2006年广州房地产市场研究报告

2006年广州房地产市场研究报告

满堂红(中国)置业有限公司广州公司研究部

2007年1月

第一章2006年广州房地产市场总的运行特点

在新一轮宏观调控政策不断出台的条件下，2006年广州房地产市场总体保持活跃，成交稳定，具体看，具有以下七个特点。

一、总体来看，2006年新一轮宏观调控没有改变广州楼市发展的格局，市场交投依然保持活跃。从政府公布的数据看，全市十区共成交195863宗交易，较去年同期增长1.2％；成交面积2070.2万平方米，同比增长2.1％。新建商品房市场和存量房市场的交易量、交易宗数均同比略增，说明楼市交投活跃，并未因频繁出台的政策出现大的波动（见表1-1）。

2006年5月“国十五条”出台的时候，市场还担心新一轮调控会给市场带来较大负面影响，楼市可能出现大的波动，但年终数据表明，近年广州楼市的发展格局依旧（见图1-1、表1-2）。

二、土地供应猛增，土地出让量为历年新高，出让地价迅速上升。土地供应大幅度增加是2006年广州房地产市场的一个显著特点。全年公开出让45宗土地，总用地面积达到259万平方米，是2005年的5.24倍，成为近三年来的土地供应量增长最多的年份（见表1-3）。第四季度，在金沙洲地块和科学城地块的出让中，广州率先采取“双竞双限”（即竞地价、竞房价、限地价、限房价）的新政确定的出让方式，为了达到调整商品房的供应结构和平抑房价的两大目的。这些土地市场的新动向值得关注。

土地市场供求两旺，说明开发企业对房地产市场的未来几年的市场非常看好，特别是大的开发企业，对出让土地不惜重金竞投，出让的45宗土地中，基本上是由知名大发展商竞得，地块的总成交金额达到139亿元，比去年增长127％，使得成交地价屡创新高。例如，机场路东侧、广州中医学院西侧地段的商品住宅用地成交价比底价高出118％，楼面地价达到4725元/平方米，成为目前广州住宅用地楼面地价的最高价，金沙洲和萝岗住宅地块拍出楼面地价超过4000元/平方米，年底推出的琶洲商务用地拍出7.42亿元的天价，楼面地价达到10037元/平方米，成为广州新的“地王”。

三、市场需求较为旺盛，吸纳力较强。从市场供求关系看，需求比较旺盛成为广州楼市的显著特点。2006年的调控政策，不论是“7090”政策、“双竞双限”政策还是房产交易征收全额营业税延长至5年的政策，都没有对全年成交量造成太大影响。与需求旺盛不同，市场实际供应并没有放大，新增量处于近年较低水平，存量供应没有大的增长（见表1-4）。

广州新建商品房市场以换房需求主导，在楼价上涨较快的情况下，新房目前平均总价接近70万元/套，市场仍有承接力，说明市场吸纳消化力较强。市场吸纳率的数据说明，近年楼市“求大于供”的情况并没有改变。

旺盛的购房需求还体现在二手市场稳中略增的交易量上。2006年存量房交易量占市场份额超过44％，市场地位重要，满足各种购房需求，首次置业和多次置业的改善居住型人群，都可以从市场中找到自己满意的房子，成为楼市稳定的重要因子。从近年存量房市场的发展轨迹看，从2005年开始，存量房市场的增长模式已由高速、爆发式增长转变为平稳增长（见图2）。新政下存量房源供应相对不足、交易税费居高

等因素制约其进一步发展。

四、楼价快速上升，但第四季度升势减缓。2006年广州原十区新建商品住宅成交均价为6371元/平方米，较2005年5114元/平方米的均价提高1257元/平方米，增幅达24.6％。二手楼价同样稳步上扬，全年存量住宅成交均价3416元/平方米，较2005年全年成交均价2992元/平方米上涨424元/平方米，幅度达到14.2％。

满堂红地产的广州二手住宅指数显示，去年12月为1000点，2006年12月为1155点，上涨幅度达到15.5％。满堂红地产全年原九区（不含花都区）住宅成交均价为4798元/平方米，较去年全年4062元/平方米的均价高出736元/平方米，上升幅度超过一成五。

2006年广州楼价涨幅到底有多少，目前缺乏权威、精确的计算工具，但有两个定性结论，一是自2003年下半年，广州楼价回升，2006年是三年来楼价升幅最大的一年；二是一手楼涨幅高于二手楼，依据是两个市场成交均价比较、二手房价格指数、同一楼盘价格变化以及经验等。但进入第四季度，楼价上冲动力明显减弱，一直进行高位盘整（见图1-3）。

对比2006年与2005年的季度均价走势，会发现市场对政策调控的反应不同，2005年市场消化政策，

楼价经历了一个季度的徘徊期，2006年楼价则一路上行，在价格上几乎看不出政策影响的痕迹。原因主要是市场“求大于供”加剧、政策短期效应递减以及2006年政策着力点在长远改善供应结构三方面因素所致。短期内楼价向上还是向下，政策因素始终要通过供求关系起作用。

市场进入第四季度楼价上涨动力减弱，有二方面因素不容忽视，一是楼价上涨速度过快，新房平均售价每平方米接近七千元，市场要完全接受需要时间消化，相当部分购房者产生观望情绪，二是竞房价、竞地价的调控进入实操阶段，政策效应显现，抑制了市场追高意愿。

五、2006年下半年新建商品住宅缩量，存量住宅成交增量，表现有所不同，主要是政策效应和高楼价所致。2006年宏观调控的市场影响全面评估目前为时尚早，但短期影响还是存在的，2006年下半年新建住宅市场成交缩量较明显，改变了上半年量增价升的走势，特别是第四季度，成交量同比大幅减少25.3％（见图1-4、表1-6）。

而存量住宅市场下半年的表现与新建住宅市场相反，成交量同比明显增加，这反映出两年的政策调控对于两个市场的不同效应（见图1-5、表1-7）。

由于新房楼价高企，新增供应不多，而二手楼价格上的优势以及交通便利、生活配套成熟等特点，吸引了相当部分改善居住和换房型买家，使得交易量较2005年同期明显增加。

六、新建写字楼和新建商铺市场表现抢眼，供求两旺，价格上扬，成为市场的亮点。2006年新建商用物业市场可谓是房地产市场最大亮点，新建写字楼和新建商铺分别成交61、74.6万平方米，较2005年大幅增长约五成左右（见表1-8），国家对住宅市场的调控给商用物业带来了市场机会，不少投资资金转向商铺或写字楼市场。广州经济充满活力，商用物业市场租售两旺，天河区的珠江新城、体育中心周边甲级写字楼定位普遍较高，供应充足，价格明显上升。琶洲会展中心地位日趋明朗。商业中心、专业市场、小区铺等新建商铺继续受到市场追捧，相同地段同类商铺售价上升，租金稳中有升。