房地产企业营改增财务核算处理
房地产开发企业会计核算(营改增)2016(1)
6、企业所得税 （1）查账征收：1.销售未完工产品取得收入：按预计 计税毛利率，计算毛利额， 项目完工后计算实际毛 利调整以前毛利计算纳税 2.销售完工：税率25% （2）核定征收 7、 印花税 同上
厚积薄发，成会计英才
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（五）出租、用于营业等
1、营业税 租金的5% 2、城建税 7%、5%、1% 3、教育费附加 营业税的3% 4、城镇土地使用税 同上 5、 房产税 自用：计税余值 *1.2% 出租：租金的12%
甲房地产公司开发中，施工企业承包地下设施、 管道等安装工程已竣工，总计支付工程款4,000万元， 其中供电配套设施费1,020万元，燃气工程费288万元， 景观工程费570万元， 绿化费用500万元, 其他1,622 万元。 进项税额：40,000,000/（1+11%）× 11%=3,963,963.96
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3、“管理费用” “管理费用”科目核算房地产开发企业为组织 和管理企业开发经营所发生的管理费用。 4、“销售费用” “销售费用”科目核算房地产开发企业销售开 发产品的过程中发生的各种费用。 5、“财务费用” “财务费用”科目核算房地产开发企业为筹集 生产经营需要资金而发生的非资本化的融资费 用。
借：开发成本——土地——碧水园(基础设施费)1500000 贷：应付账款——X施工企业 1500000
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⑥9月末，碧水园土地开发工程完工。
假设“开发成本——土地开发——碧水园”账户归 集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成 本为942.75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未 投入使用，其余30000㎡已全部转让，月终结转本 块土地的开发成本。 作会计分录如下：
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三、房屋开发成本的核算
【精品】营改增有关增值税的会计处理(房地产)
营改增有关增值税的会计处理(房地产)营业税改征增值税会计处理方法（房地产）主办单位：鄂尔多斯市伊金霍洛旗国家税务局主讲人：刘世成二零一六年四月二十三日一、营业税改征增值税对房地产业的影响房地产“营改增”有助于房地产企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。
具体来讲将产生如下四点影响：（一）房地产“营改增”有助于房地产企业减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;（二）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效去化写字楼库存;（三）“营改增”将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低，促使土地、项目收购，加速房地产行业整合;房地产业在实施“营改增”后，增值税税率实行11%，虽然税率比原来营业税5%有所提高，但新政规定房地产业土地价款可从销售收入中扣除，且购进项目所含增值税可纳入抵扣，所以预计行业整体税负比原来下降。
不仅如此，一般纳税人的企业购入新增不动产可以抵扣增值税，这也是本次“营改增”最大的亮点，对房地产行业是极大利好。
而对于4月30日前已开工的老项目，设置了过渡期政策，按5%的征收率缴纳增值税，基本实现政策平移。
总体上从5%的营业税平移到5%的增值税，实际税负因为税制计算方法不同，还略有下降（1/(1+5%)=4.76%)。
一、房地产企业经营特点及成本核算项目及内容（一）房地产企业的经营特点1.开发经营计划性,监管部门多；2.开发经营业务复杂性；3.经营风险大；4.开发建设周期长，投资数额大，属于资金密集型行业，财务风险高。
5.有些房地产企业不仅销售所开发的商品房，还可能持有自有物业并进行经营管理。
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
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序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
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“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
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会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
房地产企业营改增后增值税会计处理探讨
房地产企业营改增后增值税会计处理探讨刘莉摘要：自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。
本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规，就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。
关键词：营改增；房地产企业；增值税一、预缴增值税会计处理房地产开发企业销售房地产以办理房产产权转移手续为纳税义务发生时间，但房地产开发企业的项目特点，收入与支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，应按照增值税政策规定预缴税款。
在计算预缴税款时，把预收款看成含税的收入，先按纳税人适用的增值税税率还原成不含税的收入，一般计税方法计税的税率为11%，简易计税方法计税的税率为5%。
然后用不含税金额乘以3%，计算预缴税款。
预缴税款在对应的房地产项目销售时，可以抵减当期的销项税额。
在会计处理上，企业应在应交税费下设二级明细科目“预缴增值税”，借记“应交税费———预缴增值税”，贷记“银行存款”。
二、销售自行开发房地产项目增值税计算和处理1.销售2016年5月1日以后新建项目根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业销售2016年5月1日以后新建项目，按照取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，按11%税率计算销项税。
上面提到土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
因政府部门不能提供增值税专用发票，企业取得土地价款不能做进项抵扣。
所以规定可以从销售额中抵减，按抵减后金额作为含税销售额，计算销项税额。
如果企业取得土地使用权方式不是政府出让取得的，而是从其他企业受让取得的，则在交易环节，会取得财务费用5贷:其他应付款-某线下平台29主营业务收入8借:其他应付款-某线下平台29贷:银行存款293.消费者积累消费后的返利。
此类营销手段主要是为了让消费者能够不断的重复消费，为此相关消费者返利所形成的潜在负债需要线上平台按照企业会计准则的要求确认为销售费用。
营改增房地产业账务处理
一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨
“营改增”对房地产企业会计核算的影响及对策探讨随着我国营业税改征增值税（营改增）政策的不断推进，对房地产企业的财务会计核算带来了一定的影响。
营改增政策的实施，将对房地产企业的财务成本、资金运作、税负等方面产生直接的影响，对策探讨对房地产企业非常重要。
一、营改增政策对房地产企业的影响1. 营改增政策将会提高企业财务成本根据营改增政策，企业将增值税税率从11%提高到13%，企业的成本将会上升。
对于房地产企业而言，一方面会增加企业的销售成本，另一方面也会增加企业的建筑材料、施工成本等方面的支出，因此企业的总体成本将会大幅度上升。
2. 资金运作将更加困难营改增政策的实施将会对企业的资金流动产生直接的影响。
增值税的税率提高将会使企业的现金流减少，而中小房地产企业的现金流一直是较为薄弱的，因此资金运作将更加困难。
税收成本的上升也会对企业的盈利水平产生直接影响。
3. 对政策的理解需要时间营改增政策的实施对房地产企业来说是一项新的政策，对于企业的财务人员来说，需要一定的时间来理解政策的具体内容，以及对企业的财务会计核算产生的具体影响。
在政策理解方面，企业需要投入一定的时间和资源。
二、对策探讨1. 加强财务成本管控企业需要通过加强内部成本管控，提高企业的财务绩效。
企业可以通过对成本进行深入的分析，找出成本增加的原因，有针对性的减少企业的不必要支出，提高企业的利润水平，确保企业的正常经营。
2. 合理规划资金运作企业需要合理规划自身的资金运作，提前做好资金周转准备工作，确保企业在资金流紧张的情况下，仍能够正常的开展业务活动。
企业还可以通过增加融资渠道，拓宽资金来源，提高企业的资金运作能力。
3. 提高企业核算水平企业需要加强各项财务核算工作，提高企业的财务会计核算水平，确保企业的财务数据真实、准确。
对于税收数据的核算，企业需要特别注意，确保税收数据的准确性，并及时缴纳相应的税收款项。
4. 增加政策理解的投入企业需要增加对营改增政策的理解投入，加强对政策的研究，确保企业对政策的理解深入、全面，并及时调整企业的经营模式和财务核算方式。
房地产营改增账务处理
房地产营改增账务处理根据北京市国家税务局关于营业税改征增值税有关会计处理(讨论稿)建议如下：(一)一般纳税人国内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务，按照增值税专用发票上注明的增值税额，借记‘‘应交税费——应交增值税(进项税额)"科目，按照专用发票上记载的应计入采购成本的金额，借记‘‘材料采购"、‘‘商品采购"、“原材料"、“制造费用”、“管理费用"、“营业费用”、“固是资产”、‘‘主营业务成本"、‘‘其他业务成本"等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款…‘应付票据…‘银行存款"等科目。
购人货物发生的退货，作相反的会计分录。
(二)一般纳税人进口货物或接受境外单位或者个人提供的应税服务，按照海关提供的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额或中华人民共和国税收通用缴款书上注明的增值税额，借记“应交税费——应交增值税(进项税额)’’科目，按照进口货物或接受境外单位或者个人提供的应税服务应计人采购成本的金额，借记‘‘材料采购"、“商品采购"、“原材料”、“管理费用"、“营业费用"、“固定资产’’等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款"“银行存款"等科目。
(三)一般纳税人国内采购的货物或接受的应税劳务和应税服务，已经取得的增值税扣税凭证，按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额，借记“应交税费——待抵扣进项税额，，科目，应计人采购成本的金额，借记“材料采购"、“商品采购"、“原材料"、“制造费用”、“管理费用"、“营业费用"、‘‘固定资产"、‘‘主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款"“应付票据"“银行存款”等科目。
房地产企业营改增后会计核算 案例
房地产企业营改增后会计核算案例案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。
2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。
当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。
2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。
2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100贷：银行存款11100借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500贷：银行存款15002、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税借：银行存款11100贷：预收账款11100借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300贷：银行存款3003、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税借：开发成本-建筑安装费10000应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存款110004、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税借：银行存款22200贷：预收账款22200借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600贷：银行存款6005、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税确认收入并结转成本借：预收账款33300贷：主营业务收入30000应交税金-应交增值税（销项税金）3300借：主营业务成本：21500贷：开发成本-结转开发成本21500发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】借：应交税金-应交增值税（转出未交）200贷：应交税金-未交增值税200纳税申报交纳增值税借：应交税金-未交增值税200贷：银行存款200营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的还是按上面的例子：开发成本土地建安开发配套合计增值税1000010000150021500营业税1110011100150023700销售收入现金流入不含税销售增值税3330030000营业税3330033300增值部分公式增值额增值率土增税增值税=B5-E2*1.320509.53%615营业税=B6-E3*1.3-B6*5%825 3.48%247.5营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。
房地产营改增财务处理
房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比房地产企业营改增试点关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比根据财税〔20１6〕36号关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件2(十)条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其20１6年４月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：１、收到预收款时:借方：库存现金／银行存款贷方：预收账款(价税合计）2、企业预缴税款:借方:应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报)应交税费——应交城镇维护建设税应交税费-—应交教育费附加应交税费-—应交地方教育费附加贷方：银行存款3、支付建筑商工程款:借方:开发成本应交税费——应交增值税（进项税额)｛取决于开票企业的纳税选择,３%税务局代开票或11%｝贷方:银行存款/应付账款４、支付广告宣传费:借方：销售费用应交税费-—应交增值税(进项税额）{取决于开票企业的规模，3％税务局代开票或６%｝贷方:银行存款/应付账款５、工程完工:借方:开发产品贷方：开发成本６、确认收入实现和结转成本:(1)借方:预收账款贷方：主营业务收入(由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离）贷方：应交税费——应交增值税(销项税额）{根据全部销售额按照11%税率计算得出}(２）借方：主营业务成本贷方:开发产品7、结转当期销项税大于进项税时（1)借方：应交税费——应交增值税（转出未交增值税)贷方:应交税费—－未交增值税(2）计算税金及其附征:借方:营业税金及附加贷方：应交税费—-应交城镇维护建设税应交税费——应交教育费附加应交税费—－应交地方教育费附加８、假定当期应交税费-—未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳.根据附件2第(八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
房地产企业营改增会计处理要点
工程款支付增值税有两头，进项和销项。
房地产行业进项的主要问题是建筑业的发票，因为房地产行业主要跟建筑打交道，取得建筑工程的专用发票。
按照建筑业纳税义务发生时间的规定，增值税专用发票应该按照发生纳税义务时间的时候开具。
首先，如果房地产企业采取预付款方式，把钱给了建筑企业，但是工程还没开工，对于建筑企业来说，就属于预收账款。
根据财税[2016]36号文的规定，纳税人提供建筑服务，采取预收账款方式的纳税义务发生时间为收到预收账款的当天。
纳税义务发生，就应该开增值税专用发票，增值税专用发票可以抵扣。
因此采用预付工程款方式，则：借：预付帐款借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款工程开工之后，要支付进度款，则是建筑业开具增值税专用发票。
关于建筑业纳税义务发生时间的规定，在提供应税行为过程中，只要收到了款项，就是纳税义务的发生时间。
所以支付进度款的话，建筑业就应该开具增值税专用发票，房地产企业用发票去抵扣。
因此支付进度款，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：银行存款关于纳税义务发生时间还有一个说法，合同上有约定的时间，到了约定时间，如果房地产企业还没有给钱，但是建筑企业需要交税。
如果发生这种情况，建筑企业宜开具增值税专用发票，则：借：开发成本借：应交税费一应交增值税（进项税额）贷：应付账款取得土地价款地价是房地产开发中的重头戏，有时候地价甚至高于楼面价。
因为房地产企业现在比较困难，有很多闲置房，闲置房卖不出去，如果不把库存处理掉，房地产行业可能会影响国家宏观经济的稳定运行。
但是政府卖地给房地产企业，政府是不能开票的。
所以这次规定，房地产企业拿到的土地价款里可以人为分为两部分，一部分是土地价，还有一部分是进项税额，进项税额税率按照11%进行抵扣。
如果是老项目，企业选择一般计税方法，取得土地价款是在取得土地价款时进行价税分离，还是销售时再从土地价款中剥离税金，需要得到下一步的确认，但从权责发生制角度考虑，应当在取得土地时即划分进项税额。
营改增对房地产企业会计核算的影响【精品发布】
营改增对房地产企业会计核算的影响【精品发布】“营改增”政策在我国实施多年，实践证明，这种方式对我国企业的发展具有积极作用。
对建筑企业而言，财务管理十分复杂，只有适应财务管理策略，才能确保其积极发展。
笔者就“营改增”给现代房地产企业财务会计核算带来的影响分析了具体的解决策略。
重要词：营改增；房地产企业；财务会计核算“营改增”政策使得整个房地产行业的财务会计职能和管理方案发生了变化，要求企业快速适应这一变化，随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。
一、“营改增”对房地产企业财务会计核算的影响(一)改变了税费的抵扣形式营改增改变了以往的企业税收抵扣方式，采用增值税发票抵扣后，企业的固定资产可以用于税收抵扣项目，从而大大降到了企业的缴税额，降低了其负债率。
以往的财务会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内，存在重复缴税现象。
而随着营改增的出现，增值税变成了价外税，但是企业要重视增值税发票的获得，一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用，反而增加了企业的税收缴纳，影响学习效果。
(二)对财务会计人员的核算提出了新的要求以往的财务会计管理制度与现代制度不同，“营改增”优化了财务会计职能，要求企业财务会计从业人员正确了解财务会计账目，正确核算企业项目，使其抵扣方式与经济发展相适应。
企业还应组织财务管理人员进行培训，使其能够更深刻的了解财务会计核算，掌握财务会计核算的方法，降低企业的成本。
尤其是对建筑企业而言，涉及项目之多，涉及范围之广，都对企业的财务管理效果和发展造成影响。
营改增政策实施后，企业应顺应这一政策。
(三)影响了企业现金流的分配随着“营改增”政策的实施，我国企业的现金流分配发生了变化，建筑企业也不例外，对于房地产企业而言，经济效益与成本之间的关系发生变化，这是由于营业税的计算方式发生变化。
在以往的营业税征收中，多采用预交制度，并且根据企业营业额统计缴纳，导致很多企业的资金短缺，无法满足继续经营的需求。
房地产企业营改增会计处理要点
房地产企业营改增会计处理要点一、营改增背景营改增是指将原来的营业税改为增值税，对企业来说，一方面降低了税负，另一方面也提高了进项税额的可抵扣，降低了企业的税负。
对于房地产企业来说，税制将对其经营管理、财务会计等方面产生一定的影响。
二、房地产企业特点1.高额资本投入：房地产企业通常需要大量的资本投入，涉及到土地、建筑物、设备等方面的投资。
2.长周期投资：房地产项目的开发建设周期较长，需要进行长期投资和资金占用。
3.销售周期较长：房地产项目销售通常需要时间较长，销售收入的确认存在一定的不确定性。
4.资金回笼周期较长：房地产项目销售后，资金回笼需要经过多个环节，包括签约、过户等，资金回收周期较长。
5.复杂的合同结构：房地产企业的合同涉及面广，性质繁杂，比如土地使用权转让、商品房销售、其他附加服务等。
1.纳税人身份确认：房地产企业需要根据国家税务部门的规定申报纳税人身份，涉及到开展纳税申报、缴纳税款等。
2.发票管理：房地产企业需要合理管理发票，包括根据销售合同和相关文件开具销售发票，对购买发票进行核对和入账等。
3.进项税额抵扣：房地产企业可以按照国家税务部门的规定，将进项税额抵扣于销项税额，以降低税负。
4.房地产开发成本核算：房地产企业需要合理核算开发成本，包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等，并根据相关政策进行摊销。
5.预收款的会计处理：房地产企业常常存在预收款项，需要按照相关准则进行会计处理，包括确认预收款、预收款明细账等。
6.合同结算：房地产企业需要根据销售合同和相关文件进行结算，包括确认销售收入、确认合同成本、计提坏账准备等。
以上是房地产企业在营改增税制中的一些会计处理要点。
由于房地产企业的特殊性，会计处理需要结合具体情况进行操作，建议企业及时了解国家税务部门的政策和规定，并与专业审计机构进行合作，确保会计处理符合相关法规和准则。
营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响
ACCOUNTING LEARNING149营改增对房地产企业会计核算及财务报表的影响赵雷 河南九鼎实业有限公司摘要：税收是稳定国家经济发展的必要手段，政府部门可以通过税收政策来实现一定时期内的市场经济调节。
“营改增”最主要的特点就是减少企业的重复征税，在降低企业负税的前提下提升企业的经济发展效益。
“营改增”税收政策的实施，极大程度上减少房地产行业负税压力，但是在实际发展中，“营改增”政策对房地产税负以及财务上都是有着较大影响的，遇到的一些困难问题仍不能很好地进行解决，如果房地产行业不能及时调整，势必会制约其自身的长远发展。
本文主要针对“营改增”政策推行之后，对房地产企业的影响，提出了改善“营改增”对于房地产企业的对策。
关键词：营改增；房地产企业；会计核算；财务报表引言近年来，营业税和增值税一直是我国的主要税种，二者同时存在，共同促进我国社会经济的发展，对国家的财政收入也做出了巨大的贡献。
然而随着经济发展的全球化，我国的国内经济发展形势也随之发生了变动，二元税制已经无法满足当前国内市场经济的发展需求。
政府为了改善经济态势，促进市场经济的持续发展，颁布了“营改增”的政策，全面深化我国税务体制的改革。
目前，房地产行业发展迅速，企业的税负情况日益严重，而房价的不断提升已经逐渐超出了人们的购买能力，房地产商开发项目的意愿受到了冲击。
因此，“营改增”政策对房地产行业的影响受到了人们的广泛关注。
一、“营改增”政策的意义国家为了促进各行业的发展，通过改革税收政策的措施来缓解企业负税的压力，在根本上来实现企业经济收益的增加。
现阶段我国“营改增”政策的实施效果还是较为理想的，其具有的重要意义也渐渐得到了体现。
首先，“营改增”可以促进企业的转型升级，在根本上减少企业重复纳税的可能，避免了负税压力过重而造成对企业发展的限制。
特别是我国的房地产行业，其工程项目较大，所承担的税负压力也就较大，“营改增”政策可以在一定程度上对这一现象进行缓解。
房地产营改增会计核算制度
房地产营改增会计核算制度背景2016年5月1日，我国实行了营改增税制。
房地产行业也从此迈入了生产性服务业阶段，房地产行业纳税方式也因此发生了重大变化，由之前的增值税主体纳税方式，转变为了营业税主体纳税方式。
因此，营改增对于房地产行业的财务会计、税务缴纳等方面都产生了重要的影响。
营改增对房地产会计核算的影响会计政策1.税负增加：营业税税率高于增值税税率，因此会导致纳税负担增加。
2.财务报表前，会计应首先清算增值税留抵税额，和基金等（对公司净利润有贡献的）公共基金、公积金等扣缴代收代交款项。
3.同时，购买固定资产后，对于企业而言计提折旧的年限也发生了变化，去年固定资产增值税缴纳后，在今年需要纳营业税，在会计处理时，会计核算应根据文档细则59号的相关要求计算固定资产的价值和折旧情况。
财务报表1.营改增后纳税人应当按照货物销售额或者服务收入额扣除免征增值税的销售额或者收入额，并依法计算应纳税额。
因此，财务报表中应包含增值税留抵税额、公共基金等扣缴代收代交款项以及因前述情况而产生的差异调整项等内容的说明。
2.减少增值税的登记薄和纳税申报表的填制，但需增加营业税的登记薄、申报表的制作。
3.会计制度进行了较大的调整，要求企业会计在会计报表中详细列示及注明今年固定资产旧值，现值，清理结账等的相关信息。
具体要求纳税人应遵循《营业税纳税申报细则》内规定进行核对及登记。
总结在改革开放和市场化经济的大浪潮中，我国房地产行业经过了数十年的发展，行业内的会计现状逐渐趋于规范。
但营改增的推行让行业内的财务会计、税务缴纳等方面的工作又面临了新的挑战，会计人员应当加强对政策的了解，合规操作，没事前要多熟悉政策背景，适时调整会计政策和制度，确保符合国家会计准则及法规要求，为企业的健康发展保驾护航。
营改增对房地产行业会计核算的影响研究
营改增对房地产行业会计核算的影响研究
营改增是指将原来的营业税和增值税两个税种合并为一种税种，即增值税。
随着营改增的实施，对于房地产行业来说，会计核算也将产生一定程度的影响，本文将从以下几个方面进行探讨。
一、土地增值税的核算
在营改增之前，房地产开发企业在进行土地转让时，需要缴纳土地增值税，而土地增值税的计算方式是：土地增值税 = （土地转让价格-土地成本）×土地增值税税率。
在营改增之后，企业需要核算的是增值税，而土地增值税则不存在了。
因此企业需要对土地转让交纳增值税进行相关的核算，需要对土地的成本、土地转让价格、增值税税率进行相应的计算和处理。
二、房地产销售的核算
在营改增之前，房地产销售企业需要缴纳营业税，税率为5%或3%，而在营改增之后，需要缴纳增值税，税率为6%或11%。
因此，在房地产销售的会计核算中，需要对销售收入进行分类，以便进行增值税的计算和申报。
另外，对于各种销售费用、折扣等，在增值税的计算中也需要进行相应的处理。
三、住房租赁的核算
四、税负的影响
营改增之后，房地产企业缴纳的税负相对于营业税有所减轻，因为增值税的税率相对较低。
但是，增值税的抵扣范围相对于营业税更为严格，需要对企业的各项费用进行详细的清单核对，以确保能够获得合理的增值税抵扣金额。
总之，营改增对房地产行业会计核算产生了深远的影响，需要企业更加关注和理解相关政策，全面把握会计核算的要点，确保税务合规和经济稳健运营。
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第七，“进项税额转出”专栏，大体分以下几个方面： ①外购货物或服务改变用途但不离开企业；②外购货物、在产品 、产成品发生非正常损失；③生产企业出口自产货物的免抵退税 不得免征与抵扣税额 第八，“出口退税”专栏，反映出企业享受的“抵税与实际退 税”的合计数，在金额上等于出口离岸价乘以出口退税率。
第九，“转出多交增值税”专栏，核算一般纳税人月终转出多 缴的增值税。对于由于多预缴税款形成的“应交税费—应交增 值税”的借方余额，才需要做转出处理。 第十， “营改增抵减的销项税额”专栏，核算一般纳税人提 供应税行为，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从 销售额中扣除的，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少 的销项税额（差额纳税）。----财会【2012】13号
【提示】“应交税费—应交增值税”期末如果有余额一定在 借方，表示尚未抵扣的增值税。 财会【2012】13号规定，“应交税费—应交增值税”科目 期末如为借方余额，应根据其流动性在资产负债表中的“其
他流动资产”项目或“其他非流动资产”项目列示；如为贷
方余额，应在资产负债表中的“应交税费”项目列示。
1000 500
贷方余额
100
1600
转出未交增值税
100
借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）100 贷：应交税费—未交增值税 100
科目 应交增值税 进项税额
借方余额 600 1000
贷方余额
已交税金
销项税额
500
900
转出未交增值税
500
借：应交税费—未交增值税
500
贷：应交税费—应交增值税（转出多交增值税）500
（4）“应交税费—增值税检查调整”：税务机关对增值税一 般纳税人增值税纳税情况进行检查后凡涉及增值税涉税账务调 整的，应设立“应交税费—增值税检查调整”专门账户。 （5）“应交税费—增值税留抵税额” 原增值税一般纳税人兼有销售服务、无形资产或者不动产的 ，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额，不得 从销售服务、无形资产或者不动产的销项税额中抵扣；应在“ 应交税费”科目下增设“增值税留抵税额”明细科目。
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第三，“减免税款”专栏反映企业按规定减免的增值税款。
①企业按规定直接减免的增值税额借记本科目，贷记“营业外收 入”科目。②财税【2012】15号文件：纳税人购进增值税税控系 统专用设备与技术维护费用抵减增值税额也在本科目核算。 第四，“转出未交增值税”专栏，核算企业月终转出应缴未缴的 增值税。月末企业“应交税费—应交增值税”明细账出现贷方余 额时，转入“应交税费—未交增值税”。
（一）设立企业阶段： 涉及接受投资者的出资与开办企业的相
关费用。 （二）获取土地使用权阶段： 包括前期调研与拿地阶段。 （三）房地产开发建设阶段 项目策划、报批报建、施工阶段、竣工验收与初始产权登记。 （四）转让及销售房地产阶段 营销策划、签订销售合同、交付、登记办证等。 （五）持有房地产阶段
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三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率
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三、房地产开发企业各阶段应纳税种及税率
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四、房地产开发企业会计科目设置
（一）房地产企业会计科目分类 1.资产类：（1）开发产品；（2）周转房； 2.成本类：（1）开发成本； （2）开发间接费用； 3.负债类： 应交税费，按照税种设置二级明细科目 。
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四、房地产开发企业会计科目设置
（二）增值税会计科目的设置
第一，“进项税额”专栏，记录企业购入货物、接受应税劳 务或应税行为而支付的准予从销项税额中抵扣的增值税额。 ①企业购入货物、接受应税劳务或应税行为支付的进项税额 ，用蓝字登记；②退回所购货物应冲销的进项税额，用红字 登记。 第二，“已交税金”专栏，核算企业预缴本月增值税额； 适用于一个月内需要分次预缴增值税的纳税人；即本月缴纳 本月的增值税款。
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一、房地产开发企业及其业务范围
房地产开发经营指房地产开发企业进行的房屋、基础设施 建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋
等活动。
房地产开发经营具体包括： ①土地使用权的转让、买卖与租赁； ②房屋的开发、销售与出租（住宅、办公楼与商业用房）； ③其他建筑物的开发、销售与出租等。
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二、房地产开发企业的开发经营流程
第五，“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，反映出口企业销 售出口货物或服务后，向税务机关办理免抵退税申报，按规定计 算的应免抵税额。实际反映的是出口产品或服务的进项税额“抵 ”了多少内销产品的销项税额，不是国税局实际退的现金； 0 第六，“销项税额”专栏，记录企业销售货物、提供应税劳务 或应税行为应收取的增值税额。销售退回应冲减的销项税额，只 能在贷方用红字登记。
（2） “应交税费—待抵扣进项税额” 第一， 辅导期一般纳税人核算尚未交叉稽核比对的专用发票； 第二，海关进口增值税专用缴款书实行“先比对后抵扣” 办法 ，纳税人用于核算已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关 缴款书进项税额； 第三，新增不动产分期抵扣，递延抵扣的40%的部分； 第四，一般纳税人取得未认证抵扣的专票。
（3）“应交税费—未交增值税”
该明细科目核算一增值税。 ①借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税） 贷：应交税费—未交增值税 ②借：应交税费—未交增值税 贷：应交税费—应交增值税（转出多交增值税）
科目
应交增值税 进项税额 已交税金 销项税额
借方余额
1.增值税一般纳税人 （1）“应交税费—应交增值税” （2）“应交税费—待抵扣进项税额” （3） “应交税费—未交增值税” （4）“应交税费—增值税检查调整” （5） “应交税费—增值税留抵税额”
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四、房地产开发企业会计科目设置
1.增值税一般纳税人
（1）“应交税费—应交增值税”，设置十个专栏：
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第一部分
房地产企业纳税财 务核算概述
一、房地产开发企业及其业务范围
根据国民经济行业分类与代码（GB/4754-2011）规
定，房地产业包括房地产开发经营、物业管理、房地产中
介服务、自有房地产经营活动与其他房地产业。
根据《中华人民共与国城市房地产管理法》规定，房 地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发与经营的 企业。