房地产金融讲义华东师大管善来房地产,投资,金融,讲义,
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房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来第3章
第四部分 案例分析
第一章 房地产金融与项目融资 第二章 各类型的房地产开发项目案例分析
2021/7/28
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第一部分 房地产投资概述
第一章 房地产投资与投资风险 第二章 房地产项目开发程序与管理 第三章 房地产投资环境和市场分析
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第一部分 房地产投资概述
第三章 房地产投资环境和市场分析
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第三章 房地产投资环境和市场分析
2. 房地产市场的运行环境（八类，三基本因素） ■社会环境﹡ ■政治环境﹡ ■经济环境﹡ ■金融环境 ■法律制度环境 ■技术环境 ■资源环境 ■国际环境 【重点难点】区别社会因素和经济因素
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第三章 房地产投资环境和市场分析
3. 房地产市场的参与者（七类参与者）
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第三章 房地产投资环境和市场分析
【指标五】空置率 指报告期末空置房屋占同期房屋存量的比例 空置率＝空置房屋面积/同期房屋存量面积
【指标六】可供租售量 可供租售量＝上期可供租售数量－上期吸纳量+报告期新竣工量 由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于该时点的可供租售量
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第三章 房地产投资环境和市场分析
第三节 房地产市场的特性与功能
1.房地产市场的特性 2.房地产市场的功能
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第三章 房地产投资环境和市场分析
1. 房地产市场的特性（6特性） 1.1 市场供给的垄断性 1.2 市场需求的广泛性和多样性 1.3 市场交易的复杂性 1.4 市场价格与位置密切相关 1.5 存在广泛的经济外部性 1.6 市场信息不对称性
房地产金融讲义3
房地产金融讲义31. 引言房地产金融是指在房地产领域中涉及到的金融活动和金融产品。
随着房地产市场的迅速发展和金融体系的不断完善，房地产金融的重要性日益凸显。
本讲义将带领读者了解房地产金融的相关概念、业务及风险管理等内容。
2. 房地产金融的概念和特点首先需要了解房地产金融的概念和特点。
房地产金融是指通过金融手段为房地产开发、交易和投资提供资金支持的活动。
在房地产金融中，涉及到的主要角色包括开发商、购房者、金融机构和监管部门等。
房地产金融的特点主要有以下几点： - 高风险性：房地产市场波动较大，金融风险相对较高。
- 长周期性：房地产开发和交易通常需要较长时间，金融机构需要长期资金支持。
- 金融与实体经济关联性强：房地产市场的波动会对整体经济产生影响，金融机构需要密切关注市场动态。
3. 房地产金融的主要业务房地产金融的主要业务包括房地产开发贷款、购房贷款、房地产信托、房地产证券化等。
以下将对这些业务进行详细介绍。
3.1 房地产开发贷款房地产开发贷款是指金融机构向房地产开发商提供的用于房地产项目开发的贷款。
开发商在开发过程中需要大量的资金支持，需要向金融机构申请开发贷款。
金融机构会根据项目风险、开发商实力等因素来决定是否审批贷款申请，并按照一定的利率和期限要求提供贷款。
3.2 购房贷款购房贷款是指金融机构向购房者提供的用于购买房产的贷款。
购房者可以通过向金融机构申请购房贷款来支付购房款项。
金融机构会根据购房者的信用状况、还款能力等因素来决定是否审批贷款申请，并根据市场利率和购房者的还款能力来评定贷款利率和期限。
3.3 房地产信托房地产信托是指金融机构通过设立信托计划，将房地产资产进行封装和转让，向投资者提供信托单位进行投资的一种方式。
投资者可以购买信托单位，通过房地产信托计划分配的收益来获取投资回报。
3.4 房地产证券化房地产证券化是指将房地产资产进行组合、封装，发行证券并通过证券市场进行交易的过程。
房地产金融讲义-第8章共109页文档
4.保险是一种信用关系
保险服务是保险人对投保人所做的一种承诺，是一种信用产品，保险 人必须具有偿付能力。
三、保险的职能和作用
1.保险的职能
保险的职能是指保险所具有的职责和功能，是保险的 性质及其规律性的客观要求和具体反映。
⑴保险的基本职能
保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职 能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能。实质上就是 保险的经济补偿职能，是保险本质特征的反映，以分散风险 为前提。其内涵特别丰富，具体有四种体现。
• 保证是个体之间的合同关系，保险是多数 主体之间的互助合作关系；
• 保证合同从属于其他主合同，保险合同是 独立的合同；
• 保证费用的确定主要受当事人心理因素影 响，由当事人个别谈判确定；保险费率的 确定则是建立在精算基础上，遵循大数定 律。
⑸小结
由上述可见，保险具有独特的特征，它可以 使个体的风险有效地向全社会分散，可以使投保 人以较小的固定的保险费支出换取对巨额风险损 失的经济保障，即把不确定的、可能发生的巨大 风险损失转换为确定的、小额的保险费支出，是 风险管理的重要手段。
1.保险是一种经济形式
保险从属于一定的生产关系，在社会再生产中处于分配环节体现着 被保险人之间、保险人与被保险人之间特殊的经济关系——商品货币关系。
2.保险是一种合同行为
保险是一种经济合同行为，保险人通过保险合同组织保险参加者之间 相互负担损失。
3.保险分配性质受生产关系制约
保险的分配性质受生产关系的制约，不同生产关系下保险的分配关系性 质不同。
⑵保险的派生职能
保险的派生职能是由基本职能派生出来的，包括财政性 的分配职能、金融性的融资职能、社会性的防灾防损和减灾 职能。
2.保险的作用
保险服务是保险人对投保人所做的一种承诺，是一种信用产品，保险 人必须具有偿付能力。
三、保险的职能和作用
1.保险的职能
保险的职能是指保险所具有的职责和功能，是保险的 性质及其规律性的客观要求和具体反映。
⑴保险的基本职能
保险的基本职能是指保险在一切经济形态下所固有的职 能，表现为组织经济补偿和保险金给付的职能。实质上就是 保险的经济补偿职能，是保险本质特征的反映，以分散风险 为前提。其内涵特别丰富，具体有四种体现。
• 保证是个体之间的合同关系，保险是多数 主体之间的互助合作关系；
• 保证合同从属于其他主合同，保险合同是 独立的合同；
• 保证费用的确定主要受当事人心理因素影 响，由当事人个别谈判确定；保险费率的 确定则是建立在精算基础上，遵循大数定 律。
⑸小结
由上述可见，保险具有独特的特征，它可以 使个体的风险有效地向全社会分散，可以使投保 人以较小的固定的保险费支出换取对巨额风险损 失的经济保障，即把不确定的、可能发生的巨大 风险损失转换为确定的、小额的保险费支出，是 风险管理的重要手段。
1.保险是一种经济形式
保险从属于一定的生产关系，在社会再生产中处于分配环节体现着 被保险人之间、保险人与被保险人之间特殊的经济关系——商品货币关系。
2.保险是一种合同行为
保险是一种经济合同行为，保险人通过保险合同组织保险参加者之间 相互负担损失。
3.保险分配性质受生产关系制约
保险的分配性质受生产关系的制约，不同生产关系下保险的分配关系性 质不同。
⑵保险的派生职能
保险的派生职能是由基本职能派生出来的，包括财政性 的分配职能、金融性的融资职能、社会性的防灾防损和减灾 职能。
2.保险的作用
《房地产金融》讲义(2003)
1.房地产业越发达，与银行业的关系 就越密切，依赖性越强
正如随着实体经济规模越来越大，符 号经济（象征经济）对所有的实体经济的 作用越来越重要一样，随着房地产业的发 展，房地产业的规模越来越大，其与金融 业的联系也必定越来越密切，对金融业的 依赖性也越来越强。
2.房地产业与银行业相互促进
同时，房地产的发展也推进了金融 业的改革和发展，使其产品越来越多样 化，服务也越来越个性化，房地产业为 金融业创造的机会和利润越来越多，金 融业对房地产业的景气的依赖也越来越 强，二者的相互作用、相互促进成为实 体经济与符号经济相互作用、相互促进 的有力证明。
由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环 节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政 税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政 府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地 产的依赖就越强。
3.房地产业的带动性十分突出
房地产业虽然是发展较晚，在国民经济 中的作用随着城市化的不断深入发展而逐步 增强，但其重要作用是毫无疑义的，因为它 具有十分突出的带动性，是国民经济中乘数 效应非常明显的组成。经验表明，房地产的 景气周期对国民经济的景气周期影响特别鲜 明，甚至可以将其作为国民经济发展周期的 重要指示指标。
第一章
绪论
第一节 房地产金融的重要性 第二节 房地产金融的发展 第三节 房地产金融的概念和内容
第一节 房地产金融的重要性
• 房地产业的特点 • 房地产业的重要性 • 房地产金融的作用 • 房地产业与金融业的关系
一、房地产业的特点
房地产业是由房地产的开发、经营、 销售、服务等多种部门构成的庞大的产业 群，是国民经济的重要组成。一般认为在 产业层次上，主要属于第三产业，事实上 也包括了建筑、装修等第二产业的成分， 有时又包括第一产业的内容（如园林等）。 房地产业是综合性非常突出的产业群，其 主要特点包括如下几个方面：
房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来第2章
4.1 招标方式〔两种方式〕
第二章 房地产工程开发程序与管理
【重点难点】公开招标与邀请招标比照
公开招标
邀请招标（三家以上）
·工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专
适用 范围
适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目 ·公开招标未产生中标单位的建设项目 ·以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招
面报告
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.9 按废标处理的情况 ■ 盖章签字有问题的 ■ 未按规定的格式填写 ■ 内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的 ■ 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的 ■ 未按招标文件要求提交投标保证金的 ■ 联合体投标未附联合体共同投标协议的
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.建设工程招标 4.1 招标方式〔两种方式〕 4.2 招标机构与模式 4.3 招标标底与招标控制价 4.4 招标工作小组与评标委员会 4.5 招标程序 4.6 进展招标的条件 4.7 投标人资格审查 4.8 开标、评标、定标 4.9 按废标处理的情况
第二章 房地产工程开发程序与管理
购、合伙等方式
第二章 房地产工程开发程序与管理
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.工程核准评估的重点
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.1 工程核准-发改委对投资工程进展管理 工程核准的的法律效力－未取得核准文件的工程，无法办理后续手续，当然不
1.获取土地 1.1 土地储藏的概念 1.2 土地储藏范围 1.3 土地开发 1.4 土地开发的工程实施模式 1.5 土地储藏开发本钱 1.6 土地储藏资金的来源渠道 1.7 土地储藏资金使用范围 1.8 开发商获取土地的途径
第二章 房地产工程开发程序与管理
【重点难点】公开招标与邀请招标比照
公开招标
邀请招标（三家以上）
·工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专
适用 范围
适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设
业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目 ·公开招标未产生中标单位的建设项目 ·以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招
面报告
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.9 按废标处理的情况 ■ 盖章签字有问题的 ■ 未按规定的格式填写 ■ 内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的 ■ 投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的 ■ 未按招标文件要求提交投标保证金的 ■ 联合体投标未附联合体共同投标协议的
第二章 房地产工程开发程序与管理
4.建设工程招标 4.1 招标方式〔两种方式〕 4.2 招标机构与模式 4.3 招标标底与招标控制价 4.4 招标工作小组与评标委员会 4.5 招标程序 4.6 进展招标的条件 4.7 投标人资格审查 4.8 开标、评标、定标 4.9 按废标处理的情况
第二章 房地产工程开发程序与管理
购、合伙等方式
第二章 房地产工程开发程序与管理
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.工程核准评估的重点
第二章 房地产工程开发程序与管理
2.1 工程核准-发改委对投资工程进展管理 工程核准的的法律效力－未取得核准文件的工程，无法办理后续手续，当然不
1.获取土地 1.1 土地储藏的概念 1.2 土地储藏范围 1.3 土地开发 1.4 土地开发的工程实施模式 1.5 土地储藏开发本钱 1.6 土地储藏资金的来源渠道 1.7 土地储藏资金使用范围 1.8 开发商获取土地的途径
《房地产金融》讲义()学习课件
越努力越幸运
2.房地产业与银行业相互促进
越努力越幸运
2.房地产金融政策 是房地产宏观调控的重要手段
房地产业与金融业密切关系使得金 融政策成为对房地产业进行宏观调控的 重要手段，可以通过调控金融方面的一 些控制变量如利率、保证金率等，来有 效控制房地产市场的供给和需求，从而 实现房地产业的良性发展，优化资源配 置，提高城市和地区的综合竞争力。
第一章
绪论
第一节 房地产金融的重要性 第二节 房地产金融的发展 第三节 房地产金融的概念和内容
越努力越幸运
第一节 房地产金融的重要性
• • • • 房地产业的特点 房地产业的重要性 房地产金融的作用 房地产业与金融业的关系
越努力越幸运
一、房地产业的特点
房地产业是由房地产的开发、经营、 销售、服务等多种部门构成的庞大的产业 群，是国民经济的重要组成。一般认为在 产业层次上，主要属于第三产业，事实上 也包括了建筑、装修等第二产业的成分， 有时又包括第一产业的内容（如园林等）。 房地产业是综合性非常突出的产业群，其 主要特点包括如下几个方面：
越努力越幸运
2.房地产是家庭重要财富 和政府财政收入的重要来源
Not house，not live！对家庭、对个人同样是十 分对应的。资料表明，在发达国家，房地产是人们 的重要财富，特别是家庭的重要财富；在发展中国 家，虽然房地产的价值可能较低，但无疑也是人们 的重要财富，是家庭的重要财富。
由于房地产的影响面非常广泛，涉及的经济环 节复杂多样，使得房地产成为各地政府的重要财政 税收来源，房地产发展景气与否严重影响了不同政 府的财政收支，特别是城市化水平越高财政对房地 产的依赖就越强。
越努力越幸运
三、房地产金融的作用
房地产金融地产基础知识培训讲义
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房地产金融地产基础知识培训讲义
住房公积金的提取（续）
• 职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
• 按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产企业融资方式（经营性）
• 1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款；
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房地产金融地产基础知识培训讲义
房地产贷款偿还方式及还款额 计算
• 1、到期一次性还本付息。
• 2、等额本息还款方式。是借款人在贷款期限 内将贷款的本金和利息之和采用按月等额还款 的一种还贷方式。
• 3、本金等额还款方式。是借款人将贷款金额 平均分摊到整个贷款期限内，按期（月）均等 归还本金，同时付清上一期以来的贷款利息的 一种还款方式。
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房地产金融地产基础知识培训讲义
(一)住房公积金管理机构
• 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房 公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监 督的原则。 管理机构有：
• 1、住房委员会。负责住房公积金具体管理措 施的制定、调整、实施监督；拟定住房公积金 的缴存比例；确定住房公积金的最高贷款额； 审批住房公积金的归集和使用计划，及其执行 情况的报告。
房地产金融和投资概论-01第一章-房地产金融概述
教
式在天津开始营业。
育
– 中国人民银行、中国银监会于2019年4月
出
20日制定并发布了《信贷资产证券化试点 管理办法》。
版
社
2019/9/18
Edited by 龙胜平 孙斌艺
18
第三节 我国房地产金融的沿革
高
– 我国的房地产金融是随着经济体制改革，
等
适应住房商品化、市场化改革、促进房地
教
产市场形成而逐步发展起来的，这一历程
论价格的非平稳性上涨。
社
2019/9/18
Edited by 龙胜平 孙斌艺
12
第二节 房地产金融与房地产泡沫
高
– 如果金融体制不健全，银行信贷资金更会
等
大量进入房地产市场。
教
– 市场的过度炒作和大量银行资金的进入会
育
加快房地产资产价格的上升，房地产的抵 押价值大大超过它的实际价值，促使泡沫
出
膨胀。
出
版
社
2019/9/18
Edited by 龙胜平 孙斌艺
2
第一节 房地产金融的概念和作用
高
– 房地产金融体系是由房地产金融活动的参
等
与者、房地产金融活动中产生的各种金融
教
工具以及这些工具流动形成的市场所构成。
育
完善的房地产金融体系，能促使储蓄通过
直接融资和间接融资二种方式从所谓的资
出
金盈余单位向所谓的资金赤字单位转移，
中国人民银行《关于发展 贷款主要投向适销对路的住宅开发项目。 房地产业若干问题的通知》企业自有资金不应低于开发项目总投资的
30％，开发项目必须“四证”齐全。
中国人民银行《关于进一 步加强房地产信贷业务管 理的通知》
房地产金融讲义PPT课件
第六章 收益性房地产贷款
收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的 投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因 此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一 般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有 许多独特之处。
收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷 款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。 重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计 算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包 括
对于房地产来说，造成非系统性风险的主要因素有：租 金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、 工资及其费用上升、竞争更加激烈、利率和税收向上调升。
2.个人因素
决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理 性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判 断力、对信息的处理能力等；也包括了非理性因素，如投资 偏好、区域感应与偏好、情感因素、风险偏好等。
可行性分析的基础是预测，主要内容包括：未 来市场变化、未来收入和支出状况、区位和建筑物 是否适合需要、政府对该区域的规划要求及其改变 的可能与难易程度。
8
4.预测
“预则立”。预测就是利用掌握的信息条 件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。 由于房地产市场是不完全市场，供需受地方 因素影响大，而市场信息通常又是不对称信 息，使得准确的预测十分困难，特别是市场 供需的时间错位所产生的供应滞后现象非常 普遍，市场的周期变化规律也不容易把握， 这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成 了“可遇而不可求”的“运气”了。个人素 质、经验和信息的完备性是决定预测正确与 否的重要条件。
=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧 折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、 递减法、递增法等不同的会计方法进行处理，在财务标准 中属于成本，因此在应税额应予剔除；而还款额是总资产 中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，当然不 能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预 见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该 属于应税收入之内的项目，不能剔除。 由此可见，应税收入就是一般会计财务报表中的净利 润——总收入减去总支出。
收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的 投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动，因 此其融资过程、特点、风险控制等都有着自己的特性，与一 般的房地产开发或居住融资有明显的差异，在计算方面也有 许多独特之处。
收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷 款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。 重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计 算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。主要内容包 括
对于房地产来说，造成非系统性风险的主要因素有：租 金和收入波动太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、 工资及其费用上升、竞争更加激烈、利率和税收向上调升。
2.个人因素
决策者的个人因素对决策的影响非常重要，其中包括理 性因素，如知识水平、经营管理水平、对社会的洞察力和判 断力、对信息的处理能力等；也包括了非理性因素，如投资 偏好、区域感应与偏好、情感因素、风险偏好等。
可行性分析的基础是预测，主要内容包括：未 来市场变化、未来收入和支出状况、区位和建筑物 是否适合需要、政府对该区域的规划要求及其改变 的可能与难易程度。
8
4.预测
“预则立”。预测就是利用掌握的信息条 件对未来收益及其市场变化作出正确的判断。 由于房地产市场是不完全市场，供需受地方 因素影响大，而市场信息通常又是不对称信 息，使得准确的预测十分困难，特别是市场 供需的时间错位所产生的供应滞后现象非常 普遍，市场的周期变化规律也不容易把握， 这样往往就造成正确预测更加困难，甚至成 了“可遇而不可求”的“运气”了。个人素 质、经验和信息的完备性是决定预测正确与 否的重要条件。
=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧 折旧是资产在使用期限年逐年摊销额，一般有平均法、 递减法、递增法等不同的会计方法进行处理，在财务标准 中属于成本，因此在应税额应予剔除；而还款额是总资产 中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，当然不 能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预 见的突发事件的应急准备，它不是经营成本，当然也应该 属于应税收入之内的项目，不能剔除。 由此可见，应税收入就是一般会计财务报表中的净利 润——总收入减去总支出。
房地产金融讲义完整
房地产金融讲义第一章房地产金融学概论2第一节房地产金融学的研究对象2第二节房地产金融概念、特点、作用3第三节房地产金融市场体系4第二章住房金融制度比较2第一节美国住房抵押金融制度担保+二级市场7第二节德国住房储蓄银行制度8第三节新加坡以公积金为核心的住房金融制度9第四节中国的公积金住房金融制度11第三章个人住房抵押贷款13第一节个人住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第二节抵押贷款工具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款工具2：浮动利率抵押贷款17第四节个人住房贷款的运作19第五节个人住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第一节住房抵押贷款概述24第二节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第一节房地产开发企业的融资来源30第二节银行贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第一章房地产金融学概论第一节房地产金融学的研究对象一、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。
一般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第二产业的成分，有时又包括第一产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性非常突出的产业群，(一)房地产业的特点1.房地产业投资大、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较大3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性十分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（二）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收入的重要来源。
二、金融金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。
基本职能：为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。
金融市场的功能：资金聚集功能；配置功能；调控功能；信号功能。
【房地产】房产金融讲义1
•
2.土地开发银行Land Development Bank
与建筑业协会不同的是，土地开发 银行是有重要的政府参与或规制的房地 产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展 经历了三个阶段：
•
⑴早期阶段（1769-1849）
土地开发银行的核心是土地，最重要
的主体是地主，政府强制地主加入，同时 出资并参与管理、监督，地主以其土地作 抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于 一定地区的民众。其运作流程如图1—3。
•
2.房地产受区域市场影响较大
房地产的物理特点是不可移动和空间 地点附着性，个体差异极大，总是单件产 品，只能满足个别城市的市场需求，具有 十分突出的区域性，深受地方因素影响和 制约，使得房地产的价格在不同地区的比 较变得非常复杂，一般认为不具可比性。 同时，房地产一般也不具有普通商品的替 代性。
•
3.房地产具有投资和消费的双重性
房地产是人类创造的重要物质财富 ，既可以作为生活资料被广泛使用，也 是人类各种经济活动的重要条件，是生 产工具，是产业活动的依托，因此，房 地产具有投资和消费双重特征。
•
4.房地产受国家政策与城市规划影响
房地产业作为当今社会国民经济的重要 组成，对生产、消费和社会经济的各个环节 都有重大影响，各国、各地都极其重视其发 展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜 明。同时，由于房地产主要集中在城市，城 市发展规划必然对其产生非常严格的影响和 制约，房地产各个方面的市场参与者都应该 深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规 划的要求调整自己的行为，才能立于不败之 地，规避风险，提高效益。
•
⑶市场化房地产金融阶段
90年代以后，房地产市场化逐渐成 形，房地产的大规模发展有力地促进了 房地产金融的发展成长，使我国的房地 产金融进入了市场化阶段。但与真正的 市场化的房地产金融比较，我国的房地 产金融现状还有很大差距，还有许多工 作要做。
2.土地开发银行Land Development Bank
与建筑业协会不同的是，土地开发 银行是有重要的政府参与或规制的房地 产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展 经历了三个阶段：
•
⑴早期阶段（1769-1849）
土地开发银行的核心是土地，最重要
的主体是地主，政府强制地主加入，同时 出资并参与管理、监督，地主以其土地作 抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于 一定地区的民众。其运作流程如图1—3。
•
2.房地产受区域市场影响较大
房地产的物理特点是不可移动和空间 地点附着性，个体差异极大，总是单件产 品，只能满足个别城市的市场需求，具有 十分突出的区域性，深受地方因素影响和 制约，使得房地产的价格在不同地区的比 较变得非常复杂，一般认为不具可比性。 同时，房地产一般也不具有普通商品的替 代性。
•
3.房地产具有投资和消费的双重性
房地产是人类创造的重要物质财富 ，既可以作为生活资料被广泛使用，也 是人类各种经济活动的重要条件，是生 产工具，是产业活动的依托，因此，房 地产具有投资和消费双重特征。
•
4.房地产受国家政策与城市规划影响
房地产业作为当今社会国民经济的重要 组成，对生产、消费和社会经济的各个环节 都有重大影响，各国、各地都极其重视其发 展，国家的各种政策对其影响表现得非常鲜 明。同时，由于房地产主要集中在城市，城 市发展规划必然对其产生非常严格的影响和 制约，房地产各个方面的市场参与者都应该 深刻认识和理解城市规划，只有遵照城市规 划的要求调整自己的行为，才能立于不败之 地，规避风险，提高效益。
•
⑶市场化房地产金融阶段
90年代以后，房地产市场化逐渐成 形，房地产的大规模发展有力地促进了 房地产金融的发展成长，使我国的房地 产金融进入了市场化阶段。但与真正的 市场化的房地产金融比较，我国的房地 产金融现状还有很大差距，还有许多工 作要做。
2024年《房地产金融》讲义
收益分配
REITs的收益主要来源于租金收入、房地产升值和利息收 入等，投资者按照持有基金份额的比例分享收益。
17
风险控制与监管要求
2024/2/29
风险控制
REITs面临的主要风险包括市场风险、信用风险、管理风险等，基金管理人需要采取相应 的风险控制措施，如分散投资、加强信用评级、完善内部管理等。
《房地产金融》讲义
2024/2/29
1
目录
CONTENTS
• 房地产金融概述 • 房地产开发贷款 • 个人住房贷款 • 房地产投资信托基金 • 房地产保险 • 房地产金融创新与监管
2024/2/29
2
2024/2/29
01
房地产金融概述
CHAPTER
3
房地产金融定义与特点
定义
房地产金融是指与房地产的开发、经营、流通和消费过程中所发生的货币信用活动以及与此相联系的一切金融服 务的总称。
特点
长期性、大量性、区域性、风险性。长期性指房地产金融活动通常需要一个较长的周期来完成；大量性指房地产 金融活动涉及的金额巨大；区域性指房地产金融活动受地域影响较大；风险性指房地产金融活动面临多种风险， 如市场风险、信用风险等。
2024/2/29
4
房地产金融市场参与者
房地产开发商
金融机构
是房地产金融市场的资金需求方，通过向 金融机构融资来支持房地产项目的开发和 建设。
18
2024/2/29
05
房地产保险
CHAPTER
19
房地产保险种类及作用
01
02
03
04
财产保险
覆盖因自然灾害、意外事故等 造成的房地产财产损失。
责任保险
REITs的收益主要来源于租金收入、房地产升值和利息收 入等，投资者按照持有基金份额的比例分享收益。
17
风险控制与监管要求
2024/2/29
风险控制
REITs面临的主要风险包括市场风险、信用风险、管理风险等，基金管理人需要采取相应 的风险控制措施，如分散投资、加强信用评级、完善内部管理等。
《房地产金融》讲义
2024/2/29
1
目录
CONTENTS
• 房地产金融概述 • 房地产开发贷款 • 个人住房贷款 • 房地产投资信托基金 • 房地产保险 • 房地产金融创新与监管
2024/2/29
2
2024/2/29
01
房地产金融概述
CHAPTER
3
房地产金融定义与特点
定义
房地产金融是指与房地产的开发、经营、流通和消费过程中所发生的货币信用活动以及与此相联系的一切金融服 务的总称。
特点
长期性、大量性、区域性、风险性。长期性指房地产金融活动通常需要一个较长的周期来完成；大量性指房地产 金融活动涉及的金额巨大；区域性指房地产金融活动受地域影响较大；风险性指房地产金融活动面临多种风险， 如市场风险、信用风险等。
2024/2/29
4
房地产金融市场参与者
房地产开发商
金融机构
是房地产金融市场的资金需求方，通过向 金融机构融资来支持房地产项目的开发和 建设。
18
2024/2/29
05
房地产保险
CHAPTER
19
房地产保险种类及作用
01
02
03
04
财产保险
覆盖因自然灾害、意外事故等 造成的房地产财产损失。
责任保险
房地产金融讲义华东师大管善来房地产-投资-金融-讲义-
房地产企业流动资金贷款 房地产开发项目贷款 房地产经营贷款
•28
•29
第三节 房地产金融的业务种类
四、房地产抵押贷款
抵押人以其合法拥有的房屋所 有权或国有土地使用权向抵押权 人提供担保，借以取得抵押权人 提供的贷款或向抵押权人保证履 行债务的法律行为。
•30
第三节 房地产金融的业务种类
五、房地产股票 六、房地产债券 七、房地产信托 八、房地产保险
房地产金融市场
以各种房地产金融工具为对象而发生的交易
资金的筹措 资金的使用 资金的融通 政府对市场的调控
•41
•间接融资工 具
•货币资金
收入盈余单位
个人 企业
• 储蓄 、
政府
•存款
间接融资
•金融中 介
• 商业银行
•间接融资工 具
•货币资金
• 互助储蓄银行
•收入赤字单 位
• 信用合作社 • 贷款、
• 个人
• 人寿保险公司 •票据等 • 企业
• 投资公司
• 政府
• 互助基金
•货币资 金
• REITS •养老基金
•经纪人
•直接融资
•直接融资工具
•二级抵押贷款市场
•42
房地产金融市场
以各种房地产金融工具为对象而发生的交易
资金的筹措 资金的使用 资金的融通 政府对市场的调控
•43
2010 ~各类房地产投资资金 累计同比增速
价值大投资金额大、生产周期长、保值 增值性 ……
•8
二、房地产金融
（一）概念
以房地产为特定对象，围绕房地 产开发、经营和消费而进行的资金 融通活动。
1. 住房金融 2. 政策性金融 3. 房地产信贷 4. 房地产抵押贷款
•28
•29
第三节 房地产金融的业务种类
四、房地产抵押贷款
抵押人以其合法拥有的房屋所 有权或国有土地使用权向抵押权 人提供担保，借以取得抵押权人 提供的贷款或向抵押权人保证履 行债务的法律行为。
•30
第三节 房地产金融的业务种类
五、房地产股票 六、房地产债券 七、房地产信托 八、房地产保险
房地产金融市场
以各种房地产金融工具为对象而发生的交易
资金的筹措 资金的使用 资金的融通 政府对市场的调控
•41
•间接融资工 具
•货币资金
收入盈余单位
个人 企业
• 储蓄 、
政府
•存款
间接融资
•金融中 介
• 商业银行
•间接融资工 具
•货币资金
• 互助储蓄银行
•收入赤字单 位
• 信用合作社 • 贷款、
• 个人
• 人寿保险公司 •票据等 • 企业
• 投资公司
• 政府
• 互助基金
•货币资 金
• REITS •养老基金
•经纪人
•直接融资
•直接融资工具
•二级抵押贷款市场
•42
房地产金融市场
以各种房地产金融工具为对象而发生的交易
资金的筹措 资金的使用 资金的融通 政府对市场的调控
•43
2010 ~各类房地产投资资金 累计同比增速
价值大投资金额大、生产周期长、保值 增值性 ……
•8
二、房地产金融
（一）概念
以房地产为特定对象，围绕房地 产开发、经营和消费而进行的资金 融通活动。
1. 住房金融 2. 政策性金融 3. 房地产信贷 4. 房地产抵押贷款
房地产金融学培训讲义
房地产金融学培训讲义1. 引言房地产金融学是研究房地产与金融之间相互关系的学科，它涉及到房地产市场的融资、投资、资本运作等方面。
随着房地产行业的迅速发展，房地产金融学的重要性也日益凸显。
本讲义旨在对房地产金融学进行系统的培训，帮助学员全面了解房地产金融学的理论与实践，并能够灵活运用这些知识进行实际操作。
2. 房地产金融概述2.1 什么是房地产金融学房地产金融学是对房地产行业与金融市场之间关系的研究。
它涵盖了房地产融资、投资、定价、风险管理等内容，旨在帮助人们更好地理解房地产与金融的融合。
2.2 房地产金融的作用房地产金融在房地产市场中发挥着重要的作用。
它为房地产行业提供了资金来源，推动了房地产项目的建设与销售。
同时，通过金融手段，房地产金融可以实现风险的分散与配置，提高市场的流动性。
3. 房地产金融市场3.1 房地产金融市场的参与者房地产金融市场的参与者包括开发商、投资者、金融机构、政府等。
开发商是房地产项目的发起者与运营者；投资者是购买房地产产品的人群；金融机构提供房地产融资服务；政府则通过制定相关政策来引导和规范市场。
3.2 房地产金融产品房地产金融产品包括房地产贷款、证券化产品、房地产信托等。
房地产贷款是指金融机构向购房者提供贷款以购买房产；证券化产品是将房地产资产通过证券化技术转化为可交易的有价证券；房地产信托是通过信托机构将房地产项目进行资金集合、管理和分配。
3.3 房地产金融市场的发展趋势随着金融创新的发展，房地产金融市场也呈现出一些新的趋势。
其中包括科技在房地产金融中的应用、房地产投资的国际化、房地产金融监管的加强等。
4. 房地产融资4.1 房地产融资的类型房地产融资可以分为直接融资和间接融资两种形式。
直接融资是指开发商直接向投资者募集资金，通过股权或债权的形式进行融资；间接融资是指开发商通过金融机构作为中介来获得融资。
4.2 房地产融资的方法房地产融资的方法包括银行贷款、公司债券发行、股权融资等。
房地产金融与投资讲义华东师范大学管善来第2章
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房地产金融与投资讲义华东师范大学 管善来第2章
第二章 房地产项目开发程序与管理
从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（
A.土地 B.劳动力 C.资本 D.经验 E.环境
）。
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房地产金融与投资讲义华东师范大学 管善来第2章
第二章 房地产项目开发程序与管理
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房地产金融与投资讲义华东师范大学 管善来第2章
第二章 房地产项目开发程序与管理
1.1 土地储备的概念
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房地产金融与投资讲义华东师范大学 管善来第2章
第二章 房地产项目开发程序与管理
1.2 土地储备范围 ■ 依法收回的国有土地 ■ 收购的土地 ■ 行使优先购买权取得的土地 ■ 已办理农地转用和土地征收批准手续的土地 ■ 其他依法取得的土地
2.2 项目申请报告的主要内容 ■ 申报单位及项目概况 ■ 发展规划、产业政策和行业准入分析 ■ 资源开发及综合利用分析 ■ 节能方案分析 ■ 建设用地、征收补偿及居民安置分析 ■ 环境和生态影响分析 ■ 经济影响分析 ■ 社会影响分析
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房地产金融与投资讲义华东师范大学 管善来第2章
第二章 房地产项目开发程序与管理
善生态环境 ■ 符合自然文化遗产、文物保护的有关政策 ■ 主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全 ■ 符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大
响 ■ 实行资质管理的，应提供资质证明文件 ■ 申报单位具有承担相应项目建设的能力
房地产金融与投资讲义华东师范大学 管善来第2章
第二章 房地产项目开发程序与管理
【重点难点易混点】
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货币资金
三、房地产业与金融业的关系
2、金融业的发展需要房地产业的支持
金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务
例如：房地产抵押贷款
房地产贷款在金融机构中长期贷款中的份额
三、房地产业与金融业的关系
2、金融业的发展需要房地产业的支持
金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务
例如：房地产抵押贷款
金融业需要在房地产业拓展金融服务内容
2010年底金融机构资产比重图
2.51,2%
总资产（万亿元）
4.9,5%
2.24,2%
银行业金融机构 证券公司 基金公司 保险业
92,91%
商业银行体系市场集中度示意图
3% 10%
国有商业银行 其他商业银行 城市商业银行
87%
房地产金融机构
房地产金融机构是指经营房地产金融 业务的各种金融中介和经营附属房地 产金融业务的各种金融企业。
货币资金 • 商业银行
• 互助储蓄银行
收入盈余单位
信用合作社
个人 企业 政府
储蓄、 • 人寿保险公司 存款 • 投资公司
互助基金
间接融资工具
货币资金
收入赤字单位
贷款、 票据等
• 个人 • 企业 • 政府
REITS
•养老基金
货币资金
经纪人
直接融资工具
直接融资
二级抵押贷款市场
房地产金融市场
以各种房地产金融工具为对象而发生的交易
例如：银行表外业务 保险 信托 基金 ……
第二节 房地产金融的资金运动过程
一、定义
房地产业在房地产开发、经营和管 理活动中的各项财产物资的货币表现。
储备 资金
库存材料、 库存设备、
雇佣工人
在建 资金
土地征用、 建房支出、
设施支出
货币资金
现金、 银行存款
房地产资金循环图
成品 资金
现房
开发成本、 利润
金融性 企业性 专业性
第一节 房地产金融机构的设置
一、中国银行业监督管理委员会
通过审慎有效的监管,保护广大存款人和 消费者的利益; 通过审慎有效的监管,增 进市场信心; 通过宣传教育工作和相关 信息披露,增进公众对现代金融的了解; 努力减少金融犯罪。
第一节 房地产金融机构的设置
二、全国性商业银行的房地产金融机构
货币资金
金融资本
G——W………..……W’——G’ 筹集—— 使用——收回
资金的增值环节
A G—W 〈 PM … P …Wˊ(W+△ Wˊ) —G ˊ(G+ △ G)
①
②
③
① 购买阶段：即投入资金，购置土地，建筑材料，组织 劳动力
② 生产阶段：组织生产要素，进行建设施工，形成新的 房地产
③ 售卖阶段：将形成的房地产投入流通，实现房地产的 使用价值和价值
第三节 房地产金融的业务种类
三、房地产开发与经营贷款
房地产金融机构为支持房地产开发与 经营活动而对房地产开发与经营企业发 放的各类生产与经营性贷款。
房地产企业流动资金贷款 房地产开发项目贷款 房地产经营贷款
第三节 房地产金融的业务种类
四、房地产抵押贷款
抵押人以其合法拥有的房屋所 有权或国有土地使用权向抵押权 人提供担保，借以取得抵押权人 提供的贷款或向抵押权人保证履 行债务的法律行为。
大，减缓社会总需求的扩张→防止经济过热
萧条时期（房价趋于下降，利率降低） ——信贷成本降低， 拉动住房消费和投资；
放松银根，扩大资金供给规模，促进经济复苏
一、配置收入效应
1.定义
在房地产金融的干预下，房地产 金融活动在一定程度上能够调整国 民收入在不同阶层的分配。
一、配置收入效应
贷款
利率
存款
2.配置过程
资金流向中低收入者：
有悖于资本增值原则，但可缓和社会矛盾
二、调节国民经济结构
住房公积金： 强制储蓄→强制消费→改变消费结
构 →投资结构
住宅合作社
住房储蓄银行 ……
国民收入流程
工资、利息、地租、利润的支付
企业
居民消费支出
居民
银行或其他金融机构 企业发行的有价证券
投资 储蓄
三、抑制通货膨胀
强制储蓄对国民经济的作用——经济“稳定器”
50000000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他 资金来源
1、房地产业的发：展需要金融业的支持
开发经营环节——筹资渠道：
自筹资金
30%
向金融机构借款
20%
管善来
课程简介
金融——货币资金的融通
个人 企业 政府等机构
学习目标
1. 掌握房地产资金来源的形成规律及筹措方法； 2. 掌握房地产资金运用规律及其投放方式； 3. 学习房地产资金市场运行规律及其市场规则； 4. 学习房地产资金融通的中介服务规律及其服务方式； 5. 探索房地产资本资产的投资组合及资源有效配置； 6. 学习具有房地产特色的金融创新工具，掌握房地产金融
其它（定金、预收款）50%
美国房地产开发资金结构：
银行贷款
15%
大众（退休基金、不动产基金…） 70%
1、房地产业的发展需要金融业的支持
流通、消费环节
储备 资金
库存材料、 库存设备、
雇佣工人
在建 资金
土地征用、 建房支出、
设施支出
货币资金
现金、 银行存款
房地产资金循环图
成品 资金
现房
开发成本、 利润
一、房地产资金及运动过程
1. 筹/融资渠道 （1）银行借款
政府、企业、个人银行储蓄存款 同业拆借、往来、发行金融券、大额存单、国外借款…
（2）强制储蓄、住房基金
住房公积金、住宅合作社、住房储蓄银行
（3）发行证券（有价收益凭证）
房地产债券、股票、投资基金
（4）委托信托投资公司等
房地产信托…
一、房地产资金及运动过程
中国银行
保险 公司
其他股份制 商业银行
第三节 房地产金融的业务种类
一、住房儲蓄业务 住房儲蓄存款：金融机构为支持住房
建設提供建房贷款，开办的单位住宅专项 存款和个人住宅储蓄存款业务。
先存后贷、存贷结合、 低进低出、长期优惠… 烟台 蚌埠
中德住房储蓄银行
第三节 房地产金融的业务种类
二、住房基金 城镇住房基金 单位住房基金 个人住房基金
第三节 房地产金融的业务种类
五、房地产股票 六、房地产债券 七、房地产信托 八、房地产保险
第四节 房地产金融的国民经济效应
房地产业与宏观经济
——国民经济支柱产业、提供就业岗位、影响物价 平均指数、调节国民经济结构
金融——宏观经济的“晴雨表”—— 宏观调控重要手 段
繁荣时期（居民收入水平上升，房价增长快，投资旺盛） ——中央银行可限制货币流通数量，提高利率水平 →使住宅消费资金的供给不会随经济增长而迅速拉
1. 住房金融 2. 政策性金融 3. 房地产信贷 4. 房地产抵押贷款
二、房地产金融
（二）特征
1. 中长期性 2. 规模大 3. 债权可靠，较为安全
矛盾： 资金投入的一次性与资金积累的长期性 资金运用的收益与风险 资金运用的集中性、大额性与资金来源的
分散性、小额性
房地产企业资金来源
350000000 300000000 250000000 200000000 150000000 100000000
商业银行
中国建设银行 中国工商银行 中国农业银行
中国银行 其他股份制商业银行
第一节 房地产金融机构的设置
三、住房储蓄银行 １９８７ 烟台 １９８８ 蚌埠
股份制金融企业
职能 资金来源 业务范围
第一节 房地产金融机构的设置
四、非银行房地产金融机构 保险公司 信托投资公司 住房合作社 房地产投资公司 互助性住房储蓄协会 典当行 …
以信用为基础 经营货币资金 接受银监会监管
金融机构的产生与存在的必要性
商品生产和交换发展中的支付需求； 经济社会活动中的投融资需求； 风险转移与风险管理需求； 经济和金融活动的扩大对金融信息的需求
我国现行的是多元化的金融机构体系
以中央银行为核心，政策性金融 与商业性金融分离，以国有商业 银行为主体，多种金融机构并存 的金融机构体系
政府 国民收入 单位
个人
直接干预（转移支付）
高收入
金融机构
中等收入
低收入
中央银行
直接干预：政府直接给予补贴 ，如发放住房补贴、公租房… 间接干预：通过中央银行利率调整、住房公积金；
公开市场操作、存款准备金率和再贴现率，窗口指导 …
一、配置收入效应
3.配置结果 资金流向高收入者：
符合资本增值原则，但会激化社会矛盾， 加大贫富差距
第一章 房地产金融概论
第一节 房地产金融的含义和特点 第二节 房地产金融的资金运动过程 第三节 房地产金融的业务种类 第四节 房地产金融的国民经济效应
第一节 房地产金融的内涵与特点
一、房地产的含义
房产 地产 不动产 动产
real property personal property
实物
权益
权益
房地产信托
房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益 人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产 以及相关资财的一种信托行为。
1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务， 可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。
2.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业 务中，客观上起到了融通房地产资金的作用。
2. 使用 （1）开发商贷款