房地产产品概念规划(含户型)

2
. . m
第四节 房地产项目景观设计
一、住区园林化应力求创新各具特色 二、住区山水园林景观和植物花草应
有层次，丰富多彩 一是空间层次。 二是植物品种层次。 三、住区园林应与方便人际交往相吻 合 四、利用改造自然景观与人造山水景 观相结合
第四节 房地产项目景观设计
五、发展立体绿化营造空中景观 六、住区绿化与体育活动场地结合
优点： 1）双厅自然分开 2）厨房配弧形窗， 通风、采光俱佳 3）双阳台通风好 4）独立的储物间 不足： 1）卫生间是暗间， 不利于通风 2）主卧室正对客厅， 私密性降低 3）入户门离厨房太 远
图3
4.三房二厅一卫（建筑面积1 0 5.4 8m2）
优点： 1）间隔方正，南北 朝向，采光通风俱佳 2）动静分离 3）厨房靠近户门 不足： 1）书房受到油烟的 袭扰 2）主卧没有独立的 卫生间 3）餐厅位置
玄关原指佛教的入道之门，现在泛
指厅堂的外门。设玄关的目的有三： 一是为了保持住宅的私密性；二是 为了起装饰作用；三是方便出入更 衣换鞋挂帽的功能空间。 阳台几乎是一套房子里唯一可以与 外界自然环境交流的空间，最好与 客厅相连。
2.主卧 主卧设计的要点如下： 卫生间：主卧一定要有独立卫生间。主卧 卫生间面积还应比公共卫生间大，功能也 应更完备。 位置：独立性、私密性是主卧的主要要求。 面积：舒适型的卧室一般要在 14 平方米左 右，比较豪华的主卧面积要在 18 平方米左 右。 窗户：其功能有三：采光、通风、眺望。 辅助功能：如在主卧中就可考虑设置独立 的衣帽间、独立的梳妆间。
4.餐厅
客厅与餐厅的连接是个问题。连通会
使整个厅显得开阔一些；错开或隔断 使功能区分更清楚细致一些，但通风 性差一些，面积利用率也会降低。所 以，对于大户型应将客厅与餐厅分开， 而对于小户型而言，可以采取“模糊 双厅”。
5.洗手间
目前洗手间设计中仍然存在问题：
（1）空间面积绝对不足

二、好户型设计的具体要求
1.户型之首——客厅（又称起居室）
客厅作为户型之首，在设计中应该得到
最高规格的重视。大厅小卧仍是户型设 计的主要方向。根据总面积的不同，客 厅的开间应在 3.8-5 米之间。而在通常 情况下，进深与开间之比不超过1.5。 客厅的设计要遵循二个基本原则：其一， 客厅的独立性；其二，客厅的空间效率。
房地产的产品规划可以通过以下两个方
面来理解： 第一方面，简称“体”。它是指单一空 间的房型设计和室内的功能规划，以及 由其延伸至整个大楼或小区的面积（格 局）配比，外观造型、社区环境和总体 功能规划等。它是产品最基本的要素， 也是开发商在市场检验中，判断其投资 是否成功的最为关键的一环。
一、房地产产品规划的构成
图9
10.四房二厅二卫 （建筑面积1 3 5.5m2）
优点： 1）客厅宽大气派 2）主卧带有卫生间和阳 台 不足： 1）功能分区 2）餐厅位置 3）卫生间是暗间 4）餐厅的通风
图 10
11
.. 四 房 三 厅 二 卫 （ 建 筑 面 积 1 4 7 2 5 ）
2
. m 图 11
12 四 房 二 厅 二 卫 （ 建 筑 面 积 1 7 2 7 ） 图 12
第二方面构成，简称“用”。它是指
对整个大楼或小区，满足人们日常生 活或工作需要的各项设施的全面配置。 它包括水、电、煤气、通讯、装潢、 保安和保洁等各个方面的最基本功能 配置，是对“体”的充实和补充。
二、房地产产品规划的策略
1.产品规划应该和目标顾客群定位（目标 市场）相吻合 2.产品规划还应该顺应和引导消费时尚 产品规划要与目标顾客群相吻合，并 不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘 和满足客户的潜在需求。 3.产品规划应该兼顾实际销售的需要 产品规划的功能配置不尽是多多益善, 具体规划时应该考虑到竞争对手的状况。
图1
优点：入户花园的设计是本案最大的亮 点，也是目前三房设计中比较前卫和新 颖的设计理念。它不仅为户主提供了一 块贴近自然的闲适空间，更为整个户型 附加了一种生态的居住环境。室内布局 十分合理，功能分区明显，无论在采光 和通风的处理上，还是在室内通道的安 排上，都有细致之处。在主卧内另设一 化装间别具匠心。 不足：北向左侧次卧在采光上有些不足， 如果厨房门开在花园中更为理想。
如客厅、餐厅、家庭厅、门厅等； （ 2 ）秘密休息区。供处理私人事务、 睡眠休息用，如卧室、书房、保姆房 等； （ 3 ）辅助区。如厨房、卫生间、贮 藏间、阳台等。
户型的平面设计中应注意的几点：
一是动静分开

客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻 将室需要人来人往，活动频繁，而主 要为休息睡觉之用的卧室显然需要最 大程度的静谧，因此应将它们严格分 开，确保休息的人能安心休息，要走 动娱乐的人可以放心活动。

中国传统的园林式风格（中式别墅）
北京的四合院与苏州园林宅院是别墅中
化的两大融合表征。 既很好的保持了传统建筑的精髓，又有 效的融合了现代建筑元素与现代设计因 素，改变了传统建筑的功能使用，给予 重新定位。 新中式建筑的集体爆发带给国人很大振 奋，不仅在文化上被广泛支持，在被市 场认可的程度上，也达了良好的效果。
第二节 住宅小区的规划与设计
二、住区的建筑设计应内涵丰富，突出 特色 住区应根据其所在地段、城市大环境确 定其主题定位，不宜千篇一律，更不宜 大量照搬欧化、洋化风格。 三、努力建设住区的生态环境系统 对住区空间的布置必须首先考虑生态环 境，保证住区有充足的日照，清新的空 气，良好的通风，洁净的水面，尽可能 扩大绿化面积。
第三节 户型的设计
户型是房地产实现其功能和价值的直接 载体，房地产产品创新首先表现为户型的 创新，能否设计出迎合购房者需求的户 型，是决定房地产开发成败的关键之一。
一、户型设计的基本流程
1.进行市场调查了解市场需求
2.确定户型大小
3.配置户型类别
4.户型类别分布
5.进行功能分区 一般有如下几个分区： （ 1 ）公共活动区。供起居、交谊用，
观唐项目：
特色赏评：引 入中式庭院生 活理念，再现 深藏中国人心 中的最高生活 境界。院落空 间回避了户与 户干扰，增加 了空间层次感， 创造出宜人小 环境。
紫庐项目
◆项目概况：开盘时 间：2005年1月8日； 项目占地面积： 200000平方米 建筑面 积：121000平方米， 均价11500元/平米， 最高总价620万元/套。 ◆特色赏评：坚持 「居者最大化享有土 地所有权」的原则， 汲取传统院落文化精 粹，将土地以庭院的 形态有效分割至每一 户，围合出独门私院 的隐逸空间。
房地产产品规划
主要内容
第一节 第二节
第三节
第四节
第五节
第六节 第七节
房地产产品规划概述 住宅小区的规划设计 户型的设计 房地产项目景观设计 建筑风格的设计 小区会所的设计 楼盘命名
第一节 房地产产品规划概述
一、房地产产品规划的构成 二、房地产产品规划的策略
一、房地产产品规划的构成
七、住区园林应力求美、静、净、洁
八、住宅绿化应合理控制成本减轻居民
负担 九、居住环境的优化必须有丰富社区文 化支撑
第五节 建筑风格的设计
一、建筑风格的类型
建筑风格的划分从建筑理论上来说是十分 复杂的，但按国内市场上的说法，目前在 市场上比较流行的别墅建筑风格大致有： 中国传统的园林式风格（中式别墅） 北美风情风格（美式风格） 欧陆传统的贵族风格（欧式风格） 日式风格（日式别墅） 法国风情风格（法式别墅） 其他多种风格
（2）穿过厨房进入洗手间或洗手间门
直接开向厨房 （3）重面积不重功能布局 （4）重主卧洗手间而不重公共洗手间 （5）重大户型洗手间的设计而不重小 户型洗手间的设计
6.阳台
双阳台，内阳台，观景阳台，生
活阳台
7.家居风水
三、户型评鉴
1.三房两厅两卫+阳光花园（建筑面积128.39m2 ）
. ）
图6
2
优点： 1）功能分区合理， 动静分开 2）三间卧室朝南， 客厅带阳台，采光通 风俱佳，住房使用效 率高 不足： 1）客卫与厨房门相 对 2）客厅与餐厅没有 明确界限 3）卫生间为暗卫
. m
7.四房二厅二卫（建筑面积1 3 3.1 7m2）
优点： 1）动静分开， 私密性好 2）全明间 3）入户花园 4）家庭厅 不足： 1）客卫过深， 也未实现干湿 分离 2）餐厅位置 尴尬
二是公私分开

家庭生活的私密性必须得到充 分的尊重和保护，不能让访客在进 门后将业主家庭生活的方方面面一 览无余。这就要求不仅需要将卧室 （主卧、父母房、儿童房）与客厅、 餐厅、音乐房进行区位分离，而且 应注意各房门的方向。
三是主次分开

主人房不仅应朝向好（向南或向 景观）、宽敞、大气，而且应单独设 置卫生间，应与父母房略有距离分隔。 如设有工人（保姆）房，则应与主要 家庭成员的房间有所分离。

第二节 住宅小区的规划与设计
一、住区空间布局应合理化、科学化 住宅功能由“有房可住”的生存功能
问题，向今后的使用型、舒适型发展。 住区以居住为主体，但各种配套功能 区要合理布置。住宅楼的投影面积所 占用地面积的比例（建筑密度）应控 制 在 30% 以 下 ； 绿 化 用 地 一 般 应 超 过 35% ，并尽可能扩大，如有的优秀住区 已达到50%以上。
3.厨房
南方气候炎热，所以南方的房子特
别强调通风顺畅，希望厅里“穿堂 风”；北方冬天漫长，所以北方的 房子特别讲究南北朝向。南方的厨 房多位于客厅或餐厅的一侧，而北 方的厨房多位于厅的北端。
在规划设计厨房时应在以下两个基本原
则中选取其中之一： ①厨房是家居生活中最主要的污染源， 噪声、油烟油污、残渣剩饭、清洗污水 等集中于此，因此应远离卧室、客厅， 尽量避免拎着菜过客厅，也就是说厨房 应尽可能靠近户门； ②厨房与卫生间是住宅中的水管集中地， 因此从施工成本、能源利用、热水器安 装问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻 而处。 目前多数厨房的面积在6-7平方米左右。
图7
8.四房二厅二卫（建筑面积1 3 7.4 8m2）
优点： 1）户型方正， 分区明确 2）卧室有飘窗 或弧形窗 3）全明间 4）厨房靠近门 不足： 1）私密性低
图8
9.四房二厅二卫+工人房（建筑面积120.98m2）
优点： 1）主卧有两 个飘窗 2）工作阳台 不足： 1）动静分区 不明显 2）模糊双厅 3）客厅位置 4）卫生间正 对客厅 5）工人间暗 房
图4
5.三房二厅二卫（建筑面积1 2 5.8m2）
优点： 1）功能分区简洁 明确 2）户型南向，干 湿分离 3）全明户型 4）入户花园是亮 点 不足： 1）客卫过于深入 2）是模糊双厅， 餐厅位置 3）对于温饱住户， 入户花园奢侈
图5
6 三 房 二 厅 二 卫 （ 建 筑 面 积 1 0 9 2
来自百度文库
2.三房二厅二卫+工人房(建筑面积1 1 0.8m2)
优点： 1）房型方正有序， 功能分区明确 2）入户有玄关， 有很好的转折过渡 空间 3）厨房与工人房 之间连接一较大工 作阳台 不足： 1）房型整体朝北， 不适合北方生活 2）公共卫生间过 于深入
图2
3.三房二厅二卫（建筑面积1 1 5m2 ）
四是干湿、洁污分开
即厨房、卫生间等带水、带脏的 房间应与精心装修怕水怕脏的卧室分 开。
6.进行户型布局 从趋势上看，厅的面积下调，主卧面积上 调。 （1）客户年轻化 （2）社区设置会所 7.确定户型构成 确定户型比例应注意以下原则： （1）户型不宜过杂，战线不宜拉长。 （ 2 ）主力户型如果差异过大，定位亦不 准确。例如某楼盘，将三房二厅、一房一 厅作为主力户型，势必拉大购房者层次。 （3）具体的户型构成比例，应以目标客 户群细分来确定。

第二节 住宅小区的规划与设计
“山水住区”不是简单的住宅群 + 山 + 水。
四、美化住区景观系统，建设“山水住区”
它的内涵主要是科学地利用山水，适当地 创建，使住区园林化、生态化、美观化， 同时使自然环境设计继承、发扬中国文化 传统。 五、交通道路应合理分流，减少对居住区 的影响 住区道路系统应分级明显，又要避免城市 公交道路穿越住区而过。