房地产估价中市场法的应用

解决。
结合 ２ ０ １ ５年 太原市 房 价 涨 幅汇 总 ， 因 为 四处 房 产 均 处 于 杏 花岭 区府 东府 西一带 ， 因 而确 定 其 每月 跌 幅 ０ ． ８ ６ ， 待 估 房
产 与 交 易 实 例 Ａ、 Ｂ、 Ｃ 的 交 易 日期 分 别 为 ２ ０ １ ５ ． １ ２ 、 ２ ０ １ ５ ． １ ０ 、
最后 得 出结论 。
府 东街 以及东 中环 ， 距 离火 车 站和 商业 区 柳 巷也 十 分近 。本 人 进行 实地勘 测 ， 发 现该 房 屋产 权 证 上 面 的使 用 面 积 为 １ ２ ７
平 方米 ， 网 上 叫 卖 的 面 积 是 包 括 楼 道 里 公 摊 面 积 在 内 的 总 面 积， 为使评 估有 意义 ， 需 要对其 进行 修正 。 ２ ． 整 理 比较 案 例 资 料 实 例 Ａ 的资料如 下 ： 府东公 馆位 于 山西省 太原市 杏 花岭
关键 词 ： 资 产评估 ； 房 地产 ； 市 场 法
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） …
中 图分类 号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３
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文献 识别码 ： Ａ
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文章 编号 ： １ ０ ０ ９ —５ ２ ９ ２ （ ２ ０ １ ６ ） ３ ４—０ １ １ ０ —０ ２
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；比较 法 ， 是将待 评 估 的房产 案例 与在评 估 基 准 日 所 处 的 时 间段 内 已 经 实现 交 易 的 ， 具 有相 似 特 征 的 房 产 实
ｊ 例进 行 比较 ， 通过 分析 以及 对各种 差异 因素 的修 正 进 而得 出待 评 估 房 地 产 价 格 的 一 种 估 价 方 法 。
二、 文 献 回顾 我 国房地 产资 产评估 理论 研 究 的兴盛 始 于 改革 开 放 ， 在
此之 前我 国学 者 的研 究 只 限于 对 国外 文 献 和 成 果 的 翻译 。
区府 东街东 延段 与 太 行 路 的交 汇 处 东 南 角 。规 划 总 用 地 面 积约 为 ５ ． ８ ３公 顷 ， 总建 筑 面积 ３ Ｏ万 平方 米 。项 目小 区 以居 民楼 为主 ， 但 是商业 建筑 、 幼儿园、 医疗 建 筑也 同时存 在 于 规
热 点 分 析
房 地 产 估 价 中市 场 法 的 应 用
薛 莹
（ 山 西财经 大学会 计 学院 ， 山西 太原 ０ ３ ０ ０ ０ ６ ）
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摘要 ： 房地产资产评估是房地产交易市场经济发展到一定阶段 的必然产物， 房地产 资产评估方法也随 ：
划方 案之 中 ； 实例 Ｂ的 资料 如 下 ： 府 东 美 奥 花 苑 坐 落 于 山 西 省 太 原 市 杏 花 岭 区 府 东 街 东 延 与 红 沟 北 路 交 汇 的 地 方 。 实 例 Ｃ 的资料搜 集如 下 ： 恒久 茗 园位 于 大东 关 街 ， 并 且 距 离 城 市 大 动 脉 — — 府 东 街 东 延 线 非 常 近 。 三 者 均 距 离 城 市 中 心 区极 近 ， 而且 交通条 件很 便利 。 ３ ． 案 例 因 素 修 正 的 过 程 演 示 据调查 得 知这 四处房 产均 为正 常交 易 ， 因 而 不 需 要 对 交 易情 况进 行修正 ， 其 修正 系数 均为 ／ １ ０ ０ 。 关 于 交 易 日期 的 修 正 ， 根 据 太 原 市 近 年来 的房 价 涨 幅 ，
要 由 市 场 比较 法 、 收 益 法 和 成 本 法 构 成 。 在 这 三 种 方 法 之 ｊ着 资产评 估 系统 的 完善 而 日渐 丰 富和成 熟， 其 主 ｉ中， 最 直接 明 了并且 最 为评估人 员所推 崇和运 用 的便 是 市 场 比 较 法 。 市 场 法 又 被 称 为 现 行 市价 法 或 者 市 场
王 直 民曾提 出在 运 用 市场 法 进 行 房地 产 资 产 评 估 时 的 两大
隐疾 ： 其一 ， 许 多评 估 人 员 在进 行 评 估 之 前 从 未 亲 临现 场 进
行 调查 勘测 。其二 ， 评 估人 员未 用更 具 科学 性 的数 学 模 型替 代 主 观臆 断 ， 从 而 导致 估 价 的绝 对 误 差 。黄 段 晨 、 李 季 房也 曾提 出在运 用市 场 法 进行 房 地 产 资产 评 估 时 如 果 过度 依 靠 评 估人 员 的主观 臆 测 则会 导 致 评 估 结 果偏 离 真实 情 况 。杨 中强首先 从理 论 角度 对 房 地 产 资产 的价 值 评估 以及 市 场 法
三、 案例 分析
运 用市 场 比较法 对 待估 房地 产 进 行 估 价 需 要 经 过 如 下 三个步 骤 ： 收集 交易 资料 ； 确 定 可 比交 易 实 例 ； 进 行 因 素 修正。 １ ． 整理 待估价 对象 资料 本 文选 取 的一套 面积 为 １ ３ ５平 方 米 的待 估 房 产 位 于 山 西省太 原 市杏花 岭 区府 东 街东延 路 段 的乾通 小 区， 房 屋 情 况 如下 ： 建筑 物建 于 ２ ０ １ ２年 ， 总共 有 ２ ６层 ， 该 房位 于 １ ９层 ， 三
的运用 原理进 行 了阐述 ， 随后结 合 实践 得 出 了这种 方 法 在房 地 产估价 实践 中 的问题 。
从 国 内外 专 家学 者 研究 的结 论 中我 们 可 以 得 出市 场法 虽 然是 资产评 估过 程 中最为 重要 和 基础 性 的方 法 ， 也 最 为资 产 评估 人 员 所 推 崇 但 是 在 实 践 中仍 然 存 在 许 多 问 题 有 待
一
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引 言
室 两厅 两卫 ， 单 层 独 户 。房 屋 地 理 位 置 优 越 ， 交 通便 利 ， 毗 邻
本 文 首 先 介 绍 了 市 场 比 较 法 在 房 地 产 资 产 评 估 中 的 研 究意 义 以及背 景 ， 并 且 通 过 汲 取 国 内 外 相 关 研 究 的 结 论 集 中 阐释 了房 地 产 资 产 评 估 中 市 场 比 较 法 的理 论 基 础 以 及 原 理 。 随后 ， 将 所掌 握 的知 识 运 用 于房 地 产 资 产 评 估 实 例 的实 践 ，