合同范本之租赁合同法案例

合同范本之租赁合同法案例租赁合同法案例【篇一：租赁合同案例分析报告】租赁合同纠纷分析报告一、案情概要本案第三人谭建华与被告冉隆彬曾是多年的同居关系，于2007年2月份双方自愿解除关系，签订了《解除同居关系协议书》，其中对红湖宾馆房屋进行了分配，谭建华占有60%的份额，冉隆彬占有40%的份额。

被告冉隆彬与被告孙小萍与2008年1月18日在民政部门登记结婚，系合法的夫妻关系。

2011年3月1日，二被告与原告杨华江在石柱县黄水镇街上达成口头租赁房屋（红湖宾馆）的协议，当日原告杨江华从黄水农村商业银行取款人民币一万元交给被告孙小萍作租房订金，同年3月8日，原告杨华江与二被告在石柱县农业银行与被告冉隆彬的办公室订立正式的“房屋租赁协议”（将订立协议的时间打印成“2011年3月1日”，便于计算租赁期限），协议约定租赁期限为4年（即从2011年3月1日至2015年2月28日为止），租金每年交三万元，并约定任何一方违约应承担违约金一万元，二被告经与原告协商，要求原告交纳“红湖宾馆”转让费五万元，并承诺将经营红湖宾馆的特种经营许可证、卫生许可证、营业执照等证照手续转交原告，并协助原告办理变更手续，原告杨华江按协议约定，于3月8日的当天给二被告交了租金三万元以及转让费五万元，第三人谭建华对二被告与原告租赁转让红湖宾馆之事不知情，于2011年3月10日与王玉芹（女）订立买卖房屋（红湖宾馆）的协议，同年4月12日到石柱县黄水镇经旁人讲并调查核实，才发现“2011年3月8日被告与原告租赁转让红湖宾馆”之事，对原告与二被告的租赁转让宾馆行为表示追认同意，只要求二被告按60%的份额给她（指谭建华）分配租金及转让费，之后第三人谭建华多次向二被告主张权利，由于二被告拒绝，导致未果。

2011年5月4日，谭建华将红湖宾馆属于她所有的60%份额范围的宾馆房间上锁，造成原告杨华江无法营业，再者，二被告自协议签订后一直没有将相关证书交给原告杨华江，也导致了原告营业受阻。

之后，杨华江多次找二被告前往黄水协调解决，二被告不予理睬。

遂导致纠纷。

二、分析1、原告与二被告签订的租赁房屋协议合法有效。

二被告系合法的夫妻关系，与原告之间的租赁转让宾馆的协议，虽然只有原告与被告冉隆彬的签字，但客观事实上被告孙小萍自始自终在场，而且还给原告杨华江出具了五万元的红湖宾馆转让费（由书证中这五万元转让费收据可以证明），所以本案的主体包括孙小萍在内。

第三人谭建华虽然对原告与而被告之间的租赁转让宾馆之事开始不知情，订立协议时也不在场，但在2011年4月12日发现经查证属实后，对原告与二被告于同年3月8日签订租赁房屋及转让宾馆的行为表示同意追认，至始至终只要求二被告给其（指谭建华）按60%的比例分配租金及转让费，因此，谭建华也是租赁协议的主体。

本案主体适格、内容合法、不违反法律禁止性的规定，是一个真实合法有效的协议。

本案的协议是否有效，关键在于第三人谭建华是否追认及追认效力的问题，尽管追认行为发生在2011年3月10日房屋买卖之后，但谭建华在2011年4月12日才发现并查证核实2011年3月8日的租赁行为，谭建华并非以2011年3月10日出售房屋的行为来否定其租赁行为，《合同法》第229条规定的房屋买卖不破租赁的原则也符合此情形。

本案中，第三人谭建华是红湖宾馆的权利人，谭建华与王五芹之间房屋买卖协议是否生效，不影响谭建华对原、被告租赁房屋协议行为的认定效力，更何况于被告冉隆彬及第三人谭建华在把房屋宾馆出售时，未让杨华江知晓，也未提前通知杨华江，剥夺了杨华江的优先购买权，违反了《合同法》第230条和《民法通则》意见第118条之规定。

总而言之，原告与二被告之间的租赁转让宾馆的行为，谭建华已追认，完全是合法有效的。

2、二被告具有严重的违约行为，原告有权解除协议。

二被告不按约定将特种行业经营许可证、卫生许可证等证照手续转移给原告并协助更名登记。

作为租赁房屋转让宾馆经营，这些相关证照是必不可少的，而且转让宾馆这些证照手续自然要也要一同转交，这是一个基本的常理、惯例。

由于二被告的行为造成原告营业受阻。

再者，在履行合同的过程当中，由于二被告与第三人租金、宾馆转让费分配无果，第三人谭建华给自己在宾馆中的相应份额的房间上了锁，使得原告无法正常营业。

这两种行为使得合同目的不能有效实现，二被告应承担主要责任。

最后，二被告及第三人在出卖房屋过程当中，未征求原告的意见，剥夺了在同等条件下原告优先购买的权力，并且也未事先通知原告，违反了《合同法》第230条和《民法通则意见》第118条的规定，也是一种违约行为的事实表现。

综上所诉，二被告已然严重违约，导致协议目的不能实现，原告有解除触协议。

三、基本结论二被告不给予原告提供经营宾馆的相关证照，实际上是以自己的行为表明不履行协议，从订立租赁房屋转让宾馆的开始就违约，又加上随后不给予第三人分配租金及转让费的严重过错行为，迫使第三人对红湖宾馆房间上锁，造成原告无法经营宾馆，根本无法履行协议，构成根本性违约。

从协议的订立到后来纠纷的发生，其中各个主体都是适格的，具有权利能力，所以在订立阶段无违反法律情况。

协议的内容清晰、具体，无违反相关法律内容，所以协议总体说来是合法有效的。

其出现的各种问题，原因是二被告不履行关键条款，在房屋权利内部利益分配处理不当，导致原告利益受损，原告有权提出赔偿要求。

【篇二：租赁合同法条与相关案例】《合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。

出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

房屋租赁纠纷《案例》案例一：法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方，在原告不履行维修义务的情况下，既不自行修缮，又不将已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。

对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担。

案例二一、基本案情2011年1月1日，某公司（以下称“我方”）与刘某某签订了房屋租赁合同。

合同约定：（1）我方承租刘某某位于某小区a1楼401房；（2）房屋租赁期间，刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。

（3）我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损（包括附件设施），因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的，承租人负责按价赔偿或给予维修。

2011年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障，向外喷水，导致屋内漏水，并漏至楼下。

10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失，我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。

10月13日，我方给刘某某寄送《关于终止房屋租赁合同的函》，要求刘某某退还费用共计5250元。

10月18日，受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。

另：受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案的法律诉讼文书，陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水，并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯具费用、在外住宿费等费用共计35380元。

二、办案思路接受委托后，我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思路：1. 对刘某某一案提起反诉或另行起诉。

2．申请陈某一案中止诉讼。

3、在陈某一案中追加刘某某为我方。

三、法庭审理法庭审理中，结合举证、质证情况，我向合议庭提出四点代理意见：1. 房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致本案的基本事实：2011年10月5日下午，我方所租刘某某某小区a1楼401房屋漏水。

我方得知情况后，立即派人到漏水现场查看，并及时采取弥补措施，避免损失扩大。

第二天下午，我方与刘某某、物业公司楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。

如靳某某所言，“经查看，系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间的软管（即水槽进水软管）发生漏水，水在往外射，而不是滴，其余地方再无漏水”。

10月8日，刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管。

刘某某、我方向法庭提交证据均能证明上述事实。

所不同的是，刘某某提交证据：物业公司《a1-401渗水至a1-301情况说明》，载明是“401室内厨房水龙头软管漏水，导致401室内木地板大面积翘起”。

至于“水龙头软管漏水”的具体指向，结合房屋内漏水现场照片，可以确定是厨房水槽进水软管突然破裂导致漏水。

据此可知，刘某某房屋设施出现故障，是导致房屋漏水的根本原因。

2. 刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因依照合同法和双方当事人签订《房屋租赁合同》的相关约定，出租人负有对出租房屋及其附着物（包括水、电、煤气等设施）定期进行安全检查、维护和修缮的义务，并保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。

本案中，房屋租赁期间厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水，有水压的原因、厨房水槽进水软管材质的原因、安装的原因，更有刘某某没有尽到定期进行安全检查义务的原因和对设施存在故障不积极修缮的原因，而非我方的使用不当造成。

同时，需要特别指出，刘某某房屋设施存在严重缺陷，疏于履行以下义务，也是导致房屋漏水的重要原因：（1）刘某某在出租房屋时，没有向我方提供出租房屋及附属设施的使用说明。

（2）刘某某对其装修所用材料材质可能存在的缺陷，既没有尽到定期检查修缮的义务，也没有告知我方在使用过程中应注意防范；（3）刘某某出租房屋提供的附属设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，楼层总进水阀又由物业公司控制，使得我方离开房间时无法切断水源。

如果刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门，使我方离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水。

综合以上分析，刘某某在租赁合同履行期间，不仅没有保证房屋符合出租房屋使用要求，也没有对房屋及其附着物履行定期检查和及时维护、修缮的义务，导致厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水的后果。