商务地产产品规划六原则
房地产市场定位专项策划
• 7、公司对利润的要求
• 项目定位过程中，除了市场和地块特征等 因素，开发企业自身对项目的利润要求是 决定项目定位的主观因素，也是最影响项 目定位准确性的因素。
• 四、市场定位 • （一）程序 • 首先要确定产品定位、客户定位，接着是功
能定位、形象定位，然后是价格定位、开发 商定位，最后是主题定位。
• 6、确定入市时机
• 根据企业经济实力和项目投资量，分析和 选择适当的入市时机，权衡风险与利益， 提出可行的方案，保证项目实施。
• 三、房地产市场定位涉及的主要环节
• １、现金流约束
• 开发企业根据自身现金流的情况，确定项 目定位方向。
• 如，就具体地块而言，开发大众化普通住 宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利 润空间更大，但风险也更大。
• 1、确立开发理念
• 为体现企业文化，发挥企业的竞争优势，确 定开发经营模式，使得项目定位有利于企业 的长久发展，有利于品牌建设；
• 2、明确用途功能
• 在市场定位时应根据城市规划限制条件， 按照最优利用原则确定开发类型，对土地 资源进行综合利用，挖掘土地潜能；
• 3、筛选目标客户
• 在市场调查的基础上，以有效需求为导向， 初步确定项目的目标客户，分析其消费能 力，为产品定位和价格定位打好基础；
• （2）产品布局 • 产品布局是指总体平面规划设计的空间布局。 • 一般有围合、半围合、行列等几种空间布局。 • 也可以认为是功能分区或组团规划。
• （3）建筑风格
• 建筑格必须结合主题定位来综合表现， 与形象定位相辅相成。
• 建筑定位内容一般包括总体风格、外立面 色彩、组团规划设计、个别单体风格、不 同结构产品的外立面设计、局部细部设计、 无障碍设计等。
万科房地产产品规划定位解析
经过多年的发展，万科已经成为 中国最大的房地产公司之一，业 务遍布全国多个城市。
万科的业务涵盖了房地产开发、 物业管理、商业地产等多个领域。
主要房地产项目介绍
万科城市花园系列
以城市为中心，打造高品质的居 住环境，注重绿化、配套设施和 社区文化建设。
万科金色系列
高端住宅项目，以豪华装修、完 善配套和优质服务为特点，面向 高端客户群体。
04
区域市场分析
城市发展与政策环境
城市发展
万科在选择房地产项目时，首先会考虑城市的整体发展趋势，包括人口增长、经济发展、基础设施建设等方面。 同时，万科也会关注政府对房地产市场的政策导向，如土地供应、住房政策、房地产税收政策等，以便更好地把 握市场机遇。
政策环境
万科在项目规划中会深入研究国家及地方的相关政策法规，如土地使用、环保标准、建设规范等，以确保项目符 合政策要求，降低政策风险。同时，万科也会关注政策变化趋势，以便提前调整项目规划和市场策略。
05
产品线规划策略
住宅系列
城市住宅
01
满足城市居民对高品质居住环境的需求，注重社区配套设施和
物业服务。
郊区住宅
02
提供宽敞舒适的居住空间，适合家庭居住，注重自然景观和休
闲设施。
公寓住宅
03
针对年轻白领和学生群体，提供经济实惠的居住解决方案，注
重便利性和生活配套。
商业系列
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的大型商业中心，吸引消费者并提供 一站式服务。
人性化设计
万科注重从用户需求出发，提供人性化的居 住空间和功能布局，满足不同家庭和人群的 需求。
社区文化营造
通过丰富多彩的社区活动和文化建设，增强社区凝 聚力和归属感，营造和谐友好的居住氛围。
CITYMALL功能分区及产品规划设想
阜阳汇鑫·CITY MALL 功能分区及产品规划设想凌峻（中国）房地产策划代理机构2004年12月1、产品发展定位：阜阳西区居民的大型生活会所阐述：CITYMALL的定位为阜阳西区居民的大型生活会所，计划发展成为西区居民日常购物消费的核心、新都市生活的广场；2、分布区域及构成：CITYMALL位于颖河西路与颖西路交界的北侧，整体上形成大型集中式的购物中心的形态，占地长度和宽度为188.6米×96.3米，整体分为B1、B2两区，颖河西路与颖西路交界处构成圆弧形设计；B1区为L型转体状，层数为4层，实际占地面积约为8600平方米；B2区为长方体状，层数为3层，建筑长度和宽度为100×39米，实际占地面积约为3900平方米；项目总建筑面积约为46100平方米。
3、业态种类：B1首层外街街铺：社区配套为主，银行、洗衣店、旅行社、大型餐饮店、药店、发型屋等；首层西侧环形街：贵重物品及品牌店为主，金银饰店、品牌服装店、名贵化妆品等；首层东侧内直街：中高档商物品为主，包括有品牌服饰、时尚精品、鞋类、化妆品、眼镜、钟表、珠宝首饰、个性创意产品等；二层：中档商物品为主，服装、皮具、鞋类等，亦考虑有部分铺位作首层店类的补充；三层、休闲类为主，各类书店、健身中心、美容中心、桑拿沐足中心；四层、电子游艺中心、主题文化餐厅、其它娱乐主题经营；B2首层：与B1首层相同二层、三层：引进大型主力超市4、产品设计：（1）设计原则：采用综合性商厦的建筑形式，以中庭广场与环形多步行街设计，创造全天候室内逛街环境；通过经营布局互补的形式，形成购物人流的双向流动；有效地利用主力店超市和品牌店， B1区中庭广场可引进各知名品牌店，B2区二层、三层引进大型主力店超市，形成众多品牌集中于此的效应；快速回笼资金的目的，B1区首层、二层商铺全部销售，三层、四层以出租、招商为主，远期分割销售；B2区首层全部销售，二、三层以出租为主，其中三层远期可以分割销售；室内形成1-3层通透的空间，结合不同业态的消费特征设置业态分布，保持每一层商家所锁定客户的到达率；以室内造景手法，营造优越的室内购物环境，以此区别且超越现有当地项目。
房地产策划八大原则
房地产策划八大原则引言房地产策划是指对房地产项目进行全面规划和设计的过程。
在房地产市场竞争日益激烈的情况下，策划的重要性愈发凸显。
本文将介绍房地产策划的八大原则，帮助您在房地产项目的规划过程中做出更明智的决策。
原则一：市场定位在进行房地产策划之前，首要的任务是进行市场定位。
市场定位是指确定项目的目标客户群体和市场需求，以便更好地满足市场需求并提供具有竞争力的产品。
市场定位需要进行市场调研，了解目标客户的喜好、需求和购房行为，从而决定项目的定位和特色。
原则二：目标规划在市场定位的基础上，制定明确的目标规划是房地产策划的关键。
目标规划是指确定项目的发展目标和战略方向，包括项目规模、销售目标、市场份额等。
目标规划需要考虑项目的可行性、市场需求以及竞争状况，以确保项目的成功与可持续发展。
原则三：项目定位项目定位是指对房地产项目进行定性和定位，明确项目所处的市场位置和竞争对手。
项目定位需要考虑项目的地理位置、项目规模、产品特点等因素，并与市场需求相匹配。
通过准确的项目定位，可以在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，并找到适合自己的发展方向。
原则四：产品规划产品规划是指确定房地产项目的产品组合和产品特色。
产品规划需要考虑目标客户的需求和偏好，以及项目的定位和竞争状况。
通过对产品规划的精心设计，可以满足目标客户的需求，并提供有竞争力的产品。
原则五：项目布局项目布局是指对房地产项目的整体布局和设计。
项目布局需要考虑项目的地理环境、用地规划和产品规划，以实现最佳的空间利用和功能配置。
良好的项目布局可以提高项目的吸引力和竞争力，并提升用户的居住体验。
原则六：营销策略营销策略是指对房地产项目的销售和推广策略。
营销策略需要根据目标客户的需求和市场环境来制定，包括定价策略、渠道策略、促销策略等。
通过精准的营销策略，可以吸引目标客户群体，并提高项目的销售效果。
原则七：合作伙伴选择在房地产策划过程中，选择合适的合作伙伴非常重要。
房地产市场营销产品定位原则与选择
先决定外部整体规划，再 考虑内部（具体单位） 的原则
建筑 价值
具体： 1.先决定空间用途，再考虑栋别或楼别配置；2.先确 定整体容积率的分配、栋别或楼别配置；3.出入动 线、各楼层或各单元空间的联系方式；4.完整地块 规划、齐零地块。
7.3.2先弱后强原则
1.创造 产品边 际利润 的机会 eg：地 下室的 动线、 采光、 空间功 能发挥 创意
房地产产品定位案例： 青岛江山苑产品定位报告（见附件）
The end~~~ thanks~~~
1必须有足够的消费人口才足以生存发展2面临的路面不宜过宽车速流量也不宜过快过高2面临的路面不宜过宽车速流量也不宜过快过高3坐落地点要在人口成长区4生机着重在经营经营管理能力很重要5符合产品宜考虑商场作为搭配的对象房地产产品定位案例
7.3 产品定 位原则
7.3.1先外后内原则
住宅、商 业、混合
第一眼： 建筑外观
2.办公大楼与商业大楼的取舍
商业大楼的优势众多
eg：单位分割面积小，较高的单价出售，物业收入高…… “金鸡”有风险，投资需谨慎！ 商业大楼的建造条件： （1）必须有足够的消费人口，才足以生存发展 （2）面临的路面不宜过宽，车速流量也不宜过快过高 （3）坐落地点要在人口成长区 （4）生机着重在经营，经营管理能力很重要 （5）符合产品宜考虑商场作为搭配的对象
7.4产品定位的目标取舍
7.4.1产品定位的立场 7.4.2产品定位的目标取舍 办公大楼与住宅 办公大楼与商业大楼
引言:一些现象
我是销售代理： 叫座不叫好 我是建筑师： 叫好不叫座 我是开发商： 不叫座不叫好
正确的立场：站在开发商的立场，兼 顾销售，规划及财务。
TIPs:
• 依赖产品市场，肯定 其价值 • 明确利益目的，以开 发商的利益为出发点 • 兼顾产品整体价值 • 掌握新建的全过程
房地产产品策略—房地产产品定位流程和原则
➢ 产品本身常随景气状况及购买力强弱的变化。 ➢ 期房比现房更具调整弹性，设计时要保持产品面积调整弹性。若想更经
济地保持产品规划或调整地弹性，可采纳下面3个先分后合的定位原则：
1. 区别楼层市场的先分后合原则； 2. 调整平面单元面积大小的先分后合原则； 3. 控制造价合理的先分后合原则。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则
1 先内后外原则
建筑物的整体外观，对物业价值起到至关重要的作用。也是房地 产企业在进行产品定位时需要考虑的重点。所以在产品定位的实 务上，必须把握“先外后内”原则：
1. 先决定空间用途，再考虑单元面积计划。 2. 先确定整体容积率的分配，再考虑栋别或楼别配置。 3. 先规划整体出入动线，再考虑各楼层的联系方式。 4. 先做完整地块规划，再做畸零地块利用。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则
4 先专后普原则
➢ 所谓特殊化，是指产品有异于市场的程度。 ➢ 专门化的产品，通常附加价值较大，也较容易创造较高价值，相对地，
市场销售风险也可能较高，应注意下面几项原则：
1. 产品特殊化的程度必须考虑基地所在地的市场特性； 2. 不论特殊化或专门化，都须把握重点，注意市场“门槛效果”； 3. 先尝试并评估各种专门化的可能性及市场接受性，以创造产品
重点考虑： 1.相关城建法规的限制； 2.市场需求特性； 3.相对报酬率及风险
房地产产品定位流程与原则 团队协作
房地产产品定位流程一般会由多个部门共同参与，如市场部需要对土地和周 边状况进行调研，财务需要分析盈利的可能性等多项综合型工作，需要团队 协作，再不断的碰撞与协作中确定最终方案。
房地产产品定位流程与原则 产品定位原则 1 先内后外原则 2 先弱后强原则 3 先实后虚原则 4 先分后合原则 5 先专后普原则
房地产开发项目产品定位
（1）品牌名称
• 品牌名称是指品牌中能用语言称呼的部分，即可以念出
来的单词、字母、数字、词组等。它主要产生听觉效果。
（2）品牌标记
• 品牌标记是指品牌中能被识别，但不能用语言直接称呼
的部分，包括专门设计的符号、图案、色彩、文字等。 它主要产生视觉效果。
（3）商业特征角色
• 商业特征角色是拟人化的品牌标记。
①工业物业外部装修作一般处理即可，建筑成本相对较低。
②工业物业在结构设计方面技术性、专业性要求高，因而 其适应性较差。 ③工业物业对周围道路交通、电力能源供应、废物废水处 理的保证条件有一定要求。 ④工业物业多采用自建方式，也可采用买卖或出租形式。
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房地产开发项目产品定位
5、综合体物业
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房地产开发项目产品定位
•（4）商标 • 商标是指按法定程序向商标注册机构提出申请，经商标 注册机构审查，予以核准，并授予商标专用权的品牌或品牌 中的一部分。 • 商标与品牌间既有密切联系又有所区别，严格地说，商 标是一个法律名词，而品牌是一种商业称谓。两者从不同角 度指称同一事物，因此两者常常被混淆。
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房地产开发项目产品定位
•（3）新颖性 •对于一个成功的品牌来说，标志独特、新颖比简单明了更 为重要。 •避免一般化和雷同化的标志。 •（4）适应性 •品牌的设计应考虑不同国家、文化背景、宗教信仰和语言 文学的差异，根据不同的时间、空间采取不同的设计方案， 以适应环境的变化，否则会产生沟通障碍。
• 所谓综合体物业，又称“建筑综合体”，是由多
个功能不同的空间组合而成的建筑。
• 根据组织形式的不同，可分为两种类型，即单体
式与组群式。
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房地产企业产品定位与产品标准化
仅仅是窗户材料的变更， 直接影响到由于开窗面积过大使得外保温的厚度增 加 、 部 结构 配 筋 的增 加这 ３ 的费 用 增加 。 以加 强设 计与 成 本 的全 方位 局 项 所 的沟通显的尤其重要 ， 必要时应给予设计部门配备预算人 员。 西安公司在标准化 的工作上也是处于探索阶段。 除对产品研发 中心 已 发布 的相 关标准 严格 执行 外 ， 西安公 司也在 尝试 建立本 区域 内 的相 关设 计细 部标 准 。 如 门窗 标 准 的设 立 。 例 门窗为 客 户投 诉多 发 点 ， 门 窗在 目标 成本 且 中占据 了较大 比例 。 对于设 计 院所设计 门窗的分 隔形 式直接 进行 图纸招 标及
行增值税即 征即退政策所退还的税款， 企业用于研究开发软件产品和扩大 由
再生 产 ， 不作 为企 业 所得 税 应 税收 入 ， 不予 征 收企 业 所得 税 ” 应 在年 度 所 ， 得税汇算时做纳税调减处理 ， 填人企业所得税纳税 申报表附表三《 纳税调整
项目明细表 第 ｌ 行 “ ５ 免税收入” 。
１ ２ ６
中 子商务 国电 ２１ ．８ ００ ０
标准化工作最大的难度应该是成本的统一与管理 ， 面对由于区域性差 异不 同 的带来 原 材料 的不 同价格 ， 于 成本 的控 制 凸显 的尤为 重要 。 对 目前 的 状况是设计人员不了解当前市场的原材料价格 ， 成本控制人员不了解相关的 设计理念 ， 使得标准化工作受到阻碍 。 比如在做产品标准化的时候提到最多 的是： 这样两种产品都合适， 用哪个最经济？最合理？因为有 时候做设计标 准时往往是联动效应， 很多时候对于材料的选用不仅仅是涉及到一种变动。 举个例子： 一个住宅的窗户大小怎么确定？开窗面积的大小直接关系到外保 温的厚度及结构体系的变化 。 设计窗户宽度 由１２ ． ｍ变动到１ ５ 的窗户不 ．ｍ
房地产产品策划与设计
房地产产品生命周期旳四个阶段
经典旳房地产产品生命周期分为四个阶段，即投入期、成 长久、成熟期和衰退期。
房地产产品市场生命周期旳 各个阶段旳特点及营销策略
投入期
成长久
成熟期
衰退期
• 投入期旳主要特点
是消费者对该产品 不太了解，销售量 小；单位产品生产 成本和促销费用较 高；企业利润少， 甚至亏损；产品本 身不够完善；市场 竞争者较少。
房地产产品类型
土地
居品类 型
商业 物业
高层建筑 综合体物 业
旅店 酒店
工业 物业
房地产产品筹划
什么是房地产产品筹划？
房地产产品筹划，就是对房地产及住宅产品进行 筹划和运筹，以满足人们对房地产产品旳特定要 求。产品筹划旳要点是“顾客就是上帝”，一切 围绕客户旳需求来筹划产品，注重产品旳舒适性 和艺术性，而人们对产品旳喜爱和喜悦也会增进 人们旳心身健康。产品筹划旳另一种要点是产品 定位和产品设计，产品定位先于产品设计。
转
房地产产品品牌策略旳选择
1 无品牌 策略
4 品牌名 称策略
2
优先品 牌策略
3 品牌扩 展策略
5 品牌再定 位策略
房地产产品品牌旳作用
1．以便顾客 。
2．提升品牌忠诚度 。 3．提升企业形象 。
企业为 何要建 立品牌？
4．降低营销成本 。
5．扩大销售 。
6．有助企业经营战略旳选择。
房地产新产品策略 开发与设计
产品组合旳深 度是指一种企 业产品线中旳 每一产品项目 有多少个品种。
产品组合旳关联性 是指各条产品线在 最终用途、生产条 件、分配渠道或其 他方面相互关联或 相异旳程度。
房地产企业根据市场情况和经营实力对产品组合旳 广度、长度、深度和关联性进行不同旳有机结合， 称为产品组合策略。
商业地产策划案5篇
商业地产策划案5篇高风险，高投资，所以在地产行业做事一定要谨慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不会出现投资失败。
以下是小编精心收集整理的商业地产策划案，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。
商业地产策划案1一、项目营销总体策略营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。
概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
二、项目营销目标方针根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
三、销售目标及目标分解1. 销售(招商)目标2. 销售目标分解四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
房地产开发与运营五同原则
房地产开发与运营五同原则房地产开发与运营五同原则一、背景介绍房地产开发与运营是一个复杂而庞大的行业，涉及到土地购买、规划设计、建筑施工、销售推广等多个环节。
为了确保项目的成功实施和可持续发展，需要遵循一系列原则和准则。
本文将介绍房地产开发与运营的五同原则，以帮助相关从业人员更好地理解和应用这些原则。
二、五同原则的概念五同原则是指在房地产开发与运营过程中，要求各个环节之间保持一致性和协调性，以确保项目的整体顺利进行。
这五个相互关联且相互依赖的原则分别是：定位同、规划同、设计同、施工同和运营同。
三、定位同1. 定位是项目成功的关键，要明确项目所处市场定位和目标用户群体。
在确定定位时，需要考虑到市场需求、竞争对手情况以及未来发展趋势等因素。
2. 通过市场调研和数据分析，确定项目的产品特点和差异化竞争策略。
同时，要充分考虑项目所在地的自然环境、交通便利性、配套设施等因素，以满足目标用户的需求。
四、规划同1. 规划是项目实施的基础，要明确项目的整体布局和功能分区。
通过合理规划，可以提高土地利用效率，优化空间布局，并确保项目的可持续发展。
2. 在规划过程中，需要充分考虑环境保护、生态平衡和社会效益等因素。
同时，要与相关政府部门进行沟通和协商，确保规划方案符合法律法规和政策要求。
五、设计同1. 设计是将规划转化为具体建筑形态的过程。
在设计阶段，需要充分考虑功能性、美观性和经济性等因素。
2. 与此同时，还需要与规划部门进行密切合作，确保设计方案符合规划要求。
在设计过程中还应注重可持续发展理念，采用节能环保的技术和材料。
六、施工同1. 施工是将设计方案变为实际建筑物的过程。
在施工阶段，需要严格按照设计图纸和相关标准进行施工，确保建筑质量和安全。
2. 同时，还需要与设计师和监理团队保持密切沟通，及时解决施工过程中的问题和难题。
还要注重施工现场的环境保护和安全管理。
七、运营同1. 运营是项目实施后的关键环节，要确保项目能够持续盈利并满足用户需求。
华润企业文化题库
第一组：1.华润的前身是_________年在香港创立的_________，创始人是_________。
1938，联合行，杨廉安/秦邦礼2.根据《华润置地山东大区考勤管理制度》规定，迟到/早退30分钟以上、180分钟以内视为旷工(时间）。
半天3.根据《华润置地山东大区休假管理制度》规定，司龄满2年未满3年的,公司福利年假为______天。
34.2014年，华润集团位列世界500强_____位。
1435.华润在香港国际资本市场拥有举足轻重的影响。
目前，华润在香港拥有5家上市,其中有3家位列香港恒生指数成份股，分别是:_____、_____、_____。
华润创业、华润电力、华润置地6.根据《华润置地山东大区休假管理制度》规定，员工的非直系亲属(兄弟、姐妹、祖父母、外祖父母)去世，可给予天的带薪丧假。
37.根据《华润置地山东大区绩效管理制度》规定，绩效管理的主要责任人是.考核人8.根据《华润置地山东大区薪酬福利管理制度》规定,开发系统员工生日可得到元.200元9.全薪病假每年不超过天.610.为满足不同类型员工的需要，华润置地建立了______与______并行的双通道职业发展体系。
管理线,专业线11.华润招投标原则为_____、_____、_____。
公开、公正、公平12.淄博万象汇开业时间为。
2015年5月30日13.华润医药下属利润中心中的上市公司有____、华润双鹤和东阿阿胶。
华润三九14.2005年，华润置地整合了集团旗下北京华润大厦、上海时代广场及深圳华润中心等出租物业，由住宅发展商转变为。
综合型地产商15.华润集团产业布局采用微笑曲线模式,其中电力、水泥、燃气属于；消费品、地产、医药、金融属于_______.资源掌控型;消费终端型;16.华润置地的组织管控模式是___________。
两级总部、三级架构17.国内标杆购物中心，“华润中心•万象城"于____年在深圳罗湖金融商务区宣布开业。
产品营销策划方案（15篇）
产品营销策划⽅案(15篇) 为了确保事情或⼯作科学有序进⾏，通常需要提前准备好⼀份⽅案，⽅案具有可操作性和可⾏性的特点。
制定⽅案需要注意哪些问题呢？下⾯是店铺为⼤家收集的产品营销策划⽅案，欢迎⼤家借鉴与参考，希望对⼤家有所帮助。
产品营销策划⽅案1 ⼀、营销战略⽬标： 抢占市场份额，构建营销体系，打造⾏业品牌，增加净额利润。
⼆、营销思路： 1、捆绑销售，通过与房地产开发商、商业银⾏、知名室内装修设计公司结成战略同盟，提升消费者对公司产品的认识度与认同感； 2、借鸡下蛋，与物流公司、室内装修设计公司合作，通过电⼦商务的模式，构建公司产品跨区域零售、售后维保及附增宣传推⼴效果； 3、重本攻坚，加强政府攻关⼒度，以适当成本，承接城市标志性建筑物的室内智能设计、安全系统，并适时举办体验展，以此提升公司影响⼒； 4、⾃强不息，通过内部培训，提⾼团队战⽃⼒； 5、适当授权，增加促销渠道； 6、四⾯开花，狠抓宣传⼒度； 三、具体操作⽅法： 1、各房地产开放商在楼盘建设、销售过程中，都会推出⼀系列优惠活动，如“交订⾦送家具”、“给⾸付送物业管理费”等，这类活动的实质赠送额度⼀般在五千元⾄两万元之间，与我公司推出的家居产品价位吻合，因此，公司可以利⽤此房地产营销惯例，积极向房地产营销策划操盘⼿公关，在各销售点内，与上规模、上档次的房地产开放商，形成捆绑销售同盟； 2、为配合与房地产形成销售同盟的策略，建议公司在各合作楼盘中，推出x架宣传海报、横幅、产品⼿册、实体产品展等宣传物资，并拍摄动画⽚，在城市各⼤商业街⼤屏幕上滚动播放； 3、定期举办产品概念交流会，邀请各⼤楼盘的销售经理、销售主管、销售员和⼩区物业管理主任、客服主管、⼯程主管、保安主管参加。
4、同理，消费者到银⾏贷款买房时，银⾏也会适时向其推介长期信贷产品，⽐如“贷款满五⼗万，预送名牌⼿机”等，因此，公司可以借鉴向房地产供应商营销策划操盘⼿公关的模式，与银⾏信贷审批部门，形成捆绑销售同盟； 5、富⼆代、⽩领、知识分⼦与中产阶级，是智能家居产品的消费主体，因此，公司应该抓住此消费族群的喜好，在每个城市，与时尚、新潮的室内设计公司，形成“推⼴——回扣——顾客意见反馈交流”流程，以此提⾼公司的市场⼝碑，并为促进产品升级提供信息基础； 6、为抢占市场份额，公司可以制定简明易懂的产品安装、使⽤说明书，然后通过电⼦商务推销、物流公司保险、室内装修设计公司承接安装的⽅式，在暂时没有条件开设销售点的城市，进⾏产品推⼴； 7、获得政府采购，是企业创造巨额盈利空间，迅速提⾼⾏业影响⼒的重要机遇，因此，公司可以对城市的⼀些标志性建筑物，如体育馆、图书馆、学校、政府办公⼤楼室内智能安装⼯程进⾏适当的成本公关，并在⼯程顺利完⼯后，邀请区域内政商名流前来参加产品体验展，借此提⾼企业知名度； 8、关注主要竞争对⼿的销售点布置情况，当主要竞争对⼿在本城市的某个区域开设了⼀家分店时，公司决策层应重点商讨：1、为什么对⼿会选择在那个位置开设分店？那个位置周围有什么⼤型的楼盘、步⾏街、酒店、写字楼或⼯⼚？对⼿把分店开设在该区域，主打的特⾊产品是什么？ 公司应定期举办市场竞争探讨会，向员⼯讲解竞争对⼿情况、公司未来规划与现阶段市场形势，以利于销售⼈员在像顾客推销产品时，能有充分的信息准备。
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商务地产产品策划六原则
在通过十余年的快速进展后，整个房地产业在不断推动GDP增长的同时，也逐步暴露出许多隐患，规范和完善整个房地产市场的各项政策法规开始快速跟进，特不是去年下半年以来，随着一系列土地、税收、金融政策的出台，国家对房地产业的整体宏观调控力度逐步加大，开发门槛提高、融资渠道单一、投资投机现象锐减、产品竞争加剧、销售行为规范，这些变化必定引发整个地产行业的重新洗牌和更激烈的竞争。
而这种竞争会表现在开发企业的综合实力、项目整体策划与定位、价格策略、营销服务等各个方面，就其项目产品而言，市场差不多走出了概念营销的误区，进入了精细地产时代，其项目定位、产品策划的成败将在专门大程度上决定投资的结果。
在多年的地产操盘和市场策划中，我们逐渐总结出了产品策划的六大原则，希望与大伙儿进行交流和学习。
先总后分的原则
坚持先总后分的原则确实是在产品策划中，对整体与局部的正确把握。
这需要对市场进行深入研究。
首先明确产品的市场总体形象，包括产品的档次形象和主题形象，是高档依旧中档，或者低档；是国际青年特区依旧养老社区，是旅游休闲地产依旧世界风情城等等。
只有明确了那个大的方向，我们才能够进行细部的组合与配置，包括交通组织、环境规划、建筑布局、配套安排、建筑风格、户型设计等。
切不能在高档公寓或者豪宅中出现经济型户型和低会所配置，而在一般住宅或者经济适用房出现SPA会所与国际双语幼儿园，或者是在老年公寓中，配置数字化影音系统与拳击房，甚至在户型设计上安排错层等错误。
有的项目在将产品定位为高端市场后，其四居户型在面积设计上做到190平方米，但室内功能单一，没有独立的更衣室，其卫生间最大的也只有5平方米，最小的只有3.84平方米，这就明显的与这么大的户型面积不协调，只是传统户型的面积简单放大。
再比如，有的项目的建筑风格为欧陆风格，甚至是专门明显的巴洛克风格，但在园林设计上，却做出了江南山水的园林手法。
金融街有一个高档公寓项目，对外推广讲是金融家俱乐部，其销售价格高达20000元/平方米，可户型却是90平方米的一居、120平方米的二居和160平方米的三居，其户型的舒适程度与配比让人如何看也不像所推广的金融家豪宅，同时，总面积不足4万平方米的项目囊括了一二三居等户型，多少存在阶层的混杂，导致真正的富人不愿买，穷人又买不起的结果。
除了以上所谈的情况外，产品策划的先总后分还体现在其他四个方面：一是先整体布局，是兵营、围合依旧点状或组团，再建筑单体安排；二是先建筑类型、建筑风格定位，是商用、住宅依旧写字楼，是新古典主义、现代简约、欧陆风情依旧中式建筑，接着才是户型设计、外立面和天际线处理；三是先整体交通规划，明确人车交通组织，再考虑各楼或各单元空间的联系；四是先整体环境景观规划，包括景观主题与景观布局，再中心庭院、各组团景观和宅间景观的设计。
先外后内的原则
常言讲：人靠衣裳马靠鞍，建筑的整体外观如何样，在一定程度上左右着人们的购买欲望，甚至决定着一个项目的成功与失败。
而那个地点所谈到的“外”，包括建筑的外立面风格、颜色、材质以及天际线处理。
在一定意义上它代表着一个产品的品质，决定着一个产品的性质，具有专门强的识不性。
比如我们走在大街上，专门难分清这一片区域是住宅区依旧商业区或者是工业区，但一般人却能够从建筑的外部元素看出它是商业、办公、住宅或者是商住混合来，从而推断项目的品质。
什么缘故要先强调“外”，这是因为，不管你的产品是高档中档依旧低档，都存在外部的重要元素表现，并不是讲高档外部元素就一定华丽，低档产品外部就一定不行看。
这就像一个人，不管你身份高低，贫富如何，得体的衣服能够表现你秀外的一面。
强调先外后内还有一个缘故，确实是任何人都不可能一下子看到事物的所有，只有外在的东西吸引人，才有可能让人接着了解其内在的品质，继而使销售成交变成可能。
这和其他的商品一样，只有模样讨人喜爱，人们才会有兴趣进一步咨询价格、特点等；假如连模样都不喜爱，人们
也许问也可不能问。
强调先外后内更重要的是要注意把握好内在的处理，地产界有一句话是这么讲的，看不看在外表，买不买看内涵。
一个项目的外在元素做好了，消费者就可能会主动来问、来看，因此，买不买单还要看内在的，包括户型设计、园林景观、社区物管、会所配套等。
强调先外后内，也符合人们购房消费的一般心理：需求——查找——吸引——了解——认知——购买。
先弱后强的原则
从产品营销的角度而言，特不是当前京城地产市场的残酷竞争格局，做一个项目，首先要考虑到客户的人气聚拢，要先适当的从微小客群的产品做起，再做强势客群的产品，以此形成一个增长的态势，营造不断升值的价值空间和市场印象。
这种原则特不适合一些大型项目的开发。
由于项目规模大，专门多开发商仅仅从产品的差异性，地块环境的优越性等因素考虑，而忽视了规模过大所形成的风险，这种风险表现在销售周期长、市场变化莫测、开发资金要求高、产品更新快等因素上。
京城西边有一个项目，总建筑面积45万平方米，分二期开发。
一期28万平方米位于地块最好的位置，其全部做成了160平方米以上的三居四居两种大户型。
其能够预见的结果会表现在四个方面，一是高总价专门难带来专门好的人气，不容易形成开盘的热销，特不是在当前地产市场环境下，一旦丧失了一开始就打开销售市场缺口的机会，其专门快就会淹没在接踵而来的许多个新盘的房海中，无人知晓，无人关注。
二是先期在最好的位置开发最高端的产品，在整个项目的价格涨幅上可能会失去上升的空间。
三是先期开发销售高端产品必定会对销售速度产生阻碍，其资金回笼情况甚至会阻碍到项目的施工推进，对后期产品推出形成更大的销售压力，产生不利的市场印象。
四是先做高端，实际上是让最富的人去遭受后期低端产品施工所产生的噪音、灰尘等阻碍。
先实后虚的原则
在代理销售房屋的过程中，我们发觉了一个专门有价值的现象，确实是虚实问题的关系处理。