由“增量扩张”转向“存量优化”——深圳市城市总体规划转型的动因与路径
“十五”以来深圳五年规划的脉络及启示
“十五”以来深圳五年规划的脉络及启示作者：王平来源：《求知》 2020年第11期王平“十五”规划以来的四个五年里，深圳经济保持快速增长，产业实力、创新层次、城市能级获得大幅跃升，成为名副其实的一线城市和享誉世界的明星城市。
这些成绩的取得，离不开历次五年规划的科学预判、超前决策和精心部署。
一、深圳五年规划的演进脉络与发展特色深圳对自身发展的部署和实践，既是一个不断调优调高的过程，也是一个笃定坚持孜孜追求的过程。
1.担当抱负方面：重视借力发展、优势互补，在自身实力、能级不断提高的同时，积极服务区域和全国大局。
一是有重点地加强与香港合作。
做好服务与协调，充分利用香港优势带动自身产业优化升级。
“十五”提出要承接香港服务业延伸，成为香港产业深度转移的主要承接地、香港居民工作生活的主要延伸地。
“十一五”提出将深港关系提高到战略合作城市的高度，积极主动服务香港发展。
“十二五”提出努力把前海建设成为粤港现代服务业创新合作示范区，深港联手打造世界级的创新中心。
“十三五”提出加快前海深港现代服务业合作区开发开放，积极推进粤港澳服务贸易自由化。
二是依托合作园区发展“飞地经济”。
“十五”提出拓展深圳经济发展的空间和腹地，促进深圳和周边城市的共同发展。
“十一五”提出实施“南融北联东补西通”的区域合作策略。
“十二五”提出建设深莞惠城际产业合作示范区；加快建设深圳（潮州）等产业转移园，着力推进深圳汕尾特别合作区建设。
“十三五”提出推进深莞惠和河源、汕尾“3＋2”经济圈建设。
三是立足开放创新打造全国之最。
“十五”提出要建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地，全国最大的生物医药产业基地之一，全国乃至国际上具有相当影响力的高新技术成果的聚集、展示和交易中心。
“十一五”提出打造全国重要的高新技术研究开发基地和成果转化基地、全国性的创业资本聚集中心。
“十二五”提出打造辐射全国、亚太知名的国际消费中心。
“十三五”提出要建设更高水平的国家自主创新示范区、更具辐射力带动力的全国经济中心城市、更具竞争力影响力的国际化城市。
深圳市城市更新办法解读
土地利用年度计划。
第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规
定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定
的主体实施。
28
三、城市更新的基本制度与实施主体
《暂行规定》城中村改造实施主体：
鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造
项目；城中村内股份合作企业可以合作建设或独立建设所在地城
3 城市更新改造对象的全覆盖
4 首创“城市更新单元”概念
5 非商品性质房地产的改造留有余地
6 综合整治、功能改变、拆除重建三种更新模式并行
7 关内外优惠政策（地价标准）统一
8 明晰城市更新项目运作基本流程和各部门承担的职能
14
3
《更新办法》政策创新点
1 改造主体多元化，鼓励权利人自行改造
对于城市更新的主体，更新办法第 5 条做出了明确规定：城市
作要取得突破) ，城市发展由增量土地开发为主向存量土地再开发 为主转变 加快推动城市重点区域功能提升与转变 促进老区活力重振与新区的结构优化 促进全市产业的空间布局优化和结构调整 促进社会结构优化与历史遗存保护
形成完善的城市更新政策和规划体系
土地收回收购、违法建筑处理、房地产登记管理、拆迁补偿、财
生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或
出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满
对于自己所居住的房屋的修理改造 对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早
施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望
4
1
《更新办法》出台的背景
多元化的城市更新内涵
1 2 3
4 5 6
22
《更新办法》出台的背景 《更新办法》出台的意义 《更新办法》政策创新点 《深圳市城市更新办法》 《更新办法》后续需要关注的问题 城市更新单元申报
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径
深圳城市更新的蝶变——解读深圳城市更新的可持续发展路径摘要：城市更新，是城市化快速扩张之后，城市发展寻求再生空间的必要手段，是城市化发展进程中的必经阶段。
深圳凭借改革开放，成为全国城市化发展领先地区，深圳城市更新为城市发展做出了前所未有的巨大贡献，同时也逐步显现出一系列问题。
2016年深圳市政府施行“强区放权”改革，2019年国务院推进“大部制”行政体制改革，客观上为深圳城市更新工作打开了新的局面。
可以说，目前深圳城市更新面临的困境是长期积累的结果，需要从顶层制度上做出变革。
本文将结合深圳城市更新发展的特有历史进程，通过“三个阶段”梳理当前困扰深圳城市更新发展的主要问题，针对性地挖掘内在逻辑，通过“五个转变”深入解读下一阶段深圳城市更新工作的重点，并以“四个持续”提炼深圳城市更新实现蝶变的可持续路径。
关键词：蝶变；政府主导；市场运行；片区统筹；有机更新。
一、深圳城市更新已经走过的三个阶段特区成立以来，随着城市化进程的快速推进，深圳城市建设很快由快速扩张阶段进入到存量发展阶段，城市更新在历史舞台上扮演着越来越重要的角色。
经过近40年酝酿发展，深圳积累了大量城市更新实践经验，已将城市更新常态化、制度化，并成为国内城市更新发展的引领者。
总的来说，深圳城市更新大致经历了三个阶段：1980-2008年的起步探索阶段、2009-2016年的成熟完善阶段、2017年以后的重组升级阶段。
（一）起步探索阶段（1980-2008）改革开放以来，伴随着两次城市化转地，深圳迎来城市建设的快速发展期，城市建设用地由1979年的3平方公里增加到2006年的729.08平方公里，且头一个五年的年均增长率一度高达88.8％，后期逐年下降，至2006年下降到3.7％。
深圳市政府于1991年5月24日成立了旧村改造领导小组，推进了一批旧村改造项目实施，其中以泥岗村、赤尾村、上步旧村、渔民村、蔡屋围等为典型案例。
2004年10月，深圳市城中村改造工作办公室设立，《深圳城中村（旧村）改造暂行规定》出台，改造对象拓展至城中村、旧城、旧工业区三种类型，方式拓展至全面改造（拆除重建）和综合整治两种。
城市转型期的城市总体规划策略——以深圳城市总体规划(2009—2020)为例
ｒ ｓ ｕ ｃ ， ｍｐ ｏ ｉｇ ｔ ｅ ｅ ｆ ｉ ｎ ｙ ｏ ｓ ｕ ｃ ｘ ｅ ｉｏ ． ｅ ａ ａ ｙ ｉ ｓ ｏ ｈ ｔ ｈ ｔ ｔ ｇ ｅ ｏ ｌ ｅ ｏ ｒ ｅ ｉ ｒ ｖ ｎ ｈ ｆ ｃｅ ｃ ｆｒ ｏ ｒ ｅ ｅ ｐ ｄｔ ｎ Ｔｈ ｎ ｌｓ ｓ ｈ ｗｓｔ ａ ｅ ｓ ｒ ｅ ｉ ｓ ｃ ｕｄ ｉ ｅ ｉ ｔ ａ
积达 到 ７ ０ｋ ２ ９ ｍ。这 个横 向比较 在一定 程 度上
２ １ 年 期第２ 卷 ３ ００ 第３ ６ ７
解释 了为什 么深 圳是最 早面 临 “ 土地 市空间资源的使用效能。 空 间 、能 源水资 源 、人 口和环 境难 以 为 继” 问题 的城 市 。另一方 面，我 国
而且 其 中可 用建 设面积 只 有 ９ ９ｋ ２ 已建面 ７ ｍ，
都相继认 清 了城 市资 源的有 限性， 开始积极 寻
找对策和 出路 。
２０ ０ ９年 编 制 完成 的 深 圳城 市 总 体 规 划， ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ为城 市 资 源 紧 约束 条 件 下 的城 市 可 持 续发 展
指 明 了道路 。与 １ ９ 年 版 的深圳 总体规 划相 ９６
深圳城市总体规划与发展战略变迁研究（下）
深圳城市总体规划与发展战略变迁研究（下）作者：黄玲来源：《红广角》 2016年第4期（广东）黄玲（上接2016年第3期）三、率先科学发展阶段的城市总体规划与发展战略（2003年至今）2003年是深圳发展历史上极不平凡的一年。
此时的深圳，经过20多年的高速发展，在取得巨大成就的同时，开始面对土地、能源资源、人口、生态环境“四个难以为继”和社会矛盾凸显以及国际金融危机的冲击等严峻现实，珠三角区域竞争格局的变化对深圳也构成了新的挑战。
新世纪之初，一篇网络文章《深圳，你将被谁抛弃？》引起了深圳全市人民的广泛讨论，对深圳城市未来发展的思考成为了全体深圳人的话题。
而在当时，《香港2030：远景规划与策略》也已经全面展开。
在这一系列的背景之下，深圳市委、市政府对深圳未来发展问题的系统性和前瞻性进行了认真的思考并开始实施新的策略。
深圳市委作出坚持以科学发展观统领经济社会发展全局的重大决策，深圳开始进入科学发展时期。
2003年，中共深圳市委作出了建设国际化城市的重大战略决策。
1月，中共深圳市委三届六次全会提出要围绕建设国际化城市的定位要求，努力“建设高科技城市，现代物流枢纽城市，区域性金融中心城市，美丽的海滨旅游城市，高品位的文化—生态城市”。
同年12月，中共深圳市委三届八次全会召开，提出深圳建设国际化城市的目标是：用20年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。
在新的形势和发展目标下，深圳市委、市政府加大城市规划力度，开始制定第二个“城市发展策略”，并开展新一轮城市总体规划和土地利用总体规划编制，将全市近一半的土地划入基本生态控制线，城市规划的战略性和前瞻性不断增强。
从2003年至2005年，由深圳市规划局和中国城市规划设计研究院编制完成了《深圳2030城市发展策略》（后称《深圳2030》），这是在国家和深圳都处于战略转型时期的一个纲领性文件，具有很强的前瞻性和指导性，它确定未来深圳城市发展的功能定位是国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市、区域性物流中心城市、与香港共同发展的国际都会。
存量规划与城更新深圳的探索与实效
存量规划与城市更新——深圳的探索与实效（邹兵修改于2017年10月4日）导读：2017年5月4日在深圳举办的第一期注册城乡规划师继续教育培训班上，深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵以《存量规划与城市更新——深圳的探索和实效》为题向学员们阐述了存量规划和城市更新的相关概念和理论，以深圳的实践为例介绍了城市更新的演进历程、规划政策特点以及实施成效，分析了城市更新面临的问题和挑战，对存量规划和城市更新的发展走向提出了进一步思考。
一、存量规划与城市更新及相关概念解析1.存量发展从广义上说，存量发展模式是指不依赖经济增量而通过对城市现有存量资产的经营、管理来实现其保值增值的方式。
但在现阶段，中国城市还很难完全实现这种模式的根本性转换。
当下所谓的存量发展，重点还是强调土地利用模式由粗放向集约的转变。
即在不新增建设用地的前提下，通过存量用地的挖潜提效来实现经济增长。
无论是中央提出的“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”新要求，还是地方实践的“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”，都是针对建设用地规模的管控和使用效率的提高，无关乎人口、产业、开发建设规模的增减。
因此，存量规划也主要是针对存量建设用地的规划，聚焦于已建低效用地的再开发和闲置用地的再利用。
在中国城市仍处于继续发展建设的时期，还很难将城市存量资产的运营、管理作为城市工作的主要重点。
2.增量用地与存量用地增量土地和存量土地借鉴于资产管理中的增量资产和存量资产的概念，源于我国严格的“农转用”管理制度和高度集中、自上而下的土地指标计划管理制度。
增量土地，又称新增建设用地，通过农转用，农用地和未利用地的征转获得，即所谓土地供应的一级市场。
存量用地，是指城乡建设已占有或使用的土地，可以在现有土地使用者之间进行交易，即所谓“二级市场”，交易必须出于自愿并通过平等协商的方式实现。
广义的存量用地就是城乡建设已经占用了的土地。
狭义的存量用地具有特定政策内涵，指现有城乡建设用地范围内具有二次开发利用潜力的土地。
探索城市转型和可持续发展的新路径——《深圳市城市总体规划(2010-2020)》综述
２２） （ ０ ０ ） 简称新 ＜ 总规＞ ） 是深圳第３ 具有法定 版
意义 的总体 规划。规划 以２ ０ 年 完成 并首次 由地 ０６ 方 人大立法通过的 ＜ ｆ２ ３ 城市 发展策略＞为 深：１ ０ ） ．０ １ 基础 ．提出 了城市转型 的重大 战略转 折思路 ，将
３ 深圳 新一轮城市总体规划的探索与实践
我 国的经济特 区 的定位 ，明确深圳在 国家改 革开放 战略 中继 续担 当科 学发展排头兵 的先行先 试 的历 史使 命。相应的城市职能为 国 家综合配
套 改革 试验 区 ．实践 自主创新和循环经济科学发 展模式 的示范 区 。 其次 ．将 （ ６ ９ 总规＞确定 的 。 华南地 区重要
总规＞ 的有效实施 ．深圳先后编制 了 ＜ 深圳市总 体规划检讨 与对 策＞和两轮近期建设规划 ．适 时
要关 头 ，持续增长的发展需求与资源供给严 重不 足 的矛盾 日益尖锐 ．传统经济发展模式 的惯性 、 社会 结构的失衡 ．城市软实 力优势 的逐渐 弱化 、
城市 资源和环境的紧约束等 问题持续 困扰 着城市
行 探路 。
深圳 、效益深圳 ”、创建具有 示范效应的国家创 新型集约型城市提供 有力支撑 。关于城市发展 的 思路和规划理念都将 实现 重大转变 ：在发展动 力 上 ．要从 以往 以要素推 动和 投资推动为主 向创新 推动转 变 ；在发 展方式上 ．从外延扩张型发展 向 内涵集 约式 发展 转 变 ：在 空 间利 用模式 上 ．由 增量增长 向 减 量发展 转变 ：在规划 内容 上 ．由单纯强调 空间设计 的物质性 规划 向空 间设
首 先 是 经 济 和 人 口规 模 巨 大 ．但 结 构 和 质
计 与制度设计并重 的综合性 、政策性规 划转 变。
存量规划-文献综述
存量规划赵燕菁在《北京规划建设》专题栏千山独行中，阐述了存量规划的理论与实践，他认为存量规划的理论在经济学，存量规划它主要回答的是如何将现有的资源，转移给能为城市贡献最大的使用者。
减少要素转移的成本，实现社会效益的最大化，是存量规划的主要目标。
目标转变意味着手段的改变，以工程设计为主要工具的城市规划，要转向以制度设计为主要工具。
而手段的改变，必然伴随着学科理论基础的重建——新的基础：产权。
在存量规划里，我们必须面对大量既有产权所有人。
我们需要知道，如何将资源从低效率的所有人，转移到高效率的所有人。
同时他认为存量规划的核心在于交易成本，存量规划的最大特点，就是既有空间资源为众多产权人共有。
城市公共服务的提升，必须经由集体行动才能达成。
制度设计取代工程设计，成为城市规划的主要工具。
自然，制度经济学便成为城市规划转型最顺手的工具。
在存量规划里，原有土地是有产权人的。
说服原有产权人转让给更有效率的使用者，需要额外支付成本。
这个成本，就是所谓的交易成本。
因此，存量规划的核心，就是设计出必要制度，将提供新的公共服务所必须的交易成本，减少到新增公共服务带来的收益之下。
再者他认为存量规划的内容在于规划变更，如果说增量规划主要是解决在一张白纸上，怎样合理布局各种“色块”（功能），那么存量规划主要是解决怎样在已经布满“色块”的现状图上，将一个已有的“色块”转变为更合理的“色块”。
规划师改变不了任何现状“色块”。
他所做的只是设计一种规则，然后等待“色块”在市场的驱动下，自主转变为更合理的“色块”。
这个规则可能是“政策”“法规”或审批“标准”。
刘晓斌，温锋华在《系统规划理论在存量空间规划中的应用模型研究》中提出】我国城乡规划正在迈入存量空间规划时代，针对存量空间规划的类型、特点和要求，从系统规划理论的视角总结存量空间规划的方法论特征，将城乡规划学近年兴起的城市系统规划理念运用于存量空间规划领域，演绎出存量空间系统规划的“钻石模型”，构建存量空间系统规划的概念和应用模型。
城市剩余空间更新规划设计探究——以深圳为例
城市剩余空间更新规划设计探究——以深圳为例摘要：城市发展由增量扩张进入存量优化阶段，空间更新成为重要议题。
目前，大城市增量扩张式的发展已收效甚。
“摊大饼”式的城市发展给当下的大规模城市造成了多种城市病，居住区与工作区分离，大量的潮汐交通和住房问题让人们的城市生活有苦难言。
在新常态经济发展背景下，城市建设也开始由增量扩张进入存量优化的新阶段。
城市中被废弃的、利用率不高的空间成为更新改造的首要目标。
为了实现城市的可持续发展，需要充分利用所有可用空间，尤其是尚未进行开发或利用的剩余城市空间。
本文以深圳为例，探讨剩余城市空间更新规划设计的问题与对策。
关键词：城市剩余空间、更新规划、设计、深圳引言：随着城市化进程的加速，城市规模逐渐扩大，城市人口和经济活力不断增长，城市空间利用压力也不断增大，特别是经济发展迅速的城市，空间利用压力更为明显。
城市的剩余空间资源，包括未得到充分利用、一度被开发的土地、人工卫星空间及水域空间等，是城市可持续发展的重要补充和扩展空间。
本文将以深圳市为例，探讨剩余城市空间资源利用情况及存在问题，并提出相应的对策和建议。
一、深圳的剩余空间类型与利用状况1、未利用土地：深圳市的集体土地管理制度和城市土地资源缺乏等原因导致了许多土地被处于闲置状态，未被有效利用起来。
2、地下空间：深圳的地下空间包括各种管道、地下室等，大多数建筑物都存在着不同程度的地下空间闲置，可以进行更多的利用和规划。
3、水域空间：深圳地处海滨，水域面积较大。
没有充分利用起来的水域空间，可以成为城市发展的重要“绿色屏障”。
总体来说，深圳在剩余空间利用方面存在大量的资源，需要针对其特点开展有针对性的规划和设计。
二、深圳剩余空间更新规划设计的现状与问题虽然深圳市的城市规划特别注重以人为本，但其剩余空间资源的利用却存在着不少问题，如：1、政策法规目前，深圳在剩余空间的利用和更新方面缺乏一套完整的政策法规体系，很难实现全面而有效的规划与管理。
深圳城市空间拓展的路径选择_林先扬done
城市话题39FORWARD POSITION INECONOMICS Feb. & Mar. 2005治经济文化环境的多重影响。
尽管深圳同周边的城市相互竞争仍然存在，但竞争的形式将以更规范的规则代替，从竞争开始走新一轮经济互动与合作发展，特别是城市之间在区域产业发展、产业体系空间扩散及其空间结构的相互作用的基础上共同寻求新的发展空间，赢得新的竞争力。
在新一轮合作与发展中，在区域共同利益最大化的驱动下寻求各自更大的发展。
其中，深圳要从“立足泛珠三角、辐射全国、融入全球”的发展战略出发，以联合、带动与服务为主线，跳出２０００多平方公里的狭小地域范围，在泛珠三角的更大地域空间组合上重新审视和思考深圳未来发展的战略定位和战略目标。
从深圳目前具备的区位、交通、体制、产业基础优势来看，其发展的目标应该是建成华南地区的区域中心城市。
从长远意义上看，深圳经济竞争战略目标就不仅要自己整合经济资源，而且也要把整个城市放在全国乃至全世界经济发展大格局中谋划发展。
着眼于完善产业配套链、升级和整合优势产业及现代产业集群，与周边协同发展，同时主动融入泛珠三角区域，广泛参与分工合作，迈向现代化。
在经济全球化背景下，深圳参与国际分工，在全球城市体系中将承担着一定的国际分工。
香港、广州由区域中心节点功能向更为广泛的整合功能转型，而相应的功能正逐步由周边的城市承担。
深圳的金融、信息、物流等优势和成熟的市场经济意识，需要与内地的腹地空间相结合。
深圳重点发展商业、金融和服务等功能，向商贸、物流、金融和信息一体化的现代化区域性中心城市迈进。
三、深圳城市空间拓展的路径选择１、深圳城市内部经济空间的重构。
目前，深圳市总占地面积为２０２０平方公里，除去农业保护、水源保护等不可建设用地，可建设用地总量为７６１平方公里。
２０００年，第五次人口普查深圳的人口为７００万，但据有关部门测算，深圳的实际人口数已经超过１０００万。
随着人口的迅猛增长和城市土地的不断开发利用，土地资源已十分有限。
深圳市城市总体规划(2010—2020)
深圳市城市总体规划（2010—2020）文本深圳市人民政府二〇一〇年九月I 目录总则 (1)第一部分城市性质与规模 (3)第一章城市性质与发展目标 (3)第二章城市规模 (4)第二部分城市发展政策指引 (7)第三章区域协作政策 (7)第四章经济转型政策 (9)第五章社会和谐政策 (10)第六章生态保护政策 (11)第三部分城市空间发展与结构布局 (14)第七章土地综合利用与四区划定 (14)第一节土地综合利用 (14)第二节四区划定 (15)第八章城市空间结构 (17)第一节空间发展策略 (17)第二节城市发展轴带 (18)第三节城市分区与功能组团 (19)第四节城市中心体系 (21)第九章城市更新 (22)第十章城市建设密度分区 (24)第十一章地下空间开发利用 (25)第十二章总体城市设计 (27)第十三章五线划定与管制 (30)第四部分城市经济社会文化环境支撑体系 (34)第十四章产业发展与布局 (34)第一节工业发展与布局 (34)第二节物流业发展与布局 (36)第三节金融业发展与布局 (37)第四节文化产业发展与布局 (38)第五节旅游业发展与布局 (40)第十五章住房发展与居住用地布局 (42)第十六章社会事业发展与公共设施布局 (44)第一节发展目标与总体布局 (44)第二节各类公共设施布局 (46)第三节各类商业设施布局 (48)第十七章城市文化特色与遗产保护 (50)第一节文化特色塑造 (50)第二节文化遗产保护 (50)第十八章城市生态建设与绿地系统规划 (52)II 第一节城市生态建设 (52)第二节绿地系统规划 (55)第十九章城市环境保护 (58)第一节地表水环境 (59)第二节近岸海域环境 (61)第三节空气环境 (62)第四节声环境 (64)第五节固体废弃物 (65)第二十章海洋岸线保护与利用 (66)第五部分城市基础设施支撑体系 (69)第二十一章综合交通设施 (69)第一节交通发展目标与策略 (69)第二节对外交通 (71)第三节公共交通 (74)第四节道路交通 (75)第二十二章市政基础设施 (76)第一节水资源和能源保障 (76)第二节供、排水工程 (79)第三节供电工程 (83)第四节供气工程 (84)第五节通信工程 (86)第六节环境卫生工程 (88)第二十三章城市公共安全与综合防灾减灾 (90)第六部分规划实施政策支撑体系 (97)第二十四章特别政策地区 (97)第二十五章分阶段实施指引 (100)第二十六章近期建设规划 (102)第二十七章分区发展指引 (107)第二十八章规划实施保障政策与措施 (110)附则 (115)附表 (116)附表1：城市建设用地平衡表 (116)附表2：城市发展目标指标体系 (117)1 总则第1条本规划是在《深圳市城市总体规划（1996—2010）》即将完成期限的条件下，为适应新的城市发展形势和目标要求，由深圳市人民政府组织编制的，是指导城市转型和可持续发展的战略性、纲领性文件。
深圳土地城市化进程及土地问题探析
深圳土地城市化进程及土地问题探析谢涤湘;牛通【摘要】改革开放以来,深圳通过一系列卓有成效的土地政策创新,开启了土地快速城市化之路,然而率先冲破僵硬体制的深圳也较早遇到了土地问题的羁绊.文章首先根据深圳不同时期土地政策的特点,将深圳土地城市化进程划分为四个阶段:初步探索阶段、逐步完善阶段、城市化加速阶段及城市发展瓶颈阶段.其次梳理了快速城市化带来的土地问题:建设用地资源紧张、历史遗留问题突出及违法建筑的困扰等.最后针对产生的土地问题,认为有效盘活历史用地及挖潜存量土地是深圳破除城市发展障碍的关键,并在明晰土地产权、优化土地格局及土地立体化探索等方面提出了相关建议.【期刊名称】《城市观察》【年(卷),期】2017(000)004【总页数】10页(P50-59)【关键词】土地城市化;改革创新;新二元格局;产权制度改革【作者】谢涤湘;牛通【作者单位】广东工业大学建筑与城市规划学院;广东工业大学建筑与城市规划学院【正文语种】中文【中图分类】F299.2土地是人类必不可少的地域空间载体。
在当代社会，土地已不仅仅是一种资源，也具有资产、资本的属性。
高效、合理地利用土地，关系到国家经济社会的健康发展。
在这种背景下，土地制度作为国家的基础性制度，不仅与人民的生存息息相关，也事关国家和社会的现代化进程，因此对土地制度的改革成为推动社会进步发展的重要手段。
改革开放以来，国家逐渐放开了对土地的管控，允许一部分地区通过土地制度的改革来适应经济社会发展的需求。
深圳由一个南方边陲小镇跃身为为国内一线城市，与改革开放政策指引下的持续创新是密不可分的，而土地管理改革“当之无愧”是深圳改革创新业绩史中的重要组成部分[1]。
然而率先冲破僵硬体制的深圳，由于改革尚未完全到位，也更早碰到了改革突破带来的种种摩擦与矛盾[2]，特别是在土地改革方面，深圳经过早期的土地探索，在1992年至2004年对土地“统征统转”实现了“全域土地国有化”，为土地进入市场奠定了基础，但同时也带来了大量土地历史遗留问题。
深圳的城市规划与发展模式
深圳的城市规划与发展模式近几十年来，深圳以其快速的经济发展和现代化城市建设而闻名于世。
作为中国改革开放的前沿城市，深圳在城市规划与发展模式方面积累了丰富的经验。
本文将从多个角度探讨深圳的城市规划与发展模式，以期能够更好地理解深圳的城市建设之道。
一、城市规划的理念与目标深圳的城市规划理念可以概括为“人本主义”和“可持续发展”。
在城市规划的过程中，深圳注重以人为本，尊重人的需求和权益，追求人与城市的和谐共生。
同时，深圳也将可持续发展作为城市规划的核心目标，致力于保护环境、提高资源利用效率，以实现经济、社会和环境的可持续发展。
二、城市布局与交通规划深圳的城市布局以“多中心、多枢纽”为特点。
深圳市中心区域以福田和罗湖为主，同时也发展了多个新的中心区域，如南山、龙岗等。
这种多中心的布局有利于分散城市人口和资源，减轻中心城区的压力，同时也提高了城市的整体效率。
在交通规划方面，深圳积极推进公共交通建设，大力发展地铁、公交等公共交通工具。
深圳的地铁网络已经初步形成，并不断扩大和完善。
公共交通的发展有效缓解了交通拥堵问题，提高了城市居民的出行便利性。
三、产业布局与经济发展深圳在经济发展方面积极推进产业升级和转型。
从最初的制造业基地到现在的高科技产业聚集地，深圳不断调整产业结构，加大创新力度，提升产业附加值。
特别是在信息技术、生物医药、新能源等领域，深圳已经形成了一批具有国际竞争力的企业和产业集群。
同时，深圳还注重发展文化创意产业和旅游业。
通过打造文化创意产业园区和举办各类文化艺术活动，深圳吸引了大量的文化创意企业和人才，推动了城市文化的繁荣。
旅游业也成为深圳的重要支柱产业，深圳的海滨风光和丰富的文化资源吸引了大量的国内外游客。
四、住房与社区建设深圳在住房与社区建设方面注重提高居民的居住品质和生活幸福感。
深圳积极推进棚户区改造，改善居民的居住条件。
同时，深圳还大力发展公共服务设施，如学校、医院、公园等，提供更好的教育、医疗和休闲环境。
深圳转型发展的经验与启示
深圳转型发展的经验与启示内容摘要：深圳过去是我国改革开放的前沿阵地，现在则是最早面临转型压力、率先进行转型发展的先行地区。
深圳能否转型升级成功，能否由过去“三来一补”的传统加工基地升级成为“高新软优”的现代化创新城市，具有重要的典型意义。
相对于其他地区，深圳具备发展高端产业、率先转型升级的人才、企业家、资本、技术和制度优势，近年转型发展呈现出明显的市场导向、企业为主、创新驱动、资本融合、产权保护等特点。
同时，当前深圳转型发展也面临一些困惑，需要在实践中不断探索思考、谋划破题。
关键词：深圳，转型发展，三来一补，高新软优深圳过去是我国改革开放的前沿阵地，现在则是最早面临转型压力、率先进行转型发展的先行地区。
深圳能否转型升级成功，能否由过去“三来一补”的传统加工基地升级成为“高新软优”的现代化创新城市，具有重要的典型意义。
其经验和做法值得借鉴，其面临的困难值得我国在“转方式、调结构、促改革”的全局工作中认真思考、谋划破题。
一、深圳转型发展的背景与进展近年，以深圳为代表的东部地区受综合成本上升和外贸不利因素影响，主要指标降幅较大。
但这些地区近年主动转型调整，为进一步发展打下了良好基础。
（一）深圳转型发展的背景东部GDP占全国56%，东部能否转型调整成功，无论是对于我国短期经济形势，还是对于长期发展方式转变，都具有重要影响。
在东部，深圳过去是我国改革开放的前沿阵地，现在则是最早面临转型压力、率先进行转型发展的先行地区。
新世纪以来尤其是国际金融危机以来，深圳经济社会发展面临一系列发展阶段性困难：劳动和土地成本不断上升，土地资源、环境容量等刚性约束强化，城市发展空间受限，传统的加工制造业受外需萎缩和成本上升双重冲击，部分制造企业迁出，深圳在全国率先面临转型发展的压力。
当前深圳亟需通过加快培育先进制造业、生产性服务业和战略性新兴产业，实现转型升级，避免传统产业萎缩和迁出带来的产业空心化。
（二）近年来取得的进展经过三十年的发展，深圳在经济基础、体制机制、创新能力和地理区位上具有优势，具备率先进行转型发展的基本条件和能力。
从_增量扩张_转向_存量挖潜_的建设用地规模调控
S h e n z h e n C U r b a n P l a n城市规划 CITY PLANNING REVIEW2011年 第35卷 第8期 VOL.35 NO.8 AUG. 201188【摘要】为从根本上实现城市转型，深圳新一轮城市总体规划以新的发展和资源观念为指导，以构建经济发展与用地、人口、环境、资源的和谐关系为目标，试图探索一种“非扩张型”的建设用地规模调控思路，强调建设用地规模调控对城市转型的重要推动作用。
通过从传统的“以需定供”转向“以供调需”，从过去的“增量扩张”转向“存量挖潜”，从被动的“终极控制”转向“过程引导”，以及以土地供应调整为核心，建立科学的城市转型机制，从而在根本上推动城市发展模式转型。
【关键词】城市转型；土地供应；建设用地；规模调控ABSTRACT: Towards the urban transition, the latest version of Shenzhen comprehensive plan tries to explore a non-expansionary regulation method on the scale of construction land to establish a compatible relationship among economic development, land, population, environment and resources, guided by the new concept on development and resources. It emphasizes the important role of the regulation on the scale of construction land in promoting the urban transition and argues to shift from the traditional demand-oriented, increment-led and target-driven model to the new supply-decisive, revitalization-oriented and process-oriented model. At the same time, it suggests establishing a scientific urban transition mechanism based on the adjustment of land supply to promote urban development model transition.KEYWORDS: urban transition; land supply; regulation on construction land scale1 引言至2006年底，深圳城市建设用地已经达到729.08km 2，未来可供利用的城市建设用地增量约为200km 2，按照当时的用地扩张速度，只能满足约为5年的城市建设用地使用需求。
深圳城市总体规划与发展战略变迁研究(上)
深圳城市总体规划与发展战略变迁研究（上）作者：黄玲来源：《红广角》 2016年第3期（广东）黄玲【摘要】本文从深圳市经历的奠基初创阶段、增创新优势阶段和率先科学发展阶段三个历史发展阶段的城市总体规划与发展战略的变化，探讨中共深圳市委的重大决策对深圳城市总体规划与发展战略变迁的影响和变迁特点。
【关键词】深圳市委：决策：城市规划与发展战略：变迁：影响研究深圳建市于1979年1月。
其前身宝安县的城市基础是县城深圳镇，也就是说，建市之前的宝安县城市基础就是县城的基础。
而更早的城市建立是在东晋咸和六年设立宝安县，县城在今南头故城。
因此，本文探讨的中共深圳市委的决策对深圳城市总体规划与发展战略的影响及变迁特点，是以1979年建立深圳市开始。
至今深圳市建立已有37年，37年的时光，深圳的城市发展变化巨大，可说是“沧海桑田”，在深圳发展的各个历史时期，深圳的城市总体规划与城市发展战略都在不断变迁与调整。
可以说，深圳城市总体规划与发展战略的变迁调整、发展历史与国家变化的大背景、与国家对深圳经济特区的定位要求是紧密联系在一起的，尤其是与中共深圳市委在各个时期作出的重大决策紧密联系在一起。
本文试从三个历史发展阶段的变化探讨中共深圳市委的决策对深圳城市总体规划与发展战略的影响与变迁特点。
一、奠基初创阶段的城市总体规划与发展战略（1979-1992年）从1979年建市至1992年，为深圳市的奠基初创阶段。
这个时期，深圳经历了铺摊子、搭架子、打基础，抓生产、求效益、上水平，抓转型、建体制等阶段，终于杀出一条血路。
这个时期，深圳实施大规模的城市基础设施建设，城市基本设施和格局初具雏形。
1979年1月建市后，深圳市委、市政府迅速展开城市规划制定工作。
按照中央的决策与当时的设想，未来的深圳将成为具有相当水平的工农业相结合的出口商品基地、吸引港澳游客的游览区和新型的边防城市。
1979年7月19日，《中共中央、国务院批转广东省委、福建省委关于对外经济活动实行特殊政策和灵活措施的两个报告》（中发[1979]50号文），同意在深圳试办出口特区。
探索城市转型和可持续发展的新路径——《深圳市城市总体规划（2010-2020）》综述
EXPLORATION OF PATHWAYS FOR URBAN TRANSITION AND SUSTAINABLE DEVELOPMENT：SUMMARY OF SHENZHEN COMPREHENSIVE
URBAN PLAN 2010-2020
作者： 王芃
作者机构： 深圳市规划和国土资源委员会
出版物刊名： 城市规划
页码： 66-71页
年卷期： 2011年 第8期
主题词： 城市转型;总体规划
摘要：�深圳市城市总体规划（2010-2020）》是指引深圳今后10年城市转型和可持续发
展的重要纲领。
本文在回顾深圳历次总规对城市发展的引导作用并分析转型期城市发展特征的
基础上,从规划目标、资源环境策略、土地利用和人口管理模式、空间结构、政策体系以及工作组织等方面全面阐述了本次规划的特点,并对后续开展的规划实施工作进行了介绍。
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［ 关键词 ］增量；存量；转型；城市总体规划；城市更新 ［ 文章编号 ］ １ ０ ０ ６ — ０ ０ ２ ２ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ５ － ０ ０ ０ ５ － ０ ６ ［ 中图分类号 ］ Ｔ Ｕ ｇ ８ ４ ． １ １ ［ 文献标识码 ］ Ｂ Ｆ ｒ ｏ ｍ Ｐｈ ｙ ｓ ｉ ｃ ａ Ｉ Ｅ ｘ ｐ ａ ｎ ｓ ｉ ｏ ｎ Ｔ ｏ Ｂｕ ｉ ｌ ｔ － ｕ ｐ Ａｒ ｅ ａ Ｉ ｍｐ ｒ ｏ ｖ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ： Ｓｈ ｅ ｎ ｚ ｈ ｅ ｎ Ｍａ ｓ ｔ ｅ ｒ Ｐｌ ａ ｎ Ｔ ｒ ａ ｎ ｓ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ Ｆ ｏ ｒ ｃ ｅ ｓ Ａｎ ｄ
称 深 圳总规 》）自获得 国务院批准后，实施至今 已 近三年 。该版被称为 “ 转型规 划”的城市总体 规划， 因率先提 出空间发展模式 由 “ 增量扩张” 向“ 存量优化” 的重大转变和 创新而荣获全国优 秀城 乡规划设计一等 奖，且在实践 中也取得 了显著成效。关于 “ 转型规划” 的思路 、内容和方法，此前已有学者进行 了较为系统 的总结和阐述，本文不再过 多赘述。在各地城市普遍
Ｐ ｌ ａ ｎ ｎ ｉ ｎ ｇ ｏｍ ｃ ｐ ｉ ｌ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ｉ ｎ ｎ ｏ ｖ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ａ ｎ ｄ ｂ ｒ ｅ ａ ｋ ｔ ｈ ｏｕ ｒ ｇ ｈ ｉ ｓ ｉ ｎ ｅ ｖ ｉ ｔ ａ ｂ ｌ ｅ ． Ｓ ｈ ｅ ｎ ｚ ｈ ｅ ｎ ｍａ ｓ ｔ ｅ ｒ ｐ ｌ ａ ｎ（ ２ ０ １ ０ － ２ ０ ２ ０ ） ｓ ｐ ｅ ｃ ｉ ｉ ｆ ｅ ｓ ｌ ａ ｎ ｄ ｓ ｃ ａ ｌ ｅ ， ｉ ｎ ｔ ｅ ｇ ｒ ａ ｔ ｅ ｓ ｎ ｅ ｗ ａ ｎ ｄ ｒ ｅ ｎ ｏ ｖ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ Ｉ ａ ｎ ｄ 。 ａ ｄ ｊ ｕ ｓ ｔ ｓ ｆ ｕ ｎ ｃ ｔ ｉ ｏ ｎ ａ ｎ ｄ ｓ ｔ ｒ ｕ ｃ ｔ Ｕ ｅ， ｒ ｒ ｅ ｆ ｏ ｒ ｍｓ ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｒ ｅ ｎ ｅ ｗａ ｌ ｍｏ ｄ ｅ Ｉ ａ ｎ ｄ ｐ ｏ ｌ ｉ ｃ ｙ ｍｅ ｃ ｈ ａ ｎ ｉ ｓ ｍ， ａ ｎ ｄ ｅ ｘ ｐ ｌ ｏ ｅｓ ｒ ｎ ｅ ｗ
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深圳市城市总体 规划 （ ２ ０ １ ０ －２ ０ ２ ０ ） （ 以下简
追求增量增长的形势下， 深圳总规》以 “ 存量优化” 为重点， 探索非空 间扩张型发展模式， 成为 “ 转型规划” 最突 出的亮点，并得到业内普遍认 同。但是，有部分
规划学者提出疑 问：深圳的实践究竟是个别先发城市
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由 “ 增 量 扩 张 ＂转 向 “ 存 量优 化 ’ ’
深 圳市 城 市 总体 规 划 转型 的动 因与 路径
口 邹 兵
［ 摘
要 ］《 深圳市城市总体规划 （ ２ ０ １ ０ —２ ０ ２ Ｏ ） 》探索了由 “ 增量扩张”向 “ 存量优化”的发展模式转型，这既是资源紧约束的
客 观现 实 条件作 用下的 结果 ，又 是落 实 国家科学 发 展要 求 、主动转 变 发展理 念 的积极 应对 。如 何 以不同 于增量 规划 的路径 来 实现 与增 量规 划一样 的经 济 、社会 、环境协 调 发展 的 目标， 是一个 十分 艰 巨的挑 战 ，必须 在规 划编 制思路 及 技术方 法上 有显 著的 创新 和 突破 。基 于此 ，研 究结 合 《 深圳 市城 市总体 规 划 （ ２ ０ １ Ｏ 一２ ０ ２ Ｄ ］ 》 ，从 确定城 市 发展规 模 、统筹新 增和 改造 用地 、调整 用地功 能 和 结构 布局 、创 新城市 更新 的模 式和政 策机 制等 方面进 行 探索 ，以新 的资 源观探 寻城 市的可 持续 发展 之路。
Ｐ ａ ｔ ｈ ｓ ／ Ｚｏ ｕ Ｂ ｉ ｎ ｇ
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