商业地产的价格体系
商业地产的价格体系
一、项目租金体系定位1-1、租金与售价的关系➢在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。
➢前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。
➢月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。
➢每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。
1-2、租金与经营商利润的关系➢经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。
➢对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。
1-3、影响租金水平的价值权重表说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。
并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。
1-4、可比实例定价法价值实现表➢租金统计及分析租金统计表（元/㎡·月）分析：⏹列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。
⏹列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。
⏹上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。
根据上表可知平均租金为XX元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金= 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度1-5、分层分业态租金体系定位分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后，综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平，并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值，在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。
二、项目售价体系定位2-1、基准投资回报率/年➢1F应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。
商业地产租金定价方法及价差处理
商业地产租金定价方法及价差处理住宅的价差处理方法（链接）1、朝向差价。
一般而言，根据我国独特的地理环境和文化背景，朝南的单元较贵，东南向、西南向的次之，朝北的则最便宜。
若所有的厅和卧室都朝南，则最贵，若所有的厅和卧室都朝北，则最便宜，其他依次类推。
2、楼层差价。
对高层楼房而言，通常是由低层向高层逐渐趋贵，但最顶层的则比它下面三四个层面要便宜。
对六层公寓而言，一般情况是，三、四层最贵，二、五层次之，一、六层最便宜3、边间差价。
对公寓而言，三面临空，并且三面采光的房屋最贵，二面临空二面采光的房屋次之。
对别墅而言，四面临空的独栋别墅最贵，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的连体别墅最便宜。
4、面积差价。
因面积大小而导致的差价系数的不同，往往和总价配比有关。
当一个楼盘的总价范围波动很小，但因市场需要，要求拉开总价落差的时候，就会因对不同的面积单元确定不同差价系数来加以实现，以锁定不同客户的总价需求。
而且由于人们在不同面积的房屋中生活的舒适感程度完全不一样，因此房屋面积有一个适度规模，面积太大或太小的房屋价格都不可能太贵，而以最适宜人们生活尺寸的房屋价格较贵。
5、视野差价。
如果房屋面临公园、湖泊，视野较佳，人生活在里边会感到轻松自然，这样的房屋一般价格较贵。
而面临闹市区或采光不佳、视野较差的房屋，即使在同一幢楼的同一楼层，价格也应相对便宜。
6、产品差价。
房地产是由建筑材料构成的，而建材有许多档次，价格差异较大。
以外墙到屋内建材价格差异很大，例如，木质、铝质门窗和铜铸大门、高级铝门窗价格相差很大，而大理石、花岗石地板也不是一般的瓷砖价能比拟的，外国进口的厨房设备、卫生设备也比国内产品贵好几倍。
7、设计差价。
室内格局、大小公共设施的配置都会影响房地产价格。
另外，如开放空间、休闲空间的设计也因提高居住品质而提高房地产的价位。
8、口采差异。
一般来说，双数的楼层门牌号贵一些，单数的楼层门牌号便宜一些；有13、14号码的便宜一点，含有8、6、9号码的贵一点。
商业裙楼一平米造价指标
商业裙楼一平米造价指标商业办公楼一平米造价指标是评估商业地产建设成本的重要指标之一。
随着城市化进程的加快和商业地产市场的不断发展，商业办公楼的造价也受到越来越多的关注。
一平米的造价涉及到很多方面的因素，包括土地成本、建筑设计、材料选用、施工工艺等。
本文将从不同角度探讨商业办公楼一平米造价指标的影响因素。
土地成本是影响商业办公楼一平米造价的重要因素之一。
城市中心地段的土地价格往往较高，而且商业办公楼通常需要较大的土地面积，因此土地成本会直接影响到建筑物的造价。
除了土地价格外，土地的规划和利用也会对造价产生影响，例如土地的规划用途、土地的开发程度等都会影响到商业办公楼的建设成本。
建筑设计是影响商业办公楼一平米造价的另一个关键因素。
优秀的建筑设计不仅可以提升建筑物的使用价值，还可以降低建设和运营成本。
而且，建筑设计还涉及到建筑结构、外立面、空间布局等方面，这些都会影响到建筑的造价。
因此，在商业办公楼的建设过程中，合理的建筑设计是至关重要的。
材料选用也是影响商业办公楼一平米造价的重要因素之一。
不同的材料价格差异较大，而且材料的质量和性能也会直接影响到建筑物的使用寿命和维护成本。
因此，在选择材料时，需要综合考虑材料的价格、质量、性能等因素，以确保建筑物的质量和经济效益。
施工工艺也会对商业办公楼一平米造价产生影响。
优秀的施工工艺可以提高施工效率，降低施工成本，并且可以保证建筑物的质量和安全。
而且，施工过程中的管理和监督也是至关重要的，只有严格控制施工过程，才能确保建筑物的质量和造价。
商业办公楼一平米造价是一个综合性的指标，受到多方面因素的影响。
在商业地产建设过程中，需要综合考虑土地成本、建筑设计、材料选用、施工工艺等因素，以确保建筑物的质量和经济效益。
同时，政府、开发商、设计师、施工方等各方需要密切合作，共同努力，才能实现商业办公楼建设的可持续发展。
希望通过本文的探讨，可以更好地了解商业办公楼一平米造价的影响因素，为商业地产建设提供参考和借鉴。
商业地产租金定价策略指引
商业地产租金定价策略指引商业地产经营中租金制定是一项复杂的工作。
对于业内人士来说，如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。
关于商业地产租金定价至今所见的研究理论、参考文献不多，理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡：动态的、静态的；理论的；实践的等等，总体来说，租金的制定可分为以下几个步骤。
一、租金方式及价格定位1、租金方式商业地产项目租金方式主要分为纯租金、纯扣点、基础租金+扣点这三种形式。
不同的业态在运营方式上有不同的偏好，因此不同的业态在租金方式选定上有着很大差异，如服装类业态在运营管理上可选用纯租金、纯扣点、基础租金+扣点的这三种形式，餐饮等生活服务类、娱乐休闲类一般采用纯租金的的方式。
即使是同一业态，不同地产运营商也会根据自身的发展水平制定不同的运营策略，从而使品牌可以获得更大利润，提升自身知名度、扩大市场份额。
2、租金定位商圈业态分布不是均衡的，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态的租金迥异，承租者的承担心理价位主要取决于区位因素和预期经营状况。
因此租金定位考虑的最关键因素是本地区、本商圈的商业发展水平。
租金制定思路a区域租金水平：项目周边1.5公里范围内商业租金价格。
b类比项目：根据项目的层次定位参考类比项目。
c行业租金承受能力：不同类别的商业最高租金承受能力，根据招商经验，对租金价格进行合理把控。
d项目地理位置及发展前景：项目是否面临重大利好变化，如城市规划、交通等等。
租金定位策略由于商业地产的特殊性，租金不仅要考虑投资回报，还必须考虑多种因素，使各利益相关方均能达到一种平衡，实现理想预期收益。
测算租金=固定租金+可调租金固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。
可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、商铺区位、竞争应诉、招商可及性因素等。
商品房价格管理规定
商品房价格管理规定
根据中国国家发展和改革委员会发布的《商品房价格管理办法》，商品房价格应当按照以下规定进行管理：
1. 商品房销售价格应当依据成本、市场供需、公开竞价等因素确定，不得违反市场规律，不得恶意哄抬房价。
2. 商品房价格应当公开透明，开发商在销售商品房时，应当向购房者提供标准销售合同和价格公示，明确房屋面积、价格、附加条件等信息。
3. 商品房价格调整应当按照法律、法规和政府相关规定进行，未经批准不得擅自调整价格。
4. 地方政府可以根据本地区经济发展情况，合理控制商品房价格波动，限定房价上涨幅度。
5. 商品房价格调整应当根据合同约定进行，购房者和开发商之间有争议时，可以依法通过仲裁、诉讼等方式解决。
总之，商品房价格管理规定旨在维护市场秩序，保护购房者的合法权益，促进房地产市场健康发展。
具体的商品房价格管理规定可能会因地区而异，购房者在购房过程中应当了解并遵守当地的相关规定。
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主要商业业态租金制定标准及参考方案
1 / 6主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。
理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R [% D* t.g平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H:率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
- A! g! J9 ~# y! c存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算2 / 6各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
' U3 F! f* p3 m6 ?; ^+存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
商业定价和租金测算的三种方法
商业定价和租金测算的三种方法（干货）原创：投拓江湖 投拓江湖 9月20日本号所有文章均欢迎转载，如需转载，请在后台留言，注明转载公众号和ID，管理员可直接开长白！商业地产的定价和租金问题，对很多投拓人员来说一直是一个模糊地带，甚至是很多公司也是没有一个精细的测算体系。
大部分做传统地产，特别是高周转的房企，都是采用成本覆盖法—即直接用住宅地块开发的利润覆盖商业地块成本的做法。
但是后来发现对商业地产没有一个清晰的认知，缺乏精细的定位和策划，导致错过了一些超额利润的机会。
前面一篇文章讲了商业地产盈利和套现的三种方法，附链接：商业地产三种套现模式及五大盈利秘诀。
后来总结，发现除了三种传统的主流盈利方式外，还有冠名权，活动赞助等收益形式。
一个商业产品，要进行销售价格定价，现在主流的商业地产定价主要有三种方法：成本定价法、市场比较法、租金反推法。
成本定价法这是大家最为熟悉的，最为简单易操作的办法。
具体公式可以表述为：销售价格=土地成本+开发成本+税费+预期目标利润总额从使用效果来讲，这个办法能够做到覆盖成本，实现房企收回投资，赚取开发利润的目的。
但是缺点非常明显，这个办法仅仅是站在房企开发的角度，站在投资者的角度这个价格只是一个参考，更需要参考商业的实际市场需求和租金水平。
土地成本、开发成本和利润都是由房企决定的，不同房企的成本管理水平差距很大，以这种方法来决定商铺的价格是有失科学和全面的，容易与市场正常的价格水平脱节，导致项目销售或者招租困难。
市场比较法这是投拓人员在测算中用得比较多的方法，简单而实用，但是有一些逻辑关系和原则大家还是比较模糊。
市场比较法有三个因素纳入综合考量：区域商铺平均价格水平+本项目硬件条件+重点类比项目商铺价格通过详细的摸排，我们可以建立一个表格，根据各项评分修正项目的销售价格：表格仅供参考，可根据城市的能级和消费水平进行各项评分标准修改一般来讲，社区多层商业均价与住宅均价（清水价格，精装修成本不计入）的比值在1.5—2倍之间（一层商业在2-3倍），具体要结合商业比例的多少，地段，交通通达度，辐射区域人口数量，城市能级来决定。
价格体系管理制度(优秀6篇)
价格体系管理制度（优秀6篇）公司价格管理制度篇一前言依据《金荣企业集团营销管理制度》相关规定，为进一步规范金荣企业集团房地产项目所售物业科学定价，在物业销售中价格制定及执行有序进行，本着“四个掌控”原则，即掌控市场、掌控客户、掌控政策、掌控销售，谋求项目开发在品牌树立、团队建设、经济效益、社会效益等方面取得最佳效果，特制定本办法。
第一章市场调研第一条市场调研的组织1、由营销策划中心负责项目营销部组织销售人员每月进行该区域、版块楼盘市场调研，每月提交一份市场调研报告。
2、时间要求:调研报告始于项目营销部成立当月，止于项目清盘。
第二条市场调查的内容1、市场宏观方面:了解国家及当地房地产变化情况，区域市场开发量、销售量、市场价格变化、销售率和销售周期等。
2、竞争对手方面，楼盘规模、开发商背景、项目定位、卖点、装修标准、建筑风格、销售价格、销售周期、销售率、营销思路和手段、广告及推广情况、工程进度等。
3、消费者方面:客户分布、购买动机、客户关注的重点。
第三条市场调研报告送阅1、项目营销部按报告内容要求，每月提交该项目市场调研报告，交营销策划中心进行汇总。
2、由营销策划中心根据市场调研报告内容进行抽查调研内容的真实性后，汇编后上报集团公司。
3、每月房地产市场调研报告交项目总经理、营销副总、分管副总裁、集团总裁，市调调研资料一律不得外传。
第二章价格制定方法第四条价格定义:本办法中价格是指所售楼盘同业态开盘销售均价。
第五条定价原则:客观性、真实性、时效性。
第六条定价方法:1、市场定价法根据当前市场行情、区域楼盘销售价格、类同项目销售价格，针对本项目的特点，综合考虑市场与客户预期，制定出销售价格。
2、成本导向法根据项目的开发成本，依据行业平均成本利润率，制定出销售价格。
3、投资回报法根据项目年资金平均占用额，按照公司规定的房地产项目资金回报率，制定出销售价格。
4、集合竞标法通过销售代理公司集合竞价，制定出项目销售价格。
商业地产定价方法
商铺租金的定价方法租金分为合同价格和策略价格,我们笼统的合称二者为市面价格。
租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据.制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话,那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10％。
对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事,我在实际运作中这种定价也比较容易把握。
如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方(商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度.当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。
而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。
需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行客户分析和定位,同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。
这有点类似现在流行的一种说法-—定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。
商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。
一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。
当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响,到了项目中期，运营战术(招商技巧）的运用会有非常重要的作用。
这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证.举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术,你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范,如释放其竞争对手的谈判信息等,让其产生“囚徒困境"，很快就会顺利洽谈下去。
说走题了,这个是谈判技巧的问题。
房地产项目价格体系
房地产项目价格体系什么是房地产项目价格体系房地产项目价格体系指的是在房地产业中，不同类型、不同区域、不同属性的房地产产品所采用的定价方式和定价标准。
价格体系是一套系统化的、有条理的、可复制的定价方式。
它是基于市场需求和供给、产品质量和成本等多种因素，对产品的价值进行综合评估，从而制定出合理的价格体系。
房地产项目价格体系的构成房地产项目价格体系由多个元素构成，主要包括以下方面：房屋基准单价房屋基准单价是指一定区域内某一个类型、某一档次的房地产产品在相同条件下标准的单价。
房屋基准单价可以作为整个区域内房价波动的参考指标，也是制定房地产开发企业的标准定价的依据。
区位溢价系数区位溢价系数是指房地产项目在某一区域内，由于其特殊的位置所带来的增值系数。
一般来说，城市中心区域、商业繁华地段、交通便利地段的房地产产品，其区位溢价系数较高。
户型形态系数户型形态系数指的是房地产项目内各种户型之间的价格差异。
在相同的生活居住条件下，户型形态系数通常与面积大小、厅、室、厨、卫等设计方案有关。
功能完备的厨房和卫生间、合理的硬装修和软装装修等，可以使户型形态系数呈现不同的取值范围。
设施配置系数设施配置系数是指房地产项目内各种公共部位和附属设施的价格差异。
例如，室内外泳池、健身房、幼儿园、学校、商场等设施配置的完善程度，就会在定价时发挥重要作用。
管理费用系数管理费用系数是指房地产项目在开发销售及售后服务中所需要的人力、物力、财力成本所带来的成本差异。
通常包括业主物业费、绿化养护费、保安服务费、修缮基金等各项费用。
风险控制系数风险控制系数是指在房地产项目投资回报的计算中，考虑到特定风险因素所形成的价格溢价差异。
例如，在政策调控、市场变化、自然灾害等情况下，房地产项目的风险可能会更大，则开发商为规避风险，会制定不同的价格体系。
房地产项目价格体系的应用房地产项目价格体系的应用可以分为两个阶段：预测分析阶段在房地产项目尚未开发、尚未投入市场销售前，可以通过对市场的预测分析以及调研分析来制定价格体系。
商铺分类及主要商业业态租金制定标准
^商铺分类及主要商业业态租金制定标准关于商铺的分类——按照投资价值分类商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
（1）、"都市型"商铺--绩优股"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
["都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额！"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）、"社区型"商铺--潜力股"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
【必修】万达地产商铺定价系统
《 万达地产商铺定价系统 》目录1、万达商铺分类2、商铺定价的前置工作3、商铺定价方法4、商铺定价基本步骤一、万达商铺分类1、室外步行街商铺2、沿街商铺3、十字街底商商铺4、专业特色商业街商铺（如酒吧街，餐饮街等）二、商铺定价的前置工作1、精审商铺图纸2、商铺设计优化2、商铺设计条件1、精审商铺图纸图纸：包括但不限于施工图、景观图、效果图、结构施工图、水电图等，营销副总必须花几天时间全面精读。
1、熟悉产品：全面了解开间、进深、面积、公摊、层高、交通体系、昭示性、立面、设备设施、燃气、上下水、隔油池、配电箱、空调位、店招位等，做到对每个商品心中有数。
2、全面优化产品：设计部很忙，忙得没有时间看图纸。
工程部更忙，忙的不会看图纸。
除了你自己，没有人会主动提出优化产品。
2、商铺设计优化设计优化的目的：1、解决商铺设计通病；2、消灭个别可能滞销的商铺；3、提高商铺附加值；设计优化前提：1、项目所在城市商铺市场情况，尤其是商铺总价控制线；2、项目所在城市商业现状和租金水平；3、项目所在地商家经营业态；4、商铺面积段需求；3、商铺设计条件1、能否做餐饮：需了解当地的环保标准，一般情况是住宅底商无法做餐饮或 商铺需距离住宅直线距离超过30米（以南京举例）2、重要设计条件有：层高；室内外标高；开间；剪力墙布局；商铺前的景观 设计；立面设计（4.2米开间，石材是否影响店铺开门） ，店招橱窗等；3、重要的配置标准有：管道煤气，上下水，电容量，是否有卫生间，弱电箱 ，消防等；4、管井，消防栓在商铺内位置需重点关注。
商品房定价方法范文
商品房定价方法范文一、成本法成本法是最常见的商品房定价方法之一、成本法根据建设成本来确定房屋的销售价格，主要包括土地成本、建设和装修成本、销售和管理费用等。
成本法的优点是相对公平和公正，能够确保开发商的合理利润，但也容易忽略市场需求和竞争状况。
二、市场比较法市场比较法是通过与类似房屋在同一地区的市场价格进行比较来确定房屋的销售价格。
市场比较法的优点是能够较为准确地反映市场需求和竞争情况，但也需要较强的市场研究和数据收集能力。
三、收益法收益法是通过预测商品房的租金流量和未来增值潜力来确定房屋的销售价格。
收益法需要考虑多种因素，如租金收益率、租售比、未来政策变化等，需要较高的专业知识和数据支持。
四、评估法评估法是通过房地产估值师对房屋进行评估，按照市场价值来确定房屋的销售价格。
评估法是较为客观和权威的定价方法，但也需要具备相应的评估能力和资质。
五、规划指导价规划指导价是由政府部门根据城市规划和土地规划制定的，作为开发商进行商品房定价的参考依据。
规划指导价能够引导房地产市场的稳定发展，但也需要考虑市场供需情况的差异性。
六、差异定价差异定价是根据房屋的具体特点和不同消费者的需求差异来进行定价的方法。
开发商可以根据房屋的朝向、楼层、装修程度等因素来调整价格，以满足不同消费者的需求。
在实际应用中，开发商通常综合运用上述各种定价方法进行商品房定价，以确保价格的合理性和市场的竞争性。
同时，还需要考虑到宏观经济、政策变化、市场预期等因素，及时调整定价策略，以适应市场环境的变化。
最后，商品房定价是一个复杂而综合的过程，需要兼顾市场需求、成本控制、盈利目标等多个因素。
只有充分了解市场情况，科学合理地确定房屋价格，才能满足消费者需求，促进房地产市场的稳定和可持续发展。
如何确定商业地产租金价格
如何确定商业地产租金价格商业地产涉及多个学科门类，同时又分为写字楼、公寓、商场、购物中心、步行街等多种模式。
商业地产和住宅地产最大的不同在于，商业地产有一个租金体系。
首先，这一体系有不同的计算方式，如按天、月或年计算每平方米的租金等，对于不同的计价方式，在制作定价系统时首先要统一换算成标准的计算单位，通常是一天每平方米的租金价格；其次，商业地产租金体系中的面积概念指的是使用面积，与住宅相比，商业地产项目的公摊普遍较高，每个铺位的公摊面积一般会占整个建筑面积的40%～50%。
因此，标准的商业地产租金计算通常是以使用面积为准，也称套内建筑面积，而不是按照建筑面积计算。
一、分析确定租金价格时应考虑的要素在制定商业地产项目的租金定价体系时，必须考虑市场上的基础认同。
这种认同主要有两个层面：一是市场上商业地产的实际租金水平，这是确定项目租金价格时必须参考的重要标准值之一；二是要在这一标准值的基础上进一步分析并制定项目的租金价位，也就是项目的基价系统。
具体来说，做任何项目的租金价格定位时，应当考虑以下方面：同类项目租金水平、转租金与转让费、流水额、支付方式、门坎、当地商业特性等。
1.同类项目租金水平在确定项目的租金价格时，首先要考虑的是同类项目的租金水平。
比如，某项目在临街的位置有一排门市房，要想确定这批门市房一天一平方米的租金价格，首先要做的就是要对项目周边区域或位置类似的其他临街门市房进行系统调研。
通过调研可能得出一个波浪式价格区间，这时就可以基本确定同类区域门市房的价格区间。
基本租金区间确定后，就能够确保项目在制定基础租金计价时不会出现大的偏差。
如果商业地产项目认为与其他项目比起来，自身有特殊情况或独特优势，比如投入成本更高、属于新型商业物业或者是按照市场调研得出的区间定价项目投资的回报率就会很低等，所以想要将价格定得更高，在这种情况下就要考虑更多因素。
2.转租金与转让费转租金与转让费的概念转租金。
按照基本的商业规律，任何区域、商铺、市场普遍处于经营良好的状态，经营商户普遍盈利时，转让后的租金必然要比原始租金高。
商铺租金计算方法
商铺租金计算方法一、房地产定价方法价格是房地产经营过程的核心与实务,一切的经营活动均以此为中心.高价位能够提高单位利润,但可能影响房地产销售,低价位虽然能够扩大销售,但可能丧失获取更多利润的机会.如何确定最适合的价格,求取最大的利润,是所有投资人最关心的事情.（一）成本加成定价法将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法,是一种最基本的定价法,是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的.例如：某一项目的总成本为1500万元,预期利润10％,则总售价为1650万元,再将此1650万元分配至每一单位的房地产商品,即得到单位面积平均售价,再根据每一单元房地产的楼层、朝向、室内装饰情况确定房地产售价.成本是开发项目的全部成本,包括开发成本以及经营过程中的支出和税收,基本上可分为可直接计入的成本和分配计入的成本.利润率应当考虑房地产投资的风险情况和整个行业的平均利润综合测算确定.成本加成订价虽较简单、理论依据充分,但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够,实际定价时,在此基础上仍必须考虑市场行情及竞争激烈与否,才能定出合理的价格,在市场竞争激烈的情况下,这种定价方法所做的定价可能缺乏竞争力.（二）竞争价格定价法竞争价格定价法从市场竞争的角度来定价,市场竞争是一种综合实力的竞争,但其中价格的竞争始终是市场竞争的重要要素,特别是房地产商品这样高价格的产品,即使你的定价比竞争者的价格高出不多,但作为顾客是特别关心的,由于房地产商品的不可移动性,竞争主要考虑相近产品或附近区域的竞争情况,因此,所谓竞争价格定价法主要依据相近产品或附近区域竞争状况而确定经营房地产的价格.在竞争激烈时,若条件相当的两宗房地产,定价较高的,一般难以为顾客所接受.定价较低的,可以吸引人气,形成低开高走的局面.而且房价是买涨不买跌.要比竞争者推出价格较高的房地产,通常应具有公司信誉良好、用材较高级、具有独特的设计等优势.竞争价格定价法通常是在市场竞争较为激烈时应当考虑的一种方法,在此种方法下,开发经营者获取较高利润的途径就是必须着眼于降低开发经营成本.（三）顾客感受定价法这种方法的理论基础实际上是效用理论.对购房者而言,他实际上并不清楚也不十分关心市场上房地产商品的成本、造价等问题.他在选购房地产时,影响其作出决定的因素主要有两方面：一是其他同类房地产商品的价格如何；二是以一定的价位购买该项房地产是不是值得.当购房者对某开发公司的品牌有信心时,纵然定价较高,购房者基于享受良好的售后服务和今后物业管理的考虑或是为了体现自己的实力、身份等,仍会欣然前往,而当购房者对推出房地产商品的开发公司不具信心时,一旦定价太低,购房者反而会怀疑其品质而不予信任.为什么在同一个城市里,物质条件（如交通、绿化、生活服务设施等硬条件）相当的一些小区,有的定价较高却仍然卖得火爆,有的价位虽然较低,销售却冷冷清清,重要的一个原因就是顾客的感受.顾客的感受与推出该项房地产商品的开发商的社会信誉有关,也与该项房地产从策划阶段到营销过程中的宣传定位有很大的关系.依顾客感受而定价是大胆作风,难以确定定量的理论依据并进行定量计算,所以,尽管房地产和其他商品一样,品牌信誉确实能影响甚至主导消费者的消费意愿,但房地产的定价亦不能太离谱,若超过顾客所能忍受的价位,销售反而不利了.（四）加权点数定价法预售房屋的定价,通常采用市价比较法,即前述的竞争价格定价法,分析拟推出经营房地产每平方米单价的合理行情,再根据面积、朝向、视野、楼层差别等而确定不同的定价增减比例,并据以对不同房屋进行定价,称为加权点数定价法.楼层、朝向及面积等因素对价格的影响受消费习惯、心理经济条件、社会风俗等多种因素制约,很难有一个统一的标准,因此运用该方法时,应当根据调查研究的情况而确定.不过一般遵循下列规律：朝向差价：一般南北向较贵,东西向较便宜.楼层差价：楼层价位高低,受建筑物高度的影响.一般而言,高层建筑中,一、二、三楼及越高越贵,中间较便宜；多层建筑则中间楼层较贵,越往上下价位越低.选间差价：选间因三面采光,因而较其他单位为贵.视野差价：临公园、湖边、海滩或视野较佳、景观较佳为贵,面临巷弄或采光较暗者,即使同一栋楼,同一楼层,也较便宜.面积差价：一般情况下,办公经营面积集中且达到一定规模或是住宅单元面积较大时价格可适当提高.设计差价：屋内布局、大小公共设施的配置都会影响房屋价格,布局合理的单元住宅价格可适当提高,一宗房地产项目内某些特别差的单元,可能需要降价销售.回复1：商铺租金计算方法（五）旧房定价方法旧房因受到损耗的影响或是设计、布局等方面已经过时,在定价时,应考虑房屋的具体情况,可以根据附近新建房屋的交易价格,再根据拟交易房屋的房龄或是成新程度定出价格.旧房如果因为修建年代的影响或其他因素的制约,存在设计及布局过时的情况,则应调低价格,旧房交易前,通常需要经过粉刷、整修,给人耳目一新的感觉,可以适当提高价格.二、房地产定价策略（一）价格折扣与折让策略1.现金折扣.购买者如能及时付现或提早付现,公司则给予现金折扣.房地产销售中,一次性付款可以给予优惠就是这种策略的具体表现.这种策略可增加买方在付款方式上选择的灵活性,同时卖方可降低发生呆账的风险.2.数量折扣.顾客大量购买时,则予以价格上的优待.这是公司薄利多销原则的体现,可以缩短销售周期,降低投资利息和经营成本,及早收回投资.但房屋价格高,金额巨大,而且每人所需有限,公司不可能以鼓励大量购买然后给予折扣的形式来销售,因此,这里的“数量”则需要慎重确定.更多数量甚至整幢大楼的购买虽然不多见（有时会出现机构购买的情况）,但一旦如此,通常可以通过谈判获得更高的折扣.（二）单一价格与变动价格策略单一价格即不二价,无论谁来购买都是同样价格.若有折扣、优惠、赠品,则对每一顾客皆一视同仁.变动价格则对每一顾客的成交价皆有所差异.这主要来自买卖双方的讨价还价,或者买方与卖方的特殊关系造成.房屋价格能达到不二价的公司很少,一般几乎都是“变动价格”,尽管有时这种变动从单位价格来看可能并不高,但从总价来看,情况就不一样了.（三）“特价品”定价策略使少数产品以非常廉价的姿态出现,来吸引消费者购买.所谓“特价品”在房屋营销中往往只有一户或少数几户,即所谓“广告户”,如广告中常见的所谓“起价”××元.（四）心理定价策略传统的心理定价策略亦称奇数定价.根据心理学家对消费者购买心理之研究调查,同一件产品当标价49元时,不但销量远大于标价50元的产品,甚至还比标价48元的销路还要好.这种策略也可能用于房地产定价.现代心理定价还有其他一些新的表现,如吉祥数字、吉祥门牌号定价策略,像每平方米1998元这类定价.（五）非价格竞争策略价格竞争是市场竞争的基本策略,但在房地产营销中,也有在竞争中突破价格竞争而自主定价的策略,如在相邻同档次的项目中,一方不通过价格调整,而通过提供比竞争者更优惠的其他条件来竞争的情况,如提供良好的后期物业管理、较低的物业管理费等来吸引顾客.三、房地产价格调整（一）房地产价格调整类型在房地产营销过程中,基于市场情况的变化以及企业自身目标的调整,需要对房地产价格进行调整,其类型无非是降低价格或提高价格.1.降低价格.当卖方面I临销售停滞不前、同业竞争极为激烈时,经常需要做降价的考虑.降价终将引起同业间的摩擦与价格战,但却是不得已而为之的.降低价格的另一个原因是生产能力过剩,产量过多,资金占用严重,而增加销售力量、改进产品或其他营销手段都无法达到销售目标,从而造成资金周转不灵,企业无法进一步扩大业务.于是一些房地产企业放弃“追随领导者的定价”的做法,而采用“攻击性定价”的方法,以便提高销售量.有时企业为了获取市场占有率,会主动降价,随着市场占有率的提高,生产成本又会因销售量的增长而下降.2.提高价格.提价会引起消费者及中间商的不满,但有时在外部环境剧烈变化时,房地产企业为了生存也不得不提价.例如由于通货膨胀,成本高涨,但生产率无法提高,许多企业不得不以提高价格的方式来确保利润.提价虽然会招来顾客的抱怨,引起公司销售人员的困扰,但如果运用得当,成功的提价会给公司增加利润.（二）房地产价格调整的方法1.直接的价格调整.直接的价格调整就是房屋价格的直接上升或下降.它给客户的信息是最直观明了的,一般来说,价格上调,是说明物有所值,买气旺盛.对于这样的正面消息,发展商是最希望客户尽快了解的,所以往往是进行大张旗鼓的宣传,并由此暗示今后价格上升的趋势,以吸引更多的买家尽快入场.与此相反,价格下调,则说明产品有这样或那样的缺陷,不为买家所看好,或者是经济低迷,整个市场不景气.应该说,除非万不得已,房地产发展商通常是不会直接宣布其楼盘价格下调的,而是通过其他方式间接让客户感受价格下挫的优惠,以维护其正面形象.直接的价格调整有以下两种方式.（1）调整基价.基价的调整就是对一栋楼宇的计算价格进行上调或下降,因为基价是制定所有单元价格的计算基础,所以,基价的调整便意味着所有单元的价格都一起参与调整.这样的调整,每套单元的调整方向和调整幅度都是一致的,是产品对市场总体趋势的统一应对.（2）差价系数的调整.房地产实务中,通常是在基价的基础上通过制定不同的差价系数来确定不同套、单元的价格,各套、单元价格则是由房屋基价加权所制定的差价系数而计算的.但每套、单元因为产品的差异性而为市场所接纳的程度并不会和我们原先的预估相一致.在实际销售中,有的原先预估不错的实际上并不好卖,有的单元原先预估不好卖实际上却好卖.差价系数的调整就是根据实际销售的具体情况,对原先所设定的差价体系进行修正,将好卖单元的差价系数再调高一点,不好卖单元的差价系数再调低一点,以均匀各种类型单元的销售比例,适应市场对不同产品需求的强弱反应.2.调整付款方式.付款方式本来就是房价在时间上的一种折让,它对价格的调整是较为隐蔽的.分析付款方式的构成要件,可以发现,付款方式的付款时段的确定和划分、每个付款时段的款项比例的分配、各种期限的贷款利息高低的影响是付款方式的三大要件,而付款方式对价格的调整也就是通过这三大要件的涮整来实现的.（1）付款时间的调整：是指总的付款期限的减少或拉长,各个阶段付款时间设定向前移或向后靠.（2）付款比例的调整：是指各个阶段的付款比例是前期高、后期低,还是付款比例的各个阶段均衡分布,或者是各个阶段付款比例的前期低、后期高.（3）付款利息的调整：如“免息供楼”、“首期零付款”等策略实际上是利息调整的例子.另：商铺的租金定价法：商铺本身没有价值,即,商铺的装修,质量等对其销售影响不大.商铺的价格与其回报率和租金有关.以回报率10%记,如周围商铺的出租价为10元/平方米,则该商铺的售价为1012（1/）等于1200元/平米综合商店可以占到整个商业房地产营业面积的4～9％.单位面积的销售额非常低,但是它却非常重要.他们常常是全国性的连锁店,具有良好信誉.对于服装店的布局要尽量创造比较购物环境.大的女装店和男装店是重要成员.商店规模是影响租金的一个重要因素,一般小商店支付的租金高,全国连锁店的租金低.家具店对位置的要求不高,但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大,主要位于地下室,在主要营业层只需要小面积展示空间.餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和高级餐厅.快餐为员工和购物者提供餐饮.高级餐厅能够吸引汽车交通,所以最好放在靠近停车场和道路的独立建筑中,同时又不能脱离主要步行人流.礼品店、珠宝店、收藏品商店、运动用品商店、箱包店、音响制品店和照相机商店通常只能由地方经营者经营,也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店.他们能够有效地增加商业房地产的吸引力,其销售收入也很高,收取的租金也相对高一些.服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋和修理店等等,在商业房地产项目中占的比例很小,不超过2％.由于面积小,故抵押保证金比较低.租金制定在确定了微观经营主体在商业房地产中的分布之后,就需要确定各个微观经营主体的租金.租金的制定应该依据商业房地产项目的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本,参考当地市场商业物业租金水平,并综合考虑项目经营策略制定切实可行的招租条件.按照惯例招商招租条件可以分为A、B、C类,用以区别不同情况下对分类项目的招租.招商招租条件对同一项目要稳定,对薄利配套项目要有一定程度的灵活性.此外,店面租金与商业房地产的规模和档次有关,大型或高档次的商业房地产租金高,小型商业房地产租金相对较低.此外,位置不同,租金也会有所差别,即使在同一商业房地产项目内部,位置较好的店面往往能够获得比较多的租金.由于微观经营主体经营商品的种类和利润不同,并非都能构承受同样的租金.收取的租金一般分为两个部分,一部分按面积收取基本租金,成为抵押保证金或抵押租金,另一部分按销售额以一定的比例抽取,称为百分比租金.租金的制定应该与微观经营主体的选择相互配合,二者具有密切联系.商业房地产微观商业经营主体的选择要保证租金的来源.开发商的目的是选择合适的零售商,获得足够的租金,最大限度的出租营业面积,获得最大的利润来源.但是,很多情况下,获得长期稳定的商业经营主体和短期高回报是有矛盾的,在某些情况下难以两全其美.开发商把面积大量出租给信誉好的零售商可以保证租金来源的稳定性,但是这些微观商业经营主体可能达不到预期的销售额,所以难以让业主和金融机构满意,由此面临协调长期收益和迅速收回投资的问题,反映在微观商业经营主体的选择上就是选择高信誉度的知名商店和全国性连锁店,还是选择本地的愿意支付较高租金的普通零售商.策略设计商业房地产项目应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌.推广策划应该面对国际性水准的众多机会的筛选,范围上要广,重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题,使合作商对项目有全面、深入的了解,便于进一步接触洽谈合作.项目推广策划的程序发达地区一般要由内而外,即先做好本地区推介工作,再进一步吸引外地合作项目；如东部沿海开放城市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内,即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌,再选择当地有特色的商品和服务项目.项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行,可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式.在微观经营主体选择上应该遵循如下策略：核心主力店先行,辅助店随后的原则；零售购物项目优先,辅助项目配套的原则；放水养鱼的原则；先做人气,再做生意的原则.。
房产价值体系标准
房产价值体系标准
房产价值体系标准是用于评估和确定房地产价值的一套准则和方法。
这些标准可以涵盖不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
以下是一般性的房产价值体系标准的一些方面：
1.市场比较法（Sales Comparison Approach）：这是房地产估值中常用的一种方法，通过比较类似房产的销售价格来确定目标房产的价值。
这需要考虑类似房产的位置、大小、状况等因素。
2.成本法（Cost Approach）：根据目标房产的建设成本和目前的替代成本来确定其价值。
这包括土地价值、建筑物的折旧和修复成本等。
3.收益法（Income Approach）：主要用于商业和投资性房产，根据房产的潜在收益来确定其价值。
这需要考虑租金、运营费用、预期收益率等因素。
4.土地评估：土地价值通常是房产价值的一个重要组成部分。
土地的位置、用途、土地市场价值等因素都会被考虑。
5.房产状况评估：房地产专业人员会考虑目标房产的状况，包括结构、维护状况、建筑质量等因素。
6.区域和市场因素：房产价值也受到所在地区和市场的影响。
区域的发展前景、交通便利性、周边设施等都可能影响房产的价值。
7.法规和法律因素：法规和法律变化可能对房地产市场产生重大影响，因此需要考虑相关法规和法律因素。
这些标准通常由专业的房地产估价师或评估专家根据市场条件和具体情况来应用。
不同国家和地区可能有不同的房产价值评估体系和标准。
在进行房地产估值时，通常会综合运用这些方法，以获得更全面和准确的估值结果。
商业地产产权与使用权售价确定方法
商业地产产权与使用权售价确定方法对于任何商业地产项目来说，通常都要制作一个全体系的价格系统，其中既包括租金价格体系、产权售价体系两个核心部分，又包括使用权售价体系等不同方面的内容，同时又必须遵循一定的先后顺序，即首先确定项目的租金价格体系，然后才能制定产权售价体系。
按照业内通行的做法，项目的租金体系都是按照套内建筑面积（又称使用面积）计算，并且要对等换算成一天一平方米的租金价格标准单位。
这是因为不同位置、规格的铺位的月租金和年租金数额往往相差很大，如果不进行换算就无法进行横向衡量和对比。
这种分析只是国内三、四线城市商业地产一个常规的商业规律。
实际上，在分析不同地区、不同城市和不同区域的商业地产租金水平时，还要考虑一些地方商业特性和特殊的商圈背景。
一、商业地产产权售价确定方法商业地产项目确定租金价格体系后，才能制定产权售价体系。
这是因为：第一，在租金体系的制定中，同一商圈内的不同项目的租金差别往往不会很大，但在制定产权售价体系时，通常是以每平方米的建筑面积的价格制定的，而且这个价格基数往往较大，这样同一商圈的不同项目的产权售价差别就会非常大，这种情况下整个项目的销售额就会出现巨大偏差和损失，最终可能会直接导致项目销售的失败或者是整体回款额的大幅降低；第二，产权销售必须考虑租金和售价的比例关系。
所谓租售比例，是指购买商业地产或住宅产品后，能够收取的年租金和购房总额的比例。
商业地产也会采用这种方法计算回报率，这是商业地产租金收益的一个最直观的换算方式。
商业地产和住宅的一个很大不同就是二者对租售比例关系的着眼点不同。
现实情况中，很多人购买住宅后对于租售比例往往不太关注，因为住宅的用途是以自住和升值为主。
与之相对，商业地产的用途主要是作为商业开发经营使用，投资人关注的是商铺的位置，购买商业地产产品后最关注也是最大的一个收益就是租金收益，也就是商铺实现的是包括投资人购买后的物业增值功能、投资人购买后对外出租的租金收益功能、投资自营户购买后自己经营的功能、经营户租赁后的经营盈利功能等多方价值功能，同时各项价值功能之间往往还有内在关联。
商业地产商铺定价操作程序
商业地产商铺定价操作程序
商业地产的定价操作程序可以按照以下步骤进行：
1. 进行市场调研：了解当前商业地产市场的行情和供需情况，包括其地理位置、周边环境、交通便利性、人流量等要素。
2. 评估物业特征：确定商业地产的特点，如物业面积、建筑品质、使用用途、租金收入情况等，并将其综合考虑进定价策略中。
3. 与相似物业比较：参考类似地段和类型的商业地产，了解其租金水平和销售价格，以确定目标商业地产的定位和定价范围。
4. 考虑成本与回报：综合考虑商业地产的购置成本、持有成本和预期收益，制定一个合理的回报率目标。
5. 运用专业工具和方法：使用商业地产评估工具和方法，如现金流折现法、租金乘数法、市场比较法等进行定价分析，以达到合理估值。
6. 与相关方协商：与租赁方、潜在买家或中介机构进行沟通，了解其需求和预算，进行协商和谈判，以确定最终的定价。
7. 及时调整与市场变化：跟踪市场动态，如需调整定价，及时根据市场变化做出相应调整。
总的来说，商业地产的定价操作程序需要综合考虑市场情况、物业特征、成本与回报以及市场需求等多个因素，同时运用专业方法和工具进行分析，以确定一个合理的定价策略。
房地产市场的划分及影响因素
房地产市场的划分及影响因素随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分之一。
房地产市场是一个高度复杂和动态变化的市场，不同的市场划分具有不同的特征和影响因素。
本文将从房地产市场的划分以及影响因素两个方面进行分析。
一、房地产市场划分房地产市场可以根据其种类和地理位置进行划分。
主要包括以下几个方面：1.住宅市场住宅市场是指以民用住房为主导的市场。
在住宅市场中，通过户型、面积、地段等区分等级，不同的级别具有不同的价格体系。
2.商业市场商业市场是指以商业地产为主的市场。
在商业市场中，商业地产的类型通常包括购物中心、写字楼、医院、公寓、大型酒店等，并根据地段或者设施等级进行划分。
3.工业市场工业市场是指以工业地产为主的市场。
在工业市场中，工业地产通常包括园区、工厂或者其他生产厂房等，并根据地段和用途等进行划分。
4.土地市场土地市场是指以土地增值和开发为目的的市场。
在土地市场中，根据地段、用途以及土地类型等进行划分，其价格体系相对于其他市场更具复杂性。
5.特殊市场特殊市场是指一些特殊的地产市场，如高尔夫球场、度假村等。
这些特殊市场的定价非常高，具有较强的市场独特性和稀缺性。
二、房地产市场影响因素1.宏观经济因素宏观经济因素是指宏观经济环境对房地产市场的影响因素。
如经济发展水平、物价水平和汇率等等。
当经济繁荣时，房地产市场也往往处于一个提振的阶段。
2.财政政策因素财政政策因素是指政府的财政政策对房地产市场的影响因素。
如税负、贷款利率、基数和政策等。
财政政策是调控房地产市场的重要手段，可以通过税收和贷款利率等措施制定财政政策。
3.房地产产业竞争房地产市场是一个非常复杂和竞争的市场，市场竞争也是影响房地产市场的重要因素。
市场竞争主要与住宅品质、价格、产品类型和销售策略等相关。
4.区域经济发展水平区域经济发展水平是指不同的城市和地区对房地产市场的影响因素。
如一线城市在房地产市场中的影响和利润最高，而二线城市则受制于整体经济发展水平等。
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? 我们应注意到项目的招商策略，在项目开业经营的第一年内，要为经营商设定免租装修期与一定的装修补贴，项目运营的第一至第三年，租金水平可能与实际售价之间难以形成正比的投资回报。在这部分差异上，我们要利用三年后的租金涨幅计算来为投资者取得平衡或在前三年以补贴的形式达到平衡。
商业地产的价格体系
一、项目租金体系定位
1-1、租金与售价的关系
? 在设计的年限内要超出预计的投资回报率，以支撑销售价格。
? 前期若形成租金与售价的非正比关系，则要利用持续经营中的租金涨幅百分比来支撑售价。
? 月租金的设计要满足商业按揭月供的需求，上下浮动不可超过5%。
? 每年之间的租金关系要体现出增长，按揭还款后的剩余应越来越大，满足投资价值。
D-5 人流设计
（商场内） 2
D-6 经营管理模式 3
D-7 商业管理公司 2
D-8 促销活动 2
D-9 经营管理 3
D-10 品牌控制 2
D-11 物业服务 2
合计 100
价值实现度 100%
说明：在租金定价策略上，按照楼层取可比实例的层平均租金水准进行综合系数打分并与项目在附近区域内的综合分值进行比较，在权重分配后，计算出层租金的理论值，根据市场综合情况进行校准。并按层租金均价来按照商场内位置系数、便利系数、交通系数确定每间商铺的租金水平。
(小计) 30
A-1 商业位置 5
A-2 交通便利度 5
A-3 周边房屋素质 5
A-4 周边居民质素 5
A-5 人流 5
A-6 车流 5
B 规划及建筑
(小计) 20
B-1 整体规划 4
B-2 外观建筑风格 4
B-3 建筑空间规划 3
B-4 停车位、便利、大小 3
B-5 主题广场 3
? 租金涨幅的测算标准第一依据项目所处区域的十年租金涨幅数据，第二依据通货膨胀率来逐年测算涨幅，在培育期的三年内一般不设计涨幅的出现，在三年后以平均的涨幅水平每年递增。
? 销售单价是依据投资回报年限内的多年平均租金水平来测算的，不应只建立在其中某年的基础上。
2-3、商铺升值系数的设计
? 在计算价格中商铺的升值系数不作为主要数据进入，但作为前景系数进入，以为后期销售提供论据支撑。
B-6 动线组织 3
C 配套设施
(小计) 20
C-1 公共配套设计 4
C-2 无障碍设计 4
C-3 导购设施 3
C-4 安全设施 3
C-5 灯光设计 3
C-6 其它设施 3
D 营销管理
（小计） 30
D-1 主题形象 3
D-2 营销策略 3
D-3 主力店 4
D-4 业态布局 4
? 商铺升值系数的设计来自于发售前10年的单间可比商铺的增值百分比来制定。
? 在项目开盘前，依据取得的增值数据制定升值系数，并以元/年、百分比/年的形式作为销售说辞，进入销售体系。
2-4、根据租金初步推导的销售价格
本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金×10年×12月
其他楼层的平均销售价格待其他楼层租金水平确定后进行推导，并在招商执行环节中进行调整，并在开盘前根据招商租赁情况进行微调
最高租金 880
最低租金 400
平均租金 640
分析：
? 列表所反映的租金数据来自于前期市调资料。
? 列表所反映的租金水平为染坊街临街独立商铺的租金水平，只可作为项目一层的参照数据，并在临街与临廊性上做权重分配。
? 上述价值表中的价值权重分配要综合依据其他几个竞争商场的系数来调整并制定。
1-4、可比实例定价法
价值实现表
序号 评判因素 权重
分值 价值实现度
名望大厦 华联 中兴大厦 染坊街 本案
A 周边环境 30
B 规划及建筑 20
C 配套设施 20
D 营销管理 30
? 租金统计及分析
租金统计表（元/㎡?月）
业态 染坊街
根据上表可知平均租金为XX元/平方米?月，因此可根据该数据推算出本案在投资回收年限内的多年平均租金，进而推算出商铺平均售价。
本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
1-5、分层分业态租金体系定位
分层分业态的租金体系定位要待进入工作环节后，综合评估竞争对手以及染坊街、梨花街的租金水平，并竞争对手各层的经营策略、租金水平、投资回收年限等数据后才能提出平均值，在平均值基础上制定详尽的租金价格表与租金涨幅表。
? 1F应为8-10%/年的投资回报率，12年可收回投资的水平进行计算。
? -1F应为6-7%/年的投资回报率，15年左右可收回投资的水平进行计算。
? 2F应为6%-7%的投资回报率， 15年左右可收回投资的水平进行计算。
? 3F的投资回报率计算与2F相同。
1-2、租金与经营商利润的关系
? 经营商在进场经营初期的投入费用较大，涉及到装修以及对经营预期的准备金投入，前期的租金以适当补贴的形式为主，使经营商有利可图。
? 对于难以承受较高租金的低利润业态，在招商前期尽量不予考虑。
1-3、影响租金水平的价值权重表
序号
评判因素
权重
分值
A 周边环境