【房地产】世联郊区大盘开发模式研究

❖位置： 康乐公路旁 ❖资源： 无明显山体或海景资源 ❖地块现状： 地块平整，无特殊资源
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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中海怡美山庄-----定位及客户
❖项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活
❖目标客户： •高级白领 •中产阶层
❖实际客户： •50%横岗人 •20%龙山岗人 •20%深圳市内投资者
u品牌策略
产品配比及销售情况
物业类型
户型面积 (m2)
单价 (元/m2）
总价 (万元）
套数
销售情况
Townhouse 220-269
宽景house
137-205
情景洋房 小高层
Loft
70-130 70-125 68+20
1200017000 7000-8000
5000-6500 4600-6000 5000-6000
260-460 110-165
42-78 32-75 34-41
40多 余套
100
多套
百度文库200
多套
100 多套
80 余套
已售95%
全部售完 剩沿街10套左
右 仅剩一二层
临水景的售完
一期共推出724套，开盘当日销售500多套；次日销售即达到90％
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
产品定位 形象定位 客户定位
什么样的市场定位？
•沿袭四季花城系列的开发模式，在陌生区大规模开发 •大众化生活社区
•打造一座城 •大型Townhouse亲地社区，田园牧歌般的休闲生活
•核心客户：关内以及坂雪岗工业区的的白领阶层 •重点客户：多次置业者（如四季花城老客户）以及投资客
启动区目标
•极尽展示未来生活情景； •建立大盘气势，一举奠定大盘的社区形象；
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天泰•奥林匹克花园-----配套设施
•配套指标
设施 教育
文 化 活 动
商业
医疗
项目 9班幼儿园 18班幼儿园 奥体健康运动中心 奥体酒店新闻中心 二期社区中心会所 镇长官邸 一期商业街 社区购物中心（超市） 三期保健会所 一期诊所
面积 2500 12000 11700 21000 2500 800 5000 1800 1000 200
❖规模：200多套 ❖户型：2-4房 ❖面积：70-130M2 ❖其他：底层送入户花园
•Town
•Hous e
❖规模：40多套 ❖位置：临湖 ❖户型：4-5房 ❖面积：220-269平米
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•小高层
户型组合
•Townhouse
•情景洋 房
•宽景洋 房
•Loft
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•TOHO
•商业中心； •Loft
总占地
总建面
商业面 积 会所
容积率
车位比
一期总 户数
39.7万平米 43.7万平米 3万平米 3000平米 1.1 1:1 726户
•
情
景
•宽景house
洋
房
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
建筑与景观园林
建筑风格
钟楼、低坡屋顶、红瓦白 墙、大尺度阳光露台、连 廊、拱形花窗等细节特征， 以西班牙典型建筑符号装 饰的南加州建筑风格，写 意浪漫中透出古朴素雅的 贵气
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2020/10/30
【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
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大盘社区
❖案例1：深圳---中海怡美山庄 ❖案例2：青岛---天泰•奥林匹克花园 ❖案例3：深圳---万科城
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案例一：中海怡美山庄
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中海怡美山庄对本项目的启示
❖建筑风格演绎到位： 打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到 位
❖陌生区域启动期展示先行 以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位 二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工 开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感
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中海怡美山庄-----规划
❖规划指标： •总占地：40万平米中（共2块地） •建面：50万平米 •容积率1.25 ❖规划布局： •中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现 •小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染 •大户型沿社区中央水景布置
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
•万科品牌＝对品质保证和优质服务的承诺
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•景观园林
•保留三山两涧原生地貌
•营造广场、人工湖、湿 地、热带植被和沿线水 景等多重景观
•风情商业街区自成一景
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物业类型
•Loft
❖规模：80多套 ❖位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 ❖户型：1房1厅2卫 ❖面积：68+20(送)M2 ❖特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
万科城（一期）的成功关键因素
——解决了什么关键性问题？
•问题 1
•如何克服区域周边配套 •不成熟？
•区域价值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的万科城， •解决目前社区位置相对偏僻和交通瓶颈的问题困扰
•问题 2
•如何整合资源形成区域 •不可复制的另一极？
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖面临交通改善等大机会 ❖规模大盘，小镇模式
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中海怡美山庄-----区域及交通
❖区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政 府车程10分钟 ❖交通：公交多，但距市内路程较远 •与市内的联系较便利，有多路公交 •未来的地铁3号线和深惠公路
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案例三：万科城案例分析
——万科在造一座城
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区位与交通
区位特点 处于城乡结合部的工业 园区内 交通正在逐步改善 良好的产业基础支撑
区位：
龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，梅 观高速与机荷高速交汇处。 • 该区域目前是以高新技术产业为 主的工业基地,拥有人口11万人，面积 达30多平方公里. 拥有华为、新天下等 知名企业。目前区域共有400多家企业。 • 未来将形成高科技与第三产业并 重的大基地。
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天泰•奥林匹克花园-----分期及销售率
•一期韩国村为 7栋小高层，专 为韩国人定制， 销售结束
•一期一五组团 共400套，3个 月售完
•一期一五组团
•一期二、三、 •一期韩国村 四组团共800套， 8个月销售率达
93%
•一期二、三、四组团
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【房地产】世联郊区大盘开发模式研 究
营销策略及执行结果
u营销策略
u产品策略 u提出ToHo亲地社区概念
u价格策略：高开高走 在初期销售形势好的情况 下迅速提价以实现利润的 最大化。价格平均上涨达 1000元
u形象策略 u3万M2配套先行，并引 进了一些知名商业（如丹 桂轩、华润万家），同时 幼儿园和九年制学校已开 建；
•经济指标
总建筑面积 87.76万平米
住宅平均层数 6.7层
容积率 建筑密度
面积（万平米） 50.79 18.84 10.45 12.3 92.37
比例（%） 54.98 20.4 11.31 13.31
住宅 配套 高层住宅 多层住宅 0.95 16.5%
81.41万平米 6.35万平米 31.1% 68.9%
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天泰•奥林匹克花园-----配套
❖2500平米体育会所 •游泳池 •咖啡巴、酒巴 •羽毛球场 •乒乓球场
❖幼儿园
❖网球场
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天泰•奥林匹克花园的启示
❖以运动主题定位客户 ❖天泰品牌与奥园品牌联动，扩大客户层面 ❖配套设施的作用：一为吸引客户、二为丰富主题 ❖25000平米运动会所大配套解决了陌生区域的生活配套问题 ❖韩国村的建立和韩国人的入驻树立项目高端形象 ❖产品注重细节，但品质一般 ❖多中心的规划方式，使各组团都有公共活动空间
广场和街道
哥伦布广场与毕加索大道对 社区外开放，聚集周边人气， 进一步带动社区商业的发展。
价值标杆
一期临水景观资源最好的 TOHO
社区配套
位于主干道稼先路和小区干 道之间，对外开放对整个坂 雪岗区域服务。3万方商业和 教育配套一期全部建成展示
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•九年制学校； •幼儿园
•开 •放 •式 •广 •场
•小高层
❖规模：100多套，4栋 ❖位置：布置在临湖景观带 旁，但湖景到二期才能建成 ❖户型：2-4房 ❖面积：70-125M2 ❖其他：底层送入户花园
•宽景House
❖规模：100多套 ❖位置：布置在相对私密的社区内部 ❖户型：4-5房 ❖面积：137-205M2 ❖特色：超宽向阳面，送地下室
•花园洋房
❖区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处， 属于效区地产 ❖交通：交通略有不便 •距市中心区约25分钟车程 •现有3条公交线路 •交通有待改善
•城阳区
•天泰奥园
•李沧区 •市中心区
❖位置： 308国道旁 ❖资源： 无明显山体或海景资 源 ❖地块现状： 坡地
•天泰奥园
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天泰•奥林匹克花园-----定位及客户
❖资源的有效利用： 大户型排布在中央景观处 小户型排布在靠近地铁处
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案例二：天泰•奥林匹克花园
案例选择的适用条件：
❖陌生区域 ❖效区物业 ❖规模大盘，小镇模式
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天泰•奥林匹克花园-----区域及交通
•问题 3
•以6年的本区开发经验整合三大项目资源，打造1平方公里、 •100万平米住宅、1万户人家的“万科生活城”，并以四季花城 •作为项目参照物，。
•产品价值点如何展现？
•在一期开盘初期，将3万方商业、中心广场、景观园林、教育设 施一并展示，未来生活场景得以充分体验——看得见的未来。
•附加 值
•品牌效应
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中海怡美山庄-----启动模式
❖一期规模
•指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3 •配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米
❖一期启动模式：情境展示
•通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示 •通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情 •以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点
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社区规划
低密度亲地社区的内涵
43万方建筑、1.1容积率、3 万方配套，打造亲地社区。 联排、花园洋房等包括前庭 后院、阶梯露台、入户花园、 地下车库、创意地下空间等 亲地元素……
景观轴
三山两涧一平地”的土地格 局自然形成了片区组团和社 区主轴，主轴沿线将广场、 商业街、会所、前庭水景轴、 绿轴串联。
❖项目定位：运动、健康社区
❖目标客户：
•高级白领 •中产阶层
❖实际客户：
•90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用来养老 •10%外地人， •另有部分韩国人
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天泰•奥林匹克花园-----规划指标
•用地构成
构成 住宅用地 公共设施用地 道路用地 公共绿地 总用地
政策导向下大力发展基 础配套设施 迎合大深圳格局下的城 市扩张趋势，但现阶段 配套和人气明显不足
•交通
• 西边为梅观高速已建成，东 边是在建清平快速。目前自驾车 通过梅观高速等可在20分钟内到 达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城 约30-40分钟；
2006年竣工的地铁4号线 也临近该项目；规划中轻轨11号 线经过该项目；
中海怡美山庄-----建筑及园林风格
❖建筑风格：拉丁风格
•立面造型典雅、建筑线条优美 •色彩欢快、亮丽 •加勒比风情等拉丁风格元素应用
❖园林风格：
一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心） 园林细节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情
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中海怡美山庄-----建筑细节体现拉丁风情
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天泰•奥林匹克花园-----规划布局
❖多中心、多组团式布局 ❖多层为主，小高层与高层为辅 ❖水系景观和中央景观轴构成园林景观体系 ❖多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化 ❖整体层次分明，多层以屋顶颜色进行区分
•水系
•镇长官邸
•一期 •运动会所