10及5代 表。
1、商服繁华程度（权重25%、弹性权重15%、弹性权重5%） 考虑商服中心（农贸市场、酒店、银行、商业街）对地块的辐射影响程度。 2、道路交通状况（权重20%、弹性权重20%、弹性权重20%） 考虑地块临街道路的状况（如临街道路的性质、宽度、长度、年车流量）、 对外交通便利度（距长途汽车站、机场距离），分析各地块的对内和对外交 通的通达便利程度。 3、基础配套设施状况（权重10%、弹性权重5%、弹性权重1%） 考虑目前地块的城市基础设施投入情况（供水、供电情况）、地块距公用服 务设施（市民活动中心、公园、体育场馆）的距离。
工作成果： ✓城市在区域中的角色 ✓房地产机遇与风险 ✓比较中山与珠三角其它城 市的房地产发展 ✓房地产市场研判 ✓土地市场状况 ✓发展策略 ✓土地储备策略
万科佛山城市地图项目
项目规模：整个城市及各 区
工作成果： ✓规划、产业发展和土地 储备为房地产业带来的 影响、发展空间 ✓各组团的产品类型、价 格区间 ✓各组团配套优劣排序 ✓确定各片区的最适宜 客户类型
可能取地 范围区间
土地价值判断方法：网格分析法
网 格 ❖ 由于地块的不规则性，严格的方格网划分会产生大量边角及 划 跨越道路的用地，不利于整体分析，故实际划分时作相应调整 分 原 ❖ 地块划分考虑地块相对方正，能反映地块的实际资源现状 则
网 网格图的基本分析单元大小由可能取地范围面积及合理的网格 格 地块数量决定； 划 考虑到可能的取地范围面积为30平方公里，确定网格地块面积 分 范围为1公里至2平方公里
发展策略 土地储备策略
土地储备原则
区
进入策略
地价分析与建议
意向地块评估
取地策略研究思路
确定可能的取 地范围
弹性分析
土地价值影响 因素权重确定
区域宗地 划分
确定土地价值 影响因素
单项宗地土 地价值判断
综合判断 土地价值
取地范围 取地规模
世联取地和进入策略研究成功案例简介 Case >
世联成功案例
2005 中山 2600亩
中远房地产开 发有限公司
中山房地产前景、房地产 市场与土地市场研判、发 展策略和土地储备策略
万科佛山城市地图项目
2005 佛山 --
佛山市万科置 业有限公司
通过地图系列进行信息分 析、结合企业自身战略进 行分析产品线布局和土地 储备
中山房地产市场研究
项目规模：三个地块合共 2600亩
4、环境条件（权重5%、弹性权重5%、弹性权重5%） 考虑地块周边环境质量优劣度（噪音、大气污染、与污染源的临近程度）。 5、产业影响因素（权重10%、弹性权重10%、弹性权重10%） 考虑园区的成熟度、相关产业的配套、集聚状况及未来发展趋势。 6、城市规划（权重15%、弹性权重30%、弹性权重44%） 考虑周边区域及城市对地块的影响。 7、宗地现状及内部资源（权重15%、弹性权重15%、弹性权重15%） 考虑宗地面积、宗地形状、临街状况、地上建筑物现状、土地开发程度、土 地使用限制及自然条件（地形、地势条件、景观资源）等其他因素的影响
世联—取地和进入策略研究顾 问业务经验分享
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2006-1-15
取地和进入策略研究必须关注的问题 Issue >