复合房地产产品规划
房地产策划案例：亿家天下
竞争环境评估
分析竞争对手的项目特点、价格策略等，制定差异化的竞争策略。
建设风险控制
施工计划管理
制定详细的项目施工计划，确保工程进度按 计划进行。
质量控制
严格把控建筑材料和施工工艺，确保项目质 量符合标准。
安全措施
强化施工现场安全管理，预防安全事故的发 生。
法律风险控制
合同审查
对合作合同进行细致审查，确保合同条款的合法性和公平性。
综合体项目
亿家天下集购物、休闲、娱乐、办公等功能于一体， 满足消费者全方位的需求。
02
CATALOGUE
市场分析
宏观市场分析
宏观经济环境
亿家天下项目所在地区的经济状况、政策环境、 人口增长等宏观因素对房地产市场的影响。
房地产市场趋势
分析当前房地产市场的走势，包括供求关系、价 格水平、投资回报等方面的趋势。
目标客户群分析
客户画像
对目标客户群进行画像，包括年龄、性别、 职业、家庭状况、购房需求等方面的特征。
客户需求与偏好
深入了解目标客户的购房动机、需求和偏好，以便 在产品设计和营销策略中更好地满足客户需求。
客户获取与维护
制定有效的渠道策略，吸引目标客户，同时 建立客户关系管理系统，提高客户满意度和 忠诚度。
营销策略
定价策略
定价目标
亿家天下的定价策略旨在确保项目利润最大化，同时保持市场竞争力。
成本加成
根据项目成本和期望利润率，确定售价。
市场比较法
参考同区域、同类型物业的售价，调整价格以适应市场需求。
动态定价
根据销售进度和市场反馈，灵活调整价格。
推广策略
01
媒体宣传
利用报纸、杂志、电视、网络等多 种媒体进行广告宣传。
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
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房地产八大开发模式
延伸阅读：房地产八大开发模式一、规模化品牌扩张开发模式这种模式最典型的是碧桂园。
碧桂园最大成功之处在于，把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘担纲时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。
其对房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整合）化。
与此相对应，其操作模式为：A产品路线：工业化建造、规模化；B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务；C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。
1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。
“跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。
（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。
这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。
建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。
“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。
2、大盘化（规模化）。
不少专家特别提及碧桂园像工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”住房需。
人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的8年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园。
广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话、规模神话、品牌神话。
这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，华南碧桂园（占地面积超过1000亩）、顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）、均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩）、佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。
3、郊区化居住模式。
碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。
房地产北京天润来广营项目产品发展及营销策略_56P_复合型住区_项目定位_规划方案
目 录
1 2 3 4 5
项目定位核心课题
本案资源条件的分析 项目策略及规划方案 概念规划及产品细节 推广及销售方案
Page-5
受人之托，忠人之事！
自我认知，是成功破题的前提！
“大处”着眼
区域价值的挖掘及重新定位！
“小处”着手
充分利用本案用地的独特优势！
Page-6
受人之托，忠人之事！
区位价值—完全有条件支持项目高端形象定位
宗地名称 用地面积合计 建设用地面积 代征地面积 规划建筑面积 (平方米) 平均容积率 成交价 (万元) 楼面价 (元/平米) 1号地 2号地 3号地 4号地 417978 305580 431555 319958 263468 189427 212400 131217 154510 116153 219155 188741 662220 498192 577381 306702 2.51 2.63 2.72 2.34
中关村高新技术产业基 地
新国展商圈
地铁13号线
本项目区位
上地信息产业基地
地铁5号线
奥林匹克产业 区 中关村
望京商圈
Page-7
受人之托，忠人之事！
区域是未来的万柳、朝阳公园、望京板块，一个新的城市复合型高档住区
复合型资源优势极其明显 上风上水的区位优势 紧邻城市中心 有过大规模成片的开发过程 土地资源将变得日益稀缺
房地产策划方案(15篇)
房地产策划方案(15篇)房地产策划方案1一、前言本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的生态居住区”为统一的、主要的诉求点。
一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
二、推广策划原则本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。
我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。
是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。
但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。
它必须有一个主题和灵魂。
因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
三、具体影响梅江蓝水园推广的六大因素蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。
其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。
房地产发展规划房地产集团的战略目标
房地产发展规划房地产集团的战略目标第三章房地产集团战略规划二、房地产集团的战略目标1 战略指导思想房地产集团战略指导思想：以投资最大化为指导，以进入行业500强为目标，以“一主两翼”型投资格局为导向，以全面提升企业核心竞争力为动力，推动房地产集团健康、快速、持续的发展。
房地产集团战略指导思想具备以下含义：投资理念：投资价值最大化。
房地产集团战略根本出发点是以投资价值最大化，从而实现股东利益最大化；在未来的产业选择及业务组合的战略制定中，必须以此作为基本原则。
投资价值并不单指投资回报，企业发展必须考虑短期利益同长期利益的相结合，追求总体回报的最大化而非单一的财务收益最大化。
战略目标：中国房地产业500强。
实现收入70亿利润11亿的财务目标，进入500强不是企业的终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标。
业务架构:“一主两翼”型投资格局。
随着集体一系列经营性资产的产生，业务定位进入到“房地产开发为主，汽车制造与现代传媒为并行”的“一主两翼”型格局。
逐步实现房地产开发业务、资产经营业务、基础设施投资业务三个方面的业务组合，在分散风险的同时建立持续发展能力。
工作重点：全面提升企业核心竞争力。
通过时间，全面提升房地产集体在投资决策、项目策划、规划设计、工程管理、资本运作、人力资源方面的能力。
形成高效、强有力的投资决策能力；产品研发能力、项目策划和项目管理能力等达到行业领先水平，形成初步完善的产品体系；具备高效的资本运作能力；形成行业优秀人力资源的高地。
2 集团未来三年的战略目标房地产集团未来战略目标是：成为以房地产为核心主业的企业集团，进入中国房地产500强。
要实现如上的战略目标，结合房地产行业以及房地产集团的发展趋势保守估计，房地产业务在应实现利润总额11亿元，收入约70亿元。
进入500强不少企业终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标，它具有全局性、长远性、竞争性、纲领性四个特性。
房地产营销策划方案范文集合7篇
房地产营销策划方案范文集合7篇房地产营销策划方案篇11、产品的调研只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。
这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。
（1）物业的定位;（2）建筑、配套、价格的优劣势分析;（3）目标市场的分析;（4）目标顾客的特征、购买行为的分析;2、市场的调研或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。
在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。
（1）区域房地产市场大势分析;（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析;（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析;（4）与未来竞争情况的分析和评估。
3、企划的定位定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USP（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。
寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。
4、推广的策略及创意的构思房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。
当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。
房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性5、传播与媒介策略的分析有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。
确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到最大的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润最大化。
整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。
（1）不同媒体的效应和覆盖目标;（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析;（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析;（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析;（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析;（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析;（7）户外或其他媒体的分析;（8）不同的媒体组合形式的分析。
产品上市策划大全-奥园集团-07企业理念及文化
“领跑复合地产、运营城市未来”是中国奥园地产集团一贯坚持的企业理念。
复合地产是由中国奥园地产集团首创的一种房地产开发理念和运营模式。
它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产产业和其他关联产业有机整合，从而完整地体现在房地产的规划、开发、运营和服务的过程中，在满足房地产消费者的实用性功能价值之外，为消费者创造出充满体验的生活感受和文化价值。
中国奥园地产集团同时肩负企业公民责任，将企业发展、项目发展与所在城市的发展有机相联，结合城市发展的特殊机遇，以城市发展的高度，以市场化的方式，在满足消费者需求的同时，使自己的开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分，为城市添砖加瓦。
未来中国奥园地产集团将继续弘扬“高效、诚信、责任”的企业文化，始终以股东利益和社会利益最大化为原则，以产品标准化、系列化、规模化、人性化为战略目标，开拓创新，稳健务实，确保持续、稳定、健康地发展。
房地产项目主题定位
曾经是帝王的家 地段尊贵，历史文脉积淀深厚
杭州阳明谷 一山，一水，一世家 景观环境好，豪宅别墅
2020/4/4
4
二、房地产项目主题策划的概念
主题策划又称为主题设计、概念策划、概念设计， 是策划师根据房地产市场及消费者的需求状况以及房 地产项目本身的特点来提炼并确定项目的主题，通过 规划设计来体现项目的独特优势以及开发理念，并通 过主题概念将这种独特优势及开发理念准确地传达给 市场及消费者，树立项目特定市场形象的过程。
11
策划案例——北京苹果社区的个性案名
北京苹果社区是一个集居住、办公、休闲、娱 乐为一体的大型高档现代化社区，该项目将不同 定位及功能的区块以不同类型的苹果命名：
青苹果区定位为小资公寓，以年轻白领为目标 客户；红苹果区定位为中产阶级住宅，以成熟的 商务人士为目标客户；转基因苹果区则为商业地 产，定位为现代化的商务传媒港。
29
策划案例——“新西湖花园”与 “诺丁山郡”
新西湖花园位于杭州之江度假区五云山下，环境与 地理位置十分优越，设计、施工、选材均属上乘，但 刚开始的销售却不尽如人意。
由于项目案名没有特色，开发商根据策划机构的建 议将其改为“诺丁山郡”,改名后项目很快售罄。
虽然售罄是多方面因素共同作用的结果，但不可否 认，项目案名的包装在其中所起到的作用，毕竟“诺 丁山郡”比“新西湖花园”更清晰地传达该项目依山 而筑的尊贵气质，更符合项目作为“花园洋房”的规 划设计和生活方式，也更具有个性特色。
2020/4/4
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四、策划主题的推广与传播
在确定项目主题并且通过项目实体的规划设计将主 题得到定位以后，接下去的工作就是要将策划主题进 行推广与传播，也就是要在消费者心目中树立项目主 题的知名度及美誉度以及项目品牌形象的问题，这一 步工作主要通过广告宣传等手段来完成。
房地产营销策划方案范文集合8篇
房地产营销策划方案范文集合8篇房地产营销策划方案篇1一、项目简介：本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。
一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。
一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。
其中159、7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。
预售许可证预计5月底办下。
由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。
其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。
如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：A、东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。
在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。
本房地产位于这一区位之内。
与英协、建业几乎是一路之隔。
但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。
房地产的策划方案(必备8篇)
房地产的策划方案（必备8篇）房地产的策划方案第1篇一、活动概述活动背景：1、热烈庆祝我公司成为跨进中国百强企业唯一家民营企业，今后我们要更好的为国人们建造我们中国人自己的房子。
2、庆祝我公司在20年取得的优异的业绩让员工感受我公司的文化理念和管理理念，展望20年的工作。
活动时间20年x月日星期五下午14：00—22：00活动地点国际商务酒店视觉宴会厅参会人数公司x名全体职工，位特别嘉宾年会基调和谐、欢快、大气二、活动主题同心同行，共创未来三、活动口号集体的努力，大家的荣誉四、活动流程时间安排1、14：00准时进入会场，14：30分会议准时开始。
2、14：00开场舞，主持人宣布大会的开始，致《开幕词》。
3、15：00—15：30首先请总经理做陈述报告，总要概括我公司去年所取得的业绩。
4、15：30—16：30请各部门负责人做年终陈述。
5、16：30—17：00由副总经历宣读20年优秀员工名单，优秀员工上台领奖。
优秀员工发表获奖感言。
6、17：00—18：25联欢文艺汇演，首先由领导表演，员工代表表演员工自己准备的节目。
17：25—17：30所有演员上台齐唱《相亲相爱一家人》7、18：00—19：00互动游戏三七令用具：无人数：无限制方法：多人参加，从1—101报数，但有人数到含有“3、7”的数字或“3、7”的倍数时，不许报数，要拍下一个人的后脑勺，下一个人继续报数。
如果有人报错数或拍错人则罚酒。
兴奋点：没有人会不出错，虽然是很简单的算术。
开火车用具：无人数：两人以上，多多益善方法：在开始之前，每个人说出一个地名，代表自己。
但是地点不能重复。
游戏开始后，假设你来自北京，而另一个人来自上海，你就要说：“开呀开呀开火车，北京的火车就要开。
”大家一起问：“往哪开？”你说：“上海开”。
那代表上海的那个人就要马上反应接着说：“上海的火车就要开。
”然后大家一起问：“往哪开？”再由这个人选择另外的游戏对象，说：“往某某地方开。
2024年房地产营销工作计划范文(四篇)
2024年房地产营销工作计划范文一、加强自身业务能力训练二、密切关注国内经济及政策走向在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。
目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对____年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现____年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。
三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案我在____年的房产销售工作重点是____公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。
五、____集团要求，力保销售任务圆满达成我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。
定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。
六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。
2024年房地产营销工作计划范文（二）一、市场分析与调研1. 深入研究当地房地产市场，了解市场需求和趋势。
2. 调查竞争对手的市场份额和销售策略。
3. 同时进行客户调研，了解客户需求和购房意向。
二、产品规划与创新1. 根据市场研究结果，进行产品规划和定位。
2. 提供市场需求的高品质住宅产品。
3. 注重创新，推出具有差异化竞争优势的产品。
4. 同时关注市场的热点需求，推出针对不同客户群体的特色产品。
三、渠道建设与拓展1. 加强与经纪公司和中介机构的合作，及时了解市场信息并进行资源共享。
2. 组织销售团队进行培训，提高销售技巧和专业素养。
3. 拓展线上渠道，建立自己的官方网站和社交媒体平台，提高线上销售能力。
商务活动策划的种类
商务活动策划的种类商务活动策划的种类(1)战略策划(2)生态策划(3)管理策划(4)融资策划(5)营销策划一、战略策划公司战略是资本家意思的一种表现形式，所以，公司战略必须服从资本家的兴趣和素质。
公司战略的基础四个部分;(1)资本家的价值观、基本素质、资本基础。
(2)社会大背景的发展趋势、得出产品生命周期的结论(3)资本的生长方向与方式(4)资本生长过程中应配套的公司生态环境。
战略策划的影响战略策划，以资本发展为核心和主线，决定公司未来行为、增长模式、项目内容、融投资方案、管理结构、营销策略等的选择，这应是公司战略的价值观。
战略策划方向(1)专业化(2)多元化(综合化)(3)地区化(4)全球化(5)公司战略转型(a)软硬度(b)冷热度(6)公司多元关联度(一业为主多种经营)二、生态策划公司的界有三种;1、公司管理界2、公司决策界3、公司参与界分别对应着1、核心层企业2、紧密层企业3、松散层企业公司界之内的商务形态称为公司内生态;公司界之外的商务形态称为公司外生态。
一、公司的界与接点外接点;(1)供(2)销A、硬体公司，是指决策界与管理界完全重叠的公司。
B、软体公司，是指决策界决策界大于管理界，即资本控股投资范围大于管理权涉及范围。
A、热体公司，是指那些公司内接点与外接点经常处于联系状态的公司，可以经常体现出管理决策的效果。
B、冷体公司，是指那些内接点与外接点不经常处于联系状态的公司。
三、融资策划1、融资种类1、股权融资2、招商融资3、贷借款融资4、BOT融资(政府融资)5、债券发行6商品赊销四、管理策划(1)制度原则1、权力是中心2、利益是核心3、划小核算单位4、制度也有辈分之分5、粗与细6、会议制度7、制约与程序(2)组织机构1、董事会2、经理办公室3、行政办公室4、财务部5、下属企业 (3)工资与职工待遇、工资刚性2、分钱还是分物3、工资含量4、办公费 1(4)其他计划1、短期计划2、中长期计划3、美味不可多用4、管理出效益策划人的知识结构一、哲学知识(1)思维体操(2)联想器(3)多面镜二、商务概念(1)商务理论概念(2)宏观经济最新解释概念(3)微观经济最新解释概念三、社会结构知识(1)政府与政治(2)教育与学校(3)宗教与民政等等四、行业结构知识1、基础型行业2、主干型行业3、新兴行业五、法律与政策知识1、基础类2、专业类3、本业类六、项目分析技术七、经营管理技术1、加盟连锁制2、矩阵管理式3、股份合作制度策划模式策划人具备的十种素质、学以致用2、入木三分3、因势利导4、举一反三5、一触即发 16、全心投入7、百折不挠8、经验老道9、博闻强记10引人入胜策划十种方法1、移植法2、重点法3、逆向法4、铺垫法5功能组合法 6、分解招商法7、瞬间补缺法8、王牌创造法9、顺势取利法10以利换为法项目策划知识房地产市场调查与研究一、市场调查的重要性二、市场调查的主要类型A、服务于房地产投资方向决策的市场调研 (1)、宏观环境调查研究1、政策法规2、房产经济指数3、城市规划4、区域人口特征(2)房产产品调查研究1、在售楼盘资料统计2、区域市场分析3、新盘汇总分析置业消费者需求趋势调查研究 (3)(4)品牌调查研究B、服务于房地产项目于运作的市场调研 (1)项目定位调查研究1、置业消费需求研究2、竞争楼盘研究(2)产品测试调查研究1、社区配套设施与功能需求测试2、建筑类型与容积率之间的匹配关系3、房屋格局、面积与各功能区的分割4、对精装修的意见与个性化实施5、朝向、采光与居室功能之间的关系6、特定需求的价格定位研究C、服务于市场推广与销售的市场调研 1、楼盘媒体宣传分析(1在售项目进行统计2主要媒体投放量进行统计)2、销售现场调查3、业主满意度调查三、房地产市场调查的主要形式A、访问法、答卷法2、谈话法3、电话法 1B、观察法1、直接观察法2、实际痕迹测量法3、行为记录法 C、实验法1、主要是了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎2、了解物业价格能否被市场所接受。
龙湖项目产品定位策划报告(修改)
项目名称
物业形态
户型（平米）
现售高层云顶和泊郡二期
21世纪国际城
紧凑性户型、大规 划、多元化 欧式风格
现为三期尾盘，80平米2房和89平米 3房销售最快，大户型销售相 对缓慢
龙湖沁园春
纯别野、江南风格
已销售90%，销售较慢
城市文脉 原生 生活
双湖花苑
地段商业价值、紧 凑性户型 电梯洋房、下沉式 广场 复合功能园区内的 住宅
尾盘，剩余4层以上大户型
龙湖镇 大学城 书香人文 社区
中原首版居家 养老精品 社区 ——
金秋老年公寓
已销售70%，现月均销售15套左右
龙源国际轻纺城
已销售60%，销售速度较慢
龙湖区域只有龙泊圣地的别墅和21世纪国际城去化较好，龙泊圣地别墅由于资源稀缺，21世纪国际城 是大规模社区、营销推广到位、户型设计功能性强等特点。目前，由于整体市场低迷，居易国际的两 个大盘去化速度明显减小。 区域其它楼盘的去化一般，主要以低价位可享受区域景观资源吸引客户。龙源轻纺城因规划较差、户 型设计不合理销售较慢，龙泊圣地因市场对高层接受度不高和整体市场的观望态势，处于滞销状态。
21世纪国际城 龙湖沁园春 双湖花苑
金秋老年公寓
电梯多层
2980元/㎡
龙源国际轻纺城
多层
2050元/㎡
别墅类： 独栋项目只有龙泊圣地在售，均价在12000元/㎡左右，按不同套型和不同位置价格各不 相同，龙泊圣地每套总价在360-700万之间，差距较大。 龙泊圣地和沁园春的联排和双拼，因地块规模、景观资源、公司实力、产品品质不同， 价格差别较大，龙泊圣地在5000-8000元，总价76-200万，沁园春价格在4000元，总价在 57-100万；
房地产市场定位及产品设计定位
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：项目总体市场定位目标人群定位项目开辟总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。
内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计( VI 设计及宣传品、销售工具设计)，广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼项目案名建议销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制广告策略：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群项目诉求重点，各类广告创意(报纸，户外，电播等)媒体投放策略：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行此阶段主要是匡助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，匡助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整销售策略调整我们熟知的房地产营销观念，并非与商品经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，固然，它是一系列销售观念基础上演化而来的。
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7）分时度假系统
分时度假系统是在产权酒店和时权酒 店的基础上产生的，是当今国际旅游 业的时尚产品。分时度假系统是指拥 有度假房产使用权的消费者，可以将 自己的度假房产使用权，换取位于其 他地区的度假房屋使用权。
二、旅游房地产在国内外的发展情况
1.国外旅游房地产业早已发展 旅游房地产发源于法国地中海沿岸。
一、旅游房地产的类型
旅游房地产的开发对象为旅游物业。 一般而言，旅游物业包括以下几类：
1）发展商利用旅游开发区、旅游景区、 休闲度假区的优越自然条件、地理位 置开发的具有投资回报和多种功能的 住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、 风景名胜度假村（风格别墅）、民俗 度假村等。
2）高尔夫、登山、滑雪运动度假村。 指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动 地附近开发的度假别墅项目。
一、复合房地产的涵义
将房地产业和其他相关产业进行整合， 从而将某种具有号召力又具有贴近性 的生活方式完整地体现在房地产的规 划、开发、运营和服务的整个流程之 中，更好地实现房地产对消费者的适 用性功能价值，为消费者创造出充分 体现生活感受和文化价值的人居生活。
二、如何开发复合房地产
复合房地产是对传统房地产的一种更新。 它属于自选动作，难度系数很高。
一个成功的复合地产项目，应该在开发理 念、功能价值、生活体现、开发模式、资 源整合五方面体现出特色，否则复合地产 就不是完整的复合，而是有缺陷的复合。
例如，要开发体育房地产，就要把复合理 念渗透到理念设计、规划设计、园林设计、 户型设计、物业管理等每一个角落、每一 个毛孔，并把这些理念充分、完整地表达 出来，具备权威性、排他性、唯一性，才 能在市场里具有主动性和吸引力，才能在 市场里站住脚。
20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地 区的别墅度假村首先以分时销售的 方式招揽客户。
2.我国旅游房地产正在起步
北京、上海、大连、青岛、海南、 广东、福建、深圳等地已开工的旅 游房地产项目达到近百个，以“高 尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运 动”为主题的休闲度假住宅、别墅、 酒店超过80家。
第四节 体育房地产案例
5）产权酒店
是指将酒店的每一个单位分别出售给投资 人，投资人一般不在酒店居住，而是委托 酒店管理公司或分时度假网络管理，获取 一定的投资回报。
养老型酒店是产权酒店的一种特殊形式， 它是指投资人（往往是最终消费者）在退 休前购买退休养老度假村的某一个单位， 委托管理公司经营管理直至退休后自用。 委托管理期间，将获取一定的投资回报。
2.与体育产业相整合，一箭双雕 住宅产业与体育产业的整合，提升
了房地产开发商的品牌意识，有利 于销售业绩的增长， 为社区内住户提供了健康生活的保 证。
三、复合房地产的主要类型
3.与旅游产业相整合，一枝独秀 使向往绿树蓝天和新鲜空气的城里
人到城外购楼置业成为现实。
三、复合房地产的主要类型
3）旅游（休闲）培训基地、国际休 闲度假中心。是指具有集旅游、观 光、休闲、度假、运动健身、会议、 培训等多功能的房地产开发项目。
4）时权酒店
是将酒店的每个单位分为一定的时 间份（如：一年51周），出售每一 个时间份的一定年限（如20年每年1 周）的使用权给消费者。消费者拥 有一定年限内在该酒店每年一定时 间的居住权。
第四章 复合房地产
产品规划
主要内容
第一节 复合房地产概述 第二节 教育房地产开发 第三节 旅游房地产开发 第四节 体育房地产案例
——广州奥林匹克花园介绍 第五节 音乐房地产案例
——北京乐澜宝邸—音乐·家介绍
第一节 复合房地产概述
一、复合房地产的涵义 二、如何开发复合房地产 三、复合房地产的主要类型
三、复合房地产的主要类型
1.与教育产业相整合，一石三鸟
一是用教育储备金的方式筹集到一笔 建设资金，减轻了住宅建设方面的负 担；
二是聚集了人气，许多家长不断前来 探望学校的孩子，带动了房产销售；
三是打出名气，数千名家长从全国各 地来，也把项目的好名声带到了全国 各地。
三、复合房地产的主要类型
产权酒店既是消费又是存储，既是服务又 是资产，既可自用又可赠送的特别商品， 是房地产业和旅游酒店业的有效综合。
6）时值度假型酒店
是指消费者购买一定数量的“分数”， 这些“分数”就成为他们选购产品的 货币。他们可以使用这些“分数”在 不同时间、地点、档次的度假村灵活 选择其分数所能负担的住宿设施，消 费者不拥有使用权或产权。
——广州奥林匹克花园介绍
一、产品
1. 奥林匹克大厦 奥林匹克大厦这个标志设施及
其具高科技、高技术含量的项 目设置，使其成为整个奥园的 标志性建筑物和体育概念的集 中体现。
2.依托于大厦的体能检测中心、健身 健美中心、氧吧（富氧水、养生呼 吸器）、国际乒乓球、羽毛球学校、 各类培训班、集训班、联谊会、比 赛、冬夏令营等和园区内各类体育 设施，不但实现了自我积累、自我 发展的产业化道路，对于细化体育 社区概念，营造社区文化氛围，起 到了不可或缺的作用；
4.与IT产业相整合，走向双赢
智能住宅最大的受益者就是都市中的 “SOHO”一族。这一原本弱小的群 体正在发展壮大，越来越多的人从根 本上改变了生活方式、工作方式。电 信公司涉足住宅小区智能化建设，与 开发商共同营造“网络社区”，向人 们展示了一个通过网络实现远程购物、 远程娱乐、远程教育等的崭新生活模 式，同时拓展了业务范围。在知识经 济时代，生命周期较长的房地产业与 “IT产业”的整合将让双方走向共赢。
第二节 教育房地产开发
3.学校资源的综合利用 学校的各种资源应纳入小区的统一
协调管理之主开放，把它作为整个小区建设的 共同资源。可以学校为中心，把小 区设计成一个学习型社区。
第三节 旅游房地产开发
旅游房地产是指以旅游度假为目的 的房地产开发、营销模式，开发项 目全部或部分实现了旅游功能。
第二节 教育房地产开发
在房地产开发中搞好教育规划和学校设 计意义重大。开发商要注意以下几个问 题。
1.教育定位
小区学校的教育定位非常重要。需要
进行教育市场调查。
2.名校的选择
不少大的地产商在教育规划中特别注重 名校的引入，依靠名校的知名度和牌子 来抬升楼盘的文化品质。但需要注意慎 重选择。