浙江省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设单位的质量责任和义务考试试卷

浙江省2015年上半年房地产估价师《制度与政策》：建设单位的质
量责任和义务考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、刘某欲购买某套公寓住宅建筑面积150 ㎡，整个公寓刚刚经过改造采用集中供热集中空调系统，市场价格为2 600元／㎡，原来安装的供热空调系统拆除费用1000元，回收价值300元，则该公寓的适宜价格为。

A：43万元
B：38．93万元
C：39万元
D：38．87万元
E：工业用地的监测点评估价格
2、需要预测某宗房地产2008年、2009年的价格．通过市场调研，获得该类房地产2003-2007年的价格并计算其逐年上涨速度如表10—3第2列、第3列所示．采用平均发展速度趋势法估计，该宗房地产2008年的价格为。

A：17 580元／㎡
B：14 520元／㎡
C：11 430元／㎡
D：23 700元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
3、竞争导向定价法不包括。

A：领导定价法
B：挑战定价法
C：随行就市定价法
D：价值定价法
E：借款合同
4、《城市房地产权属档案管理办法》规定，房地产权属档案应当以为单元建档。

A：房号
B：街道
C：丘
D：幢
E：执行层的组织协调
5、某建筑物的建筑面积为2 000㎡，占地面积为3 000 ㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1 800元/㎡，则该建筑物的成新率为。

A：44％
B：50％
C：67％
D：86％
E：工业用地的监测点评估价格
6、房地产估价的市场比较法求取估价对象房地产的价值，一般称作为__。

A．比较价格
B．比准价格
C．积算价格
D．收益价格
7、下列表述中不正确的是。

A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果
C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。

A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记
B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记
C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记
D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》
E：执行层的组织协调
9、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。

A．建筑规模
B．基础成本
C．重新开发建设成本
D．建后利润
10、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为__。

A．5%
B．7%
C．10%
D．12%
11、我国国有土地占全国土地调查总面积的__。

A．37.14%
B．46.18%
C．53.17%
D．61.58%
12、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。

经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。

对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元/m2。

A．3214
B．3347
C．3367
D．3458
13、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，
应查找。

A：建筑平面图
B：建筑立面图
C：结构施工图
D：建筑剖面图
E：执行层的组织协调
14、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】
A：3758．57万元
B：3942．03万元
C：3966．10万元
D：4769．85万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．20
B．21
C．35
D．50
16、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。

A．一定大于
B．一定小于
C．一定等于
D．可能没有明显严格的数学关系
17、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是．(2008年试题)
A：税前现金流=有效毛收入-经营费用
B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息
C：税后现金流=税前现金流-所得税
D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
E：借款合同
18、住房公积金的本质属性是__，是住房分配货币化的重要形式。

A．利润性
B．税率性
C．余额性
D．工资性
19、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。

A．委托财产总值
D．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级，
20、某开发商建成一栋建筑面积为10000m2的住宅楼，该栋住宅楼套内建筑面积之和为8500m2。

若某购房者购买其中一套套内建筑面积为l00m2的住房，则
该购房者拥有的房屋产权建筑面积约为__平方米。

A．100
B．111
C．112
D．118
21、城市详细规划的对象是。

A：城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域
B：城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域
C：城市中功能不明确和地域空间不完整的区域
D：城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域
E：执行层的组织协调
22、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

A．移动平均法
B．指数平滑法
C．加权指数法
D．移动平滑法
23、设立分支机构的房地产估价机构应具有房地产估价资质。

A：一级
B：二级
C：二级以上
D：三级
E：执行层的组织协调
24、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图是。

(2007年试题) A：宗地图
B：房产分幅图
C：房产分丘图
D：房产分户图
E：执行层的组织协调
25、房屋拆迁许可证是房屋拆迁主管部门发给__的拆迁凭证。

A．房地产管理部门
B．被拆迁人
C．房屋拆迁申请人
D．具有房屋拆迁资格的单位
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产供给有限特性的本质是__。

A．土地的总量有限
B．房地产的不可移动性
C．房地产的独一无二性
D．房地产的价值量大
2、工业用地的出让最高年限为__。

A．70年
B．50年
C．40年
D．100年
3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为__万元。

A．4858
B．5200
C．2700
D．6264
4、在建工程抵押贷款，是以开发商与施工单位签订的依法生效的设定抵押权，按其在建工程已完工部分分次发放贷款。

A：房屋建筑物
B：土地使用权
C：在建工程
D：房屋期权
E：借款合同
5、在完全竞争市场上，劳动的共同决定完全竞争市场上的工资水平。

A：供给
B：供给弹性
C：需求
D：需求弹性
E：需求规律
6、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明
B．估价的假设和限制条件
C．估价方法
D．估价对象
7、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为__万元。

A．992.06
B．983.10
C．1080
D．852
8、假设整个投资市场的平均收益为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0．4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为。

A：10％
B：11％
C：13％
D：14％
E：借款合同
9、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500
元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为__元/m2。

A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
10、以下房地产价格中，应当定期确定并公布的价格有。

A：基准地价
B：市场交易价
C：标定地价
D：房屋的重置价格
E：市场成交价
11、会计起修正作用的一般原则包括。

A：配比原則
B：谨慎原則
C：重要性原则
D：形式重于实质原则
E：实质重于形式原则
12、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（）。

A．土地所有权
B．依法承包的荒山的土地使用权
C．宅基地使用权
D．固有汽车加油站
E．乡镇企业用房
13、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。

A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
14、最高最佳使用必须同时满足的条件包括。

A：法律上许可
B：技术上可能
C：经济上可行
D：价值最大化
E：使用上简便
15、__是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。

A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
16、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是__。

A．全部投资现金流量表
B．资本金现金流量表
C．投资者各方现金流量表
D．资金来源与运用表
17、某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000㎡的住宅项目，容积率为3．0，预计总开发成本为45000万元，营业税金及附加为销售收入的5．5％，如要实现30％的成本利润率，则住宅的平均销售单价为元／㎡。

A：6500．00
B：6878．31
C：7142．86
D：7751．94
E：借款合同
18、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。

A：该类房地产的价格水平
B：消费者的收入水平
C：该类房地产的开发成本
D：该类房地产的开发技术水平
E：房地产开发企业对未来的预期
19、城市规划管理系统由组成。

A：城市规划发展系统
B：城市规划执行系统
C：城市规划反馈系统
D：城市规划保障系统
E：城市规划决策系统
20、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析__。

A．价格结构
B．区域结构
C．产品结构
D．供求结构
E．投资结构
21、住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保。

A：风险基金
B：保证金
C：预留金
D：周转金
E：执行层的组织协调
22、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
23、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。

A．质量控制
B．成本控制
C．进度控制
D．合同管理
24、城镇房屋拆迁的货币补偿金额，按照被拆除房屋的__等因素，以房地产市场评估价格确定。

A．区位
B．用途
C．权益
D．建筑面积
E．产权性质
25、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有。

A：居住物业开发投资
B：商业物业投资
C：土地开发投资
D：房地产开发投资
E：房地产经营投资。