07年安徽芜湖“名流印象”房地产项目市场报告
上半年芜湖房地产市场分析报告
2009年上半年芜湖房地产市场分析报告芜湖房地产市场在经历了2008年的调整后，2009年在国家、省、市宏观利好政策以及住房需求释放等因素的共同作用下，市场回暖较为明显，无论是在市场供应方面，还是在市场需求方面都呈现出两旺态势。
一、2009年上半年芜湖房地产市场运行情况纵观上半年的市场运行情况，结合相关数据分析，芜湖房地产市场主要有以下几个特点：（一）房地产开发投资稳步增长2009年上半年，市区完成房地产开发投资86.12亿元，同比增长14.1%；扣除土地购置费完成建安投资73.31亿元，同比增长76.5%。
房地产开发投资占到市区固定资产投资的比例高达32.2%。
市区商品房在建面积1053.27万㎡，同比增长39.5%，其中住房在建面积842.48万㎡，同比增长35.9%；商品房新开工面积254.78万㎡，同比增长33.3%，其中住房新开工面积215.2万㎡，同比增长34.1%。
商品房竣工面积69.27万㎡，同比增长26.8%，其中住房竣工面积56.75万㎡，同比增长5.7%。
（二）土地市场日趋活跃2009年上半年，市区出让土地10宗，出让面积165.17万㎡，合同出让金额24.3亿元，与2008年上半年相比，土地出让面积增长了24倍，出让金额增长了46倍。
在出让的10宗土地中，纯居住用地5宗，出让面积66.93万㎡，占出让面积的40.5%；商业、居住合用地3宗，出让面积25.27万㎡，所占比例15.3%；商业用地虽然只有2宗，但出让面积达72.98万㎡，占全部出让面积的44.2%。
2009年1-6月芜湖市区土地上市情况从2007年到2009年，芜湖的土地市场同全国其它城市一样，都经历了一段从火爆到冷清再到复苏活跃的过程。
2007年，市区共出让土地17宗，出让面积397.53万㎡，出让金额78.33亿元；2008年，市区仅出让土地15宗，出让面积119.8万㎡，出让金额22.6亿元；而2009年上半年，市区便成功出让土地1 0宗，无论是出让宗数还是出让面积和出让金额，均与去年同期有大幅度的增长。
芜湖花园洋房研究分析报告
芜湖花园洋房研究分析报告一、芜湖花园洋房发展阶段芜湖市最早推出“花园洋房”概念的是金鼎集团旗下的“蓝山逸居”项目，该项目于2005年推出了3幢花园洋房，成为当年芜湖楼市的一大新鲜事物。
当时，人们对花园洋房普遍的理解，都仅限于“6层以下带有入室花园的住宅”。
在随后的几年里，一些实力雄厚的开发商也开始尝试涉足“花园洋房”这一住宅新概念，主要针对的是少数伴随经济发展率先富裕起来的购房人群。
2007年6月，安徽伟星集团在原水果市场旁边地块推出了“圣地雅歌”项目。
其中，推出了以“退、错、露、院”全新形态出现的“花园洋房”业态，以每单元10户的低密度设置，彻底颠覆了传统“花园洋房”的概念。
该项目主要针对芜湖本地市场中高端客户的喜好进行改良，采用架空层作为地上一层，但仍保留一楼花园，用以满足客户对私家花园的向往。
“圣地雅歌”项目的花园洋房一经推出，便以6900元每平米的均价在楼市热销，这一销售成绩使得伟星集团的产品业态逐渐成为人们评判花园洋房是否纯粹的一个重要标志，并具有为芜湖花园洋房“正名”的意义。
随后，更多开发商开始陆续推出花园洋房系列产品，“城市中产阶级”这一收入稳定，增长力强的城市群体逐渐成为该系列产品的主要目标客户。
长期以来，伟星集团一直占据着花园洋房产品的中高端市场。
2008年，深圳华强集团入驻芜湖房地产市场，陆续推出旗下两大地产项目“德邑风尚”和“澳然天成”。
这两个项目均含有“花园洋房”业态产品，同时也各有自己的产品特色。
2008年1月，华强推出第一代花园洋房“德邑风尚”，该系列产品为一梯两户的四层楼房，增大楼间距，退台距离更深，从而增大了露台的面积。
2009年5月，华强又推出了第二代花园洋房“澳然天成”，该系列产品均为错层或跃层式设计，户型各不相同，每户都带有花园或大露台，但户型设计上，澳然天城的房型设计仍有不足，主要表现在户型的朝向上，南向房间较少。
与安徽伟星的花园洋房相比较，深圳华强花园洋房在户型设计上有很大提升，具体表现在：1、花园面积大；2、地上一层即为住宅而非架空层；3、退台更深，露台更大。
二手房市场现状及存在问题分析——以安徽省芜湖市为例
提出完善产权制度、提倡交易信息对称传播等措施。
关键词：芜湖市；二手房；现状
中图分类号：F293.3
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）06-0028-33
收稿日期：2019-04-18
随着房地产市场的快速发展，2016 年中国楼 市经历了井喷式的“量价齐升”。为贯彻“房子是用 来住的，不是用来炒的”理念，各地通过“限价”“限 售”“限购”“限贷”等严厉政策，加强对房地产市 场的宏观调控。2017 年，房企集中度不断提高，规 模化、区域深耕特点显现，竞争压力日趋白热化， 其中一、二线城市经历了从“买不到”到“买不了” 的转变，土地供应紧缺；而三、四线城市“高库存” 与“热销”的差异化并存，城市拍卖市场火热。在 日趋竞争的房地产市场中，一手房交易量急剧增 加，房价居高不下，泡沫现象明显。与此同时，购 买力相对薄弱的群体，更多地关注到二手房市场。
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图 1：2017 年 1-12 月芜湖市新房成交套数及价格图
房地产市场
CHINA REAL ESTATE
表 1：芜湖市四区主要二手房销售信息简表
区域 镜湖区 弋江区 鸠江区 三山区
涉及主要小区 名流印象 世贸翠柏湾 长江湾一号 中央城 金域华府 华仑港湾
兆通大观花园 柏庄香府 Байду номын сангаас龙湾 碧桂园 白鹭湾 天池圣居
本文选择芜湖市作为调查区域，设计调查问卷，抽 样调查芜湖市居民，了解芜湖市目前二手房市场 现状，结合二手房市场存在的问题提出改进对策， 充分利用二手房市场巨大潜力，为消费者提供更 多优质房源。
1 芜湖市房地产市场发展现状 2017 年，芜湖市房地产市场价格上涨幅度较
大，一直跻身于全国上涨城市排名前 30 名单中，上 涨幅度最大的月份全国排名前五。 1.1 一手房供给情况
芜湖市房地产市场分析报告
芜湖市房地产市场分析报告芜湖市住房和城乡建设委员会一、房地产市场运行情况1.商品房销售保持较快增长1-7月，全市商品房销售面积351.81万平方米，同比增长29.02%;销售金额为194.92亿元，同比增长28.6%。
其中商品住房销售面积324.24万平方米，同比增长43.63%;销售金额为170.17亿元，同比增长54.25%。
市区商品房销售面积240.34万平方米，同比增长54.51%，销售金额为144.36亿元，同比增长53.18%。
其中商品住房销售面积226.43万平方米，同比增长72.26%，销售金额为130.15亿元，同比增长82.41%。
2.商品住房价格稳中有升1-7月，全市商品房销售均价为5540元/平方米，同比下降0.33%;其中住宅销售均价为5248元/平方米，同比增长7.40%。
市区商品房销售均价为6006元/平方米，同比下降0.86%;其中住宅销售均价为5748元/平方米，同比增长5.90%。
3.商品房供应放缓1-7月，全市累计批准预售商品房面积251.44万平方米，同比下降23.99%;其中商品住房批准预售面积221.15万平方米，同比下降10.06%。
市区累计批准商品房预售面积156.20万平方米，同比下降16.57%;其中商品住房批准预售面积142.27万平方米，同比增长4.19%。
4.市区商品房销售结构情况1-7月，市区销售的商品房中，从购买人户籍来看，芜湖市区居民占44.80%，所辖四县居民占21.45%，安徽省其他城市居民占25.00%，省外居民占8.74%。
市区居民是我市商品房购买主力，同时外来人口在我市购房中也占有较大比重。
按购买户型来看，90平方米以下的户型占总销售面积的15.54%，90-120平方米的户型占38.05%，120-144平方米的户型占34.72%，144平方米以上的户型占11.69%。
我市商品住房销售以刚需和改善型为主。
分区域情况来看，1-7月市区商品房销售中，镜湖区销售较好，销售面积为80.58万平方米。
芜湖房地产市场分析
芜湖市房地产市场分析THE MARKET ANALYSIS OF JINGJIANG REAL ESTATE目录一经济发展概况……………………………………………………………………………二土地市场……………………………………………………………………………… （一）挂拍土地概况……………………………………………………………………… （二）已成交地块分析…………………………………………………………………… 三房产市场……………………………………………………………………………… （一）住宅市场…………………………………………………………………………… （二）商业楼盘市场……………………………………………………………………… （三）二手房市场……………………………………………………………………四上半年市场总结及市场发展………………………………………………………….一、经济发展概况(一)经济概况上半年，芜湖市生产总值257.9亿元，比上年同期增长16.6%，增幅比上年同期提高1.0个百分点。
在全省十七个城市中，总量位居第3位，增幅位居第2位。
国民经济运行态势稳定趋好，主要经济指标增幅在省内位次多呈上升趋势。
(二)工业发展工业生产快速增长，经济效益大幅提升。
上半年，芜湖市规模以上工业增加值同比增速多在24%以上，1-6月份，完成工业增加值123.48亿元，比上年同期增长25.5%，增幅同比提高5.2个百分点。
规模以上工业运行中骨干企业支撑作用明显。
奇瑞汽车、美的空调、芜湖卷烟、鑫科新材料、新兴铸管、海螺型材6户产值超10亿元企业共完成产值223.72亿元，占规模以上工业的49.0%，增长贡献率达到54.1%。
上半年，芜湖市企业效益呈逐月攀高之势。
工业产品销售率基本保持在98%以上的较好水平，工业企业经济效益综合指数屡创新高。
投资增势强劲，重点项目进展顺利。
(三)固定资产投资上半年，固定资产投资表现出强劲的增长势头，增幅一直在50%以上。
20XX年芜湖某写字楼项目房地产市场调研报告35页 精品
芜湖市长江南路镜湖区行政大楼旁项目(初步调研报告)目录市场分析 2 07年市场发展趋势及政策盘点7 08年市场预测9房地产市场板块构成10 竞争对手分析13本案环境分析21 项目地理分析21 周边环境分析21区域背景和发展趋势22 项目户型设计和面积配比分析23 价格定位分析24 S W O T分析26 优势和机会点26 劣势和威胁点26 市场定位27 目标客户定位27 产品定位29 价格定位29一、市场分析近年来，芜湖市从本地实际出发，坚持科学发展观，在贯彻落实国家各项宏观调控政策的同时，稳步推进城市化和工业化进程，为房地产业的全方位启动与发展创造了良好的环境。
房地产业的快速发展，为提升芜湖市的城市形象和品位，拉动经济增长和提高人民生活水平作出了积极的贡献。
今年以来，芜湖市采取了一系列平抑房价过快增长的措施，以促进房地产市场健康发展。
当前，房地产开发投资总体呈现快速增长态势，市场供求基本平衡，房价稳中趋升。
(一)、近年来房地产业发展情况20XX-20XX年的三年间，芜湖市房地产业总体保持了良好的发展态势，累计实现增加值37.4亿元，占同期全市GDP总量的3.01%，年平均增长速度达12.9%。
并带动建筑业、建材工业等相关产业的快速发展。
从总体情况看，近年来，芜湖市房地产业的发展主要呈现以下特点：1、开发队伍不断扩大。
近年来，芜湖市房地产业快速发展。
经普资料显示，20XX年芜湖市共有房地产业法人单位279个，就业人员0.72万人。
其中，房地产开发企业104家，就业人员0.24万人；同时，在城市化、工业化进程和住房消费需求的共同拉动下，20XX年芜湖市房地产开发企业已达129家，比20XX年增加25家，增长24.03%，企业总量呈进一步扩张趋势。
2、房地产开发投资持续快速增长，对拉动芜湖市投资增长做出了积极的贡献。
20XX-20XX年，芜湖市房地产开发完成投资131.94亿元，是前3年(20XX-20XX年)房地产开发累计完成投资的2.32倍，年平均增长达到31.8%，房地产开发规模不断扩大。
芜湖侨鸿国际写字楼
镜街99 SOHO精品写字楼为一座30层SOHO 办公楼，共计写字楼267套，入户大堂为8.7米挑高 设计，2-5层为商业用房，计划开设健身会所及恒 温泳池；6层以上全部为办公用房。
最新销售动态：该项目于2007年开盘至今，成交写字 楼约155套，其主力户型面积88平米左右。剩余房源 可对外出租，出租价格为每月35-40元/平米。 剩余房源：目前还有近100套房源未成交，对外报价 8750元/平米。 物业收费：3.5元/平米
[产品点评]
是目前芜湖市场上在售的中端写字楼，是芜湖首推 SOHO办公概念写字楼产品，主要用途以办公为主。位 于风景优美的镜湖风景区内，位置较好。目前进驻该写 字楼的主要是一些金融企业和私人企业，如齐鲁证券等
3、泰鑫商务中心
泰鑫商务中心总占地面积为14669平方米， 总建筑面积约为54338平方米，其中商业配套 约18000平方米，办公面积约25000平方米， 总层次26层。裙房1-3层为超市（苏果超市）， 4层为商务配套、会所，5层以上为高档写字楼。 目前仅销售5-16层，16层以上不对外销售。
[ 产品点评 ] 凯帆大厦是目前已上市的办公楼中，档次较低的产品，尤其一到三层做 超市，影响项目档次与租售价格，而且项目虽然毗邻镜湖风景区，但是交 通不便，商业氛围也不够浓厚，周边为老旧居民区，是本项目最大弊端。 因此，该项目的对外出租率并不高。
二、未交付项目
未来高档写字楼市场供应主力
1、世茂滨江中心
苏果超市却是不可回避的最大败笔，中短期内影
响项目办公产品的形象。
4、凯帆大厦
凯帆大厦位于芜湖市中心商业区的民生路新 建区支路口西北角，临近中山路步行街，在二街 与镜湖之间。根据芜湖市城市总体规划，项目设 计成一至三层为净菜超市，四层以上为办公，地 下布置一层3.55米，共计为18层
芜湖房地产市场简报XXXX336页PPT
国十一条 取消优惠
新国十条 差别信贷
9.29新政 限购、差 别信贷
新国八条 购房资质、 限购、差别 信贷、交易 税费
房产税改革 试点正式在 重庆、上海 启动。
省六条 房价控制、 限购、用地 监管
宏观市场
调全控国政现策象
“严格执行并逐步完善抑 制投机、投资性需求的政策 措施，进一步巩固调控成果 ，促进房价合理回归。”温 家宝总理在政府工作报告中 ，用短短40个字展示了政府 加强房地产调控的决心。房 价过高、上涨过快，是近年 来社会关注度最高的问题之 一。过去一年，我国严格执 行购买第二套住房贷款首付 比例政策，遏制投机投资性 购房，加快保障性安居工程 建设，房地产价格快速上涨 的势头得到有效遏制。
宏观市场
货全币国政现策象
继2019年12月2日、2019 年2月18日起，央行已两次 下调存款准备金率，解冻流 动性资金约8000亿，虽然动 摇不了调控本质，但对于楼 市来说是一个资金面上的利 好。
2019年全国两会召开之际 国有四大银行提出要继续全 面落实差别化住房信贷政策 。其中提到“切实满足居民 家庭首次购买自住普通商品 住房的贷款需求，合理权衡 定价，在基准利率之内根据 风险原则合理定价。”这意 味着，四大行首套房贷利率 将不高于基准利率。66元/㎡，增长9.2%
2019年1-12月,市区商品住房销售均价为5766元/㎡，较去年同期增长9.2%，从以上走势图可以看出， 在政府严 厉调控、市场观望情绪较浓的情况下，芜湖市的成交均价上升态势得到明显的遏制。 2019年2月份商品住房成交均价为5220元/平米，环比下降5.35%，与回暖的住宅成交量相比，成交均价环比呈 下跌的现象。价格下跌主要是因为受低价及降价楼盘集中成交影响。排在前三位的楼盘分别为芜湖镜湖万达广场、 新里城、伟星城，销售套数占到全市的33.7%，镜湖万达广场精装公寓成交均价为5675元/平米，新里城成交均价 为3638元/平米，低价上市，总价相对较低，受购房者青睐，而伟星城目前成交均价为4589元/平米，明显低于去 年成交价格。
芜湖房地产市场调研报告
芜湖房地产市场调研报告(2009-01-15 16:45:29)标签：市场调研房产分类：房产资料第一部分芜湖城市概况（一）地理环境芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。
南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。
她像一颗璀璨的明珠，镶嵌在皖江与青弋江的交汇口。
芜湖已具有较高开放度和较强综合经济实力，是享受国家沿海地区对外开放政策的国家沿江开放城市。
近几年又先后被国务院及国家有关部委批准为国家优化资本结构试点城市、国家技术创新区域试点城市、发展新型试点城市和制造业信息化试点城市，同时被世界银行确定为中国国企改革技术援助试点城市，也是获得“中国人居环境——生态保护与城市绿化建设范例奖”的城市。
行政区划调整后，芜湖作为中部省份中离东部最近的人口超百万的城市，参与南京都市圈交通一体化规划，有利于芜湖更好地承接南京等长三角城市的辐射，同时共享交通一体化的资源，加快融入长三角，同时拓宽与其他城市的合作领域。
（二）城区建设2005年末，市区面积扩大到720平方公里，其中建成区面积94.7平方公里。
全市公交运营线路网长度477公里，车辆885辆；拥有出租车3130辆，其中，市区2530辆。
城市日供水综合能力72.5万吨。
市供水总公司完成改制并与香港中华煤气合资成立芜湖华衍水务公司。
黄山东路、九华南路、港一路建成，三环路中段、东四大道东段、景观大道二期、赭山东路配套改造正在抓紧建设。
滨江公园一期开工建设；九莲塘公园基本建成。
城市天然气利用一期工程全部建成，二期工程已经启动，三县天然气利用工程开工建设；朱家桥污水处理厂一期工程厂区土建基本完成，污水管网正在抓紧施工。
全年管道燃气供气总量822万立方米，用气人口31.47万人；液化气家庭用量2.56万吨，用气人口56.84万人，城市气化率78.4%。
全年居民用电量4.69亿千瓦时。
芜湖房地产市场调研报告
城市居民收入逐年增加，但与周边城市相比仍处于较低水平
30000
居民收入逐年增加 （单位：元）
在岗职工平均工资
城镇居民人均可支配收入
25000 20000 15000 10000
5000
11400 7327
14165 8553
16449 9629
18970 10841
22761 13234
0 2003年
城市性质和主要城市职能
芜湖市三县经济发达，全省十强县中有其三
芜湖市下辖镜湖区、弋江区、鸠江区、三山区； 和芜湖县、繁昌县、南陵县；
全市面积3317平方公里，人口231万，其中市 区人口106万人，中心城区面积82平方公里；
在全省十强县中，繁昌县、芜湖县位列第三、 四名
中心城区
——数据来源：安徽广播网
5000 0
41088 65.4%
人均收入
人均存款额 75.4%
62.2%
63.3%
即期消费率 68.2%
74.5%
80% 72.4% 70%
60%
23122.7
20265 18330
19732 15173
17521 15591
1493914892 12418.9 8273
11810 7884
50% 40% 30% 20%
➢ 新建部分客货运站场 规划新建三处市级汽车站，分别位于城南、城北和
城东。
➢ 新增部分停车场 规划新建大型汽车停车场四处。小汽车停车场8～ 10处。
芜湖市城市总体规划——重点发展区域
➢ 近期重点建设各新区
近期重点建设天门新城、大桥开发区、城东 新区、商务文化中心、高新技术产业开发区、 三山新区与三山临港工业园区等地区，并重 点改善四褐山、大砻坊与弋江区老城区等地 区。
2007盘点-总体回顾
预计2007年全年成交量较 年全年成交量较2006年增加一倍左右，新建商品住宅销售呈现井喷行情 年增加一倍左右， 预计 年全年成交量较 年增加一倍左右
2007年合肥市新建商品住宅销售图 （ 单位： 平方米） 2007 年合肥市新建商品住宅销售图（ 单位 ： 平方米 ） 年合肥市新建商品住宅销售图
1600000 1400000 1200000 1000000 800000 600000 400000 200000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月
合肥市新建商品住宅销售价格主升期在03年9月到04年9月，涨幅较快；04年9月份以后，合肥的 楼市进入高位盘整阶段，涨幅放缓。 随之，由于国家的宏观调控，分别在2005年以及2006年出台了“国八条”、“国六条”，以及以 往土地规模供应较大，合肥市的新建商品住宅的销售价格一直在3200～3300元/平方米之间浮动。 在进入2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售价格，出现了新一轮的上涨势头，半年内 上涨幅度接近15％。
2007年11月份合肥市均价为 年 月份合肥市均价为 月份合肥市均价为3813元/平方米，包河区比龙岗区价格高出 平方米， 元 平方米 包河区比龙岗区价格高出55.5%
07年底合肥各区新建商品住宅销售价格 07 年底合肥各区新建商品住宅销售价格（元/平方米） 年底合肥各区新建商品住宅销售价格
4500 4192 3946 3911 4000 3716 3631 3427 3500 3280 3813 4010
从2002～2007年的年度均价走势来看，虽然从2007年6月份以后，合肥市新建商品住宅的销售 价格出现了大幅上扬的态势，但是从全年成交均价来看，2007年与2006年相比来看，上涨幅度为 6.73%，全年均价达到了3489元/平方米。造成合肥市新建商品住宅增加价格上涨的原因有这么几个 方面： 1、一线城市跟合肥周边城市在2006年以及2007年上半年都完成了一次价格大幅上涨； 2、随着下半年成交量的不断放大，供求关系出现了一定变化，而且这种供需紧张的局面将会在 一定时间内持续； 3、在2007年9、10月份新拍卖的土地成交价格上未来较高的成本代表了开发企业对合肥后市的 强烈信心。 4、合肥城市面貌、经济水平不断提高，也促使了合肥的房价的增长。
芜湖房地产市场调研报告-47页-2007年
99年后，为了规范房地产运作，开始建设上规模、功能配套的小区，以中西花园
中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地产进入第二次浪潮，继之才有长江长、水木 年华、君临天下等高层拔地而起，香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家 整合提升期— 现阶段 强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形 象，提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期
各板块供应量对比(万平方米)
80 70 60 50
万平米
69.7 60.01 43.74
40 30 20 10 0 镜湖区 弋江区 经济开发区 三山区
14.34 4.94 3.92 1.02
已售面积 未售面积 23.25
各区域成交状况均较好，可售面积体量小，整体市场供应量不足。 弋江区楼盘数量虽然少于镜湖区，但由于单一楼盘体量较大，因
闲置土地过多，导致目前市场供应量不足，房价快速上涨
出让土地未动工面积远大于已动工面积，实际动工面积不足，四月新政将强制规定
开发时间，未来市场土地动工建筑面积将大幅增加，市场供应量加大并存在井喷可能性。
5、商品房预售、新开工、成交情况
2006年 前三季度
94．97 89．60
指标 批准预售面积 （万平方米） 住宅预售面积 （万平方米）
此去化面积不少 供应结构不平衡导致芜湖房价在06－07年迅速上扬。
2、成交量比较
07年上半年各板块成交套数比例图
438, 13% 320, 9% 1709, 51% 918, 27% 弋江区 镜湖去 三山区 开发区
上半年弋江区成交占据全市一半的比例，同时也 说明购房客户对区域的选择非常确定
各区07年１－６月成交套数走势图
芜湖市写字楼公寓市场市调报告0806
有一部。在设计上采用分层设计，人性化设计将有效分流乘客，节约时间。同时写字楼内采 取国际甲级写字楼商务服务标准，智能服务舒适称心。 4. 户型产品随意搭配、装修到位
“滨江中心”内部有各个区域的开间都可以打通，设计灵活多变，可满足各个层次企业 的不同需求，无论是小型、中型、还是大型企业均可自由选择各自所需空间大小。滨江中心 提供装修服务，实现购买办公设施即可入驻办公。
10000元/平米
55元/平米·月
物业价格
8.60元/平米·月
中央空调
产权年限
40年
商场:侨鸿国际购物中心、沃尔玛超市； 酒店:侨鸿国际5A甲级写字楼、侨鸿国际皇冠假日酒店 餐饮:侨鸿国际皇冠假日酒店、凤凰美食街 银行:中国农业银行、浦发银行、交通银行、中国银行、工商银行、招商银行
侨鸿国际商城
销售情况：侨鸿国际甲级办公楼于2008年1月6日正式对 外出售，共推出办公楼面积约3.8万方。目前该办公楼已 全部售完，对外出租，租金均价为每平米55元/月，出租 率达95%。该办公楼物业费用为每平米8.6元/月。 层高 3.6米，但实际使用层高为2.6米。
项目名称 项目区块 楼盘性质 项目体量
项目层数 租金价格 设施配套 周边配套
侨鸿国际商城甲级办公楼
镜湖区 五星级酒店、甲级商务写字楼
所属商圈 销售状态
美食街 售完
总建面积超150000平米，1—6层购物中心和酒店配套、7—20层标准写字间、 21层以上为五星级酒店客房
1栋34层，配备六部电梯
平均售价
[ 产品点评 ] 凯帆大厦是目前芜湖上市的办公楼中，档次较低的
芜湖市房地产项目开发市场综合分析报告
****动漫科技园投资商业计划书（第三稿）二零零八年三月正文目录第一章项目背景介绍11 概要12 项目公司13 项目简介14 市场基础15 项目投资价值16 项目资金与合作27 项目成功关键28 项目发展使命与经济目标2第二章投资环境分析41 整体经济发展概况41.1 ＧＤＰ增长分析41.2 固定投资增长分析51.3 第三产业发展分析52 经济在省中的地位分析62.1 ＧＤP比较分析62.2 固定投资增长比较分析62.3 第三产业发展比较分析63 未来发展机遇73.1 中部崛起的政策机遇73.2 长三角一体化的机遇73.3 城市化进程加快的机遇73.4 先进制造业带动新兴产业的机遇7第三章房地产市场分析91 房地产市场综合分析91.1 宏观层面分析91.1.1 房地产开发量增速91.1.2 近三年来地产价格的变化趋势91.1.3 土地市场供应结构分析101.1.4办公楼市场现状分析101.1.5 房地产未来走势分析121.2 微观层面分析131.2.1 主要地产市场板块分析131.2.2 2007年地产销售市场解读151.2.3 2007地产租赁市场解读161.3 大商业市场解读171.4 高校资源解读18第四章动漫产业发展分析191 2006年第三产业投资态势与趋势192 动漫产业总体发展态势与市场前景展望202.1 动漫产业发展概况202.2 国动漫产业发展现状分析212.3 国动漫产业发展环境分析222.3.1 经济环境222.3.2 消费环境222.3.3 政策环境222.4 国动画产业发展面临的问题与挑战232.4.1 漫画市场板块232.4.2 原创动画板块232.4.3 加工动画板块242.4.4 衍生产品板块242.5 国动漫产业市场发展前景分析242.5.1 动漫创作发展前景252.5.2 动漫加工制作发展前景252.5.3 衍生产品发展前景252.6 动漫产业与高新技术联动发展前景分析262.6.1网络动漫262.6.2 网络游戏272.6.3 手机动漫272.6.4 手机游戏28第五章动漫产业发展分析与前景预测301 动漫产业发展的SWOT分析301.1优势301.2 劣势311.3 机会321.4 威胁322 动漫产业前景预测322.1 动漫原创前景预测322.2 动漫加工制作前景预测332.3 动漫衍生产品前景预测333 国主要动漫基地比较分析343.1 动漫基地介绍343.2 动漫基地分类353.2.1产业孵化型353.2.2 产业示开发型353.2.3产业教育型353.3 国几大动漫产业基地运营状况363.4 动漫产业基地发展存在问题373.5 ****动漫科技园发展对策38第五章项目建设选址与建设条件论证411 项目建设选址412 选址建设条件422.1 区位条件和交通条件422.2 环境条件422.3 基础配套设施433 项目规划方案434 详细规划设计指标455 项目建设容456 项目建设用地与建设规划467 项目建设进度计划46第六章招商规划491 概述492 招商优势493 招商目标行业市场研究504 招商行业方向与目标企业锁定504.1 产业招商504.2 其它招商514.3 招商重点区域515 招商方式与策略535.1招商方式535.2 招商策略536 招商计划54第七章项目营销推广策略561 项目营销推广总体理念562 项目营销推广的阶段性工作构思562.1 筹备期562.2 试水期562.3 强推期562.4 收割期573 项目宣传手段构思573.1硬件塑造573.2 活动新闻软性宣传573.3 项目合作性推广策划57第八章项目开发运营模式分析581 项目开发节奏582 物业租售模式分析582.1 模式A：短期投资策略582.2 模式B：中期持有策略592.3 模式C：长期持有策略593 定价策略593.1 租赁价格593.2 销售价格604 园区经营管理模式分析604.1 园区经营管理指导思路604.2 园区经营管理系统框架604.3 园区盈利模式分析62第九章项目建设与运营相关政策体系分析641 民营科技园政策研究背景分析641.1民营科技园运行涵概述641.2 民营科技园政策体系分析642. 政策体系研究整体思路解读652.1 国外动漫产业政策借鉴分析652.2 现有动漫产业扶持政策解读66第十章项目财务分析与评价691 基于不同开发模式下的财务评价路径692 基于开发模式A的财务分析692.1 项目建设阶段成本费用测算692.2 项目销售收入测算702.3 项目运营收入测算712.4 项目运营效益分析723 基于开发模式B的财务分析743.1 建设成本费用测算743.2 销售收入分析743.2 租赁收入分析743.3 投资效益分析753.4 现金流分析764 基于模式C的财务评价764.1 项目建设成本费用测算764.2 项目租赁收入测算774.3 项目投资效益分析774.4 项目现金流分析785 三种投资模式比较分析786 基于前期免租条件下的财务评价806.1 项目建设成本费用测算806.2 项目经营收入测算806.3 项目投资效益分析816.4 项目现金流分析816.5 结论827 800亩意向地块的财务分析828 园区项目与800亩意向地块项目合并财务分析84 第十一章项目股权转让方案分析871方案一：股权收购方案872 方案二: 增资扩股方案873 两种方案比较分析87第十二章结论与建议881 项目战略前景882 项目可行性综合评价882.1 市场可行性882.2 财务可行性882.3 实施可行性883 实施建议89附件一：基于开发模式Ａ下的财务测算91附件二：基于开发模式Ｂ下的财务分析94附件三：基于开发模式Ｃ下的财务分析97附件四：基于前期免租条件下的财务分析100图表目录图-1 生产总值与增长值的变化5图-2 固定资产投资总额与增长率的变化5图-3 第三产业增加值与增长率的变化6图-4住宅、办公楼、商业用房的新开工面积11图-5 办公楼新开工面积11图-6 办公楼平均价格12图-7 2004年至2007年动画产量与增速图21图-8国际主流动漫产业价值链演示图21图-9 2005年至2010年网络动漫市场预测27图-10 2006年至2011年大型角色扮演类网络游戏市场预测27 图-11 2006年至2011年休闲游戏市场预测27图-12 2006年至2010年手机动漫市场预测28图-13手机游戏市场预测29图-14 动漫基地分类比例36图-15 日本动画产业结构图39图-16 窗口战略和资源重复使用战略图39图-17 制作委员会流程图39图-18 项目地块在的位置42图-19 项目地块在高新区的位置42图-20 ****动漫科技园总体规划图44图-21园区经营管理系统框架图61图-22 园区盈利模式图62图-23 三种模式回报率分析79表格目录表-12007年新建商品房平均销售价格情况分析表9表-2 城中板块介绍13表-3 城南板块介绍13表-4 鸠江区板块介绍14表-5 三山区板块介绍14表-6 2007年主要住宅新盘介绍15表-7 2007年主要写字楼线盘介绍15表-8 2007年配套商业新盘介绍16表-9 2007年分区、分物业类型租赁价格介绍16表-10 主要大商业列表17表-11 高校列表18表-12 2006年第三产业各行业固定投资增速排名19表-13国家级动漫基地34表-14 国几大动漫基地运营情况36表-15 项目建设用地与规划面积表46表-16 项目建设进度计划表46表-17 项目开发节奏58表-18 日动漫产业扶持政策65表-19 国家、省、市对动漫出纳也扶持政策要点解读66 表-20 项目建设总成本费用表（模式A）70表-21 项目销售收入表（模式Ａ）71表-22 项目租赁收入表（模式A）72表-23 项目运营效益分析表（模式Ａ）73表-24 现金流量表（模式Ａ）73表-25 项目总建设成本表（模式Ｂ）74表-26 项目销售收入分析表（模式Ｂ）74表-27 项目租赁收入分析表（模式Ｂ）75表-28 项目投资效益分析（模式Ｂ）75表-29 项目现金流量表（模式B）76表-30 项目总建设成本费用表（模式Ｃ）76表-31 项目经营收入表（模式Ｃ）77表-32 项目投资效益分析表（模式Ｃ）77表-33 项目现金流量表（模式Ｃ）78表-34 三种开发模式财务评价78表-35 项目租赁收入表（基于前期免租条件）80表-36 项目投资效益分析（基于前期免租条件）81表-37 项目现金流量表（基于前期免租条件）81表-38 ８００亩意向地块投资开发强度82表-39 ８００亩意向地块销售总量预测83表-40 ８００亩意向地块分年度销售预测83表-41 ８００亩意向地块投资效益分析83表-42 ８００亩意向地块现金流分析84表-43 项目与８００亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式Ｂ）84 表-44 项目与８００亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式Ｂ）85 表-45 项目与８００亩意向地块捆绑开发投资效益分析（模式Ｃ）85 表-46 项目与８００亩意向地块捆绑开发现金流分析（模式Ｃ）86第一章项目背景介绍1 概要本报告为****动漫科技园项目投资商业计划书，为新黄浦领导层对投资本项目提供决策参考。
市场调查与预测--案例分析汇总
第一章市场调查概述1、一位营销经理可能会考虑在推出一种新的冷冻糕点时供应优待券。
优待券可能会与电视广告一起被用来引导人们尝试这种新的糕点。
这样就产生了一个新的问题：谁应该接受这种优待券呢？假如挺直把优待券邮寄给那些最有可能用法他们的家庭，营销推广起到的效果会更好，在冷冻糕点优待券用法方面，以往的阅历表明：大量用法者通常也是最有可能用法新优待券的人。
营销经理将提出的下一个问题可能是：优待券大量用法者和少量用法者之间是否存在可识别的人口统计特征？问题：你会实行哪些措施来忧虑这位营销经理进行决策呢？2、荷兰食品工业公司以生产色拉调料在世界食品工业独树一帜。
公司每推出一个新产品均受到消费者的普遍欢迎，产品供不应求，成功主要得益于不同寻常的产品征求看法的市场调查。
以“色拉米斯”为例，在推出该产品之前，公司选择700名消费者作为调查对象，询问消费者是宠爱公司的“色拉色斯”原有产品，还是宠爱新的色拉调料，征询消费者对新产品提出的各种期望，公司综合消费者的期望，几个月后一种新的色拉调料便研制出来了。
当向被调查者征求新产品的名字时，有人提出一个短语：“混合色拉调料”。
公司则拿出预先选好的名字：“色拉米斯”和“斯匹克杰色斯”供顾客选择。
80%的人认为“色拉米斯”是个很好的名字。
这样，“色拉米斯”便被选定为这次产品的名字。
不久公司为解决“色拉米斯”变色问题，在产品销售前又进行最终一次消费试验。
公司将白色和粉色两种颜色的产品供应应被调查者，依据消费者的反应，以确定产品颜色，同时还调查消费者愿花多少钱来购买它，以此确定产品的销售价格。
经过反复的征求看法，并依据消费者看法，作了改进，使“色拉米斯”一举成功。
问题：荷兰食品工业公司新产品开发的市场调查有何特点？涉及到产品市场测试的哪些问题？3、20世纪80年月初，虽然可口可乐在美国软饮料市场上仍处于领先地位，但由于百事可乐公司通过多年的促销攻势，以口味试饮来表明消费者更宠爱较甜口味的百事可乐饮料，并不断侵吞着可口可乐的市场。
写字楼
[ 销售情况 ] 该楼盘于2008年5月18日推出1.74万方办公楼，其中大厦1-3层为商业，整体出 让。4-9层对外出售，成交均价为6660元/平米。10-19层对外出租，目前，凯帆大 厦提供为4-9层客户代为出租的方式。出租起步价在每平方50元/月，层高3.1米。物 业费用在每平方3.5元/月。目前该楼盘4-9层已全部售完，但整个大厦的出租率不到 20%。
芜湖世茂滨江中心 是芜湖市目前唯一规划的
真正国际标准的纯写字楼。项目位于芜湖世茂滨
江花园的南端，地处市中心地段，青弋江与长江 两江交汇处，位于滨江公园宝塔根区域，紧邻吉 和广场、世茂广场，不仅地处繁华地带，交通便
捷，而且风景优美。
滨江中心写字楼包括裙楼共约33000平米， 总高99米，共26层，每层建筑面积约1400平米。
3、名流印象· 名流SOHO
名流SOHO，城市繁华之上的全精装私 属空间，位于名流印象整个项目的东南角， 毗邻芜湖海事局，总建筑面积约3.5万平米。
2010年6月19日，高30层的名流
SOHO开盘，提供面积35-70㎡的精装修小 户型，主力户型面积是50㎡，整层面积
1200平米。交房时间为2011年9月30日。
产品优势
两江交汇处99米高层船型建筑，地理位置优越； 功能分区明确，户型多样，产品品质较高； 依托融汇中江广场，私营业主、电子科技等行业 自主创业者集中，客户资源丰富。 SOHO 创业型商住产品，宜居宜办公。
项目推出SOHO产品3.35万方，共计496套，已售450套 成交均价：
户型面积40—1400平米 物业费：5元每平米每月 交付使用日期：2011年6月底
最新销售动态：该项目于2010年9 月开盘，推出纯甲级写字楼共计553套， 主力户型面积45-60平米，3.6米挑搞。 定于2012年12月31日交付，面积401400平米。 [产品点评] 目前芜湖市场上最纯正的纯办公写字楼， 景观优越，配套较成熟，将成为未来芜 湖楼市高档写字楼的主力供应楼盘。
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【最新资料,Word版，可自由编辑！】第一部分：政策解析及建议1、宏观政策分析自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。
近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。
为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012 年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。
《2、芜湖市房产新政2 月9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策：（1）2012 年内芜湖市区购房给予100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90 平米以下住房给予50-150 元/平方米补贴（只针对新建商品住房）；（2）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300 元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）；（3）外地人员购房人均面积达15 平米以上或者总面积达45 平方米及以上可迁户口（只针对新建商品住房）。
2012年芜湖市房产新政，2012.2.7通过暂停3、芜湖房产新政解析本次芜湖市关于免除交易契税、政府补贴购房的相关规定并非新增，而是在该市2011年已颁布规定上的进一步优化。
但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看，2012年新规定要明显强于2011年。
◆芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。
诸如降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。
◆同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在90 平米以下，且三年内转让须退还补助。
此外新政还规定了2012 年市区新建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向上没有违背中央政府的调控基调。
◆只是在新年伊始，在各地房地产市场普遍低迷以及温总理五提房价合理回归的时点，出台诸多包含救市举措的新政难免让市场开始憧憬政策回暖的趋势。
若芜湖新政被顺利放行，不排除后续有更多城市效仿跟进。
因此，该政策还是在出台5天后即被暂停。
4、政策影响◆政策层面：房地产市场的行政手段（限贷、限购）和保障性住房措施没有放松；◆银行层面：贷款的限制性条件及利率不断提高，额度依然紧张；◆加大对普通住宅的扶持，相对对高端项目客户的分流；新政实施不到5天被暂停，市场将更冷新政反映了：◆芜湖市场销售压力的增大；◆地方政府层面土地出让收益减少；◆给市场传递了，继续调控的潜意识。
后续存在地方政府变通的方案5、宏观政策应对策略第二部分：芜湖住宅市场及竞争案例分析一、2011年芜湖房地产市场运行状况1、2011年芜湖房地产市场供需状况◆2011年度整个芜湖楼市住宅用房供应为286.7万平米，与2010年度供应量相比上涨24.87%；供应量大幅上涨。
◆在2011年的楼市销售状况中，受宏观政策影响，住宅销售同比下降11.3%，。
目前整个芜湖住宅市场已呈现供过于求的市场状况。
2、2011年分月成交走势◆2011年芜湖住宅市场阶段性成交量价变化起伏较大，并呈现出量价分离的特点，分析主要原因在于受阶段性推盘量及推盘区域不同所造成的。
3、2011年份区域成交状况◆2011年芜湖楼市商品住宅共成交17644套，其中镜湖区成交5541套，占总成交的31.4%，排名第一，充分说明购房客户对老城区的区位优势依然青睐有加。
小结：供：供应量持续增大，尤其是新兴城东板块的集中供应，未来楼市供应量巨大。
需：受政策影响消费者降价预期强烈，芜湖购房者观望态度浓厚，需求量下降。
价：在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下，芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势，但部分高价位的楼盘促使整体市场价格坚挺在高价位段。
成交：受连续严厉的房地产政策影响，芜湖成交量也随之波动明显，但供过于求的态势已十分明显。
二、本项目竞争案例分析1、世茂滨江花园1.1 项目基本概况地理位置滨江北路（芜湖市滨江大道）均价一期均价8000元/㎡面积总建筑面积:55万平方米开发商芜湖世茂房地产开发有限公司销售信息前期销售结束，预计年底推出二期新房源，具体信息尚未确定项目简介融高层和超高层豪华江景住宅，文化艺术中心，商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体的高端住宅项目，一期共计1400多套房源，目前均已售罄，目前二期铂金宫处于前期准备阶段，预计年底对外公开。
1.2 项目展示◆利用样板房的豪装设计与景观打动客户；利用园林里文化小品亲近客户；再通过滨江公园与园林展示提升项目档次。
1.3 项目营销在整体销售过程中，项目始终坚挺高品质高价位，活动方面则选择名项目契合度较高的活动，高端、豪宅、品质一应俱全。
1.4 后期推售预计10月份全面公示的二期铂金宫，其即将推出的户型沿用之前一期的大尺度特点。
差异化的产品设计，实现对芜湖高端客户的营销细分◆产品线丰富，户型面积从62到240㎡◆大尺度户型居多主要是为了保证豪宅所需的较好的居住空间与观景面；且大户型主要锁定是社会的富裕阶层，如：芜湖私企业主、政府的高管等；◆世茂一直沿用的舒适型两房，由于户型面积偏大，单价较高，主要针对的是改善型客户。
1.5 卖点支撑：◆项目定位芜湖高档豪宅，品牌开发商成功打造成芜湖沿江一带高品质豪宅标杆项目；◆不可复制一线江景资源保证了项目后期销售的高去化率、高价位，很长一段时间成为芜湖市场上高价房楼盘的典范；◆内部园林景观设计及高级硬件配套凸显项目品质，无疑是作为项目豪宅形象的提升因素；◆实景展示，体验式营销方式。
1.6 劣势分析：◆户型面积缺少70-90㎡的两房，刚需购房者只能选择60㎡的小两房；◆价格较为高端，让部分购房者望而止步。
2、伟星.金域蓝湾2.1 项目基本概况地理位置中山南路以东，青弋江南岸开发商安徽伟星置业有限公司均价6600元/㎡物业类别高层总建面62万㎡户型92-256㎡销售信息伟星金域蓝湾在售A区2#楼、6#楼、7#楼2.2 项目销售状况◆金域蓝湾月销售110套的去化速度在现阶段芜湖市场上处于较高的位置入网总套数 958套成交套数546套销售率60%月销售110套推盘节凑第一次开盘第二次开盘◆有85折优惠，优惠后成交均价在6700元/㎡。
价格优势明显，相对促成成交。
开盘时间交付时间推出套数预售均价成交套数成交率468 7998 256 54.70%485 7998 261 53.81% 总计953 7998 517 54.25% 2.3 促销手段2.4 体验式营销：◆售楼处入口处于主干道侧，昭示性强，保卫系统更彰显项目品质；◆百米园林实景连接至售楼处，细节处提升顾客感知；◆内部陈列讲究，考虑周到。
2.5 项目评价：◆作为芜湖老牌开发商，伟星在芜湖具有品牌号召力；◆地段、交通、成熟的配套使得项目具有较高置业价值；◆项目四至小区成旧，部分处于拆迁阶段，影响项目整体形象。
3、国贸天琴湾3.1 项目基本概况地理位置新时代商业街与中山南路交叉口开发商芜湖国贸地产有限公司均价8000元/㎡物业类别高层总建面22万㎡户型96—215㎡项目信息小区共有9栋高层，均为33—34层的高层房源。
一期推出33层的4#楼及34层的9#楼，二期推出34层的3#楼及33层的6#、8#楼。
3.2 项目销售情况入网总套数1079套成交套数385套销售率33%推盘节凑第一次开盘第二次开盘◆销售信息：项目分两次共计推出5栋高层；◆优惠方式：采用与车库捆绑销售的优惠方式，同时推出特价房源；该项目前期蓄客时间长，首次开盘房源位置较好，销售较好，10月销售进入滞后期。
3.3 建筑风格◆建筑风格简洁、庄重给予客户较强的建筑符号感观，形成豪宅认知第一印象◆横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟◆立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；◆建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势；◆局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知；◆架空、阔绰大堂、入口设计，进一步体现出豪宅元素；3.4 规划、景观◆充分利用江景资源的同时，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。
◆以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；3.5 项目推广◆高频率的推广促销活动贯穿项目销售各个节点。
3.6 卖点支撑：◆项目从始至终重点强调一线江景的优势，其作用远远大于名企、高品质住宅的泛泛之词；◆项目前期以产品与资源为项目的核心价值基础，为项目突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心发力点；◆地段无疑是项目自身优势之一，依托高端项目园林、建筑给予客户充足的价值接触点，塑造项目较强的品质感，有力保障项目高价。
3.7 劣势分析：◆虽为一线江景楼盘，但实际并不靠江；◆价格高端打消了部分非经济实力的购房者的兴趣。
4、万科城4.1 项目基本概况项目名称万科城地理位置鸠江区中江大道899号均价住宅均价 6200元/平方米面积总建筑面积:41万平方米开发商芜湖万科万东房地产有限公司项目简介项目配套设施较完善， 2个天然湖泊（与大阳垾湿地公园、中央公园、扁担河天然水系相联）、1个高端会馆、1个室内恒温泳池、1个社区幼儿园和高端特色餐饮社区商业4.2 售楼处展示万科进驻芜湖首个项目，花园洋房、小高层、高层丰富的业态，其产品从内到外无一不显现万科“细节打造生活”的理念。
4.3 价格策略以品牌入手，采用低价入市的方式，配合多种活动来吸引购房者，开盘即获得火爆的销售场面，随着品牌的植入人心，价格也随之增长。
◆加入万客会即可享受开盘10000元优惠。
◆开盘，在认筹即享1000元/平米优惠基础上，只开盘当天成功认购，一次性付款可额外优惠200元/平米。
◆提价300元/㎡，一次性付款额外优惠200元/平米。
4.4 活动策略无论是周末暖场还是节假日，都延续万科营销优势，多渠道、多方式将活动氛围提升至最高。
◆万科城奶茶品鉴会◆“名车品鉴之旅”◆圣诞游乐园+业主答谢季联袂上演◆新年“大游城”◆“写给春天的祝福”大型系列活动◆四关游戏连连闯欢动全城闹元宵◆情人节LOVE浪漫之约精彩无限◆宝马美酒抽奖观影4.5 销售信息开盘时间销售信息1套89平米和几套128平、138平新房在售。
后期计划3月下旬将推出89㎡、112㎡、128㎡精装公寓，另将推出80席的花园电梯洋房。
◆自2011年11.26开盘至今，不到三个月去化近500套房源，逆市飘红，万科城以推出两房刚需户型为主力户型在芜湖市场得到认可。
◆一期首次开盘高层房源的成功销售，为多层洋房的推出做足铺垫。