世联地产-度假大盘开发模式研究

案例总结－启动战略

案例总结：产品线策略

案例总结－客户特征

案例总结－启动区选址

案例总结－其他－区域规划

案例总结－其他－区域

规划

路网割裂了与资源的联系，

地块的均好性偏差大，B 地块资源差，造成开发价值扁损

路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共享

A ，

B 资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售

案例总结－其他－住宅区排布

海

案例总结－其他－配套

案例内容

东海岸研究总结

v启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气

v产品线策略：启动区以多元化产品线分散市场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展

v客户策略：“投资－度假－居住”的变化趋势

v规划:充分考虑如何合理利用各类地貌及与资源的结合，赋予产品不同的风情类型

v启动区选择：优先启动昭示性较好区域，构筑良好展示面

v配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套

东海岸简介—开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差

•区域：深圳盐田区的东部，

距盐田区政府约10多公里

•交通：通过盐坝高速与市内

相连

•地理位置：位于大梅沙，紧

邻菠萝山，面朝大海，紧邻

政府规划的郊野公园和运动

公园

•规模：占地约26万M2，总

建筑面积约21万M2，容积

率≤0.8

•产品形态：包括多层、小高

层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态

盐坝

高速

沿红色箭头方向，政府规划为：旅游——商住——居住

东海岸

v开发初期属城市陌

生区域，公共配套

缺乏，外部交通系

统不完善、外界认

知相对较差

v属滨海项目，处于

政府规划的“旅游、

度假”区域

v地貌复杂，有山地、谷地、平地、树林

等

东海岸开发历程

万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售额1.4亿元万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元

东海岸各期开发选址——通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产品价值最大化

v 迎合区域旅游大

开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热区域，为未来发展奠定基础v 战略概括：高形

象+稳健路线

•

启动区战略——依托政府推动力高调启动，以较为保守的复合产品线面市

•二线海景资源•整个项目为坡地，在

物业排布上也充分考虑了别墅与小高层/高层的资源占有关系•一期选址为山景、海

景并存区位，别墅主要为山景，启动区为项目临路面，可进入性、展示性较好•二期选址为项目次好

区域•三期选址为项目为最

优资源区域

东海岸启动期物业排布——尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合

盐坝高速

收费站

•启动区紧邻外环

路，昭示性较好•通过高层外围排布

减小临近公路的噪音影响，同时对外形成较好的展示面、也兼顾了海景资源的享有•度假公寓近邻外环

路，与商住区域隔路呼应•连排别墅安排在山

腹，保证了别墅区的私密性

开发周期

2003—2004

2004—20052005—

东海岸产品演变历程——产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大

多小高层/高联排、独产品类型

一期产品策略：•多元化产品线，分

散市场风险•依托区域发展大环

境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：•区域逐渐成熟，外

界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：•产品线集中在标杆

产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）

东海岸客户演变历程——由投资－度假－居住的演变轨迹

102030405060

70投资

第二居所

第一居所

儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错

-——某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了

——东海岸某销售人员

东海岸价格演变历程——启动区物业总价较低，升值空间很大，目前各物业升值幅度均＞40%

开发周期

2003—20042004—20052005—

多小高层/高联排、独产品类型

一期价格解析：

1、公寓6600元/平

米的低单价预示着较大的升值空间

2、标杆产品---别墅

的高价格也显示出投资性物业的

低价和空间低总价

1、公寓每套25-30

万元左右的价格在所有物业中总价最低2、高层平均每套

80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低

万科17英里总结

v启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，打造项目顶级形象，高调启动，以顶级单一产品线博取资源溢价

v产品线策略：单一顶级产品

v客户策略：面对具有度假需求的顶级高端客户

v规划:

1.景观主轴与海景互动，将海景最大限度拉入小区内，使海景

资源利用最大化。

2.物业排布充分利用坡地，户型面积大的产品排布在一线海景

上，其后为面积次大的产品，离海景最远处排布公寓，将景观资源价值直接与产品价值相结合。

v启动区选择：观景资源最好地快

v配套投入：基本生活配套、游艇码头、游艇俱乐部、会所