世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
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中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
3、规划设计阶段全程跟踪评价，将整体定位及发展建立落实在规划上。
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
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世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
0811_公园地产价值挖掘分析(世联地产)
生态资源－体育公园
C
➢地块价值：位于整个区域核心，距离生 态资源距离最近，地块价值高 ➢产品排布：别墅（双拼、叠拼、联排）
D
➢地块价值：位于整个区域边缘，西侧邻 路，与生态资源有一定距离，利于树立 形象 ➢产品排布：多层
E ➢地块价值：位于整个区域的核心，与生 态资源一路之隔，地块价值高
➢产品排布：花园洋房、多层
项目指标：
n物业类型：高层、小高层、花园洋房、 n叠拼、联排别墅、独栋别墅 n占地面积：659333平米 n建筑面积：102万平米 n容积率：1.83 n绿化率：40% n总户数：8684户 n车位：3500个 n开盘时间：2008年11月8日
本报告是严格保密的
案例分析
东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，
120平米三居
优劣 势
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
优势：千亩大盘，生态环 境好； 劣势：四周有部分旧房， 影响总体环境；楼盘完全 没有展示实景给客户；
本报告是严格保密的
n背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源
案例分析
规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重
成都华润翡翠城 公园资源与社区的充分互动
西安大华公园世家 又平均了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配
规划布局特点
►两大公园打造社区内部生态，公园景观完 美展示，成为重要卖点； ►丰富的资源打造形成特色公园景观； ►社区中心轴布置商业步行街； ►学校等公共配套规划在社区东西两端，平 均分配开发时间。 配套规划 ►会所：预设健身房、棋牌及私人会所； ►商业：12万平米商业步行街； ►教育：幼儿园，9年一贯制学校； ►休闲：东、西5万平米公园
世联_别墅价值挖掘的认识_定位于营销_46PPT
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叠加前
户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加
本报告是严格保密的。
叠加后
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叠下底层平面图
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五·营销角度：
院子 围墙 私家泳池 门廊 平台 花架 大门 草坪 私家车库 菜园 花架种植
别墅 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆
独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓
＝ 9 / 6 / 1.3
/1
单价的比值关系的不可实观
推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性
本报告是严格保密的。
开发商角度
条件A：以楼面地价为核算依据
倾向于降低容积率
条件B：以土地面积地价为核算依据 倾向于提高容积率
条件C：分期交付地价、分期开发
November 07, 2020
谢谢大家！
本报告是严格保密的。
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华侨城－波托菲诺入市价格走势
均价（元/平方米）
20000
13000 12000
11000 10000
9000
8000
2001
2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出
8500元入市
2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8整体价格变化
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别墅的空间价值体现
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别墅的价值变化反映的是
我们时代的变化
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.720.11.7Sat urday, November 07, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:32:5418:32:5418:3211/7/2020 6:32:54 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.718:32:5418:32Nov-207- Nov-20 重于泰山，轻于鸿毛。18:32:5418:32:5418:32Saturday, November 07, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.720.11.718:32:5418:32:54November 7, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月7日下 午6时32分20.11.720.11.7 追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月7日 星期六 下午6时32分54秒18:32:5420.11.7 专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午6时32分 20.11.718:32N ovember 7, 2020 时间是人类发展的空间。2020年11月7日星期 六6时32分54秒18:32:547 November 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时32分 54秒下 午6时32分18:32:5420.11.7 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.720.11.718:3218:32:5418:32:54Nov- 20 人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月7日 星期六 6时32分54秒S aturday, 感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.72020年11月7日星 期六6时32分54秒20.11.7
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户型转换的一个例子：从Townhouse到叠加
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五·营销角度：
院子 围墙 私家泳池 门廊 平台 花架 大门 草坪 私家车库 菜园 花架种植
别墅 ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆ ☆ ☆ ☆☆ ☆☆
独立住宅/Townhouse / 6层电梯公寓/ 13层电梯公寓
＝ 9 / 6 / 1.3
/1
单价的比值关系的不可实观
推论二：城市中别墅具有土地绝对价值贬损性
本报告是严格保密的。
开发商角度
条件A：以楼面地价为核算依据
倾向于降低容积率
条件B：以土地面积地价为核算依据 倾向于提高容积率
条件C：分期交付地价、分期开发
November 07, 2020
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华侨城－波托菲诺入市价格走势
均价（元/平方米）
20000
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11000 10000
9000
8000
2001
2001.10 天鹅堡一期启动 A、B、C栋推出
8500元入市
2002.1 天鹅堡一期 D、E栋推出 8整体价格变化
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别墅的空间价值体现
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别墅的价值变化反映的是
我们时代的变化
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加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20.11.720.11.7Sat urday, November 07, 2020 人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。18:32:5418:32:5418:3211/7/2020 6:32:54 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.718:32:5418:32Nov-207- Nov-20 重于泰山，轻于鸿毛。18:32:5418:32:5418:32Saturday, November 07, 2020 安全在于心细，事故出在麻痹。20.11.720.11.718:32:5418:32:54November 7, 2020 加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月7日下 午6时32分20.11.720.11.7 追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月7日 星期六 下午6时32分54秒18:32:5420.11.7 专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午6时32分 20.11.718:32N ovember 7, 2020 时间是人类发展的空间。2020年11月7日星期 六6时32分54秒18:32:547 November 2020 科学，你是国力的灵魂；同时又是社 会发展 的标志 。下午6时32分 54秒下 午6时32分18:32:5420.11.7 每天都是美好的一天，新的一天开启 。20.11.720.11.718:3218:32:5418:32:54Nov- 20 人生不是自发的自我发展，而是一长 串机缘 。事件 和决定 ，这些 机缘、 事件和 决定在 它们实 现的当 时是取 决于我 们的意 志的。2020年11月7日 星期六 6时32分54秒S aturday, 感情上的亲密，发展友谊；钱财上的 亲密， 破坏友 谊。20.11.72020年11月7日星 期六6时32分54秒20.11.7
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
创新营销策略
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
02
03
04
05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
01
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05
华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
01
02
03
宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
次卧
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书 房
主卧
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•装 修
中西合璧——中式的材料和工艺，结合西方的现 代抽象表达方式，大气、沉静，富有尊贵感
室内设计同样体现了融合性。 大块的火山岩板从围廊一直铺 到卧室，形成大气沉静的生活 背景，而打开一个个“盒 子”——在卫生间、走入式衣 橱、厨房内，红洞石、金黄洞 石、大花绿花岗岩、深灰色铝 合金，及各色的中国织物和漆 面，将让人目眩神驰。很多装 修元素参照的是中国传统的材 料和工艺，表现的方法却是西 方现代抽象的直线条和简洁的 形体。
•建筑设计理 念
在住宅内部来看， 围廊与木格栅的组 合是跟外部的竹林、 山间景观联系在一 起的，从而令建筑 空间体验具有了东 方式的神韵，与中 国山水画及日本禅 宗中“静与思”的 意境相合
3、围廊与木格栅的组合，体现了中国山 水画与日本禅宗中“静与思”的意境结 合
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
每层四边分 别以悬臂结 构外挑形成 围绕建筑周 边一圈的围 廊，以通透 的窗墙系统， 最大限度地 延景透光入 室，使景观 与光线形成 奇妙的交汇。
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3、围廊——360度的围廊设计，最大限 度的将外部景观引入室内，居住完全自 然化
世联产品创新实现溢价的案例11PPT
1、完美融合欧洲现代建筑的飘逸层次感、日本 缘侧空间和中国古代窗棂的东方意趣
欧洲现代建筑的 飘逸、层次感
日本缘侧空间
中国古代窗棂
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世联产品创新实现溢价的案例11PPT
•建筑设计理 念
非洲大绿柄桑加工成 的木格栅，以其质地和 纹理形成了森林与建筑 之间的自然过渡，仿佛 是大树间生长出来的立 方体
深圳世联策划经典案例
深圳世联策划经典案例世联案例精华豪宅快速销售的秘笈——波托菲诺·天鹅堡二期2004-2-10项目背景波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。
在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？世联地产策划关键产品优势——1、区域环境的优越性波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套；2、品牌形象深入人心通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买；3、高端产品的稀缺性通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；4、户型设计的人性化动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化；营销方面——1、信息发布期2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注；2、客户积累期A VIP卡销售a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主，发售VIP卡；b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP卡信息；c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡；B VIP卡客户维护a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境；b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲，邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型；C 样板房展示样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。
世联高低配豪宅产品启动模式案例
启动期百分比 51％ 39％ －
学习改变命运,知 识创造未来
世联高低配豪宅产品启动模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
Case 水榭花都一期展示区
•3期 •2期 •1期
项目位置：福田香蜜湖度假村 ； 项目分3期开发：
1期：临水别墅与小高层； 2期：小高层 3期：高层
世联高低配豪宅产品启动模式案例
世联高低配豪宅产品启动模式案例
•最优资源优先启动 •观海户型的先期启动
•物业和配套的全面展示 •各类物业（高层、多层 、TH、独栋） •珊瑚公园 •5800平米商业 •4000平米会所 •4个公园，三个广场
Case 东海岸一期展示区
占地面积 建筑面积 容积率
总体 26 21 0.8来自启动期 13.2 8.7 0.6
世联高低配豪宅产品启 动模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
学习改变命运,知 识创造未来
[关键字]： 高低配、综合物业、低密度、启动模式
[案例简介]： 高低配物业类型项目如何启动，奠定形象地位
[说明]： 出处——[2007] GW-SZ-67 建发长沙天心区项目 提供人——陈京洲、黄传伟
启动模式案例启示总结
策略一 前期以高端物业入市，一举奠定高端形象
策略二
公共配套完全充分展示，化解区域陌生感， 产生震撼效果
策略三
打造核心展示区，树立项目形象、营造生活 氛围
世联高低配豪宅产品启动模式案例
Case 熙园一期展示区
学习改变命运,知 识创造未来
•2
•1
项目位置：福田香蜜湖路与莲花西路交汇处 ； 项目一次性开发完成掬水TOWNHOUSE（联排别墅）、高层、小
世联地产地铁商业成功案例研究
世联地产地铁商业成功案例研究世联地产是中国领先的地产开发商之一，其在地铁商业领域取得了一系列成功案例。
本文将通过研究世联地产在地铁商业领域的成功案例，探讨其成功之道及启示。
案例一：世联铂宫世联铂宫位于北京市CBD核心区域，紧邻地铁14号线金台路站，项目由世联地产开发并成功运营。
世联铂宫以低密度高端住宅为主开发，同时兼顾商业物业，并在地铁站周边打造了一站式商业综合体。
该项目通过充分利用地铁站的人流优势，吸引了大量购物、用餐等消费者，成为当地商业繁荣的新地标。
成功之道：1.地理位置优势：选择在地铁站附近开发商业项目，能够充分利用地铁站的人流优势，吸引更多潜在消费者，提高商业项目的吸引力和竞争力。
2.精准定位：世联铂宫充分考虑到当地消费者的需求，以高端品质、多元化服务为特色，成功打造了一站式商业综合体，满足了消费者的各种需求，取得了商业成功。
案例二：世联铂晶世联铂晶是世联地产在上海开发的地铁商业项目，位于地铁11号线迪士尼站旁。
该项目以特色商业街区为主打，融合了购物、用餐、休闲等功能，吸引了众多当地居民和游客。
世联铂晶成为了当地的网红商业街，吸引了大量人气和商机。
成功之道：1.独特定位：打造独特的商业街区，并结合地铁站的游客流量，吸引了众多游客和当地居民，成功打造成网红商业街，实现商业成功。
2.服务升级：世联铂晶在服务上下足功夫，提供贴心周到的服务，不断优化商业环境和消费体验，吸引了更多消费者，提高了商业效益。
案例三：世联铂泊世联铂泊是世联地产在深圳开发的地铁商业项目，位于地铁4号线福永站附近。
该项目以社区商业为主题，结合当地居民的生活需求，提供了购物、健身、餐饮等多种服务，成为了当地生活的便捷之处。
成功之道：1.社区定位：世联铂泊将商业项目定位于社区商业，充分考虑了当地居民的生活需求，提供了丰富多样的服务，成为了当地生活的便捷之所。
2.品质提升：在商业环境、服务质量等方面下足功夫，提供高品质的服务和商品，赢得了当地居民的认可和支持，实现了商业成功。
世联陌生区别墅产品制胜的三种模式
织沙滩排球，快艇等；高尔夫社区应该有高尔夫俱乐部；温泉社区 以温泉为主题的休闲活动自然不可少。
31
The End
32
15
红房子——安东（中国大陆）
悬臂： 可以使房子可以接连到山谷的任一个斜坡，接近的路 可以是在坡面上往上或往下，对于地形的原始型态并 没有太大的改变。 屋顶庭院： 庭院是属于社区的。而房子需要就像整个地景中的观 景庭一般属于自己的私密庭院，屋顶庭院就是如此。
16
ห้องสมุดไป่ตู้
俱乐部——承孝相（韩国）
本建筑以自然的材料建造，像是木料、不锈钢板
13
家具屋——板茂（日本）
为了让宽阔的基地发挥最大优势，设计师引用 了中国传统合院建筑的概念，让中庭坐落在住 宅的正中，房间则以基本的方形配臵围绕庭院 排列。本案选用了设计师自己研发多年的"傢具 住宅"系统（这是个利用组合式建材与隔热傢具 为主要结构体与建筑外墙的系统）作为本建筑 的营造方式。
14
[关键字]： 陌生区、别墅
[简介]： 给出了陌生区别墅产品制胜的三种模式：舶来型、收藏型和体验 型别墅，并分别给出了案例。
1
陌生区别墅开发以产品打造赢得市场
适用范围
陌生区：目前项目所在城市别墅市场尚未起步或未成熟，本项 非成熟市场：项目所在城市其他区域已经有较为成熟的别墅产
目将是该城市首批高端别墅项目之一。
10
12位名师打造的“长城脚下的公社”是收 藏型别墅的典范
“长城脚下的公社”位于北京水关长城脚下一个8平方公里 的山谷里 ，是由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏 的当代建筑艺术作品。 2002年应邀在威尼斯双年展第八届国际建筑展上展出。这 个项目一举荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。 同时，用木材和硬纸板制作的参展模型也被法国巴黎的蓬皮 杜艺术中心收藏，这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中 国的永久性收藏艺术作品 。
【房地产】世联新城开发模式研究及案例
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
PPT文档演模板
依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
PPT文档演模板
•新城发展 •模式
•资料来源：文献检索、世联分析
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依据新城发展的内在核心驱动因素和城
市功能的不同，可以分为6大新城发展模
式 •新城发展模式
•国 际 案 例
•田园新城
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
•A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
新城镇
•核 心 驱 动
汽车 的 普 及和 路 网的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出
跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价,使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
政府部门的主导作用: •在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。 •在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
【房地产】世联新城开发模式研究及 案例
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【房地产】世联：企业商务会所的五种开发模式
本报告是严格保密的。
世联模型
交际功能主导模式的商务会所比较强调私 属领地或上层氛围的营造
举例： 京城四大俱乐部 长城脚下的公社 棕榈泉国际公寓顶层
客户具象： 棕榈泉国际公寓的顶层整 体出售给一位外贸行业企 业主作为私人商务会所
产品 私人俱乐部、豪宅顶层、独栋别墅 入驻客户 财富人士、有实力的企业主 行业明星 关键要素 位于标志性高档物业中或市中心黄金地段 便于名流聚集 强烈的私属领地感或浓厚的上层交际氛围 功能组合及配套要求 配套规模不大，完全等同于高档酒店配套设施 配有高等级的物业管理或俱乐部管理 特点 经营居多 私人购买居多
产品 市中心高档酒店、城市豪宅 入驻客户 外地企业集团 市内中等规模企业 关键要素 城市中心地段 市内外交通便利 对外高档形象 较高私密性 功能组合及配套要求 酒店型配套 特点 短期使用频繁 重视居住空间的舒适度
本报告是严格保密的。
世联模型
本报告是严格保密的。
The End
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
世联模型
短期接待主导模式比较强调短期高档居住 和城市商务沟通环境的统一
举例： 北京饭店 长城大饭店 棕榈泉国际公寓 石上清泉（顺景园）
客户写真 中外运集团常年在市内酒 店召开短期商务性会晤 神州数码集团选择市内高 档酒店作短期产品推介会 亮马名居顶层整售，客户 常用来招待个人来访
世联研究模型
企业商务会所的五种开发模式
本报告是严格保密的。
[关键字]： 商务会所、开发模式
[简介]： 研究北京周边市场可用作企业商务会所的各类产品，将企业商务 会所这类边缘产品的开发归结为五大模式。
本报告是严格保密的。
世联模型
交际功能主导模式的商务会所比较强调私 属领地或上层氛围的营造
举例： 京城四大俱乐部 长城脚下的公社 棕榈泉国际公寓顶层
客户具象： 棕榈泉国际公寓的顶层整 体出售给一位外贸行业企 业主作为私人商务会所
产品 私人俱乐部、豪宅顶层、独栋别墅 入驻客户 财富人士、有实力的企业主 行业明星 关键要素 位于标志性高档物业中或市中心黄金地段 便于名流聚集 强烈的私属领地感或浓厚的上层交际氛围 功能组合及配套要求 配套规模不大，完全等同于高档酒店配套设施 配有高等级的物业管理或俱乐部管理 特点 经营居多 私人购买居多
产品 市中心高档酒店、城市豪宅 入驻客户 外地企业集团 市内中等规模企业 关键要素 城市中心地段 市内外交通便利 对外高档形象 较高私密性 功能组合及配套要求 酒店型配套 特点 短期使用频繁 重视居住空间的舒适度
本报告是严格保密的。
世联模型
本报告是严格保密的。
The End
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
世联模型
短期接待主导模式比较强调短期高档居住 和城市商务沟通环境的统一
举例： 北京饭店 长城大饭店 棕榈泉国际公寓 石上清泉（顺景园）
客户写真 中外运集团常年在市内酒 店召开短期商务性会晤 神州数码集团选择市内高 档酒店作短期产品推介会 亮马名居顶层整售，客户 常用来招待个人来访
世联研究模型
企业商务会所的五种开发模式
本报告是严格保密的。
[关键字]： 商务会所、开发模式
[简介]： 研究北京周边市场可用作企业商务会所的各类产品，将企业商务 会所这类边缘产品的开发归结为五大模式。
本报告是严格保密的。
世联地产小户型价值提升研究
世联地产小户型价值提升研究介绍随着城市化进程的加快，人口密度越来越大，住房资源相对紧张。
在这种情况下，小户型成为了一种重要的住房选择。
然而，小户型房屋的面积较小，如何提升其价值成为了一个需要研究的问题。
本文将对世联地产小户型价值提升进行研究和分析。
小户型定义小户型是指面积较小的住房单元，一般包括一间卧室、一个卫生间和一个客厅，面积在40~60平方米之间。
世联地产的小户型房屋世联地产是一家国内知名的房地产开发商，也提供了各种小户型房屋。
这些小户型房屋一般位于城市的中心地段，交通便利，配套设施完善。
世联地产通过设计和改造，提升小户型房屋的功能性和舒适性，进而提升其价值。
小户型房屋的设计原则针对小户型房屋，设计的原则主要包括以下几点：1.空间利用最大化：由于面积有限，充分利用每一寸的空间变得尤为重要。
可以通过设计合理的收纳空间、开放式厨房和隔断设计，将空间分区明确化，最大化地利用每一寸空间。
2.室内光线：小户型房屋如果没有良好的采光，会显得封闭和局促。
因此，充分利用自然光线和装饰手段，使得室内空间更加明亮，增强居住体验。
3.空间流畅性：小户型房屋的面积有限，空间流畅性能够使得整个房屋看起来更加开阔和宽敞。
可以通过设计合理的通道和无障碍空间，使得人们在小户型房屋内行走和活动更加流畅。
世联地产小户型价值提升的措施世联地产通过以下措施来提升小户型房屋的价值：1.空间利用创新：世联地产在设计小户型房屋时，充分利用嵌入式收纳、墙体收纳等手段来扩大储存空间。
墙面和天花板的嵌入式设计不仅增加了收纳空间，还能够提高空间的美感。
此外，世联地产还通过合理的隔断设计，将小户型房屋的空间分隔出不同的功能区域，提高了空间的利用效率。
2.采光设计：世联地产注重小户型房屋的采光设计。
通过增加窗户的数量和大小，合理布局窗户的位置，使得阳光可以更好地照射到室内，提高室内的亮度。
此外，世联地产还通过使用明亮的色彩和反光材料，增加室内的光线反射，使得整个空间看起来更加明亮。
【房地产】世联：综合体四种模式案例
综合体案例研究
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例研究内容
背景资料 项目定位 功能构成 经营方式 项目特色 关键驱动因素
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
模式一案例
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+……
主要租客：
香港西武、连卡佛、马莎百货 A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 香港唱片、环宇影音中心 屈臣氏 集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 星巴克、北京楼、锦江春 花旗、汇丰、揸打 UA金钟电影院
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
案例（1/3）
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
负一层
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。
负一层主要为停车场，临街部分为餐饮， 临地铁出口设一圈商业。
案例（1/3）
——香港太古广场
五星级酒店部分
港丽酒店
513间客房的五星级酒店
港岛香格里拉酒店 565间客房的五星级酒店
万豪酒店
602间客房的五星级酒店
太古广场二座：
建筑面积700,000平方呎、楼高27层的甲级 商厦，每层面积由21,000平方呎至22,000 平方呎。
太古广场三座：
建筑面积644,000平方呎、楼高34层的甲级 商厦，每层面积约20,000平方呎。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
一座 二座 三座
案例（1/3）
——香港太古广场
——香港太古广场
顶级购物中心部分
世联-创意产业园发展模式案例
复合型案例
项目基本情况介绍
澳洲昆士兰CIP
经过7年多的建设，澳洲昆士兰CIP发展成集教育培训、研发中心、 产业中心等功能于一体的创意产业园，是国际文化创意产业园区
的典范之一
• 简介：位于布里斯班市的西边，是 占地16公顷的“Kelvin Grove 都市 村庄”的主要建筑物，耗资6000万 澳元，2001年筹建，2004.5正式启 用
面逐步加强机制建设； 一大产业
杉并动画博物馆累计入
;
•逐步建立完整的创意 场人数突破10万人
产业财务支持系统
日本东京杉并区卡通产业聚集园区已成为日本广义动漫产业发展的一个缩影
单一企业型案例 独立主题型案例
复合型案例
项目基本情况介绍
东京杉并动画产业中心
政府在规划、展览、人才培养方面提供了大量的支持， 加速了杉并动画产业中心的成型
单一企业型案例 独立主题型案例
复合型案例
项目基本情况介
东京杉并动画产业中心
东京杉并动画产业中心：动漫产业积聚地，形绍成了一个 相对稳定成熟的制作、宣传与销售网络，产生良好的经
济效益和社会效益
• 东京杉并区位于东京西 郊，以文化博物馆为核 心，聚集日本17%的动 漫产业。
• 中心的主要设施：
—文化交流类：杉并文化博 物馆/购物中心/商务酒 店/生态公园
单一企业型案例 独立主题型案例
复合型案例
项目基本情况介
澳洲昆士兰CIP
开发历程 在CIP的发展过程中，产业群聚理论起了主导作用绍，不断向 主要的投资者 （包括政府和租户）推销园区理念和价值
—宝马研发中心：约有7000多工程师、 模型人员，计算机专业技术人员，在 这里为宝马汽车和未来技术从事研发 工作。
世联豪宅价值体系梳理及案例研究专题分享
本报告是严格保密的。
核心问题 豪宅案例研究 豪宅价值体系 湾区豪宅价值体系 本项目价值体系
加分项
豪宅驱动力模式
5
顶级豪宅价值体系构建
引子——奢侈品
奢侈——代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化…… 奢侈品——“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品”
“使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价”
成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合
从设计理念到Βιβλιοθήκη 材，从硬件到软性服务， 全方位打造产品附加价值
顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性
本报告是严格保密的。
10
先天资源
顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文） /海岸线
顶级豪宅沿绝版位臵分 布；
主要分布可分为两类： 1. 城市顶级豪宅必须具备
集美区
翔安区
海沧区
湖里区
思明区
厦门天价新地王于2007年9月8日产生——
国贸地产竞得地王——
2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方米 14447元和17533元；
总地价款约33亿元，地价一次付清
市场惊呼：“面粉比面包贵”
本报告是严格保密的。
G28 G29
2
项目属性界定
全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目
本报告是严格保密的。
8
考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系
城市中高密度豪宅多出现 在一二线及辐射外围型城 市；
——下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案
深圳豪宅市场 上海豪宅市场 二线豪宅市场 海外豪宅市场
世联主题地产开发模式
项目区位：距离深圳市区30多km，距离宝安区中心15分钟车程，属于陌生区域 项目规模：总占地2000亩，总建面180万m2，其中教育区16.2万m2 销售情况：1996～2000年没有引入清华附校，年销售量1.3万m2
2001年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校
成功开发居住地产的关键因素： 成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假 为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多 个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
召力 3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学
销售核心式——教育产业
分类
判断因素
高等教育 1、大学无法为居住地产创造市场需求 （大学城） 2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地
基础教育
1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28％，分布在 市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）
二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置
御温泉 平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区 2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房
经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。 商务会议多 。没有开发居住地产。
2001年捐资过亿引入清华附校， 至今年销售量15万m2 关键因素：1、宝安区人口较富有但区域教育条件较差，缺乏名校，清华附属学校
成功开发居住地产的关键因素： 成功经营起高品质的国际高尔夫球会。
经验借鉴：先成功经营高尔夫球会，再开发居住地产。以高品质的商务度假 为经营核心。
销售核心式——高尔夫球会
开发居住地产失败的典型案例：深圳龙岗植物园高尔夫
项目简介：规划用地面积2.56km2（3700亩） ，目前已建成27洞球场。1994 年在正式开始经营，目前仍未取得正式执照，但已有会员1900多 个。2001年开发17栋美式别墅，至今销售率为零。
召力 3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学
销售核心式——教育产业
分类
判断因素
高等教育 1、大学无法为居住地产创造市场需求 （大学城） 2、需要付出较大的代价，包括无偿提供土地
基础教育
1、山东省重点中学共57所，其中济南16所，占28％，分布在 市区。济南市区基础教育力量很强。（青岛9所，泰安3所）
二期30亩，扩大温泉规模、增加星级酒店客房
御温泉地理位置
御温泉 平面图
经营核心式——度假村
典型案例：珠海御温泉渡假村
开发历程：1998年2月，一期建成露天温泉、餐饮、露天休闲区 2001年2月，一期建成四星级酒店（70间客房、5个会议室） 2002年11月，二期增加温泉池和酒店客房
经营情况：经营状况良好，酒店平时入住率80％，周末和长假客满。 商务会议多 。没有开发居住地产。
价值管理-世联—CLD价值演绎和案例57 精品
► 通过三级中心构建社区生活体系，增强了社区凝聚力， 形成人性化的空间
► 建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方 式
► 社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社 区文化
20
哈尔滨世茂滨江新城 哈尔滨·世茂滨江新城
区位：松北新区，东临市政 府楼,北靠拟建省政府及中央 商务区,南面有规划的商业街。 西靠城市四环路；
金地国际中心
三里屯酒吧街 工体
长期居住、短期暂居与 大型商业、酒店、公寓、次级办公复合
富力城
纯粹的高端居住区
棕榈泉国际公寓
3
北京CBD区域
居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源 状况分化出混合居住区及中央居住区
中央居住区（CLD）
►交通：与CBD有便捷联系， 但受过境车流的干扰小
►边界：天然屏障阻隔CBD功 能的蔓延，保证区域的纯粹性
Town Center Single House Town House
Apartment Office/R&D
Lake School/Church
15
美国Reston社区 特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩 大社区内就业机会，增强社区归属感
尺度适中的街道，小巧 的空间,相比那些宽广的街 道,巨大的空间,更让人感 到亲切,温馨. 在给居民带来方便的同 时也可以解决部分就业问 题.
高层建筑群以弧型排列，沿江绵 延铺展,负有韵律与动感，体现社 区边，界感与序列感，同时成为城 市形象的绝佳展示面，成为松江 北岸众望所归的瞩目焦点。
低密度物业占据社区 内部最佳资源。
23
顶级配套提升项目档次与形象——配套设施完善，以2万平米超 奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所
► 建立高标准、高品质的配套设施，满足中产人群生活方 式
► 社区内部丰富的组织和活动，成为精英社区的象征与社 区文化
20
哈尔滨世茂滨江新城 哈尔滨·世茂滨江新城
区位：松北新区，东临市政 府楼,北靠拟建省政府及中央 商务区,南面有规划的商业街。 西靠城市四环路；
金地国际中心
三里屯酒吧街 工体
长期居住、短期暂居与 大型商业、酒店、公寓、次级办公复合
富力城
纯粹的高端居住区
棕榈泉国际公寓
3
北京CBD区域
居住功能上，主要受与CBD的交通联系及资源 状况分化出混合居住区及中央居住区
中央居住区（CLD）
►交通：与CBD有便捷联系， 但受过境车流的干扰小
►边界：天然屏障阻隔CBD功 能的蔓延，保证区域的纯粹性
Town Center Single House Town House
Apartment Office/R&D
Lake School/Church
15
美国Reston社区 特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩 大社区内就业机会，增强社区归属感
尺度适中的街道，小巧 的空间,相比那些宽广的街 道,巨大的空间,更让人感 到亲切,温馨. 在给居民带来方便的同 时也可以解决部分就业问 题.
高层建筑群以弧型排列，沿江绵 延铺展,负有韵律与动感，体现社 区边，界感与序列感，同时成为城 市形象的绝佳展示面，成为松江 北岸众望所归的瞩目焦点。
低密度物业占据社区 内部最佳资源。
23
顶级配套提升项目档次与形象——配套设施完善，以2万平米超 奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所
相关主题
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关注； 还农民建房8.92万平
规模
占地3万平米，总户数2631，9栋25-32层的高层商品 住宅组成，建筑面积 22.8万平米，容积率6.85；
米，将吃掉近2.8的容 积率，折算后楼面地 价作逾为50深00圳元第/平一米个，整可 能体的城利中润村空改间造低项。目， 品牌开发商的介入使
区位 物业
深圳福田区南端皇岗口岸、深圳河北侧、深港三铁交 汇处 ；
集商务公寓、商业裙楼以及住宅多种功能于一体的城 市综合建筑群；
项目备受关注，高成
类型 主力户型基本在40~90平米，以两房的户型为主；
本低利润的前提下，
比例 其中：商务公寓8.15万平米、住宅8.3万平米、商业3.
如何实现项目的成功
万平米、会所2000平米，各配套占总见面23%。
开发？
学习改变命运,知 识创造未来
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
创新溢价模式
沙 河 高 尔 夫 球 场
西南向海景 和蛇口景观
中信红树湾
华侨城人文 景观
规划中央公 园
东南向海 景
学习改变命运,知 识创造未来
开发策略确定——面临问题
项目面临的问题
问题1：如何化解高地价的压力？ 中信以2800元/平米的高楼面地价拿地，如何实现项目销售颠覆性 高价格和快速回现以实现利润并规避风险？
学习改变命运,知 识创造未来
规模 占地面积16.3万m²，建筑面积65万m²，容积率3.18
区位
深圳湾填海区，北临华侨城主题公园，西临沙河高尔 夫球场，东接规划中的中央公园，南临深圳湾。
开发 节奏
一期建面11.1万㎡，共588套，2004年10月开盘，已100 ％销售，实现高单价9800元/㎡；
二期建筑面积15.2万㎡，共740套，2005年9月开盘，目前 实现销售率97%,实现均价12200元/㎡；
举措2：整合周边资源并提升项目品牌价值，高形象启动， 建立竞争新规则，强势第一印象，打造国际湾区生 活理念的“高举高打”的营销方式
以湾区物业理念整合周边海湾、高尔夫、旅游景区等资源提升区域形象， 形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位； “湾区物业比肩全球” ，借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的滨海 富人社区形象以及项目和企业品牌。
价格 实现
一期实现9800元/平米的高单价，高出同期同类物 业2000元/平米，townhouse均价2.7万元/平米； 二期实现均价1.2万元/平米，楼王2.5万/平米； 三期价格已实现2.0万/平米，完全实现三期价格 提升产品溢价的目标。
已经成为深圳豪宅物业的代表作；
品牌 实现
成功定义中信=红树湾的区域定义，排他性极强；•世联项目价值提升的五种Fra bibliotek能性开发模式案例
世联项目价值提升的五 种可能性开发模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月28日星期日
可借鉴开发模式案例研究
为了借鉴成功经验并启发思路，我们选取的五个可借鉴类似城 市地位案例的开发模式进行研究与总结：
案例选取原则
与本项目在城市中所处区位和发展进程类 似案例；
选取案例
深圳中信红树湾； 金地名津——金地渔农村； 合肥金地国际城； 深圳星河国际； 北京中信大吉项目。
举措3：定位滨海大规模高尚社区，借助项目价值塑造，提 升企业品牌价值
借鉴东京湾设计，将海湾规划成为娱乐、休闲、购物于一身的滨海社区； 以大规模、巨额投资制造项目气势，造就滨海高档大盘形象。
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
学习改变命运,知 识创造未来
开发策略确定——实现效果
速度
一期开盘2日，成交280套，占总推出量的50%， 实现销售额6亿元，创下深圳豪宅销售奇迹；
问题2：如何在周边区域众多豪宅中脱颖而出，建立自身市 场影响力？
置身豪宅林立红树林片区、临近众多高端项目即将投入市 场的巨大压力，红树湾项目如何突出重围，奠定其在区域 的形象地位？ 问题3：如何在实现利润的基础上实现品牌的提升？ 如何运作备受瞩目的项目，实现项目品牌和企业品牌的提 升？
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
资金 开发商资金实力较强，对树立品牌要求较高。
品牌
学习改变命运,知 识创造未来
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
开发强度增值 模式
金地名津——金地渔农村城中村旧改项目
地块背景：
区位得天独厚，最
靠近香港的项目，“
双城商务”要道，深
港轨道无缝对接咽喉
门户之地；
深圳第一个整体城
中村改造项目，备受
使中信品牌成为豪宅开发商品牌。
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
品质为重，兼顾面积的创新溢价模式条件分析
资金
品牌
区位 优质地段地价成本较高
规模
区位
客户愿意为品质买单，即所谓的“产品型”市
市场 场；
市场
高端客户购买力强，易于接受创新型产品。
规模
当地规模较大的项目，适合分期开发，容易形 成规模效应
学习改变命运,知 识创造未来
开发策略确定——应对策略
应对开发策略
举措1：挖掘产品品质，创新高尚形象——颠覆新一代豪宅 价值评价标准实现项目高额溢价，同时兼顾面积
全新岭南风格园林、一期“空中院馆”、二期“空中花园街”户型和社区 规划中大量创新，提升产品细节品质和其独特风格展示社区的全新理念； 崭新的现代社区风格设计配合区域形象，有助于湾区物业概念的打造。
三四期总建筑面积25万㎡，共1400套左右。
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
中信红树湾策划经理访谈摘要
地段好，位于新兴的豪宅片区 ，纯粹片区，高起点，高规划， 升值潜力巨大；
学习改变命运,知 识创造未来
从豪宅的推出量来看，中心区 的楼盘销售已见颓势，而华侨城 、香蜜湖虽仍是热点，但毕竟供 应量有限，罗湖均为旧改项目， 深圳湾区将成为2004深圳房地产 市场的最热点；
案例借鉴要点 项目背景、主要开发策略，成功主要手段
学习改变命运,知 识创造未来
•世联项目价值提升的五种可能性开发模式案例
创新溢价模式
中信红树湾——项目背景
地块背景：
03年，中信以2800 的楼面地价接手红树 湾；
深圳地王，从拿地 到销售各个环节均备 受瞩目；
稀缺豪宅板块
——红树林片区；
区位优势空前绝后 ； 其升项将值 目备潜从受力出瞩巨生目大就，。注高定昂 的地价、豪宅片区的 特质、3.18的容积率 都决定了中信红树湾 的必须寻找突破的开 发模式。