2011年成都市上半年土地市场分析

3.新都：土地市场活跃 供需量大
2011年上半年新都区共供应住宅、商业用地10宗，成交10宗，成交率继续保持100%，总计净用地面积为1358.92亩，其中住宅用地683.16亩，商业用地675.76亩，占郊县区总成交量34.2%，在郊县区中排名第一位，同比上涨36.1%，环比上涨7.0%，总成交金额为21.17亿元，同比上涨85.4%，环比上涨12.9%。
七.土地市场发展趋势预判
受“新国八条”影响，成都土地市场遭遇寒流，优质地块流拍、底价成交的尴尬局面频现，将市场信心的不足表现得淋漓尽致，此种状况在近几次拍卖会上显得尤为严重，调控下商品房去化趋缓，直接使得开发商在土地市场上难有作为。
而从近期的金融政策来看，累计加息和频繁上调准备金率，对购房者而言仅是增加月供及贷款时间可能延长的问题，对开发商则是融资成本大幅飙升，在调控不放松，且销售不畅的情况下，观望不下手成为诸多开发商的应对之策。
虽然目前地方财政饱受压力，但下半年中央政策松绑的可能性微乎其微，而商品房销售压力则持续加大，开发商资金链加剧紧张，拿地意愿不高，故即使在市场放量的情况下，土地市场大幅回暖可能性也并不大。
开发商目前主要的任务是加快销售，回笼资金，如果三四季度商品房销售出现松动，即市场以价换量带动成交，而同时地价回归到相对合理的区间，开发商仍会伺机出手。
4.温江：成交总量大幅上扬 ，成交时间集中
2011年上半年温江区供应5宗住宅、商业用地，成交5宗，成交率也达到了100%。净用地面积为654.53亩，其中住宅用地628.08亩，商业用地26.45亩，总成交量在郊县区中排名第三，同比上涨45.1%，环比大幅上涨177.3%，土地出让金总计为12.48亿，同比上涨60.6%，环比上涨176.7%。成交时间大部分集中在1月，成交量为604.49亩，占到上半年总成交量的比例高达96.2%，2月-5月温江区土地市场暂时沉寂，无土地供应成交信息，6月仅成交一宗面积约为50.4亩小幅地块。
2.商住差距缩小
2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1047.21亩，商业用地与住宅用地的差距开始缩小，相信也是受到住宅市场销售遇阻，商业不限购的影响。
主城区住宅整体楼面均价为2605元/平方米，商业为1377元/平方米，与以往相比，商住价格差距也有所缩小。
四.成都市近郊土地供需市场概况
2011年上半年郊区县共供应国有建设用地55宗共计4531.00亩，成交50宗共计3972.58亩，流拍（或挂牌终止）5宗，成交率为90.9%，其中住宅及商业用地分别成交 2441.20亩、1531.38 亩，其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%，环比上涨21%和12.3%。各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为2472.81亩和1975.79亩，占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。
2011年成都市上半年土地市场分析
一．2011年上半年土地市场相关政策分析
1.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知
主要内容：在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保；进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
二.成都市主城区土地供需市场概况
1.供应有所上升 成交微降
2011年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积2800.28亩，成交2364.71亩（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降4.2%。
出让金缩水近两成 政府财政压力加大
而据中原数据统计，成都市主城区2011年上半年成交面积为2364.71亩，占去年全年总成交面积的49.8%，而出让金为125.64亿，仅占到去年全年出让金的37.4%，地价回落可见一斑。地方政府严重依赖的土地财政遭遇危机，这也将直接影响保障房建设资金的落实。
住宅限购 商业用地受追捧
价格相对较低
2011年上半年双流县土地整体成交楼面均价为835元/平米。整体区位条件与之相近的郫县和温江的整体均价分别达到988元/平米和835元/平米。从整体情况来看，双流县成交价格相对较低。
2.郫县：受整体土地市场疲软的影响 供需量大幅下降
2011年上半年郫县共供应3宗住宅、商业用成交3宗，成交率达到100%。总成交量约为186.73亩，其中住宅用地成交138.22亩，商业用地成交48.52亩，同比下降77.4%，环比下降87.6%，总成交量在近郊县区排名倒数第二，出让地块大小适中，区域位置相对一般，加之其中有两宗有公租房配建要求，开发商拿地理性，没有出现知名房企参与争夺，整体溢价率不超过15%，价格平稳。
5.龙泉：土地市场暂时沉寂
6.小结
2011年上半年郊县区除新都区外，其他各个郊县区均有不同程度的降温，尤其是龙泉，沉寂时间长达半年，传统的供地大区双流县也出现了大幅度萎缩，从成交时间来看，绝大部分集中在1月，5月和6月。造成这种冷热不均的原因来自很多方面，限购令的出台，令整体房地产市场不景气，信贷政策收紧，造成开发商资金压力不断加大，拿地愈发理性，也造成多宗优质地块流拍。上半年无论成交量，或是成交金额，都有较大幅度的降低。
地票重启 双竞制试行 土地交易出新规
去年被紧急叫停的地票制度重新出台，完善及修正了此前不合理的部分，将炒作风险大为降低；而在土地出让中搭售保障房、限地价、竞保障房面积等供地新模式开始试行，在抑制地价的同时也促进保障房建设，可谓一举两得，但在目前的市场状况下，开发商对后市持谨慎态度，因此显得并不积极，但此种供地模式可在一定程度上转移保障房建设压力，在出让金缩水的情况下，将会被常态化使用。
2011年上半年，土地市场高低起伏，从2010年4季度延续而来的高烧被限购令浇熄，虽然数量上有上年4季度的支撑，与往年不相上下，但地块成交价格及溢价率回落明显，底价成交地块增多，成交楼面地价下跌达4成多；虽然政府已经相应调整土地出让数量及速度，但以往竞相争抢的城西优质地块也遭遇流拍，显示出市场信心的严重不足。
成交价格变动明显
2011年1月以挂牌方式成交郫县古城镇古城村二社地块，面积约为33.05亩，成交楼面价仅为371元，之后郫县土地市场开始长达数月的沉寂，5月破冰，成交区域位置较好的郫县红光镇仁和村，犀浦镇双林村两宗地，，且有配建公租房的要求，但规模适中，利于开发，成交价格有所上升，平均楼面价达到1059元/平米。
政策影响：将保障房用地计划列出，增加中低价位普通商品房用地，进而从源头上增加保障房供应；
完善土地出让方式，推广“限房价、竞地价”的方式，改变目前单一价高者得的出让方式，将地价控制在一定更为合理的程度，以控制商品房成本，最终达到控制房价的目的，从执行的情况来看，成都市目前的土地出让中，已经频繁的使用此种方式，基本达到了间接降低了土地出让价格的目的。
受限购令影响明显 月度冷热变化突出
2011年第一季度没有新增供应，其供应量成交量全部为2010年第四季度土地公告量。一月集中供应成交，其供应量和成交量分别占上半年的63.3%和61.2%；2月郊县区土地市场骤降，供应量和成交量均仅为13.82亩，占到上半年总量0.35%；3月和4月受限购令，土地政策调整等因素的影响，政府放缓推地速度，开发商拿地愈发谨慎，土地市场降到冰点，暂时沉寂；5月郊县区土地市场破冰，供应量和成交量开始微升，6月迎来土地供应成交的小高峰，土地市场进入平大
2011年上半年双流县共供应国有建设用地11宗，净用地面积总计1113.89亩，成交7宗，流拍4宗，总计流拍净用地面积为479.02亩，流拍率达到43%。在各郊县区中双流县降幅最大，其供应量和成交量分别为1113.89亩和616.87亩，同比下降89.1%和93.7%，由此可见双流县土地市场降温明显。
2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见；商业部分，2010年下半年开始的“商业热”持续，土地市场影响明显，2011年上半年商业类用地供应1416.12亩，成交1128.00亩，环比分别增长49.1%及18.8%。
三.2011年上半年成交用地可开发情况
1.住宅开发量下跌 商业大幅增加
2011年上半年，成都主城区成交住宅用地可建总面积总计约287.16万平米，环比2010年下半年降低了13.7%。成交的商业用地可建总面积约349.52万平米，环比2010年下半年增长46.9%。
上述数据中可以看到，由于住宅销售遇阻，不受限购的商业地产扛起大旗，在土地交易市场上也颇受欢迎。
全为拍卖出让，多为大地块
2011年上半年温江区成交地块全部为拍卖出让，且住宅用地占据主导，住宅用地成交628.08亩，占到总成交量的96.0%。在成交的五宗地中，有三宗地面积在100-200亩之间，其中最大的温江区公平街办太极社区十一组，虹桥村五组地块，净用地面积为199.90亩，总可建面积为49万方，被实力房企蜀道实业以楼面价808元/平米拿下，对未来区域市场发展将起到一定推动作用。值得一提的是中铁二局再次以4.16亿拿下总净用地面积为248.53亩，可建面积近50万方两宗商住用地，相信这将加快金马镇国际体育城的建设，对金马镇未来的发展也起着促进作用。
大丰街道备受房企青睐 未来发展无限
2011年上半年新都区大丰街道土地成交量为561.85亩，占新都区成交总量的41.3%，保利地产掷5.7亿拿下面积约为278.69新都区大丰街道办事处高家6、7组，太平7、8组地块，总可建面积超过50万方，凭借保利的实力和品牌，相信对未来新都大丰街道的发展起着至关重要的作用，甚至对整个新都的崛起都有较大的推动作用。
五.标杆房企土地储备情况
六.2011年上半年土地市场交易特征总结
溢价率降低 地价低空飞行