电梯费用核算

电梯费用核算

该项目的基础数据为:A座住宅建筑面积22286平方米,206户,26层。B座住宅建筑面积27324平方米,312户,26层。C座住宅建筑面积25289平方米,308户,26 层，合计建筑面

积:74899 平方米,826 户。十二部“三菱”住宅电梯分别设在每座两个单元，每部电梯的使用功率为9.6KW,小时。该数据作为本次测算电梯费的基

础数据。该项目住宅电梯费用的测算步骤及方法

（1）1.0264元（当地非工业用电峰值电量元）X 9.6KW,小时，电梯X3小时（使用

时间为18:00 —21:00) X 365 天X 12 部电梯=129474.20 元;

备注: 以上数据为12部电梯一年在峰值电量中的费用。

（2）0.6979元（当地非工业用电平值电量元）X 9.6KW小时，电梯X6小时（使用

时间为7:00 —9:00,11:00 —14:00,17:00 —18:00) X 365 天X 12 部电梯=176071.80 元;

备注: 以上数据为12部电梯一年在平值电量中的费用。

（3）12 部电梯在一年中峰、平值的合计电量为:176071.80+129474.20=305546.00 元(1+2)

⑷电梯年度维保费=500元，部，月X 12部电梯=72000元，年（该费用为支付专业

电梯维保公司的年度费用）;

电梯年度检验费=1100元,部+750元,部（电梯每部11 层以上年度检验费加收50

元）+200元，部（限速器每两年检验一次、每次400元）X 12部电梯=24600元（该费

用为支付特种行业年度检测电梯的费用）。

（5）电梯年度维护费用总额为:96600 元（电梯年度维保费+电梯年度检验费）。

（6）12 部电梯年度费用总额为:305546 元+96600元=402146元（3+5）。

（7）电梯月平方米能耗费用为:305546 元（年度电梯电费总额）?12 个月?74899平方米（住宅建筑面积）=0.34 元,平方米;

（8）户月均电梯维护费用为:96600 元（电梯年度维护费用总额）?12 个月?826户

=9.75 元, 户。

（9）每上下一层电梯费每一建筑平方米递增、递减0.01 元。（电梯提速为

1.5M,S、每秒提升电量元为：1.0264元X 9.6KW,小时？360秒为0.0273元,S，每层

楼高2.95 米、每提升一层楼须两秒0.00546 元，四舍五入为0.0l 元）

（10）以总高26层中的第13层为基准平均电梯费。1 3层每户的月度电梯费用的

计算公式为：

住宅建筑面积X 0.34元,平方米的电梯能耗费⑺+9.7元,户电梯维保费；

例：以85建筑平方米的17层房间为例，每月的电梯费用为:85平方米X 0.38

元,平方米电梯能耗费（以13层为基准价格，每层每平方递增0.01 元）+9.7 元,户电梯维保费=42元, 月,户。

备注：峰、平值的每度电费测算标准依据西安市物价局文件市物法【2008】172号《西安市物价局关于转发调整陕西电网电力价格的通知》

以上费用测算仅仅是一个测算的框架，涉及到电梯配件的更替及物料损耗

（如电梯轨道油等）尚未计算在内，并且只是一个相对稳定的数值。在实施当中，还要考虑到国家对非工业用电的政策调整、政府部门对特种行业年度检测费用

的调整以及维保单位人力成本及维护费用、维护成本调整等各类因素，及时进

行动态测算和相应调整，以避免物业服务企业在设施设备实际运营当中因各类

因素调整而造成的巨额亏损。

这种测算方法和测算得到的结果，在实际应用之后得到了业主（使用人）及物业服务企业的认可并在一定的服务范围内得到了推广减少了双方的争议，进

步的促使物业服务企业清清楚楚算账、业主（使用人）明明白白消费。

引用:高全胜/ 《城市开发》杂志物业管理版/2011 年03月注释人: 32666063

提交时间:2011-5-20 10:52:22

1 电费

n: 电梯数;

W:电梯功率;

a: 电梯使用系数，由于写字楼、商厦、公寓的电梯使用时间和频率不同，会有

差别，

它可以通过统计的方法进行估算，a大致在0 3,0 6这样的范围。

维修费，包括材料和专门人工费。

第一、二项之不可预见费用，按10%计。

更新储备金。

一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议

(1) 对小区( 大厦)的重要大型设备、设施的供应商, 应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司, 在价格相近的几家供货商中,尽可能选

择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2) 小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件, 尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与

规格。

(3) 涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管, 且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关, 绿化带土质的厚度要符合要求。

(4) 所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产

就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责

任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议, 并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及

单位联系电话。

(5) 一些重要的大型配套设备( 包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等) 的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6) 小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明( 如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用, 闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用, 还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等) 最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7) 为方便以后的物业管理, 对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表( 便于情况分析和成本控制), 高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开, 尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、

集中( 便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源), 电话分线分层分户应作好识别标记, 合理分配。

(8) 各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场, 掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸

阀和检查口的位置, 以及相应的施工更改记录。

(9) 重要的土建要确保一定抽验合格率, 所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10) 物业的竣工验收, 物管人员应会同参加, 对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字,物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接,

尤其是图纸、资料、更改记录。

物业管理的早期介入节点

开发商和设计者在开发新的物业时，与日后的管理者所站角度不同。开发商在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量和投资，而规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设计中的不足在所难免，由此会带来设施和设备配置得不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率、影响日后业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度等问题。

物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题比较了解。因此可以代表业主从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更