新密市场研究报告

主的工贸城市。
城市发展方向——调整完善中心城区组团、 老城组团和城东组团；重点发展城西组团、 科技园组团和城北组团；重点向西发展，兼 顾向北发展，控制向东、南发展。 空间布局结构——组团式结构形态，共有 六个组团（中心组团、老城组团、郑煤集团 组团、新华路组团、西区组团、东区组团）， 同时以双环、方格路网、单中心和南北主轴 线结构进行空间组织。 新城西区规划 新城西区组团以行政及文化娱乐、体育、商业 为主，用地面积6.0平方公里，人口规模9万。 以近、中期为卡发重点，在青屏山以南，安排
领秀城 4300元/平 米
雪 花 街
青屏大街
东大街
嵩山大道
新密在售住宅项目主要分布在西部新城区，其次是位于新老城区过渡的商业中心区青屏广场附近，东城区暂无新项目销售，这主要 与政府对新区的规划方向和政策倾向性有密切关系。 根据目前已入市但尚未正式销售的项目分布情况综合分析，预计未来几年新密房地产发展方向仍将以新城区为主。
平 安 路
金鼎御园 3700-4000 元/平方
开 阳 路 长 乐 路
农 业 路
北 密 新 路 溱水路
密 州 大 道
新城区板块
御景天城 3900元/平 米 永威金域华 府 4300元/㎡
金源新天 地 3600元/平 方
wenku.baidu.com
金城花园 4100元/平 方
东城区板块
天园城中 城 4000元/平 方
西大街
青屏广场板块
2 3 2 省 道
郑少洛高速 316省道 321省道 郑 石 高 速
新郑—新密—登封—临汝
总长138.5公里（其中新建108.5公里，利用新密铁路改造30公里） 2010年，计划开建设郑州至新密的快速通道，计划改造郑州至新密的公路；
323省道
新密城市研究
2009年新密市三产结构
第一产业 5%
第三产业 35% 第二产业 60%
瑞祥花园
青屏苑 御景天城 金域华府
10
38 11 11
6
—— —— 2.5
0.15万方
6.44万 —— 2.5
3800
4300 —— 4500
合计
115.5
23.2
13.39
——
新密房地产市场格局 新密市房地产市场研究
未 来 大 道
永威金域 蓝湾 未开盘 荣域华府 未开盘
政 通 路
中强御金 湾 4200元/平 方
区域前景判断
金成花园
区域未来可供开发的土地有限，住宅供应以中小规模的小高层、高层产品为主， 价格方面在4500元/平方左右。
新城区板块——供应热点，城市新核心区、起点较高，潜力巨大
片区印象
道路交通：内向、外向交通都较为便利，多条交通枢纽主干道； 板块配套：未来的城市行政、居住中心，但人气不够，生活、商业配套正在完 善中。
一类居住用地。成片开发新居住区，以中档多
层为主，综合解决道路、水、电等市政基础设 施和公共服务设施建设，完善社区服务，形成 一定的吸引力，引导中心城区人口向新区转移。
新密城市研究
城市未来向西发展，西区规划中的城市高品质住宅区、政务区；为项目提供良好的发展机遇；
规划中 未来城 市中心 区
现城市 中心区
通过各种关系形成一个复杂无形的关系网络，排斥较低圈层群体，彼此间信息通畅迅速。
Ø 销售现场管理水平
与一、二线城市相比，三、四线城市的销售案场管理水平明显偏弱。 主要体现在人员的招聘培训不规范、案场纪律松散、竞争机制不明显、
制度执行不彻底、客户服务理念欠缺等。这些问题的出现制约了产品的销售进程，
但另一方面也为专业营销策划公司的成绩突破提供了机遇， 从提升销售案场管理水平着手，往往会成为专业销售代理公司工作的突破点。
右的四房。
客户特征：主力客户以私营企业主和行政机关单位员工等高收入人群为主。
区域前景判断
区域房地产发展过度依赖于市政建设速度，且潜在供应量加大，区域竞争激 烈；
高档品质楼盘不断增加，区域竞争升级； 高层产品逐渐成为区域主流，区域未来均价有望达到4500元/平方以上。
中强御金湾
典型楼盘分析——领秀城
新密城市研究
新密市位于河南省中部，处在郑州都市圈的东南发展轴上，为中原城市群的腹心位置，具有良 好的发展和区位优势。
荥阳
巩义
郑州
新密 登封 新郑
单位（亿元）
河南中部，郑州与新密相邻 东临新郑，西接登封，南傍禹州，北依荥阳，东北与郑州搭界，西北与巩义相连；距河南省会郑州40公里， 中原名刹少林寺55公里，新郑国际机场45公里。市域东西长46.2公里，南北宽32.4公里，总面积为998.16平方公 里。辖4个街道、11个镇、2个乡，1个风景区管委会：总面积为1001平方公里。
Ø 三四线城市的客户特征
人群特征：一般情况下，三、四线城市都有固定且集中的高收入群体。
这类人群一般集中在垄断行业、医疗卫生机构等，及有灰色收入的
政府公务员、生意人群体，这些是三、四线城市传统的主力购房群体。 另外，一些城市的支柱产业可能会成为该城市的经济支柱。 比如煤矿产业对于新密的重要意义， 这些支柱产业的从业人员往往是该城市房地产消费的目标客户。 但是无论目标客户用行业划分，或是以地域划分， 三、四线城市目标客户的攀比炫耀心理明显，圈层聚集，容易扎堆，
新密城市研究
根据城市整体GDP走势、房产市场指标、消费能力、消费意愿、消费偏好等不同经济背景属性 来判断商业的发展阶段。新密较高的人均GDP水平使我们得出新密目前处于接近第三阶段，即 将进入提升型消费阶段。 人均GDP与消费需求变化
核心城市 沿海城市 中部城市 西南城市
第四阶段
享受型消费阶段 物质消费后，满足精神需求， 倾向于休闲、享乐型消费。 提升型消费阶段 体现个性特点的消费阶段， 关注品质、讲究品牌消费。 丰富型消费阶段 较好解决基本生活后的消费阶 段，延展基础消费内容。 生活必需型消费阶段 满足生活基本需要，以吃、 穿、用为主要消费内容。
第三阶段
$8000 $10000
$1000
$4000
第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段
第二阶段
1
2
3
4
第一阶段
必需 丰富 提升 享受
2010年新密人均GDP:7500元
新密城市研究
城市发展规划——以新密市城区为中心，重点向西发展，兼顾向北发展，控制向东、南发展
城市性质——新密市城区是郑州都市圈的 重要卫星城市，新密市的政治、经济和文化 中心，以发展能源科技工业和管理服务业为
新密市的综合经济实力较强，发展水平极高。新密市的经济发展呈现出高速发展的态势。新密市 的居民的消费水平较高，消费能力较强。高速发展的经济状况为新密市房地产行业的发展奠定了 坚定基石。 第二产业占据比例较大，市区煤矿开采、耐火材料等相关产业发展较好，有着相对雄厚的经济基 础，居民较强的购买能力，但是，随着郑煤集团外迁以及国家对煤矿的加强管制，资源城市未来 面临城市转型问题。
新密市完成了平安路以西、未来大道以东，铁路以北、屏阳路以南2.58平方公里新城市中心区修建性详细规划，
顺利通过省建设厅评审。 城市发展思路：“东区抓改造，净绿亮美，提升品位，中区抓商贸，完善功能，增进活力，西区抓增容，拉大 框架，树立形象。 城市向西发展，无疑为项目提供了良好的发展机遇；
新密市房地产市场研究
新密城市研究
新密距离郑州、机场距离较近，城市间交流 较为便利；
交通现状：
地处陇海、京广两大铁路和107国道、310国道、连霍高速公路郑汴路段、京珠 高速公路等四大干道公路十字叉地区，郑少洛高速公路中间重要节点位置，交 通区位条件十分突出。
中原城市群发展带来的交通规划利好：
《中原城市群城际轨道交通网规划》获国家发改委批复郑州至洛阳线（新郑机 场-登封-洛阳）经过新密，全长约145公里，从新郑机场引出，经新密、登封至 洛阳南，预计开工时间为2011年。
区域楼市特征
金御华府
价格特征：板块项目较为集中，品质以中高档住宅为主，价格集中在40004300元/平米。行政新区，政府重点规划，楼盘升值空间较大。 产品特征：产品较为多样，多层、小高层和高层、别墅，以多层为主；户型 以舒适型为主，主力户型为90平方左右两房、130平方左右的三房与160平方左
青屏广场板块——核心商业区，配套完善，价格升值空间大
片区印象
道路交通：板块内向、外向交通都较为便利，长乐路、青屏大道、西大街等多
条交通主干道贯穿东西南北； 板块配套：板块内生活、商业配套较为齐全，休闲广场青屏广场、金博大、丹 尼斯等等，聚集了休闲、娱乐、服务、购物、居住等复合功能；
区域楼市特征
项目名称 中强〃御金湾 金城时代广场 中兴融元 天园城中城 美景山城 物业类型 联排，洋房 高层 高层 高层 多层 多层、小高层、 高层 高层 高层 高层 总建筑 (万㎡） 16 5 3.5 4 15 已推出面积 (万㎡） 3.5 3.2 2 2 6.5 当前 可售面积 1万方 1.8万方 1.5万方 2万方 0.5万方 现阶段成交均价 高层4300 精装4500 二期3500 三期3700 目前4100 3900 4000 4100 现阶段动态
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
新密市房地产发展历史
新密市房地产市场研究
历史成交分析
三房130-140㎡，四房160-170㎡户型是目前新密市成交的主力户型。
三房130-140㎡
四房160-170㎡
新密市房地产市场研究
新密市房地产的热点区域集中在城市西区，东区主要为老城区，目前新品 供应相对较少。 西区
物业类型：高层住宅、商业街
建筑风格：新古典主义 建筑规划：半围合式 销售情况：一期2010年12月11日内部选房， 当天选房300多套，剩余房源重新认筹， 2011年7月10日开盘，当天去化90% 一期户型配比
户型
一房 两房 三房 四房
一 期
较好。
面积区间
69 87-92 127-132 147
新密市房地产市场以前主要以“小产权”占据市场主流，自住开发，随着城市的发展，正在逐步走向规范化专业化，
市场机遇和挑战同时存在。
2009年至今，新密房地产市场开 2005年前主要以私人 开发的规模较小的单 独的楼栋为主。 康年花园、鑫苑花园 、凯悦园邸是最早出 现的小区。 出现了中强国 际、未来花园 等超过10亩的 成型项目 2006年后新密房地产进入了“准正规”阶段， 品牌开发商以“金城置业”较大，其开发的“ 金城时代广场”是新密最大的项目，将近百亩 的大盘，以商场、高层商住楼裙楼为主的集休 闲、购物、娱乐、餐饮等为一体大型复合型物 业。 发从中低端向高端跨越，出现了 中强御金湾,金成花园以及本案项 目等高端住宅项目，2011年郑州 知名房地产开发商永威置业两大 高端品牌项目进驻新密，新密市 房地产市场专业化的比拼愈显激 烈。
开发商：新密市祥和房地产开发有限公司对外报价：一期内部选房价3800元/㎡
项目地址：青屏广场南侧
栋26-30层高层组成，一期为三栋高层，600 多套房源
一期2011年开盘4200元/㎡
规模：占地130亩，总建面38万平方，由15 定位：市中心38万平方公园家 城中村改造项目，也是目前规 模最大的项目，周边配套完善，临 近青屏广场，规划较为新颖，半围 合式住宅、商业街相结合的纯高层 项目，定位较高，市场客户接受度
领秀城
价格特征：板块内项目不多，但商业、休闲配套完善，房价较高，集中在40004300元/平米之间。 产品特征：主要是以小高层、高层为主，多层已成为稀缺；主力户型为87-92平 方左右两房、125-135平方左右的三房。 客户特征：配套齐全，主力客户为私营业主及企业中高层和附近县城客户为主， 与新区客户特征相近。
中强御金湾 瑞祥花园 金鼎御园 中兴融园 金海洋房 金城花园 金铂宫 美景山城
东区
未来城市 花园
青屏苑
天园城中 城
御景天城
祥和铭居
中强国际
青屏苑
西区
东区
金域华府
新密市房地产市场研究
市场供应——总供应量累计约115.5万㎡，但从2010年全年去化情况及2011年上半年去化情 况看，市场年去化量仅20万方，供求关系严重失衡。
Ø 业务员水平
业务员的素质体现在两个方面，精神面貌和业务能力。 从实际的情况来看，三、四线城市多数业务员精神面貌较差， 服装不能统一或者质量太差，形象气质难与产品匹配。 业务员出身背景复杂，与各级领导存在关系，旱涝保收，难以管理。 业务能力还停留在介绍阶段，切客能力弱，缺乏对客户的启发和引导， 客户成交比例低，变相造成对到访客户的资源浪费。