新密市场研究报告

新密城市研究
新密市位于河南省中部，处在郑州都市圈的东南发展轴上，为中原城市群的腹心位置，具有良 好的发展和区位优势。
荥阳
巩义
郑州
新密 登封 新郑
单位（亿元）
河南中部，郑州与新密相邻 东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连；距河南省会郑州40公里， 中原名刹少林寺55公里，新郑国际机场45公里。市域东西长46.2公里，南北宽32.4公里，总面积为998.16平方公 里。辖4个街道、11个镇、2个乡，1个风景区管委会：总面积为1001平方公里。
中强御金湾 瑞祥花园 金鼎御园 中兴融园 金海洋房 金城花园 金铂宫 美景山城
东区
未来城市 花园
青屏苑
天园城中 城
御景天城
祥和铭居
中强国际
青屏苑
西区
东区
金域华府
新密市房地产市场研究
市场供应——总供应量累计约115.5万㎡，但从2010年全年去化情况及2011年上半年去化情 况看，市场年去化量仅20万方，供求关系严重失衡。
Ø 三四线城市的客户特征
人群特征：一般情况下，三、四线城市都有固定且集中的高收入群体。
这类人群一般集中在垄断行业、医疗卫生机构等，及有灰色收入的
政府公务员、生意人群体，这些是三、四线城市传统的主力购房群体。 另外，一些城市的支柱产业可能会成为该城市的经济支柱。 比如煤矿产业对于新密的重要意义， 这些支柱产业的从业人员往往是该城市房地产消费的目标客户。 但是无论目标客户用行业划分，或是以地域划分， 三、四线城市目标客户的攀比炫耀心理明显，圈层聚集，容易扎堆，
Ø 业务员水平
业务员的素质体现在两个方面，精神面貌和业务能力。 从实际的情况来看，三、四线城市多数业务员精神面貌较差， 服装不能统一或者质量太差，形象气质难与产品匹配。 业务员出身背景复杂，与各级领导存在关系，旱涝保收，难以管理。 业务能力还停留在介绍阶段，切客能力弱，缺乏对客户的启发和引导， 客户成交比例低，变相造成对到访客户的资源浪费。
领秀城
价格特征：板块内项目不多，但商业、休闲配套完善，房价较高，集中在40004300元/平米之间。 产品特征：主要是以小高层、高层为主，多层已成为稀缺；主力户型为87-92平 方左右两房、125-135平方左右的三房。 客户特征：配套齐全，主力客户为私营业主及企业中高层和附近县城客户为主， 与新区客户特征相近。
平 安 路
金鼎御园 3700-4000 元/平方
开 阳 路 长 乐 路
农 业 路
北 密 新 路 溱水路
密 州 大 道
新城区板块
御景天城 3900元/平 米 永威金域华 府 4300元/㎡
金源新天 地 3600元/平 方
金城花园 4100元/平 方
东城区板块
天园城中 城 4000元/平 方
西大街
青屏广场板块
物业类型：高层住宅、商业街
建筑风格：新古典主义 建筑规划：半围合式 销售情况：一期2010年12月11日内部选房， 当天选房300多套，剩余房源重新认筹， 2011年7月10日开盘，当天去化90% 一期户型配比
户型
一房 两房 三房 四房
一 期
较好。
面积区间
69 87-92 127-132 147
瑞祥花园
青屏苑 御景天城 金域华府
10
38 11 11
6
—— —— 2.5
0.15万方
6.44万 —— 2.5
3800
4300 —— 4500
合计
115.5
23.2
13.39
——
新密房地产市场格局 新密市房地产市场研究
未 来 大 道
永威金域 蓝湾 未开盘 荣域华府 未开盘
政 通 路
中强御金 湾 4200元/平 方
一类居住用地。成片开发新居住区，以中档多
层为主，综合解决道路、水、电等市政基础设 施和公共服务设施建设，完善社区服务，形成 一定的吸引力，引导中心城区人口向新区转移。
新密城市研究
城市未来向西发展，西区规划中的城市高品质住宅区、政务区；为项目提供良好的发展机遇；
规划中 未来城 市中心 区
现城市 中心区
主的工贸城市。
城市发展方向——调整完善中心城区组团、 老城组团和城东组团；重点发展城西组团、 科技园组团和城北组团；重点向西发展，兼 顾向北发展，控制向东、南发展。 空间布局结构——组团式结构形态，共有 六个组团（中心组团、老城组团、郑煤集团 组团、新华路组团、西区组团、东区组团）， 同时以双环、方格路网、单中心和南北主轴 线结构进行空间组织。 新城西区规划 新城西区组团以行政及文化娱乐、体育、商业 为主，用地面积6.0平方公里，人口规模9万。 以近、中期为卡发重点，在青屏山以南，安排
第三阶段
$8000 $10000
$1000
$4000
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
第二阶段
1
ห้องสมุดไป่ตู้
2
3
4
第一阶段
必需 丰富 提升 享受
2010年新密人均GDP:7500元
新密城市研究
城市发展规划——以新密市城区为中心，重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展
城市性质——新密市城区是郑州都市圈的 重要卫星城市，新密市的政治、经济和文化 中心，以发展能源科技工业和管理服务业为
区域前景判断
金成花园
区域未来可供开发的土地有限，住宅供应以中小规模的小高层、高层产品为主， 价格方面在4500元/平方左右。
新城区板块——供应热点，城市新核心区、起点较高，潜力巨大
片区印象
道路交通：内向、外向交通都较为便利，多条交通枢纽主干道； 板块配套：未来的城市行政、居住中心，但人气不够，生活、商业配套正在完 善中。
青屏广场板块——核心商业区，配套完善，价格升值空间大
片区印象
道路交通：板块内向、外向交通都较为便利，长乐路、青屏大道、西大街等多
条交通主干道贯穿东西南北； 板块配套：板块内生活、商业配套较为齐全，休闲广场青屏广场、金博大、丹 尼斯等等，聚集了休闲、娱乐、服务、购物、居住等复合功能；
区域楼市特征
新密市房地产市场以前主要以“小产权”占据市场主流，自住开发，随着城市的发展，正在逐步走向规范化专业化，
市场机遇和挑战同时存在。
2009年至今，新密房地产市场开 2005年前主要以私人 开发的规模较小的单 独的楼栋为主。 康年花园、鑫苑花园 、凯悦园邸是最早出 现的小区。 出现了中强国 际、未来花园 等超过10亩的 成型项目 2006年后新密房地产进入了“准正规”阶段， 品牌开发商以“金城置业”较大，其开发的“ 金城时代广场”是新密最大的项目，将近百亩 的大盘，以商场、高层商住楼裙楼为主的集休 闲、购物、娱乐、餐饮等为一体大型复合型物 业。 发从中低端向高端跨越，出现了 中强御金湾,金成花园以及本案项 目等高端住宅项目，2011年郑州 知名房地产开发商永威置业两大 高端品牌项目进驻新密，新密市 房地产市场专业化的比拼愈显激 烈。
新密市完成了平安路以西、未来大道以东，铁路以北、屏阳路以南2.58平方公里新城市中心区修建性详细规划，
顺利通过省建设厅评审。 城市发展思路：“东区抓改造，净绿亮美，提升品位，中区抓商贸，完善功能，增进活力，西区抓增容，拉大 框架，树立形象。 城市向西发展，无疑为项目提供了良好的发展机遇；
新密市房地产市场研究
新密市的综合经济实力较强，发展水平极高。新密市的经济发展呈现出高速发展的态势。新密市 的居民的消费水平较高，消费能力较强。高速发展的经济状况为新密市房地产行业的发展奠定了 坚定基石。 第二产业占据比例较大，市区煤矿开采、耐火材料等相关产业发展较好，有着相对雄厚的经济基 础，居民较强的购买能力，但是，随着郑煤集团外迁以及国家对煤矿的加强管制，资源城市未来 面临城市转型问题。
领秀城 4300元/平 米
雪 花 街
青屏大街
东大街
嵩山大道
新密在售住宅项目主要分布在西部新城区，其次是位于新老城区过渡的商业中心区青屏广场附近，东城区暂无新项目销售，这主要 与政府对新区的规划方向和政策倾向性有密切关系。 根据目前已入市但尚未正式销售的项目分布情况综合分析，预计未来几年新密房地产发展方向仍将以新城区为主。
通过各种关系形成一个复杂无形的关系网络，排斥较低圈层群体，彼此间信息通畅迅速。
Ø 销售现场管理水平
与一、二线城市相比，三、四线城市的销售案场管理水平明显偏弱。 主要体现在人员的招聘培训不规范、案场纪律松散、竞争机制不明显、
制度执行不彻底、客户服务理念欠缺等。这些问题的出现制约了产品的销售进程，
但另一方面也为专业营销策划公司的成绩突破提供了机遇， 从提升销售案场管理水平着手，往往会成为专业销售代理公司工作的突破点。
区域楼市特征
金御华府
价格特征：板块项目较为集中，品质以中高档住宅为主，价格集中在40004300元/平米。行政新区，政府重点规划，楼盘升值空间较大。 产品特征：产品较为多样，多层、小高层和高层、别墅，以多层为主；户型 以舒适型为主，主力户型为90平方左右两房、130平方左右的三房与160平方左
项目名称 中强〃御金湾 金城时代广场 中兴融元 天园城中城 美景山城 物业类型 联排，洋房 高层 高层 高层 多层 多层、小高层、 高层 高层 高层 高层 总建筑 (万㎡） 16 5 3.5 4 15 已推出面积 (万㎡） 3.5 3.2 2 2 6.5 当前 可售面积 1万方 1.8万方 1.5万方 2万方 0.5万方 现阶段成交均价 高层4300 精装4500 二期3500 三期3700 目前4100 3900 4000 4100 现阶段动态
开发商：新密市祥和房地产开发有限公司对外报价：一期内部选房价3800元/㎡
项目地址：青屏广场南侧
栋26-30层高层组成，一期为三栋高层，600 多套房源