《丰县市场调研报告》PPT课件

目前丰县的购房客户有40%以上是从下面
随着丰县经济的快速发展，丰县城市化进程 也逐步加快，大量的进城人员成为丰县房地 产市场的重要购房群体，城市化进程加快成 为拉动丰县房地产市场快速发展重要因素。
乡镇来的，城市化进程是推动丰县房地产市场
发展的重要因素。 ——丰县建设局领导
城市宏观经济总结：
• 宏观环境良好：苏鲁豫皖四省七县交界处、经济总量相对较低，但城市 经济快速增长； • 产业基础强大：产业结构不断优化，工业强县富民支撑作用日益凸显， 催生大量购房需求；
在总价的选择上，客户更倾向于20-25万元的区间范围；在户型设计方面，大客 厅、落地窗、主卧套房设计是主要的关注点
客户对户型设计考虑因素
16 14 12 10 8 6 4 2 0
园 花 户
客户对总价考虑因素
12 10 8 6 4 2 0 20万 20-25万 25-30万 30-35万 35-40万 2 2 2
针对项目住宅部分，与丰县部分专业人士及购房者有效沟通
访问内容涉及客户置业重点考虑因素、 物业类型、产品类型等的需求特征
置业的重点考虑因素 问 卷 调 查 内 容 置业的物业类型选择 价格接受空间 户型面积需求 户型设计偏好 客户识别特征
1 … 2 … 3 … 4 … 5 … 6 … 判断目标客户的来源以及识别特征 了解潜在客户在置业时重点考虑的 因素 了解客户对区域内多层、小高层、 高层的接受程度 判断客户对项目的价格承受度 调查客户对面积、户型组合、户型 细节的需求特征以及偏好
——丰县国土
在面积的选择上，客户更倾向于100-130平米的区间范围；在户型的选择上，三 房两厅二卫是最受青睐的户型
客户对面积考虑因素
10 8 6 4 2 0 60-80㎡ 90-100㎡ 100-110㎡ 110-130㎡ 130-144㎡ 145-180㎡ 1 9 8
客户对户型考虑因素
14 12 10 8 6 4 2 0
客户购房重点关注因素 16 14 12 10 8 6 4 2 0
区 位
客户对物业类型考虑因素 12 10 8 11
14 9 9 5
12 5
2
1
3
2
6 4 2 0 多层
4 2
4
交 通 建 筑 质 量 区 内 配 套 区 外 配 套 区 内 人 景 文 观 自 然 环 境 物 业 管 理
价 格
户 型
小高层
15
10 7
13 7 2 2
15
5
5
5 1
5
卫
台
计
间
窗
厅
明
窗
台
阳
园 花 中 空 多
凸
客
厨
地
露
作
设
帽
套
卧
步
入 衣
大
入
明
落
工
房
主
客户能接受的总价范围较为集中，主要在20-25 万元区间内，少数能接受35万以上房价。
大客厅、主卧套房设计、落地窗是客户最为关 注的户型设计，对入户花园、空中花园设计没有 表现出明显的偏好。（可能与没有引导有关）
部分入驻企业
食品加工 东大锅炉
盐化工
木材加工
机械铸造
吉林森工
丰县目前拥有一个经济开发面积 11.7平方公里、近期建设面积25平方公里、 远期规划面积60平方公里； 目前经济开发区入区企业90余家，其中有 5家上市公司，总投资额约50亿元，如东大 锅炉、东大钢构、吉林森工、天虹银丰集团、 安德利等，创造了众多就业机会。
全县总人口为114万人，其中主城区常住人口26万。
区域属性——项目（180亩地）地处丰县新老城交汇处，现阶段基础配套设施匮 乏
工业区
老县委
丰县老城区
3公里
本案 未来新县委
丰县新城区
地理位置：项目地处丰县新老城区交汇处，距离老城中心3公里，是连接新老城区的唯一主干道。
项目属性界定——四线潜力发展城市，生活配套缺乏的城市边缘区，城市主流发 展方向，未来新老城市结合处，小规模高容积率商住项目
•
• •
购买力增强：城镇居民收入水平快速增长；
规划拉动：城市功能优化，项目所在区域将成为未来城市功能核心区； 城市化进程加速：城市化进程加快成为拉动丰县房地产市场快速发展的 重要因素。
众多利好因素为项目发展提供良好支撑条件，项目所处区域是新老 城区联通必经之路。
NO.2
市场研究
城市背景研究 房地产市场研究 整体市场分析 区域市场分析 典型项目分析 客户研判分析
目的：了解住宅置业客户对价格承受能力、对产品的偏好、购买区域选择、发展潜
力区域等等
访谈客户主要由公务员、企事业单位职员等新城区潜在居住群体组成，年龄涵盖 了中青代不同客户群体
被访人员职业构成
我们重点访谈了可能 成为新城区移民的公务员、 企事业单位职员（医生、 教师、等）、私营业主 （包括自由职业者等。
认可新城区发展，而且我们单位也 会搬到新城区办公，考虑在新城区 买房，但是新城区配套建设的时间 估计会很长时间。 ——计生局
现阶段还是想在城区
买房子，比较方便，什么都有， 现在新城区什么都没有，只是 规划，还不知道什么时间能建 好。 ——私营业 主
置业关注重点：价格、建筑质量首选，区位、户型、交通、区内配套次之；物业 类型：偏好多层，少部分人会考虑选择小高层和别墅
丰县历年各产业比重变化
100% 80% 60% 40% 20% 0% 2004年 2005年 第一产业 2006年 第二产业 2007年 第三产业 2008年 31.4 33.6 35 31.6 35.9 32.5 31.7 37.9 30.4 32.4 39.6 28 32.8
丰县2008年三产比重
丰县历年GDP统计
丰县交通区位优势明显，目前已经形成以高等 级公路和铁路为骨架，优越的区位优势和四通 八达的交通网络，是丰县经济发展的优良基 础； 丰县GDP排名在徐州相对落后，但近年来一 直保持快速增长，增幅快速上升，2008年丰 县国内生产总值超过百亿，达到100.02亿元， 同比增长25.3%；人均GDP达到9985元，快 速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持 续发展提供了较好的经济基础。
便捷交通条件
NO.2
市场研究
城市背景研究 房地产市场研究
城市经济一：丰县苏鲁豫皖四省七县交界处，区域优势明显，虽然目前经济排名 相对落后，但近年来经济增长迅速，为区域房地产发展奠定良好基础
2008年徐州市各县GDP统计 亿元 250 200 150 100 100 50 0 丰县 沛县 铜山 邳州 睢宁 新沂 108 128 208 245 215
二室一厅一卫 二室二厅一卫 三室一厅一卫 三室二厅一卫 三室二厅二卫 四室以上
12
2 1
2
1
2
3
4 1
100-110平米的户型面积是客户的首选，其次是 110-130平米的面积区间。对90-100平米的小户型 因功能不足使得关注度不高。
三房二厅二卫是客户最青睐的户型，对四房的 需求不高，对一房更是无人问津。
120 100 80 60 40 20 0 2004年 2005年 2006年 2007年 增长率 48.89 57.8 18.20% 67.94 79.85
100.02 25.30%
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1
17.50%
17.50%
2008年
GDP（亿元）
城市经济二：丰县产业结构不断优化，第二产业成为首要经济增长点，工业强县 富民支撑作用日益凸显
东进
城市性质 商贸物流中心； 生态盐化工基地； 食品加工基地； 文化旅游生态城市。
南扩
城市经济六：城市化进程加快，成为拉动丰县房地产市场快速发展的重要因素
A、县域总人口：2008年末县城市人口为114万； B、城市化水平：2008年末城县市化水平为29.7%； C、市区人口规模：2008年末城镇常住人口26万，规划 2030年达到38万。
第一产业 25%
第三产业 33%
41.9 25.3
第二产业 42% 第一产业 第二产业 第三产业
在经济快速增长的同时，丰县的产业结构也不 断优化，第二产业比重稳步上升，2008年达 到42%，工业成为丰县的首要经济增长点
城市经济三：丰县现已形成了以食品加工、木材加工、机械铸造、盐化工产业等 为主导的特色产业，吸引众多知名企业进驻
客户对物业类型的选择为多层居多，客户反应 主要原因在于多层购买成本和使用成本均低于小 高层，且可以少缴纳物业管理费，无需担心电梯 质量问题。
——某供电局 职工
小高层买着便宜用着贵，物业管理水平不高，只收钱不办事现 象普遍，小高层电梯坏了没人维修，这就涉及到维修和使用费 用分摊问题，等几年以后开发商走了，电梯维修就更没人管了， 所以不考虑买小高层。
区域属性
四线潜力城市 位于江苏省徐州市丰县，城市发展潜力较大
城市边缘、配套匮乏
老城区东部，处于规划建设起步阶段，缺乏商业生活配 套，居住氛围不佳
地处丰县重点规划建设的新城区，属于未来丰县新城市 连接纽带。
城市主流发展方向
项目属性
大规模高容积率
总占地面积180亩，综合容积率1.3-2.5； 地块西临主城区，北临中阳大道，均为交通主干道，通 达性强
17267
0.25 0.2 0.15 0.1
业主等财富阶层，2008年末，全县在工商部
门登记注册的民营经济单位数共15461户， 同比增长10.1%； • 丰县职工工资也稳步上升，2008年已经达到 17267元，同比涨幅达到19.9%，工业强县富 民作用明显。
19.90%
2008年
在岗职工平均工资（元）
客户购买区域考虑因素